上半成都市房地产市场报告.doc

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1、2011年上半年成都市房地产市场报告二一一年七月目 录一、土地市场情况1二、商品房成交情况8三、新盘推售情况11四、市场政策17五、热点板块182011年上半年成都市房地产市场报告一、土地市场情况1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。（1）其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。市区/类别宗数面积（平方米）成交价（万元）平均楼面地价（元）平均溢

2、价率成华区7304457264680276629.85%金牛区2924510013250%青羊区419860222127029150%武侯区415698885926111397.68%锦江区420993224241732006.38%高新区24155139254489110252.44%合计4538435161333520/（2）成都郊县土地成交155宗，成交占总量的84.6%，成交金额134.8亿，占总成交金额的71%。成交量最多的为温江，共成交56宗地。金堂、大邑、蒲江、都江堰基本无成交量。郊县成交宗地数133138567365630102030405060龙泉青白江新都温江双流新津彭州邛

3、崃崇州郫县成交宗地数2、趋势变化（1）、2011上半年成都土地成交量走势 从线状图看，2011年上半年土地成交主要集中在1月，共成交95宗地，合计成交面积353.73万（）。在后几个月中，呈波浪形交替上升趋势。(2)、 2011上半年成都楼面地价从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，六个区按平均楼面地价高低顺序排列分别为，锦江区3200元/平米、青羊区2915元/平米、成华区2766元/平米、武侯区1139元/平米、高新区1025元/平米，金牛区325元/平米。（3）土地流拍统计2011年上半年共有四宗地流拍，四宗地均为住宅用地。其中邛崃平乐一宗，双流西航港一宗，青羊区两宗。成都市2

4、011年上半年宗地流拍一览表方式用途位置面积（）起始价交易状况日期拍卖二类居住用地邛崃市平乐镇骑龙山4093380万元/亩流拍2011-1-17拍卖住宅用地（可兼容商业20%）双流县西航港街道办事处79912450万元/亩流拍2011-6-3拍卖二类住宅用地兼容商业用地（20%兼容商业50%）青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西42483楼面地价2900元/平方米流拍2011-6-10拍卖二类住宅用地（兼容商业10%）青羊区万家湾四组54081楼面地价2900元/平方米流拍2011-6-10房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果。目前频现流拍的原因之

5、一是市场调控持续，房价可能走低，此时买地有风险。二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力。三是拍卖的土地有些地方未来市场供应量大，竞争激烈。 （4）政策影响、政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显. 2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，土地总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%。2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地

6、小于10万平方米。(5)土地溢价率回顾近三年土地市场溢价率变化来看，除2009上半年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，住宅用地平均溢价率仅为6.31外，此后，2009年2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30以上水平，而2011年上半年，土地平均溢价率跌入2009年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。 附：（1）2011年上半年成都市主城区交易宗地位置图（2）2011年上半年成都市主城区土地交易明细表序号方式宗地位置属性占地面积（）成交总价（亿元）成交楼

7、面价（元/）竟得方日期1挂牌高新区西部园区西南片区工业用地50亩0.057511.5万/亩成都黄铭锂动力科技有限公司2011-1-6 2挂牌高新区西部园区西北片区工业用地22.5亩0.040518万/亩成都普瑞斯数控机床有限公司2011-1-6 3挂牌高新区南部园区冯家湾片区工业用地38.6亩0.55514.5万/亩四川省川喜实业集团有限公司2011-1-6 4拍卖高新区铜牌村11组，双河村3组，住宅兼容商业505318.45550保利地产2011-1-7 5拍卖青羊区苏坡乡清江村十组住宅兼容商业249042.243160德商地产2011-1-7 6挂牌锦江区莲桂西路以南、顺江路以北、规划道路

8、以东、空军医院以西商业用地兼容二类住宅用地（可兼容住宅30%）171752.07821100成都宜佳信房地产开发有限责任公司2011-1-18 7拍卖高新区灯塔村7组（GX2010-02-12）商业金融业用地（可兼容住宅45%）200001.441440成都成房置业有限公司2011-1-18 8挂牌高新区大源新世纪西路北侧，站华路西侧（GX2009-01-17）二类住宅用地（兼容10-20%商业）1330009.9752500成都市银河湾房地产开发有限公司2011-1-18 9挂牌高新区花荫村9组、灯塔村8组（GX2010-02-13）商业金融业用地（可兼容住宅40%）324300.22701

9、2000成都天合裕兴置业有限公司2011-1-18 10挂牌成华区保和街道办事处辖区东虹社区八组、九组、十组，原胜利社区七组、十组，班竹社区八组范围内公共设施用地1648729.9253860上海长峰房地产开发有限公司2011-2-1 11挂牌高新区仁和1组、2组（GX2010-02-20）金融业用地154070.6933750成都金宝盛世投资管理有限公司2011-2-1 12挂牌高新区仁和1组、2组（GX2010-02-22商业金融业用地166670.75750珠海金山软件有限公司2011-2-1 13挂牌高新区仁和村1组、2组（GX2010-02-23商业金融业用地31820.143275

10、0成都中国青年旅行社2011-2-1 14挂牌高新区民乐村1组（GX2010-02-19）商业金融业用地（兼容49%的住宅）293422.20071250成都合创锦城实业有限公司2011-2-1 15挂牌高新区民乐村1、2组（GX2010-02-17）商业金融业用地（兼容49%的住宅）370762.78071250四川佳兆港投资有限公司2011-2-1 16挂牌高新区西部园区（GX2009-01-13）商业金融业用地（兼容不超过20%的住宅）127770.2492390成都云祖投资管理有限公司2011-2-1 17挂牌高新区西部园区（GX2010-02-16（2）商业兼容住宅用地（且住宅40%

11、）1471684.886830重庆龙湖地产发展有限公司2011-2-1 18挂牌高新区西部园区（GX2010-02-16（1）商业兼容住宅用地（且住宅40%）1585065.2624830重庆龙湖地产发展有限公司2011-2-1 19挂牌高新区大源商务商业核心区内，规划E4地块（GX2009-02-12）商业、居住202900.983762四川星慧酒店管理集团有限公司2011-2-520挂牌高新区西部园区西北片区工业用地256.7亩0.295211.5万/亩四川成都出口加工区投资开发有限公。2011-2-10 21挂牌武侯区簇桥街道办事处七里村、龙井村工业用地15亩0.1280万/亩成都波尔力

12、拓服饰有限公司2011-2-21 22挂牌高新区西部园区西北片区工业用地194.2亩0.223311.5万/亩达迩科技（成都）有限公司2011-3-1 23挂牌高新区西部园区西北片区工业用地105亩0.120811.5万/亩奇宏电子（成都）有限公司2011-3-1 24挂牌高新区西部园区西北片区工业用地200亩0.2311.5万/亩成都联想电子科技有限公司2011-3-1 25拍卖武侯区铁佛村六组工业用地12.1亩0.0 96980.03万/亩成都三柴科技有限公司2011-3-7 26拍卖成华区驷马桥西片区西9地块住宅兼容商业230572.313460通威地产2011-5-9 27拍卖成华区青

13、龙街道海滨湾社区10组2号住宅兼容商业160221.432700成都锦瑞富置业有限公司2011-5-9 28拍卖成华区胜利村2、3、4组范围内地块三普通商品住房用地327033.76733840上海实业发展股份有限公司2011-5-9 29拍卖成华区胜利村2、3、4组范围内地块二普通商品住房用地288033.19723700上海实业发展股份有限公司2011-5-9 30拍卖武侯区机投镇果堰村住宅兼容商业300963.083660北京居业投资有限公2011-5-9 31拍卖锦江区沙河堡片区北4号地块城镇混合住宅用地335551.74495200成都尧禹置业2011-5-20 32拍卖高新区南部新

14、区丰收片区内，广和二街以南，成汉北路以东城镇混合住宅用地627599.53943800中国中建地产2011-5-20 33拍卖高新区南部新区丰收片区内，住宅兼容商业11896614.533300中海地产2011-5-20 34挂牌西部园区西南片区工业用地28亩0.032211.5万/亩成都阜特科技有限公司2011-5-27 35挂牌西部园区起步区北片区工业用地36.3亩0.076221万/亩中国东方电气集团有限公司2011-5-27 36挂牌西部园区西北片区工业用地86.7亩0.099711.5万/亩冠捷投资有限公司2011-5-27 37挂牌成华区府青路片区A地块商业用地兼容二类住宅（住宅5

15、0%）377151.323500成都协信置业有限公司2011-6-2 38拍卖锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号地块二类住宅用地（兼容商业10%），公共服务设施用地626065.90253200成都市锦江城乡发展投资有限公司2011-6-10 39拍卖青羊区万家湾四组青羊区万家湾四组540817.672800国嘉地产2011-6-10 40拍卖青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西住宅兼容商业42483流拍流拍流拍2011-6-10 41拍卖青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西住宅兼容商业435284.542900云南俊发地产2011-6-10 42拍卖青羊区万

16、家湾四组住宅兼容商业54081流拍流拍流拍2011-6-10 43挂牌成华区双林路片区商业金融用地156854.51714800四川省金地源凯帝房地产开发有限公司2011-6-24 44挂牌金牛金泉街道土桥社区五、十二组地块工业用地10.27亩0.082180万/亩成都兴普投资管理有限公司2011-6-28 45挂牌金牛金泉街道土桥社区9组地块工业用地3.6亩0.01850万/亩成都天奥电子股份有限公司2011-6-28 二、商品房成交情况 新房成交情况2011年上半年成都市主城区共有221个项目取得预售资格（包含车位）。新增供应面积约412.12万平方米，新增供应面积相比去年同期的359.4

17、8万平方米，上涨了52.64万平方米。涨幅为14.64%。2011年政府加强了对房地产市场的调控力度，成都版限购令发布以来，主城区成交量受到抑制，市场观望情绪浓厚，此时为了进一步刺激市场需求，部分房企选择了加大推盘力度和额外优惠政策的策略激市场需求，五一房交会期间更是迎来了开盘高峰。新房成交方面，2011年1-6月住宅面积共成交359.63万平方米，成交套数共37634套（3月13、26日数据缺失）；成交面积相比去年同期315.86万平方米上涨43.77万平方米，涨幅为13.85%。成交套数相比去年同期的34281套上涨9.7%。虽然2011上半年整体成交量上涨，但从整体成交情况来看，上半年成

18、交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万平方米，占上半年成交量的57.2%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万平方米。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到6月，主城区成交量低位运行小幅回升。在政策环境下，上半年成交走低的原因有三点：1、改善型和投资型需求受到抑制，刚需置业成为支撑市场的主力军。2、部分需求由主城区转到近郊，造成成都周边区域关注度提升。3、政策的调整没有对房价起到立竿见影的效果，上半年大部分楼盘均价还是继续走高，市场观望情绪浓厚。可以说，上半年的成都楼市处于“量滞价涨”的

19、状态，房价仍高位运行。从供需结构上讲这种态势是一种不均衡态势，是市场需求和供给之间相互博弈的结果。照目前的发展，在房价没有松动的情况下，后续成都楼市成交量将会持续低位震荡，出现大幅回升的几率不大。2011年上半年成都市主城区住宅成交情况2011年1-6月成都楼盘成交量低位运行，高新区南延线是整个成都主城区成交量的支柱，以绝对优势位列各主城区之首。共成交约117.6万平方米，占各主城区成交面积的33%。青羊区成交量排名整个主城区的第二名，占比为18%。其余各主城区占比均在10%-15%之间。从整体来看，上半年城西和城南的商品住宅成交占比主城区的51%。高新区2011上半年高新区成交量稳定在千套以

20、上，在主城区月成交占比中一直保持28%左右的市场份额，是主城区商品住宅成交的主要支撑。高新区的优势在于南延线的配套日渐完善，大量企业的入驻保证了高新区的活力，地铁一号线的开通运营也使得其区位优势更加明显。高新区楼盘数量多，活跃度高，产品类型丰富，既有誉峰、蓝光公馆1881这样的大盘，也有香榭国际、中德英伦联邦这类适合刚需一族的楼盘。预计下半年高新区仍将保持良好的市场份额。青羊区青羊区是主城区中最具成都特色、历史最悠久的区域，区域发展成熟。上半年青羊区成交量受限购影响于3月大幅下滑，但4、5、6月成交量连续大幅上涨。青羊区是上半年供销比小于1的两个区域之一，其区域价值不言而喻，预计下半年青羊区成

21、交量会继续高奏凯歌。武侯区2011上半年武侯区的表现可谓不温不火，政策调控后武侯区成交量基本平稳，涨幅不大。武侯区主要有三个集中发展的居住区：武侯国际新区、双楠片区和红牌楼区域。目前武侯区优势资源集中在外双楠以内。预计后续走势将会稳中有升。成华区2011上半年成华区总成交量不高， 4月到6月成华区成交涨幅较大，主要得益于两点：1、东客站的开通整合和城东的资源配置，对后续区域发展奠定了基础。2、成华区汇集了大量的刚需型楼盘，符合目前市场主要需求。随着成华区区域规划的完善，老城东的面貌将焕然一新，今后发展潜力巨大。锦江区2011上半年锦江区新增供应面积最少，但供销比小于1的锦江区还是供小于求，3月

22、到5月锦江区成交量持续增长，6月略有下降。从区域发展看，锦江区主打“一核两带三区多节点”的发展模式，依靠三圣花乡打造成都的田园型城区。金牛区虽然2011上半年金牛区成交量位于主城区末位，但金牛区从3月到6月一直保持良好的上升态势。城北一直是关注度比较低的区域，但荷花池搬迁以及五块石的改造，龙湖、华润、绿地、瑞安、万达这一系列品牌企业的扎堆式开发，极大地提升了整个城北价值预期。随着城南城西的需求日益饱和，城北这个主城区最后一片价值洼地前景不可限量。 二手房成交情况2011年上半年成都二手房成交量低迷。严厉的限购政策在将投资客挤出市场的同时，也打击了不少刚性需求，符合条件的购房者大幅缩水；同时，一

23、系列的调控措施表明了政府誓让高房价回归理性的坚定决心，让部分购房人产生了观望情绪；此外，房贷首付比例的提高也将部分购房者拒之门外。受“国八条”加之春节假期的影响，2月成交量急剧下滑，此后的4个月随着政策的持续深入，成交持续在低位徘徊。2011年上年住宅成交量为14710套，同比去年下跌25.14%。时间成都六大城区二手住宅成交套数2011.623562011.520362011.420792011.328182011.217742011.13647三、新盘推售情况2011年1-6月成都市共有257个项目批次开盘，其中主城区有139个项目批次开盘，郊县有118个项目批次开盘。春节期间开盘量下降，

24、3月在限购令的影响下，呈较缓慢的回升状态，4月达到上半年推盘高峰，项目批次开盘达63个，而后受加息、存款准备金率利上调等调控组合拳政策的影响，推盘量呈逐渐下降的趋势。 从各月份的走势来看，总体上开盘量波动较大（2月受传统春节影响），3月受限购影响，推盘量不大，第二季度推盘量较高，但由于受到调控政策的影响，开发商推盘量4月后也有所放缓，呈下降趋势。其中，推盘量最少的是2月份（春节），最多的是4月份，达到上半年项目批次推盘量的高峰，而同比2010年上半年项目批次推盘量来看，走势基本一致。主城区中从各物业类型来看，2011年1-6月，成都市主城区新推楼盘仍以高层电梯公寓为主，同时兼有少量多层、别墅和

25、综合类项目。高层项目占总开盘量的61%，中高层项目占17%，小高层项目占总开盘量的12%；别墅类项目在主城区的推盘量均在1%左右，写字楼的推盘量在住宅较密集的调控政策下有所上升，占到了4%。 2011年1-6月成都市新推盘量仍以高新区为首，达29个项目批次，随着三环内可供开发的土地资源越来越少以及地铁一号线的开通，在高新区对国际城南的打造下，开发热度居高不下，新盘仍然不断涌现，高新区的房产市场依然在迅速稳健发展中。其次成华区上升势头较快，推盘量也达到了21个项目批次，随着东客站的运营，成华区也成为成都主城区中发展的一个热点片区。在2011年1-6月成都市主城区各环线开盘统计中发现，目前二三环和

26、三环外是主城区推盘量较多的区域，共有126个楼盘批次推出。从主城各区来看，成华区受东客站开通的影响，有逐渐升温的趋势。双流、新都在郊区县房地产开发中依然处于十分活跃的主力区域，开盘量也位居前列，而郫县上升势头强劲，发展前景良好。无论主城区还是郊县，电梯住宅已经成为供应的主流产品，别墅、多层、花园洋房等低密度物业市场比重在逐渐降低，日益成为不可复制的稀缺产品，而受城市化进程的需要以及普通住宅物业在受到密集的调控政策的影响下，写字楼有所发展，有上升的趋势。一环内新盘项目名环线区县推案日期项目类别套数（套）开盘面积间（）开盘均价（套/）时代豪庭1环内锦江2011-4-16老盘新推170160、210

27、、2709000鸿锦汇1环内金牛2011-4-29纯新盘36445-8011000新熙门1环内金牛2011-5-21纯新盘55463-1139800名人国际公寓1环内金牛2011-6-5纯新盘805015000一至二环新盘项目名环线区县推案日期项目类别套数（套）面积间（）开盘均价（元/）白金瀚宫国际大厦1-2环青羊2011-1-8纯新盘41-8912900起和信融锦云湾1-2环成华2011-1-22纯新盘39850-12712700保利中心1-2环武侯2011-3-19老盘新推7090-153；130-43014000万通红墙国际1-2环青羊2011-3-26纯新盘30670-9213000龙

28、门镇1-2环金牛2011-5-1老盘新推32060-10010000金牛万达广场1-2环金牛2011-5-28纯新盘24070-11911000二至三环新盘项目名环线区县推案日期项目类别套数（套）面积间（）开盘均价（元/）维港2-3环武侯2011-1-22老盘新推11552-11011000中粮祥云国际生活2-3环武侯2011-4-17老盘新推42255-50025000三度空间2-3环武侯2011-4-23老盘新推17347-729800雷迪波尔城市花园2-3环武侯2011-5-28纯新盘25369-958980华府世家2-3环青羊2011-1-1纯新盘31147-1148500合能西贵金沙

29、2-3环青羊2011-1-3纯新盘98140-15014000金沙云庭2-3环青羊2011-1-15老盘新推102120-18513000中大君悦金沙花园 2-3环青羊2011-4-16老盘新推21482-1409100天合凯旋天际湾2-3环青羊2011-4-23老盘新推10056-8911000中海金沙府2-3环青羊2011-5-29老盘新推150134-15811000东湖国际2-3环锦江2011-1-1老盘新推18557-13411000索尔龙舟2-3环锦江2011-1-1纯新盘28723-439000万科金润华府2-3环锦江2011-1-15老盘新推2726512000沙河壹号2-3环

30、锦江2011-1-21老盘新推45570-1109000上海东韵2-3环锦江2011-4-17老盘新推16239-8910700沙河上2-3环锦江2011-5-15老盘新推24949-62-89-818500龙湖北城天街2-3环金牛2011-3-13老盘新推17020-150010000华润银杏华庭2-3环金牛2011-4-1老盘新推3613811000-19000中海翠屏湾2-3环高新2011-4-23老盘新推22445-789000银锣湾2-3环成华2011-1-15纯新盘12873-1066500华宇阳光尚座2-3环成华2011-3-26纯新盘18675-1027000-7500隆鑫九熙

31、2-3环成华2011-3-26老盘新推19881-937400新里柏仕公馆2-3环成华2011-3-26老盘新推31950-867700上东一号2-3环成华2011-4-16老盘新推22052-886800华润二十四城2-3环成华2011-5-21老盘新推34489-11412000中国铁建青秀城2-3环成华2011-6-12纯新盘62477-897500三环外新盘项目名环线区县推案日期项目类别套数(套)面积间（）开盘均价（元/）保利公园1983环外新都2011-1-1老盘新推200102-1896100鲜花大院3环外新都2011-1-8老盘新推36048-995000北欧知识城3环外新都20

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