郑州市首座国际广场商业部分市场调查及定位报告.doc
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1、谨 呈: 首座国际广场商业部分市场调查及定位报告 北京泰益德置业有限公司郑州分公司 商 业 部 二零零八年五月廿五日 目 录第一部分 城市经济与规划分析 02n 国民经济生产总值 02n 工业和建筑业06n 固定资产投资06n 国内贸易08n 综合分析09第二部分 商业市场调查分析10n 量贩大卖场调查分析 11n 百货调研分析 16n 步行街区调研分析 25n 分析总结 29第三部分 商业个案调查分析34n 个案调查 49n 调查分析总结 78第四部分 项目定位82n SWOT分析82n 战略定位84n 主体定位85n 经营定位87n 客户定位91n 功能定位96第五部分 本方案可行性及投资
2、收益分析99 第一部分 城市经济与规划分析一国民经济生产总值市国民经济持续健康快速发展。初步核算,全年完成生产总值2421.2亿元,比上年增长15.6;人均生产总值33169元,增长14%。其中第一产业增加值88.4亿元,增长4.6;第二产业增加值1308.7亿元,增长18.9;第三产业增加值1024.1亿元,增长12.3。产业结构出现新的变化,由上年的3.8:53.5:42.7调整为3.6:54.1:42.3,二、三产业比重比上年提高0.2个百分点。非公有制经济完成增加值1404.3亿元,增长22.6,占生产总值的58.0,比上年提高2.8个百分点。积极推进城镇化战略,城镇化进程进一步加快,
3、中心城市集聚功能和辐射作用增强,年末全市城镇化水平达到61.3,比上年提高1.1个百分点l 城市经济指标:GDP进入快速增长通道,虽然在2007年增长速度略有缓和,但发展势头良好房地产发展与GDP增速之间的关系小于4%45%58%萎缩停滞稳定发展高速发展图2 产业增长状况l 城市经济指标:第三产业比例一直低于第二产业,对房地产发展尤其是价格的上升有一定制约作用房地产发展与第三产业比重之间的关系小于30%3050%大于50%客户结构单调,市场平淡市场产品结构不清晰,发展不确定客户多元、交易活跃、产品丰富市场价格上涨较快。全年城镇居民消费价格比上年上涨5.6,其中食品价格上涨14.1,家庭设备用品
4、及服务价格上涨3.4,烟酒及用品价格上涨5.2,衣着价格上涨0.8,娱乐教育文化用品及服务价格上涨1.2,居住价格上涨7.2;医疗保健及个人用品价格下降2.4,交通和通信价格下降2.9。l 居民消费价格指数: 在居民人均收入一定的情况下,消费价格指数增长过快,则会影响居民投资。对于房地产尤其商业地产的发展产生一定的影响二工业和建筑业 全年全部工业完成增加值1166.9亿元,比上年增长20.8,其中全市建筑业完成增加值141.8亿元,比上年增长10.2。具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成建安工作量552.8亿元,增长37.8;实现利润总额13.1亿,增长81.9;实现税金总额17.3亿元,
5、增长38.4。l 工业和建筑业增长:工业作为第一产业,国民经济的支柱产业,对房地产的发展有着重要影响,而建筑业作为广义房地产业的重要组成部分,对房地产有着直接作用!三、固定资产投资全年全社会固定资产投资完成1367.3亿元,比上年增长32.5,其中第一产业完成投资32.9亿元,增长31.1;第二产业完成投资615.7亿元,增长49.8;第三产业完成投资718.7亿元,增长20.6。城镇固定资产投资完成1135.8亿元,比上年增长35.2, 民间投资完成784.7亿元,增长58.4。房地产开发完成投资298.8亿元,增长30.0。 全年房地产开发完成投资298.8亿元,比上年增长30.0,其中住
6、宅投资225.3亿元,增长27.1。商品房屋施工面积3684.4万平方米,比上年增长38.2,其中住宅施工2817.4万平方米,增长36.3。商品房新开工面积1399.9万平方米,增长19.0。商品房屋竣工面积665.4万平方米,增长36.7。商品房屋销售面积1097.9万平方米,增长37.1;销售金额392.3亿元,增长69.6。全年经济适用房完成投资17.6亿元,比上年增长53.0。经济适用房新开工面积53.9万平方米;竣工面积45.4万平方米;销售面积59.4万平方米。l 固定投资: 各类固定投资持续增长,对于商业地产开发,无疑是利好消息。能够一定程度上带动个人购房投资四、国内贸易全年完
7、成社会消费品零售总额978.7亿元,比上年增长19.0。分城乡看,城市消费品零售额690.1亿元,增长19.6;县及县以下消费品零售额288.6亿元,增长17.6。分行业看,批零贸易业零售额796.7亿元,增长17.6;住宿餐饮业零售额164.6亿元,增长26.4;其他行业零售额17.4亿元,增长18.4。年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点16.3万个。全年批零贸易企业完成商品销售总额1567.2亿元,比上年增长13.7,其中批发总额1209.1亿元,增长10.4。在限额以上批发和零售业零售额中,汽车类比上年增长14.0,石油及制品类增长82.7,通讯器材类增长30.6,电子出版物及音像制品类
8、增长51.0,家用电器和音像器材类增长44.8,日用品类增长30.9,食品、饮料、烟酒类增长32.3,服装类增长25.8,化妆品类增长29.7,金银珠宝类增长31.4。l 国内贸易: 各类商业消费持续增长,并达到历年最高增长点。在今后几年里将持续增长或保持稳健发展态势!综合分析:无论国民生产总值、各个产业、各类投资都呈持续增长态势。对于商业地产开发、运营都将产生有利影响。第三产业作为社会经济结构的重要组成部分,在各个产业中的比重日益加大,商业作为第三产业的重要支柱,在经济结构所占的比重越来越大。随着城市化进程的逐步加快,商业必将得到长足发展。尤其从2007年下半年至今,股市震荡,基金低迷,各类
9、投资都不景气的情况下。商业地产作为固定资产投资必将再次引发关注。关键在于我们如何因势利导! 第二部分 商业市场分析郑州市商业高度集中,主要集中在二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈等,各商业中心格局缺乏亮点,雷同性极强,未能针对细分市场建立起一些有特色的商业物业体,差异性不强导至市场间竞争激烈,每家商业体均未能形成自己的优势。火车站附近芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品等大型批发市场;二七商圈集中了金博大、北京华联、百盛、丹尼斯等中高档百货等,已形成辐射郑州市的第一商业中心;碧沙岗商圈形成了以家电、百货为主的二级商业中心,成为西区人民的购物首选;同时,现在以超市为带动
10、的商业繁华地段主要有:经三路北段、碧波园周边等等。 主力百货步行街区大卖场家乐福沃尔玛世纪联华华润万家丹尼斯量贩 主力百货店大商新玛特丹尼斯百货北京华联百盛百货中原商贸城紫荆山百货中环百货大卖场大卖场步行街区1. 量贩大卖场分析沃 尔 玛世纪联华家乐福沃尔玛华润万家易初莲花量贩大卖场沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。经过四十余年的发展,沃尔玛百货有限公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。目前沃尔玛在全球十六个国家开设了超过6500多家商场,员工总数160多万,分布在美国、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中国、韩国、德国和
11、英国16个国家。每周光临沃尔玛的顾客近一亿四千万人次。沃尔玛在郑州的旗舰店位于郑州最繁华热闹的二七商圈太康路附近。项目涉及340亩地内的355户居民的拆迁。沃尔玛旗舰店因拆迁问题,一直进展不顺,截至目前,仍有四五十户居民拒绝搬迁,工期只能一拖再拖,远远超出了预期时间。 同时,除首家旗舰店外,沃尔玛在郑州西郊规划的一家社区店,同样也因为涉及拆迁问题,工程至今搁浅。世纪联华经三路店二七路店碧波园店汝河路店东风路店金博大店 联华超市股份有限公司于一九九一年起在上海开展业务,于十五余年间,以直接经营、加盟经营和并购方式发展成为一家具备全国网点布局、业态最齐全的零售连锁超市公司。于二零零五年十二月三十一
12、日,联华超市的总门店数目已经达到3,609家(不包括本公司联营公司经营的门店),遍布全国21个省份及直辖市,继续保持中华人民共和国(中国)最大的零售连锁超市公司的行业领先地位,连续九年成为以营业额计中国最大的零售连锁超市。 河南世纪联华超市有限公司成立于2002年10月16日,是上海世纪联华和河南金博大强强合作的结果,其中联华占51%股份,金博大占49%股份。目前共有五家门店,其中经三店于2002年12月18日隆重开业,1.6万平方米的面积及四万多种的商品在上海联华全国的卖场中排名都是靠前的,加之金博大原有的两个门店:二七店面积为10000多平方米,经营品种有3.5万余种;碧波园面积为8000
13、0多平方米,经营品种有3万余种。三家门店都在稳步经营,已经在郑州的零售业中处于领先地位。 易初莲花紫荆山路店,农业路店等 位列于财富500强的正大集团是易初莲花的总公司。这个泰国商业集团已经在20个国家建立了250个公司,聘用了超过100,000名员工,是中国最大的外商投资的企业之一,且以亚洲领先的跨国企业形象活跃在世界的前沿。 易初莲花目前在郑州市已经有两家店投入运营,第一家店位于紫荆山路与商城路交叉口,第二家店位于农业路与旧107国道交叉口,正大世纪城市广场项目由正大集团所属的易初莲花公司与河南广元置业有限公司联合投资兴建,总投资3亿元人民币,占地面积3.5万平方米,由易初莲花超市、主体商
14、场和高层住宅等组成,建筑面积超过10万平方米。 华润万家航海西路店:郑州市桐柏路98号(桐柏路与航海路交叉口) 经三路店: 郑州经三路与农业路交口嵩山路店: 郑州嵩山南路19号南阳路店: 南阳路300号(南阳路与黄河路交口)华润万家是华润集团旗下优秀的零售连锁企业品牌。经过24年的发展,华润万家已经快速成长为中国最具规模的零售连锁企业品牌之一,并与华润苏果一起成为华润零售业务的主力军。截止2007年底,华润万家在全国拥有门店2450家,员工人数超过10万人,2007年销售额突破500亿元,蝉联中国连锁超市第一位。目前,华润万家的业务发展区域已遍布华东、华南、华北、西北、东北、中原以及香港地区等
15、15个省市、80多个县级以上城市。 华润万家奉行“全国发展、区域领先、多业态协同”的发展战略,坚持“时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念,主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态;同时针对细分市场,华润万家开拓了以中高消费市场为定位的Ole超市,以及为满足年轻消费者追求快捷、舒适的时尚生活而精心打造的一种全新形象便利店Vango。华润万家以持续改善消费者生活品质为己任,引领现代与健康的生活方式,多种业态优势互补,为消费者提供高质、超值、安全的商品与服务,最大限度的满足消费者的各种购物需求。家世界大型综合超市成立于1997年,以“低价、新鲜、丰富”的经营理念迅速占领中国北方市场。家世界大
16、型综合超市是经营面积上万平米的大型卖场,主要经营食品、饮料、日用百货、服装、电器等2万余种商品,在进入的每个城市都已成为当地居民喜爱的购物场所。其目前在北方城市开设了58家连锁店。预计2006年底将超过74家。 2006年,家世界超市在河南省的郑州、洛阳、新乡、安阳和三门峡等地陆续开6家商店。 2007年3月,华润万家全资收购家世界。2. 百货调研分析经过商战的优胜劣汰过后,目前郑州百货市场主要集中了两大阵营:一批是80年代末、90年代初发展起来的老牌国有百货;一批是商战过后,新兴发展起来的民营企业。由于商战过后,竞争压力有所缓解,国有百货还有一定的喘息时间,但随着大量新兴商业的涌进,它们的生
17、存环境开始恶化。随着郑州商贸城市的迅速发展和政府的大力招商引资,国内外知名商业巨头纷纷进入郑州,不断改写郑州的商业竞争格局。大商、丹尼斯、北京华联是其中较有代表性的大型商场。大商以经营中高档品牌为主,品牌种类丰富,消费群较年轻化;丹尼斯走“精品”路线,定位于高档品牌,国际性品牌居多;北京华联基本定位是流行和时尚,展示流行趋势,引导时尚消费。先进的体制,新颖的理念让大商、北京华联、丹尼斯等新兴百货充满了生机,成为市场的亮点,也将是市场主导力量。u 营业中的百货 丹尼斯百货郑州丹尼斯百货是台湾东裕集团下属的集百货、大卖场、便利店等业态于一体的零售集团,自1997年开业以来,销售额累计达60多亿人民
18、币, 2006年人民路丹尼斯单店销售额超过10亿元,居河南省零售企业销售榜首。目前郑州百货业能与之相匹敌的只有金博大等少数企业,但随着市场的变化和郑东新区的开发,将会有许多新的商业项目产生,同时也会引进众多外资零售巨头,丹尼斯百货在今后的市场中要保持一支独秀的局面将面临着更为激烈的竞争。目前丹尼斯百货在二七路、花园路布点圈地,加速连锁扩张规模,正是为了在未来的竞争中占据更为有利的地位。商场名称丹尼斯百货位置郑州市人民路2号经营模式开放式与独立店铺相结合定位流行精品百货规模营业楼层为地下一层,地上6层,总建筑面积约45000平方米,其中营业面积33500平方米。租金保底扣点约25-28行业组合女
19、装40%、男装18%、运动休闲14、皮具、精品14、家居用品11、餐饮3主要品牌负一楼经营运动休闲系列,主要品牌有耐克、阿迪达斯、NIKE360、Kappa、匡威、rapido、锐步、彪马、美津浓、李宁、杰克琼斯、ESPRIT、LEVIS、UCLA、RIVERSTONE、LEE、苹果、WRANGLER、GSTAR、真维斯、佐丹奴、卡丹路、哥伦比亚、探路者等一楼经营化妆品、皮鞋、珠宝精品等,主要品牌有迪奥、资生堂、羽西、SK-II、纪梵希、百丽、Aee、千百度、天美意、真美诗汤普葛罗、卡地亚、豪雅表、欧米茄、艾美、劳力士、万宝龙、梵姿珠宝、戴梦得珠宝、金伯利钻石、金克拉钻石、谢瑞麟、周大褔等。二
20、楼经营时尚少女装、饰品等,主要品牌有Cushow、 EUE、洛卡小镇、花木马、季候风、耐克、VERO MODA、ONLY、艾格、a、Aznoa 、B2、巧帛、艾衣人、Take-IT 、G2000、La Pargay、COZZI 、BETU、MORGAN、箱子、艾格周末、VEEKO、史努比、播、淑女屋、马克华菲JEANS、CASIO等。三楼经营成熟女装等,主要品牌有慕诗、宝姿、贝尔尼尼、莱卡佛、Ein、LUXMAN、M.TSUBOM、伊芙心悦、OTT、恩曼琳、TOMOKO、例外、波妮尔、范怡文、黛安芬、迪可、柯罗芭、e+ 、米多米、B.R.Jinvogue、研色、XIM、龙笛、黛安芬、欧迪芬、安
21、莉芳、曼妮芬等四楼经营女装、童装等,主要品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜尔思、红人、阁兰秀、阿玛施、柯玛、雅莹、蕾朵、贝儿尼尼、莱克思蔓、艾可儿、米奇妙、法米尼、凯莱、伊莲凡登、埃米雅文、依瑶、时尚小鱼、BK、常春藤、巴布豆、贝蒂、梦特娇、丽婴房、芭比、慕托丽、安姬奥、吉帝拉、奥菲欧、菲姿、美雪、鄂尔多斯羊绒、暖倍儿、ELLE、埃米雅文、丽儿宝、樱桃小丸子、雅迪斯、贝瑞、贝纳菲尔等五楼主要经营男装,主要品牌有庄子、CAMEL、美国马球、VASTO、尼诺里拉、Jeep、威可多、华伦天奴、皮尔卡丹、沙驰、蓝豹、乔顿 、萨巴蒂尼、梵思诺、圣大保罗、布莱恩、Lacoste 、法兰诗顿、Selon、庄吉
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