1月长沙房地产市场研究报告.doc

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1、2012年1月长沙房地产市场研究报告中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构2012年1月（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）目 录本月导读：4第一篇 市场背景篇7第一章、政策资讯7一、政策法规7第二章、经济环境13一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展13二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃13三、固定资产投资快速增长14四、开发投资持续增加15第三章、土地市场16一、土地资讯16二、公告土地分析17三、本月成交地块分析20四、重点地块25第四章、商品住宅市场28一、市

2、场综述28二、供求关系分析29三、供应量分析29四、成交量分析35五、成交均价分析39六、成交物业分析41第五章、产品分析44一、热销、滞销产品44第六章、营销媒体53一、营销透析53二、媒体分析53三、典型项目56第三篇 区域数据篇60一、开福区60二、天心区61三、雨花区62四、岳麓区63五、芙蓉区64六、望城区65本月导读： 1月汇丰中国PMI终值为48.8汇丰控股周三公布，1月份其编制的中国制造业采购经理人指数（PMI）终值为48.8，与初步数据一致，与去年12月份的48.7大致持平，显示制造业活动仍然处于萎缩状态。该指数去年11月、12月和今年1月三个月平均水平创下自2009年二季度

3、以来的新低。详情请见P7北京首套房贷普遍回归基准利率 放款速度加快据新京报报道，北京各银行首套房贷利率已逐步回归基准利率。去年首套房利率上浮10%的深圳发展银行昨天下发通知全面执行基准利率，部分外资银行甚至出现优惠利率折扣。详情请见P7温家宝：2012 年巩固房地产市场调控成果1 月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012年要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。详情请见P8长沙开福区2012年实施85个重点项目“一手抓结构调整，产业繁荣，抓滨水新区的更具规模；一手抓社会管理，群众工作，抓幸福指数的不断提升。”昨日，

4、在开福区干部大会，开福区委书记张迎春表示：今年计划实施重点项目85个，年度总投资169亿元，大手笔推进“滨水新区 幸福北城”的建设。 详情请见P9长沙市CBD核心段四街道合一12月30日，经市政府批准的芙蓉区11个街（乡）行政区划调整方案正式公布：4个街道撤销合并，6个街道析置或范围适调，东岸乡则撤乡建街，自此，乡建制正式退出芙蓉区舞台。详情请见P10春节资金紧张暂缓解，市场利率高位回落央行1月以来通过逆回购操作向市场投放资金预计超过5000亿元。如果考虑到非公开的逆回购规模，到目前为止，1月净投放资金已经堪比下调一次存款准备金率（以0.5个百分点计）所释放的4000亿元规模，甚至有超出的可能

5、。详情请见P102011年12月CPI同比涨4.1% 创下15个月来新低 全年涨幅5.4%超预期2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。详情请见P112011第4季度监测报告：全国住宅平均地价环比增幅跌落至零根

6、据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2011年第四季度全国地价总体水平微幅上涨，环比、同比增速持续回调。全国各业用地价格增速深度回调，住宅地价环比零增长。详情请见P12数字楼市： 1月商品住宅市场基本情况（六区）供应量成交量供销比成交均价8.06万平方米17.42万平方米0.466491元/平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1月项目成交排行榜名次热销楼盘所属区域销售面积（万）销售金额（亿）均价(元/)1联诚国际城望城1.450.7853952卓越.蔚蓝海岸岳麓1.160.5547043海洋.半岛明珠开福0.940.5456844新里程潇湘名城雨花0.770.4557885康乃馨国

7、际老年生活示范城望城0.520.2650246长沙开福万达广场开福0.430.63147447曙光领峰雨花0.390.2870068新盛珑璟台雨花0.380.2052499万科金域华府雨花0.360.34930610保利.麓谷林语岳麓0.360.195318数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（统计数据涉及区域为六区）关注楼盘：热销产品卓越.蔚蓝海岸第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、1月汇丰中国PMI终值为48.8汇丰控股周三公布，1月份其编制的中国制造业采购经理人指数（PMI）终值为48.8，与初步数据一致，与去年12月份的48.7大致持平，显示制造业活动仍然处于萎缩状态

8、。该指数去年11月、12月和今年1月三个月平均水平创下自2009年二季度以来的新低。克而瑞长沙机构点评：数据显示新年伊始制造业增长动力仍相对疲弱，而经济活动的放缓已经开始影响就业市场，并可能进一步拖累国内消费需求；这要求政策层面继续加大宽松的力度以稳增长、保就业，而通胀压力明显放缓也为进一步宽松提供了充裕空间；一季度GDP增速可能继续回落至8%左右，随着前期政策宽松的效果进一步显现，2012年中国经济软着陆可期；货币政策方面，以存款准备金率下调为主的数量型宽松仍将继续。2、北京首套房贷普遍回归基准利率 放款速度加快据新京报报道，北京各银行首套房贷利率已逐步回归基准利率。去年首套房利率上浮10%

9、的深圳发展银行昨天下发通知全面执行基准利率，部分外资银行甚至出现优惠利率折扣。在首套房贷普遍回归基准利率的同时，房贷发放的速度也明显加快。据北京日报、新京报报道，招商银行目前的贷款发放速度和去年下半年相比，至少快了1个月；建行申请房贷最长2个星期；工行、中行审批时间则在1周左右。而去年三四季度，贷款者需要排上1-2个月的队，才能申请上贷款。克而瑞长沙机构点评：央行1月份的逆回购操作已对市场产生效果，北京房贷1月走向宽松可能是全国金融市场的一个缩影：市场的流动性紧张局面已暂时得到缓解，导致银行的放贷门槛有所降低。而年初北京主要商业银行针对房贷门槛的降低，也符合今年货币政策逐渐宽松的预期。3、温家

10、宝：2012 年巩固房地产市场调控成果1 月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012年要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。温家宝指出，今年是“十二五”时期承上启下的重要一年，也是本届政府任期的最后一年，必须永不停顿地推进经济体制、政治体制等各领域的改革，着力解决一些重大经济社会问题。温家宝强调，过去一年，我们巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，国民经济继续朝着宏观调控预期的方向发展，呈现增长较快、价格趋稳、效益较好、民生改善的良好态势。当前，我国发展

11、仍处于重要战略机遇期，在较长时期内继续保持经济平稳较快发展具备不少有利条件。 在会议上，温家宝还对政府今年六大重点工作做了详细部署，主要包括继续搞好宏观调控、抓好农业生产、巩固房地产市场调控成果、促进对外贸易稳定发展、切实抓好经济运行调节和安全生产以及切实解决好突出的民生问题。克而瑞长沙机构点评：本届政府即将盖棺定论，主要领导人及决策者为了争取名声和民意，不会让房价在本届政府执政期末出现报复性反弹，否则将破坏房地产调控政策的连贯性，并将有损本届政府的声誉。因此，房地产调控不会在2012年放松，其中也有部分原因在于对冲2012年货币政策适时宽松后对房价带来的推动效用。二、市政动态1、长沙开福区2

12、012年实施85个重点项目“一手抓结构调整，产业繁荣，抓滨水新区的更具规模；一手抓社会管理，群众工作，抓幸福指数的不断提升。”昨日，在开福区干部大会，开福区委书记张迎春表示：今年计划实施重点项目85个，年度总投资169亿元，大手笔推进“滨水新区 幸福北城”的建设。2011年，开福区在全市“公众安全感和干部队伍建设评价”民调测评中排名内六区第一。今年，开福区将把更多财政资金投向民生领域，确保新增财政资金的60%用于民生方面的投入。记者在开福区2012年度重点工程建设项目计划表上看到，85个重点项目中，基础设施及公益配套项目15个，社会事业类项目29个，城市管理类项目3个。其中，将举全区之力强势推

13、进黄兴北路、火车北站二期、九尾冲、太平路等棚改项目，加快推动长沙金融生态区、现代物流基地、沙坪工业组团以及湘江东岸系列城市综合体建设。克而瑞长沙机构点评：开福区是湘江、浏阳河、捞刀河交汇之地，坐拥三江交汇的地利，岸线长达75公里，可以打造国内最长的城市滨水步行道。而十二五”期间，开福区将以湘江路和芙蓉路两条南北主轴为滨水新区的发展主轴，突出抓好黄兴北路高档商务片区、芙蓉中路金融商务片区、金霞港铁联运组团以及苏托垸新城片区的大手笔策划，优先发展长沙综合保税区、苏托垸生态新城、潮宗街历史文化街区等23个重大产业项目。由此可见，由于开福区拥有天然的滨水资源，并且在今后五年，开福区的城市功能及公共设施

14、将逐步完善，可以预见开福区将成为长沙市房地产的一块风水宝地。2、长沙市CBD核心段四街道合一12月30日，经市政府批准的芙蓉区11个街（乡）行政区划调整方案正式公布：4个街道撤销合并，6个街道析置或范围适调，东岸乡则撤乡建街，自此，乡建制正式退出芙蓉区舞台。按照方案，芙蓉区撤销位于芙蓉中央商务区（CBD）核心地段的浏正街街道、都正街街道、解放路街道、府后街街道，合并组建全新的定王台街道；将马王堆街道析置为马王堆街道、荷花园街道，同时对东屯渡街道、火星街道、湘湖街道、五里牌街道、韭菜园街道范围进行调整；撤销东岸乡建制，拆分设置为东湖街道、马坡岭街道和东岸街道。现有的文艺路街道、朝阳街道则保持原区

15、划不变。克而瑞长沙机构点评：芙蓉区现有区划建制为1996年所设，历经15年变迁，已无法再适应经济社会发展的客观需求。此次在保持13个街道总数以及村域界址、社区基数均不变的情况下，以主次干道为界进行区划调整，既使各街道的管辖范围界定更为明晰、服务效能获得提高，又有助于优化资源配置、实现区域经济均衡发展、加速城市化建设步伐。三、市场资讯 1、春节资金紧张暂缓解，市场利率高位回落央行1月以来通过逆回购操作向市场投放资金预计超过5000亿元。如果考虑到非公开的逆回购规模，到目前为止，1月净投放资金已经堪比下调一次存款准备金率（以0.5个百分点计）所释放的4000亿元规模，甚至有超出的可能。1月19日，

16、银行间市场短期利率大幅回落。隔夜拆借利率已从前一日的8.1667%，回落至6.4975%，2周利率直落220个基点。银行间债券市场资金紧张程度也略有缓解，回购利率在连续三日暴涨后大幅回调，1天品种回调160余个基点，2天和14天品种下跌均超过200个基点。克而瑞长沙机构点评：央行此次选择逆回购而不是降存款准备金率，主要是因为此次资金紧张局面，是由于季节性和节假日因素造成的短期融资困难，逆回购更具有灵活性，而存款准备金率容易对市场流动性进行趋势性改变。由于1月有很长的假期，因此1月新增信贷破万的可能性不大，但也会达到6000亿至8000亿之间。2月、3月信贷可能冲高。如果2、3月信贷超预期增长，

17、将降低一季度央行降低存款储备金率的可能性。2、2011年12月CPI同比涨4.1% 创下15个月来新低 全年涨幅5.4%超预期2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。食品类价格同比上涨9.1%，影响居民消费价格

18、总水平上涨约2.79个百分点。其中，粮食价格上涨6.9%，影响价格总水平上涨约0.19个百分点；肉禽及其制品价格上涨16.6%，影响价格总水平上涨约1.12个百分点（猪肉价格上涨21.3%，影响价格总水平上涨约0.64个百分点）；蛋价格上涨1.2%，影响价格总水平上涨约0.01个百分点；水产品价格上涨9.7%，影响价格总水平上涨约0.22个百分点；鲜菜价格上涨11.5%，影响价格总水平上涨约0.30个百分点；鲜果价格上涨4.4%，影响价格总水平上涨约0.09个百分点；油脂价格上涨6.6%，影响价格总水平上涨约0.08个百分点。克而瑞长沙机构点评：中国持续一年的通胀“阻击战”，以居民消费价格指数

19、（CPI）月度涨幅连续第5个月回落的成绩收官。经过去年一年稳定物价的努力，CPI和GDP（国内生产总值）的增长处于回落态势的轨迹已经逐渐显现。通胀压力缓解，让外界对于今年进一步放松宏观政策的预期加大。存款准备金率将在春节前下调一次，但年内将不会降息，否则将引发冲动性投资。虽然短期通胀可得到控制，但长期压力仍未舒缓，收入、资本、土地以及原材料等真正推动CPI上涨的压力尚存。3、2011第4季度监测报告：全国住宅平均地价环比增幅跌落至零根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2011年第四季度全国地价总体水平微幅上涨，环比、同比增速持续回调。全国各业用地价格增速深度回调，住宅地价环比零增长。201

20、1年第4季度，全国主要监测城市地价总体水平为3049元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5654元/平方米、4518元/平方米和652元/平方米;环比增长率分别为0.29%、0.69%、0.00%、0.44%;同比增长率分别为5.94%、9.02%、6.58%、3.88%。 全国综合地价环比增速较上一季度下降1.04个百分点，增速连续四个季度回调;同比增速连续2个季度回调，较上一季度下降2.43个百分点。全国各用途平均地价增速持续放缓，商服、住宅、工业地价环比增速连续三个季度回调，同比增速连续两个季度回调。全国主要监测城市地价增幅普降，综合地价环比负增长的城市约占1/3。克而瑞长沙机构点评：

21、地价的变化从侧面印证了在近期国内外经济形势变动及调控政策多重影响下，商服、住宅、工业地价环比、同比增速均呈放缓趋势。土地市场深受宏观经济环境及调控政策影响。2012年世界经济增长持续放缓，国内经济下行和物价上涨压力并存，在经济增速适度回落过程中，稳增长、调结构政策执行力度将进一步加强。预计今年一季度，土地市场谨慎预期仍将蔓延，城市住宅地价增速或将进一步下降。第二章、经济环境一、2011年GDP达到全年预期增速14%，经济稳步发展图2- 1-1 ：长沙市GDP增长速度走势图资料来源：长沙统计局2011年累积至第四季度，累计实现GDP5619.3亿元，同比增长14.5%。在GDP中，第一产业实现增

22、加值252.1亿元，增长4.0%；第二产业实现增加值3151.7亿元，增长18.3%，其中工业实现增加值2662.5亿元，增长20.4%；第三产业实现增加值2215.5亿元，增长10.7%。在GDP累计增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.2、9.8、4.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.2%、67.9%、30.9%。二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃图2- 2-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图数据来源：长沙统计局2011年全年实现社会消费品零售总额2125.9亿元，同比增长18.0%。限额以上企业实现零售额1122.8亿元，同比增长26.7%，限额以下企业实现零

23、售额1003.1亿元，同比增长9.5%。按行业分组，批发业实现零售额215.4亿元，增长17.7%；零售业实现零售额1668.5亿元，增长18.2%；住宿业实现零售额47.7亿元，增长20.2%；餐饮业实现零售额194.4亿元，增长16.3%。三、固定资产投资快速增长图2- 3-1：长沙固定资产投资累计增长走势图数据来源：长沙统计局2011年全年完成固定资产投资3510.2亿元，同比增长26.1%。城镇以上固定资产投资3197.4亿元，增长20.2%，增幅同比回落8.4个百分点。更新改造投资961.4亿元，增长43.9%，增幅提升5.8个百分点。四、开发投资持续增加图2- 4-1：长沙房地产开

24、发投资额走势图数据来源：长沙统计局2011年房地产开发投资886.9亿元，增长29.6%，增幅回落7.9个百分点。商品房销售面积下降10.7%，增幅回落30.2个百分点；住宅销售额增长8.3%。第三章、土地市场一、土地资讯1、国土部：今年用地指标投放将从严从紧 保障房用地单独申报1月7日，全国国土资源工作会议在北京召开。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史提出，着力完善和打造双保工程、城乡统筹、资源保障、社会管理、制度创新、基础建设等六大平台。2012年要重点围绕稳增长、调结构，以最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度统筹保发展保红线。加强土地调控保障科学发展用地，从严从紧投放年度建设用地

25、计划指标，落实计划差别化保重点；深化耕地保护新机制建设，做到严而又严，大力推进节约集约用地，年内逐级分解落实“十二五”单位国内生产总值建设用地下降30%的目标任务，修订实施闲置土地处置办法。此外，他还指出，要做好保障性住房和普通商品房用地供应，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。克而瑞长沙机构点评：今年，我国用地需求刚性上升，土地需求矛盾突出。国土资源部根据国务院要求稳增长、调结构，加强土地调控，重点保障“三农”、保障性住房、社会事业等用地需求。同时，对今年700万套保障性住房用地应保尽保。闲置土地处置办法修订实施

26、将有效打击目前的囤地，搁置开发现象，但土地最终是在地方政府手里，地方政府出于利益考量，能否有效执行将是政策落实的最大问题。二、公告土地分析表3-2-1： 2012年1月长沙市土地出让情况基础指标规划建筑指标经济指标公告号所属区域土地用途土地面积()容积率建筑面积()起始价(万元)楼面价（元/）基础地价（万元/亩）2012网挂001号雨花区住宅50717.873.5177512.55 250301410329.012012网挂002号雨花区商业、住宅14920.65.582063.30 7756945346.552012网挂003号雨花区商业、住宅32507.76商业6.0、住宅4.516241

27、4.33 12202751250.242012网挂004号雨花区商业、住宅5316.837.037217.81 1946523244.01合计103463.06459207.99469341022302.42 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统龙年首个月，土地供应市场表现平平，新增挂牌4宗土地，延续去年年底态势，新增挂牌土地全部来自雨花区。本月土地供应市场无工业用地，1宗纯住宅用地，3宗商住用地。 1、土地供应走势分析图3-2-1：长沙近一年土地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2012年伊始，土地供应市场表现平淡。本月新增供应4宗土地，供应土地面积10.35万平方米，

28、环比下降70.5%，同比下降17.79%，规划建筑面积45.92万平方米。 2011年土地市场平淡中透着低迷，供应总量未达到年初公布的商品住房用地供应计划。从上半年开始，土地供应量就明显偏低，无论是土地供应宗数和单宗土地面积水平较往年都有缩减，在下半年市场形势进入下行周期后，由于企业态度精神，拿地意愿明显降低，国土部门也不得不缩减供地量，以避免大规模流拍的不利形势出现。2012年开局受春节假期及楼市低迷等影响，土地出让面积环比同比均有下降，而随着调控不动摇的政策持续，短期内将持续2011年土地市场趋冷的局面。2、本月新增用地结构分析（1）供应结构分析表3-2-2 ：长沙市2012年1月供应土地

29、用途结构土地类型区域供应宗数供应面积（万平米）建筑面积（万平米）报价(万元)楼面地价（元/）单价（万元/亩）住宅雨花区15.0717.75250301410329.01商住雨花区35.2728.1721904777276.86数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 本月土地市场供应均来自雨花区，无工业用地。本月新增1宗纯住宅用地，土地面积5.07万平方米，3宗商住用地，土地面积5.27万平方米。图3-2-4：长沙市1月土地供应面积结构 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月推出的1万平方米一下的规模地块1宗，商住用地，位于雨花区五一村。1-5万平方米规模的地块2宗，均为商住用地，均位于

30、雨花区五一村。5-10万平方米规模的地块1宗，住宅用地，位于雨花区洞井镇。3、住宅及商住综合用地供应走势图3-2-5：长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2012年1月商住用地新增供应4宗，全部来自雨花区，开发规模均在20万平方米建面以下。4、商业、办公用地供应走势图3-2-6：长沙市近一年商业、办公用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新增0宗商业、金融用地。相较于去年1月多宗中心区优质商业地块的供应，受春节假期和楼市低迷影响，今年开局土地供应市场平淡。5、工业用地供应趋势图3-2-7：长沙市近一年工业用地市场供应走势资料来

31、源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月无工业用地供应。三、本月成交地块分析表3-3-1： 2012年1月长沙市土地成交情况基础指标规划建筑指标成交情况公告号区域土地用途土地面积（平方米）容积率起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价溢价率受让方2011网工挂024号岳麓区工业66699.283.5320232021370.00%长沙晚报传媒有限公司2011网工挂025号岳麓区工业34526.61165816584800.00%湖南科瑞鸿泰医药有限公司2011网挂037号雨花区商业/住宅77161.012.5283262832614680.00%湖南湘水投房地产有限公司2011网挂038号雨花区商

32、业/住宅16788.325.0166551665519840.00%湖南省大鸿投资置业有限公司2011网挂039号雨花区商业/住宅33472.19地块一6.3地块二4.512110121107310.00%湖南园康置业投资有限公司,红星实业集团有限公司（长沙市雨花区雨花亭街道办事处红星村村民委员会）2011网挂040号雨花区住宅15997.115.0177561775622200.00%湖南英豪房地产开发有限公司2011网挂041号雨花区商业/住宅/社会停车场67142.54.05（综合）350203502012880.00%长沙兴旺房地产开发有限公司,湖南兴苏置业有限公司数据来源：CRIC中

33、国房地产决策咨询系统 2012年1月共成交土地7宗，土地面积31.18万平方米，规划建筑面积105.91万平方米，经营性土地成交5宗，工业地块2宗。2011网挂036号流拍。图3-3-1：经营性土地成交地块位置图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1、土地成交走势分析图3-3-1：长沙近一年来土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2012年开局第一个月土地成交市场略显冷清，流拍1宗，共成交土地7宗，土地出让面积31.18万平方米，环比下降35%，同比大幅下跌74%，规划建筑面积105.91万平方米。2012年1月土地市场依旧延续2011年冷清局面，成交地块均以底价成交，相

34、较于去年1月成交11宗土地、经营性用地轮番竞价的场面来说今年逊色不少。一方面由于2011年下半年楼市低迷，各楼盘成交量萎缩，开发商资金压力大，土地储备行为慎之又慎，另一方面，调控的不放松让市场预期悲观，土地市场和楼市观望情绪加剧，开发商拿地积极性大打折扣，预计未来短期内土地市场将维持这种低迷状态。2、本月成交结构分析表3-3-2 ：长沙市2012年1月成交土地用途结构土地类型区域成交宗数成交面积（万平米）建筑面积（万平米）起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价（元/平方米）溢价率商住雨花区419.4671.45921119211112890.00%住宅雨花区11.608.01775617756

35、22200.00%工业岳麓区210.1226.8486048601810.00%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交2宗工业用地，位于岳麓区麓谷。5宗经营性用地，均位于雨花区，其中纯住宅用地成交1幅，占比14%，商住用地4宗，占比57%。3、成交地块溢价率分析表3-3-3： 长沙市土地成交溢价率分析基础指标规划建筑指标成交情况公告号区域土地用途土地面积（平方米）容积率起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价溢价率受让方2011网挂037号雨花区商业/住宅77161.012.5283262832614680.00%湖南湘水投房地产有限公司2011网挂038号雨花区商业/住宅16788.

36、325.0166551665519840.00%湖南省大鸿投资置业有限公司2011网挂039号雨花区商业/住宅33472.19地块一6.3地块二4.512110121107310.00%湖南园康置业投资有限公司,红星实业集团有限公司（长沙市雨花区雨花亭街道办事处红星村村民委员会）2011网挂040号雨花区住宅15997.115.0177561775622200.00%湖南英豪房地产开发有限公司2011网挂041号雨花区商业/住宅/社会停车场67142.54（综合）350203502012880.00%长沙兴旺房地产开发有限公司,湖南兴苏置业有限公司2011网挂037号雨花区商业/住宅77161

37、.012.5283262832614680.00%湖南湘水投房地产有限公司数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交7宗土地，均以底价成交，相较于去年1月土地市场轮番竞价的场面冷清了不少。除地块本身优劣度的影响外，楼市的低迷，市场悲观情绪的影响着2012年开局的土地市场。 4、住宅及商住综合用地成交走势图3-3-3：长沙近一年住宅及商住综合用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月住宅及商住用地成交5宗，1宗流拍。成交土地面积21.06万平方米，规划建筑面积79.45万平方米，均以底价成交。眼下受楼市低迷和市场悲观情绪影响，开发商拿地热情不高，观望情绪浓。5、商业及办公用地

38、成交走势图3-3-4：长沙近一年商业及办公用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统受供应影响，本月无商业用地成交。2011年长沙土地市场不甚景气，然商业及办公市场不乏热点，多宗中心区域优质地块高价成交。纵观全国市场2011年四季度，在内地房企小心翼翼的同时，港资和外资房地产开发商凭借着多渠道资本运作能力以及商业物业成熟的开发运营能力，纷纷逆势拿下带商业性质的土地。而2012年内地土地市场遇冷局面短期不会得到改善，然商业用地市场却值得期待。6、工业用地成交走势图3-3-7：长沙近一年工业用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统受供应影响，本月无工业用地成交。四、重点地块2

39、011网挂041号 1、地块指标分析表3-4-1： 2011网挂041号地块经济指标列表地块名称2011网挂041号地址雨花区万家丽路圭塘村出让方式挂牌土地用途商业、住宅、社会停车场所在区域雨花区环线位置二环与三环间占地面积67142.5平米成交总价35020万总建面积271909平米基础地价347.72万元/亩容积率4.05（综合）楼面地价1288 元/平米该宗地位于雨花区万家丽路圭塘村，武广新城板块，东、南邻圭塘村安置地，西临万家丽路，北临曲塘路。土地出让面积67142.5平方米，规划建筑面积271979.05平方米，用途为商住用地，其中商业用地面积20514.4，容积率6.0；住宅用地（

40、S2）面积为5408.63，商业3.5，住宅用地（S3、S4）面积为39054.54，容积率3.3；社会停车场用地面积为2164.93，容积率未明确。该宗地于2011年1月开始挂牌，起始总价35020万元，起拍基础地价347.72万元/亩，起始楼面地价1288元/平方米，本月长沙兴旺房地产开发有限公司,湖南兴苏置业有限公司以底价摘得该宗地块。图6-1-1：地块位置图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、发展前景分析随着武广铁路的开通发展，长沙武广新城板块形成。武广新城的总体布局结构规划为“一核两轴六组团”。“一核”即以车站交通枢纽为中心，结合浏阳河滨江发展带，规划服务于长沙乃至长株潭的商

41、务中心与文化娱乐休闲中心，共同构建规划区内的发展中心核心。“两轴”是指以发展中心核、片区服务中心为发展节点，结合未来长沙城市格局的变化，与未来长沙城市发展轴向保持一致，构筑规划区东西向发展主轴，同时也将形成新城的景观主轴，展示长沙东大门的城市形象。以浏阳河水域为纽带，结合功能布局及景观设计构筑规划区南北向发展次轴，同时也是展示新城自然景观特色的第二条景观轴线。“六组团”即中央商务组团、南北两侧四个居住组团以及黎托北居住组团。武广新城主干道规划为“四横两纵一轴”的方格网体系。“四横”即劳动东路、曲塘路、香樟路、湘府东路，“两纵”即新花侯路、红旗路，“一轴”即杜花路。通过“四横两纵一轴”的主骨干道

42、路，武广新城将与老城区、星马新城及城东新区实现连通，主干道路网同时与京珠高速、机场高速转换对外长距离交通流，实现交通流的快速疏散与聚集。另外规划中的长沙轨道交通也将与武广长沙新站无缝对接，这里将是长沙出行最便捷的区域之一。便利的交通，配套设施的不断完善等区域的价值优势使得武广新城成为房地产的热门板块，近年该片区房地产价格增速明显高于整体市场价格增速。区域品牌楼盘众多，恒大、万科、融科、新华都等企业在该版块均有项目，项目销售情况良好。本地块地理位置不错，北临曲塘路，西临万家丽路，临街面长，但是土地竞得人须无偿返还圭塘村新建建筑面积81000，其中商业建筑面积36000（要求且底层面积不低于100

43、00），住宅45000（户型面积分别为85、125、145、170，住房总套数约350套，具体以村委会统计的为准。 因此该地块价格不高。第四章、商品住宅市场一、市场综述图4-1-1 ：长沙近一年来市商品住宅供求走势图（六区）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统由于1月将迎春节，长沙市外来人口开始集中返乡，房地产行业也进入休假期，市场进入淡季。本月长沙六区市场成交量为17.42万平米，环比下降54.8%，同比下降84.5%，大幅下降背后更多地是春节长假在发挥作用：长沙市外来人口毕竟承担了市场需求相当大的一部分，而节前的返乡潮对市场需求的影响不言而喻。2011年春节月份2月成交量环比也出现了5

44、0%左右的跌幅，但是去年2月成交量尚有56.69万平米。而2012年1月与之相比，下跌幅度达70%，市场的不景气状况可见一斑。本月商品住宅成交均价为6491元/平米，同比上涨7.7%，环比下跌8.6%。商品住宅成交均价已连续两月出现下跌。2012年1月成交热点联诚国际城、卓越蔚蓝海岸、海洋半岛、新里程潇湘名城等项目，1月成交价格在5000元/平米上下，均低于当月市场整体成交均价，对于拉低当月市场整体成交价格起到了重要作用。而卓越蔚蓝海岸、海洋半岛、新里程潇湘名城作为1月的热点楼盘，其成交均价都低于周边楼盘，以卓越蔚蓝海岸为例，附近品质相近的新兴北京御园成交均价在6300元/平米附近，卓越蔚蓝海

45、岸与之相比成交价格要低1800元/平米左右。由此可见，在不景气的市场背景下，开发商已普遍下调新开楼盘的定价，希望以此来达到促销的目的。表4-1-3：2012年长沙市1月商品住宅各类指标变化表（六区）指标2011年1月2011年12月2012年1月同比增长（%）环比增长（%）供求比0.842.790.46-45.2%-83.5%供应量（万m2）94.7366.468.06-95.8%-87.9%成交量（万m2）112.1433.817.42-90.5%-48.5%成交价格（元/ m2）6025710064917.7%-8.6%成交总额（亿元）67.5627.3411.31-83.3%-58.6%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二