房地产营销策划书—贵阳某国际广场策划书.doc
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1、房地产营销策划书-贵阳&国际广场策划书目录 一、贵阳房地产宏观市场分析: (一) 2000年贵阳房地产发展分析: (二) 2000年贵阳市房地产发展趋势 (三) 贵州将推进住宅产业化 (四) 贵州省2000年居民住房消费状况 (五) 贵阳房地产郊区化发展成为趋势 (六) 贵阳市2000年1-3月批准商品房预售 二、贵阳市房地产微观市场分析: 1从市场板块角度分析 2从房地产实体分析 3从项目包装推广手法分析 4从房地产发展的成熟度上分析 5从价格定位上分析 6从消费群体上分析 三、贵阳市楼盘广告分析 四、项目竞争对手个案分析: 中天广场案例: 1. 中天广场推出市场的形象是: 2. 中天广场目
2、标客户群 3. 推广策略 总结语 钻石广场案例: 1钻石广场推出市场的形象 2. 目标客户群 3推广策略 中天星园案例: 1中天星园推出市场的形象是: 2. 物业管理 3. 中天星综合素质体现: 4. 目标客户群 5. 推广策略 新大陆广场 1. 新大陆广场在推出市场时的形象是: 时代名仕案例 1. 时代名仕楼在推出市场时的形象是: 2. 目标客户群 3. 推广策略 五、项目分析 (一) 项目概况 1. 智能化管理系统 2. 户内配套 3. 物业管理 4. 总体规划 (二) 项目机会点 1. 市场有空间 2. 区域有优势 3. 发展商有实力 4. 自身规划设计及概念超前 5. 有策划前置观念
3、(三) 项目问题点 1. 发展商尚未有较高知名度 2. 项目前期形象口碑不好 3. 项目目标客户层面较窄 六、&国际广场项目包装、项目定位策略 (一) &国际广场形象定位 (二) 项目的市场推广定位 (三) 目标客户群定位 1. CEO(老板阶层或首席执行官) 2. 二次或以上的置业人士 3. 投资买家 4. 长期驻贵阳的外来商人 5. 私营经济中成长的“新贵” 6. 原住这一带的“老市民” 7. 在中华路一带的中小型公司单位 (四) 项目包装 1. 宗旨、思路、策略 2. 项目包装系列 (五) 项目自身素质提升策略 1. 户型设计方面 2. 外立面更改建议(看附件) 3. 园林概念设计 4.
4、 物业管理及功能配套建议 (六) 会所配套建议 (七) 物业管理建议: 1. 建立网络平台 2. 物业管理方面,可以实现: 3. 安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面,配备有: (八) 项目有关提高附加值的建议 1. 直饮净水系统 2. 提供高气纯净水 3. 节能设备与节材的建议 4. 环保设计 七、&国际广场市场推广策略 (一) 市场推广策略台阶 (二) 地标性物业的塑造 (二) 项目市场推广步骤 (三)项 目 推 广 活 动 1、筹备CEO精英会招募CEO精英会会员 2、连环奖上奖(消费越多,享受越高) 3、“&杯”高尔夫球邀请赛 4、公关活动:贵阳市首个CEO沙龙成立仪式品酒美食会
5、5、公关活动:最新德国奔驰S系列名车展及拍卖会 八、项目的全局统筹 (一)概念 (二) 内容 1. 人员素质的训练和控制 2. 计划清晰详尽 3. 人员安排和分配 4. 控制 5. 信息反馈 6. 策略调整 一、贵阳房地产宏观市场分析: (一) 2000年贵阳房地产发展分析: 2000年贵阳房地产将面临前所未有的发展良机,与全国许多城市相比,贵阳房地产业形势一直较好,前几年空置房比例在15%左右,近几年空置年率一直较低,这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关,也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入,住房信贷投入增加,开放住房二级市场,减免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈
6、稳中有升趋势,尤其是中心区房价,高层多层升幅不同,多层升幅更大,究其原因,由于市区土地供应减少而使市区商品房(尤其多层)供应相对减少,因而市区房价上扬在所难免。市民将应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念,目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。马当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大,现在交通道路又有了很大改观,老百姓住房投资升值保值的观念加强,会有更多的市民将余钱投向房地产,从这个角度上看,2000年的筑城楼市将会出现新的发展势头。 (二) 2000年贵阳市房地产发展趋势 1.房价将适度上扬; 2.土地交易活跃,“换手”量增大; 3.花溪等郊区置业者增多; 4.多层住宅精品楼盘将
7、会增多; 5.高层公寓将更多采用新技术、新设备; 6.空置积压房会特价优惠抛售; 7.房屋置换量大大增加; 8.中华路住宅的交易将日渐火爆,商业气氛日渐复苏。 (三) 贵州将推进住宅产业化 贵州属联合国土地警戒线以下的省份,而住宅又多是砖混结构,为什么?因为便宜,这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则,土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高,住宅产业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进,实际上是在告诉企业如何看市场的问题。比如说,出台以经济适用房建设为重点的政策,实际上是告诉开发商目前市场需求中,中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广,各地的实际情况,也有差异,但首先应该强调的
8、是观念更新。据了解,许多省份在机构改革中,已有意增设省级中心。住宅产业化的推进是一个过程,也是一个必然的发展趋势。 (四) 贵州省2000年居民住房消费状况 1.2000年贵州省将重点启动居民住房消费,实际上是在去年居民住房消费居领导地位之后的延续和发展。目前,据称房管部门仍有60万M2存量房。因而盘活存量有大量工作要做。而通常手法是通过减免、补贴税费降低交易门槛,房改房暂缓交土地收益金亦可入市等办法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外,因而以合理价格出售是最好的方法之一。房管部门将会有更大的动作,更优惠的政策刺激,从而盘活存量,促进二、三级市场大力发展。 2.贵州省经济适用房投资成倍
9、增长,房改刺激是主因。贵州省经济适用房去年完成投资20.76亿元,较上年增长108%,并带动其它相关住宅产业投资增加一倍以上。出台了以存量补贴为特点的住房分配货币化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供应体系等措施,有力带动了经济适用房的建设。据统计,去年贵州省共完成住宅总投资37亿元,比上年增长90%。住房新开工面积480多万M2,竣工面积近420万M2,分别比去年增长64%和56%。其中经济适用房约占全省新开工面积的80%,较上年增长95%,经济适用房竣工面积占住房竣工面积的75%,是商品房竣工面积的2.7倍。 (五) 贵阳房地产郊区化发展成为趋势 随着贵阳市两城区旧城改造的基本完成,市中心
10、区土地资源越来越稀缺,特别是今年市政府严格控制市区土地的批租,使市中心土地供应更趋紧张。与此同时,国家取消福利实物分房,实行住房分配货币化,增加住房信贷的投入,开放住房二级市场,减免部分税费等一系列措施,极大地提高了群众改善和购买住房的积极性,住房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面,开发商们跃跃欲试。据悉,贵阳这样一个不大的城市,现已注册400多家房开企业,仍有不少从事其它行业的企业家,准备进军房地产,贵阳近年来的房地产发展势头使深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊贵阳”已成为共识。在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下,开发商们开始把目光投向郊区地带,河冲路至小河一线及小河一带,花溪一带
11、,贵钢至二戈寨沿线,省政府背后小关一带,二桥至贵工一带,这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值,一块土地,好几家房开公司“较劲”,市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业,代表着一种以城郊结合部绿色和环境文化为主要特征,倡导回归自然,脱离城市喧嚣,通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点,从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求,故销售都比较红火,同时,筑城郊区住宅的文化板块正在形成,市民居住城市中心的传统观念正在发生变化,投资者越来越重视物业的环境,配套设施和物业管理,郊区地块大有可为,关键是你怎样去做。 (六) 贵阳
12、市2000年1-3月批准商品房预售 栋数:31 建筑面积:1787942.87M2 其中批准预售 非住宅 申报预售价 781127.6M2 3100-15000 元/M2 住 宅 申 报 1006815.3M2 1500-3000元/M2 抵押登记信息 在建工程项目 16宗 14528.7M2 3110万元 个人房产抵押 122 13292.5M2 2188.8万元 个 人 按 揭 741 75381.1M2 10644.6万元 二、贵阳市房地产微观市场分析: 1从市场板块角度分析 贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块:中华路板块、环市路内(除中华路)板块、环市路
13、外围板块。 1) 中华路板块(均价3600元/M2左右) 作为贵阳的商业中心,也是贵阳市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动贵阳房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为贵阳市民众望所归的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态。 2) 环市路内(除中华路)板块(均价2480元/ M2左右) 此区域有强烈的市区概念,据敞司的了解,贵阳市民多数喜欢居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房价高企
14、,该区域成为众多贵阳市民首选的位置,因此它的房地产市场还存在极大的发展空间。 3) 环市路外围板块(均价1750元/ M2左右) 环市路外围的部分地区给人一种郊区的感觉,物业普遍处于中、低档水平,由于价格低,为中低薪阶层所接受;特别贵阳的西部准备开发一个金羊小区,因此郊区的房地产市场商机无限,但要把握好时机。 2从房地产实体分析 贵阳的房地产实体如建筑物、园林、道路等硬件设施都处于一种初级阶段,与西部大开发的贵阳城市不是很匹配,部分小区虽然借鉴选进的建筑理念,但实操能力还有一段距离,也只能处于表的模仿阶段,精品物业在贵阳市存在很大的市场空间。 3从项目包装推广手法分析 1)策划及项目包装理念有
15、超前意识,但建筑商对精品的筑造不能匹配社区的概念,因此整体性的效果不明显; 2) 部分项目的前期策划水平比较高,但营销阶段专业人士往往没有介入,或者介入不深,因此好的策划方案得不到实操的验证,这是造成个别楼盘销售不力的原因; 3) 项目的全程营销缺管乏系统性,连贯性等,停留在某个阶段的促销,对品牌的塑造带来很多不利因素,同时也没有达到整合营销的效果。 4从房地产发展的成熟度上分析 贵阳市房地产业处于成熟的阶段,开发意识,建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区5-10年,但也有个别楼盘开发理念比较前卫,造成市场参差不齐。从一个城市经济发展角度来看,每个行业的发展都有一定的阶段性,消费者对新事物的了
16、解,接受也有一过程。因此超前的物业开发具一定的风险性,同时也具超额利润回报的可行性,这就要对物业作前期适度超前的开发研究与本地市场作恰到好处才是成功的关键,否则项目会出现虎头蛇尾的现象,以至于造成后期烂尾。这一点对本项目有很大的借鉴意义。 5从价格定位上分析 贵阳市楼盘项目的价格基本上顺应市场价格进行定位,即在一个区域市场价格范围内定价,这反映了市场处于成熟的发展中阶段,同时给本项目的价格浮动预留一定的空间,因此发掘区域经济文化和建造精品成为项目高档物业定位的关键。 6从消费群体上分析 不成熟的市场,消费者的置业观念必然滞后,处于感性阶段,还没有形成理性置业观念,因此,本项目在推广时应认引导置
17、业者的消费观念成为主导思想。 三、贵阳市楼盘广告分析 楼盘名称: 银通山庄 广告诉求点: 入主银通,财福享通 广告内容要点: 1)千禧园概念 2)即将现楼的优势 3)体现其综合素质的品牌如:服务,环境,配套,交通,设计,位置. 4)小区规划图,体现社区概念 评析: 此楼盘诉求点过多,又没有可支撑的要素,因此体现不了它的楼盘独特性 友谊花园 梦中家园就在这里 1)展示会地点贵阳友谊集团 2)顺在时代广场做SHOW之势再推出精品楼. 3)借迎国庆,贺中秋时机推盘. 该盘能抓住时机推盘,但推盘的连续性不够强,浪费之前宣传之势. 立云大厦 酒店式小型公寓 1)可自住出租参与酒店经营 2)一年后三年内可
18、原价回购 3)10月8日后部分房价上调10% 4)星级标准的居室 5)一份自尊一种骄傲 6) 三万元作酒店业主 开发商有比较前卫的经营理念免费住三年,但没有金融机构支持作保障,因此不能给到置业者信心 中天宅吉大厦 让你免费住三年 1)开全国先河的高层全包式住宅 2)现金概念 3)小区配套贵阳第一 4)立体绿化,叠泉水景 在户型设计上比较超前,对市场有引导的作用;但过多宣传其它方面因素,而应该侧重体现跃式户型带来的一种与众不同的生活空间. 银海大厦 千呼万唤大公开,发售价2880元/m2起 1)中华北路与黔灵东路交汇黄金地段 2)平层,错层,跃层的户型 3)赠送电话,有线电视, 对讲门铃,煤气入
19、户,互联网络入户等 该项目以2880元/M2的低价入市造势,而且又赠送多件物品作优惠措施,本来可以促销,但没有限定时间,因此目标客户群多数会处于观望状态. 楼盘名称 时代名仕楼 广告诉求点: 1)享不尽的都市风情 2)高贵典雅,婷婷玉立 1)精美样板房敬请参观 2)1600M2的高级观光会所 3)24小时中央供热水系统 4)居都市之巅,全景观落地大玻 5)电子遥控门锁 在广告画面上可以看到一个婷婷玉立的女士与项目外观的相对比,一语双关,衬手 钻石广场 广告诉求点: 1)南明河畔,贵阳外滩 2)钻石广场,甲秀天下 3)龙腾盛世,惟我独尊 评析 1)选择的七大理由:地段,自在,轻松,便利,星级,享
20、受,实力 2)大南广场的标志性建筑 3)七成三十年按揭 4)成就一生的荣华与富贵 能尽量借周边的配套优势进行推盘,塑造大南,广场的标志性建筑,但作为标志性建筑要具备什么?为什么?没有将支持点宣传出去. 中天广场 广告诉求点: 1)欧陆风情,典雅气派 2)登峰造极 3)缔造经典的欧式高层建筑群 评析 1)最有价值的文化配套 2)最具完美的生活配套 3)最大规模的休闲配套 4)最高档次的物业配套 5)购买中天广场房产可采用旧房置换新房的办法 中天广场由于规模大,又具中天集团的品牌,地理位置相对优越,因此极度塑造经典高尚社区;但广告推广手法没能将气派和身份尊贵一面体现出来 千禧苑 千禧经典,尊贵华庭
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