重庆市写字楼市场分析报告 (青苹果).doc

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1、重庆市写字楼市场分析一栋写字楼如果不在城市，依然可称得上是写字楼；一座城市如果没有写字楼，却算不上城市；城市因为写字楼而构建、生长、繁荣、美丽。 摘自安家房产引言：2007年，重庆直辖十周年。这座中国最年轻的直辖市在经历了十年的发展与变迁，如今人气旺盛、活力迸发、创业机会日益增多，已成为中国西部最具投资潜力的特大城市、长江上游的经济中心、中国“第一江城”，城市的快速发展刺激着商务资源不断增强，写字楼物业的建设成为城市经济的重要载体，扮演了经济发展的晴雨表，见证着经济的兴旺与机遇，展示着城市那道最美丽的风景线。一、 研究范围及标准我们按照传统意义上把写字楼定义为“办公或商务活动的空间”。目前，对

2、于写字楼物业的分类以及档次的划分在我国还没有一个统一的标准，此次研究结合重庆本地写字楼市场特征，我们将市场中的写字楼划分为高、中、低档三个档次(档次标准见表一)，研究对象仅限于重庆市主城区纯办公物业，并侧重于中高档写字楼物业的研究。表1：写字楼档次划分标准 档次划分档次指标高档写字楼中档写字楼低档写字楼所处位置位置十分优越，一般位于城市商贸中心（CBD），交通十分便利位于城市副中心或小型零散的商贸集中区，交通条件较好零散建设的写字楼，交通条件一般建筑规模3万平方米以上1万平方米以上无限制装修情况外立面大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料面砖或瓷砖涂料大堂u 有大堂；u 大堂地面应为大理石、花

3、岗岩、天然石材等；u 墙面、墙柱应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料；u 应有吊顶u 有大堂；u 大堂地面为地砖；u 墙面为瓷砖或高级漆；u 有吊顶无大堂公共部分u 地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；u 墙面应为高级墙纸或高级漆；u 应有吊顶；u 电梯间应有不锈钢、大理石或木门套u 地面为地砖或铺中档地毯；u 墙面刷白地面为普通地砖或水磨石卫生间高级进口品牌洁具中档洁具普通国产洁具配套设施u 应有配套商务、生活设施（如：会议室、银行、票务中心等）；u 专用地上、地下停车场，停车位充足；u 品牌高速电梯，高低层分区，客货梯分区u 有专用地上、地下停车场；u 高速电梯，客货梯分区普通电梯

4、智能化水平空调应有品牌中央空调有中央空调系统分体空调楼宇自控系统有无无安全报警系统有有无综合布线有有无客户情况有知名国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发、技术服务等方面的业务客户基本是小型私企，从事简单的销售业务其他u 租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平；u 出租率稳定，高于市场平均水平；u 租户相对稳定；u 租金适中；u 出租率较为稳定历年租金处于不断下降趋势二、 重庆市写字楼经济市场环境写字楼的发展与一个城市的经济发展速度密切相关，写字楼的指数是经济发展的晴雨表，经济发展又使写字楼市场有足够的需求

5、。重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，加快基础设施建设，经济社会全面发展。这种良好的经济发展势头成为了重庆写字楼发展的有力支撑。1、经济繁荣为重庆写字楼发展打下基础今年是重庆直辖的第十个年头，十年间重庆经济一直保持着高速稳定的增长，十年来年均GDP增长均超过10。2006年重庆市国内生产总值达到3486亿元（见图1），2006年人均GDP达到12437元，是1996年的3倍；全社会固定资产投资累计达到11235亿元，年均增长22.6%。 经济的强劲增长，经济活动主体增加，活动频率引发了写字楼的高需求量，成为重庆写字楼发展的基础。图1：重庆市

6、19982006年地区生产总值（GDP）及增长速度（单位：亿元）（数据来源：重庆市2006年统计年鉴）此次写字楼研究的区域都市经济圈，是重庆经济最具吸引力和辐射力的核心点，2006年都市经济圈完成地区生产总值1511亿元，占全市生产总值的43.3%。同时，都市经济圈还承担着整个重庆产业发展带动和综合服务的功能，是重庆第三产业、高新技术产业和国内外来渝投资企业最为集中的地方。都市经济圈所具有的财富聚集效应，使其成为重庆高档写字楼的集中区域，也是本次写字楼研究针对的区域。2、经济结构调整加大写字楼需求作为我国重要的老工业基地之一，重庆正在经历一个推进产业结构优化升级、转变经济增长方式的过程。经过多

7、年努力，重庆经济结构由矛盾突出转向相对合理，这成为了重庆写字楼需求增长的重要推动力。 产业结构调整从重庆市近十年来的的产业结构变化来看，第三产业在地区生产总值中所占的比例越来越高（见图2）。1997年重庆市第三产业总产值为349.5亿元，占当年GDP的37.7%，经过十年发展，到2006年第三产业占GDP的比例提高到44.7%，产值达到了1558.3亿元。第三产业从业人员数量也在近十年增长了46.5%，到2005年底，全市第三产业从业人员达到了512万人。第三产业的发展催生和壮大了大量广告、中介、金融、保险、证券、通信、商贸、IT、法律服务、会计审计、咨询等企业和机构。它们对写字楼，特别是中高

8、档写字楼的需求会随着产业结构的进一步优化而不断增加。图2：重庆市19972006年第三产业产值比例及从业人员数量（单位：万人）（数据来源：重庆市2006年统计年鉴） 非公有制经济发展 除了第三产业发展的良好态势外，作为市场经济发展的重要组成部分的非公经济与公有经济、混合所有制经济充分发展也成为重庆写字楼发展的重要推动力。与直辖前相比，重庆非公经济占地区生产总值的比重提高了26个百分点，达到53%的比重。到2006年底，重庆私营企业达到了9.38万户，增加了7.5倍。虽然一部分中小私营企业仍选择商务公寓或中低档写字楼作为办公场所，但随着非公有制经济的发展，其中的相当一部分私营企业必会向专业的中高

9、写字楼过渡，并扩充面积，成为重庆写字楼发展重要的推动力之一。 3、国内外投资成为写字楼发展的保障重庆以中国最年轻的直辖市、长江上游的经济中心、西部大开发战略城市的多重身份，已成功地吸引了大量的国内外投资，成为全球经济一体化的一个重要组成部分。外资企业和机构作为最早一批入驻重庆高档写字楼的企业，不仅是重庆高档写字楼的主要客户，也由于跨国企业对写字楼的严格甚至挑剔的要求，对写字楼的全面发展起到很大的促进作用。 外资已成为写字楼市场有力的支撑重庆的对外贸易总量、利用外资、引进跨国公司、外国政府在渝设立总领事馆或办事机构等都居西部地区前列。到2006年底，重庆已有外商投资企业4179家，实际利用外资比

10、例也一直呈增长态势。世界500强企业已有69家在重庆投资发展。重庆作为中国西部唯一的直辖市经过年的建设，正在成为“外资西进”的战略支点。 图3：重庆市19972006年实际利用外资（单位：万美元）（数据来源：重庆市2006年统计年鉴） 多方资金保证写字楼市场健康发展重庆正在形成全方位、多层次的对外开放格局。重庆现在制定的招商引资政策是非常优惠的，有些政策可能比沿海的特区还要优惠。目前在渝投资的企业家的信心指数不断增加（见表一）。2006年12月，中国加入WTO的5年保护期终结。外资在保险、银行、电信、商业服务业等行业的享受到越来越多的国民待遇。这无疑是外资在未来更大规模的投入的保障。而随着外商

11、投资形成效应之后引来的其他内资、民间资本的跟进，会保证重庆写字楼未来的旺盛需求。表2：重庆市2006年企业家信心指数企业1季度2季度3季度4季度全 市129126125132国有企业129121121123集体企业90878574有限责任公司124124124127股份有限公司124119129139港澳台外商投资147148142152（数据来源：重庆市统计信息网）三、 重庆市写字楼发展历程 上世纪80年代末至90年代初，重庆尚隶属于四川省，城市经济发展较为缓慢，写字楼市场近乎空白，大部分写字楼用地均为行政办公用地，集中分布于大溪沟市政府周边，且位置好，占地广，但受时代的局限，设施相对落后，

12、写字楼办公条件比较简陋。 随着城市的发展，几乎与其他城市同步，1995年1998年，重庆写字楼市场刚刚起步就迅速进入快速发展期。写字楼高利润回报与空前的市场潜值，加上1997年重庆直辖的诸多利好，引发了写字楼供给量的激增，当今市场中的主要写字楼多为这段时间动工兴建。两路口、上清寺片区依托市政府办公所在地的优势，成为当时重庆市写字楼最为集中的区域，“渝中大厦”、“华安大厦”、“港天大厦”、“中安国际大厦”、“汇源大厦”、“盛迪亚大厦”等专业写字楼纷纷聚集于此。同时，重庆高档写字楼的代表“大都会商厦”写字楼也同步兴建。随着市场供应量增多，写字楼使用者对物业的软、硬件要求也不断提高，该时期的新型写字

13、楼在产品规划、配套设施等方面有很大的提高，电脑、网络、高速电梯等得到了应用。 由于前期开发过热，1999年，写字楼项目集中竣工面市，竣工面积的激增，加上前期对城市“直辖效应”的预期过高，重庆写字楼市场需求量远远低于供给量的上涨幅度，同时期，重庆商住楼良好的发展态势也成为写字楼市场有力的竞争对手。因而，写字楼市场呈现供需严重失衡，存量积压，租售市场疲软，开发商信心受挫，写字楼开发量大幅减少，写字楼市场进入淡静消化期。 进入2003年以后，城市发展日新月异，城市经济日益繁荣，沉寂了近三年的写字楼市场，经过短暂的市场调整消化，开始再度复苏。直辖以来，渝中区解放碑商圈商业、商务氛围日益浓厚，为写字楼市

14、场奠定了坚实的基础，“世界贸易中心”“国际贸易中心”“国际商务中心”“纽约纽约”等一批专业化、国际化高档写字楼相继落成，使得重庆写字楼市场遭遇重新洗牌，成为至今为止最活跃、最集中、最先进、档次最高的写字楼板块，形成重庆CBD的硬核部分，其核心地位不可替代。该时期写字楼在产品形态以及产品品质上又有了更新的突破，不仅提升了重庆写字楼市场档次，还提升了整个城市的形象。 2004年开始，北部区域的快速发展拉动了写字楼的建设，写字楼开发速度相当快，市场供应量大大超过解放碑商圈，但分布较为分散，高档写字楼仍不能与解放碑抗衡。在瞬息万变的市场中，重庆的写字楼在不断地走向成熟，随着各区域供应量的不断增加，新一

15、轮的竞争也正在加剧。四、 重庆市主城区写字楼总体市场分析重庆是长江上游最大的经济中心城市，处于东部经济发达区和西部资源富集区的接合部，具有对长江上游和西南地区的双重辐射、带动功能，在东西部间起着承东启西、左右传递的作用。1、宏观开发图4：近年来重庆市办公用房供求对比（单位：万平方米）（数据来源：重庆市历年统计年鉴和重庆统计信息网）近几年来，重庆市写字楼市场一直保持着平稳发展的态势，年投资额一直保持在10亿元左右的水平。从历年写字楼整体情况看，从2000年开始，施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积均保持平稳，2005年各项指标达到历史最高，施工面积、竣工面积分别同比增长29.8%、72.9%，

16、空置面积同比下降8.8%，市场环境表现最佳；从历年写字楼市场的供求状况来看，年销售面积与空置面积基本保持在1：2的比例，随着市场供应的不断增加，市场消化能力仍有待增强，写字楼市场供大于求。2、分布情况及供应规模重庆是长江上游的重要港口城市，一直以来朝天门都是重庆乃至长江上游地区的重要货物集散地和商贸中心，解放碑更是重庆商业的黄金口岸。1997年重庆直辖以来，商业发展加快，由于重庆特殊的地理形态，全市商业发展逐步由解放碑向各区中心区域辐射，形成了以解放碑中心商贸区为主，沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、江北区组团为辅，共同发展消费品市场的重庆主城商业格局，写字楼市场则依赖于商圈的发展而建设。图5：重庆

17、市主城区写字楼分布待添加的隐藏文字内容2图6：各区域写字楼供应情况此次调研，据不完全统计，目前重庆市主城区拥有写字楼共计56栋，总供应量达到229.8万。从区域分布来看，渝中区写字楼项目个数最多，共25个；北部区域其次，共17个；但从写字楼供应面积来看，北部区域总供应量为97.3万，是南岸区、高新区、沙坪坝区三个区域总和的2倍，并已经超过渝中区，这是近年来政府大力推广城市向北，城市建设与经济发展加速的成果；而在这些区域中，沙坪坝区写字楼建设最为缓慢，只有纯写字楼项目2个，并且较早建成，该区域行业结构失衡，交通结构不合理，是写字楼开发较少的主要原因。从区域片区来看，渝中区写字楼主要集中于解放碑C

18、BD中心和两路口上清寺两个片区。其中，解放碑商圈内云集了重庆最多的高档写字楼项目，如大都会商厦、世界贸易中心、国际贸易中心、纽约纽约等知名项目；两路口上清寺片区则是重庆最早的写字楼集中地；北部片区目前为重庆写字楼供应量最大的区域，随着江北商圈大力建设，已经建成了西南地区最大的步行街，写字楼也是集中于步行街红旗河沟沿线；另外，在渝北区的高新企业园区也集中了约50万平方米的办公用房，供应体量非常之大；南岸区写字楼集中于南坪步行街内，近年来写字楼市场开发有所放缓，随着步行街的扩容，写字楼建设规划依然围绕在步行街以内。高新区石桥铺板块通讯电子行业发展较早，发展势头良好，形成了高新区最为集中的写字楼聚集

19、地。3、供应结构图7：重庆市写字楼供应结构比例从目前主城区市场中的写字楼供应结构来看，高档写字楼共22栋，占市场总量近40%；中档写字楼共29栋，占总量的52%；低档次写字楼只有5栋，不足市场总量10%。可以看出，重庆市写字楼市场的发展处于较高的水平，中、高档写字楼占据了市场的主流。2004年，重庆写字楼市场中只有大都会商厦、希尔顿商务大厦、纽约纽约和浪高凯悦等不足10个高档写字楼，近年来，高档写字楼的供应明显增多，已经增加到22个，供应面积126.2万，增加面积近100万。如今的中档写字楼中，大部分在早期建设的标准来看属于高档写字楼，但是随着时间的推移，市场的不断发展，硬件设施已显陈旧，软件

20、技术已经落后，已经达不上高档写字楼的标准。4、写字楼租售状况4.1租金重庆市写字楼的租金受组团式商圈的发展水平与写字楼的商用性质以及市场需求影响较大，它反映了写字楼地段价值的大小和经营水平的高低。就重庆市主城区已经投入使用的写字楼调研来看，中心区域写字楼的租金一般要高于次中心区域。表3：各区域各板块代表项目租金情况：区域板块租金范围（元/月）档次代表项目租金（元/月）渝中区解放碑45-160高档大都会商厦110-160世界贸易中心70（套内）中档雨田大厦60得意商务楼50渝中区两路口-上清寺30-110高档希尔顿商厦85-110中安国际大厦30-45中档皇冠大厦35北部区域观音桥30-65高档

21、未来国际30-40同聚远景40-6520-35中档茂业东方时代20-38北岸星座30南岸区南坪商圈30-40高档浪高凯悦商务大厦30-4025-35中挡金台商务大厦30-35高新区石桥铺35-45高档大西洋国际36-4218-30中档渝高广场18-30沙坪坝区30-45中档庆泰大厦(银贸大厦)40-45目前渝中区最为重庆的核心区域，商务环境已趋成熟，租价在全市处于遥遥领先的地位，平均租金约在50-60元/月左右。解放碑CBD中心写字楼的租价高达70-160元/月之间；而同区域两路口及上清寺片区的平均租价则在40元/月左右，远远于CBD商务中心的租价。其他区域中心区写字楼的租价比较接近，平均租价

22、在30-40元/月左右。4.2出租率分析写字楼出租率主要受两大方面影响：地段和写字楼经营成熟度。此次调研，重庆市中心区域写字楼的出租率明显高于次中心区域。图8：出租率所占比例图1图9：出租率所占比例图2从以上两个表可以看出，目前重庆市已经投入使用的写字楼出租情况表现良好，64%以上的写字楼达到80%以上的出租率，其中9%的写字楼出租率达到95%以上；次此调研明细显示，核心区域渝中区写字楼的出租率最高，经营较为成熟的写字楼出租率均在80%以上，其中以高档项目大都会商厦、纽约纽约、半岛国际商务大厦、希尔顿商厦等出租率最高，平均可达到90%以上；其它区域商务氛围较为集中的写字楼平均出租率均在70%-

23、80%之间，例如高新区石桥铺片区的写字楼出租率均达到80%；部分出租率较低的写字楼，主要为2004年以后新增的写字楼项目，经过一段时间经营培养期也已经基本达到50-65%的出租率；4.3售价图10：各价格段所占比例据调研结果，目前重庆市在售写字楼项目中，销售均价在3500-10000元/（建筑面积，清水房）。随着新建项目的品质不断提高，67%以上的写字楼销售均价在5000元/以上。其中，渝中区解放碑CBD商务区销售价格最高，售价均在5000-8000元/左右，世界贸易中心最高销售单价突破10000元/；两路口、江北观音桥、南坪步行街等次中心写字楼售价也在5000-6000元/左右（建筑面积，清

24、水房）；高新区写字楼受商住楼供应影响较大则售价相对较低，销售价格在3500-5000元/。4.4销售率分析图11：销售情况直辖以来，随着城市的快速发展，重庆楼市一路攀升，写字楼也成为投资热门，写字楼市场整体销售情况较好，目前市场中除了只租不售的项目外，整体市场中近70%的写字楼项目全部售罄，而在售项目中75%的写字楼项目销售已经达到80%以上，其他部分写字楼项目销售也基本过半。其中，渝中区销售情况最好，目前只有三个在售项目，且已经达到85%的销售率；其他区域销售较为平稳。5、重庆市写字楼市场小结纵观历年重庆市写字楼市场的发展历程，结合目前的市场环境来看，重庆写字楼市场的发展不仅有量的增长，更有

25、质的突破。首先，市场供应量大幅增加，特别是高档写字楼项目开发的增多，让我们看到了了重庆直辖以来快速的经济发展，以及对投资环境良好的信心；从写字楼市场的租售情况来看，商务氛围成熟的中心区域所开发的写字楼除了保留部分以外，几乎达到了100%的销售率；同时，经营成熟的中档写字楼全年也保持在70%-80%的出租率，正处于市场经营培育期的新增项目出租率也基本过半。五、 各区域写字楼市场分析按照政府部门的相关规定，重庆市主城区包括渝中区、江北区、渝北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区（含高新区）、大渡口区、巴南区、北碚区9个区域。而主城各区又呈组团式发展的分布格局，各组团的写字楼市场发展受组团自身经济发展结构

26、、方向重点及发展阶段的不同而又有较大差异，此次研究主要就渝中区、北部区域（江北区、北部新区、渝北区）、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区（含高新区）五个组团，其中将以写字楼分布最集中、数量最多的渝中区为重点。由于大渡口区、巴南区、北碚区几乎没有真正的商品写字楼，因此在后文不再对这些区域进行阐述。1、 渝中区1.1发展概述渝中区是重庆市的母城，已有3000多年的历史，是重庆市的商贸、信息、金融、文化中心和水陆客运交通枢纽，是重庆市对外形象的窗口，又是重庆市的第三产业中心，商业、餐饮业、旅馆业空前繁荣，商贸中心地位进一步巩固，金融中心功能不断完善，信息产业发展迅速。解放碑又是渝中区乃至重庆市最繁华的商业区

27、和购物中心，1997年重庆直辖，就建成了全国第一条商业步行街。如今，解放碑商圈已经成为重庆CBD的硬核。渝中区在全市的重要商业地位为商务办公提供了良好的环境，商业的繁荣也使得渝中区的写字楼比其他区域集中。大都会商厦、希尔顿大厦、世界贸易中心、世界商务大厦等写字楼基本代表了渝中区乃至全市写字楼市场发展的脉络及水平。1.2宏观供应近年来渝中区写字楼的投资额逐年增加，尤其是进入2003年涨幅较大，说明随着西部大开发的深入和重庆直辖效应的逐渐体现，开发商对写字楼开发的信心倍增。从未来发展看，随着加入WTO的深入，远期经济发展前景的看好，重庆市在中国西部大开发中的地位日益显现，渝中区对外来经济实体的吸纳

28、能力将会有所增强。1.3渝中区写字楼供应及分布表4：渝中区各片区供应情况分布片区项目名称供应数量供应面积（万）解放碑片区半岛国际商务大厦、重庆国际贸易中心、重庆世界贸易中心、得意商务楼、纽约纽约、大都会商厦、重庆国际商务中心、雨田大厦 、合景国际大厦、欧鹏电子商务大厦、渝海大厦、都市广场商务大厦、帝都广场A塔楼13个52.24两路口-上清寺片区希尔顿商厦、中安国际大厦、汇源大厦、世纪环岛、地产大厦、华安大厦、皇冠大厦、太平洋广场、环球广场、重庆投资大厦、盛迪亚、国信大厦12个32.16根据调查，渝中区共有写字楼项目25个，总供应达到84.4万，主要分布于解放碑片区和两路口上清寺片区。其中，解放

29、碑片区写字楼总数13个，总建筑面积52.24万；两路口-上清寺12个，总建筑面积32.16万。这两个片区目前写字楼市场发展已经较为成熟，由于所处的区位，城市功能发展也存在着明显差异，两路口、上清寺片区目前已经基本形成全市的商务办公区，而解放碑则是外来企业入驻重庆的首选。1.4发展特点解放碑片区图12：解放碑片区写字楼分布图13：解放碑片区各档次写字楼所占比重解放碑片区写字楼总数13个，总建筑面积突破52万，其中高级写字楼7个，总建筑面积达34.2万（包括世界贸易大厦、世界国贸大厦、国际商务中心、大都会商厦、纽约纽等项目）是重庆市高级写字楼分布最为密集的片区；该片区除了高档写字楼以外，中档及中高

30、档写字楼共6个，供应面积18万，也占据了相当大的比例。解放碑片区的商业氛围浓厚，重百、新世纪、大都会等大型商场均在此云集；市政配套设施齐全，商业步行街、美食街、休闲娱乐场所等人流量大，日均人流量达80万人次，这些都为写字楼的发展提供了有力的支撑。两路口-上清寺片区图14：两路口-上清寺片区写字楼分布图15：两路口-上清寺片区各档次写字楼所占比重两路口-上清寺片区写字楼项目共计12个，总建筑面积32.16万。其中，高档写字楼4个，总建筑面积14.7万；中档写字楼为该片区的主力产品，共有6个，建筑面积16.4万，还有2个写字楼面积不足1万的低档写字楼。两路口-上清寺片区与解放碑临近，是重庆市政府所

31、在地，又是连接其他区域的重要通道，因此有着重要的行政地位和交通枢纽作用，这些促使其形成了传统的商务办公集中区，其写字楼集中密度紧次于解放碑片区。但是由于该区域写字楼发展时间较早，高档写字楼明显低于同区域解放碑片区的供应。1.5租售市场分析1.5.1租金分析u 解放碑片区租金图16：解放碑片区租金所占比例解放碑片区中有82%以上的写字楼的租金超过50元/月，是全市范围内租金最高的区域。其中，半成以上中高档写字楼主要租金段集中在5080元/月之间，且很大部分含有物管等费用；租金最高的写字楼物业代表有大都会商厦，对外报价已达到120-160元/月，新起之秀重庆国际贸易中心也已经100元/月。u 两路

32、口片-上清寺片区租金图17：两路口片-上清寺片区租金所占比例两路口-上清寺片区租金相比同区域解放碑片区低很多，租金范围25-110元/月。其中，70%的写字楼租金在30-50元/月之间，高档写字楼中只有希尔顿商务大厦租金达到85-110元/月，而同样属于高档项目的中安大厦写字楼才30-45元/月。由于两路口-上清寺写字楼密集，同质化产品严重，写字楼市场租金表现乏力。1.5.2售价分析就销售价格而言，2001年前后，解放碑周边写字楼的平均售价在5000元/左右，进入2003年售价大幅增加，新增的三个甲级写字楼重庆世贸、重庆国贸中心、重庆国际商务中心售价均在7000-10000元/（建筑面积，清水

33、房）左右，大大突破了以往的售价。两路口-上清寺片区销售价格则在4500-5500元/，仍远远低于解放碑片区写字楼售价。1.5.3租售情况从渝中区写字楼整体市场出售情况来看，销售状况较好，已经投入使用的写字楼90%以上均已售罄，目前市场中只有3个在售项目，且销售率都在65%以上，其中两个项目达到85%；渝中区写字楼整体出租率约在7080%，解放碑片区写字楼基本能达到80%以上，2003年以后新增的高档写字楼出租率也已经过半，但还是远远低于经营较为成熟的大都会、希尔顿的出租率，写字楼经营成熟尚需一段艰苦的市场培育期。两路口-上清寺片区出租情况相比解放碑片区稍差一些，出租率大部分在50-70%，只有

34、高档写字楼出租率达到85%以上，如：中安大厦、希尔顿大厦出租率达到90%以上，投资大厦出租率达100%。小结：结合渝中区写字楼的租售市场来看，可以看出，位置越好，档次越高，价格相对较高的写字楼，其租售状况越好。1.5.4客户分析随着世界商贸中心、万豪国际金融中心、国际贸易中心等现代商务楼盘的相继落成，解放碑CBD的商务功能正得以快速提升，仅2005年新入驻解放碑的国内外企业就达285家，目前，解放碑CBD的入驻单位已达1.31万多家，汇聚了90%的驻渝国内金融机构，2/3的驻渝境外银行、保险机构，3/4的驻渝世界500强企业和外国驻渝领事机构； 四大商业银行以及保险、证券、期货公司等金融机构8

35、7家，世界500强及其他外资办事处70家，国内企业办事处74家，中介机构324家，三星级以上酒店10余家，国际国内旅行社41家，品牌餐饮网点340多家。表5：渝中区高档写字楼主要入住企业项目主要入住企业大都会商厦香港汇丰银行、美国通用电器、利宝、柯达、飞利浦、IBM、西门子（中国）重庆办事处、上海宝钢、青岛制冷设备重庆办事处等企业及英国总领事馆、加拿大总领事馆等，还汇集了如和记黄埔、中原地产、美联物业等房地产公司。重庆希尔顿商厦奥地斯电梯、平安保险、华为科技、爱立信科技等纽约纽约韩国、金夫人中国总店、吉樱岛休闲会所、我之咖啡阅读会所、凤冠名媛会所、汇才人文机构、软岛科技（重庆）有限公司重庆世界

36、贸易中心一汽奥迪、中国石油、重庆谛威会计师事务所等重庆国际贸易中心中国银联重庆分公司、重庆润视影视传播有限公司、中信投资有限公司、三星重庆办事处重庆国际商务中心华夏银行、海浪集团、重庆枫神家具有限公司、重庆凯基资产管理有限公司、重庆中发建筑工程有限公司、重庆海狼建设有限公司、重庆中发房地产开发有限公司从渝中区写字楼购买客户来看，主要由企业和投资客户两大类构成；从企业经营类型来看，渝中区写字楼内入驻企业的经营类型较多、覆盖面广，涉及数十上百个门类，其中以银行、律师、咨询、广告、会计师事务所、房产开发商、工程建筑设计、保险、装饰，旅游等性质的企业为主。从入住客户来看，解放碑级高级写字楼几乎成为国际

37、、国内大型企业及金融机构的首选，欲打造国际大企业的地区总部之势。从入住客户的规模和实力来看，在解放碑片区，大都会无疑最具优势，客源则以外资企业为主，入住企业的经营类型以生物科技类和电子信息类最集中；而希尔顿大厦则占据了两路口-上清寺片区外资企业入驻的主要份额。1.6 渝中区代表性写字楼u 大都会商厦大都会商厦是重庆建成投入使用最早的高档写字楼，直到目前它也是重庆最高档的写字楼之一。其在设计、用材、物管等方面都代表着重庆写字楼市场的最高水平，因此吸引了众多外资及本地有实力的公司或单位入住。在设计上，大都会商厦位于繁华的解放碑商业中心区，同时毗邻建设中的重庆轻轨站，区位地理优势明显；大都会商厦立于

38、拥有九层商业卖场的大都会广场裙楼之上，又配以毗邻之五星级酒店海逸酒店，其中前者是目前重庆最高档的商业场所，后者是重庆现有的两家五星级酒店之一，因此大都会商厦的配套商业及商务设施齐全；大都会商厦拥有宽敞的独立入口大堂，楼层高达五米，采用高性能大容量电梯，在数量配置上达到每3层1部的标准，并实行高低楼层分段制，且设独立的电梯间；整栋大楼采用统一的中央空调系统，装备有完善的闭路电视及传真线，各项消防及安全设施齐备，并配备有400个以上的车位。在用材上，外墙为进口玻璃幕墙，整幢大楼采用高级的进口设备，如电梯采用日本原装进口的日立电梯等。设计用料与大楼独特气质相配视，大堂及各层电梯大堂地台及墙身均铺砌高

39、级磨光面花岗石，配以石膏吊顶，装饰灯具及部分艺术品设置，具有较高的格调。在物业管理上，大都会商厦提供24小时物管服务，在大厦公共部分如大堂、电梯间、卫生间等处由专人进行着经常性的保结服务；对各办公区域进行日常的办公工具如桌椅、电话等的清洁维护，并定期进行地毯、门窗清洁等，服务的质量较高。目前，大都会商厦在重庆市场上具有非常高的知名度，并已树立起了较高的声誉。在软硬件设施方面大都会商厦都得到市场的高度认可，在重庆写字楼市场具有显著的竞争力。尽管目前重庆也有一些高档写字楼物业的开发，但其要真正投入市场并获得市场的认可且树立自身的品牌优势及特色，尚需要一定的时间，因此预计在短时间内，大都会商厦作为重

40、庆写字楼市场的代表的地位是难以动摇的。u 重庆世界贸易中心重庆世界贸易中心是随着打造“长江上游经济中心”和西部购物天堂的战略目标的提出加以实施的，堪称西部地区的第一高楼，共62层，高262米，总建筑面积近13万平方米，是一个集商务办公、会议、商场、休闲观光等为一体的高档次的综合性物业，也是近两年重庆推出的新一代高级写字楼代表。世贸中心楼顶配有1400平方米的直升机停机坪，在重庆写字楼历史上首开先河。顶楼设置了重庆最高的360度观景台，可以俯瞰解放碑繁华步行街的风貌，远眺长江，直达南岸秀丽风光。其写字间部分设置在15-55层，30层以下属于低区分零出售 ，30层以上整层出售，目前余下楼层为40层

41、以上，价格10000元/左右，销售率大概约70%。三分之一左右业主购买写字楼自行办公，三分之二选择投资，委托物管公司进行出租。截止07年2月，入住企业达到47%，剩余部分一些租户仍在装修之中。该项目按照国际5A级标准配备了各种设施，接入了卫星电视、有线电视，广播系统，公共场所背景音乐， 通讯方面多信息点接口宽带网络及国际互联网接口入户。配置了中央空调，消防报警以及喷洒系统，专用保安监控电视系统。大厦还配置了五星级酒店大堂、茶座、酒吧、钢琴吧、咖啡吧、西餐厅等休闲设施；健身中心、水浴设施、乒乓球室、棋牌室、书吧等商务减压区以及各种类型的国际商务会议厅、智能化停车库等，外墙使用了最新流行的点式玻璃

42、幕墙，其大堂挑高两层，按照5星级标准装修，大理石地面，设有咨询台，休息区等。通道铺有进口抛光砖，10部超高速电梯（3.5m/s），4部电梯低区运行，其中6部电梯一分钟可直达顶层，4部观光电梯，物业硬件绝对国际化。u 纽约纽约位于解放碑CBD最中心的纽约纽约大厦，其独特的建筑风格，俊朗挺拔的外形，已经成为重庆的标志性建筑，同时占尽了人流、资金流、信息流的优势。纽约纽约总建筑面积4.2万平方米，标准层1100平方米，单层层高达到3.8米，便于随意分割的大开间格局，且采光、视线、通风良好，办公舒适度很强。外墙采用玻璃幕墙以及瑞士原装斯米克墙砖设计，美观、大方的同时，又能起到隔音、隔热的效果。大厦配备

43、七部日本原装三菱高速电梯，速度达到3米-3.5米/秒，大大改善了一般写字楼上下班期间拥挤的局面。进口VOD视频点播系统端口入户，可视对讲门禁系统，进口ALEPH红外线周界报警系统，楼层内部入口、车库及各单位出入口均设有电视监视器，充分保证入驻企业的人身财产安全。目前主要租赁户以私有企业为主，有金夫人中国总店、上海韦博国际英语重庆中心、重庆市靖立物业发展有限公司等，出租率高达90%。作为本土企业开发的写字楼总体来说是成功的，但仍有一些不够完善的地方，尽管其车库采用了智能化停车系统，但是由于只有53个车位，靠一台升降机出入，在解放碑CBD中显的明显不足。u 希尔顿大厦希尔顿商务大厦是目前重庆档次较

44、高的写字楼，位于传统的商务办公区两路口，交通等基础设施便利。大厦本身为希尔顿大厦双塔（希尔顿酒店+希尔顿商务大厦）之一栋，依托于酒店拥有较好的商务配套，同时拥有希尔顿品牌的优势。在设计、用材、物管等方面希尔顿商务大厦亦有较高之标准。在设计上，希尔顿商务大厦聘请了一批国际知名的大公司，如聘请了著名的HBA公司进行整体规划设计，聘请了Light Sousce公司进行其灯光设计等；设计了一个面积达300、空高达7.2米的入口大堂；写字间方正并可自由分割，提供独立式风冷热泵空调；在大厦顶层设立了阳光、景观餐厅等。在用材上，大厦外墙主要采用了真石漆，大厦内部配套系统均采用国际名牌，如客梯采用瑞士原装进口

45、的迅达电梯、大厦智能化系统采用美国Honeywell楼宇自控系统、采用朗迅综合布线系统、日本松下的闭路电视监控、保安及巡更系统、瑞士的西伯乐斯消防报警系统等；在物管上，由希尔顿酒店提供的酒店式管理。由于希尔顿商务大厦为出售型写字楼，因此一方面大厦内部入住企业难以统一风格，影响到整栋写字楼的形象；另一方面，大部分购买的客户都是用作自身办公，大厦内写字间只有部分被投放到市场上出租，因而影响到大厦的整体号召力和竞争力，对其它中高档写字楼的冲击有限。小结：渝中区写字楼自90年代中后期取得大发展后，基本奠定了在重庆写字楼市场的主导地位。目前解放碑、上清寺两路口两大片区已经成为全市写字楼市场的标准性区域，各项指标均能代表重庆写字楼的最高水平，供需基本合理，入驻率高，入驻企业稳定，这种影响力是其他区域无法取代的。