2005成都工业地产市场调查报告 .doc

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1、目 录第一部分：概 述2第二部分：调查项目分析3一、成都工业办公现状分析和趋势分析3二、现代工业港简介4（一）园区概况：4（二）园区规划4（三）项目入驻要求5（四）生活配套6（五）销售6（六）财政扶持政策7（七）外商投资政策8（八）规费政策8三、万安工业园简介：9（一）园区概况：9（二）、销售情况：9（三）、综诉：9四、蛟龙工业港简介10（一）园区概况：10（二）园区规划：10（三）投资政策：11（四）入园企业12（五）综诉：14五、龙腾工业城简介14（一）园区概况：14（二）园区规划：15六、成都工业地产的现状及前景：16第一部分：概 述成都的中小型企业较多，资金不足的情况使工业园区相对低廉

2、的价格将会随着它们对其的了解而接受。就目前成都工业地产发展情况而言，越来越多的中小型企业将会因其巨大的价值空间而进驻，其发展势头不可小觑。以下就是我们针对目前成都几大比较有代表性的工业地产进行的市场调查报告，通过数据整理和分析，了解市场竞争环境和对手的大致情况，所谓：知己知彼，知天知地，全争于天下。 报告目的： 通过对供应市场现状和特征的分析，对郊区的工业厂房有客观的认知和全面的把控；。 通过区域需求市场的现状和特征分析，对目标客户群体有更深入的了解和细致的研究。 通过整体工业地产市场的现状和特征分析，对现在的工业项目的前景进行展望；报告对象和内容： 成都现代工业港和万安工业园的介绍，其现状、

3、特征、客户群体分析； 蛟龙工业港的介绍，其现状、特征、客户群体进行分析； 对龙腾工业城的介绍，其现状、特征、客户群体进行分析； 成都工业地产的现状及前景。第二部分：调查项目分析一、成都工业办公现状分析和趋势分析区域：在政府规范下，已经呈现向三环外郊区集中的趋势，其中南延线、西延线和武侯大道沿线最为集中，并逐渐形成各自产业特征。环境：交通、区位、物流、通讯、金融服务等工业配套逐步完善，高新技术产业发展环境已经成熟。.价格：目前成都市工业类地产项目售价的总体市场均价为4612元/。而租金最高平均水平为29.625元/月，市场最低租金平均水平为23.375元/月，综合平均指数为26.5元/月。规模：

4、成都市郊目前共有各类工业园区116个。园区多，规模小，政府正引导形成新的工业集中发展区。类型：楼盘建筑形态开始多元化，跳出原先以多层和小高层是主流的局面。花园式办公开始兴起，以置信城市会所为代表，而青羊工业基地则是“总部经济”的代表。目前，工业集中发展区在成都市共有21个，分别处在5城区及近郊远郊。在成都市外环以内六大主要工业产业园区中，“高新技术开发区”整体开发体量明显高于其余5个产业园区，其次是“成都市经济技术开发区”，该区的发展将逐步成为成都市的第二个高新技术产业开发区。成都市工业集中发展区现状总揽 二、现代工业港简介（一）园区概况： 区位：成都现代工业港是成都市确定的重点工业集中发展区

5、，紧邻成都国家高新技术产业开放区西区和郫县城区。品质：是成都国家高新技术产业开发区的配套产业基地、是郫县工业经济发展的“一号工程”，享有国家和地方政府赋予的多种优惠政策。规模：成都现代工业港起步区规划面积 5 平方公里，其中，北部园区 2 平方公里，南部园区 3 平方公里。主营：成都现代工业港重点发展机械制造（含机械加工、机电产品、汽车、摩托车整体及零部件生产等）、食品饮料、印务包装、新型材料及与高新西区电子信息和现代中医药产业链接的配套产业等“三有一无”（有市场需求、有经济效益、有就业容量和无污染）的工业项目。（二）园区规划产业布局规划：北部园区规划为中小企业加工制造区及特色食品工业园区南部

6、园区产业布局规划为重大产业化（固定资产投资额在 3000 万元以上）项目和重要利用外资项目以及印务包装、新材料及现代中药产业化项目。（三）项目入驻要求1.项目入驻要求:（1）入驻项目应符合“三有一无”的要求，即有市场需求、有经济效益、有就业容量和无污染。（2）项目应具备高附加值、高市场占有率、高效益产出和可持续发展。（3）项目应符合国家污水、废气、粉尘排放及噪声控制标准。（4）项目投资用地集约化、投入产出比高，单位用地面积税收产出高，建设周期短，正式投运达产快。（5）投资项目用地协议签订后，三个月内应动工建设，一年内投资强度原则上不低于总投资计划的70%。（6）入驻项目须集约化用地、投入产出比

7、高，投资强度达到100万元/亩以上。（7）工业项目设计建设应符合国家污水、废气、粉尘及噪声相应功能区的综合排放标准。2.规划建设要求（1） 项目建设应符合成都现代工业港的总体规划建设要求。（2） 项目用地范围内的管网、线网、消防及建筑高度应符合区域段规划。（3） 企业工业用地区域内不得建设住宅、公寓和商业设施，如企业需要，应在成都现代工业港管委会指定的区域内投资建设。1） .建筑容积重工业0.5（控制下限值）；轻工业0.9（控制下限值）；农业产业化0.7；2） 建筑密度重工业40（控制下限值）；轻工业40（控制下限值）；农业产业化35（控制下限值）；3） 企业外墙可采用铝塑板、彩钢板和仿铝塑外

8、墙涂料，研究采用砖。4） 企业外墙色彩应以银灰、灰白色为主色调，局部可采用蓝色等适当点缀。5） 除主干道外，项目建筑红线应距用地红线4米以上，各种控制 5米以上，并实行双控。项目紧临道路一侧所建围墙必须采用通透式围墙，应距国道317线40米，南北大道15米，其他道路（道宽814米）以用地红线图绿地控制线为准，并且必须按照工业港提出的围墙设计方案进行建设。6） 企业进行建设时，必须通知项目施工方、设计方、建设方、工程监理、县建设局质监站和工业港规划部等进行图纸会审方线后才能动工。7） 企业内部严禁使用架空线，所有管线必须下地敷设。（四）生活配套1.交通北部园区紧邻国道 317 线，南部园区北临成

9、灌高速公路，东隔南北大道与成都国家高新技术产业开发区西部园区相连。高新区的 IT 大道、成灌高速公路、高新西区围城路、沙细线等快速通道横贯区内，贯穿整个区域。目前已经开通连接成都市区的305路、221路、304路、96路等城市公交线路。2、居家教育距成都现代工业港的300米以外的是红光镇成熟的生活区，有小型的超市，有农行、信用社等，还有新的住宅项目西华阳光和西区御景。周边区域靠近西华大学。（五）销售1.销售模式： 销售现成的厂房 企业购地自建 委托开发商代建如果企业需购地自建或代建的，需购买土地的，土地销售价格为1215万亩，实际成交价为10万亩，且十亩起售，（委托代建的：企业可根据客户需求进

10、行厂房修建，其间所产生的各项费用（报件、建安、审批、验收等）由客户于开发公司签定协议核定一切相关事宜，并由客户全额进行支付）。该项目手续齐全，有国土证能办产权。2.当地有相关的土地政策： 投资额在500万以下的工业项目，征地地价按基本成本价执行。 投资额在5001000万的工业项目，征地地价按基本成本价90%执行。 投资额在10005000万的工业项目，征地地价按基本成本价80%执行。 投资额在5000万以上的工业项目，征地地价按基本成本价70%执行。 厂房售价在1600元，厂房租金8元月，企业集中办公大楼租金15元月，员工集体宿舍租金8元月，物管费0.8元月。该园区销售周期为1年半时间北区目

11、前招商了70%左右，南区的招商刚开始，目前签定的企业有20%左右。通过了解，日前出台的国务院关于加强土地调控有关问题的通知由于还未能正式发出红头文件对该项目未能造成太大的影响，而且该项目也是要赶在该文件出台之前想掀起一拨置地热潮，且该项目于9月13日上午就成交了4宗地块。目前销售情况良好。（六）财政扶持政策 1、凡新办生产型企业，建成投产后第一年入库税收达100万人民币以上的企业，自企业工商注册之日起，两年内，按企业缴纳税收（含企业所得税、增值税，下同）地方留存额度，全额补贴扶持企业；第三至五年按50%的比例补贴扶持企业。2、外商投资生产型企业除享受国家企业所得税“免二减三”优惠政策外，再享受

12、两年内所缴纳企业所得税地方留存额度的全额补贴扶持。3、若新办生产型企业，在享受优惠政策期限已满后，当年所缴税收地方留存额度比上年增加20%以上，再按企业所增额度的50%补贴扶持企业。4、对新办企业的管理人员，两年内，按缴纳个人所得税地方留存额度的50%的比例，奖励企业及科技人员进行科技创新、技术进步和扩大再生产。5、对出口创汇在50万美元（海关数）以上的企业，按照海关核准的机电产品、高新技术产品、本地产品的出口收汇值，每出口一美元分别给予人民币2分、2 分、1分的财政奖励扶持。按照中共郫县县委、郫县人民政府郫委20048号文件规定： 1、建立“工商登记注册快速通道”，对进入集中发展区的企业实行

13、专人受理，特事特办，在前置手续齐备并符合国家法律、法规的前提下3个工作日内发照，特殊情况当日发照。外商投资规模不受限制，总投资在3000万美元以内的项目由管委会审核后，由县外经局直接审批。 2、进入集中发展区的项目采取协议出让方式取得土地使用权。用地价格按不同区位的基准地价执行。对一次性支付用地款的进区项目，土地价格可在原确定的土地价基础上适当优惠。 3、凡产业符合西部大开发政策，在集中发展区注册投资新办的高新技术企业，经认定后，从实现经营收入之日起，减按15%的税率征收企业所得税。出口产品的产值达到当年生产总值70%以上的，减按10%的税率征收企业所得税。 4、凡进入集中发展区的项目，从实现

14、销售收入之月起，一至三年内由财政按企业所交纳所得税县级所得全额的标准奖励给企业，后一至三年由财政按企业所交纳所得税县级所得50%的标准奖励给企业。增值税以县级所得部分为标准，前一至两年由财政全额奖励给企业，后一至三年由财政按县级所得50%的标准，奖励给企业。（七）外商投资政策1.外商投资规模不受限制，总投资在3000万美元以内的项目由工业港管委会审核后，由县外经局直接审批。2.外商投资生产型企业除享受国家企业所得税“免二减三”优惠政策外，再享受二年内所缴纳企业所得税地方留存额度的全额补贴扶持。（八）规费政策1.对投资项目投产当年入库税收达到500万1000万元人民币的企业，其应缴纳的行政事业性

15、报建规费由县财政按50%比例给予补贴扶持企业；对投资项目投产当年入库税收达到2.1000万元人民币以上的企业，其应缴纳的行政事业性报建规费由县财政全额给予补贴扶持企业。三、万安工业园简介：（一）园区概况：区位：一期园区位于成都高新西区围城路；二期园区位于高新西区现代工业港南区对面；三期园区位于现代工业港南区内。品质：万安工业园是高新区管委会授权成都林氏投资有限公司在高新西区进行招商引资的工业开发区，是中小企业入驻高新区创业、发展的最佳地带，凡入驻万安工业园的企业，均可享受国家给予高新区企业的各项税收等优惠政策。规模：一期园区建设用地300余亩；二期园区建设用地1200亩；三期园区建设用地800

16、亩。交通：成都高新区西区“万安工业园”第一期园区建设用地300余亩，位于成都高新西区围城路，紧邻213国道、成灌高速，东距成都市中心6公里，西距郫县4公里，距成都双流国际机场仅需20分钟车程。（二）、销售情况： 万安工业园一期招商已结束，二期位于高新西区现代工业港南区对面1200亩地，三期位于现代工业港南区内800亩地，由于现代工业港与万安工业园同属成都林氏投资有限公司项目，所以其销售模式一致，且两个项目的地理位置也差不多，同属开发区内，因此其销售价格也大同小异。由于目前主要是在进行现代工业港的招商工作，万安工业园的招商工作将后续展开。（三）、综诉：通过近段时间的实际走访了解到以上两个园区同属

17、林氏企业投资，同属高新西区郫县境内，到以上两个项目可选择自驾车或是乘坐公交车，我们选择的自驾车，从市区到项目大约20多公里，老成灌路对时速没有做限制一方面使客户可根据自己的安排尽快到达项目，但另一方面，该路段车多且没有大车小车的分道线，公交车也从此路段经过，在这条路段上还时有西华大学的学生结群在等公交车，有极大的安全隐患。从销售上来看以上两个园区享有的优惠政策一致，有多种销售模式给客户选择，可租可售，并可以办理国土证及产权证书，可自建也可委托代建。有各项优惠政策作为扶持使得企业的投入更是大大降低了，通过电话回访从该项目的销售部曾经理处获悉日前出台的国务院关于加强土地调控有关问题的通知并未对该项

18、目造成影响是由于趁通知出台所带来的一个销售旺季进一步进行招商引资（目前南区的招商情况不容乐观，万安工业园的招商工作还有耐于大量企业的认知和入住），从综合配套上来说园区内有综合大楼作为配套使用主要是出售一些生活用品、食物等，还有员工食堂，和宿舍等设施且距红光镇成熟的生活区也仅300米（现代工业港北区）500米（万安工业园二期、三期和现代工业港南区）从企业自身来说土地成本低投入较少，有足够的资金用于企业其他方面的周转。从产业结构上来说几个园区目前还没有形成一条固定的产业链，为了满足入园率对入园的企业类型基本没有什么限制。四、蛟龙工业港简介（一）园区概况：区位：成都市青羊区蛟龙工业港。规模：成都蛟龙

19、工业港是中国西部第一家民营工业高新技术开发园区香港蛟龙集团投资开发。目前，青羊园区已投入建设资金6亿多元，资金全部从香港融资引进。青羊园区已成功引入140多家企业入驻，进园企业的总投资达到了9亿多人民币。2004年3月，蛟龙工业港双流园区正式成立，通过一年多时间的开发建设，投入资金8亿多元，引进企业100多家，进园企业的总投资达到8亿多元，主营：工业港两个园区现已基本形成了以自动化设备、电子科技、新型材料、精密机械、生物制药为主，优势传统行业为辅的产业结构。基础设施：港内自建有自来水厂一座，自来水管道，支水管网密布全港；港内供电由供电局专线提供、通过自建的多座变电站和分布全港的地下电缆网将电力

20、输送到各厂区，为入港企业提供安全，稳定的供电网；日供气达240万立方米的天然气管网横贯工业港，港内程控电话装机5000余门，计划通过铺设光缆逐步实施讯合一的网络体系，通过自建的污水处理厂和密布全港的地下排污网，整体解决全港的污水处理和排放，在公共区域设立公厕、垃圾箱、垃圾转运站、公共汽车站、医院、学校、宾馆、商场、将更大方便工业港的生产与生活。（二）园区规划：成都蛟龙工业港双流园区整体规划面积3平方公里，合约4500亩，预计于2006年全部建成。园区定位于重点引进以自动化设备、电子科技、新型材料、生物医药、精密仪器为主的相关产业的高新技术企业。计划投入20亿元把工业港建成一个功能完善，规范合理

21、的高新园区，规划建成现代化标准工厂400座，总建筑面积160万平方米，建成道路数条，形成园区道路交通四通八达，规划建成日供水3000吨水厂一座；建成10KV开关站一座，铺设专线供电一条，供电站多座，港内企业供电全部采用地下电缆输送；供电稳定、充足，建成天然气管网，自来水管网，污水排放管网，污水处理厂。在公共区域根据规划建成公共汽车站，垃圾回收处理站，蛟龙医院，学校，商场，超市。（三）投资政策：1.工业港建好工厂租赁给企业使用的相关政策u 在工业港整体规划的前提下，工业港可按企业要求新建工厂，周期为三个月。工厂区域内道路、绿化按建筑面积的33%进行配置，超出该规划的空地企业按每月2元/M2支付空

22、地使用费。签定租赁合同时，企业按照每1000平方米建筑面积支付保证金10000元给工业港，不足1000平方米的按1000平方米计算，如2300平方米建筑面积就应支付30000元保证金。工业港保证企业水电供应，工业港的供电由成都市政府特批开通的专线供电，保证企业用电，电力按照工厂建筑面积每1000平方米配送40千瓦动力电，以此类推。超过该标准的每增加1千瓦收取企业500元配电设施费，以此累加，工业港负责企业办公用电，生活用水接到各使用点，厂房内动力用电及照明由企业自己负责，在工厂外公共绿化带分电箱接线，厂房内用水由企业自己负责布置。工厂建筑面积计算范围包括办公楼、厂房、附属设施、自动伸缩门、围墙

23、、栏杆和雨棚。u 工厂相关物业管理费及基础配套设施使用费按每月每平方米建筑面积共计7元人民币计算。u 工厂内厂房的标准高度为5米，企业有特别要求需要增加高度的按厂房总面积每增高1米支付30/m2的增高附加工程费计算，乙方不使用该工厂时，该费用不退还企业。工厂相关物业管理费及基础配套设施使用费支付方式为企业每月提前支付工业港下一个月的费用，即按照先付费后使用的原则付费。在不影响厂区总体布局，不影响建筑物主体结构的前提下，甲方可按乙方提出的房间改造方案进行车间分割，但费用由乙方承担，乙方若在厂区内增设建筑物，须征得甲方同意并将方案交由甲方审查，通过甲方审查后方可修建。2.工业港为企业代建工厂的相关

24、政策u 在工业港整体规划的前提下，工业港可按企业要求新建工厂，建设周期为三个月。u 工厂区域内道路、绿化按建筑面积的33%进行配置，超出该规划的空地企业按每月2元/M2支付空地使用费或按8万元/亩价格的价格一次性付清配套费。u 工厂代建价格为800元/平方米建筑面积，建筑面积计算范围包括办公楼、厂房、附属设施、自动伸缩门、围墙、栏杆和雨棚。u 工厂土地使用时间为伍拾年，土地使用费为每亩每年2000元，每年付一次使用费，每三年递增一次，递增率为每亩每次300元，但每亩每年最高不得超过4000元。u 工业港保证企业水电供应，工业港的供电由成都市政府特批开通的专线供电，保证企业用电，电力按照工厂建筑

25、面积每1000平方米配送40千瓦动力用电容量，以此类推。需超过该配置标准的每增加1千瓦收取企业500元配电设施费，以此累加，工业港负责企业办公用电，生活用水接到各使用点，厂房内动力用电及照明由企业自己负责，在工厂外公共绿化带分电箱处接线，厂房内用水由企业自己负责布置。u 付款方式：双方签定合同时，乙方向甲方支付总款10%的预付款；甲方修建完毕之日，乙方再向甲方支付总款20%的款项；余款则从该日起乙方按照三年平均三十六个月分期付清，同时乙方按照余款 10的月息每月支付甲方余款利息，直至乙方付清全款为止。u 工厂所建工程涉及的费用、电力集资费、水资源费、办理房屋使用权证费等以上所应交的一切费用均由

26、工业港负责，与企业无关。u 企业所建工厂（或仓储、物流和企业办公）由甲方负责办理房屋使用权证给企业，房屋所有权证以双流县政府颁发为准。办证费用由甲方负责。u 工厂内厂房的标准高度为5米，企业有特别要求需要增加高度的按厂房总面积每增高1米支付30/m2的增高附加工程费计算。3.工业港提供土地给企业自建工厂的相关政策u 工业港可提供土地给企业自建工厂。土地的青苗补偿、苗葡果园补偿、房屋撤迁、农民撤迁安置、农民养老保险、水电供应、以及主干道的绿化和下水管网等基础设施配套费为每亩6万元。u 工厂土地使用时间为伍拾年，土地使用费为每亩每年2000元，每年付一次使用费，每三年递增一次，递增率为每亩每次30

27、0元，但每亩每年最高不得超过4000元。u 工业港提供给企业使用的土地必须作为工厂、仓储、物流和企业办公之用，企业不能用于商业房地产开发。u 企业所建工厂（或仓储、物流和企业办公）由甲方负责办理房屋使用权证给企业，房屋所有权证以双流县政府颁发为准。办证费用由甲方负责。u 工业港保证企业水电供应，工业港的供电由成都市政府特批开通的专线供电，保证企业用电，电力企业按照500元/千瓦向甲方支付配电设施费，以此类推。工厂用水在主干道绿化带的自来水主管处接管用水，工厂动力用电及照明在主干道绿化带内分电箱处接线用电，工厂排污在主干道旁的污水管网接管排放。工业港负责为企业工厂分别安装独立的总水表、总电表各一

28、个。（四）入园企业蛟龙工业港双流园区入驻企业成都双流兰花鞋厂西依铍科技（成都）有限公司成都派斯光学有限公司成都华骄电气有限公司成都国泰康瑞空冷机械公司 成都南雀生物科技有限公司四川万控电气成套有限公司成都茶与健康研究中心成都富林农牧有限公司辽宁大成农牧实业有限公司成都荣华电子有限公司成都空分配套阀门有限公司成都星科环保有限责任公司成都威特南光真空科技公司成都市金东南花纸厂成都西菱动力机械有限公司成都西子柜业有限公司成都鑫森纸制品有限公司 成都双江源机械有限公司成都鑫瑞文化交流发展公司成都双流天和机械有限公司西南交通大学机械工程中心成都孟涛服装有限公司成都凯冠电梯部件有限公司成都天傲线带制品厂成

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31、规划上来看内有工业区、蛟龙商业街、员工住宅区，蛟龙体育馆、活动中心、东土国际娱乐会所等成熟的生活配套整体性很强。交通方面，由于目前还没有从成都市市区到达工业港的公交线路但工业港内设有免费的大巴接送员工到双流及成都市区，我们选择了自驾车，从成都市区到工业港30公里左右，途经红牌楼、簇桥都属混合车道，没有限速器，红灯口极少，人车混杂，有一定的交通隐患。从产业机构上说形成了以轻工业制造业为主的产业链。从销售上来说，价格便宜，租金还可按月付清，缓解了企业的资金压力，可租地也可租厂房，且每个企业之间都是相对独立的互不干扰独门独院。从配套上说水电都是专线专网保证了园区内正常的生活和生产，以上既保证了该工业

32、港内成熟的生活配套给入驻企业及员工正常的生产和生活，又以低门槛吸收了很多优质的企业，入驻率高。从土地性质上来说工业港的整个用地都属租用性质，由于该项目没有土地指标，属香港蛟龙集团租用政府土地的性质，因此入驻的企业不能购买，一旦土地被政府收回，企业随时有被搬迁的可能。对企业的长期发展和壮大带来了隐患。从招商方面来说，日前出台的国务院关于加强土地调控有关问题的通知并未对该项目造成影响原因在于该项目的土地性质属租用，所有企业都是租用性质没有购买的情况。五、龙腾工业城简介（一）园区概况：区位：龙腾工业城坐落于国家级经济技术开发区中心位置120米世纪大道旁，距成都市区20公里左右。规模：占地1000亩分

33、五期开发，目前已完成第一、二期的开发和出租，正在修建的第三期也出租了一部分，现在工业城内已有30多家企业入驻投产，主营：机械加工、汽车配件。龙腾工业港是一个现代化环保工业园区。园区规划超前，配置完善，管理细致，超前国内水准。交通：目前可从五桂桥汽车总站乘坐218路、223路到龙泉转乘4路公交车达到项目门口。（二）园区规划：园区分A、B两区开发，预计5年内完成整体开发。目前开发A区，占地580亩，规划有54栋标准厂房、6栋五层高的员工宿舍楼（一楼为餐厅、福利院、娱乐室、浴室，二楼以上是住宅区）、一栋物管服务中心大楼（园区管理服务中心、银行、邮局、餐厅、咖啡厅、诊所、大型会议室、茶楼、物管办公室提

34、供各种的物管服务和代为入驻企业办理各种手续）及员工休闲设施（篮球场、羽毛球场、公园）。（三）招商情况：u 园区销售周期两年左右，招商情况达到90%。u 园区十月份交房。入驻的知名企业有雅士集团、汇源果汁、捷安特等。可租可售有国土证，可办理产权，租金为13.5元（含物管费），厂房面积区间从1000到2607不等。（四）综诉：该项目通过我们的实地走访，交通优势明显由成渝高速公路、老成渝路、成龙路几条大的公路干线包围着公交线路还比较少，也不是很方便，从园区自身质素来说整个园区大，配套设施齐全，手续齐全，从工业地产的分布来看，工业项目目前呈三角鼎立状态，南有双流、华阳，西有温江、郫县，东有龙泉，随着东

35、门的402、钢管厂的外迁，对龙泉的项目有很大的推动作用，劣势公交车还不太便利。价格相对成都周边其他的工业区偏高。 六、成都工业地产的现状及前景：成都作为西部最发达的城市，其对中高档办公物业有巨大的需求，而工业园区的价格比起自身买地建厂也要便宜得多，因此，从03年以来，成都商务物业就开始进入了快速发展时期。置信城市会所提出的“花园式办公”，青羊工业基地提出“总部经济”，短短一年多，市中心一批高品质的写字楼先后建成使成都的办公市场进入了全面繁荣的时代，此类物业就从最初的萌芽到了现在占据了不少的市场地位。但由于大多数中小企业还处于初创阶段，支付数百万的款项来购买厂房办公地点对于它们来说仍然过于奢侈。

36、此外。有些企业虽然实力够了，但没有充分认识到群聚效应的重要性，对固定资产的投入并不重视。这些原因造成工业地产在成都面临的尴尬。成都五大工业产业发展区中具备代表性的8个工业地产项目高新商务广场、火炬动力港、东方希望大厦、中国西部鞋都、商环境、龙腾工业园、青羊工业园、总部聚落，都已经成为市场的先行者，竞争已经异常激烈。由于工业地产项目的特殊性，以及对大规模产业园区的依赖性，在8个具备可比性的工业地产项目中，87%的地理位置处于三环以外，在此之中，项目均属于是新建或刚建成项目。 （一）关于近日出台的有关工业地产的新政对工业地产的影响9月8日上午，在中国土地学会组织召开的加强土地调控专家座谈会上，作为

37、国务院关于加强土地调控有关问题的通知。 通知规定：（1） 工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。（2） 低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，有关人员将被依法追究法律责任。随着国务院关于加强土地调控有关问题的通知的发布，新一轮土地调控措施正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。受此影响，我国工业实际用地出让价格将提高40至60，而房地产用地出让价格将基本持平。近年来，随着城镇化、工业化的加速发展，我国人均耕地已减少到1.4亩

38、，还不到世界平均水平的40。为了保障粮食安全，国家实行了“最严格的土地管理制度”，再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用，土地市场供求关系日趋紧张，价格不断攀升。当前我国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本，即几通一平的费用；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。从这次出台的土地调控政策看，以上各主要成本都将有所提高：一是提高了征地补偿的要求，将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土

39、地有偿使用收入中解决；二是提高了新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费标准。目前房地产用地主要采用招标拍卖挂牌方式出让，土地价格由市场供求决定。在实际操作中，土地出让价远远高于其成本价，因此用地成本的提高不会对地价产生太大影响。“但就工业用地而言，情况则完全不同。目前，工业用地出让最低价是按基准地价的70确定的，而在实际操作中，各地为了招商引资，往往推出超低地价，甚至零地价。因此，这次地价成本的提高，对工业用地价格影响较大。”这位负责人指出，今后统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，使其不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业实际用地

40、价格上涨已成定局。（二）成都地产的商机：目前从事那些新兴的、从事技术含量较高、所需厂房面积不大 “微型工业”自己买地建厂面临诸多困难：u 拿地不容易，费时费力，经营成本增加；u 由于不能解决配套，不能建立销售网络，谈不上物管、治安；u 一次性买下50年土地使用权，对于刚起步的企业来说，风险较大，也不现实。一般而言，工业城都有良好的生活、休闲配套，还可以为企业搭建销售渠道。有些工业城还为企业提供海关、商检、外汇、国际货运、保税、仓储等各项服务，协助企业办理注册、最为重要的是，经济开发区可以为企业争取税收等优惠政策，这对“微型工业”相当有吸引力。成都工业地产的供求目前均处于高速增长状态，据估计，“

41、微型工业”每年厂房需求以300万平方米的速度递增。此外，一些国外企业和沿海企业也瞄准了成都这一西部重镇，与“龙腾工业城”签订意向协议的外资占40，沿海企业占20，成都本地企业占40。高新区对区属驻外企业的调查表明：40左右的企业愿意回到高新区，有近20的企业需要高科技的标准厂房。目前，国内工业地产做得比较好的如西安高新区和苏州新区。工业地产完全可以像商业地产一样进入投资市场。工业地产所需资金相对较大，一般投资者很难有这个实力。而且，工业地产属于新兴投资行业，了解的人相对较少。很多房地产公司为抢食住宅产业、商业地产或旅游地产蛋糕打得头破血流、却对市场前景广阔的工业地产熟视无睹时。工业地产有其特殊

42、性，它的招商十分依赖政府的税收优惠、政策倾斜力度。另外，投资回报周期相对较长。工业地产规模大，动辄几千亩，如果采取租赁形式，少则十多年，多则20年以上才能产生利润。以“龙腾工业城”为例，假如土地按10万元每亩计算，以每平方米每月15元出租，每亩能建500平方米算，每月出租费7500元，每年就是9万元，收回成本需要11年以上。更重要的是，巨大的资金投入，实力不够的开发商很难承受。在成都目前的技术开发区，土地成本每亩至少在10万元以上，光土地成本一项就需上亿元资金投入。这意味着，只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才能搞工业地产。工业地产在国外往往是一个城市乃至国家的经济支柱。目前中国的制造业仅占全球的7，因此工业地产在目前来说还有很大的上升空间。