成都五粮液北部新城项目前期营销策划方案269P.doc

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1、北部新城项目前期策划案2010-10上海同鸿成都同策汇同策汇研展人员工作誌没有调查就没有发言权没有量化分析就不做定性结论证实、证伪、直觉目 录前言第一部分：市场研究一、2010年成都市房地产市场简析9二、成都市二圈层（郊县）房地产市场竞争格局分析21三、新都区域基本解读27四、新都区房地产市场分析33五、项目区域（北部商城）房地产市场分析42六、典型个案深度分析48七、市场研究综述57专题研究一：宏观经济运行分析60专题研究二：最新政策资讯研究68专题研究三：成都市经济型低密度花园洋房市场研究76第二部分 项目开发资源条件分析 一、地块基本解读84二、区域概况及规划分析89三、项目经营的资源条

2、件研究及开发经营战略研究98第三部分 市场定位 一、项目市场定位总体指导思想105二、项目目标客源定位107三、项目目标客源具象化描述109四、项目目标客源需求特征分析111第四部分 项目产品定位一、项目综合产品定位113二、项目地块经济技术指标解读119三、项目产品类型及配比建议121四、项目产品面积、格局及配比建议124五、项目成本估算128第五部分 项目产品优化建议一、项目总体规划建议130二、项目园林景观规划建议134三、项目交通动线规划建议140四、项目建筑风格规划建议143五、项目户型规划建议147六、项目配套设施规划建议154七、项目产品品质提升设施建议160第六部分 项目开发及

3、推售节奏建议一、郊区大盘运作的思路建议163二、本项目开发及推售节奏建议165第七部分 项目推广策略建议一、本项目推广思路建议171二、本项目形象定位建议174三、本项目推广节奏建议178四、本项目推广渠道建议181五、本项目营销中心及工地包装、服务管理建议185六、本项目推广预算建议189七、项目品牌塑造思路建议193第八部分 项目价格策略建议一、本项目定价思路建议201二、本项目定价原则建议203三、本项目价格建议及走势预测206第九部分 项目销售策略及渠道建议一、本项目推销策略、方式及渠道思路建议208二、本项目销售节奏思路建议211三、本项目销售现场管理建议214第十部分 项目财务分析

4、 一、项目财务分析说明255二、本项目财务分析详解257三、项目风险分析266结束语前 言A、调研目的1、成都市房地产市场、成都市二圈层房地产市场、新都房地产市场、北部商城房地产市场、成都市低密度花园洋房产市场研究成都市房地产市场、成都市二圈层房地产市场、新都房地产市场、北部商城房地产市场、成都市低密度花园洋房产市场研究及走势分析，为项目的市场、产品定位、操盘手法提供决策依据。2、项目区域板块环境研究对项目区域的生活机能、交通机能、市政机能、自然资源等状况进行分析研究，深度了解项目区域精神物质形态，即地理气质与人文气质。3、项目区域板块规划研究对项目所处区域的城市发展前景、规划导向的研究，有助

5、于了解本区域物业未来的增值潜力、发展空间、房地产市场地位及房地产市场影响力。4、市场定位研究对项目市场层次结构定位及市场空间定位进行研究，有助于锁定本项目的主导目标客源，为后期制定切实可行的产品策略及营销策略打下扎实的基础。5、项目的开发条件研究深入研究地块本身的核心开发价值及规划所提供的用地强度指标，以企实现开发商较低合理投入、较高利润回报的经营目标。6、项目的经营战略定位研究根据项目地块本身开发条件及市场竞争格局的主流导向，结合开发商的自有综合资源条件，寻求切实可行的开发经营逻辑起点，并对项目的开发及运营的全过程进行贯穿传导。7、项目营销定位及价格定位研究根据项目的市场定位、产品定位进行对

6、应性的营销操盘定位设计，以制定项目务实的操盘战略、战术执行体系。8、地块的技术条件研究对项目地块位置、地形、地貌、地质特点做深度研究，以企最大限度的满足各项用地强度指标，实现项目开发的最大产量。9、产品定位研究基于市场定位及目标客源定位的基础，最大程度的迎合与满足项目对应的主流目标客源的居住需求与心理需求。10、项目优劣势研究通过本项目所属区位及项目地块的综合条件调研，挖掘项目的优劣势，结合对竞争对手的分析，找出项目的特有特性，从而发掘项目的相对优势，制定鲜明的营销和产品路线。B、本次调研计划执行流程1、为保证本次调研工作的执行质量，保证数据的精准性、保证结论的客观全面性，敝司对本次调研进行了

7、专项组织流程设计，由原本的个体调研、项目小组调研整合成系统组织推进行为。2、任何成功的项目调研都是由定量分析和定性分析高度互融、高度整合的结果，是感性活动、理性活动运动碰撞的结果，是组织行为全程贯穿控制的结果。直觉证实、证伪直觉证实、证伪商业直觉培训执行培训计划调研任务安排组织架构设计调研组织落实调研任务细分调 研 设 计选定调研人员调研人员培训调研全面展开调查监控C、本次调研组织结构、人员配置本次专项调研因考量其调研工作量、工作强度、工作时间、工作范围、工作的广度、工作的深度、工作的复杂度等特殊性，为保证数据和结论的精准性，故此，敝司配备6名专职人员：2名调研组长，2名实地调研人员，2名案头

8、调研人员，从事为期5天的项目调研攻关，具体安排如下：项目负责人项目案头工作组组长项目实地工作组组长调研员调研员调研员调研员D、本次调研培训内容为保证调研计划得以落实执行到位，敝司对本次专职调研人员进行了专项培训，明确了调研目的，分配了调研任务，对调研过程中可能出现的突发问题进行了相关说明，帮助调查人员把握调查的具体操作。1、课程一：各项调查任务的具体调查内容是什么？各调查内容需要获得什么样相应的信息及数据？这些信息和数据有什么样的要求，需要采集深度是多少？2、课程二：通过什么调查渠道、途径来获得数据？相应采用什么样的具体调查方法？在实际调查中有没有需要提醒的注意事项？调查任务的具体流程怎么安排

9、？调查的数据用何种方式记录？调查的进度怎么控制？调查的时间及其他相关要求是什么？3、课程三：调研人员的道具准备，调研人员的生活用品准备，调研费用的预算，调研费用的控制。E、本次调研的手段以实地调查、现场踏勘、深度访谈、电话征询、案头调查的多方位调研方法为主。通过前期调查后，在尽量获得全方位信息的基础上，做出定量及定性的研究分析和预测。F、调研范围为保证本次调研信息的全面性和厚实性，敝司采用了点线面体、体面线点立体交叉往复的调研推进程式，以项目地块区域为重点，做为主力采样点，新都房地产市场三大板块为辅助采样点，在充分了解大市场、大环境的前提下，高密度、高强度对地块区域市场进行核心调研论证，以多面

10、求证单点，以单点放射多面，循环往复。第一部分：市场研究一、2010年成都市房地产市场简析二、成都市二圈层（郊县）房地产市场竞争格局分析三、新都区域基本解读四、新都区房地产市场分析五、项目区域（北部商城）房地产市场分析六、典型个案深度分析七、市场研究综述专题研究一：宏观经济运行分析专题研究二：最新政策资讯研究专题研究三：成都市经济型低密度花园洋房市场研究（一）、一级土地市场1、市场供应分析本月公告土地概述2010年9月，成都市土地供应量为64宗，总净用地面积约268.20万，合计约4022亩。在公告土地中，商住混合用地有47宗，净用地面积约199.71万，合计约2996亩；纯商业用地3宗，净用地

11、面积约16.96万，合计约254亩；工业用地14宗，净用地面积约51.53万，合计约773亩。受住宅销售情况的影响，商住地块供应出现放大迹象。从区域来看，本月土地供应延续上月趋势，郊县土地供应依旧是主体，供应量约2523亩，主城区供应量约1499亩。本月公告地块分析图示：成都市近6月土地供应走势图 成都市9月有64宗公告土地，供应土地面积为268.20万。供应量在3个月低位徘徊后出现反弹。本月供应面积同比2009年9月上升10.64%，环比2010年9月上涨50.64%。大量的郊县工业土地供应导致了本月土地供应出现了报复性反弹。 同策汇观点： 沉寂数月的成都土地市场在9月爆发。9月起的后四个月

12、，土地推出量或将占到全年土地推出总量的半壁江山。图示：供应土地区域分析9月公告土地以供应区域结构来看，供应土地郊县仍是主力，主城区供应宗数占比仅为31.25%。本月龙泉24宗工业地块供应让该区域成为本月土地供应宗数冠军，主城区土地市场在进入9月房地产传统旺季以及房交会的影响下，土地供应量有所上涨。图示：供应土地面积结构分析9月公告土地中以1-5万土地宗数最多，占到总宗数的53%，公告宗数为34宗；本月没有出现50万以上的地块土地供应。本月公告土地平均单宗规模的最小地块约为0.07万，约合1.04亩/宗；本月公告面积最大地块为JJ05(211/252):2010-88地块，该地块位于锦江区攀成钢

13、片区，该宗地块净用地面积约19.03万，合计约285亩，为综合公共设施用地，二类住宅用地。2、土地成交分析本月成交土地概述9月共成交了土地49宗，成交土地总净用地面积约为226.54万，合计约3398亩，预计未来可上市建筑面积约为314.91万。本月成交土地中体量最大是工业地块，有39宗成交，成交地块净用地面积约177.16万，合计约2657亩；其次为商住地块，成交了9宗，成交净用地面积约717亩；成交体量最小的纯商业用地，有1宗供应，面积约24亩。本月成交土地分布于城东、城中、城西、城南、龙泉、彭州、新都，城东成交1宗土地，成交净用地面积约71亩，城南成交了2宗土地，成交面积为56亩，城西成

14、交了1宗土地，成交面积约为35亩，城中成交了1宗土地，成交面积约为4亩，龙泉成交了24宗土地，成交面积约为1895亩，彭州成交了16宗土地，成交面积约为843亩，新都成交了4宗土地，成交面积约为495亩。本月成交土地分析图示：近几月成交土地走势分析9月成都土地成交宗数为49宗，成交面积约226.54万，成交金额25.13亿元，平均土地成交金额约为0.513亿元/宗。本月土地成交面积环比上月上涨1327%，成交金额环比上涨664%。成交面积主要是龙泉的工业业地块推高本月的成见面积。成都市土地成交连续4个月出现下滑后，9月的成交出现明显的回升走势。预计10月将保持9月的供应与成交量的上涨势头。图示

15、：成交土地区域分析 本月成交土地分布于城东、城中、城西、城南、龙泉、彭州、新都。其中城东成交1宗土地，成交净用地面积约71亩，城南成交了2宗土地，成交面积为56亩，城西成交了1宗土地，成交面积约为35亩，城中成交了1宗土地，成交面积约为4亩，龙泉成交了24宗土地，成交面积约为1895亩，彭州成交了16宗土地，成交面积约为843亩，新都成交了4宗土地，成交面积约为495亩。土地成交量明显上浮，成交宗数随着增加，分布区域也较上月有明显增多，继上月没有主城区土地成交之后，本月主城区除开城北，均有地块成交。图示：成交土地面积结构分析本月成交土地主要为1-5万区间内，出现了33宗土地成交；本月平均单宗土

16、地面积约为4.62万，合计约69亩/宗。3、2010年成都市土地市场预测上半年土地市场提供的招拍挂量不多，新政后土地市场的竞争相较往年减弱，土地溢价明显降低。进入9月份以后，土地市场开始活跃，预计下半年新增土地供应将逐步曾多。从各区土地供销情况来看，从6月开始，主城区的土地交易情况一直遇冷，8月跌到极限，8月成都市主城区无土地供应成交。 “金九银十”的9月来临，主城区共供应4宗土地，合计142.03亩，全部成交，贝森路地块、华兴街一号地块和琉璃场地块都在本月高价成交。从9月份的供求情况来看，其实土地市场整体仍显低迷，个别地块“地王”再现市场，并不能说明土地市场的回暖。开发商拿地还得看房价脸色，

17、近期地王再现，与楼市回暖不无关系。如果楼市成交量拉动房价再次快速上涨，地王的身影也会频现，但同时“二次调控”的不期而至，又使得逐渐转暖的土地市场变得扑朔迷离。（二）、二级商品房市场1、市场概述全国市场2010年9月份，全国八成城市成交面积环比上涨，平均涨幅超40%；十大重点城市中，除上海成交小幅下跌外，其他城市成交面积全线上涨。9月份全国多数城市成交环比上涨主要原因：第一、金九银十是楼市的传统旺季，开发商推盘力度加大；第二、调控影响逐渐远去，购房者信心逐渐恢复。但随着9月底中央调控政策再度密集出台，预计银十将难再现。成都市场9月唱品房市场整体供应量和成交量均有大幅上升。本月新增供应量约306.

18、88万，较上月上涨195.98%，与去年同期相比上涨9.04%；成交方面，本月商品房总成交量为186.68万，较上月上升34.64%，同比下降24.31%；本月供求比为1:0.61，市场上重新出现供过于求的局面；成交均价略有下降，本月成交均价为6581元/，仅下降0.21%。图示：近一年成都市商品房供求对比9月供求比为1：0.61，商品房市场重新呈现供过于求的局面。本月供应量及成交量均大幅上涨，本月新增供应量约306.88万，较上月上涨195.99%，成交量也持续上涨，本月成交量为186.68万，涨幅为34.64%。本月进入“金九银十”传统销售旺季，十月秋交会的临近，各开发商加大供应，购房者观

19、望情绪减淡，重新出现小阳的迹象。图示：近一年成都市商品房市场供求比2、市场供应分析进入2010年9月月，成都商品房新增供应量（批准预售）306.88万。其中，商品住宅新增供应252.53万，约占总供应量的82.29%；商业新增供应量13.87万，占总供应量的4.52%，办公物业本月新增供应量为40.48万，占总供应量的13.19%。本月整体供应量环比上涨195.99%，主要新增供应来自于商品住宅，本月商品住宅新增供应量较上月大幅增加171.83万，环比上涨212.93%，本月办公供应也增加了30万。图示：近一年成都市商品房市场供应走势本月主城区和郊区新增供应量大幅上涨，郊区供应量较上月上涨39

20、1.37%，达到155.81万。图示：主城区与郊区供应走势对比一斱面由于9月、10月进入了房地产市场的传统旺季，新盘、新房源纷纷入市，另一斱面，随着宏观调控出台近半年，楼市也进入调整期，刚需仍为市场主力，消费者逐渐褪去观望情绪，开发商也趁势出量。3、市场成交分析本月成都市商品房市场继新政推出后持续回暖，成交量达到186.68万，环比上涨34.64%，与去年同期的“小阳春”局面相比市场仍处于较低迷局面，同比下降24.31%。本月主要成交来自商品住宅，成交量达到170.98万，环比上涨36.94%；商业产品成交6.57万，环比下降13.48%；办公物业成交9.13万，环比上涨47.16%。成交看市

21、场还未完全恢复，传统销售旺季较往年相比仍然低迷。图示：近一年成都市商品房市场成交走势本月主城区和郊区成交量均有所上涨，主城区成交量为81.21万，较上月上涨38.83%；郊区成交量为105.46万，上涨31.58%。图示：主城区与郊区成交走势对比3、成交价格分析9月成都市商品房成交价为6581元/，较上月仅下降14元/。本月商品住宅成交价为6343元/，较上月上涨2.32%，涨幅达到144元/；商业产品成交均价为11330元/，环比下降7.81%；办公物业成交均价为7628元/，环比上涨0.24%。图示：近一年成都市商品房市场成交均价走势主城区均价上涨1.36%，涨幅为113元/，达到8408

22、元/；郊区均价有所下降。成交均价为5175元/，环比下降3.36%，降幅为180元/。图示：主城区与郊区成交价格走势对比4、2010年成都市二级商品房市场预测由于“二次调控”的到来，政策明显没有放松趋势，自住及改善性消费者的观望情绪仍然相当浓厚，投资性需求也不会回到市场上来；且由于前几个月多数项目的销售量大幅下滑，销售回款下降，使开发商的资金链将日渐紧张；同时随着前期推迟入市的开发商下半年开盘，使下半年的市场竞争趋于激烈；市场大幅降价潮或将在第四季度汹涌而来。（三）、三级二手房市场上半年三级二手房市场同样出现了以三月份为分水岭的态势，二季度成交量持续大幅下探。新政对于市场的影响开始逐步显现，市

23、场观望气氛渐浓。图示：三级二手房市场成交套数走势本月二手住宅成交量为4195套，成交面积36.55万平方米，环比分别上升了21%和18.1%。同一手住宅市场一样，连续两个月的增长使得本月二手住宅成交量仅次于4月，9月单周最高销售1110套，最低销售796套。 同策汇观点： 根据以往经验，在成交量恢复至正常水平前，价格将持续下跌，即以价格的不断下跌来换取成交量的回升，从新房市场来看，近期各地不断有新盘降价打折促销，预计在随后的数月内，此种现象将会更为普遍。受此影响，二手房价格或将进一步下跌，而难以回到正常水平。而我司监测的新增客源和盘源数据亦显示，近期供求双方的分歧主要来自“二次调控”，成交量短

24、期难以恢复至正常水平。第一部分：市场研究一、2010年成都市房地产市场简析二、成都市二圈层（郊县）房地产市场竞争格局分析三、新都区域基本解读四、新都区房地产市场分析五、项目区域（北部商城）房地产市场分析六、典型个案深度分析七、市场研究综述专题研究一：宏观经济运行分析专题研究二：最新政策资讯研究专题研究三：成都市经济型低密度花园洋房市场研究（一）、成都市二圈层各区投资对比分析 1、二圈层各组团功能定位分析各组团功能定位比较表功能定位龙泉驿区主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区，将发展休闲度假产业的城市新区。青白江区主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金

25、、建材、重型设备制造为主导形成集中发展区。新都区主城区北部分中心，新都区依托铁路枢纽构建物流中心。温江区主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区。双流县一华阳主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区。双流县一东升主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区。郫县主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地。各组团规划建设面积及人口功能区现状近期规划（2010年）远景规划（2020年）规划建设面积（平方公

26、里）规划人口（万人）规划建设面积（平方公里）规划人口（万人）规划建设面积（平方公里）规划人口（万人）龙泉驿区25.3718.5353657.5558都江堰26.2322.63632.54343新都区19.7816.4530.08284245.6温江区16.617.524.6526.532.833双流华阳151630.825.54044.44双流东升7.58.3312051.240郫县14.39.5312051.240其中城区远景规划超过40万人的有：龙泉驿、新都、都江堰、双流东升、双流华阳、郫县等六个组团；城区规划面积超过50平方公里的有：龙泉驿、双流东升、郫县等三个组团；规划面积超过40平方

27、公里的有：都江堰、双流华阳、新都等三个组团。从2020年成都市远景发展规划来看，新都区除形成主城区的物流中心以外，将主要依托优势自然资源形成以居住功能为主的新的城市副中心。2、2010年前三季度投资完成情况对比区（市）县名称省外到位资金（亿元）实际使用外资(万美元)新增项目（个）目标考核口径完成率%排名完成数完成率%排名龙泉954.650.255202.45温江859.3752.23771.16新都2280.7669.02366836.74青白江4648.3253.71798366.51双流3757.5552.82291632.43郫县4739.9550.44555955.62从上表可以看到，

28、2010年上半年省外到位资金排名前三的区县为：青白江、新都、双流。完成金额已经大大超越其他区县。而温江区域排名最后，主要在于其前几年房地产的高速发展，使得在土地放量缺乏的情况下，房地产投资额度大幅下跌。而郫县、双流则由于区域规划的利好，房地产投资完成额增加，使得区域总投资额度上涨。但是，仅仅从内外资的完成情况来研判区域房地产市场的竞争格局显然是不够的，我们还必须对区域的房地产市场的供求进行对比分析。（二）、成都市二圈层各区房地产市场对比分析1、一级土地市场图示：2010年二圈层土地供求对比图示：2010年9月份二圈层土地供求对比从整体形势来看，8月成都市各郊县总共供应商住土地872.78亩，成

29、交494.81亩，成交率56.7%。 郊县中，本月新都商住土地供应量较多，共有5 宗地块。远郊中的蒲江和彭州在本月都有土地供应。温江区和盛镇柳岸社区四组、万春镇金星村五组地块流拍。总的来说，9月成都郊县土地市场活跃。 在经过前两年区域房地产爆炸式发展后，温江区域的房地产行业发展渐露疲态，具体体现在于2009 年度区域土地市场上，温江的出让宗地供应与成交为二圈层区域的最低值，而双流区域的宗地出让和成交均为二圈层区域的首位，其未来的开发和居住价值得到发展商的肯定；新都区域综合来看排名第三位，仅次于双流与龙泉。2、二级商品房市场供求对比、及存量分析图示：2010年二圈层商品房市场供求对比从2009年

30、6月份以来，主要郊县供销表现均创历史高水平，绝大多数区县也均处于供不应求局面；其中，双流供销表现最佳，成交突破500 万平米，其次为温江，成交也接近300 万平米，再为为新都，成交也接近250 万平米。新都区域一方面其市场表现为供不应求，另一方面其存量也相对将大，随着区域房地产市场开发进程不断深入，整体市场将进入一个稳定上升期。成交价格对比分析图示：2010年二圈层商品房市场成交均价供求对比10年绝大多数区县成交均价较09 年均有不同幅度提高，而双流、龙泉等区域，由于10 年主要成交电梯（高密）产品区别于08 年主要成交低密产品，拉低了整体成交均价，造成价格同比下滑。其余区县房价上涨幅度，即商

31、品房销售价格指数基本维持在3-5%之间，相对主城区来说指数变化较为温和。换言之：成都市二圈层的房地产市场不像一圈层那样开放，相对闭合的市场，反而受大市场景气度和政策景气度的影响较小。3、综合分析从经济实力看，新都与双流、温江的差距还比较大，与郫县实力相当。从产业结构看，温江的传统商贸推动第三产业发展快速，新都则都以第二产业为主要推动力，第三产业发展相对缓慢，温江与郫县产业结构较相似。从产业效率看，温江虽然第二产业比重略高于郫县，但主要依靠近年房地产的拉动，可持续发展能力不足；新都现有产业带动能力强，并且目前企业经营效率在全市位列第三。从社会吸引力看，各个郊县中郫县人口机械增长率排在前列，对外来

32、人口有着较强的吸引力。从发展空间看，新都未来可供建设用地充足。从房地产竞争格局中的地位来看：新都处于的房地产发展水平目前还处于第三档。但是由于新都位于成都近郊，区位优势明显。近几年，随着现代工业港的大力发展，以及成都市主城区的外扩，使得新都经济面临巨大的机遇，也给新都房地产市场带来了稳定的客户资源和发展机会。尤其在“世界首个田园城市示范区”规划的完成后，新都房地产迎来了高速集约发展期，并且已经开始从成都市房地产市场的三级区域向二级区域加速过度。成都郊县的房地产发展水平差异很大，根本原因是受成都房地产市场的辐射影响不同，而这种辐射影响大小的决定因素包括：一是相对成都市主城区的方位。这是决定郊县房

33、地产发展水平产生差异化的首要因素。成都房地产市场的热点一直集中在城南和城西，因此在这两个方向上的郊区房地产开发，基本上走在了成都市郊区市场的前面，特别是华阳和温江已逐渐融入成都主流市场。二是与成都的空间距离。各郊县与成都的距离不同，受到成都房地产市场辐射影响不同。双流、温江等县（区）离成都最近，受到的辐射影响最大，因此房地产整体开发水平也最高。三是交通状况。在与成都的距离相同的条件下，交通状况不同，发展水平也有差异。人民南路南延线的贯通使交通状况迅速改善，使华阳房地产的异军突起又带动了双流其他区域如东升和中和的房地产开发。随后光华大道西延线的全线通车，同样刺激温江的房地产市场。四是自然环境。自

34、然环境越好，越适宜居住，受到成都房地产市场的辐射影响越大。在成都的几个近郊县中，龙泉和温江都具有一定的环境优势，其中龙泉是花果之乡，温江是上风上水之地，随着交通状况的不断改善，越来越多的成都人会选择在两地购房。五是自身经济实力。郊区的经济发展水平，也是制约郊区房地产发展水平的重要因素之一。双流和温江的房地产开发走在郊区的前列，与其自身的经济实力息息相关，两者都是中国西部少有的百强县。第一部分：市场研究一、2010年成都市房地产市场简析二、成都市二圈层（郊县）房地产市场竞争格局分析三、新都区域基本解读四、新都区房地产市场分析五、项目区域（北部商城）房地产市场分析六、典型个案深度分析七、市场研究综

35、述专题研究一：宏观经济运行分析专题研究二：最新政策资讯研究专题研究三：成都市经济型低密度花园洋房市场研究（一）、香城新都概述新都区位于“天府之国”川西平原腹地，为古蜀国三大名都之一。幅员面积482平方公里，人口67万人。新都区主要为平原地貌，平均海拔490米，相对高差6米，平均坡度2；地质构造简单，地层稳定，工程地质条件良好；地表水、地下水资源丰富。新都区属亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温16，绝对最高气温35.5，绝对最低气温-5.4。新都区是成都市“科技文化旅游”卫星城，在成都市总体规划中被确定为都市区，其中32.6平方公里为都市区。新都区同时被定位为成都市城北

36、副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。新都镇、新繁镇均为四川省历史文化名城。（二）、区域政策环境分析 2009 年2 月9 日中共成都市新都区委、成都市新都区人民政府出台关于促进经济发展的若干规定，相关内容如下： 鼓励投资领域：按照统筹城乡发展和“三个集中”要求，鼓励按规划在“一区一园一中心、两城两镇两区域”和“七个发展片区”重点投资。财政扶持奖励政策：鼓励集团企业、总部经济（含建筑、房地产企业）通过汇算解缴方式引进税收，如无合同约定，凡引进“三税”和新引进一次性税收区本级所得100 万元以上（含100 万元）予以50%的财政扶持，其中：对主要贡献者或企业经营班子

37、（法人代表）的奖励不低于获奖金额的80%。企业用地政策：进入工业集中发展区的工业投资项目原则上投资总额在5000万元人民币以上（高新企业除外），投资强度在160万元人民币亩以上，缴纳税收在12万元人民币亩以上；项目用地价格按公布的基准地价执行。对投资效益好、对区财政收入有较大贡献的税源性项目，可按不低于该区域基准地价的70进行出让。对新都产业发展有较强的拉动作用、对区财政收入有重大贡献的重大产业化项目可实行土地价格“一企一策”。行政社会服务：对重大项目，实行VIP 服务，免费享受“一站式”行政审批手续引导服务、代办服务和联审服务等；项目报建费按有关优惠政策执行。（三）、人文环境分析：1、历史文

38、化：新都为古蜀国都邑。古蜀国经历了蚕丛、柏灌、鱼凫之后，望帝杜宇始“教民务农”，率蜀族人民由山区向平原转移。当时因岷江之水尚未治理，土质肥沃的广大平原常遭洪灾之害。杜宇遂委派由荆楚迁来的部族首领鳖灵为相，命其治水。鳖灵决玉垒，开金堂峡，以除水害，民得安处。其后鳖灵取代杜宇，建立开明王朝，号丛帝。由于生产发展、人口增加、地域扩大，长期处于山区边缘的杜宇氏城邑，已不适应发展变化的要求，须另建政权活动中心。据华阳国志云：“开明王自梦郭移，乃徙治成都。”“蜀以成都、广都、新都为三都，号名城。”由此可见，开明的都城在徙治成都之前，已在新都建都。新都作为古蜀三大名都之一，距今已有二千七百多年的历史。194

39、9年10月1日，中华人民共和国成立。1950年划四川为川东、川南、川西、 川北4个行政公署。新都属川西行署温江专员公署。1953年，4个行署撤销，恢复四川省辖，新都县仍属温江专员公署。1960年，新都合并于新繁县。1962年10月，恢复新都县。1965年，撤销新繁县，并入新都县。1983年，温江行署合并于成都市，实行市管县体制，新都县从此属成都市管辖，成为成都市的一个郊县。2001年11月15日，撤销新都县，设立成都市新都区，新都从此成为成都市市区之一。2、人口结构2008年年末户籍人口总数为66.7万人。户籍人口中:农业人口为36.2万人；非农业人口30.5万人。人口自然增长率为5.1。全县

40、从业工人10多万人，拥有大量的机械、电子、轻纺、化工、家俱、建筑等各类熟练工人，劳动力资源丰富。根据世界各国经验表明，非农业人口占比超过30%，区域城市化就进入高速发展期。3、文化教育新都科技力量雄厚。全县拥有各类专业技术人员1.1万多人，其中高级专业技术人员270人，中级2650人，初级8858人。设有科研与综合科技服务机构17个。全县有普通中小学203所，职业中学3所，中等专业学校2所，成人高校（成都电大新都分校）1所。其中，新都一中是四川省首批重点中学，教育质量在省内外享有盛名。4、文化旅游产业新都区的旅游景点以桂湖和宝光寺最为有名。新都县城内有影剧院8座，广播电台、电视台各1座；县图书

41、馆藏书40万余册，县体育场占地8.5万平方米。图：魅力新都（四）、地理气质分析1、地质结构与水系成都平原覆盖着第四系松散堆积物，由灌县经郫县到成都一线为冲积扇中脊，两侧地势较低，都江堰到金堂的蒲阳河清白江、柏条河毗河河道长约100公里，地面坡降平均2.1，金堂方向自然分水。受季风和北部山体屏障的影响，本地区降水较为丰沛，水源补给充分。清白江、毗河的各分水口，多集中在右岸，溪河纵横，奔向东南，反映平坝从西北向东南倾斜的趋势。沱江分岷江水源的清白江、毗河，汇入沱江，与岷江一起形成双生河流。清白江右岸的锦水河、蟆水河、督桥河，流向基本上与地面径流一致。2、交通机能新都区公路密度居全省之最，拥有完善、快捷的公路交通运输网络。“九纵六横三轨”的战略，让新都“大交通”格局初具规模，并推动城市全面升级。立体的公路骨架，搭起城市的发展蓝图：高速公路：成绵高速公路（四川省最大两座城市之间的运输大动脉）、城南高速（贯通川西、川中）、成彭高速公路；一级公路：成德大件路（承担着主要的货运流量，也是成都市最繁忙的一条公路）；川陕公路（国道108线，一直是成都北上出川的重要线路）；成彭公路沿线是全国第三、西部第一的中国西部家具产业带；二级公路：新石公路为干线