武汉房地产市场研究分析报告55页 (青苹果).doc

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1、目 录一、 武汉概况P2二、 武汉城市规划P3三、 武汉经济状况P3-P6四、 武汉房地产市场现状及价格趋势分析P7-10五、 目前武汉房地产开发主要集中区域分析P11-35六、 武汉土地供应量分析P35-49 附件：2004年-2006年武汉市土地出让一览重点关注区域市场研究资料系列 武汉篇一、 武汉概况 武汉市位于江汉平原东部和长江中游，是长江和汉江的交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇，陆地面积8494.41平方公里。现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲13个区；户籍总人口781.19万人，武汉对周边区域辐射面广，是

2、华中区域政治、文化、经济、教育、交通中心，享有“九省总汇之通衢”美誉。武汉有着充足的水资源，全市共有水域面积2187平方公里，占全市总面积的25.8%，居全国大城市之首。武 昌汉 口汉 阳 武汉有丰富的旅游资源，人文景观及自然景观类型多样。在市内有位于武昌东郊东湖风景区，是国家重点名胜风景区，总面积88平方公里，是杭州西湖的6倍；有位于风景秀丽的武昌东湖之滨的东湖梅岭，是毛泽东主席除中南海外居住时间最长、次数最多的地方；有位于长江南岸的蛇山黄鹄矶头的黄鹤楼，与湖南岳阳楼、江西滕王阁并称“江南三大名楼”；还有晴川阁、铁门关、辛亥革命武昌起义纪念馆、湖北省博物馆、龟山电视塔、洪山宝塔、龟山三国城、

3、武汉长江大桥等名胜之地。除市区的景点外，还包括了市郊的木兰山风景区、木兰湖风景区盘龙城、石门风景区、道观河风景区、世界宝玉石博览馆、龙泉山风景区、白云洞、九真山、嵩阳山等景点。 近年来，依托于湖泊自然景观的房地产开发项目逐渐增加，其中有临近东湖的东湖山庄、东湖林语，南凭西北湖的西北湖公寓，紧靠汤逊湖的宜家汤臣等等。这些项目都取得了较好的销售业绩。二、武汉城市规划：新格局初步划定 武汉三镇中，汉口是商业中心，武昌是文教中心，汉阳是工业制造业中心。 根据近期建设规划，武汉将形成都市繁荣圈、都市实力圈和都市辐射圈三圈层式，及三镇分工协作的新格局。其中，汉口主要利用传统商贸金融优势，提升旧城商业区，重

4、点发展金融贸易、购物娱乐、办公管理、信息咨询等现代服务业，形成辐射华中地区的商务中心和信息服务中心。武昌则规划建设武汉江南金融商务中心和历史文化名城，使服务业特别是现代服务业成为武昌具有区域竞争力的支柱产业。 未来五年武汉将重点完成两大城市建设内容：1、地铁建设。2006年11月，武汉首条过江地铁正式破土动工。这是武汉城市建设的一大里程碑，预计在2012年前武汉将开通三条地铁线路，武汉的跨江交通将进入新的轨道交通时代。2、阳逻新城拓建。五年内，武汉将集中人力物力建设一座集现代港口、物流、重工制造产业于一身的阳逻新城，其总体规划已通过专家评审。12月通过评审的总体规划中，建设用地共45-54平方

5、公里，人口拟增至45万（远景发展到60万人），相当于一个中等城市。其定位为：华中地区集装箱主枢纽港和物流基地，武汉最具潜力的重工产业基地，宜居的生活城。近期，阳逻新城国家稻米交易中心、港口保税物流区、华中钢材大市场、阳逻国家物流基地四大项目即将启动，总投资近100亿元。三、武汉经济状况 （1）武汉科技教育发达，科教综合实力居全国大中城市第3位，工业基础雄厚，是我国六大综合性工业基地之一，现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。以光电子产品制造为主的高新技术产业、汽车和钢材制造业在全国名列前三位。 2004年武汉市国民经济稳步增长，全市国民生产总值达到1956亿元，比上年增长14.5%。2

6、005年武汉国民生产总值达到2238亿元，同比增长14.7%，增幅达近5年之最。第二产业与第三产业的总值差距进一步减小，工业增长明显。 （2）虽然武汉经济增长速度连年加快，目前经济总量已接近大连的水平，但拉动增长较为明显的汽车与钢铁制造业为能源消耗型产业，受全球经济波动影响较大。光电子产业作为培育产业已有一定成就但要成长为支柱产业尚未可期，武汉未来几年的经济总量增长幅度随着高消耗型产业爆发期过之后将逐步放缓。（见下表）表一：重要年份武汉市国民生产总值(单位：亿元)年份生产总值第一产业第二产业第三产业人均生产总值（单位：元）199910856878543783952875147512000120

7、68481365333159217162062001134780850359484667931788220021492749044660467418419560200316624951374180825472146020041956.0010390395020052238.00109.5710191109.43表二：19城市国民生产总值（单位：亿元）（3）近3年来武汉全社会固定资产投资占GDP总量的比重逐年增加，2005年已达到47.7%，说明投资是本轮武汉经济增长的重要推动力。而今两年来的武汉房地产增长也水涨船高。表三：武汉近年来全市经济走势（4）收入和购买力：收入水平比较低 武汉2004年

8、的最低工资收入标准为400元/月，普通职工收入水平在800-1000元/月，中等收入为1200-1500元/月，效益好的企业员工的收入在2000元/月左右。武汉人均收入较高的单位集中在外企、政府单位、教师等，一般收入在2000元/月，多的在3000元/月以上。还有一些高收入阶层是商业街的私营老板，而下岗职工只有200300元/月。 武汉人的收入差距较大，中高收入的人群集中在政府、外企、教师和私营老板。但总体而言，居民的收入水平不高。2005年，城镇居民人均可支配收入比2004年上涨13.4，达到了10849元。根据统计数据可以看出，06年上半年人均可支配收入出现同比下降。表四：武汉近年来人均可

9、支配收入走势表五：19城市人均可支配收入（单位：亿元）四、武汉房地产市场现状及价格趋势分析 4.1 武汉房地产市场概述 武汉市9799年是楼市发展的高峰期,住宅均价达过2600元/平方米左右;2000年,2001年楼市有所回落,均价在2000元/平方米左右徘徊,近两年楼市开发,销售正逐步回升。2003年底开始武汉市房地产市场迅猛发展,经过04、05年的高速增长,至2006年底成交均价已达3958元。其中2006年5月，受多个高档沿江楼盘开盘影响，成交均价一度突破4000元。从最新开发类数据分析，2006年1-11月武汉商品房市场新开工面积、销售额和销售面积的同比增长率继续下滑，其它的供应类指标

10、及其同比增长率持续增长，商品房销售价格也继续小幅增长。 4.2 2006年市场统计数据（1）房地产开发投资增幅回落，市场调整回落2006年1-11月，全市房地产开发投资296.9亿元，同比增长23.63%，增幅较今年前10个月回落3.82个百分点；商品房新开工面积为931.7万平方米，同比下降3.11%，降幅较前10个月回升5.76个百分点；施工面积2866.4万平方米，同比增长16.1%；竣工面积448.2万平方米，同比增长14.77%，有效供应显著增加。2006年1-11月，全市商品房（包括现房与期房）销售额270.9亿元，同比下降0.56%，降幅较上月减少2.47个百分点；销售面积727

11、.3万平方米，同比则下降了17.73%，降幅比上月减小了1.38个百分点。商品房销售价格为3725元/平方米，较前10个月上涨了0.4%。图一：2006年上半年武汉住宅成交量走势图图二：2005-2006年房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）数据来源：国家统计局、CREIS图三：2005-2006年商品房新开工面积（单位：万平方米）数据来源：国家统计局、CREIS图四：2005-2006年商品房竣工面积与销售面积（单位：万平方米）数据来源：国家统计局、CREIS （2）商品住宅市场供应持续增加，需求相对下降1-11月份全市商品住宅开发投资额221.9亿元，同比增长36.09%，增幅较前

12、10月回落0.89个百分点；新开工面积842.4万平方米，同比上涨1.14%；施工面积与竣工面积分别为2471.8万平方米和415.6万平方米，同比分别增长了21.88%和15.49%。销售方面，1-11月全市商品住宅（包括现房与期房）销售额245.2亿元，比去年同期增加了6.42%；销售面积698.1万平方米，比去年同期减少了11.2%。11月份商品住宅销供比回落到1.68，商品住宅价格为3512元/平方米，较前10月上涨了0.8%。总体来看，武汉住宅市场供应持续增长，需求继续下降，销供比趋于合理水平，价格保持小幅上涨。图五：2005-2006年商品住宅投资额与销售额（单位：亿元）数据来源：

13、国家统计局、CREIS图六：2005-2006年商品住宅新开工面积（单位：万平方米）数据来源：国家统计局、CREIS图七：2005-2006商品住宅竣工面积与销售面积（单位：万平方米）五、目前武汉房地产开发主要集中区域分析 5.1 06年上半年市场供应分析 供应总量：2006上半年市场供应主体为新入市项目，新增销售项目178个（同一项目不同阶段取得预售证项目有日月星城3次），登记销售面积累计达1100.69万。其中，住宅项目达168个，累计销售面积1055.14万； 商服类项目由去年的写字楼开始转向商业、工业园区项目：商业主要为汉正街商业设施及规模住宅独立的超市等商业配套；工业园有盘龙城、汉南

14、等远郊区工业园区项目，写字楼登记备案仅沌口10893的绿岛大厦。商服项目累计10个，登记销售面积45.55万。供应区域分布：2006上半年住宅项目分布局部转移到城区与远郊。城区开发主要集中在武昌城区。城区项目累计90个，登记销售面积627.35万，占住宅供应总量的59.46%；而武昌城区登记销售比重最大（见下图）。汉阳城区由于城市建设重点渐向“新区”转移，新区的基础配套建设启动不久，市场供应整体偏小。 黄陂、蔡甸等远郊预售住宅项目超过近郊项目，但近郊项目具有规模性。远郊预售住宅数量比近郊多12个，但登记销售面积仅占住宅供应总量13.83%、为近郊项目的52%。汉口城区项目集中在江岸解放大道以南

15、、江汉西北湖-新华路一片及桥口古田片。除江岸临江老城区域外，汉口老城区（如香港路、桥口中心）的项目供应偏少。从目前市场土地储备情况看，未来汉口区域项目有往建设大道以北发展趋势。武昌城区项目集中，主要分布于徐东-东湖、南湖新城、光谷及中南片。武昌高端规模项目主要集中在徐东-东湖。在商业、人流集中的中南等传统中心区内，在周边写字楼的带动下，小户型项目开始陆续出现。近郊项目主要分布江夏、武汉经济开发区，其次分布东西湖及后湖、金银湖。后湖区域供应略高于金银湖。供应产品结构：供应产品面积缩小。从全市统计可供应户型面积情况看，销售的户型面积开始缩小。120以下户型比例增加；尤其是60以下小户型增长明显，仅

16、6月增加了3600套。在售小户型项目主要分布在江汉、武昌中心与光谷。供应节奏：从供应节奏看，上半年众多项目“捂盘”蓄势。在取得预售许可证后，众多楼盘普遍滞后销售。如时代广场在1月份登记，而开盘在5月底。在传统销售旺季、广告投放集中的5月，登记备案项目仅11个，而6月新增登记备案项目23个。其中汉口中心区、古田片、武昌中心区、光谷区域5-6月新增登记备案项目情况如下表。5.2 各热点区域06年状况分析 武昌片区2006年武昌房地产市场整体楼市呈现跨越式提升：不仅住宅、商业、商务等各种物业形态均衡发展、全面开花；在项目品质、销售价格、供应规模等方面，也全面超越汉口，成为各方关注的焦点。 超越一：优

17、势凸现，高端角逐的主战场 任何项目，地段与景观两者有其一，即可占据市场优势。而在武昌区版图内，仅在黄金内环线上就拥有长江、东湖、沙湖等丰富景观资源，一江两湖的独有景观优势加上黄金内环线的优越地理位置，赋予区域项目极高附加值，使得高端项目频出。武昌高端市场的发展，在2005年下半年就已经开始“显山露水”，随着积玉桥临江片华润凤凰城、锦江国际城等项目的高调入市，拉开了高端市场的序幕。而在东湖、沙湖沿线，东湖楚世家、东湖天下、梦湖水岸、水岸星城等也都纷纷推出，成了继汉口西北湖片后又一高端集中区。到了2006年，武昌高端项目更是井喷，成为了高端角逐的主战场。据统计，分布于三镇的17个高端项目中，武昌就

18、有9个，占高端项目总数的53%，远远高于其他两镇，一统全市高端市场的半壁江山。而在这9个高端项目中，分布在“一江两湖”沿线的就达7个之多。超越二：总部经济催生商务热潮本年度，在武昌总部经济发展战略的带动下，以中南商圈为核心，吸引了众多国际、国内大中型企业以及一些新兴的中小成长型公司进驻催生了区域商务热潮。一时间，新时代商务中心、中建工行广场、世纪中商、中南国际商务大厦、洪广宝座、保利文化广场等商务楼宇集中上市，热度覆盖三镇。相对而言，汉口和汉阳的商务市场倒显得格外冷清。超越三：科技引领创新潮流本年度武汉楼市产品开发全面创新：科技创新、产品创新、规划创新、园林创新、户型创新、营销创新一系列的创新

19、举措令楼市目不暇接，而在其中，武昌又悄然领先。到2006年，这种创新能力更是由点到面，在武昌区得以普及和发扬。多个“第一”使武昌区的项目在创新上远远走在了其它区域前列，如：金都汉宫除了其3A住宅标准看成“华中第一”外，半地下式的立体阳光生态车库、屋顶草坪技术均为武汉首创，而它的新风系统、外墙节能达到60%等等也都成为武汉高端住宅的标杆。东润上域运用面部识别系统与远程跟踪系统；华润凤凰城的超薄板式结构、泰式园林景观以及“凤凰馆”的文化营销理念均为江城楼市吹来一股新风可以看到，武昌区以科技为支撑，在产品、营销、规划等各方面的综合创新能力上都要领先于其他区域，引领创新潮流。超越四：价值体现，楼市价格

20、步步领先武昌区域的居住价值在高端频出的2006年被挖掘得淋漓尽致，如“一江两湖”的景观价值，“凤凰山、昙华林、黄鹤楼等”历史沉淀的文化价值,“武汉中心”的区位价值，“过江隧道、轨道交通”的交通价值等等。在这些不同居住价值被充分挖掘的过程中，区域价值也一路高歌，连续处于领先地位。据武汉房地产市场信息网显示：至12月31日，武昌区以4506.83元/平方米的成交均价高于武汉整体成交均价475.76元/平方米，全面超越汉口区域。目前，武昌区所开发的项目在区域上基本集中在“一江两湖”与洪山广场周边，不同区域价格略有差距，其中：以积玉桥为代表的临江片价格分为临江与近江两种，临江楼盘如锦江国际城、金都汉宫

21、等一线临江产品都是最大限度地利用江景为产品增值，销售均价在6000-8000元/平方米之间；而近江楼盘如华润凤凰城和城开玉桥新都等通过借景造势，销售价格也紧追一线临江产品，均价在5500元/平方米以上；以东湖、沙湖为代表的两湖区域项目价格较高，其中东湖区域由于土地资源有限，各项目均以豪宅姿态入市，如东湖楚世家、东湖天下等项目销售均价分别为9000元/平方米、7800元/平方米；而沙湖区域则以水岸星城为代表，差异化的产品类型使得该项目一度成为区域市场价格标杆，截止目前所推出的洋房以8500元/平方米的均价售謦，别墅均价达到了18000元/平方米；而在洪山广场附近，以商务楼宇为主流，住宅、小户型等

22、产品类型比较丰富，其中住宅以花园为代表，均价在5000元/平方米左右；而以“全透明”的销售方式开创了武汉公开售房的新时代的滨湖名邸均价也达到了4400元/平方米。超越五：小户型产品昭示区域发展潜力在2006年以前，如果提起小户型与酒店式公寓，似乎是汉口的专利，因为此类产品在汉阳与武昌可谓是凤毛麟角。但是在2006年，这一传统认识在武昌区被重新改写。我们可以看到，2006年的武昌楼市有一个明显特征：即老城区内的小户型产品增多。从大成路的江畔新城，到大东门的南国新东城、再到中南商圈的纽宾凯国际公寓、一直延伸到了丁字桥的99号公寓，不同主题与风格的小户型产品一路延伸，极大满足了区域消费者的投资欲望。

23、其中：江畔新城位于临江大道上，作为精装修的小户型产品，以一线临江优势取得了良好的销售业绩，仅百余套的供应量，5500元/平方米销售价格使该项目短期内便销售一空；纽宾凯国际公寓作为区域内第一个返租型纯投资酒店式公寓，面积在50-75平方米之间，价格在6600-7100元/平方米之间；位于大东门老城区的南国新东城作为一个毛坯小户型产品，均价4600元/平方米，面积在30-75平方米之间，良好的性价比使得该项目从10月开盘至今销售率已达78%（信息来源：武汉房地产市场信息网）；而位于丁字桥的99号公寓作为一个投资型的精装修小户型产品，面积在45-75平方米之间，另外还有60-80平方米的复式结构，销

24、售均价为6600元/平方米，目前销售率达到了60%。越六：品牌聚集、优势组合奠定领袖地位在宏观政策紧缩地根的大环境下，土地资源的稀缺性日益凸出，攻城略地成了大多数实力开发商迫在眉睫的任务，而在优质生产要素向优势企业集中的市场原则下，武昌区以其优越的地理位置、丰富的景观资源、良好的发展潜力更是吸引了众多实力开发商在此汇聚。除了已经进驻的华润、城开、保利、金地、大华等境内外地产巨鳄以外，在2006年末，积玉桥2宗地块更是聚焦复地、金地、福星、华润、融侨等地产巨头，最后金地集团、福建融侨力克群雄成功进驻。此外，还有深圳泰然、广州恒大也已落户，武昌世界500强企业富士科技集团也拟用10亿资金在武昌安家

25、。本土与外地地产巨头的碰撞，国际化专业团队的相互融合，奠定了武昌“形象+规模+品牌”的“领袖”地位。超越七：后来居上，改写市场供应格局从本年度的供应情况来看，全市基本形成了隔江对峙的供应格局，而武昌则高居江南片的供应规模首位，成为江南片的焦点，而且所供规模基本位于老城区内。从次中心城区的供应情况看，整体供应量为382.96万平方米，其中洪山区由于区域范围广、供应规模大，以218.96万平方米的绝对优势居于首位。由此可见，2006年武昌及洪山中心城区供应量加大，呈后来居上态势，市场格局改变，成为年度市场的焦点。光谷片区作为武汉政府大力支持、经济高速发展，同时也是武汉最典型的高知、高资人群聚集地的

26、光谷，在近几年房地产开发辉煌不断，可以说见证了武汉房地产爆发式增长的历史。在国家宏观调控政策的指导下，众多近郊版块都受到不同程度的影响，而2006年的光谷市场，依然冷静而理性的保持者高歌猛进的态势。供需两旺，量价齐升截至2006年年底，光谷片区住宅存量比年初减少24.54万平方米，表明今年存量消化十分迅速，光谷楼市发展十分健康。依托光谷区域经济的高速发展和房地产持续建设等利好因素，光谷区域房地产价格近两年来实现了高价位运行，价格增幅远高于其他区域，2006年光谷区域房地产累计成交均价从2005年的2881元/平方米涨到3265元/平方米，在国家多重宏观政策调控之下，涨幅仍然高达13%。主要原因

27、是光谷楼市既有大量的刚性需求又有源源不断的利好消息影响。例如：区域重大市政及商业项目的启动（光谷步行街的启动），配套完善（地铁2号线的动工、同济光谷医院即将开建）、土地价格高涨（2006年12月拍出的位于武汉东湖开发区马鞍山森林公园的EP（2006）001号地块）随着光谷区域的建设外扩，有着大量的土地供应资源，据光谷区域外扩范围及区域内楼盘开发的进度推算，在未来的2-3年中，光谷片区仍将有很大的推量，诸如锦绣龙城、当代国际花园等后续供应十分充足，而且在未来很长的一段时间内，区域供应量和可开发用地都将比较充足。光谷过去几年里的辉煌经历使得它成为武汉房地产开发商和开发项目最为集中的区域之一，区域内

28、云集了万科集团、长城建设、保利集团、利嘉置业、当代地产等众多实力雄厚的开发商，还有刚刚进入的广州恒大集团，清江实业等，一时间实力强、水平高的开发商和大规模、高品质的楼盘齐齐亮相。众开发商竟相在产品、概念、服务上大展拳脚，给区域带来了众多品质好、创意新、门类齐的好产品，例如万科的万科城市花园、长城建设的长城坐标城、利嘉置业的光谷世界城等等。随着市场供应量成倍增加、众多开发商的进驻、目前客户群重复、产品差异化微小，使得光谷板块的市场竞争急剧加剧，开发商纷纷加大对产品的研究力度，在户型设计上苦下功夫，功能分布更加合理，产品更加丰富，品质更上台阶。如剑桥立方寓的“复式公寓”，坐标城的“黄城规划”及“6

29、米挑高阳光花园”，万科城市花园的“退台洋房”，光谷楼市日益走向一个差异化竞争时代。产品结构百花齐放、应有尽有，建筑形态向高层转化目前光谷云集了武汉楼市的一系列高品质住宅产品，由于大盘云集，市场供应量大，这里的楼盘往往开始在产品上做文章，以优质的产品打动购房者，逐渐做到了优秀的产品与稀缺的自然资源相匹配：由万科地产率先推出“新城市主义”的城市花园起，更多人开始认同万科营造的低密度、大庭院的开放式街区生活方式。而在万科的推动甚至压力下，光谷新近推出的楼盘都在品质上不断地深挖，从而在产品层面上、园林和生活场景的营造上达到了武汉高档住宅的更高标准：如去年年底长城建设推出的光谷坐标城项目，以“有思想的房

30、子”作为其楼盘定位的重点，通过凹凸感鲜明的建筑立面，超大尺度的入户花园和露台，恒温游泳池，加之采用集中供暖，以及新型材料，尽管定位于光谷的高端市场，但是依然获得了众多购房者的青睐。同样是去年面世的当代国际花园，定位于“融入自然的都市生活”，基本设计原则采用“新都市主义”，以尺度亲切的空间、有机自由的规划结构形成混合功能步行街和广场及边界明确的邻里空间。而在产品类型的多样性上，光谷楼市从力推“城市华宅”舒适型住宅的枫林上城，到以FREE格调、柒零社区为代表的小户型；从推出纯多层概念，成为该区域稀缺产品的金地阳光城，到即将推出的光谷楼王万豪水岸枫林的高层；从地中海风情的银河湾别墅到北美风情的美式叠

31、拼别墅，从极具英伦风情的宜家汤臣洋房到极具中式风情的洪福家园光谷楼市以丰富的产品结构给了购房者最大的选择度。目前光谷区域内产品定位以住宅为主，各楼盘的开发规模都在10万平方米以上。为实现利润最大化，区域建筑形态上以多层为主，小高层为辅，充分考虑住户居住性，各个楼盘的建筑密度与容积率较低。该区楼盘的主要特色是片区推盘量大，不断有新的房源推出，价格持续上涨，但上调幅度不大，片区新推出的项目中，多为小高层或高层，大盘开发势头越来越强，商业地产开发蓬勃升起。在2006年新入市商品住宅中，小高层产品供应量最大，高层产品其次，而多层不到总供应量的1/7，由以前多层住宅占主导转为小高层、高层为主，然而在景观

32、补偿、产品领先的情况下，高层、小高层也逐渐为广大居民所接受。在未来的几年内，武汉市政府还将筹资600亿元，倾力打造将光谷向东拓展80平方公里的武汉科技新城，政府对光谷产业投资的不断壮大、也为光谷区域发展潜力提供了良好的佐证。中环线建成通车及轨道2号线的开工也将使光谷区域经济将迎来新一轮的发展高潮。富士康等国际知名企业的不断入驻，对提升区域竞争力，加快区域发展，提高区域形象具有重要推动作用。大学城规模的逐步形成，随着高校迁入数量的不断增加，对提升区域人文环境、促进发展具有重要意义。 南湖片区上世纪90年代初，南湖片区以机场片宝安地产开发的安居房为主，产品形态的落后、市政配套的欠缺、交通道路的闭塞

33、，使其一度被称为“城中村”。居住其间与外界沟通相当困难，生活品质难以保障。十年后的今天，随着市政加力，南湖自然环境优美、道路交通便利、产品形态丰富、商业配套齐全，有居住品质之保障、无城市喧嚣之乱耳，是一座名副其实的“城中城”。 目前南湖花园城机场片开发已近尾声，位于南湖腹地的珞狮南户沿线区域凭借其得天独厚的景观优势和人文优势为南湖片区房地产开发揭开了新的篇章。从早期联合置业开发的“丽岛花园”到目前总建面达到143万方的金地、大华两个品牌开发商开发的金地格林小城和大华南湖公园世家项目，南湖片区正在从产品品质、居住理念、产品价格等众多层面全线升级。2006年8月25日，万科、保利、华润、金地、联合

34、置业这些重量级开发企业又不约而同的为了南湖农业园的一宗地块展开激烈竞争，通过84余轮增价竞争最终由保利（武汉）斩获，成交价高出底价近二倍，楼面地价达1616元/平方米，南湖区域价值再度彰显。楼盘供应南高北低，土地储备列冠江城 南湖花园城从最开始深圳宝安拿下整个南湖机场地块以来，已有几十家地产公司开发的近30个楼盘项目面市。从最开始的经济适用房的开发建设发展到现在的别墅、多层、小高层、高层百花齐放的大型居住社区，开发总建筑面积达640余万方。其中多层、小高层约占74%，高层约占18%，别墅约占8%，多层和小高层依然是该区域绝对主力规划形态。 南湖机场片目前在售十余个楼盘，总建筑面积114.58万

35、方，生育销售面积约15万方，以尾盘居多，户型多在120以上，消费者挑选余地不大。 南湖板块珞南片区目前在售金地格林小城、大华南湖公园世家、明泽丽湾、澜花语岸、丽岛紫园、南湖雅园等十余个楼盘，未来供应量主要以金地格林小城、答话南湖公园世家为主，约100万方。 从居住类用地储备情况来看，除华锦花园旁约300亩用地，机场片区已基本没有用于商品房开发的较大地块。珞南片2006年成交三宗住宅用地，其中P（2006）004号土地开发项目已经在售，其余两块共占地761亩，再加上珞狮南户占地400亩的泰然南湖玫瑰湾的即将入市，整个南湖板块居住开发用地共1461亩，居全市之首，按1.5的容积率折算成建筑面积，未

36、来可供住宅物业建筑面积共146万平方米。 综合考虑南湖板块目前在售楼盘尾盘量、后续开发量和居住用地新增开发量，未来南湖板块住宅物业供应总建筑面积约261万方，其中机场片区占17.2%，珞南片区占82.8%，楼市重点已明显向东南角偏移，呈现明显的南高北低态势。产品个性十足在南湖板块261万方的供应体量中，深圳金地、广州保利、上海大华、深圳泰然占到78%。这些实力品牌公司成熟的开发理念、开发风格、开发定位在其所开发的产品上将会有充分的阐释。这一点在金地的在售项目上已足以体现，参差多样的产品形态、独具匠心的规划布局、层次分明的景观营造、功能齐全的公建配套、贴心服务的专业物管，每每让人留恋忘返。相信未

37、来南湖板块楼市产品将会更加个性十足，精彩纷呈。 南湖板块2005年年底，2006年第二季度开盘项目比较集中，消化了部分积累需求。2006年第三季度，市场观望心态加重，成交量走低，区域成交价格略有下调，至第四季度又开始小幅增长。值得关注的现象是关山区域自2006年2季度陷入谷底后迅速回升，涨幅二倍于相邻南湖区域，且其价格曲线与南湖板块的价格曲线交错前行，呈现出你升我降、你快我慢的替代性特征。结合关山区域与南湖板块相互地理位置关系考虑，我们不难发现由于南湖大道的连通、产品品质的提升，南湖板块吸引客户的范围已开始触及到关山高知消费人群，这种现象一来是片区板块市场发展成熟后的一个必然走向。 随着南湖板

38、块继续向南发展和楼面地价的日益提升，如何东突成功，吸引到消费力更强的高新区消费人群将成为后续价高项目操作成败的关键。由于市政交通配套及自然环境等因素的差异化影响，南湖片区住宅物业基本呈现交通导向和环境导向开发特征，其成交价格由珞狮南路、南湖路、平安路、南湖大道向周边地区辐射。珞南片区成交均价3752元/平方米，机场片区成交均价3102元/平方米，两片区楼盘成交均价相差达650元/平方米，南湖板块东西价差明显。撇去不同规划形态对成交均价的影响，南湖片区楼盘价格以金地格林小城和大华南湖公园世家两个品牌项目为中心，从东南向西北降低，个案品牌楼盘对周边项目价格带动作用明显。整体而言价位在（3000-3

39、250）元/平方米区间的楼盘数量最多，占在售楼盘总数的39%，3000元/平方米以下的占22%，3250，3500元/平方米区间的占11%，3500元/平方米以上的占28%。整个南湖区域3500元/平方米以下的价位楼盘占到供应总量（除去别墅项目）的72%，后期由于机场片区项目都已接近尾声，珞南片区3752元/平方米的成交均价将更能代表南湖片区价格水平。细水长流，价升量涨未来本片区总供应量虽然很大，由于土地相对集中在几家发展商手里，相信这几家公司会推行稳健的放盘策略，使片区市场始终保持在供需的一个适度平衡状态。由于未来供应量主要集中在珞狮南路沿线，估计南湖板块未来楼盘供应量会在4年内完成大半。2

40、006年，珞南片区上承2005的绚丽热闹、各大楼盘粉墨登场，下启2007年的精彩纷呈，保利、泰然跃马逐鹿，由过去的百家争鸣、百花齐放到现在的几枝独秀，后湖区域市场会在稳健的放量节奏中继续价升量涨。 江汉片区江汉区，以地处长江与汉水交汇而得名，承载老汉口一切传统与遗产，因此成为武汉最繁华的中心城区之一。中心城区最基本的价值首先体现在土地的价值上。上半年，武汉东立置业公司，以楼面地价3745元/平方米拿下了备受关注的西北湖片的一块土地，成为当期的新地王。同样，06年江汉区供应土地为9宗，其中成交为7宗，土地成交率较05年上涨8.55%。土地市场的火爆助推了楼价继续炙手可热。区域代表项目近期市场成交

41、均价为5270元，高于武汉城区今年第四季度3850元总体成交均价的36.88%。然而在江汉区高地价与高房价的现象下面，却隐藏着一些矛盾与问题：项目销售周期延长、产品同质化加重、片区整体开发节奏缓慢、商业供应过大且社区商业化开发泛滥致使居住品质下降等等，这些均造成江汉区的房地产开发竞争力明显下降，片区聚向性需求被其他新兴片区瓜分严重，使得06年江汉区整体楼市影响力差强人意。价格标杆持续攀升截止06年12月，汉口中心城区成交均价为4581元，同比较05年12月份4284元上涨297元，涨幅达7%，同时根据连续一年12个月的价格连续跟踪，汉口中心城区楼市的价格成长型非常稳健。而在06年11月份，汉口

42、中心区的4557元的成交均价高于武昌中心城区305元，更高过汉阳中心区1039元。江汉区处在武汉楼市的价格标杆区内，由此可见江汉区特殊的地理位置对于汉口中心区楼市的相互作用是首当其冲的。目前武汉的房地产市场是以刚性消费为主的消费市场，说明它存在强势的一个特征，同时06年高端项目面市数量增长较猛，在07年定会成为拉抬楼价的参照标杆和支撑，不是点而是一个面，因此在07年江汉区的楼价还会继续上涨，幅度仍然会稳定在6%7%左右，也就是说到07年底江汉区的楼市均价将达5000元。市场调节有升有降06年江汉区商品住宅结构较05年更为合理，大面积房源逐渐萎缩，供应结构正向中小户型转变。从不同型结构商品住宅的

43、供应情况可以看出，江汉区近两年供应的91120平米的商品住宅面积和数量基本保持在同一水平。06年不同结构商品住宅集中在120平米以下。从06年的市场销售情况来看，中小户型供不应求。江汉区土地资源有限，增量土地少，存量土地较多，地价较高都反映出江汉区土地资源的稀缺性。从网上公布的数据可以看出，江汉区成交的土地面积都不大，然而成交价格却屡创新高。万科、和记黄埔、东立置业等一些大的知名开发企业都在争抢城市中心片区江汉区的土地。武汉东立置业发展有限公司仍是在今年发布“国六条”后，大胆地以楼面地价3745元/平方米拿下了今年备受关注的新华西的一块土地，成为当期武汉的新地王。相信这些知名开发商驻足该片区，

44、产品品质、物业价格及物业结构都会迎来新一轮挑战。07年城市中心的价值将会更加突显，房产的价格是否会超越价值，还有待市场的验证。板块表现聚集功能形象特色明显 江汉区横卧汉口地区城市中州，“中心区块”、“西北湖块”、“新华西块”、“王家墩块”和“杨汊湖块”5个特征板块由内向外发散，市场功能独特明显。中心区板块：在江汉区中心板块，06年给市场印象最深得要数商业地产开发了。在汉正街中，龙王庙商城与汉正街第一大道可谓绝地PK，你方唱罢我登场，将武汉汉正街旧城改造与商业开发的营销推向近几年来的顶峰，吸引了众多投资者与商家的眼球，两大项目所推商铺一度“洛阳纸贵”，但开业经营恢复繁荣仍需假以时日。在武广商圈，

45、武商集团炸掉老楼重建，以应对新世界中心咄咄逼人的富豪架势和分羹入侵，新世界汇豪邸更是将武广商圈房价推入8000元以上，汉正街六渡桥片的商业复兴运动与武广商圈的更新换代将带动区域房地产市场的进一步繁荣发展。西北湖板块：如今的西北湖已经成为真正意义上的富人区，项目均价已达到了6400元/平方米的水平，可与沿江景观带项目并驾齐驱。西北湖作为武汉高端楼盘的发源地，但是在06年，该片区推出来的项目仅有西北湖凤凰城2期、两湖总都、天下国际公馆等，由于开发项目规模小，出现开发品牌与市场推广瓶颈，该片区的光芒也被其他片区掩盖。但毕竟该板块属于CBD核心金融区域，“商务中心融合居住中心”模式进一步成熟，在未来具

46、有很高投资价值和升值潜力。新华西板块：对于06年汉口中心城区来说，新华西沿线绝对是一大亮点。目前，新华西片区的地产项目有三金地产40余万方的鑫城国际，和06年底新推项目32万方的新华西美林公馆以启动，绝对是中心城区少见的大体量楼盘，与中心城区常见的单体楼盘或小型社区相比，社区景观规划的优势是明显的。该板块内尚有60万方的土地供应，新华西这片规划中的大型生活区总建筑面积预计将达到160多万平方米，成为汉口中心城区难得的大型住区的聚集地，同时新华西处在新形王家墩中央商务区和成熟的金融一条街之间，其价值将会直追西北湖。王家墩板块：沉寂已久的核心中央CBD王家墩商务区，终于在去年9月正式启动，其建设将从道路等市政基础设施开始，先期投资4亿元，建设通往CBD核心区的长丰大道和宝丰辅路（暂用地名）两条道路。之后，包含商业全业态的生活城将拔地而起。07年政府将全面开发利用王家墩商务区核心区的4000亩土地；商务区将投资16亿元建设10.17公里的8条市政道路，让商务区与各个方向主干道接通；展开区内地籍普查，为工程建设启动做好拆迁准备；深化轨道交通线在王家墩地区的线形比选方案研究。如今王家墩片区的发展已经清晰可见。杨汊湖片区：伴随新华西的不断崛起，杨汊湖片区作为新华西的延伸片区，从以前只有常青花园一个最大的项目，发展到汉