4月九江房地产市场市场调查报告.doc

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1、九江房地产市场调查(2009版)2009年4月29日目 录1、宏观背景调查研究- 1 -1.1九江概述- 1 -1.2经济发展统计指标分析- 2 -1.3城市建设现状和城市规划发展对项目影响- 6 -1.4市场分析- 7 -2、九江房地产市场分析- 8 -2.1整体发展概述- 8 -2.2九江市房地产市场片区分析- 11 -2.3土地市场分析- 16 -2.4房地产市场前景预测- 17 -2.5消费者行为分析- 18 -2.6市场总结- 23 -1、宏观背景调查研究1.1九江概述1.1.1概况：九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一。九江辖辖九县、一市、两区、庐山风

2、景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积80.14平方公里，人口472.17万，市区非农人口（浔阳区、庐山区、经济技术开发区）85万。1.1.2交通：九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位，现代水陆空交通网络四通八达。铁路：京九,武九(至武汉),合九(至合肥)2008年7月通车的铜九(至铜陵),景九(至九江)等五条线路在九江交汇；公路：105(北京珠海),316(福州兰州)国道，福银高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速）,大广高速（武吉高速，途经武宁，修水两县），永修至武宁

3、高速（在建），澎泽至湖口高速（在建），市内已基本实现县县通高速,乡乡通油路;民航：已开通至北京市,上海市，广州市，厦门市等航线，九江机场正在积极运作；水运：上通重庆,下达上海市并延伸海外,内河航道里程762公里,共有各类港口及专用码头144个,年吞吐能力3000万吨,九江港是九江港是长江流域十大港口之一，东西水运,南北水陆中转的重要枢纽港,最高年客运量500万人次,最高货物吞吐量2000万吨,分别居长江各港口的第二位和第四位。九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点，区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。1.1.3历史文化：九江是一座历史悠久的文化名城。自秦代立郡以来，至今已有2200多

4、年的历史。九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。九江现有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入世界遗产名录，2004年2月，庐山又被列入全球首批世界地质公园，2008年被评为“2008中国十大特色休闲城市”。1.1.4经济发展：据统计九江市在“十五”

5、期间国内生产总值年均递增13.6%，2008年达到700.59亿元，比上年增长12.5%，政府预计到2010年，实现GDP940亿元，人均生产总值达到2200美元。财政总收入66.17亿元，增长15.0%，其中地方一般预算收入38.42亿元，增长19.8%；城镇固定资产投资439.76亿元，增长31.7%。1.1.5生活水平：2008年社会消费品零售总额201.94亿元，增长23.3%；居民消费价格总水平上升5.7%，低于全国全省涨幅；城镇居民人均可支配收入12889元，增长14.3%；农民人均纯收入4417元，增长12.2%；政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民可支配收

6、入可达14000元。1.2经济发展统计指标分析1.2.1收入快速稳步增长，处于小康阶段九江2004年-2008年居民人均可支配收入情况（单位：元）2008年城市居民可支配收入为12889元，同期增长14.3%，政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达14000元。九江2004年-2008年城乡居民存款余额情况（单位：元）九江城乡居民存款余额在2008年达到340亿元，比上年增长28.75元，增长率达9.24%。从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2007年九江城镇居民家庭恩格尔系数为43.4%，农村为44.9%。根据国际上通行标

7、准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，九江目前人民生活水平刚好处于小康阶段。在解决了温饱问题后，必然希望得到更好的生活质量，而居住是人们最先希望改善之一。1.2.2个私经济发展迅速九江2003年-2008年民营经济税金情况（单位：亿元）从上表可以看出，2008年，九江市民营经济上交税金30.58亿元，同比增长20.6%，全年首次突破30亿元大关；上缴税金占财政总收入46.2%，财政增收的8.64亿元中，民营经济占5.22亿元，贡献率达60.4%，为财政增长做出了重要贡献。民营经济实现销售收入640亿元，增长

8、40%，产销率达94%。随着我市开放型经济的发展，民营经济外向度不断提高，全市民营外向型企业106户，进出口总值3.8亿美元，同比增长58%，占全市总量的80%。截至08年12月底民营经济经营单位达89266个，其中民营企业首次突破一万户，达11652户，注册资金208.2亿元，分别比2007年增长23.3%、23.6%；民营经济实现增加值200.1亿元，增幅达43%。创业热情空前高涨。到目前为止，全市已有13.1万人投资创业，占全市人口总数的2.8%，约每35人中就有一位民营老板。非公经济安排社会就业49.43万人，其中，民营企业31.67万人，解决下岗职工再就业17.9万人，占全市下岗职工

9、总数九成，积极推动了全民创业，进一步促进了九江和谐发展。个私经济的迅猛发展将带动九江市一部分居民走上富裕的道路。1.2.3固定资产投资增长较快九江2004年-2008年九江固定资产投资情况（单位：亿元）九江市2008年完成城镇固定资产投资439.76亿元，比上年增长31.37%。固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。1.2.4九江经济形势的基本特征国民经济保持了良好发展态势，经济效益进一步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会、自然和谐发展取得实质性突破, 经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快

10、发展、跨越发展的重大突破打下了坚实基础。 城市化进程加快，城镇人口增多，居民生活水平提高，必将将带动房地产的进一步发展，并成为九江的经济支柱产业之一。n 2008年九江GDP、社会消费品零售总额都不同程度地上升，固定资产投资总额比同期稍有下降,储蓄比例增加，说明居民购买力增强；n 九江市总体经济保持了持续、健康、平稳的总体发展态势，第三产业发展势头迅猛，房地产业做为国民经济的一个重要的经济增长点，成为九江经济发展的主体之一，其健康良好的市场发展状况，促进九江经济的持续平稳增长；n 城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点，国家政策的调控进一步规范楼市，促进楼市成熟，保障行业健康理性持续发展；

11、n 九江市目前第三产业所占比重并不高，还有很大的上升空间，消费同样有较大的上升空间，房地产的消费将进一步提升；n 经济结构开始转变，对外贸易发展迅速；民营经济得到发展，当地政府大力扶持；n 居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求。1.3城市建设现状和城市规划发展对项目影响1.3.1九江城市发展总体规划九江市政府对于九江的城市定位是：“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道

12、、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖南门湖八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善八里湖板块。1.3.2城市规划发展对本项目影响从对九江的整体规划分析，九江目前的城市发展主方向是向西，在甘棠湖与八里湖之间，一大批新建项目拔地而起，大规模

13、的楼盘不断涌现，本项目处于九江的开发主方向上，项目毗邻原生态的八里湖，财政对于本区域基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了一定的利好因素。本案在产品创新方面跳出市场同质化，就产品而言开发区内竞争对手较少，但是在规模和地段上有所逊色，但是随着八里湖板块的崛起，本项目的潜在升值能力巨大。1.4市场分析1.4.1政策导向分析及风险评估由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。目前国家对于某些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态，这在一定程度上制约了房地产交易和投资的热度，也规范优化了房地产市

14、场。九江市出台 “房产新政”推动住房消费，进一步优化住房消费环境 2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税； 住房公积金贷款限额上调，中心城区贷款最高限额调至25万元，县域贷款最高限额调至20万元，并下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点； 首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%； 普通住房标准上升400元/平米，调整为3600元/平方米。利好政策频出，并加大力度，真正放开二套房限制政

15、策也是犹抱琵琶半遮面了。上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目的成功来发提供了良好的外决条件。1.4.2宏观政策对九江市房地产市场的影响分析1、对于起步较晚的九江市房地产来说，房价整体水平仍然较低。市区商品房成交均价在08年仅3500元/左右，这较市场发达城市仍有较大的差距，也给市场房价提供了较大的增长空间。2、在房地产需求方面，目前九江市大部分购房者以自住为主，投机成分极少，这也给了九江房地产市场提供了良性发展的市场空间。3、宏观政策推出目的是在稳定房价，抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前九江的市场情况而言，

16、国家宏观政策对九江房地产市场也产生较大影响，但是成交体量和价格相对持平，整体市场将依城市及经济发展而发展。2、九江房地产市场分析2.1整体发展概述2.1.1投资总量分析2004年-2008年九江市房地产投资情况表(单位:亿元)从图表看，2005年全市的房地产开发投资完成额达23.92亿元，占总投资的11.2%，2006年全市的房地产开发投资完成额达26.4亿元，2007年全市的房地产开发投资完成额达38.8 亿元，而2008年全市的房地产开发投资额达到了43.98亿元，从数据分析看，九江的房地产开发渐渐的在走向成熟。2.1.2开发量分析2005-2008年九江市房地产商品房竣工面积情况(单位:

17、万平方米)从05年至08年的竣工量来看，九江房地产开发体量在稳步上升，08年受07年宏观调控影响有所下降，但是随着城市化进程的加快，城镇居民的增加，2009年规划建设各类住房1.224万套，建筑面积110万平方米，房地产市场依然前景广阔。2.1.3销售情况2005年-2008年房地产销售情况表（单位：万平米）九江的整体销售量逐年上升，07年达到销售最大值，全市销售量达到了246.8万平米，市中心销售量突破80万平米；08年全市商品房屋销售面积121.63万平方米，同比下降44.4%，市区商品房销售，面积37.8万平米，其中住宅销售面积33.60万平方米，比上年同期下降58.33%；在国内外宏观

18、经济环境和房产市场疲软双重影响下，全市二手房成功完成6471套（含非住宅427套）交易，成交量较上年下降14.1%,中心城区二手房交易面积13.32万平方米，比上年同期下降28.39%。受07年的宏观调控的影响，九江楼市经过08年的市场调整回归理性，说明九江房地产在稳步发展，并且市场前景良好，并且空间大。2.1.4商品房价格分析2005年-2008年房地产销售均价情况表（单位：元/平米）近两年来九江商品房住宅价格快速增长，2006年商品房成交均价2400元/平米，2007年底住宅均价提升至3600元/平米， 2008年成交均价3450元/平米,价格虽有所下降，但据统计中心城区新建房销售价格比去

19、年同期累计上涨5.3%，环比累计上涨1.9%。二手房地域上的优势显现，价格也稳步攀升。2.1.5国家政策影响政府把保增长放在2009年宏观调控任务之首，是中央经济工作会议传递的最重要信号。“国十条”的出台，把扩大内需作为保增长的根本途径。中央出台的“4万亿投资计划”力度空前,这其中有9000亿是投资在房地产方向，从2008年11月26日开始，央行宣布一系列旨在刺激经济的金融货币新政，大幅下调存贷款基准利率和存款准备金率。100天内连续5次降息之密度创历史之最，拉动内需意图明显，也意味着早些时候从紧的货币政策向适度宽松的货币政策的真正转向。而政府宏观经济政策根本性的转变，不仅利于股市，也利于国内

20、房地产市场。在政府出手救市、开发商主动降价、老百姓憋了一年的实际需求这三方力量的叠加下，楼市已经出现触底迹象。国家出手维护房地产市场稳定，我市为积极全面贯彻落实国务院有关政策，进一步加大保障性住房建设力度，降低住房交易税费，支持居民住房消费，促进我市房地产业规范有序健康发展，出台了关于进一步促进九江市房地产业规范有序健康发展的若干意见。房产新政策在我市实施后，自2008年11月10日正式实行1%的契税税率以来，客户来访量明显上升，成交量明显增多，刚性需求明显，如：国豪水岸城，2月28日开盘，当日成交80多套，截止至3月中旬，一期推出104套，接近售罄。2.1.5市场综述n 最近几年九江房地产迅

21、猛发展，房产价格涨幅较快，但整体房地产市场仍处于起步阶段。n 产品类型仍以多层、高层为主，但缺乏真正意义上的精品楼盘。n 2008年到现在受国家宏观政策调控影响，九江房产价格涨幅有所回落，成交量下降，房地产消费市场变得愈来愈理性。n 九江城市居住品质偏差，存在大量改变居住品质的二次置业客户。n 九江消费者存在较强的跟风心理，购房心态比较感性。2.1.6未来市场研判此次下发的房地产新政，具有较强的操作性，有的还明确了执行期限，但关键还在于地方政府落实政策贯彻执行的力度。只要立足扩大内需，改善企业和居民预期，激发人们创业创新热情，消费和投资活跃的局面将很快重现，经济增速下滑趋势将很快被遏止，200

22、9年的中国经济将稳步攀升。预计九江市场与2008年相反，2009年是前低后高，一季度增长最低，二季度回暖，从三季度开始，国家的一系列政策措施会明显见效，经济增速将恢复正常。任何调控政策的效果显现虽然都有明显的滞后期，但中央政府出台的系列促进房地产市场健康发展的政策措施将对整个房地产行业产生深远影响，随着九江市政府细则的出台，相信会对市场的繁荣与稳定有较大的推动作用，中国的宏观经济和房地产业从中长期来说是看好的，当前的下降应该看作是一种调整和理性的回归。加之随着国际金融环境逐渐趋于稳定，市场信心的逐步增强，宽松的消费政策和居民收入水平不断提高，扩大内需与股市复兴等都将促使楼市回暖九江作为从中部崛

23、起的二级城市，房地产业作为其经济发展的支柱行业，并且起步较晚，九江房地产市场总体的刚性需求仍然保持着旺盛的上升势头，调控政策向中低收入家庭倾斜，也必然刺激和调动起这部分市场需求。此次房产新政对于稳定九江房价，控制房价上涨过快能够达到显著效果。但物价的飞速上涨，CPI指数一路攀升，土价上涨以及建筑成本的增高，结合九江房地产市场的刚性需求，九江房价继续上涨的趋势不会改变。2.2九江市房地产市场片区分析2.2.1概况：九江房地产开发基本可分为浔阳区板块（滨江板块和沿湖板块）、庐山区板块和开发区三大板块。浔阳区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖板块和滨江板块，由于浔阳区属于老城区土地稀缺,整体开发量较

24、小，主要以高档景观高层为主；庐山区开发体量目前不大，开发程度不高，但发展的前景广阔，也是目前行业发展的一个热点，以多层和小高层的普通住宅为主；开发区开发量大，该地区代表着整个九江市今后发展的一个方向，该区域的未来的发展规划和升值空间是这个区域的潜在价值，也是目前九江楼市发展最快的一个区域，建筑形态以多层、小高层和少量高层的普通住宅为主。九江主要楼盘一览表2.2.2价格分析物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。九江片区目前均价情况（单位：元/平米）l 开发区板块的占地面积和建筑面积都上了

25、一定的规模，随着九江城市西拓，环绕八里湖建设新九江发展战略的确立，该区域将成为今后九江发展的主力区域，但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。均价3100元/，其中柴桑春天的价格保持在3400元/，各楼盘的主打户型均为二房和三房，偏向开发中型户型。主要是配套还不完善，人口不密集，人气欠缺，从整体城市规划，交通、商业配套、工业企业、人文教育氛围等都是比较完善的，房价走高也是在所难免的。销售成绩也较为理想，是九江品质较高的楼盘片区。l 沿江板块均价在4400元/,该区域距离市中心较近，以规模、小区配套完善、新颖社区风格、未来城中心、一线江景等为卖点。主要的楼盘有浔阳江畔、城市花园、九江豪庭、百

26、岁坊、长盛锦江等，其中以浔阳江畔最具代表性。但是由于处于城市的边缘地带，周边的行政商业等基础设施配套还不是很完善，也一定程度上影响这一板块的价格。l 沿湖板块价格达到了5500元/，属于九江的城市中心区，配套完善，居住人口集中，商业繁荣，居住生活方便，升值潜力大，核心区域，地段稀缺地价高，而且临湖而居，进而房价偏高，以南湖国际和丽景湾为代表。l 庐山区板块价格在2950元/，在九江楼市中属于新出现的热点，可以说是九江房价偏低的区域，经济适用住房片区区，其价格低于商品住房价格30%至40%，起到了平抑商品住房价格过快上扬的空间，进而造成房价较其他区域偏低，以浔阳名城和莱茵美郡为代表楼盘。2.2.

27、3住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而九江市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，产品本身缺乏合理的功能，采光、通风等细微因素也不能有效实现。2.3土地市场分析2007年受国家政策影响，地块出让较少。九江市共公开出让土地8宗，合计865.25亩，成交额41852.2636万元。土地成交面积较2006年明显下降，成交均价为84.4025万元/亩，较2006年有所降低。 2008年九江市公开出让土地22宗，合计1305.2亩，成交总额

28、为84，202.39万元，成交均价为64.51万元/亩，较2007年土地成交均价有所降低。年份成交宗数出让面积（亩）成交总额（万元）成交均价（万/亩）2005年131464.2161，517.13422006年26725.1666，459.2791.652007年8865.2541，852.263684.40252008年221305.284，202.339564.512007年受新政影响，土地交易数量明显减少，交易土地数量为8宗。这说明各开发企业，在新政的影响下，观望气氛比较浓重，导致部分土地流拍。2008年，土地交易数量为22宗，较2007年有所上升，但成交均价有所下降,也说明2008年部

29、分开发商在经过2007年的市场低迷后，看好九江房地产市场，纷纷拿地,但地价成本依然较高，也是未来房价上涨的一个重要因素。九江市2008年国有土地出让一览表土地位置土地用途土地面积(亩)评估价(万元/亩)起始价（万元/亩）成交价(万元/亩)出让收入（万元）签订出让合同时间茅山路以西，市话局开发区分局以北住宅44.13 89.39 90.00 90.00 3,971.57 2008.1.18茅山路以东，恒盛公司以西商业20%住宅80%61.37 103.99 105.00 105.00 6,443.44 2008.1.18长城路以北，规划道路以东商业15%住宅85%68.28 94.46 95.0

30、0 95.00 6,486.66 2008.1.18综合工业园转盘旁商业35%住宅65%123.59 19.42 20.00 20.00 2,471.72 2008.1.18综合工业园绿冬路以南商业20%住宅80%226.52 20.15 21.00 32.00 7,248.48 2008.1.18一支路67号（土产公司）商业5%住宅95%7.15 96.82 110.00 110.00 786.50 2008.1.31八里湖路86号（进出口公司）住宅21.93 67.13 80.00 81.00 1,776.33 2008.1.31人民路197-3号（百纺公司）住宅18.93 80.20 1

31、0.50 10.70 2,025.51 2008.1.31九莲北路（商业储运公司）住宅13.45 57.13 70.00 72.00 968.40 2008.1.31九瑞大道82号（国税局停车场）商业20%住宅80%5.35 125.96 150.00 350.00 1,872.50 2008.1.31九瑞大道129号（中信石材厂）商业20%住宅80%21.07 84.01 100.00 149.00 3,139.43 2008.1.31长虹北路（啤酒厂）商业35%住宅65%42.00 126.25 150.00 152.00 6,384.00 2008.1.31十里飞机场商业35%住宅65%

32、81.98 67.90 80.00 80.00 6,558.40 2008.1.31十里黄大岭村（九江钢窗厂）住宅7.31 79.03 80.00 82.00 599.75 2008.4.18市体育馆东侧前进西路北侧（A地块）商业8%住宅92%298.00 54.24 56.10 56.10 16,717.80 2008.8.6前进西路南侧(B地块)住宅200.00 51.71 53.60 53.60 10,720.00 2008.8.6青年路东侧商业10%住宅3.04 136.55 140.00 250.00 759.83 2008.10.8三里街农贸市场北侧商业15%住宅8.27 92.5

33、9 110.00 110.00 909.93 2008.10.17开发区康乐小区南侧商业20%住宅3.98 135.70 138.00 138.00 548.76 2008.10.17中铁四局第五工程有限公司总部院内住宅15.83 56.84 60.00 60.00 949.80 2008.10.17浔南大道以北、机筑二段火车站西侧住宅22.01 51.80 55.00 55.00 1,210.55 2008.10.17甘棠北路69号(医药公司)商业20%住宅80%11.02 130.29 150.00 150.00 1,653.00 2008.12.27合计1,305.20 84,202.3

34、4 2.4房地产市场前景预测就九江市现状而言，经济发展与东部地区比相对缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，但按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，可以预测九江市的房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的发展空间。2.4.1房地产市场继续保持旺盛需求从市场需求弹性分析，目前九江市城镇居民住房自有率已达到70%以上，大部分城镇居民已经通过房改或购买商品房拥有一套住宅,今后改善住房条件或购买第二套住房投资将是需求的重要来源。根据九江市政府最新规划预测，到2020年，九江中心城区合理人口规划将为125万人，九江每年平均新增人口4.5万，以2005年人均居住面积24

35、.44 m2测算，今后九江每年至少将平均新增住房需求109.98万m2，市场需求旺盛。2.4.2楼市房价仍将稳步攀升根据九江市有关部门统计,至2005年底，九江市共完成房地产投资24.43亿元，比上年同期增长11.67%。其中住宅投资13.45亿元，比上年同期增长29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋价格大幅攀升，上半年商品房屋销售额2.48亿元，增长23.1%，平均销售单价1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增长43.9%。 在2005年，在销量保持稳定增势的前提下，九江市区房产均价已从2000年的900元/涨至1800元/,但此价格与周边同类城市相比，却仍有较大差距，随着楼盘品质的

36、不断提升，需求的不断加大，可以预见九江房价仍有较大的增长空间。2.4.3居民对住宅品质需求提高随着城市化进程的推进，近几年来九江房地产开发势头良好，但由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为项目面积小、格局呆板的普通公寓房，规划、绿化、配套等不尽人意。而随着九江经济的快速发展，人民生活水平日益提高，广大居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。2.4.4房地产市场竞争进一步加剧04、05年九江土地拍卖面积超过3500亩，而今年可供的土地面积有4500亩，据国土资源局的相关人员表示，06年九江的土地供应量在2000亩左右

37、，可见市场供应相当充足，随着前几年拍卖的土地陆续开发，市场供应将会大幅增加，各楼盘间的竞争也会日趋激烈。2.4.5商品房价格水平低，有一定发展空间2005年九江商品房均价为1800元/平方米左右，与国内发达城市的房价相比较，还有极大的发展空间。随着城市建设的不断完善，经济持续增长，房地产市场逐步的成熟，商品房价格将有一定程度的上涨。2.5消费者行为分析2.5.1九江住宅消费者群体划分A、按年龄划分按年龄来划分，九江住宅需要群体分为四个年龄段，并有随着年龄的增长需求减弱的趋势。年龄段一以2230岁这个年龄段的人群为主，这一年龄段的人参加工作不久，处于未婚、准备结婚或刚完婚的状态，有一定的积蓄，已

38、经开始为未来生活做打算，迫切需要一个自己的居家空间。年龄段二以31-40岁人群为主，这一年龄段的群体大多数已具有了一定的经济基础并已结婚生子，因而创建一个更为舒适，更为理想的家居环境。而处于41-50岁及50岁以上的人群多是二次置业，买房为了换一个更为舒适的居住环境，或是为投资保值，其属于事业及家庭都相对较为成熟的群体。B、按收入层次划分按购房群体收入来划分，可分为高收入群体、中档收入群体及低收入群体几大类。高收入群体为家庭月平均收入为5000元以上的受访者，这部分群体大都拥有一套或以上的住房和私家车，他们对居住环境要求较高，多会选择地段好、品牌优的高档社区或别墅区作为自己的栖身之所。中高档收

39、入群体指家庭月平均收入为30004999元的受访者，他们对居住品质的要求也颇高，懂得享受生活，希望寻找一个健康、方便、舒适的住所。低收入群体为家庭月平均收入为10002999元的受访者，这部分群体由于手购房资金的限制，会摈弃一些因素，从购房的几个主要因素出发制定置业计划，力求能买到物美价廉的房子给自己和家人居住。2.5.2住宅消费者需求A、价格需求在调查中发现，九江消费者对于房价的接受能力都比较强，接受总价在20万元以下的消费者达到38%，有40%左右的消费者打算花2030万元来购买新房，计划买房房价在3040万元以上的消费者有只占18%。九江市购房者价格需求图按房价来划分，九江购房者可分为以

40、下三个群体：第一群体：接受房价在20万以内的消费者，这些消费者占38%左右他们主要是经济性商品房和中低档价位商品房的消费者。从调查数据中可以看出，20万元以内的商品房，是许多普通老百姓愿意购买的，也反映了九江目前的平均生活水平。这些消费者中，购买多层的人数较多，由于受到资金的限制，对于高层和小高层建筑不易接受 。第二群体：接受房价在 2030万元的消费者。这些消费者占40%左右，主要是计划购买房价在2030万元之间的中档价位房，他们代表着九江中高层收入者的购房意向。购买的建筑类型分布比较分散，每种建筑类型都有一定的消费者，购买多层、小高层的消费者较多。 第三群体：能接受房价在3040万元以上的

41、消费者，这些消费者占18%左右他们主要是购买房价在40万元左右的高价房，这些群体属于高收入者，家庭月收入基本在5000元以上。在所有消费者中，这类消费者所占比例较小，约为4%，他们主要是计划高档次、高品质的高尚社区或别墅。B、面积需求九江消费者根据自身状况对商品房面积的需求各有不同。调查数据显示，90与130是两个分界线，它们把九江消费者分为三个群体，即需求90以下的群体、需求90130的的群体、需求131以上的群体。第一群体：选择90 以下商品房的消费者。这类消费者目前的家庭人口较少、收入有限，年龄以25-32岁为多，正处于事业的初期，就目前的家庭人口、生活状况来看，不需要大面积的住房条件，

42、选择一房或两房已能够满足。这类群体中还有一部分人是购买位置较好的小户型公寓做投资用途，以出租或销售方式获取投资回报。第二群体：选择90130面积商品房的消费者。被访者中有七成以上消费者需要这样面积的住房来改善自己的生活。根据目前九江楼市来看，这种面积的商品房也是需求量最大，也是最好销售的。第三群体：选择131 以上面积商品房的消费者。面积大，居住者生活空间就大，舒适度就会增加。这类消费者需要更多的空间来满足自己的生活需要，也希望给自己和家人一个更为舒适、满意的居住环境。C、户型需求从被访者中了解到，他们购买的户型或即将购买的户型以两房、三房为主，一房、四房及其他户型的需求相对较少，这与九江市住

43、宅供应量相符。n 两房、三房：需求这类户型的在被访者中占了七成之多。他们说，两房很适合现在的家庭，一个主卧一个次卧，很适合三口之家居住；三房，则主要是考虑多出一间房间作为书房，或者作为客人卧室以便亲戚朋友来做客。n 一房：选择此类户型的人较少，主要是单身贵族以及中老年人群以及投资者为主。就目前的生活现状来看，他们不需要更多的空间。这种户型不多，只有一些新楼盘有这样的户型，但深受单身消费者和中老年人的喜爱。n 四房：这种户型更好地满足了购房者的需求，有更多空间来方便购房者的生活，尤其是三代同堂家庭考虑的主要购房户型。另外，为了给自己和家人更宽敞、舒适的居家空间，大部分中、高收入者都会选择这种户型

44、。 n 其他户型：包括四房以上或别墅类型，这类人群比例比较少。总体上来讲，目前九江市民对两房、三房倍受青睐。相对一房，更能满足他们对居住的需求，相对四房，在总价上与他们的收入相结合，在他们的承受范围之内。总结：对商品房的价格、面积、户型和区域的选择，可以总结为：九江消费者在购房支出上普遍接受的总价为25万左右，其中有6成左右老百姓预购总价在15-40万元左右的商品房，有极少消费者愿意花40万以上来购买房产，特别是开发区；面积区间在80130平米之间的两房、三房深受老百姓青睐，一房、四房及以上更适合一些特殊的消费群体；在购房的区域选择上，市中心及周围辐射地带仍是消费者置业的主要区域。2.5.3购

45、房目的购房目的有投资和自用两种。在本次调查的受访者中，购房自住的超过40%，以投资为目的不足10%。由此可见，九江市民对住宅的需求主要还是源于对自身居住环境的渴求。近年来由于国家房地产及金融的宏观调控政策陆续出台，给房地产投资带来了一定的风险，大部分房地产投资者都不敢再轻易出手，使得房地产投资行为得到一定的控制。但部分投资者仍会选择位置好、价格合理的房产进行投资。2.5.4购房考虑因素通过被访者的应答及对各楼盘销售现场的调查综合分析发现，商品房的出售价格是九江市购房者的首要考虑因素，这可能与九江市居民购房需求热切但商品房价格相对较高，居民经济承受能力相对有限不无关系。社区地段位居次席，这个因素

46、直接关系到购房业主日常生活的方便程度。再者是对小区景观及绿化程度的要求，所有购房者都希望选择景观开扬、绿化程度高的社区。现代人日益注重环保，他们认为，社区绿化率越高，人的居住环境以及心理感受越好，心情的愉悦程度也会随之提高。交通便利性与人们的日常生活密切相关，配套设施更是体现了社区品质，户型设计则直接影响到人们的生活质量，因此它们也成为受访者较多关注的因素。另外，物业管理、地理位置或区位、房屋的朝向、建筑风格以及开发商信誉也是消费者较多提及的方面。调查中发现，消费者购房因素的考虑表现如下：价格 地段 景观 交通 配套 社区规模 物业管理2.6市场总结l 整体市场发展相对比较健康，价格上涨较快l 土地供应市场充足，未来开发量大l 楼盘品质提高，市场竞争开始激烈l 购房者期望值上升，更注重楼盘的性价比，品质好、价格优的楼盘成为追棒的对象l 房型面积回归理性，110平方米以下经济套型比重增加