沈阳铁西区云峰街项目全程策划案81P.doc

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1、目 录前言5策划原则51、产品差异化原则52、“快鱼”原则53、四位一体的原则64、创新性65、标志性66、品牌性6一、项目市场环境分析71.1宏观环境分析(全国形势)71.1.1经济处于新的发展阶段、社会消费结构升级、住房需求增长71.1.2商品房销售继续快速增长、商品房平均售价明显攀升71.2中观环境分析81.2.1市场整体呈现稳步提升，发展态势良好81.2.22004年上半年，沈阳房地产市场突破性的变化101.2.3沈阳市房地产市场需求潜力分析121.2.4当前房地产市场仍存在的影响发展不利因素151.2.5未来沈阳房地产走势预测161.3区域性楼市分析（铁西）171.3.1以本土发展商

2、为主181.3.2物业形态多以板式多层与板式小高层为主181.3.3中档及中低档项目居多181.3.4产品类型比较单一181.4铁西区较具代表性项目列举：20二、地块简介282.1地块概况282.2项目地块周围景观282.2.1东面景观：282.2.2南面景观：292.2.3西面景观：292.2.4北面景观：292.2.5景观综合分析：292.3周边环境分析292.3.1交通状况292.3.2配套设施302.3.3环境卫生30三、项目SWOT分析303.1项目优势分析303.1.1项目用地条件较好303.1.2地块位置较佳303.1.3区域内多个住宅项目启动，远期生活居住氛围极佳313.1.4

3、周边交通网络贯通全城313.1.5小区规划完善，生活便利313.2劣势分析及化解策略313.2.1区内楼盘档次低，缺乏品牌小区313.2.2地块规划中的物业形态多样，造成品流不单一323.2.3项目东面景观较差323.2.4地块邻近行车道，受噪音、灰尘影响较大323.2.5项目缺乏知名度333.3机会点333.3.1政府政策支持333.3.2政府支持，大开发、大建设的大潮已经来到333.3.3行业市场发展大趋势333.3.4城市扩容，置业走边化的市场机会343.3.5房地产市场产品结构方面343.3.6楼市交易大增343.4项目威胁分析及规避策略353.4.1来自大范围的竞争项目威胁353.4

4、.2区域内新项目的潜在威胁353.4.3市政规划实施进程对项目的影响353.4.4开发周期长，市场压力大，遭遇市场变化的威胁36四、规划思路374.1物业类型配比建议374.2建筑类型建议384.2.1写字间及公寓部分384.2.2住宅部分394.3产品类型建议394.4建筑风格建议43五、市场定位（住宅及公寓部分）455.1客户群定位455.1.1目标客户群定位依据455.1.2本项目目标客户定位细分465.1.3核心客户消费共性及需求分析475.2市场定位495.3产品定位525.4价格定位525.5形象定位53六、项目案名建议53方案一53方案二54方案三55方案四55方案五56方案六5

5、6七、项目优化建议577.1物业管理建议577.1.1聘请知名管理公司577.1.2物业管理的早期介入577.1.3“以人为本”、“智能社区”管理模式587.2近马路产生噪音的弱化587.3现场包装597.3.1导示系统597.4建立VI系统，以鲜明形象冲击市场607.4.1建立视觉识别系统617.4.2建立听觉识别系统（VI系统）627.5建立有效的宣传重点时尚前卫的销售中心627.6装修标准及示范单位建议647.6.1装修标准647.6.2示范单位64八、营销策略658.1开盘时间确定668.2宣传媒介确定66九、阶段性销售部署（05年5月06年5月）689.1预热期（05年4月中旬4月末

6、）689.2内部认购期（05年5月初6月末）689.3正式发售期（05年7月初8月末）699.4扩大战果期（05年9月初11月末）699.5休整持销期（05年12月初06年2月末）699.6回温强销期（06年3月初5月末）70销售进度预测表71结尾：为何选择泰盈置业72泰盈集团历程72泰盈公司部分经典战例72泰盈置业产品策划成功三大优势73销售执行资源的优势73开发资源的优势74全国市场资源的优势74泰盈置业营销策划三大成功定律74准确的产品策划74精确的营销推广75明确的销售执行75泰盈置业立体营销三大高效方式75泰盈置业服务承诺75结束语：78前言房地产开发项目全程策划的目标是促成项目达到

7、最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。项目的成功运作取决于综合因素，但优秀的策划往往是执行阶段成功的前提，而且前期策划奠定了后期策划的基础。本策划报告的目标是为“铁西云峰街项目”（以下简称本项目）开发提供全方位的、逻辑性、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据，使项目成为铁西楼市的领跑者，成为铁西区最具购买价值的物业，成为沈阳市标志性的精品住宅社区，实现经济效益，社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。本方案为全程策划成果的第一步骤，主要阐明策划方案的框架及主要内容，通过市场分析，确定项目开发的战略方向（定位），明确 “为什么做”、“做什么”以及“怎么做”（包括“怎

8、样卖”）等重要问题。策划原则房地产策划应以市场需求为导向。泰盈公司在把握市场动态的同时，考虑到本项目自身状况及发展商的具体要求，适度并实际地进行创新。并秉承以下策划原则：1、产品差异化原则只有细分市场，做出与众不同的产品，或者说独具个性的产品，才能区分于市场、吸引目标客户群体，实现产品价值最大化。2、“快鱼”原则对于大型项目而言，只有项目的资金流实现了快速的滚动，才能确保项目的开发完满完成。而快鱼原则就是最有力的保障。3、四位一体的原则如果说差异化及效益最大化原则带有普遍性的话，那么本案策划将在创新性、标志性、品牌性和整体性上同时并举，突显策划书中对项目的操作原则。4、创新性只有创新才能发展，

9、适度合理的创新是本案优于其他项目的重要竞争力,最具有威胁力的秘密武器。5、标志性按照贵司的开发思路与及本案的环境优势，凭借贵公司已操作的圆缘雅居引起的市场关注，整合资源，力争打造铁西里程碑式的标志性物业。6、品牌性通过成功运作本项目，在树立起项目品牌的同时，建立千缘的地产企业品牌。一、 项目市场环境分析1.1宏观环境分析(全国形势)1.1.1经济处于新的发展阶段、社会消费结构升级、住房需求增长2003年全国人均GDP达到1090美元，标志着我国经济进入一个新的发展阶段，社会消费结构将向着发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器加速进入家庭，人们对于住房条件改善的需求不断增长。2003年以来，生

10、产资料销售价格持继大幅度上涨，目前这一趋势仍在发展。今年1季度生产资料销售价格上涨幅度扩大到14.8%，为近几年的最大涨幅。随着生产资料价格上涨时间的延长和涨幅的加大，各项开发建设的基础成本仍将不断上升。今年一季度GDP同比增长9.7%，继续保持健康快速的发展。一季度全社会固定资产投资增长43%，增幅比上年提高15.2%；城镇居民人均可支配收入增长12.1%，扣除价格因素，实际增长9.8%，人们的消费能力稳步提升。1.1.2商品房销售继续快速增长、商品房平均售价明显攀升据国家统计局最新数据表明：今年上半年房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等指标增幅走低，而商品房销售面积保持快速增长，商品

11、房平均销售价格明显攀升。其中5月份商品房销售价格分类指数为101.51，自2001年9月以来首次突破100点。15月份，全国商品房完成销售面积8310万平方米，同比增长30.9%。其中，销售给个人7839万平方米，同比增长32%。15月份，全国商品房平均销售价格为2708元/平方米，同比增长10.7%，增幅比去年同期提高3.7个百分点。分地区看，商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元。15月份，全国房地产开发企业本年资金来源累计为6173亿元，同比增长39.3%。其中，国内贷款1408亿元，增长17.6%，增幅比去年同期回落33.

12、7个百分点；企业自筹资金1919亿元，增长42.3%，增幅比去年同期提高6.7个百分点；定金及预付款2364亿元，增长54.7%，增幅比去年同期提高11.7个百分点。1.2中观环境分析1.2.1市场整体呈现稳步提升，发展态势良好从目前沈阳市房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的提升状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。主要体现在以下几个方面：a、住宅市场供需两旺增量住宅一路高歌，2004年15月各家楼盘的销售中心购房者络绎不绝，当前平均价格为3058元/平方米，成交量和成交总额远高于去年同期水平。二手房价格大幅度增长（比去年同期增长27%），平均价格为2820元/平方米，同去年

13、同期相比，指数上扬376点，均价增加627元/平方米。这说明当前的房地产市场处于明显的上升期，发展空间仍然很大且潜力正逐渐激发出来。b、土地供应量和价格都有所提升2003年全市实际供应经营性用地面积676万平方米，占去年市本级市场供地量的24.4%，是2002年的6.58倍。2001、2002、2003年住宅用地价格分别上涨8.00%、9.91%、5.8%，商业用地分别上涨4.00%、3.56%、8.4%。2003年沈阳土地供应出现三大变化：土地有形市场建设日益完善，市场供地中商业用地比重增加，一环内土地供应量越来越少，土地供应商向二三环区域拓展。而且实现了招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用

14、权。据最新消息，从2005年1月1日开始，沈阳土地基准价格将上涨。相关部门认为，目前沈阳的土地价格比相同级别的大中城市偏低，希望通过地价市场化杠杆来调节楼市发展。可以认为，一旦地价上涨，必将刺激楼市价格上升。c、购房观念进一步转变，关注园区规模、社区文化和品牌影响力据一份市场调查资料显示，沈阳市民对现有住房的满意率仅达到25.1%，其余74.9%的居民希望通过换购住房来改善目前住房条件和生活环境。金廊工程的启动和大量棚户区的改造，使去年大约有14.7万户的居民进入市场购房，加之政府推出了外地居民买房落户政策，形成了住房市场的大量需求。以往百姓在选购住房的时候比较注重价格、户型、地段以及周边环境

15、等直观因素，但随着百姓购房心理的逐渐成熟，今后百姓购房将会逐步提高对园区规模，社区文化，品牌影响力等方面的关注程度，房子不仅要性价比合理，居住舒适，还要有大社区的概念，有良好的社区文化作依托，体现居住者的身份和价值。这也暗示，大盘时代正在来临，市场与消费者将越来越关注大盘。d、2004年浑南新区控制总量开发，完善区域生活配套2004年浑南新区开工面积为57.5万平方米，预计竣工面积212.7万平方米，投资额达到44.4亿元。道路、公交、商业、就学、购物等生活配套设施进一步完善。可以预见浑南新区的房地产开发仍将成为楼市的焦点，特别是随着配套的落实，人们对其的信心将不断增加，仍然是其他区域楼市有力

16、竞争对手。e、开发商的经营理念、开发水平和经营能力也将有进一步的提高随着沈阳经济的发展，大批的外地开发商进入沈阳进行房地产开发建设。外地开发商（保利、中远、富力、万恒等）的进入不仅使大量的资金流入沈阳，进一步的繁荣和促进了沈阳经济的发展，同时也带来了很多新的开发理念和经营模式，同时加剧了整个楼市的竞争，并刺激楼市水平的提高。1.2.22004年上半年，沈阳房地产市场突破性的变化l 产品的开发面向大众需求2004年，越来越多的普通百姓加入购房队伍中来，买房已不仅仅是一种奢侈的消费，而是更多的面对普通市民。而以往的情况是开发商建造了大量的大户型产品，据不完全统计，截止到去年年底100平米以下的商品

17、房的空置率为8.7%左右，100120平米的占16%，121150平方米的占35.7%，151平方米以上的占39.6%。套面积在120平方米以上的大户型，空置率达到67.8%，供给量相对偏大，绝大多数楼盘的中小户型都是在第一时间被抢购一空，即使是处于市中心的黄金地段，单价在4000元以上的高档楼盘也不例外。同时从近期的楼市热销的保利花园也验证了100平米小户型受欢迎的事实，也说明了消费者逐渐回归理性，户型向实用发展。现在的家庭多半是“二人世界”或“三口之家”，100平米左右的两居室已经满足普通百姓的需要。不少开发商正是看中了“大众住房消费时代”的这一特点，逐渐将经营思路和开发重点转移到中小户型

18、的开发建设上来。l 沈阳大盘时代到来于2004开发的保利花园、上东风华、东方俪城、塔湾欣城、佳合新城、和泰馨城、富力仙湖别墅等项目都在50万平方米以上，今年年内基本都将开盘上市；这些楼盘的价格多数都将维持在3000元/平方米以下（富力除外）2004年前5个月实际供应土地进一步增加，达到683.84万平方米截止6月份中旬，沈阳各大区域共推出78宗土地，683.84万平方米，比去年年总供应量多出7.84万平方米。其中大东区24宗，236.3万余平方米；东陵区9宗，29.47余万平方米；和平区12宗，26.7万余平方米；皇姑区14宗，92.87万余平方米；浑南新区7宗，88.7万余平方米；沈河区5宗

19、，3.6万余平方米；苏家屯2宗，5万余平方米；于洪区5宗，196.2万平方米。l 第七届房交会交易量再创新高据统计，本届春季房交会实现房屋交易签约面积202.4万平方米，签约额50.6亿元，与去年春季房交会对比，分别增长35%和46%；与去年秋季房交会对比，分别增长1.6%和8.4%。其中商品房签约面积98.4万平方米，签约额28.4亿元；存量房签约面积104万平方米，签约额22.2亿元。1.2.3沈阳市房地产市场需求潜力分析据2002年全国人口普查统计，我国城市人均住房为0.75间，仅有31%的城市家庭有3间或3间以上住房，城市住房成套率约71%。到2002年底，沈阳市人均住房建筑面积为19

20、.12平方米，低于全国平均标准近3万平方米。有资料显示，全市居民对现有住房的满意率仅占25.1%，74.9%的居民欲通过换购住房改善居住条件。未来几年沈阳市的住房需求将迅猛增长，房地产市场将进入繁荣阶段的高峰期。主要表现在以下几个方面：a、大规模棚户区拆迁改造，将对房地产市场的联动消费提供有利契机按照市政府的总体规划，两年内沈阳市将完成10万户棚户区和旧房区住宅拆迁改造任务，加上商业开发动迁，被拆迁户将达到13万户。经过对1999年至2002年拆迁户购买住房情况的综合统计，有68%的拆迁户进入房地产二三级市场购买住房，32%的拆迁户进入租赁市场。购买商品房和存量房比例约为1：9。按以上统计数据

21、测算，三年内全市将有8.8万户拆迁居民进入交易市场购房，可实现交易面积680万平方米，交易额可达152亿元；其余4.2万户居民将进入房屋租赁市场，原租赁市场将有20%居民被挤进存量房市场，可增加交易面积50万平方米，交易额10亿元；同时将有近8万户居民将由存量房市场挤入商品房市场购房，可实现交易面积1000万平方米，交易额290亿元。按以上数据推算，13万户棚户区和旧房区房屋拆迁改造完工后，总计可实现交易面积1730万平方米，交易额452亿元。沈阳房地产市场的联动消费和梯次消费格局将完全形成，市场的挤出效应和放大器式的拉动效应将得到充分体现。b、投资型买房渐成趋势，房价将稳步攀升近年来投资型购

22、房者越来越多，尤其是上海、深圳、温州等城市大规模购房集团悄然兴起，并获得较高的投资收益率。沈阳市这几年由于房地产市场的健康发展，城市建设步伐的加快，城市品位的逐步提升，使更多的房地产开发商信心倍增，来沈投资置业。由于投资买房的投资回报率高，风险系数小，增值快，将成为投资者的良好选择。同时将促进沈阳市房价的稳步增长，使房地产市场进入更加良性的循环轨道。C、户籍制度改革，吸引了大量外来资金，为市场繁荣注入新的活力近几年沈阳市连续出台了搞活房地产市场的若干措施，尤其是买房落户政策的逐步放开，吸引了大批外来人口，壮大了购房者队伍。据统计，外来居民在沈阳买房者2001年约900户，2002年约1600户

23、，2003年则达到3000户。外来居民购房统计 单位：户如果户籍制度进一步放开，三年内至少有12000户外地人在沈买房。按套均面积60平方米、套均价格13万元（2200元/平方米）计算，可增加交易面积72万平方米，交易额15.6亿元。D、郊区城市化发展步伐的加快，将掀起市场新一轮的发展高峰通过对近两年房地产交易情况统计和市场调查，市区的商品房开发量逐年减少，70%以上分布在大东、铁西、于洪等周边区域，且建设规模大、景观好、园区配套、附属配套齐全，价格、户型合理，倍受中低消费者青睐，因此交易火爆。加之这些区域土地开发资源丰富，发展空间广阔，正在成为新一轮的房地产开发热点。E、GDP增长14.2%

24、，城市居民人均可支配收入增长12.9%，购买力提升2003年，沈阳市GDP增长14.2%，达到了1602亿元，人均GDP22500元。GDP连续3年实现两位数增长。实际利用外资22.2亿美元，增长55%。截至2003年末，沈阳市户籍人口为689.1万人。城市居民人均可支配收入7961.0元，比上年增长12.9%；城乡居民人均储蓄存款20652元，增长17.2%。人均消费支出6690.3元，增长10.1%；恩格尔系数（即食品消费支出占消费总支出的比重）为36.6%，下降0.7个百分点。1.2.4当前房地产市场仍存在的影响发展不利因素l 结构性矛盾依然存在据统计，2002年全市可供预售的商品住房中

25、，套面积在120平方米以下的占32.2%，121平方米以上的占67.8%；120平方米以下的空置比例占24.7%，121平方米以上的空置比例占75.3%。说明供给结构存在失衡问题，面向中低消费阶层的住房供给量偏小，政府正加强引导和控制，以避免出现结构性颠覆现象，影响房地产市场的正常发展。l 土地供给制度不完善沈阳市供地制度及相关政策调整后，购地成本有所增加，有的开发企业尚未完全适应。另外，房地产开发企业取得土地的成本略有差异，对新建商品房的供给结构、销售价格、购房对象等产生一定的影响，应该有过渡性的政策和措施加以调控。l 宏观管理缺乏统一性目前沈阳市房地产市场的管理模式还是几个职能部门各管一段

26、，各行其职，与北京、上海、重庆、广州等市的房地产市场一体化管理体制相比差异较大。这种管理体制难以形成协调运行和有效联动，不可避免地存在多头调控，管理分割，责任不清，环节过多，效率不高等现象，一定程度上制约了房地产市场的快速发展。1.2.5未来沈阳房地产走势预测l 宏观管理缺乏统一性沈阳房地产与全国先进地区虽然还有一定的差距，人均住房面积也比全国城镇平均水平差2.88平方米。但是差距也有两面性，说明沈阳市房地产发展空间大，具有明显的后发优势。沈阳市委、市政府确定2010年达到人均住宅建筑面积30平方米的目标。依据国际国内的经验，通过人均GDP和恩格尔系数变化、居民住房消费需求及城市化进程的综合分

27、析，据预测，沈阳市房地产至少会有510年以上的快速发展期。l 今年达到本次周期的高峰期如同其它经济活动一样，沈阳市房地产的运作节律也比全国稍晚一些。全国房地产是1998年下半年开始进入第三轮周期，沈阳市是1999年下半年开始进入这一轮周期。全国房地产2001年下半年进入小范围的调整。按常规，沈阳市房地产业应在2002年进入调整期。但是，由于慕马等人的干扰，打乱了沈阳市房地产业的运行节律，先于全国在2001年提前一年进入调整期。这是上升期间的调整。它会为沈阳市房地产业更大发展创造条件，积累着能量。从沈阳市的情况看，本次周期高峰尚未到来，预计将会在2005年出现这次周期。其标志是大众住房消费市场启

28、动，住房消费呈现高潮；全市增量房销售量将会突破350万平方米大关，有可能达到400万平方米；存量房市场也有较大发展。1.3区域性楼市分析（铁西）沈阳铁西区是沈阳的老工业区。沈阳市100多家大中型工业企业，有54家聚集此地。区内工业门类齐全，在全国绝无仅有。正因如此，在辽宁有这样的说法：老工业基地调整改造“全国看辽宁，辽宁看沈阳，沈阳看铁西”。铁西老工业基地，浓缩了国有企业昔日的辉煌，也充分暴露了国企走向市场的矛盾与困惑。2002年，随着铁西区新规划政策的出台，铁西多个大中型工业企业陆续迁出，随之而来的就是房地产大开发、大建设的启动。目前沈阳铁西区的房地产市场存在如下几个特点：1.3.1以本土发

29、展商为主至目前为止，铁西新区建设与待建项目数十个，绝大部份发展商均为本地企业，其中不乏新成立的地产开发公司，由于缺乏丰富的开发经验，因此其在业内的竞争优势也就相对较弱。1.3.2物业形态多以板式多层与板式小高层为主由于沈阳居民长期的居住习惯特性以及东北气候等因素，沈阳消费者对于板式建筑仍然青睐，而对于点式（塔式）、蝶式建筑的住宅项目则表现得比较冷漠，为了满足现型市场的需求，现铁西区域内住宅项目也多以板式多层及板式小高层为市场主导，而点式及蝶式建筑项目则作为辅助产品来弥补小部份的市场空缺。1.3.3中档及中低档项目居多铁西区一直给人以老工业区的形象，距市中心较远，而且受产品素质的限制，导致铁西区

30、内各住宅项目的均价处于偏低状态，但随着工业区的不断西迁及政府给予的政策引导下，房地产价格有所回升，前景十分看好。1.3.4产品类型比较单一铁西区住宅市场受早期沈阳房地产市场影响，其开发模式仍未有所转变，开发的产品不能够完全迎合市场需求，主要表现在产品类型过于传统，缺少产品设计上的创新。盛世华城 江南春城方迪家园1.4铁西区较具代表性项目列举：楼盘名称富云花都佳华苑发展商沈阳威利房屋开发有限公司楼盘位置沈阳市铁西区兴工北街15号售楼电话25645555物业管理北京中原物业代理有限公司物管费用0.8元代理公司自售代理形式房屋类型多层，小高层层数7层，10层结构砖混、框剪总占地面积5.5万平方米总建

31、面积7.3万平方米总户数694户本期期数二期绿化率34%容积率1.3户型二室二厅一卫面积大小60、78、87、92、98、99、101、105三室二厅一卫109、125均价3060元最高价3380元最低价2750元销售状况70%左右楼盘知名度较高公司知名度较高交房时间2004年年底目标客户以铁西区居民为主，以及部分和平区上班的外地置业者建筑特点板式联排，较为呆板园林特点普通绿化，呆板的排式分布楼体决定了其园林设计不可能有太多的变化广告卖点“价值取决于空间的合理运用”综合分析优势：交通便利，规模较大，周边环境景观较好，居住氛围较佳。劣势：规划呆板，建筑类型单一。填表时间2004年7月填表人泰盈策

32、划部楼盘名称雍添金园发展商沈阳金路房屋开发有限公司楼盘位置沈阳市铁西区兴华大街40号售楼电话25609818物业管理沈阳金帝物业管理有限公司物管费用0.8元代理公司自售代理形式房屋类型多层，小高层，高层层数6层，11层,16层结构砖混、框剪总占地面积3.3万平方米总建面积8万平方米总户数636户本期期数二期绿化率45%容积率2.4户型一室一厅面积大小66.88二室二厅125.12三室二厅125.45，158,155,174.99均价3630元最高价3880元最低价3380元销售状况54% 楼盘知名度较高公司知名度一般交房时间2004年8月末目标客户白领，管理人员等中高收入人群建筑特点自然，雅致

33、，外立面造型较具档次园林特点园林设计较精致，并有多种名贵树种点缀园区，总体感觉较为开阔广告卖点撷取新区要地，座拥铁西中心综合分析优势：整体环境较好，交通便利，园区设计具有一定档次。劣势：临近交通干道受噪音、灰尘影响较大，且项目周边仍有废旧工厂未被拆除，影响整个园区的档次及景观。填表时间2004年7月填表人泰盈策划部楼盘名称慈芳大厦发展商辽宁镏金鹏房屋开发有限公司楼盘位置铁西区兴华南街售楼电话25600188物业管理辽宁金鹏物业管理有限公司物管费用0.81.2元代理公司自售代理形式房屋类型多层、高层层数6、12、28层结构砖混、框剪总占地面积12万总建面积5万平方米总户数268户本期期数一期绿化

34、率34%容积率4.2户型二室二厅一卫面积大小94、107、125、126三室二厅二卫118、152均价3380元最高价4030元最低价2680元销售状况50%左右楼盘知名度较高公司知名度一般交房时间2004年年底目标客户以铁西区居民为主，以及部分和平区上班的外地置业者建筑特点高层建筑与多层建筑结合，增强了景观的层次感园林特点普通绿化，目前园林尚未动工广告卖点“首席升级地段，无限升值空间”综合分析优势：位处兴华景观大街旁，地理位置、交通条件较优越周围生活配套设施齐全。劣势：受噪音、灰尘影响较大，施工进度缓慢，令买家信心动摇。填表时间2004年7月填表人泰盈策划部楼盘名称中鸿基新都发展商辽宁中鸿基

35、房地产开发有限公司楼盘位置铁西区勋望街与南七中路交汇处售楼电话31800666物业管理辽宁中鸿基物业管理公司物业费用08元代理公司深水巷代理形式独家代理房屋类型高层层数15层结构框剪总占地面积8000平方米总建面积40000平方米总户数380户本期期数一期绿化率37%容积率5户型二室二厅一卫面积大小61、85、94、96、98、100三室二厅一卫111均价3350元最高价3730元最低价2988元销售状况70%左右楼盘知名度一般公司知名度一般交房时间2004年年底目标客户周边居民为主建筑特点首三层为商铺，四层作为绿化平台，以上楼层为住宅园林特点平台式空中花园广告卖点目前主要以商铺投资卖点作为主

36、打综合分析优势：项目规划较具现代感，项目内配有购物场所。另有平台式空中花园。劣势：项目规模小，商业氛围过重，造成小区品流复杂。填表时间2004年7月填表人泰盈策划部楼盘名称兴龙苑发展商辽宁金戈房产开发有限公司楼盘位置铁西区兴工北街91号售楼电话25652666物业管理辽宁金戈物业管理公司物管费用0.8元代理公司自售代理形式房屋类型多层层数6层结构砖混总占地面积40000平方米总建面积70000平方米总户数600多户本期期数二期绿化率30%容积率1.8户型二室二厅面积大小76、98、96、100、110三室二厅126、135、139均价3380元最高价3650元最低价3180元销售状况80%以上

37、楼盘知名度一般公司知名度一般交房时间2004年11月末目标客户周边居民为主建筑特点板式联排，较为呆板园林特点普通绿化，呆板的排式分布楼体决定了其园林设计不可能有太多的变化综合分析优势：交通便利，位处兴工北街与北四马路交汇处，规模较大，周边环境景观较好，适合居住。劣势：规划呆板，建筑类型单一。填表时间2004年7月填表人泰盈策划部楼盘名称世纪名珠家园发展商沈阳宇通房产开发有限公司楼盘位置沈阳市铁西区兴工南街七马路售楼电话25871111物业管理未定物管费用0.6元代理公司自售代理形式房屋类型小高层层数11层结构框剪总占地面积15688平方米总建面积4万余平方米总户数约260户本期期数一期绿化率3

38、0%容积率2.5户型二室二厅一卫面积大小69、76、86、89、93、100、105三室二厅一卫112、116、121均价2900元最高价3300元最低价2480元销售状况预定30%左右楼盘知名度一般公司知名度一般交房时间2004年底目标客户周边居民为主建筑特点建筑的外立面与整体规划都缺乏特色，但园区的空间利用率较高广告卖点性价比较高，突出地段优势综合分析优势：北临建设大路，南通沈辽路，距未来的地铁兴工街站出站口200米，交通便利。劣势：噪音、灰尘影响较大，建筑密度较高，网点比例高，缺乏居住氛围。填表时间2004年7月填表人泰盈策划部楼盘名称方迪家园发展商沈阳方迪房地产发展有限公司楼盘位置铁西

39、区兴工北街121号售楼电话62105588物业管理沈阳方迪物业公司物管费用1元代理公司麦点广告代理形式广告代理房屋类型多层、高层层数16层结构框剪总占地面积1.93万平方米总建面积5.3万平方米总户数300户本期期数二期绿化率40%容积率2.6户型二室二厅面积大小128、140三室二厅152、163均价3500元最高价4400元最低价2650元销售状况90%左右楼盘知名度较高公司知名度较高交房时间现房目标客户以铁西收入较高人群为主要客户群建筑特点高层建筑，外立面具有一定档次，小区主入口比较大气园林特点比较具有人性化广告卖点建设大路上的生活地标综合分析优势：交通便利，地理位置佳，建筑外立面较新颖

40、。劣势：点式建筑难以迎合当地市场喜好，容积率偏高，部分户型设计不合理，面积偏大且房间少。填表时间2004年7月填表人泰盈策划部楼盘名称盛世华城发展商辽宁远吉房屋开发有限公司楼盘位置沈阳市铁西区南六中路19号售楼电话25627777物业管理发展商物业公司物管费用1元代理公司自售代理形式房屋类型高层层数18层、25层结构框剪占地面积1万平方米建筑面积10万平方米总户数670户本期期数一期绿化率50%容积率10户型二室二厅面积大小84、88、106、107、113、114、116、119、147三、四室二厅147、168、185、176、189均价3400元最高价4050元最低价2730元销售状况9

41、0%左右楼盘知名度较高公司知名度较高交房时间现房目标客户面向市区购房者建筑特点建筑风格较为现代，围合式设计园林特点园林不大，但较为精致，具南域风格广告卖点零首付，只需月供，即刻入住综合分析优势：项目外立面新颖，围合式的设计充分利用了土地空间，坡式建筑园林有一定特色。劣势：位于内街，且周边环境景观杂乱，容积率较高。填表时间2004年7月填表人泰盈策划部楼盘名称御览嘉园发展商辽宁山丰房屋开发有限责任公司楼盘位置铁西区兴华北街27号售楼电话25629988物业管理开发商自管物管费用0.8元代理公司自售代理形式房屋类型多层、小高层层数7、12层结构砖混、框架总占地面积9800平方米总建面积30000平

42、方米总户数250多户本期期数一期绿化率32%容积率31户型二室二厅面积大小76-108三室二厅110以上均价2750元最高价3110元最低价2290元销售状况约75%楼盘知名度一般公司知名度一般交房时间2005年8月目标客户周边居民为主建筑特点板式联排，较为呆板园林特点普通绿化，呆板的排式分布楼体决定了其园林设计不可能有太多的变化综合分析优势：交通便利，周边环境景观尚好，单价便宜。劣势：规模较小，规划呆板，建筑类型单一。填表时间2004年7月填表人泰盈策划部楼盘名称鑫丰金园发展商沈阳丰华房屋开发有限公司楼盘位置铁西区贵和街9号售楼电话25603888物业管理未定物管费用初定0.8元代理公司自售代理形式房屋类型多层层数6层结构砖混总占地面积28700平方米总建面积52000平方米总户数多户本期期数一期绿化率36%容积率1.8户型二室二厅面积大小73-110平方米三室二厅125-140平方米均价