山东烟台项目房地产市场调研报告183p.doc

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1、目 录 前言3一、调研目的3二、调研范围及方法4 调研分析5第一章 宏观环境5（一）烟台市概况5（二）经济运行情况12（三）城市规划概况17第二章 房地产市场分析21（一）2011年1-7月全国房地产运行状况21（二）房地产调控政策及相关政策的影响28（三）2011年烟台市房地产市场运行状况33（四）烟台房地产市场综述45第三章 地块分析46（一）地块概况46（二）项目SWOT分析48第四章 烟台商业市场分析51（一）商业背景状况51（二）区域商业市场现状51（三）各商业业态概况61（四）专业市场现状分析67（五）特色商业街现状分析72（六）典型商业个案分析74（七）项目商业价值判断78第五章

2、 住宅业主问卷调研80（一）受访者基本资料80（二）受访者置业特征81（三）价格敏感度及付款方式88（四）信息渠道90（五）消费者问卷调查结论90第六章 商铺业主问卷调研92（一）基本资料92（二）市场预期与商铺经营要求92（三）价格敏感因素97（四）信息渠道98（五）商铺问卷调查结论99第七章 竞争楼盘分析100（一）竞争楼盘分析依据100（二）竞争楼盘个案分析100（三）市调楼盘总结158附：关于东海岸项目的商业体量分析研究专题报告161前 言在接受开发商委托之后，我们从深入的市场调研着手，以科学的研究方法以及顾问公司的专业地产分析，客观、系统地收集、整理、研究、分析烟台市有关数据资料，将

3、其转化为决策所需信息，全面深入了解和掌握烟台市宏观经济及房地产市场，以确保在项目开发过程中及时作出准确的定位。我们认为全面准确地把握市场是策划工作的基础，也是我们与开发商精诚合作的重要前提和保证，因此特拟定本报告，旨在通过全方位详尽的市调和分析研究为下一步策划建议提供可靠的决策论证依据。一、调研目的目的一：把握烟台市宏观经济对房地产市场的影响。通过深入的分析，全面把握烟台市房地产市场宏观环境及其对房地产市场的影响，分析本项目面临的市场机遇及威胁。目的二：分析并预测烟台市房地产市场走向。通过多渠道的市场调研，全面分析及预测烟台市房地产市场整体现状及走向。目的三：分析烟台市目前住宅市场，为项目定位

4、提供依据。通过深入的实地调查，全面分析烟台市住宅市场同性质楼盘的整体现状及发展趋势。目的四：分析项目主要竞争对手，寻求项目开发机会。通过实地调查，对本项目的主要竞争对手进行深入研究，分析其优势、劣势、成功或失败原因，为项目提供借鉴并寻找市场的差异点。目的五：挖掘项目优劣势。透过对项目所处区位、项目地块的调研，挖掘项目的优劣势。结合竞争对手分析，找出项目的特质，从而发掘项目的相对优势，以制定鲜明的策划路向。目的六：把握目标客户群的消费心理。了解掌握目标客户群体的组成特征、地域分布以及心理偏好等各方面共性，为制定项目的销售策略以及营销推广策略提供市场依据。目的七：把握烟台商业发展的基本特征。了解和

5、把握烟台商业发展的基本特征，分析商业成功的特点及因素，为本项目商业定位提供参考借鉴。二、调研范围及方法 烟台市宏观经济背景调研媒体、年鉴资料、网上收集各类年报数据、政府部门走访 烟台市在售中高档楼盘调研实地踏勘 烟台市商业状况调研实地踏勘 烟台市消费群消费行为调研问卷法 项目地块调研实地踏勘 调 研 分 析第一章 宏观环境（一）烟台市概况1、城市概况烟台市是一个有着悠久历史和文化的城市。公元1398年为了加强海防，明朝政府在此设奇山守御所，这是烟台最早的城市雏形；在北山修筑烽火台，又称“狼烟台”，烟台由此而得名。近代，烟台成为山东省首个对外开放的通商口岸，1984年国务院确定的中国首批沿海开放

6、城市、是环渤海湾经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城、中国特大城市、山东半岛城市群中心城市、中国最佳魅力城、联合国人居奖获得城市，2011年烟台市又在申请全国文明城市。烟台是中国北方著名的水果产地。栖霞苹果、烟台大樱桃、张裕葡萄酒等声名远播。 烟台是一个海滨城市，全市海岸线长达909.3公里。烟台市北部、西北部濒临渤海，东北部和南部临黄海，海洋渔业资源十分丰富。2、区位烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。 烟台市区位图3、行政区域和人口概况烟台市总面积为13746.5平方公里，

7、其中市区面积2722.3平方公里。烟台市现辖芝罘区、福山区、牟平区、莱山区、高新区5个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。烟台市行政区划及人口图根据第六次全国人口普查数据，烟台市全市常住人口为696.82万人，同第五次全国人口普查相比，十年共增加了33.25万人，增长5.01%，年平均增长0.49%。全市常住人口中，共有家庭户245.68万户，家庭户人口为642.47万人，平均每个家庭户的人口为2.62人。全市常住人口中，男性人口为352.25万人，占50.55%；女性人口为344.57万人，占49.45%。全市常住人口中，014岁的

8、人口为76.47万人，占10.97%，1564岁的人口为540.53万人，占77.57%；65岁及以上的人口为79.82万人，占11.46%。全市常住人口地区分布地区常住人口数（万人）占全市人口的比重（%）全市696.82100.00市区222.7731.97芝罘区83.0211.91福山区28.774.13牟平区46.766.71莱山区28.514.09经济技术开发区31.284.49高新技术产业区4.430.64龙口市68.839.88莱阳市87.8612.61莱州市88.3912.18蓬莱市45.116.47招远市55.628.13栖霞市58.978.46海阳市63.879.17长岛县4

9、.420.634、交通网络u 铁路交通烟台市具有良好的铁路交通优势，未来将形成四纵、四横的铁路网络。在山东省规划的铁路建设项目中，黄大铁路、大莱龙铁路（已建成）、龙烟铁路、德龙铁路位列其中。其中龙烟铁路是山东省烟台市境内的一段重要铁路，为一级地方铁路，连接龙口市与烟台市，全长123.4公里，总投资12亿元。山东省铁路规划图u 公路交通全市干线公路通车里程达到2258公里，其中高速公路414公里，一级公路821公里，在烟台全市形成了以沈海高速、莱岛高速、威青高速和204国道、206国道为主骨架的高等级公路网。另外，在2011年烟台市公路会议上提出2011年将计划实施20个重点公路项目。其中6项在

10、2011年内完成通车，成龙线烟威界至牟平东改建工程计划7月份完工通车，烟台港西港区疏港高速公路计划10月份完工通车，309国道乳山界至莱阳改建工程、黄水线龙口境改建工程计划11月份完工通车，轸大路、莱院路改建工程力争年底前完工通车。公路重点工程示意图u 水运交通烟台市部分港口区位示意图 在烟台市沿海有10处港口，2010年所有港口年吞吐量达2.1亿吨。其中，烟台港和龙口港、蓬莱港、莱州港是国家批准的对外开放一类口岸。烟台港年吞吐量1250万吨，是全国十大商贸港口之一，同100多个国家和地区直接通航，成为中国北方的枢纽港。龙口港是中国最大的地方港口，年吞吐量达850万吨。码头方面，西港区通用码头

11、、油品码头和20万吨级航道等工程进展顺利，芝罘湾港区三突堤集装箱码头主体基本完成，2号泊位投入试运营。u 航空烟台市目前有莱山机场和在建的潮水机场。其中莱山机场为军民两用机场，距离市中心直线距离约为15公里。莱山机场是国家一类航空口岸，4D级机场。该机场目前开通了20多条国内航线和首尔（汉城）、大邱、大阪、香港等国际及地区的航线。机场位置图新的潮水机场在2015年建成后，将与山东省的青岛流亭国际机场、济南遥墙国际机场一起构成三大干线机场。同时也可缓解莱山机场民航旅客吞吐量和货邮吞吐量的压力。新的潮水机场建在蓬莱潮水将与烟大铁路轮渡、龙烟铁路、烟台八角港和威乌高速、206国道相互依托，进一步完善

12、烟台立体货运通道和物流中心。5、气候特征烟台市地处中纬度，位于山东半岛中部，濒临黄海与渤海之间，气候属暖温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都比较明显。温度较温和，雨水较充沛。与本省同纬度地区比较，具有温度适中、空气较湿润、降水量较多、冬无严寒、夏无酷暑等特点。 烟台年平均气温11.612.9, 地域差异较大，一般表现为沿海高于内陆。全市年平均降水量为627.6毫米，时空分布极不均匀，降水量年际变化较大，全市年降水量平均变率为19。全市年平均日照时数为2656.2小时。按时间分布，月份日照最多，12月最少。年日照百分率平均为59。6、自然资源烟台旅游资源十分丰富，全市共有旅游区（点）60多

13、处。其中有烟台金沙滩省级旅游度假区、养马岛省级旅游度假区、蓬莱省级旅游度假区和海阳省级旅游度假区四个省级旅游度假区。国家A级旅游景区（点）15个，旅游业已成为烟台市战略性支柱产业。 烟台蓬莱阁、昆嵛山景观烟台市域内，河网相当发达，中小河流众多。长度在5公里以上的河流有121条，其中流域面积300平方公里以上的河流有7条。主要河流以绵亘东西的昆嵛山、牙山、艾山、罗山、大泽山所形成的“胶东屋脊”为分水岭，南北分流入海。烟台市矿产资源丰富，矿种较多，截止到2005年全市已发现矿种68种，占山东省已发现矿种144种的51.4。发现矿床1182处。查明储量的40种。位列全省第一位的矿产有：金、银、铜、锌

14、、钼、滑石、菱镁矿、透辉岩，是山东省的优势矿产。其中岩金保有资源储量居全国首位，菱镁矿居第二位，钼居第四位，滑石居第五位。（二）经济运行情况1、全国宏观经济发展态势n 2011年上半年国民经济保持平稳较快增长2011年上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。n 三大产业发展情况2011年上半年，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。n 固定资产投资保持较快增长2011年上半年，全国

15、固定资产投资（不含农户）124567亿元，同比增长25.6%。其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。从环比看，6月份固定资产投资（不含农户）下降1.04%。n 社会消费品零售总额稳定增长。2011年上半年，社会消费品零售总额85833亿元，同比增长16.8%。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额39034亿元，增长23.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额74450亿元，同比增长16

16、.9%；乡村消费品零售额11383亿元，商品零售额76254亿元，增长16.9%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额36108亿元，同比增长24.2%。n 城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快。2011年上半年，城镇居民家庭人均总收入12076元。其中，城镇居民人均可支配收入11041元，同比增长13.2%，扣除价格因素，实际增长7.6%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入同比名义增长11.5%，转移性收入增长9.9%，经营净收入增长31.2%，财产性收入增长20.4%。农村居民人均现金收入3706元，同比增长20.4%，扣除价格因素，实际增长13.7%。其中，工资性收入同

17、比名义增长20.1%，家庭经营收入增长21.0%，财产性收入增长7.5%，转移性收入增长23.2%。2、烟台市宏观经济发展态势n 经济总量（GDP）2010年烟台市生产总值4358.5亿元，同比增长14.1%。烟台市2005-2010年经济总量增长表年份（年）200520062007200820092010GDP(亿元)2012.462402.12878.973434.193728.684358.5增速（%）17.61716.613.613.514.1n 产业结构 2010年，烟台市一、二、三产业增加值分别达到334.5亿元、 2566.5亿元和1457.5亿元，结构比例为7.67：58.89

18、：33.44。烟台市2005-2010年三大产业增加值对比表（单位：亿元）年份（年）200520062007200820092010第一产业193.48216.01239.03275.55285.9334.5第二产业1228.431462.231755.792090.972255.222566.5第三产业590.55123.86884.151067.671067.671457.5n 财政收入2010年，烟台地方财政收入完成237.8亿元，增长25.7%。全年地方财政支出323.9亿元，增长30.6%。烟台市2005-2010年财政收入对比表年份（年）2005200620072008200920

19、10财政收入（亿元）87.1112.4140.8166.17189.12237.8增速（%）35.22925.21813.825.7n 固定资产投资烟台市2005-2010年固定资产投资对比表（单位：亿元）年份(年)200520062007200820092010固定资产投资1460.381591.161606.791953.792222.172705.9增速（%）34.519.825.224.125.122.8n 城镇居民收入2010年，烟台市区城镇居民人均可支配收入达到23288.3元，比同期增加了2162.89元，增长10.2%，扣除物价增长因素，实际增长7.7%。2005-2010年烟

20、台市城镇居民可支配收入对比（单位：元）年份（年）200520062007200820092010人均可支配收入124521437416772193502112523288.3增速（%）15.315.416.715.49.210.2n 人均GDP在山东省2010年17个地市人均GDP排名中，烟台市位列第五位。人均GDP达到66795元，增长21%。烟台市2005-2010年人均GDP对比年份（年）200520062007200820092010人均GDP(元)308993684944242490125306666795增速（%）17.416.816.613.113.221n 社会消费品零售总值在

21、2010年烟台市实现社会消费品零售总额1443.6亿元，十一五期间年均增长19.8%。烟台市2005-2010年社会消费品零售总额（单位：亿元）年份（年）200520062007200820092010消费品总额599.58697.96829.71023.441219.961443.6增速（%）16.116.418.923.419.216（三）城市规划概况在烟台市新一轮的城市总体规划中，预测到2020年烟台中心城区人口将达到230万人。烟台中心城区以芝罘滨海地带为中心，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成“山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海、岛于一体”的城市格局。规划以天然河流、

22、山体和永久性绿带分割各城区，形成芝罘、莱山、开发区、福山、牟平、八角等六大组团，构成多组团、多核心的滨海带状组团城市结构。其中，芝罘组团是以行政、文化、商贸金融、现代服务业为主的城市中心区。莱山组团是以文教科研、高新技术为主的功能区。牟平组团是以旅游度假为主的综合功能区。开发区组团是以工业和生活服务功能为主的综合发展区。福山组团是以工业、物流和生活服务为主的综合发展区。八角组团是以港口、临港工业为主的新港城。u 高新区总体规划烟台市政府按照“烟台高新技术产业隆起带、产学研结合示范区和高端服务业聚集区”的总体定位，目前正式公布了烟台高新技术产业园区总体规划。在这个规划中烟台市对高新区总体规划是“

23、一心四带”的产业空间布局。“一心”就是指以三校科技园为中心，集中技术研发园、孵化园、创业园等科技创新载体，配套综合服务设施，打造烟台高新区的科技CBD。“四带”就是指以科技大道（学院路）为轴线，打造以高教科研、软件外包、金融商务、总部经济为重点的高端服务聚集带；以烟威高速公路南现有的工业园区为基础，打造高端制造业密集带；以滨海路为轴线，打造滨海度假休闲旅游带；以辛安河为轴线，穿插布局各具特色的文化景观项目，打造滨河高档次科技文化观光带。 总体规划区域划分与科技大道效果图宏观经济小结：2010年烟台市总体经济运行情况良好。2010年烟台市生产总值突破44358.5亿元大关。在三大产业当中第二产业

24、所占比例将近达60%，这说明烟台市工业发展十分强劲，拉动了烟台市的总体经济发展。2010年烟台市人均GDP达到66795元，同比增长了21%。随着人均GDP的稳定增长，也拉动了烟台市社会消费品零售总额的增长。烟台市的城市规划当中提出了拓展烟台市东西两翼的思路，在此大背景下高新区将形成科学技术研发、教育、金融、工业发展、休闲旅游、科技文化观光于一体的综合性新区。我们对烟台的经济数据分析后可以得出以下结论：（1）烟台全市常住人口696.82万，其中家庭户人口平均每户2.62人；市区人口222.77万，高新区人口仅为4.43万；人均GDP66795元，折合为9867美元；如果2011年仍然按照201

25、0年的经济增长速度（14%），则2011年的人均GDP远远超过10000美元。这样的经济发展水平在全国的三线城市中名列前茅，正处于房地产发展的高速增长阶段（人均GDP400013000美元）。（2）2010年烟台三大产业结构比例为 7.67:58.89 ：33.44；第三产业只占GDP总值的三分之一；可以判定房地产市场尚未进入最活跃的井喷阶段（第三产业占GDP总值的以上）；随着烟台的经济发展逐步提升，未来房地产市场的上升可期。（3）2010年烟台的城镇居民人均可支配收入为23288元，每户平均2.63人，每户年收入为61014元。按照常规分析，东部发达城市居民可承受房价为家庭年收入的10倍，即

26、一套100平米的房子总价应为610140元，也即单价为6101元/平米；而2010年12月烟台的平均房价为6069元/平米，仍在正常范围内。2011年以来，住宅售价上涨6%，但同时城镇居民的人均可支配收入也在不断上涨；如果这二者保持同步的比例，则会呈现一个健康发展的市场；烟台的房价收入比大约在1:10；对比：北京为1:14.3；上海为1:12.6；（4）烟台的居民储蓄存款总额为1851亿元，人均存款26563元，居民家庭每户存款69596元，高于许多大城市，说明藏富于民；（5）烟台的人均GDP今年将超过10000美元；在人均GDP 10000美元的城市，正常情况下每年城市居民应该人均购买商品房

27、在2平米以上；烟台的城镇居民为368万，每年的商品房销售总额应该在736万平米以上；现在每年400500万平米的销售量应该视为成交不足，说明房地产市场未来还有十分巨大的上升空间。（6）烟台的社会消费品零售总额在2010年达到1443.6亿元，全市居民人均消费20717元，占人均可支配收入（23288元）的89%；说明烟台居民的消费意识很强，对商业地产市场有积极意义。第二章 房地产市场分析（一）2011年1-7月全国房地产运行状况1、房地产开发投资额逐月小幅增长，6月份冲高后回至正常今年1-7月，全国房地产开发投资完成额达31873亿元，同比增长33.6%。6月份冲至高点，究其原因，是因为国家硬

28、性规定的6月份全年保障房投资必须过半，各大开发商纷纷抢在6月增加投资额完成指标所致。受宏观环境影响，7月份当月房地产投资额环比出现年初以来的最大幅度下滑，当月开发投资额为5623亿。1-7月的住宅开发投资中，经济适用房开发投资同比增长4.7%，增速虽略有下滑，但在保障房政策的扶持下，经济适用房建设有望下半年保持增长态势。今年以来，商业地产的投资保持高位增速，在“限贷”、“限购”等宏观政策不放松的背景下，商业地产的发展环境更为温和，也是未来房地产发展的一个重要方向。 由上图可以看出，2011年1-7月全国房地产投资总额同比增长稳步回落，7月份新增投资总额为5623亿元，与6月份7513亿元的投资

29、总额相比减少了1890亿。整体较上年同比呈现稳步回落的趋势，这与政府宏观调控的政策紧密相连，房地产开发投资的热度略减。 2、房屋新开工、施工和竣工面积均逐月增长，市场供应量上升1-7月全国商品房新开工面积11.5亿平米,同比增长24.9%,增幅较1-6月增加1.3个百分点。7月份单月的房屋新开工面积为15726万平米，为今年3月以来最低单月水平，但同比增速仍保持高位，同比增长34.4%。房屋新开工面积增速回升的原因可能部分为统计的滞后性,同时保障房开工数量的增加也是原因之一。1-7月全国房屋施工面积为42.4亿平米，同比增长30.8%，整体较去年同比来看，施工面积的增长速度放缓，这与国家的宏观

30、调控政策息息相关，房地产开发企业维持保守的施工量以规避未来房地产市场走向不明朗导致的风险。1-7月全国房屋竣工面积为3.24亿平米，同比增长13.43%。7月份单月的竣工面积为0.48亿平米，同比增长14.84%。1-7月的房屋新开工面积增速较快，但竣工面积增长同比呈放缓趋势，表明开发商对今年市场走势较为困惑，力图通过调整施工节奏应对市场变化。3、土地市场受政策影响明显，开发商购置土地更加谨慎由上图可以看出，1-7月全国房地产开发企业完成土地购置的面积为2.44亿平米，购置费为4896.6亿元。购置面积和购置费用的同比增长都明显下跌，这与国家打击开发商囤地行为和对房地产市场的宏观调控手段密切关

31、联。4、 商品房销售面积和销售额的增速持续提高 1-7月全国商品房销售面积为5.2亿平米，同比增长13.6%，其中,1-7月住宅销售面积4.66亿平米,同比上升12.9%。1-7月全国商品房累计销售额为2.89万亿，同比增长26.1%。在经历新一轮楼市新政实施后，逐渐与年初的同比增长趋近，从商品房销售面积和销售额两个数据来看，销售额的同比增长明显高于销售面积的增长，表明房价依然坚挺，高端商品房市场依然活力强劲。5、房地产开发企业资金来源同比增速加快，自筹资金的占比保持首位并持续增大1-7月房地产开发企业资金来源4.79万亿,同比增长23.1%,较1-6月回升1.5个百分点, 除利用外资、国内贷

32、款增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。其中贷款资金增幅为6.4%,增速继续回落，国内贷款累计同比增长率和个人按揭贷款累计同比增长率同时在下降，表明国家金融机构正在逐步收紧资金放贷，反映出个人按揭贷款买房的数量目前也在呈下降趋势，市场观望气氛浓厚。由于销售额同比继续上升,1-7月其他资金来源增幅20.4%,较1-6月上升2.6个百分点。上半年自有资金同比增幅明显,而7月份增速继续上升,达到了34%,贷款受限后信托资金流入是可能的原因之一。资金来源中利用外资增幅高位回落,1-7月累计资金来源500亿元,增幅为66%。6、70个大中城市房屋销售价格环比上升的城市个数减少，商品住宅价

33、格平均环比涨幅明显缩小从70个大中城市房价变化的个数来看，2011年1-7月，房价环比下降和持平的城市呈增长趋势，同比涨幅回落的城市个数均维持较大数量。另据中国指数研究院数据显示，2011年1月7月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小，环比上涨城市个数在减少，环比下跌城市个数在增加，房价快速上涨势头得到初步遏制。调控重压之下，房价涨幅趋势扭转。7月房价降幅比6月拉大，降幅城市数量开始增加，而涨幅城市数量则减少，说明国务院房地产调控效果越来越明显，房价上涨势头得到遏制。从7月百城价格数据看，当前房价上涨的城市主要是集中在未限购的二三线城市和已限购的部分二三线城市，特别是在通胀和人民币升值及热钱等冲

34、击下，市场流动性过剩。7、 全国房地产开发景气指数7月份房地产开发景气指数持续走低，下降苗头出现。7月份全国房地产开发景气指数为101.50，比6月份回落0.25个点。1-7月一线城市商品房销售持续低迷，市场整体热度下降。从国房景气指数趋势图来看，受政府宏观调控的影响，2011年指数呈下降趋势，后续市场反应如何，有待进一步观察。（二）房地产调控政策及相关政策的影响1、未来房地产市场发展背景因素国务院总理温家宝2011年7月12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势。会议研究表明将继续加强房地产调控工作。目前，我国经济运行中出现的一些新问题、新情况主要表现在：物价上涨压力依然较大，中小

35、企业融资难，一些地方电力供求矛盾加剧，一些企业生产经营出现困难。受制于国内外环境十分复杂的经济背景，特别是通胀居高和经济增速下降这两个自相矛盾的经济现象交织在一起，使得宏观调控政策出现极端两难选择。现在既要把物价涨幅降下来，又不使经济增速出现大的波动，实际上非常之难。一些专家、房地产业界人士大肆夸大楼市的调控对经济的影响并且以此为借口呼吁放松楼市调控的声音一浪高过一浪。对此，社会各界开始担心：未来会不会因为经济增速出现大的波动而放松房地产调控政策，恢复房地产对经济的非理性、泡沫式的虚幻拉动力，使得房价再次出现报复性、非理性上涨。在这次会议上温家宝尖锐的指出：“有的城市调控力度有所放松”，这就释

36、放出不会受任何干扰从严从紧调控房地产的明确信息，会议提出了更严厉的房地产调控政策：新国五条。新国5条明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关的政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不但要继续严格执行而且要扩大到二三线城市。同时，新国5条重申了严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求，加大保障性住房建设，遏制房租过快上涨等等。2、新国五条具体内容（1）严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大

37、调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。（2）完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。（3）继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。（4）认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行国有土地上房屋征收与补偿条例。（5）规范住房租赁市场，抑制租

38、金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。3、2011年1-7月陆续颁布的加强版政策 央行年内三次加息 2011年7月6日晚间，中国人民银行宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存贷款基准利率分别升至3.5%和6.56%。这是央行今年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。 住建部上调个人住房公积金贷款利率从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调

39、0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。 确保千万套保障性住房用地供应 国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，会议强调的是：一定要防止个别地方政府在1000万套保障房的建设上耍花腔，比如：6月初保障房开工不到三成，社会各界、各类媒体予以曝光，中央政府也下文要求加快进度并要求11月底以前全部开工。而截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。时隔不到一个月，开工率惊人的高。业界怀疑其中有假。4、新婚姻法导致房产证加名潮，购置婚房更为谨慎8月13日起正式实施的婚姻法司法解释(三)第八条对此做了规定，婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子

40、女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。用一句通俗的话说，父母给儿子买房儿媳没份。在新婚姻法司法解释出台后，不少夫妇开始在房产证上添加名字，部分地区税务局将原先夫妻添加姓名不收税改成收税后，不少银行也收取添名手续费。新婚姻法的司法解释，让不少适婚年龄的消费者对于婚房的购置更加谨慎。（最新消息不收加名税、但已收的税款不退还）5、二三线城市限购标准出炉，各地执行在即8月17日住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。这5项建议标准分别是： 6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建 住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的； 6月份新建

41、商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的； 1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的； 位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的； 存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。住房城乡建设部提出，符合上述条件2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。住建部要求，各省市对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。6、下半年全国房地产发展趋势判

42、断随着政府新一轮宏观调控政策的出台和执行，房地产市场回归理性的社会呼声越来越高。从上半年的各项数据对比分析可以看出，今年较去年同期相比房地产市场呈稳步回落的趋势。但由于全国整体经济发展势头强劲和通胀预期的实现，促使大量资金入市以求保值和增值，市场反弹的压力不可小觑。在资金信贷日益紧缩的情况下，下半年房地产开发商将采用楼盘促销的方式以达到快速回笼资金的目的。8月份出台的二三线城市限购政策将促进调控效应的爆发，能有效的抑制房地产市场交易，进一步消化楼市的量价泡沫。政府不断出台的楼市新政显示出调控意志的坚定，预计下半年房地产市场走稳步下行趋势的可能性较大。（三）2011年烟台市房地产市场运行状况1、

43、上半年固定资产投资高位趋稳上半年，全市累计完成固定资产投资1336.85亿元，增长22.9%，增速与去年同期持平，高于全省1个百分点，低于全国2.7个百分点。2、上半年社会生产总值稳步增长，同比增幅呈下降趋势2011年上半年全市实现地区生产总值2387.58亿元，按可比价格计算，同比增长12.8%，增速比一季度回落0.1个百分点，比全国、全省分别高出3.2和1.7个百分点。其中，第一产业实现增加值94.44亿元，同比增长3.2%，比一季度回落0.4个百分点；第二产业实现增加值1440.39亿元，增长11.6%，比一季度回落0.5个百分点；第三产业实现增加值852.75亿元，增长16.1%，比一

44、季度提高1.0个百分点。3、上半年全市在建项目、新开工项目和房地产开发投资增长显著2011年上半年全市在建施工项目2939个，同比增长11.4%，其中新开工项目1560个，同比增长14.2%，新开工项目计划总投资同比增长55.0%。新开工项目完成投资441.56亿元，同比增长68.4%。全市3000万元以上投资项目1895个，完成投资922.13亿元，占全市投资的69.0%。亿元以上项目495个，完成投资506.93亿元，占全市投资的37.9%。在全部投资中，房地产开发投资完成255.26亿元，同比增长64.1%，增幅较去年同期提高31.1个百分点，房地产开发投资占全社会投资的比重由去年同期的

45、12.6%提升至19.1%，提高6.5个百分点。4、1-7月烟台市商品房成交量价情况区域宗数单位：宗 面积单位：万平米金额单位：万元 均价单位：元/平米一手住宅宗数面积金额均价合计689568.6417436.46085.08芝罘区271125.54159438.16242.68福山区149213.1670343.245345.23莱山区5786.6851133.517654.72牟平区开发区171915.9781744.455118.63高新区3957.2554777.157555.47截至2011年7月4日，烟台市商品房共成交房源6895宗，成交房源总面积为68.6万平米，总成交额为41.74亿，成交房源均价为6085.08元/平米。5、1-7月烟台总体住宅房价稳步增长，增幅达6.02%7月份烟台房价仍处在上涨趋势，达到6588元每平米，与6月相比环比上涨0.97%，与去年同期相比，同比上涨16.93%。6、1-7月烟台市各区楼盘报价对比及分析2011年1-7月烟台市住宅楼盘报价对比增幅表芝罘区莱山区福山区开发区牟平区4.97% 6.92% 7.72% 3.31% 8.46%2011年1-7月烟台市各区住宅楼盘涨幅中，牟平区以8.46%领跑全市，其次是福山区7.72%，莱山区、芝罘区和开发区分别为6.92%、4.97%和3.31%。（高新区包含在牟平区的统计中） 芝罘区房价持