上半中山房地产市场调查报告.doc

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1、2007年上半年中山土地市场分析文/中山中原研究部监测时间：2007年1月1日2007年6月30日监测范围：中山市区及各镇区报告内容：中山招拍挂土地市场分析数据来源：中山市国土资源局网站公布的土地交易公告和成交结果注：由于数据收集渠道有限，本报告数据结果与中山土地真实交易情况有所偏差，仅供参考。一、土地交易总体情况中山市国土资源局土地招拍挂数据显示，2007年上半年中山市经国土局供应的土地有38宗，供应总面积155.82万平米。与去年同期相比，供应宗数大幅下降38.71%，供应面积上升4.99%。从近两年招拍挂土地供应走势（图1）可以看出，土地供应指标在2006上半年显著下降后，2006年下半

2、年出现小幅反弹，2007年上半年延续了供应整体走低的趋势。图1 近两年招拍挂土地供应情况2007年上半年中山市经国土资源局成交的土地共38宗，成交面积191.41万平方米，实现成交金额29.12亿元（图2）。同比去年，成交面积上涨47.52%，成交金额则翻了三番。其中，西区G20-07-0008商住地块成交总价达8.64亿元，创下中山历史土地成交总价的最高，超过了2006年上半年挂牌成交总额（7.27亿元）。图2 近两年招拍挂土地成交情况2007年上半年土地成交均价为1521元/平方米，与去年同期相比，均价上涨了171.61%。涨幅如此之大，一方面随着城市化的进程，土地资源的稀缺性日益显现；另

3、一方面特殊地块的成交带动整体均价提升，位于西区的G20-07-0008商住地块，成交单价7673元/平方米，创下中山历史土地成交单价的最高。图3 近两年招拍挂土地成交均价走势二、土地交易特点分析1、土地类型 2007上半年供应的土地包括住宅用地、商住用地、商业/商住用地和办公用地四种类型，无论城区还是镇区，商住用地的供应比例均超过70%；商业/商住用地共18.73万平米，全部位于镇区（图4）。图4 2007上半年城（镇）区土地供应类型分布 （单位：万平米）2007上半年成交的土地用途涉及四类用地，商住用地依然是主角，占土地成交总面积的88.77%（图5），其次是商业/商住用地；住宅用地比例较小

4、，仅为1.41%。预计未来房地产市场供应仍以商住混合产品为主导，纯粹住宅和商业项目比较少。不同类型土地的成交均价在城区和镇区之间有一定的差距（图6）。图5 2007上半年土地成交类型分布（单位：万平方米） 图6 2007上半年城（镇）区不同土地类型成交均价比较2、成交价格就成交单价而言，2007上半年全市招拍挂土地成交均价为1521元/平方米，其中成交单价在2000元/平米以上的地块共有7宗（图7），依次分别位于西区、石岐、坦洲、古镇、沙溪、大涌和东区。图7 2007上半年土地成交单价排名 分区域来看，2007年上半年招拍挂成交的土地分布于全市5区12镇，其中石岐区土地成交均价最高，为2511

5、元/平方米；大涌、沙溪次之，分别为2343和2257元/平方米。均价排在前位的区域集中在中心组团，城乡结合处土地价值得到提升。其他各区域土地成交均价如图8所示。图8 2007上半年不同区域土地成交均价从地价与房价的关系看，中山市近两年土地、商品房成交均价环比涨幅走势一致（图9）。虽然从土地的供应到房地产产品的形成需要一定的时间，但土地成交价格的变化对当期二级市场交易心理预期产生影响。图9 近两年土地、商品房成交均价环比增幅待添加的隐藏文字内容23、成交规模就区域而言，2007年上半年土地成交面积最多的区域为西区（图10），占总成交面积的35.3%。位于西北组团的黄圃、东凤和南头排名比较靠前，从

6、政府住房建设规划知，“十一五”期间西北组团住房需求总量和商品房建设总量均超过了中心组团。这两大组团面积相近，但目前房地产市场发展相差较大。在区域经济协调发展的指导思想下，黄圃的食品加工业，南头、东凤的家电业近年来发展迅速；同时，这些镇区与顺德、番禺等城市毗邻，“广佛大都市圈”的带动以及广珠城际轻轨的交通利好使得区域发展前景看好。图10 2007上半年不同区域土地成交面积就单宗地块规模而言，2007年上半年共有7幅地块面积在100亩以上，见表1。表1 2007上半年推出面积100亩以上的地块地 块 编 号区域面 积（M2）土 地用 途底 价( 万元 )每亩单价（万元）成交价( 万元 )G02-0

7、6-9113南头100754.2商住6851.345.336851.3G01-07-9006黄圃83317.5商住5062.586.4210800G20-07-0013西区539244商住70371.3106.8286400G06-07-9016阜沙94284.9商业/商住3818.427.933950G01-07-0030黄圃213333.3商住15119.470.6322600P24-06-0092沙溪92967.2商业/商住11156.06172.4624050G20-07-0034西区78470.8商住7886.3167.007886.3094、交易方式2007上半年挂牌出让、挂牌转让

8、、公开拍卖三种交易方式成交的土地宗数比为2：4.6：1，挂牌转让占主导；但从成交面积看，挂牌出让交易的土地面积占了66.19%。从三类市场成交均价知，拍卖实现的土地价格最高，土地均价达2491元/平方米，挂牌转让实现的土地价格最小，见表2。表2 2007上半年不同交易方式土地成交情况交易方式成交宗数成交面积成交金额成交均价宗数比例（%）万m2比例（%）（亿元）（元/ m2）挂牌出让1026.32126.766.1921.441693挂牌转让2360.5354.3828.415.09937公开拍卖513.1610.345.42.582491三、土地市场总结2007上半年，中山土地招拍挂市场第一季度比第二季度交易活跃，几宗“创纪录”的地块均在第一季度成交。土地需求在第一季度大量释放后，第二季度交易规模出现显著回落，市场整体供求趋于平衡（图11）。第二季度土地交易均价出现小幅回落，第二季度虽没有特殊地块的成交，但坦州、沙溪等城乡结合区域土地价值日益显现，使得土地整体成交均价维持在较高水平。图11 各季度招拍挂土地供需走势