宝鸡市房地产市场调查报告.doc

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1、2012宝鸡陈仓、高新区房地产市场调查报告一 宝鸡市概况 宝鸡，古称陈仓，位于陕西关中西部，地处陕、甘、宁、川四省（区）结合部，处于西安、兰州、银川、成都四个省会城市的中心位置，陇海、宝成、宝中铁路在此交会，是中国境内亚欧大陆桥上第三个大十字枢纽,辖九县三区，市域面积1.82万平方公里，总人口376万，其中市区人口75万，建成区面积60.44平方公里。经过改革开放以来的快速发展，特别是进入新世纪以来，“工业强市、畜牧大市、旅游名市、现代化生态园林大城市”和创建“最佳投资环境、最佳人居环境”的发展思路深入人心，宝鸡已经进入了新的黄金发展时期，城市面貌发生正在发生着天翻地覆的变化。2011年宝鸡市

2、实现地区生产总值1175.75亿元，较上年增长14.5%，首次突破千亿元大关；经济保持平稳较快增长，城市综合实力不断增强，位列全国综合实力百强城市第73位，财税总收入达到151.7亿元，其中地方财政收入51.4亿元；城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别达到22337元、6340元，在全省十个城市中排名第二。到2016年，地区生产总值占到全省的八分之一，年均增速高于全省两个百分点；财税总收入达到250亿元，其中地方财政收入突破100亿元；非公经济占比达到60%，发展活力显著增强，综合实力大幅提升，基本建成关天经济区副中心城市。以建设国家创新型城市为核心，科技创新力走在西部前列。（以上数

3、据均来自宝鸡市统计局） 二 宝鸡市房地产市场分析A、宏观市场分析 2012年，在“关天经济区规划”的大背景下，宝鸡市城镇化的步伐的加速，周边县区农户大量涌入城市，土地大量开发，促使宝鸡楼市的刚性需求不断增长，而且就目前来看无论是新建商品房还是存量住房，房价仍处于在合理价格空间之内，所以可以预计随着高新区三期的建设以及陈仓区经济的不断发展，宝鸡市房地产市场将会更加繁荣。 （表格数据来自宝鸡统计局）B、区域市场分析a、东高新市场分析 目前宝鸡房地产市场竞争最激烈的区域，高新区一期（高新15路）基本已经建设完成 周边生活配套设施比较齐备，售价基本在4500元/左右，目前以水木清华、城市新天地、左岸新

4、城为主，项目体量大，整个区域布局规整，产品的风格多样，有明显的设计主题。二期、三期（高新614路）均在建设当中，楼盘均价基本在3500元/左右，虽然目前周边生活配套设施还不够完善，但由于交通便利，周围具有较多大型企事业单位，以及受到高新区一期商圈的辐射，人气正在逐渐上升，特别是现在宝钛社区的入住率不断提高，周边商业圈也在逐步完善，相信随着高新大道的建设以及大型企业的进驻，未来二，三期的楼盘将会呈现出繁荣景象。b、陈仓区市场分析 陈仓区撤县设区后，面对旧城区建筑密度大，休闲空地少，基础设施配套差、交通不畅，绿化面积不足的现状，陈仓区积极跟进宝鸡市“四市建设”和“两个最佳”创建步伐，以加快西街南移

5、、实施旧城改造，改善人居环境，提升城市品位为重点，按照优化布局、美化空间、净化环境、亮化景观、完善功能的思路，通过规划引导、加强管理、加快建设，城市功能日臻完善，城市化水平得到显著提高。特别是随着我省三大物流园区之一的陈仓物流园的建设和陈仓区“关中天水经济区发展规划”的实施，使陈仓区经济发展迅猛，2011年陈仓区实现生产总值134.91亿元，房地产市场也随之繁荣起来。三年来，共新建商品住宅和经济适用房41万平方米，全区成规模的住宅小区达16座，人均住宅面积从2002年的18.38平方米增加到22.33平方米。住宅总面积达到170万平方米。（资料来自宝鸡陈仓区政府网站）根据调查，目前城区内面积较

6、大、规划合理、周边配套较完善的小区有千渭星城、佳苑新城和盛世华庄等，销售情况良好，均价基本在33003800元/左右。 三 市场调查调查目的：了解高新区和陈仓区楼盘的基本情况，预测未来该区域楼市的价格涨跌幅及其销售的情况调查时间：2012年8月调查人员：工程部 报建部调查过程：按照区域分布位置，依次对陈仓区、高新区一、二、三期进行了调查调查结果：本次调查的具体数据详见附表市场分析：1 东高新东高新是宝鸡市东移南扩的主要发展方向，区域内产业发展迅速，未来发展空间巨大，近年来，东高新已成为宝鸡市开发最集中的区域，几乎囊括了宝鸡市三分之一的体量，楼盘以住宅为主，代表性的楼盘有左岸新城、水木清华、城市

7、新天地、大城际等，其中部分楼盘有别墅类产品。东高新的商业楼盘销售较好，说明宝鸡市人看好东高新的发展前景。多层均价在4100，小高层均价在4500建筑形式几乎全是多层和小高层，容积率多在2.33.6之间，楼盘配套比较相似，户型几乎都是2室和3室，其他户型很少，2室面积在70100之间。3室面积在90133之间。 东高新的楼盘可以分为三个梯队，第一梯队是田丰高新国际、左岸新城、水木清华、城市新天地等项目，他们的特点是户型大、综合品质好、景观较好，定位中高端客户群体；第二梯队是聚丰大城际、水韵江南、城市枫景、山水文苑等项目，这些楼盘基本集中在高新15路之间，地理位置优越，交通便利，但小区体量不大，特

8、色较少，相关配套设施还不够完善，售价较第一梯队略低，主要定位是工薪族或稍高的消费群体，项目密度相对第一梯队较大；第三梯队是生态果岭、普的新起点、阳光上东等，楼盘基本位于高新8路以东，由于高新18路的小区建设已经成熟，周边配套设施完善，绝大多数楼盘已经清盘，房源很少。所以现在高新区楼盘的销售主力集中在第三梯队，随着高新大道的建设，高新三期的楼盘潜力巨大。其中阳光上东在高新三期楼盘中具有代表性，该楼盘位于高新10路，总建筑面积12万，均价2700元/，以打造宝鸡首家精英小复式为主，小区内多数楼为复式楼，吸引了不少附近企业的上班族。但该楼盘一层层高2.6m,二层仅2.2m，且户型过于单调，结构不合理

9、，这是该楼盘不足的地方。另外，与高新大道仅一桥之隔的楼盘托斯卡纳凤凰城，也是我们这次重点调研的楼盘。该楼盘位于陈仓大道46号，临近行政中心，建筑面积40万 目前三期在建的14栋楼均为高层，小区环境较好 绿化率达到了54%，小区内配套有星级会所，商业步行街，国际双语幼儿园等，该楼盘预售价较高，均价3900元/，且房源较少，基本剩余的都是120以上的大户型。待添加的隐藏文字内容3 2 陈仓区陈仓区的商品房在售均价为3500元/，目前在售户型多以两室三室为主，户型面积在70130之间，户型面积跨度比较大，据走访调查购房人群多以2535岁（年轻人群）为主，这里的代表性楼盘主要有千渭星城、佳苑新城和盛世

10、华庄等，建筑多为多层和小高层，价格分别在3100和3700之间。 不足在于楼盘环境基本雷同，周边配套设施欠缺，风格较单调，没有形成社区文化。 千渭星城位于陈仓新区虢镇陈仓大道与千渭交汇之处，总建筑面积约50万 按照陈仓大道南北共分A、B、C、D四个区，其中其中 A区（15栋）B区（18栋）C区（24栋）D区（18栋），总共4566户，停车位1500个。包括有85135二室二厅、三室二厅、四室两厅、复式结构等多种户型。主力户型：90108.11三室。其中C，D区均配有活动广场以及商业街。该楼盘以地处陈仓CBD商圈为特色 地理位置优越,位于西宝高速、西汉高速、宝天高速和宝平高速入口。小区附近有超市

11、，陈仓中小学，陈仓医院 小区内部有幼儿园，银行，商务会所等配套设施。目前A、B区基本清盘，C、D区房源较多 均价3450元/，楼层价差约50元左右，全额付款打九八折，按揭没有优惠。 盛世华庄是由森渊房地产开发公司和东阳房地产开发公司联合开发的商住楼，位于虢镇南环路。其中东阳开发区域建筑总面积56561，总共672户。目前东阳在建的B1(6层），B3（6层），B5(11层）有90.65-126.22的两室两厅和三室两厅的户型。预售130套 仅售出33套，剩余房源较多，均价3500元/，没有优惠，团购超过40套每平米减100元钱，小区规划建设有地下停车场600位，幼儿园以及超市，但由于土地是4个村

12、子所有，开发出现矛盾所以尚未动工。 综上所述，随着高新大道向东延伸，西电、宝光、宝成，银河电缆等大型企业纷纷进驻高新区三期再加上高新科技新城的不断建设，我们已经能够预见到在未来几年内，高新区三期将成为文化发达、科技繁荣、环境优美的花园式现代化新城区。而由我公司开发的高新生态花园项目位于高新区三期高新三十路，处于高新区承前启后的核心地段，地理位置优越，交通便利，这是其他楼盘无可比拟的优势之一；另外，总建筑面积约70万平方米的高新生态花园是目前陈仓区和高新区三期体量最大的楼盘，在人居环境，生活配套设施方面也拥有得天独厚的优势，项目建成以后，将彻底改变该地区渭河南岸的面貌，同时也将带动和促进当地经济

13、发展，加快该地区城市化建设步伐。但是我们也要看到，目前高新区三期还处于发展初期，企事业单位较少，周边配套设施还不完善，周围居民的收入偏低，外地人来买房的不多，所以我们在定价以及制定营销模式等方面还要参考其他楼盘以及当地的具体情况。四 宝鸡市房地产市场下半年分析和展望 今年上半年宝鸡市房地产市场运行良好，朝着宏观调控预期方向发展。可随着严厉调控政策的持续实施，购房者的心理预期增强，观望等待情绪以及随着基数加大，将影响下半年市场成交量；货币政策收紧、开发企业融资难度加大以及企业由于所处的政策与市场环境发生变化导致投资信心下降等等，使企业面临的市场压力加大。预计2012年下半年房地产市场仍将在调控政策作用下保持下降态势，保障性住房投资将会对未来房地产开发投资起到一定支撑作用。10月过后，房地产市场将会进入传统销售淡季，在价格没有明显下调的情况下，销售量进一步萎缩的可能性很大。目前，国内货币政策和楼市调控政策松动的可能性很小，预计下半年宝鸡市房地产市场仍将处于低迷状态，政策、人气和资金将继续左右房地产市场走势。（以上分析来自于宝鸡市住建局）