房地产专业市场入职培训.doc
《房地产专业市场入职培训.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产专业市场入职培训.doc(34页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、目 录第1章 房地产市场基础知识11.1 房地产的概念11.2 土地使用权出让形式及程序11.2.1协议出让程序11.2.2 招标出让程序11.2.3 拍卖出让程序21.2.4 土地的划拨21.2 房地产的特征31.3 房地产的类型31.4 房地产的使用年限31.5 房屋的建筑结构分类标准41.6 房地产专业名词41.7 房地产开发流程81.7.1 第一阶段:决策阶段81.7.2 第二阶段:前期阶段91.7.3 第三阶段:工程建设阶段91.7.4 第四阶段:经营阶段91.7.5 第五阶段:物业管理101.8 取得预售许可证的条件10第2章 房地产面积的测算112.1 房地产面积的属性112.1
2、.1 套内建筑面积112.1.2 房屋的共有建筑面积112.1.3 公摊面积122.1.4 公共面积122.2 房地产面积的测算122.2.1 计算全部建筑面积122.2.2 计算一半建筑面积132.2.3 不计算建筑面积132.2.4 因分摊的公用面积132.2.2 不因分摊的公用面积14第3章 房专业市场基础知识153.1专业市场的概念153.2 专业市场形成的条件153.2.1 批发性专业市场形成的条件:153.2.2 零售型专业市场的形成条件:153.3 专业市场的分类163.3.1 按照经营形态分类163.3.2 按照商业类别分类163.3.3 按照区域特性分类163.3.4 按照商
3、圈规模分类173.4 专业市场发展特征183.4.1 专业市场发展的规模特征183.4.2 专业市场发展的区域性特征183.5 专业市场开发的要素183.5.1 市场基础183.5.2 政府支持193.5.3 物流条件193.5.4 规划设计203.5.5 经营管理20第4章 专业市场的发展与探析214.1 专业市场面临的问题214.2 专业市场发展所面临的挑战214.3 具有竞争力的专业市场224.4 如何让专业市场良性发展224.4.1 正确的运营策略224.4.2 有效的成本控制24第5章 项目周边专业市场发展现状265.1 成都四大区域专业市场发展现状265.1.1 青白江265.1.
4、2 双流265.1.3 新都275.1.4 龙泉275.2 青白江专业市场的发展285.2.1 优越区位促成投资洼地285.2.2 交通是青白江独一无二的优势28第6章 置业顾问入职基本礼仪296.1 接听电话296.2 迎接客户296.3 产品介绍296.4 购买洽谈306.5 带看现场306.6 暂未成交306.7 填写客户资料表306.8 客户有购买意向的征兆30附录一:为“千亿产业”贡献重要力量34附录二:大港项目沙盘讲演36第1章 房地产市场基础知识1.1 房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看,主要分
5、为两大类,即土地和建成后的物业。 所谓“不可分离”,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。1.2 土地使用权出让形式及程序 我国是实行社会主义公有制的国家,即全民所有制(国有土地)和劳动群众集体所有制(集体土地)。一般个人和团体不拥有土地所有权。楼盘建设使用权,仅是拥有土地的使用权。而出让、转让、划拨是我们获得土地使用权的三种方式。出让时指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。通常我们将土地使用权的出让成为土地的一级市场。1.2.1协议出让程序市土地局根据市政府批准的出让地块方案向境内外发布出让土地信息。有意受让者提出用地
6、申请,并填写用地申请表。市土地局向申请受让者提供出让地块的有关资料和规定。必要时向成片开发土地的有意受让者提交土地开发建设方案。双方协商达成一致意见。签订土地出让合同,并缴付定金,按土地出让合同规定,在付款期限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金。受让者在付清出让金后,到市土地局办理土地使用权登记手续,领取国有土地使用证。1.2.2 招标出让程序市土地局制定出让土地招标方案,报经市政府批准发布招标公告。有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其它有关文件。市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题。投标者在规定
7、的投标截止日期前缴纳保证金(不计息),并将密封后的投标书投入标箱。市土地局组织有关部门组成评标委员会,主持开标、评标、决标工作。对有效标书进行评审,市土地局向中标者发出中标证明书,未中标者由市土地局退保证金。中标者在规定的时间内与市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同,并缴纳定金,保证金可抵充定金。中标者按合同规定支付全部出让金后,到市土地局办理土地使用权登记,领取土地使用证。1.2.3 拍卖出让程序1、 市土地局制定出让土地拍卖方案,报经市政府批准后,发布拍卖出让土地公告;2、 市土地局向竞争者提供土地使用合同书文本、土地使用规划及其他有关文件;3、 验证竞买者资格,
8、发放应价牌;4、 市土地局主持拍卖竞买,简介拍卖地块情况,宣布拍卖起价;5、 竞买者举牌应价;6、 竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同,缴付定金;7、 竞买获胜者按土地出让合同规定,在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金;8、 竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内,到市土地局办理土地使用权登记手续,领取国有土地使用证。1.2.4 土地的划拨土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权的范围,主要有以下几个方面:1、国家机关用地。它是
9、行使国家职能的各种机关用地的总称,具体包括各级权力机关、国家行政机关、国家审判机关、国家检察机关和国家军事机关用地。2、 军事用地。它是指符合中华人民共和国军事设施保护法规定的军事设施用地,包括建筑、场地和设施用地。3、 城市基础设施用地。它包括城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、市内公共交通等设施用地。 4、 城市公益事业用地。指城市内的各种学校、医院、体育场所、图书馆等文体、卫生、教育事业用地。5、 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。1.2 房地产的特征(1) 房地产的自然特征:位置的固定性 使用的耐久性 资源的有限性 物业的差异性(2)房地产的经济特征:生产周期性
10、资金密集性 相互影响性 易受政策限制性 房地产的增值性1.3 房地产的类型(1) 按用途划分:居住 商业 旅游 工业 农业(2) 按住宅的层数划分:低层住宅 13层 多层住宅 46层 小高层住宅 711层 (中)高层住宅 1230层 超高层住宅 31层以上(含31层)1.4 房地产的使用年限凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书,其土地使用年限按国家规定执行:居住 70年工业、教育、体育、科技、文化、部分卫生 50年商业、旅游、娱乐 50年部分商业、综合用地、其他用地 40年1.5 房屋的建筑结构分类标准1、 钢结构:层中的主要结构为刚才建造,包括悬结构2、 框架结构:指以钢筋、混泥土搅到
11、成承重梁柱再用预制的加气混泥土、膨胀 珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户而成的住宅。3、 砖混结构:建筑物中,竖向承重结构的墙柱采用砖或者砌块进行砌筑,梁、 楼板、屋面板等采用钢筋混泥土或者木质结构。是以小部分钢筋 混泥土或者大部分砖墙结构。1.6 房地产专业名词产权证书:指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括:产权类别、 产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、 使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部 门的分户房屋平面图。期房:指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这 期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房
12、时应签预售合同现房:是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购 买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣 工可以入住的房屋。准现房:是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现, 房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修。共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的 所有权。 共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 配建设施:指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和 公共绿地的总称。房屋产权:是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各
13、 项 权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分 的权利。均价:是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得 出每平方米的均价。 基价:也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的 销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。 起价:也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。预售价:也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商 品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准。 定金:是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币, 它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人
14、履行债务,保障债权 人的债权得以实现。违约金:是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货 币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要 体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对 方造成损失,都要支付违约金。建筑面积:指建筑物外墙中缝围合内的水平投影面积。建筑面积包含了房屋 的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。总用地面积:经城市规划行政管理部门,划定的用地范围内的土地面积,又叫占 地面积。容积率:是指总建筑面积与建设面积的比值得房率:是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体
15、面积+阳台建筑面积。 套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 开间:住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实 际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的 实际长度。 销售面积:是指商品房按套或单元出售,其销售面积为购房者所购买的套内 或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。建筑密度:是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 (),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率:是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对 购房
16、者而言,绿化率高为好。 层高:是指住宅高度以层为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这 个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距 离。净高:是指层高减去楼板厚度的净剩值。标准层:是指平面布置相同的住宅楼层。居住区用地:是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地四项用地的总称住宅用地:是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅 间小路的总称。玄关:就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。 隔断:是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.跃层式住宅: 这类住宅的特点是:住户占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房
17、可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯,而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面;通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确;相互干扰较小。在高层建筑中,由于每两层才设电梯平台,可缩小电梯公共平台面积,提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处,户内楼梯要占去一定的使用面积,同时由于二层只有一个出口,发生火灾时,人员不易疏散,消防人员也不易迅速进入。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二层楼独院住宅的设计手法,近年来在全国各城市的一些高级住宅设计中得到广泛推广。复式住宅:这类住宅在建造是每户占有上下两层,实际早在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层
18、,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅,复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用,上层供休息、睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,位于中间的楼板也是上层的地板。房屋所有权:是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和 处分的权力。 物业管理:是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、 环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮 和整洁。三通一平:指房地产综合开发施工结构的基础工程要求,内容包含水通、电通、 路通和平整场地,是房地产基础用地开发的最低法定要求。宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。土地,以宗地为基 本单位统一
19、编号,叫宗地号,又称地号,其有四层含义,称为:区、带、 片、宗,从大范围逐级体现其所在的地理位置。红线圈:又叫宗地图,是按一定比例尺制作的,用以表示一宗地的用地位置、界 限和面积的地形平面图。它是由政府土地管理部门颁发给土地使用受让 者,受让者只能在红线范围内施工建房。五证:国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程开规划可证 建设工程开工许可证 商品房预售许可证两书:住宅质量保证书 住宅使用说明书房地产证:房屋、土地所有属权的二合一的凭证,也是房地产权属的法律凭证。房地产市场:主要包括房地产买卖、租赁二合一市场,含一级、二级、三级市场。一级市场:是指国家、土地管理部门,按照土地供应计划,采
20、用协议、招标、拍 卖的方式,出让土地使用权,以一定的年限、规定的用途以及适当的 价格出让给房地产开发商或其他土地使用方的市场。二级市场:是指房地产发展商根据土地使用合同要求,将建造好的房屋连同相应 的土地使用权转让给单位或者个人的市场。三级市场:指单位或个人之见的房地产产权转让、抵押或者租赁的市场。它是在 二级市场基础上的第二次或者多次转让,房地产交易活动的市场。1.7 房地产开发流程1.7.1 第一阶段:决策阶段1、规划摸底指了解城市整体规划,对拟开发区域的要求,研案开发建设的可能性。2、市场调查通过系统的收集、记录,了解房地产市场的情况,对拟开发的项目的前景进行预测。3、可行性分析 经济分
21、析、效益测算。4、领导决策 在完场以上工作的前提下,由领导研究,决定开发项目。1.7.2 第二阶段:前期阶段在开发项目决策以后,从提报立项到完成建设准备阶段,也称土地开发阶段,主要内容包括:1、申请立项 由房地产开发公司向主管部门提出申请,获批准后列出开发预备项目计划,以后视前期工作情况再列出建设计划。2、建设方案 根据城市规划总体要求,编制建设方案并报市或区规划管理部门。同时,因征询各主管单位意见,研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。3、申请用地 在建设方案获批准后,向土地管理部门申请建设用地,或批准后办理用地手续。4、委托设计 建设方案获批准后,可以通过招标、委托进行工程设计。5、动拆
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 专业 市场 培训
![提示](https://www.31ppt.com/images/bang_tan.gif)
链接地址:https://www.31ppt.com/p-3706866.html