【商业地产】青岛河套地区房地产市场调研报告书87页.doc

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1、河套地区房地产市场调研报告书提案机构：和致行地产咨询机构提案时间：2007-7-19目 录第一篇：整体市场情况5一、区域市场概述51.河套地区经济发展概述52.河套出口加工区概述61)河套出口加工区简史概述62)河套出口加工区情况概述6二、河套房地产市场现状71.河套地区房地产发展概述72.河套地区政府未来发展规划8三、区域整体市场客户群调查分析81.客户群分析（客观经济情况、工作现状、现有居住状况）81)出口加工区企业客群分析92)河套地区政府机关及其他事业单位客群分析103)河套地区原有居住人群分析114)外来投资客群分析112.市场调查问卷汇总分析12第二篇：星级酒店开发分析28一、河套

2、地区服务业现状（客观现状阐述及分析）281.酒店业现状282.餐饮业现状293.娱乐业现状29二、针对性客群（消费能力针对性分析）301.出口加工区企业客群302.河套地区各类政府机关客群323.河套地区其他单位客群33二、针对性消费群特性分析34三、针对性客户群背景分析34四、关于星级酒店SWOT分析351.SWOT基本要素分析352.SWOT图表分析373.SWOT策略分析38五、总结分析39六、星级酒店总结性规划建议401.规划定位建议402.配套设施建议403.经营管理建议57第三篇：酒店式公寓开发分析60一、酒店式公寓发展简史60二、青岛地区酒店式公寓现状621.已交付使用的酒店式公

3、寓632.在售酒店式公寓65三、针对性客群（思想意识，投资眼光角度表述，深入展开）691.出口加工区企业客群分析692.河套地区政府机关及事业单位客群分析703.外来投资客群分析714.综合分析71四、关于酒店式公寓的SWOT分析73五、总结分析74六、酒店式公寓总结性规划建议751.开发节奏建议752.销售节奏建议773.项目价格建议79第四篇 结束语81 第一篇：整体市场情况一、区域市场概述1. 河套地区经济发展概述城阳区河套街道位于城阳区西部，胶州湾北岸，隔海与青岛、胶南相望；西、北与胶州市交界；东与上马镇接壤。河套位于大沽河下游，大沽河自北向南经河套北部注入胶州湾，流程14公里。河套地

4、处环胶州湾经济聚集带中段，青岛市“一小时经济圈”之内，青岛市滨海交通大道25个卫星城镇之一，东靠胶济铁路和济青高速公路、308国道，北依204国道，青银高速公路。分别距青岛国际空港、青岛港和黄岛前湾港30公里，城阳区直通河套的正阳路西扩工程已动工建设，便利的海、陆、空立体交通网络促进了河套经济社会的超常规跨越式发展。全街道共辖18个行政村，总人口4.2万，总面积82.7平方公里。2004年，实现生产总值13亿元，完成地方财政收入1300万元、全社会固定资产投资9.2亿元，出口创汇2800万美元，农民人均纯收入达到4861元。青岛出口加工区位于境内。河套地区的发展主要围绕着出口加工区的规模化来发

5、展,出口加工区自2003年成立以后,由最初的五家企业,发展到了今天的22家企业相继开工建设或竣工投产,带动了整个河套地区的经济发展,使其地区正在积极构筑成为青岛外贸出口加工基地。同时河套地区的民营经济发展迅速，继续实施择优扶强工程和创业小老板工程,为河套房地产市场储备了大量的潜力客户群。2. 河套出口加工区概述1) 河套出口加工区简史概述河套出口加工区坐落于青岛城阳区河套街道，于2003年3月经国务院批准设立，同年12月8日顺利通过了海关总署等8部委的联合验收。该加工区总面积2.8平方公里，由海关全封闭监管，实行“境内关外”的管理体制。2) 河套出口加工区情况概述河套出口加工区整体规划面积2.

6、8平方公里，其中一期规划面积1.7平方公里，其功能分区包括加工区、仓储区、办公区和海关监管设施区。在产业导向上，鼓励发展电子信息、精密机械、新型材料和精细化工行业，重点引进投资规模大、科技含量高的出口加工企业。在服务上，实行“一次申报、一次审单、一次查验”的全新通关模式，24小时运作，入驻区内的企业不仅享有海关提供的简单、快捷的通关便利，还享有出口加工区特有的税收等优惠政策。出口加工区一期工程建设完成后，海关、商检、银行、运输、仓储等机构一应俱全，区内企业不出园区即可办理一切进出口手续。 交通优势明显。河套出口加工区放在城阳区西部河套街道，距离前湾港码头36公里，距离青岛港码头33公里，距离青

7、岛流亭国际机场19公里，通过环胶州湾高速公路和流亭立交桥与308国道、济青高速、烟青公路相接，具有极其便利的海陆空立体交通网络，处于集装箱运输50公里范围内，不增加企业运输成本，是两头在外出口型企业的理想投资地。特别是全长23.6公里的城阳区正阳路西扩工程已竣工通车，使城区到加工区的路程缩短到20分钟，进一步构筑起加工区的大交通优势。目前，出口加工区正按照国际标准建设“七通一平”市政基础设施,充分体现高层次、高品位、现代化概念，着力建设国内一流的园林生态区。据介绍，自开工建设以来，城阳区已拨专款2000万元，用于出口加工区的先期设施配套，目前已完成投资4000余万元，完成今年工程总量的60。整

8、个出口加工区一期内的基础设施配套工程将在6月底以前完成总工程量的70，年底前实现内部基础设施与外部基础设施的对接。二、河套房地产市场现状1. 河套地区房地产发展概述河套地区是位于城阳西北的一个小镇,由18个行政村组成,它的主要财政收入来源于养殖业和出口加工.河套的繁华区主要分布在河套村和潮海东.西村.其中至今为此镇上唯一的商业楼盘今日家园就坐落于河套村附近,今日家园的主要客户群是附近的厂领导和政府部门的办公人员,以抄房者居多,今日家园现以售完,目前它的二手住房均价为1800元/平方米.随着农村城市化进程的不断加速,出口加工区的不断扩张,以旧村改造为重点的农村城市化实现重大突破,其中改造面积最大

9、的要属位于潮海东的将军花园,它的规化面积为19700,占地面积为447亩,建筑面积为29万平方米,主要用于安置孙东,西村的2087户村民.另外在河套地区有少数的学校和工厂,由自己出资兴建的职工宿舍正在施工建筑中,以上三部分基本就是目前河套地区的房地产现状。2. 河套地区政府未来发展规划青岛市将红岛、河套、上马及棘洪滩的一部分规划为红岛组团，是“三点布局、一线展开、组团发展”大城市发展框架的重要一极，其城市空间布局结构规划为：“一岛、两带、三城”，主要功能是建设山东半岛城市群高端产业区和服务区、青岛出口加工基地和旅游休闲度假区。红岛街道是红岛组团的核心区域，由于战略地位非常突出，市政府将红岛作为

10、大青岛未来发展的“预留地”，对红岛实施“保护就是发展，控制就是速度”的发展战略，使红岛的发展速度相对缓慢。红岛街道、城阳区为能尽快启动红岛的全面开发建设作了大量的工作，通过人大、政协提案等多种途径积极向市委、市政府呼吁。市委、市政府对此也高度重视，已专门组织相关部门已对红岛的开发建设进行了全面调研，并责成市有关部门对红岛的产业规划和功能定位开始进行进一步论证，红岛的开发建设问题市委、市政府正在研究当中。三、区域整体市场客户群调查分析1. 客户群分析（客观经济情况、工作现状、现有居住状况）项目的未来规划与项目的宣传定位都基于项目所面对的客户群分析基础上，通过对客户群的分析，可以知道项目客户群的经

11、济实力、消费能力、消费喜好、心里特征及群体共性。对以上客户群要素进行系统化分析，得出关于客户群特性的结论，确立项目未来规划与宣传定位的基础。因此项目的客户群分析对项目未来规划与宣传定位至关重要。本项目主要面对河套地区的客户群。这些客户群主要包括：出口加工区企业客群、河套地区政府各级机关及事业单位客群、河套地区原有居住客群，另外还有一部分是来自城阳的投资客群。这些客群的特性不同，具有自己鲜明的个性特征。1) 出口加工区企业客群分析青岛河套出口加工区以建设国内一流园林生态型出口加工区为目标，在产业导向上：鼓励发展电子资讯、精密机械、新型材料等高附加值、高科技含量和大进大出型项目，重点引进投资规模大

12、、科技含量高的出口加工企业，园区内设置专为出口加工企业生产提供服务的仓储企业以及经海关核准专门从事加工区货物进、出的运输企业。出口加工区企业多位外资企业，尤其以日韩企业为多。这些企业主要从事出口加工，受国家税收政策保护，减免企业部分缴税，还有出口退税补偿，出口加工区企业因此资金充足，另外出口加工企业订单供应及时，资金回笼较快，因此企业资金实力较好，整体实力较强。这些外资企业的中高层管理人员和部分技术工人都是来自韩国和日本，属于外籍在华工作人员。然而这些企业的基层管理人员和企业工人，都是本土人士。日韩外籍员工由于长期出差，驻外工作，工资加之各项补助、补贴收入普遍较高。另外加之韩国、日本国内收入水

13、平较高，因此这部分人在中国工作整体收入水平较高，经济状况较好，有一定的经济购买和承受能力。这部分日韩外籍员多数为企业的中高层管理者，部分人在青岛室内拥有自己的住房，还有一部分是在河套公司宿舍居住或者是在青岛、河套地区租房子。无论是自己的住房、公司宿舍和租住房子，都有不便利的方面。青岛的住房距离工作地区河套较远，上下班不便利，河套地区租住房子无论从品质还是区域环境都不理想，公司宿舍更加不便利，因此这部分对与居住现状都不甚满意，希望能得到进一步的改善。出口加工区企业的普通员工，多为外地人和当地村民，这部分人收入较少，居住在公司职工宿舍或者当地村民的自建房。部分外地员工多时会选择在外打工赚钱回老家建

14、房或者购房，因此基本不会考虑在当地安家落户。而当地村民未来居住多会考虑自建房或是政府拆迁安置房。2) 河套地区政府机关及其他事业单位客群分析河套地区政府机关公务员大多在青岛、城阳或者河套地区拥有自己的住房。河套地区政府机关部分公务员工作在河套地区工作，往返与城阳与河套之间或是青岛与河套之间多有不便，并且希望在交通便利与居住条件之间找到一个平衡点。此部分人供职于河套地区政府机关，各个管理层皆有，但都工作稳定，收入较高，国家政策性补贴较多，因此在河套地区属于较高收入人群，有一定的经济购买能力和消费承受能力。河套地区银行、信用合作社、中小学校等事业单位工作人员，在河套地区同样属于稳定收入人群。因此这

15、部分客群同样具有一定的经济实力与购买能力。这部分人与政府机关工作人员面临同样地居住与交通方面的问题。3) 河套地区原有居住人群分析河套地区原有居住人群多是当地村民。当地村民主要经济来源依然是农业收入与外出务工的收入，因此也就决定了当地原有居住人群的经济实力不强，购买能力同样相对较弱。当地村民有很多在出口加工区企业务工，多为普通工人，收入较少，同样消费能力较弱。当地村民的现有居住条件主要以自建房为主。当地出口加工区政府正在进行大规模的拆迁安置工作，规划建设了290000平方米的住宅安置区，对出口加工区拆迁村民进行安置工作。未来出口加工区政法还将陆续规划建设大量的拆迁安置房，因此部分在出口加工区企

16、业工作的村民未来居住选择依然是自建房或是村里的拆迁安置房，基本不会选择购买商品房用于日后居住。4) 外来投资客群分析河套地区的外地投资客户主要是来自城阳地区。这部分投资客户看中了河套出口加工区未来的发展，和当地尚未开发的房地产市场。这部分投资客户拥有较强的经济实力和独到的投资眼光，对河套地区未来发展规划较为了解，并且看好未来河套地区的发展。2. 市场调查问卷汇总分析根据本项目采取问卷式调查分析（发放200份，其中回访选取102份有效问卷）（一）项目背景及调研目的为了解项目所在区域消费者对河套出口加工区未来发展前景的满意度及其购买的影响因素，因此在河套整个区域内共完成200份调研问卷，以期能获得

17、真实、准确的基本数据，真实表现地块所在区域的消费者对目前商业和酒店式公寓满意情况及对未来的需求感受，为项目提供一定层面的市场数据。（二）调查区域：项目所在的整个市场区域（三）调查对象： 调查区域内政府部门和区域内企业单位； 年龄25-60之间； 在河套的所有人员：（四）调查方法：在调查区域内，进行定向访问（五）通过回访选取真实有效调查样本：102份（六）定量分析报告：填写问卷人员背景资料1、 消费者性别2、年龄区间3、学历4、家庭月收入填写问卷人员购房需求调查：1、置业区域2、酒店式公寓了解度3、购买或租赁过酒店式公寓 一年内有投资酒店式公寓的打算4、购买酒店式公寓用途5、曾租赁酒店式公寓最长

18、时间6、租用酒店式公寓目的7、选择面积区间8、承受单价区间9、承受总价区间10、付款方式11、首付款承受区间12、购买商业网点的用途13、商业网点面积区间14、商业网点单价承受区间15、需要车位个数填写问卷人员关于装修标准与物业管理调查：1、交付标准 2、装修标准（元/平方米）1、 业管理质量对决策影响比例数据结论1. 被访者对酒店式公寓不是很了解，但是部分消费群体还是有在未来12年内有购置酒店式公寓的意愿；2. 河套地区外来人口现居住物业主要方面有：租赁当地民居、居住企业职工宿舍或到城阳和青岛市区购买住宅居住等；3. 现河套无集中商业区、无高档酒店和娱乐配套、无高档楼盘社区，当地主要以旧村改

19、造和村里自建房为主。4. 当地外资企业、政府公务员和事业单位人员相对熟知和接受酒店式公寓；5. 消费者对承受购房单价大多集中在25003500元/平方米之间，少量被访者的购买单价选择为3500元/平方米以上；平均购买单价保持为3000元/平方米；6. 购房总价主要集中在2030万元/套，平均购买总价为20万元/套左右；7. 主要选择的付款方式是银行按揭，其次是分期付款和一次性付付款；8. 酒店式公寓最大的缺憾为公摊面积大，物业管理费用太高； 9、消费者对酒店式公寓的了解基本为空白，从意识上难于接受此建筑形式。走访客群对本项目区域的认知针对本项目地块状况我们也做了相关的技术调查，通过走访客群，从

20、中我们也了解到一些对于本项目地块各项指标的共性认识：1、认为该区域具有发展潜力约占56以上；2、认为该区域最不理想的因素是交通便利性差，周边生活配套不完善； 与未来发展的质疑性。3、认为该区域能够成熟发展起来的年限最少为年以上；4、会考虑在本区域购房人群比重较低，原因多归结于目前周遍荒凉，各种配套十分不完善，消费群体大多选择城阳和青岛市区市场；5、河套住宅市场主要以自建职工宿舍和旧村改造为主，酒店以家庭旅馆为主。企业招待以城阳和青岛市区酒店旅馆为主。综合评价与建议鉴于河套地区主要以进出口加工为主的特殊性，应当结合当地经济发展的基本特性和当地政府的未来规划，加之目标客户群体对消费有较大的局限性，

21、因此在今后的市场营销中，可针对各群体特征进行对症下药，有的放矢。目前，本项目区域发展还不成熟只以简单进出口加工为主要经济模式，根据整个河套区域房地产市场状况，针对本项目的所处的区域特征，因此要把目标客群进行细化，建议把目标客群的重点放在：1、 对本区域的发展潜力持绝对相信态度2、 以政府机关公务员、企事业单位员工和外资企业中高层为主要消费群体3、 手里有闲散资金，做为私营业主或其他形式的经商人士，因业务长期往来河套加工区而在此置业者4、 看好以后河套区域未来市场发展的周遍区域城市的投资者。第二篇：星级酒店开发分析一、河套地区服务业现状（客观现状阐述及分析）1. 酒店业现状河套地区没有成熟的商业

22、区和商业街，仅在金日家园商业网点处形成了一个相对繁华的商业地段，但是也仅有几家小型餐馆和小型超市。在河套地区的十八个自然村中，还有一个商业聚集地。位于潮海东村与潮海西村之间有一条各种小型家庭店铺聚集的商业街道。这里条商业街道汇集了服装店、饭店、小型超市、美容美发店、水果店等品类众多，但是现有的商业店铺只能满足村民基本的生活需求，很难满足出口加工区企业、政府机关和其他企事业单位及职工的基本生活需求及高消费娱乐需求。河套地区的酒店行业市场对比于现有的日常生活服务市场更加不成熟。河套市场目前仅有几家家庭式旅馆，分布在河套地区的居民小区与自然村之间，规模小，设施简陋、条件落后、配套不完善是其无法回避的

23、现状，根本不能满足河套出口加工区企业、政府机关等接待来宾、举办会议、大型宴会等高标准需求。因此河套地区出口加工区企业、政府机关及且他企事业单位对于酒店需求众多，尤其是星级酒店的需求尤为严重。因此河套地区未来星级酒店或商务酒店是未来酒店行业发展的主流，将带动其他商业行业的发展。2. 餐饮业现状河套地区由于没有形成规模性的商业区和商业街，因此现有酒店分布在整个河套地区，但大多集中在金日家园附近和农业银行附近。这两个区域得餐饮店规模较小，装修简单、档次不够，环境较差，更加没有形成独特的品味与形象，都只能算作是家庭式快餐店，用来满足附近居民日常生活需要，中小学生午餐及河套地区企事业员工普通的工作餐，很

24、难承接大型酒席与宴请活动。并且河套区域现有餐饮行业种类，大都集中于面馆、烧烤、普通溜炒等低档次消费，更加难以满足河套地区企事业单位对高档次接待和消费享受的需求。餐饮也是酒店行业的配套产业，也是河套地区目前最缺乏的行业，因此未来餐饮业是河套地区商业发展的主要方向。3. 娱乐业现状河套地区没有娱乐行业，原有的几家娱乐店铺也因为经营不善或经营格调与品位的等问题而倒闭。但加工区外资企业的日本人、韩国人和其他外籍人士都热中于酒吧、茶艺、KTV等娱乐活动，河套地区市场根本无法满足这部分人对于业生活娱乐的需求，因此河套地区的娱乐行业市场属于空白市场，未来发掘潜力巨大。娱乐行业是餐饮的行业的后续发展，也是外籍

25、人士饭后休闲的主要方式和场所，娱乐业作为配套行业也将随着酒店行业和餐饮行业的发展而发展。二、针对性客群（消费能力针对性分析）由于本项目的特殊性，决定了面对的客群消费行为分为：集体行为与个人行为。集体行为是指出口企业、政府机关等以集体的名义消费，以集体为消费主体的消费行为，这部分消费行为多为官方行为。而个人消费行为，是指以个人名义的消费行为，消费主体是个人，这部分消费行为多为私人行为。本项目的星级酒店主要针对的客户群，主要是出口加工区企业、河套地区各级政府机关、河套地区其他事业单位，这些客户群即包含了集体消费行为，同时也包含了个人消费行为。这两种消费行为相互融合构成了本项目星级酒店的消费主体客户

26、群。通过分析以上几类客户群的消费行为与消费目的，确定未来酒店的发展方向和建设规划。1. 出口加工区企业客群出口加工区企业都是外资企业，经常有日本、韩国和其他外籍工作人员往来本国与青岛河套地区，这部分人由于是短期居住所以多数选择酒店作为临时居住场所。对于酒店的选择多是青岛市内或者城阳区，无论是青岛市内还是城阳区距离河套地区都较远，往来不方便，因此绝大多数出口加工区企业对于河套地区服务的缺乏感到非常的不便利。因此出口加工区企业对于河套出口加工区服务业需求迫切。出口加工区企业不仅对河套地区酒店需求迫切，对其他相关的娱乐业同样需求迫切。高密集、高层次的外资企业，孕育了一大批高品味、高薪酬的金领阶层，这

27、部分外籍人员尤其是韩国和日本人，由于其国内生活习惯和生活习俗决定了，这些人平时娱乐生活丰富多彩。因此对于河套地区现有的娱乐生活状况不满意，迫切需求丰富多彩得娱乐生活。这部分金领和高层管理者大都不愿意租住普通的住宅，而是选择配套条件较好的酒店，因此这部分人有足够的消费能力。这部分客户群无论是集体消费行为还是私人消费行为都有足够的消费能力和消费实力。出口加工区企业本身拥有较强的经济实力，韩国和日本的消费习惯有决定了他们的消费行为。集体消费行为特征：企业性质：合资或外商独资企业企业规模：中等规模加工企业消费目的：宴请宾客、接待来宾等消费特征：注重饮食的精良，娱乐的多样化，注重品味与形象消费主体：企业

28、官方行为个人消费行为特征：工作职位：中高层管理者年龄阶段：2550岁家庭收入水平：30008000元消费目的：私人聚会、私人洽谈等消费特征：注重经济实用，同时兼顾品味与档次消费主体：私人消费行为2. 河套地区各类政府机关客群河套地区各类政府机关同样面临出口加工区企业的问题，对外接待上级领导考核工作和统计单位考察学习都需要自己区域的酒店作为接待场所。河套地区作为出口加工区，没有属于自己的正规化的高档酒店体现河套地区来体现出口加工型工业区的优势与特点。河套当地出口加工区政府同样需要出口加工区能有代表自己发展规划与发展前景的酒店产业，树立政府的形象，开辟新型的产业链条，扩大发展河套地区商业规模。对于

29、河套地区各类政府机关工作人员私人消费能力也很强，私人聚会、私人洽谈、私人宴请等都需要借助一些高档次的消费场所。这部分客户对于场所的品味和形象要求较好，能够凸显档次和品味，因此星级酒店对于这部分消费者是最好的选择。但是这部分消费者由于身份及工作职务的原因，希望消费场所尽量低调，不喜奢华和张扬。集体消费行为特征：企业性质：政府机关与事业单位消费目的：宴请宾客、接待来宾、举办会议、典礼等消费特征：注重整体形象和对外宣传形象消费主体：政府官方行为或单位集体行为个人消费行为特征：工作职位：政府机关公务员年龄阶段：2550岁家庭收入水平：30008000元消费目的：私人聚会、私人洽谈等消费特征：注重品味与

30、档次，不喜奢华和张扬消费主体：私人消费行为3. 河套地区其他单位客群其他单位客群主要是指河套地区农村信用合作社、银行和山东电力这样有经济实力的企事业单位。这些企事业单位经济实力较强，具有较强的消费能力，并且这些企事业单位的公共活动与公关性活动都需要一定规模的场所。这就决定了必需要选择符合企业形象与档次的消费场所，而河套地区目前没有承接这类活动与消费的酒店，只能选择去青岛的地区与河套地区。集体消费行为特征：企业性质：河套地区企事业单位企业规模：农村信用合作社、银行、山东电力等消费目的：宴请宾客、接待来宾等消费特征：注重消费场所的档次与品位与自身工作单位的匹配消费主体：企业官方行为个人消费行为特征

31、：工作职位：中高层管理者年龄阶段：2550岁家庭收入水平：30006000元消费目的：私人聚会、私人洽谈等消费特征：注重经济实用，同时兼顾品味与档次消费主体：私人消费行为二、 针对性消费群特性分析1. 集体消费行为特性分析1、河套地区企业单位、事业单位与河套地区各类政府机关；2、经济实力较强，注重企业形象；3、注重消费场所的品味与形象与企业自身形象的匹配度；5、 对消费场所的软硬件标准要求较高；6、 满足其物质方面的需求，同时展现自身单位形象；2. 个人消费行为特性分析1、2550岁，处在事业的上升期或者事业稳定；2、收入相对稳定，消费能力较强；3、注重身份地位，同时也注重环境，注重消费场所的

32、品味与形象，不喜奢华和张扬，做事低调；7、 对消费场所的要求较高，消费场所要和自身身份地位想匹配；8、 满足其物质方面的需求，更应满足精神层次的需求；三、针对性客户群背景分析1. 集体消费行为背景分析 社会背景为河套地区发展与河套地区财政税收作出较大贡献 社会地位是河套地区各类事务的主管单位在河套地区具有一定的社会地位与社会影响力与各类政府机关关系密切（仅指河套地区企事业单位） 经济实力普遍经济实力较强 企业文化具有成熟的企业文化或企业工作氛围（包括事业单位与政府机关） 消费心理及消费行为特征对消费场所的要求较高，需要符合自身企业的社会地位与社会形象2. 个人消费行为背景分析 社会地位目标客户

33、群具有一定的社会地位，部分担任重要的或相对重要的角色。 收入特征具有稳定的较高收入。 文化特征具有成熟的人生观、价格观和审美观 教育程度以及社会阅历相对教育程度较高，知识通晓能力较强，社会阅历丰富 职业背景所从事职业多为具有一定社会背景和政府管理职责的职业，自我认可性较强 消费心理及消费行为特征对消费场所的要求较高，需要符合自己的身份和职业特性，低调不张扬四、关于星级酒店SWOT分析1. SWOT基本要素分析通过对河套地区及出口加工区整体情况的了解，已经掌握了河套整体区域的房地产市场情况，并且更加详细的分析了河套地区整体服务业的状况，通过以上的分析情况和数据，进行下一步SWOT分析，从而进一步

34、掌握项目目前所处的市场状况，以便进行项目的整体推广与策划。优势(Strength)即是分析项目目前优势情况和对比于其他项目的有点；劣势(Weakness)是指项目自身存在的不足和对于其他项目的弱点；机会(Opportunity)是指项目目前所处的情况对项目有利的因素或是未来情况发展对项目有利的因素；威胁(Threat)是指项目目前所处的情况对项目不利的因素或是未来情况发展对项目不利的因素；通过对于以上四点要素的分析，确定项目未来发展的策略。根据四大要素，把企业自身状况和企业面临情况分为四种情况：1. 优势机会：此种状况最利于项目销售和发展，最大限度的发挥项目的优势，并充分利用现有的机会，实现利

35、益最大化。2. 优势威胁：此种状况对于项目有不利因素威胁项目的发展和销售，但是仍然可以发挥项目的优势，扭转局面形成可持续发展。3. 劣势机会：此种状况对于项目的来说不利于发展，因为项目的劣势妨碍项目的发展，但是客观因素为项目提供了发展的机会，项目仍然可以向前发展。4. 劣势威胁：项目面临这种情况对项目是最不利的，项目劣势充分暴露，客观因素还对项目造成威胁。在这种情况下我们应该积极调整策略，保证项目稳定销售和发展。 通过下面的SWOT分析图表，可以清晰的了解项目的优势、劣势、机会、威胁，并且通过图表还可以了解项目处在以上分析的四种情况状态下可以采取的战略与措施。1. 项目大盘规划2. 先进性，配

36、套齐全3. 项目未来发展前景良好4. 唯一性，未来几年内河套地区唯一的此类项目2. SWOT图表分析优势(Strength)1. 城阳、青岛市内项目瓜分市场2. 河套地区没有市场没有形成规模和认知度1. 建成后相对比与城阳、青岛酒店知名度不足2. 客户群仅局限于河套地区政府机关和企事业单位1. 河套酒店市场空白2. 出口加工区政府政策扶持3. 出口加工区政府规划计划4. 河套地区客户需求劣势 (Weakness)威胁(Threat)3421机会 (Opportunity)3. SWOT策略分析通过以上要素分析可以进一步验证第一部分理论分析的四种情况，针对1.，2.，3.，4.四种情况，需要做出

37、不同的策略调整。1. 优势机会：在此种情况下，一切因素都利于项目发展，应加大推广力度，扩大项目的知名度。由于河套地区具有消费能力与消费意识的客户群有限，大多又集中于出口加工区企业、河套地区各级政府机关与其他事业单位，因此在此阶段应凭借项目良好的推广势头和未来发展前景，积极联系出口加工区企业和出口加工区管委会与之达成合作，争取尽量多的有效客户群。2. 优势威胁：此种情况项目尚处于有利位置，可以以项目优势弱化外界因素威胁。面对城阳和青岛市区的酒店的市场瓜分和分流，要积极推广项目在河套地区的标志性地位，对于出口加工区企业有利的地域优势，可以有效节约时间成本，另外配套设施齐全，餐饮、娱乐、休闲、住宿为

38、一体的综合酒店项目；对于规模市场和客户认知度问题，需要从项目未来发展规划和政府对项目的扶持力度方面化解，政府的政策扶持是对项目未来发展至关重要的因素。3. 劣势机会：虽然项目自身地理环境处于劣势，但是区域规划仍为项目发展创造了机会。针对项目所处环境与消费者意识相对落后的劣势情况，我们应该运用项目目前所处客观机会弱化劣势的影响。对于项目知名度不足与市场不成熟的现状，可以采取对出口加工区企业上门拜访的形式对区域未来的规划与项目未来的发展和未来前景进行详细解说，并说明项目的未来发展和加工区政府对项目的政策支持与区域规划情况，让消费者看到开阔的未来前景。虽然项目的客户群具有一定的局限性，但是我们可以最

39、大程度上的发掘客户的消费意识，并积极争取与出口加工区企业和政府机关达成合作意向。4. 劣势威胁：面对这种情况项目应该加大宣传推广力度，在广泛的区域内增强项目的知名度，宣传推广的重点主要是项目未来的发展规划，先进的配套设施，多元化的经营管理，河套出口加工区唯一的星级酒店，等项目具有的优势，重点强调项目的唯一性、超前性。五、总结分析通过针对性客户群分析与SWOT分析可以看出，河套地区拥有相当一部分星级酒店及其配套娱乐、生活服务行业的稳定消费人群。因此，项目星级酒店在河套地区市场具有较大的潜力市场，未来发展势头较强。并且借助出口加工区政府对于未来区域发展规划的需求和建设，星级酒店在未来发展占有重要地

40、位。由于长时间的常规消费习惯，出口加工区的外资企业以及出口加工区各类政府部门更习惯于去城阳和青岛等地的星级酒店消费和住宿。因此项目酒店在未来经营方面应该加以引导并加大此区域的宣传力量，与加工区企业和政府机关形成长期良好的合作关系，以稳定长期消费群体。六、星级酒店总结性规划建议通过对项目客户群分析与项目SWOT分析得出充分的结论：星级酒店在河套地区市场属于空白市场。而出口加工区企业、河套地区各类政府机关普遍对星级酒店有所需求。出口加工企业需要距离自己工厂较近，且配套齐备符合档次要求的酒店，以便节约时间成本。河套地区各类政府也需要在河套地区地区拥有标志性建筑代表自己地区经济发展的水平，所以星级酒店

41、在河套地区拥有良好的发展市场。在探讨星级酒店未来市场之后，所要面对的最主要的问题就是星级酒店未来的发展规划和整体定位的问题。1. 规划定位建议根据项目未来的规划和发展情况，项目整体建设按照4星级标准配备，但是对外按照3星级标准挂牌经营。基于以上情况，酒店定位于“河套地区准4星级标准酒店”，建立河套地区地标性建筑。项目酒店式公寓未来建设规划应该严格按照星级酒店标准进行，因此建议在项目酒店规划建设初期就应该和专业酒店管理公司合作，在规划初期就严格按照4星级酒店标准执行，在硬件建设方面符合4星级酒店标准，避免在项目建成后不符合星级酒店规定，而重复返工造成资源浪费的情况。2. 配套设施建议由于河套地区

42、缺少休闲娱乐行业、餐饮行业、生活配套行业。因此项目酒店，应区别于城阳与青岛的星级酒店，增添其他服务项目，如酒店增加休闲娱乐、特色餐饮、体育健身、生活配套多角度经营，使酒店形成多元化经营，弥补周边商业环境氛围的不足。餐饮方面可以增设多国风味，多种特色的特色餐厅，如特色中餐厅、西餐厅、日韩餐厅、港式茶餐厅等；休闲娱乐方面可以配备图书馆、电影院、茶楼、咖啡厅、棋牌室、KYV、酒吧等多种休闲娱乐场所；体育健身方面配备健身房、网球场，羽毛球场，乒乓球场等多种体育运动场所；在生活配套方面更加应该针对周边环境的不足作出调整，增加小型超市、衣物干洗店、美容美发、大型洗浴中心等满足日常生活的需求；国际上对星级酒

43、店有严格的评定标准，既然项目对外推广宣传以“准4星级标准”为定位点，酒店的设施标准应该按照4星级酒店标准配备，以下是4星级酒店评定的国际标准。星级酒店评定国际标准规则：四星级级饭店标准一、饭店布局合理1.功能划分合理；2.设施使用方便、安全。二、内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。三、酒店内公共信息图形符号符合LB/T 001。四、有中央空调(别墅式度假村除外)，各区域通风良好。五、有与饭店星级相适应的计算机管理系统。六、有背景音乐系统。七、前厅（共21项）1.面积宽敞，与接待能力相适应；2.气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；3.有与饭店规模、星级相适应的总服务

44、台；4.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24小时有工作人员在岗；5.提供留言服务；6.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；7.提供信用卡服务；8.18小时提供外币兑换服务；9.总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；10.可18小时直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房；11.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；12.设门卫应接员，18小时迎送客人；13.设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行

45、李存放处；14.设值班经理，24小时接待客人；15.设大堂经理，18小时在前厅服务；16.在非经营区设客人休息场所；17.提供店内寻人服务；18.提供代客预订和安排出租汽车服务；19.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务；20.至少能用2种外语(英语为必备语种)提供服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示；21.总机话务员至少能用2种外语(英语为必备语种)为客人提供电话服务。八、客房（共21项）1.至少有40间(套)可供出租的客房；2.70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米；3.装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣

46、架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或为优质木地板等。采用区域照明且目的物照明度良好；4.有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、浴缸并带淋浴喷头(有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头)，配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水；5.有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；6.有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统。播放频道不少于16个，其中有卫星电视节目或自办节目，备有频道指示说明和节目单。播放内容应符合中国政府