古北集团苏州太湖雅园二期产品定位及市场调查报告（54页）.doc

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1、【序】首先感谢古北集团对我们的充分信任，在有限的时间内我们做了尽可能详细的分析，也提出了我们的许多关于本项目前期设计的构思和建议，旨在能给予贵公司开发过程中更多必要的参考帮助，与您们一起分享此份古北太湖雅园二期产品定位及市场调查分析报告。环境篇结论 根据苏州经济近几年的整体发展状况，预计未来几年全市GDP增长水平将保持在10%至15%之间，国民经济持续稳定的增长将为房地产业的发展提供坚实的经济基础，也为苏州房价平稳增长提供了有力的支撑。 大量有实力的外资企业的入驻、日益增多的东南亚华人把苏州作为理想的长期居住场所以及周边城市的高收入阶层对苏州房地产市场的关注度不断增加，均为苏州房地产高端市场提

2、供了坚实的需求基础。 随着长三角经济一体化的发展, 二、三线城市呈现出更多商机，由于上海房地产市场的竞争日趋激烈，许多开发商和个人消费者纷纷转向二、三线城市寻找投资机会。 作为长三角地区的主要城市之一，苏州与上海及周边城市的联系日趋紧密、城市地位的提升等诸多利好因素令许多外地开发商加大了对苏州市场的关注，也吸引了大量的外来购房者。环境篇一、苏州市自然地理概况苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东临上海，西傍无锡太湖，北依长江，南接浙江。苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，也是长江三角洲重要的中心城市之一。全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。全市人口 590.97

3、万人，其中市区216.87万人。下辖张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市和吴中、相城、平江、沧浪、金阊5个区及苏州工业园区、苏州高新区（虎丘区）。二、苏州市宏观经济研究 GDP（国内生产总值） 苏州市历年GDP和人均GDP增长状况数据来源：苏州市统计局 2004年，苏州全年实现生产总值3450亿元，超过深圳位居全国第四位，仅次于上海、北京和广州。在2004CCTV“中国十大最具经济活力城市”评选中，苏州入围并获年度大奖。 2005年苏州经济继续保持较快增势。全市地区生产总值突破4000亿元，达4026.52亿元，按可比价格计算比上年增长15.3%。其中第一产业完成增加值78.86亿元，下降

4、0.1%；第二产业完成增加值2691.34亿元，增长15.2%；第三产业完成增加值1256.32亿元，增长16.9%。三次产业的比重分别为2.0%、66.8%和31.2%。人均地区生产总值（按户籍人口计算）66826元，按现行汇率折算超过8000美元。 人均可支配收入 苏州市历年城市居民人均可支配收入数据来源：苏州市统计局 近年来，苏州城乡居民生活不断改善。2005年市区城市居民人均可支配收入16276元，比上年增长12.63%。 进出口总额苏州市历年进出口总额数据来源：苏州市统计局近年来，随着园区、新区等开发区的建设发展，苏州外向型经济蓬勃发展，对外贸易在高平台上快速增长，出口结构不断优化。

5、2005年进出口总额超过1400亿美元，比上年增长35.7%，其中出口总额超过700亿美元，比上年增长37.9%。其中外商投资企业出口额630亿美元，外贸公司出口额34亿美元，私营企业出口额21.6亿美元，分别比上年增长39.4%、9.0%和83.1%。2005年全市新增注册外资153.4亿美元，比上年增长4.3%，按原口径统计实际利用外资60.05亿美元，比上年增长19.4%。1207家外商投资企业先后增资，一、二、三次产业注册外资之比为0.2：91.2：8.6，单项注册外资规模提高到703万美元，世界500强跨国公司中已有107家落户苏州。 其他主要经济指标固定资产投资2005年固定资产投

6、资在高平台上呈现平稳增长态势。全社会固定资产投资1870亿元，比上年增长20.3%。全社会施工房屋面积9151.65万平方米，比上年增长5.2%，竣工房屋面积4425.69万平方米，增长9.1%，房屋竣工率为50.9%。基础设施建设基础设施建设力度加大，快速路网框架基本形成。路桥建设按计划加快推进，随着沪宁高速公路改扩建、苏沪高速公路、苏昆太高速公路、绕城高速公路西北段、312国道苏州段拓宽、锡太一级公路、东环路快速干道北延和227省道分流线二期工程的建成，大交通“瓶颈”基本消除。2005年末全市高速公路总里程432公里，密度达5.1公里/百平方公里。国内贸易消费市场繁荣兴旺，消费结构调整升级

7、。2005年全市实现社会消费品零售总额821.36亿元，比上年增长17.6%。其中，批发零售业零售额692.43亿元，餐饮业零售额116.95亿元，分别比上年增长17.4%和20.3%；城市消费品零售额606亿元，农村消费品零售额215亿元，分别比上年增长18.1%和16.2%。三、苏州市城市总体规划 城市性质苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。 发展目标 在规划期内苏州全市域基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。苏州中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一

8、步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。 城市规划区范围面积2014.7平方公里（包括吴县市的市区、太湖度假区、及东山、西山、镇湖、太湖、渡村、望亭、通安、东渚、光福、胥口、浦庄、横泾、东桥、黄埭、渭塘、湘城、木渎、越溪、藏书、郭巷、车坊、甪直、黄桥、蠡口、陆慕、北桥、太平、阳澄湖28个镇；吴江市的同里、屯村2个镇；昆山市的周庄、锦溪、巴城、正仪、南港5个镇）。 城市规模 人口规模：近期为128.1万人，其中吴县市区12.0万人。2005年149.1万，其中吴县市区13.5人。远期为185万人，其中吴县市区15.0万人。用地规模：近期为13

9、4.4平方公里，其中吴县市区12平方公里。2005年为150.2平方公里，其中吴县新区13.5平方公里。远期为186.9平方公里，其中吴县市区15平方公里。 总体布局城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。 城市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。 古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。 历史文化名城保护苏州历史文化名城保护实行“全面保护古城风貌”的原则。保护整个古城以及与古城有密切历史、文化、景观联系的地段和风景名胜区。保护内容

10、为：控制古城容量，优化环境；保护古城风貌；完善职能，改善、改造基础设施、居住条件、公共服务设施，适应现代化生活的需求。保护范围：一城、二线、三片。一城：外城河以内的整个古城。二线：山塘线：包括山塘河、山塘街两侧地区，从阊门至虎丘西山庙桥，长约3.5公里。山塘街北侧约100米，山塘河南侧约50米；上塘线：包括上塘河、上塘街、枫桥路两侧地区从阊门至京杭大运河,长约3.3公里,路河两侧各约50米。三片：虎丘片：东至十字洋河，南至沪宁铁路，西、北至以虎丘塔为中心半径1公里范围；留园片：包括留园、西园。东至开关厂西围墙，南至上塘河，北至仁安场、西园路，西至一药厂西小河；寒山寺片：包括寒山寺、枫桥古镇。东

11、至西环路，南至金门路，西至京杭大运河，北至上塘河。 风景旅游和城市绿化充分利用苏州优越的自然和人文景观资源，建设具有苏州地方特色的城市园林绿地系统。古城区绿地布局秉承“假山假水城中园”的传统体系，其余地区充分利用自然山水条件，建设“真山真水园中城”的创新体系，形成“城中园，园中城”的绿化格局。 五片三环二带加城市四角楔形绿地的点、线、面相结合的绿地系统。五片：指五个规划分区的公园、古典园林和绿化系统。三环：指古城墙环城绿带及主要由城市环路组成的绿带。二带：指沪宁交通带和京杭大运河。楔形绿地：指古城外四角以山、湖为主体的大型绿地。 轨道交通建设 2003年底苏州轻轨1号线试验段工程开工建设，但是

12、由于国家宏观调控和报批手续尚未完备等原因，2004年初停建。2004年11月底，苏州轻轨规划已顺利通过专家组审查。根据规划，2010年，轻轨1号、2号线有望建成通车，2020年，3号、4号线也有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接轨。正如上海的轨道交通建设极大地拉动沿线及相关区域房地产市场发展一样，轨道交通的建设将对苏州房地产市场，特别是远离市中心区域，如湖东板块等的发展产生推动作用。四、苏州市在长三角区域中的战略地位及与周边城市的关系 从长三角城市群空间结构分析长江三角洲是我国经济实力最强的地区，而上海是长江三角洲经济实力最强的龙头城市，经济扩散的中心，产业布局的重心。围绕着

13、上海经济增长极，第一扩散圈层是苏州、无锡、杭州和宁波。这一圈层的第三产业所占比重较大，乡镇企业发达，普遍成为当地的经济支柱和财税来源。第二扩散圈层是南京、嘉兴、绍兴、常州和镇江。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。第三扩散圈层是扬州、南通、湖州和舟山。这一圈层的乡镇企业发展较晚，第一产业所占比重较大，产业结构水平较低。因此，从总体上来看，上海这个增长极主要是沿着铁路扩散的，沿江扩散轴和沿海扩散轴成为次一级的扩散轴。从以上分析可以看出，苏州在空间结构分布上，处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战略地位优势明显。 从区域经济发展层面分析考虑到

14、长三角城市之间存在经济发展的差异，我们又根据城市规模、经济总量与财政实力，将16个城市划分为三个层次，如下表所示：长三角16个城市分类一览层 次分 类 标 准包 含 城 市第一层次国内生产总值超过1000亿元、财政收入超过100亿元、人均GDP超过20000元上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南京第二层次国内生产总值超过500亿元、财政收入超过40亿元绍兴、南通、常州、嘉兴、扬州、镇江、第三层次国内生产总值低于500亿元、财政收入低于40亿元泰州、湖州、舟山、台州按照表中对长三角16个城市的层次划分，将2005年长三角第一层次六大城市的综合实力进行横向对比看出，苏州已经成为长三角都市圈中仅次于上海

15、的副中心城市。在上海大都市100公里的紧密圈内，苏州是唯一的特大城市，且2004年GDP（3450亿元)已远高于离上海200公里的杭州市GDP(2513亿元)。特别引人注目的是，2005年苏州市新增注册外资153.4亿美元，超过上海吸收外资合同金额达到138.33亿美元，位居全国前列。国内有关学者根据人口GDP、空间距离测算上海与长江三角洲中心城市之间的经济联络强度指数，苏州与上海之间的，指数(L)为195，高于上海与长江三角洲内其它所有城市。目前，苏州已成为中国最有活力和投资引力的城市之一。五、吴中区概况吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖； 四周还分别与苏州工业

16、园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。全区总面积770平方公里(不含太湖水面)，太湖水域面积2425平方公里 ，属吴中区水面约1459平方公里。全境东西宽9295公里，南北长48.1公里 ，人口54.9万。吴中区是典型的东部水网地区，地处长江下游，为太湖水网平原的一部分。境内水网稠密，江河湖泊众多。东部以平原为主，由水网平原、低洼圩田平原等构成。西部有低山丘陵，系浙西天目山向东北延伸的余脉，成“岛”状分布在太湖之中和沿岸镇内。境内山脉最高峰为穹窿山，主峰笠帽峰海拔3417米。 吴中区交通便捷，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。京杭大运河纵

17、越全境。区境扼太湖之出口，为长江三角洲重要水利和交通枢纽。境内20多条骨干河道纵横交错，沟通太湖、澄湖、石湖等湖荡。2005年吴中区主要经济指标指 标单 位累 计+%一、综合1、地区生产总值（现价）万元264965823.22、财政收入（全口径）万元49184042.3 地方一般预算收入万元42733738 地方一般预算支出万元19591844.7二、工业1、工业总产值（现价）万元653446026.22、工业销售产值万元626372526.43、产销率95.9提高0.2个百分点三、贸易社会消费品零售总额万元48358924.5四、对外经济1、进出口总额万美元35323522.3 其中：出口万

18、美元19959427.12、新批外商投资企业个1943、注册外资金额万美元120890-3.84、实际利用外资万美元5050029.8五、引进内资1、协议引进内资项目个2182、内资项目注册资本万元12330020.2数据来源：苏州市统计局市场篇结论 从苏州市总体情况来看，近年来全市房地产投资规模屡创新高、投资比重迅速上升、产业地位凸现，但受宏观调控影响，投资增幅明显回落。 土地市场投资热度明显消退，房地产开发建设以及销售面积增幅均有所下降。 受到经济持续增长、居民收入不断提高以及土地市场化等诸多利好因素的影响，“十五”时期，苏州市房价快速上涨，但随着供求压力的加大，房价增幅受到抑制，市场价格

19、进入平稳调整阶段。 综合以上整体宏观环境以及房地产市场分析，并结合古北太湖雅园一期以及周边竞争项目的价格定位，我司初步认为本项目合理的市场均价为12000元/平方米，同时考虑到二期产品差异较大，可分为三级：第一部分均价为14800元/平方米，第二部分均价为13000元/平方米，第三部分均价为11000元/平方米。市场篇一、苏州市房地产市场的发展阶段和特点苏州的房地产发展阶段与宏观经济走势的关联度较大，基本上可以分为二个阶段。第一阶段：1992年1999年；发展背景：从1992年1996年，苏州外向型经济快速发展，大量的外资企业和外来人口进入；1997年东南亚金融危机对苏州外向型经济产生一定影响

20、；1997年1999年，受上海房地产开发周期影响，苏州楼市发展速度有所降低，同时期在市区出现较多烂尾楼。发展特点：u 初期的普通住宅和别墅以高档外销房为主。u 较长时期以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此古城区的房产开发项目非常稀少，一直处在小规模、多点分散的状态。u 这段时期的住宅多分布于刚开始的建设苏州新区地带。特别是1997年东南亚金融危机之后,苏州的外向型经济受到一定程度的影响,市区出现较多的烂尾楼。第二阶段：2000年至今；发展背景：得益于加入WTO后全球制造业向中国特别是长三角区域转移的趋势，苏州宏观经济运行态势良好，为房地产业的快速发展奠定基础。发展特

21、点：u 在这几年中，苏州市城市建设进程加速,特别在2001年末实行土地出让招投标拍卖政策后，在城市化进程、住房消费制度改革及房地产市场化程度加深等几个主要因素的合力推动下，苏州市区房地产，特别是普通住宅市场得益快速发展，投资额、开发量、房价等指标较第一阶段有了大幅增长。u 产品品质、开发商的营销推广手法以及房地产市场化程度亦不断提高，出现了一批较为优秀的住宅建筑产品。二、苏州市房地产市场分析 房地产投资额数据来源：苏州市统计局1. 投资规模创新高、增幅落差大“十五”期间（2001-2005年），苏州市房地产市场在国家宏观政策向好，全市经济持续快速发展、城市建设日新月异、居民生活不断提高的大环境

22、下，呈现出规模增、速度快、起伏大的发展态势。全市房地产开发投资额达1108.22亿元，比“九五”时期增长了2.94倍；“十五”时期年均增长达到47%，其间三年出现超常规发展，2002-2004年分别增长56.4%、65.8%和87.9%，继2004年实施宏观调控后，2005年国家又采取一系列房地产新政措施，投资增幅逐月明显回落，全年增长25.6%，比2004年回落62.3个百分点。与此同时，投资规模也得到有效控制，但由于投资的惯性作用影响，投资完成额再创新高，预计2005年苏州房地产投资将达到420亿元，在全国40个大城市中位于第七。 2. 投资比重上升、产业地位凸现“十五”期间，苏州的房地产

23、开发投资额在全社会固定资产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。2005年全市房地产投资占全社会投资的比重为22.5%，占服务业投资比重为52%，处于历史的最高位，比2000年分别提升了10.7和20.9个百分点。从行业投向情况看，我市的房地产业投资为除制造业投资外的第二大行业，服务业中的第一大行业，对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响, 产业地位凸现。 3. 投资结构较合理、区域协调发展房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟，企业开发紧紧围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。“十五”期间全市住宅投资903.6亿元，占商品房开发投资总额的81

24、.5%，年均增长47.4%，略高于房地产投资增长水平；而商用房、办公楼等商务房亦占一定比例，与城市发展、市场需求相适应。 土地市场苏州市区历年土地出让面积与可建面积（单位：平方米）数据来源：苏州市土地储备中心苏州市区自2001年实行土地公开出让以来，土地供应放量增长，通过招标、挂牌和拍卖三种方式出让的土地面积在2004年达到历史最高点。2005年，受宏观调控影响，市场投资热度消退明显，苏州市区出让土地面积仅501万平方米，仅为2004年全年的66.18%，出让面积与可建面积同比分别下降33.82%和40.50%。苏州市历年各区土地出让面积及比例（单位：平方米）数据来源：苏州市土地储备中心备注：

25、古城区包括金阊、沧浪、平江三区近年来，苏州土地出让呈现由古城区向外围区域扩展的状况，2003年到2005年，吴中区以及工业园区的土地出让面积位于前两位，分别占总面积的29.17%和24.50%，古城区和相城区紧随其后，高新区的出让面积最少。其中，吴中区土地出让呈现逐年递增的走势，三年共出让约542万平方米，2005年出让面积更是达到了234万平方米，占到了三年出让面积的43%。苏州市历年各区土地可建面积及比例（单位：平方米）数据来源：苏州市土地储备中心从可建面积上分析，工业园区的可建面积一枝独秀，约776万平方米，占到了全市总面积的29.95%，而排在第二位的吴中区仅占到了24.37%，约63

26、2万平方米，由此可见工业园区的平均容积率要高于吴中区。 房地产开发数据来源：苏州市统计局1. 开发能力迅速扩张“十五”期间，随着房地产投资力度的加大，商品房施工规模迅速扩大，各项开发指标整体上扬。纵观苏州多年来的商品房开发状况，可以发现，自2001年以来，苏州的房地产市场进入了快速发展期，其中2002-2004年三年的施工面积增幅都接近或超过50%。“十五”时期，苏州市商品房施工面积达7074.21万平方米，是“九五”时期的3.12倍，五年的环比增幅分别为5.1%、72.6%、81.5%、44.4%和17.1%。“十五”期间新开工面积为6757万平方米，比“九五”时期增加了4907万平方米，新

27、开工率达95.5%。2. 供应能力不断增强“十五”期间，苏州市商品房的竣工面积达4914万平方米，是“九五”时期的2.5倍，商品房竣工率近七成。2001年起，苏州房地产市场销售火爆，商品房一度供不应求，房地产开发量的放大，使市场供应量迅速增加，缓解了苏州房地产市场的供需矛盾，也保障了苏州房地产的持续发展。 房地产销售数据来源：苏州市统计局1. 销售量持续增长在房地产投资开发高速增长的同时，苏州商品房市场交易火爆，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。“十五”期间，全市商品房销售面积达3325万平方米，比“九五”时期增加1880万平方米，是“九五”时期的2.3倍，年均增幅17.5%，商品房销售率

28、达64.7%；其中住宅销售2798万平方米，比“九五”时期增加1526万平方米，是“九五”时期的2.2倍，占全部商品房销售面积的84.2%。2. 个人消费为市场主体“十五”时期，二级市场的另一个重要特征是个人消费成为市场主体。五年中个人购房占比逐年提高，2001-2005年，苏州个人购房的比重分别为：96.7%、98.3%、98.7%、99%和99.2%。商品房个人消费的提升，主要是1998年以来，住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加，特别是近年来经济的增长，人均收入水平的提高，居民改善住宅的需求相当旺盛。 商品房预售价格数据来源：苏州市统计局 “十五”时期，苏州市房价快速上涨。至2005

29、年底，苏州商品房预售平均价格达4550元/平方米，其中住宅预售均价4370元/平方米，分别是“九五”期末的2.56倍和2.63倍；2001-2005年，商品房价涨幅分别为9.3%、27.2%、22.9%、34.5%和11.4%，其中2005年商品房预售单价涨幅回落23.1个百分点。 苏州房地产发展的主要动因1. 经济的持续增长和政策因素的调整，加快了房地产的发展 苏州经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的经济基础，“十五”时期，苏州地区生产总值年均增长超过15.5%，苏州自2000年起，人均GDP超过3000美元，房地产进入了快速发展时期，居民的住宅消费潜力较大。同时，住房分配货币化

30、、放宽住房公积金和商业贷款等政策的实施，以及多层次住房供应体系的建立，都有力地促进了房地产开发、流通、消费，推进了房地产市场发展。2. 居民收入的不断提高，为房地产发展提供了条件 “十五”时期，蓬勃发展的经济，使居民手中可支配的收入增长迅速，年均增长近14%。2005年苏州市区居民人均可支配收入16276元，比“九五”期末增长七成多；居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机，因此房地产市场的火爆是苏州经济发展的一个必然表现。 3. 新的城市规划与建设为苏州房地产的发展创造了广阔的空间 “十五”期间，苏州按照适度超前、突出重点、城乡一体、配套完善的要求，继续加大基

31、础设施建设力度，逐步建立起系统化、网络化、现代化基础设施的主体框架。优先发展和完善城市基础设施，加快城市道路交通网络建设，完善城市路网，沟通城市环路，增加古城与园区、新区及其他新城区的连接通道。通过树立良好的城市形象，苏州创造了越来越优越的投资环境和人居环境。4. 土地招、拍、挂政策对苏州房价的上涨起到了推波助澜的作用 为进一步规范房地产市场，苏州市政府在2001年出台了土地使用权出让招标挂牌拍卖的新政策，使苏州房地产业运作更加透明、公开、规范，同时也标志着我市房地产业走向成熟。房地产开发投资额及房价在土地拍卖的推动下步步走高，土地政策的改革促进了房地产的发展。 商品住宅网上成交状况2005年

32、7-12月苏州市区商品住宅网上成交状况数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统 在苏州全市房地产投资增长率逐渐走低的同时，7月起市区商品住宅网上成交状况却逐步走高，12月共成交面积46.51万平方米，成交套数为4028套，分别较7月上涨112.28%和128.86%。 商品住宅网上成交均价2005年7-12月苏州市区商品住宅网上成交均价数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统相对于成交状况的逐步走高，苏州市区商品住宅网上成交均价则呈现震荡走势，8月和9月分别出现了阶段低点4742元/平方米和阶段高点5647元/平方米。12月成交均价为4920元/平方米，环比下降0.99%。 2006年苏州楼市

33、预测u 供应量至少800万方调查数据显示，2006年湖东、太湖、木渎、相城等区域将持续放量，纷纷加入供应大军。其中，20余个全新楼盘中：湖东有4个（未来城、第五元素、南山巴黎印象、星岛仁恒等），吴中区7个（太湖高尔夫山庄、太湖帕堤欧、星城铭座、石湖之韵、越湖嘉园、泛华嘉园、金枫美地），市区3个（姑苏人家、盘门雅苑、水城丽都），高新区3个（青山绿庭、新创理想城、新浒商业1号），相城区2个（招商依云水岸、中兴高尔夫）。再加上一些“老盘”分期开发而产生的新组团71个左右（见下表）。2003年和2004年出让土地量较大，部分尚未上市，这些供应量会在2006年内释放，因此保守估计，2006年苏州楼市的总

34、供应量至少在800万平方米。u 产品分布日趋集中随着市场的逐渐成熟，苏州楼市的产品分布日益集中。从产品的分布特点来看，别墅类产品分布在“古城区内”以及“各大湖沿线”；多层类产品集中在吴中区、相城区以及平江新城；（小）高层类产品集中在园区、环线两侧、沧浪新城、新区。产品的集中化，也带来了区域新版块的崛起。据预测，将于2006年起快速形成的三大新型楼市板块 “双湖板块”、“东吴南路以西板块”、“越溪-上方山-石湖板块”。u 价格平稳2006年苏州房价的走势将进一步保持稳定，出现小幅上涨或者小幅下跌的可能性都有，但幅度不会太大。基于宏观层面的状况趋于稳定，故房价将不会出现大起大落。从近期的土地出让情

35、况来看，整体情形有明显的好转，没有出现地块无人应价的尴尬局面，基本上所有地块都成功出让。但从最终土地成交的价格来看，与10月份的情形还是相差不大，仍处于相对比较稳定的状态。2006年预上市楼盘列表区域典型板块主要产品形式均价范围（元/m2）代表楼盘在售-非尾盘亮相-未售古城区护城河内姑苏风貌的别墅类产品为主9000-25000（3个）拙政东园、庭园、世家留园（1个）姑苏人家（据说价格高于拙政东园）环线2侧多层及（小高层）5000-6500（9个）宝石御景苑、锦书清华、领绣江南、东城明月、白莲花园、金都名苑、云庭奥体中心公寓、新康名苑（2个）盘门雅苑、水城丽都沧浪新城（小）高层4500-4600

36、（4个）福星星城、天辰花园、博雅苑、四季晶华-平江新城多层为主4300-4500（3个）天筑、大观名园、橘子国-工业园区湖西（小）高层5500-8000（3个）天域、中茵皇冠国际、馨湖园-湖东（小）高层4300-5600（公寓）（10个）欧洲城、伊顿小镇、湖畔天城、枫情水岸、凤凰城、中海湖滨一号、仁恒金湖湾、东湖林语、IALA国际（4个）未来城、第五元素、南山巴黎印象、星岛仁恒等双湖别墅及（小）高层5500（3个）高尔夫花园、中海半岛华府、大湖城邦、湖适-湖北（小）高层6000（1个）南都.玲珑湾花园-娄葑（小）高层5500-6800（3个）天骄美地、东城世纪广场、御葑庭-其他乡镇（小）高层3

37、500-4100（4个）东园映象、绿地阳澄名邸、星海时代花园、丽景华庭-高新区中心城区（小）高层4600-5200（6个）恒达清水园、新港名城花园、国际公馆、保利花园、白领生活馆、美田山水之恋等（2个）青山绿庭、新创理想城、新浒商业1号吴中区中心城区板块多层及（小高层）4800-5200（2个）嘉宝花园、都荟茗苑-太湖板块多层、别墅类产品为主7500-15000（多层3200）（7个）太湖胥香园、西山恬园、太湖之星、太湖天阙、金庭花园、太湖缘、东山景园（3个）太湖高尔夫山庄、太湖帕堤欧、星城铭座东吴南路以东多层、小高层、别墅类为主4300-5000（2个）开元碧水湾、丽都国际-东吴南路以西多层

38、、小高层、别墅类为主4300-4900（2个）嘉业阳光水榭、S半岛-越溪-上方山-石湖多层、别墅3300-3600（多层）（1个）学府花园（2个）石湖之韵、越湖嘉园木渎、横塘片区多层、别墅类产品为主4500-4700（2个）尼盛棕榈湾山庄、山水华庭、金湾明珠（2个）泛华嘉园、金枫美地相城区元和镇多层、（小）高层、别墅类均3800-4200（公寓）（4个）香城花园、晨曦印象、郦岛别墅、中翔春天（2个）招商依云水岸、中兴高尔夫其他乡镇多层、别墅3000-3500（2个）湘洲人家、望馨花园-数据来源：苏州搜房网三、苏州别墅市场概况 三次别墅浪潮第一阶段：1994年1997年发展特点：当时外资企业开始

39、进入苏州，别墅项目以高档外销独栋别墅为主。长期以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此古城区的房产开发项目非常稀少，一直处在小规模、多点分散的状态，而由于市政配套的尚未完善，城西的木渎板块及城东的金鸡湖板块都没有得到开发。第二阶段：1998年2001年，发展特点：苏州出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，城东城西的景区板块也得到了一定的开发。如独墅苑、美墅缘等，其间也开始出现大量的独栋别墅，但基本上都属于经济型别墅，无论是在外立面还是在整体规划上都缺少创新。第三阶段：2002年至今，发展特点：本阶段，苏州别墅市场有了质的飞跃，在全市范围内开始出现大量规模和力度都

40、超过以往的项目。一些豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出，如木渎板块的天伦随园，太湖板块的碧瀛谷，以及城西板块的中式庭院别墅如江枫院、寒舍等。 吴中区别墅市场概况 据统计，目前吴中区在售别墅占整个别墅市场的55.5，也是唯一以独立别墅为主的区域，数量占了60.9。联排别墅从数量上也是苏州供应最多的区域，超过了工业园区和相城区联排别墅的总合。u 主力产品：独立别墅u 面积：主力面积在300400平方米，占57.0，200300平方米的占21.3。u 价格：几乎各个档次的产品都有，200300万和300400万总价的独立别墅是吴中区市场主力。而800万以上的别墅也占了11.0，是苏州豪宅

41、的聚集区。吴中区是苏州别墅的主要市场，独立别墅和联排别墅都占整体市场的多数，另一特点是成规模，如太湖之星、中腾高尔夫别墅等都是相当大规模的别墅区。吴中区无论是供应还是销售都是以独立别墅为主，均价在11000元平方米左右。300400平方米、300400万是主力产品，而800万左右的别墅也有相当比例。独立别墅的销售明显好于联排别墅。联排别墅以200300平方米、100200万为主，均价在5200元平方米左右。100万以下的低端别墅也有一定数量，但均价在5200元平方米以上的产品更好销。 太湖板块竞争楼盘一览区域案名销售状态单价（元/平方米）面积范围（平方米）主力总价（万元）占地面积（万平米）建筑

42、面积（万平米）容积率绿化率(%)西山太湖之星二期共12套，可售7套；三共109，可售75套1000014000254-34840090.6715万0.1770太湖美山庄一期共18套，可售14套42005800274308150-20012.33.60.2960恬园一期19还剩2套可售，二期可售39套798513180230-2862801.550.820.2650太湖翠峰山庄两期共37套，可售33套12515239005005788006.671.670.2560东山东山景园两期共129套，一期80套，2005.9.28开始预售，独立别墅共72套， 36套在一期销售，目前可售32套610070

43、00316-440（独幢），255-280（联排）220-300114.070.3762.2数据来源：古北代理产品建议篇第一部分 总论一、 项目背景古北苏州西山建设项目位于江苏省苏州市西山镇太湖风景区内。苏州市地处长江三角洲中部、江苏省南部。东邻上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。境内河流纵横，湖泊众多，太湖、阳澄湖、淀山湖镶嵌其间。太湖烟波浩淼，湖中72峰，48岛，山环水抱，群岛秀美。有西山、东山、木渎等10多个太湖风景名胜区以及100多处名胜古迹，名扬中外。这里气候宜人，雨量充沛，是许多著名特产的原产地。本地块所在西山位于苏州西山风景区东岸，与东山风景区遥遥相望，地理位置较好，面湖背山，风

44、景秀丽，是自然条件优异秀美的风水宝地。二、宗地现状和规划要求古北苏州西山项目地块东侧、南侧贴临太湖，西侧隔规划道路紧靠西山，总占地面积约160000m2，呈一字型位于太湖湖岸及规划道路之间。古北苏州西山一期用地约21781 m2，已建造了19栋西班牙地中海式独立别墅，总建筑面积5435 m2。古北苏州西山一期的景观环境营造贯彻以人与自然为中心，配以太湖、西山绝佳的自然景观，构筑人与自然和谐相处的良好生态环境。规划二期工程东面、南面均临太湖，北至太湖支流与一期工程相接，西侧隔规划道路紧靠西山，建设用地约137880m2（约206亩），呈一字形平面布局，位于太湖湖岸与规划道路之间。建筑边界退红线距离：东面、南面各退至界线30米，西面退至界线15米、退城市道路5米，北面退至界线5米。建筑的檐口高度（相对高度）为7-9米。综合容积率为0.2，建筑密度不大于15%，绿地率大于40%，人均公共绿地面积不小于2m2，建筑日照间距为1：1.3以上。三、 项目研究1、 项目SWOT分析（1） 优势l 土地成本古北集团十年前以当时的价格收购部分地块，时至今日土地价格已经成倍升值，加之此次收购的价格也较为合理，有利于本案投资风险规避和灵活定价。l 地块的不可复制性本项目位于苏州西山太湖沿岸，先天的不可复制再版性加上苏州市政府已经