徐州新沂城投星河湾项目申请报告（122页）.doc

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1、新沂市城投置业有限公司星河湾小区项目申请报告南京翰尼葳尔环境科技发展有限公司二一年九月目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况11.3项目的建设背景31.4项目建设的必要性41.5本项目规划方向51.6建设地点、主要建设内容和规模61.7项目总体规划方案81.8建筑方案91.9 投资规模181.10项目申请报告编制依据191.11主要技术经济指标21第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析232.1发展规划分析232.2产业政策分析272.3行业准入分析302.4 SWOT分析31第三章 市场分析与价格预测333.1市场分析333.2 本案环境分析373.3 区

2、域户型设计和面积配比分析383.4 价格定位分析39第四章 资源开发及综合利用分析474.1资源开发和利用方案474.2工程物料消耗474.3资源节约措施48第五章 节能方案分析495.1用能标准和节能规范495.2 能耗状况和能耗指标分析505.3 节能措施和节能效果分析51第六章 建设用地、拆迁安置及土地利用合理性分析556.1项目选址及用地方案556.2拆迁安置方案576.3土地利用合理性分析62第七章 环境和生态影响分析657.l环境和生态现状657.2区域环境质量现状677.3污染物排放标准697.4污染控制目标717.5环境影响分析717.6环境保护结论78第八章 劳动保护与安全卫

3、生798.1 安全管理798.2 安全管理制度81第九章 组织机构与项目管理829.1 组织机构829.2 项目管理机构829.3 项目管理措施849.4项目建设的保障措施85第十章 项目实施进度安排8610.1项目实施安排8610.2项目实施进度安排86第十一章 投资估算与资金筹措8711.1土地费用8711.2拆迁成本8711.3建设成本9011.4区内基础设施配套建设费9111.5开发期间费用9111.6项目总成本费用9211.7资金筹措92第十二章 项目效益估算9412.1编制依据9412.2销售收入预测9412.3 相关指标计算9512.4不确定性与风险分析10012.5 贷款偿还能

4、力101第十三章 社会影响分析10313.1社会效益10313.2 社会影响效果分析10313.3社会适应性分析10613.4 风险性分析106第十四章 工程招投标11114.1编制依据11114.2招标基本情况111第十五章 结论与建议11315.1结论11315.2建议113第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况 新沂市城市投资发展有限公司是经新沂市政府批准成立的城投国有独资公司，该公司的成立是适应国家投融资体制改革要求，转变行政职能，经营城市资产，促进城市建设可持续发展，积极探索经营城市的有效途径。 公司目前正在贯彻落实市委市政府制定的各项发展战略，为加快新沂市城市建设步伐，创

5、新城市建设投融资机制，构筑新的城市建设融资平台，通过高起点规划、高效率运作、高质量建设，实施新沂市各类工程项目建设和经营，公司秉承“创新、求实、和谐”的发展理念，以建设一流的城投公司为发展目标。新沂市城投置业有限公司为新沂市城市投资发展有限公司全资子公司，主要从事新沂市老城区改建、居民安居工程建设等工作，成立至今为新沂市城市建设作出了突出的贡献。1.2项目概况项目名称：星河湾小区建设单位：新沂市城投置业有限公司建设地址：新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧拆迁规模：该工程拆迁范围西至利民路、南至教师新村、北至市府路、东至临沭路。拆迁范围约376188平方米（564亩）。该区

6、域拆迁居民约计3290户，工厂、企事业单位9个，拆迁房屋总建筑面积约443740.2平方米，其中产权住宅房屋331621.8平方米，产权营业房屋 6500平方米，违章及无证房屋面积43251.2平方米，单位用房62367.2平方米。建设规模：规划总用地面积376188平方米（564亩），总建筑面积1581200平方米，其中高层住宅建筑（1833层）面积共计1128000平方米，地下人防建筑面积110000平方米，商业建筑及公建建筑面积153200平方米，架空层及车库建筑面积190000平方米。项目总投资及资金筹措：星河湾小区总投资601705.88万元（含拆迁成本），所需资金由新沂城投置业有限

7、公司自筹解决。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金；二是银行贷款；三是销售收入用于投资部分。项目为分期建设，一期工程企业自有资金为10000万元，申请银行贷款20000万元，其余为销售资金再投入；二期工程投资组成为：一期工程项目利润加10000万元为自由资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入；三期工程投资组成为：前两期项目利润加上10000万元为自有资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入；四期工程投资组成为：前两期项目利润加上10000万元为有资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入。建设周期：8年（分期拆迁、分期建设）企业法人：公司地址：新沂

8、市新安镇钟吾路51号联 系 人： 联系电话： 1.3项目的建设背景近年来，新沂市紧紧围绕“建设东陇海线上第三大城市”这一目标，以创建全国卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市为抓手，坚持以推进城市化和城市现代化为第一方略，组织实施以“两城”、“两河”、“两环”为重点的八大类30项工程建设，进一步完善城市功能、拓宽城市发展空间，增强城市综合竞争力，加快城市现代化进程，率先发展、科学发展、和谐发展，努力打造品位高、功能全、形态美、环境优的现代化中等城市。本项目所选地块位于新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧，项目所在区域基础设施完善，交通方便，资源环境优越，附属设施齐全，居住

9、条件良好，无工业污染企业。项目选址方园2000米内，有钟吾中学、人民医院、中医院、人民公园、体育馆、农贸市场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是市民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据新沂市规划局提供的用地地形图、新沂市规划局已核发的规划设计要求，进行星河湾一期建设。作为市总体规划的一部分，在该地块建设“低碳、生态、运到、国际化”居住小区。这对于我市形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城市，具有积极面现实的意义。1.4项目建设的必要性（1）本项目建设是满足住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问

10、题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。本项目位置优越，建造商住小区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。为形成现代城市气息的现代风貌，所以对本工程有较高的规划理念和艺术要求，使设计既满足环境的和谐又具有自身的特点，使其成为城市的亮点和地标式建筑。满足消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得新沂老百姓的认可，必将

11、成为消费者购房的首选楼盘。（2）此项目的实施是提升城市商业水平进程的需要项目所在地交通优越，属于我市人流、物流量较大的地区。此项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照省委、省政府“东陇海线上第三大城市、第三大工业城市”的要求，着力做大、做强、做优、做美新沂城市，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照我市城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。（

12、3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地376188平方米（564亩），住宅建筑层数为高层，绿地比例为36，符合国家集约节约土地资源的政策要求。成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本项目价格合理，既可以满足中等收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”；所开发的商业建筑不低于三层，对于提升我市的物流水平和商贸交易能力，提高三产在国民经济中的地位，具有重要作用。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。1.5本项目规划方向（1）规划范围本项目位于新沂市市府路南侧、临

13、沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧，项目所在区域基础设施完善，交通方便，规划总占地面积376188平方米（564亩）。（2）规划思路1）从全局利益出发，确定合理的功能定位；2）优化空间布局，综合调整土地利用规划；3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则；4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。（3）规划重点1）以新沂市城市总体规划（20042020）为基础，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；4）完善公共服务配套与市政基础设施；5）合理组织交通结构

14、，充分利用对外交通优势；6）确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。1.6建设地点、主要建设内容和规模（1）建设位置新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧。（2）建设规模与目标规划总用地面积376188平方米（564亩），总建筑面积1581200平方米，其中高层住宅建筑（1833层）面积共计1128000平方米，地下人防建筑面积110000平方米，商业建筑及公建建筑面积153200平方米，架空层及车库建筑面积190000平方米。（3）主要建设条件1）规划条件建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。2）土

15、地条件土地用途为商住混合用地。3）拆迁情况该项目所在地为居民区，已基本达成拆迁协议，拆迁工作建设单位操作。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由建设单位按照新沂市人民政府指示，按照江苏省城市房屋拆迁管理条例、徐州市城市房屋拆迁管理办法、新沂市城市房屋拆迁管理办法要求，合理安排，妥善解决。4）基础设施情况项目所在地现已规划为商住混合区。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。5）周边环境分析本项目位于新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧。南侧为教师新村；西侧为钟吾中学及商住建筑；北侧为供电局及居民区

16、；东侧为沭河景观带及沭河。项目所在区域基础设施完善，交通方便，资源环境优越，附属设施齐全，居住条件良好，无工业污染企业。1.7项目总体规划方案（1）规划设计方案要求本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。（2）项目总体规划的几点说明1）该项目建设开发周期8年（含拆迁期），在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建

17、成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。4）小区的目标顾客属中等收入的工薪阶层及高收入人群，在未来，私家车逐步增多，在规划上，在小区的交通方面，也充分考虑了人车分流并且规划好地下停车位。5）在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭”的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环

18、境。1.8建筑方案本项目位于新沂市中心驻地新安镇，拟建场地呈方形，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供一个舒适的活动空间。高层设计采用框架剪力墙结构，严格按国家规范及有

19、关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。新沂市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。根据GB18306-2001中国地震参数区划图，该区地震动峰值加速度值为0.2g（地震烈度度），建筑物需要参考建筑抗震设计规范（GB50011-2001）要求进行抗震设防。1、建筑方案描述（1）建筑特征与风格本项目在建筑风格上充分体现现代化城市的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。住宅单体设计体现现代化城市建筑风范。本项目建筑风

20、格多样，以现代风格为主。采用多种风格使建筑设计起来不受拘束和限制，而且也容易获得客户们的认同。在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体的设计则相对简约，以大面积通透的玻璃窗，浅色调的墙体实面构成干练的主体。再通过精致的屋顶飘板，局部鲜明颜色的色块勾勒出阳光灿烂，充满朝气，大度又不失浪漫的现代建筑格调。建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感，以体现项目通透大气、经典恒久、韵味深长的产品气质。（2）建筑单体设计与功能1）精心设计的户型格局让每户人

21、家均有超过两个居室南北朝向，住宅户型依据新沂地理气候特征与居民生活习惯，主卧室布置在南向，厅、卧、厨、卫全明设计。最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。3）建筑单体的设计要相对简约，以大面积通透的玻璃窗，浅色调的墙体实面构成干练的主体。再通过精致的屋顶飘板，局部鲜明颜色的色块勾勒出阳光灿烂，充满朝气，大度又不失浪漫的现代建筑格调。4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。5）局部设计，要更能体现人性化的特点。

22、6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，涂料均采用保温材料。外立面的色彩简洁、明快，富有现代气息。建筑外立面采用乳胶漆饰面，外墙保温采用聚苯乙烯挤塑板做保温材料。窗框采用断热铝合金型材，窗户玻璃采用中空玻璃。8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。9）商用部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。聚交人眼视线。整体造型和整区的建筑风格把握统一。10）屋顶根据建筑风格，屋顶设计也多样化，与立面结合和风格结合得比较恰当。11) 严格遵守国务

23、院办公厅转发关于建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）和关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）明确规定“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定。（3）建筑物与城市的协调小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。2、平面布置和功能要求（1）住宅平面设计和功能要求住宅房型设计立足以人为本，引进“景观房”的概念。以景观面为主导，首先确立观景客厅位置，在以此为核心展开各功能空间布局，做到流线清晰明了、动静分区、污净分离，采用活的空间布局，满足各功能的基本要求。尊

24、重当地居民的居住和生活习惯，户型朝向多为正南和东南朝向，并且南北通透。客厅、餐厅分开设计，部分客厅有朝北朝西设计。（2）总平面布置和功能要求项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。并利用地形变化，根据地形特点，自然环境、气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。3、配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等）（1）给排水1）给排水设计设计依据：a、建筑专业提供的条件图。b、建设方提供的有关设计条件。c、国家现行的设计规范、规程。d、本项目建筑、结构、

25、暖调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。2）给水工程：a、用水水质：符合国家生活饮用水卫生标准。本工程水源为城市自来水，供水压力为0.20-0.25MPa。基地周围市政给水管为环状管网。b、用水水压：本工程分别新沂市政给水管道上接二根DN150mm的引入管。建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。市政给水压力为0.20MPa。c、给水系统：考虑屋面太阳能和低层住户入户压力的要求，本工程生活给水共设两套加压系统：建筑的5层以上部分为高区，其余部分为低区。二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。在地下室设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。d、

26、管材：给水支管采用PPR塑铝稳态复合管 S4系列，热熔连接。立管采用PSP钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。工作压力为1.0MPa。e、保温：地下停车库无采暖设施，给水管采用电伴热泡沫橡塑管壳保温。吊顶内给水管采用泡沫橡塑管壳进行防结露隔热。3）排水工程：a、排水制度：本小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。室内地面层（0.000m）以上的生活污水重力流排出；地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水汇集并经化粪池处理后，排入城市污水管道系统。b、管材、接口及敷设方式：污、废水管道系统均为单立管

27、排水系统。排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。排水管采用PVC-U塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。雨水管采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口。并设混凝土基础。（2）空调、通风设计可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。（3）电气设计1）设计依据a、小区概况；b、相关专业提供的设计资料；c、建设单位提供的设计任务书及设计要求；d、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准；e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。2）供电电源本工程采用二路10kV独立电

28、源供电。3）电气照明照度按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004执行。（4）防雷本工程预计雷击次数各楼有所不同，0.04Ng0.3，均按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。（5）燃气由燃气公司通过管道输送液化气至小区用户。（6）电视、电话、智能化等项目普通住宅每户按2门设计,物业管理部门预留办公外线电话，配套建筑（如商店等）均按建设单位设置电话。在小区综合布线网的基础上建立小区内部高速局域网，用于传输

29、数据和语音，配置相应的网站设备并通过公共配套设施，与公用网进行高速连接。每户引入一根超五类八芯双绞线至家庭信息箱，在客厅与主卧室各设置一个信息插座。4、建筑方案的几点说明（1）住宅建筑设计说明1）住宅的设计的适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，本项目充分考虑了今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。2）住宅设计充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，更多地予以周到细致

30、考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都尽量按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。4）在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。（2）小区配套设施说明1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区的目标顾客属中等收入的阶层，在未来，私家车逐步增多，因此在小区的交

31、通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。2）会所是未来社区档次的标志之一，设计建设一个会所，内设健身房、图书馆、茶座、娱乐室等休闲活动设施。3）当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区引领智能化生活新潮流，引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区拟实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。4）每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。5）小区内设有小型超市、商场、酒店等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化

32、。（3）环境艺术设计说明1）随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。1.9 投资规模星河湾小区总投资601705.88万元（含拆迁成本），所需资金由新沂城投置业有限公司自筹解决。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有

33、资金；二是银行贷款；三是销售收入用于投资部分。项目为分期建设，一期工程企业自有资金为10000万元，申请银行贷款20000万元，其余为销售资金再投入；二期工程投资组成为：一期工程项目利润加10000万元为自由资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入；三期工程投资组成为：前两期项目利润加上10000万元为自有资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入；四期工程投资组成为：前两期项目利润加上10000万元为有资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入。表1.9-1 项目资金筹措及使用计划一览表序号项目金额（万元）1资金筹措601705.881.1企业初始自有资金10000

34、1.2银行贷款800001.3预销售收入511705.882使用计划601705.882.1拆迁成本131344.192.2建设成本432780.52.3开发期间费用37581.191.10项目申请报告编制依据1、国家主席令第29号中华人民共和国城市房地产管理法和第91号中华人民共和国建筑法；2、国务院令第248号城市房地产开发经营管理条例；3、关于加强房地产开发管理的意见（徐州市建设局）；4、国务院2003379号物业管理条例；5、江苏省城市住宅区物业管理办法；6、中华人民共和国招标投标法及2000年4月4日国务院批准由国家发展计划委员会发布的从2000年5月1日起落实的工程建设项目招标范围

35、和规模标准确定的内容；7、关于房地产开发项目实行招投标的通知；8、中华人民共和国监理法和建设部2003年工程质量建设标准（强制部分）；9、国家计委2003编制的建设项目经济评价方法与参数与案例实用手册；10、建标2000205号发布的房地产开发项目经济评价方法；11、国务院办公厅转发关于建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；12、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）；13、江苏省建筑工程定额和徐州市关于建筑材料估价表及物价上涨情况和有关类似工程的计算资料；14、江苏省城市房屋拆迁管理条例；15、徐州市城市房屋拆迁管理办法；1

36、6、市政府关于实行拆迁工作属地负责制的意见，徐政发200721号；17、市政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见，徐政发200722号；18、徐州市市政重点工程拆迁补偿安置实施意见，徐政发200723号；19、徐州市城市房屋拆迁估价技术规则；20、新沂市城市总体规划（20042020）；21、新沂市土地利用总体规划(2005一2020年)；22、江苏省安装工程计价依据；23、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；24、江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；25、新沂市发展改革和经济贸易委员会文件（新发改经贸投资意见201045号）；26、各种税费的取值执行现行规定

37、；27、建设单位提供的其它有关资料。1.11主要技术经济指标项目产品定位为高档次的住宅新区，建筑形式采用高层建筑，并初步确定项目主要技术指标如下：表1.11-1 综合技术经济指标项目单位数值备注地块面积m2376188564亩工程总投资万元601705.88工程周期年8分期拆迁、建设其中拆迁成本万元131344.19含拆迁补偿建设成本万元432780.5开发期间费用万元37581.19含贷款利息筹措方案企业初始自有资金万元10000银行贷款万元80000预销售收入万元511705.88改造工程规模拆迁部分拆迁建筑物m2443740.2拆迁居民户3290大约值建设部分建设规模m21581200高

38、层住宅m21128000架空层及车库m2190000商业及公建m2153200地下人防m2110000容积率4.2建筑密度%31.5居住户数户11280居住人口人394803.5人/户绿地率%36销售收入万元801163 营业税及附加万元44464.55土地增值税万元8011.65利润总额万元146980.92所得税万元36745.23税后利润万元110235.69投资利税率%31.8投资利润率%24.4投资净利润率%18.3财务内部收益率 46.56税前财务内部收益率%63.54投资回收期 年4.15含建设期税前投资回收期年2.89含建设期第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规

39、划分析房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出按照市场化道路要

40、求，加快发展服务业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。促进建材建筑业健康发展 大力发展和推广使用节能环保的新型建筑材料、保温材料以及绿色装饰装修材料。推进建筑业技术进步，完善工程建设标准体系和质量安全监管机制，发展建筑标准件，推进施工机械化，提高建筑质量。丰富消费性服务业 适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。提升商贸服务业 鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发

41、展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。发展房地产业 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。促进服务业发展的政策 打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、

42、新兴产业和新型业态的发展。健全服务业标准体系，推进服务业标准化。城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。建设资源节约型、环境友好型社会 大力发展循环经济，加强公共建筑和住宅节水设施建设，节约用水。控制城市大广场建设，发展节能省地型公共建筑和住宅。到2010年实现所有城市禁用实心粘土砖，节约土地。推行产品生态设计，推广节约材料的技术工艺，鼓励采用小型、轻型和再生材料，节约材料。提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要及江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出，坚持走新型工业化道路，切实

43、转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集团。住房是人们的基本需求，加上城镇化进程

44、的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。2007年以来，政府虽然加大了调控力度，收紧“银根”“地根”、限制外资炒房等等，提高了房地产企业的融资成本，使开发节奏大大放缓。但从总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；2008年房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度

45、回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。进入9月后，国家出台了减息政策，对宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动产生了积极的推动作用，但在依然从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时期内存在。房地产市场来看，自2006年以来，随着涉房调控政策“国六条”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，连新沂市房地产供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。目前，高层住宅已经成了新沂城区住宅建设开发的一个热点，销售量一直远大于竣工量，高层及小高层住宅已是市民安家落户首选的一大品牌。2.2产业政策分析房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年，新沂市房地产业发展成效显著。但也要看到，新沂市房地产市场发展现状与“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有距离、与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。对此，新沂市政府已经引起高度重视，在坚定不移贯彻落实好上级宏观调控政策的同时，在“有保有压、区别对待”总体原则指导下，深入研究本地个性化特征、新沂市政府采取