【商业地产】聊城浙报置业御润假日广场房地产市场调研报告70DOC .doc

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1、聊城浙报置业“御润假日广场”房地产市场调研报告目 录前言第一部分：聊城市城市介绍第二部分：聊城市房地产市场分析第三部分：项目市场定位与建议结束语前言我司十分荣幸有机会参与由贵司开发的位于聊城市开发区华山路御润假日广场（以下简称“贵项目”）之销售策划工作，现呈交该项目市场调研报告一份，请参阅。此市场报告主要分四部分。首先第一部分介绍聊城市城市状况；第二部分聊城市房地产市场分析；第三部分是项目的SWOT分析；第四部分是我司通过调查研究及分析后对项目之项目开发建议。凭着我司的丰富市场经验、大量的客户网络及对中国各城市房地产发展之了解，我司有信心使贵司在聊城成功的开发御润假日广场并取得较高的投资回报。

2、第一部分 聊城市城市介绍一、聊城市城市概况（一）、地理位置聊城，春秋时期曾称聊邑故名，一说因古有聊河而得名。聊城市位于北纬35 4737 02 和东经115 16116 32 之间，南北直距138公里，东西直距114公里。总面积8715平方公里，总人口557.52万人，人口密度每平方公里640人。其中，少数民族38个3183公顷，人均耕地面积1.49亩。属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。，约有6.73万人。市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。耕地面积55气候适宜，光照充足，全年光照时数在24632741小时之间，无霜期200天左右。聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府

3、区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。（二）、交通情况聊城是鲁西政治、经济、文化、交通中心。聊城市交通便利，公路四通八达。京九铁路纵贯南北，邯济铁路、济聊馆高速公路横穿东西，三线相叠，构成“黄金大十字”，使聊城成为山东省乃至全国重要的交通枢纽之一。聊城市地理位置极其优越。京九线纵穿我国条东西铁路干线，邯济线与济聊馆高速公路横贯京广、京九、京沪三大南北交通动脉。这一立体交通网络，使聊城成为呼南应北、承东接西的山东省第二大交通枢纽。占地亩的聊城铁路编组站，是京九线上四大新建编组站之一。京九开通后，每天有对客车从此经过，列赀车在此组编。借助京九铁路和亚欧

4、大陆桥的联接，由聊城可南达香港、北至俄罗斯、西连荷兰鹿特丹，聊城从对外开放 的“腹地”跃为“前沿”，由“内陆”变为“窗口”。 聊城具有区位、交通、煤炭、电力、水利、旅游、劳动力、农产品、骨干企业等多种优势，不仅是国家商品粮、优质棉、淡水养殖、畜牧、蔬菜五大生产基地，还是中原地区商品集散地。聊城工业已初具规模，具有以电力、汽车、轻纺、机械、造纸为主，食品、医药、化工、电子等产品为辅的较为齐全的工业体系，山东时风集团、东阿阿胶集团等都是全国知名企业。小结：京九铁路和济聊馆高速公路的建成，成为聊城对外联系纽带，也使聊城这块宝地打开了通向外地的窗口，有展示自己的机会。给经济的发展带来巨大的动力，也给聊

5、城房地产业带来了巨大的发展契机。聊城市区位图二、聊城市经济发展成果（一）、聊城市2004年在经济发展方面所取得的瞩目成就1、全市经济继续保持较快增长，经济实力迅速增强。2004年全市生产总值达到572.69亿元，比上年增长17.0%，比上年提高0.6个百分点，增幅创“九五”以来新高。按现行汇率计算，人均GDP达到1224美元。第一产业生产稳步发展。农林牧渔业增加值达116.32亿元(不含农林牧渔服务业增加值)，增长5.9%，拉动GDP增长1.44个百分点，对经济增长的贡献率为8.47%。统观全年农业生产，两大亮点最为闪耀：第一，农业生产平稳发展，粮食、棉花等主要农产品产量稳定增长。一是主要农作

6、物产量稳步增长。粮食生产实现了恢复性增长，全年粮食总产327.23万吨,相当于1996年的水平，比上年增长11.9%；单产395公斤/亩，刷新了建国以来的历史纪录，增长11.5%。棉花生产高幅增长，总产达到10.8万吨，增长55.8%。蔬菜产量小幅增长，全年蔬菜瓜果类产量达到1020.52万吨，比上年增长3.8%，其中蔬菜产量865.15万吨，增长7.1%。二是林业生产迅速增长。今年水果产量达到51.6万吨，比上年增长27.4%。育苗面积4.67万亩，比上年增长55.4%；零星植树1503万株，增长26.2%；新增农田林网面积19.52万亩，增长21.6%。三是畜牧业生产平稳发展。禽蛋产量达到

7、32.56万吨，增长11.5%；肉类总产52.52万吨,增长12.4%。四是水产养殖快速发展。水产品产量达到5.87万吨，增长11.6%。第二，农产品价格上扬。据东昌府区农调资料显示：2004年全年粮食价格平均比上年上涨29.7%，其中小麦价格上涨44.6%，玉米价格上涨14.7%；蔬菜价格上涨5.4%。第二产业快速增长。全年第二产业完成增加值314.56亿元，增长24.3%，比上年加快0.5个百分点。工业生产快速增长。全部工业增加值完成266.94亿元，增长23.4%，其中规模以上工业完成增加值212.13亿元，增长29.9%，在规模以上工业中制造业完成增加值198.27亿元，增长30.9%

8、，发展明显加快。建筑业生产随固定资产快速增长保持较快增长。建筑业增加值达47.62亿元，比上年增长29.6%。第二产业增长拉动GDP增长11.63个百分点,对经济增长的贡献率达68.45%,其中工业增长拉动GDP增长9.56个百分点，对经济增长的贡献率达56.29%。支撑经济快速增长的主要动力是第二产业特别是工业。第三产业保持较快增长。全市公路客运周转量增长13.0%，公路货运周转量增长17.9%，电信业务总量增长11.0%，邮政业务总量增长17.3%，移动业务收入增长66.9%，限额以上批零贸易企业、金融企业效益继续改善，房地产开发投资增长10.9%，接待海外旅游人数增长26.9%。全年第三

9、产业完成增加值141.81亿元，增长14.2%，拉动GDP增长3.92个百分点，对经济增长的贡献率为23.08%。2、经济效益大幅提高，经济结构得到改善。税收和财政收入快速增长。全市国地两税完成收入34.59亿元，增长19.5%，比上年提高13.5个百分点；境内财政收入完成45.40亿元，与上年同口径对比增长23.8%，地方财政一般预算收入完成22.43亿元，增长23.3%。企业效益大幅提高。全市规模以上工业实现销售收入692.75亿元，增长49.9%；实现利润42.99亿元，增长44.5%；实现利税69.84亿元，增长49.7%。2004年，全市规模以上工业实现利税过亿元的企业达到14家，过

10、千万的企业102家，分别比上年增加3家和39家。全市资质等级以上的建筑企业实现利润5534万元，比上年增长30.1%。经济结构继续得到优化。一、二、三产业比例为20.3：54.9：24.8，二、三产业的比重比上年提高1.8个百分点。工业增加值占GDP的比重达到46.6%，比上年提高3.6个百分点，其中制造业增加值占GDP的比重达到44.2%，比上年提高6.7个百分点，全市的工业化进程明显加快。3、骨干企业培植成效显著，对经济带动能力不断增强。多年来通过着力培植发展一批骨干企业，取得明显成效，大企业的带动作用和支撑作用不断提高。全省销售收入百强企业聊城占了4家。18家工业企业集团全年实现销售收入

11、、利税、利润分别为376.67亿元、43.03亿元和27.98亿元，分别占规模以上工业的54.4%、61.6%和65.1%。骨干企业在做大做强的同时，依然保持了较快的发展速度。今年我市18家企业集团中销售收入过10亿元的14家，根据收入高低依次是：高唐时风集团、茌平信发铝电集团、鲁西化工集团、高唐泉林纸业集团、阳谷凤祥集团、临清彩虹热电集团、国电中华电力股份有限公司、临清银河纸业集团、阳谷电缆集团、冠县冠洲集团、聊城客车集团、聊城双力集团、冠县冠星纺织集团、东阿阿胶集团。4、宏观调控措施成效明显,投资结构不断优化。全市全社会固定资产投资完成267.38亿元，比上年增长33.1%，其中50万元以

12、上项目完成固定资产投资251.88亿元，增长34.9%。受宏观调控的影响，从4月份开始投资增幅逐期回落，上半年每月平均回落10个百分点左右，但6月份以来，投资增幅回落的势头明显减弱，增幅稳定在35%左右。在控制规模的同时，投资结构不断调整，投资项目向符合国家产业政策、节能低耗环保项目倾斜，民间投资成为投资资金的主要来源。全市基本建设完成投资70.04亿元，增长36.2%；更新改造完成投资18.54亿元，增长7.5%；房地产开发完成投资25.13亿元，增长10.9；其它投资28.61亿元，增长1.7%。从投资方向看，第一产业完成投资1.63亿元，与上年持平，占总投资的0.65%；第二产业完成投资

13、185.93亿元，增长55.3%，占总投资的73.8%；第三产业完成投资64.32亿元，下降1.3%，占总投资的25.5%。全市到位资金中，国家预算内资金3.23亿元，增长11.6%；国内贷款30.47亿元，增长22.1%；自筹资金186.66亿元，增长62.7%，投资主体自我积累能力增强。国有投资主要集中在道路交通、城市环境等基础设施建设方面，经营性项目投资主要来源于国内民间投资和外商投资。5、消费环境继续改善，消费结构升级步伐加快。政府通过加强城市基础设施建设、不断改善城市形象、发展夜间经济、大力发展旅游业等多项措施，不断改善消费环境，促进居民消费，引导消费结构的升级。全市实现社会消费品零

14、售额127.32亿元，增长15.3%,其中城市增长13.4%，农村增长18.8%。批发零售贸易业和餐饮业零售额分别增长15.9%和11.6%。汽车、通讯类产品为代表的新型消费增长较快，均增长20%以上。6、“三个亮点”效力显著。进出口快速增长，利用外资保持较高的增幅。对外贸易克服不利因素影响，保持较快增长，利用外资继续保持高速增长势头。全市完成进出口总额52398万美元，比上年增长35.8%。其中出口总额36391万美元，增长56.5%；进口总额16007万美元，增长4.4%。全年新签外商投资项目63个，增长28.6%；合同利用外资额19484万美元，增长60%；实际利用外资16844万美元，

15、增长51%。高新技术产业发展速度加快。全市高新技术产业实现产值108.92亿元，增长58.8%。高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到16.02%，比年初提高1.62个百分点。个体私营经济增势不减。12月末，全市个体工商户57920户，比上年末下降12.5%；注册资金6.29亿元，增长11.1%。私营企业7332户，增长29.1%；注册资金71.81亿元，增长61.2%。1-12月份，个体私营经济累计上缴税金87388万元，比上年增长48.0%。7、市场价格攀升，居民收入有所增长。居民消费价格比上年上涨1.7%，其中居住类价格上涨较快，上涨4.0%，食品类价格中粮食、肉禽及其制品价格上

16、涨较快，分别上涨6.3%和4.2%。受燃料动力类、黑色及有色金属材料类和农副类产品价格上涨因素影响，原材料燃料动力购进价格上升16.79%，工业品出厂价格上升5.82%。在岗职工平均工资达到10919元，比上年增长11.0%；城镇居民人均可支配收入达到7665元，增长12.7%；农村居民人均纯收入3066元，增长14.5%，增幅为1997年以来的最高。二、2005年12月份聊城市规模以上固定资产投资完成情况2005年1-2月份，聊城市规模以上固定资产投资在上年稳定增长的基础上仍保持一定的增势，投资结构进一步改善。1-2月份该市规模以上固定资产投资完成19.37亿元，同比增长91.59%。其中：

17、城镇以上单位固定资产投资累计完成9.91亿元，增长22.04%，房地产完成投资1.80亿元，增长38.46%；农村固定资产投资累计完成7.67亿元，增长285.43%。主要特点如下：1、第二产业投资高速增长。1-2月，全市第二产业完成投资15.47亿元，同比增速高达110.19%, 创近几年来的最高水平。其中，制造业完成投资14.01亿元，同比增长124.16%，占第二产业投资的比重由上年的78.8%提高到90.56%。2、大项目建设进展顺利。从投资完成情况看，今年大项目拉动作用明显增强。在建项目中，计划总投资超过5000万元的项目达到37个，比上年同期多出8个，占在建项目的24.50，共完成

18、投资9.51亿元，完成额比上年同期同等规模的项目多出4.53亿元，增长90.96%；计划总投资超过1亿元的项目25个，共完成投资8.41亿元，比上年同期多出4.91亿元，增长140.29。3、资金到位良好，自筹资金大幅增长。由于国家积极财政政策的影响，该市建设资金继续保持良好的增长。1-2月份，全市到位资金31.21亿元，同比增长167.80%，与同期投资完成额相比，资金到位量多出11.84亿元。显示资金相对充足，对投资形成有力支撑。其中：自筹资金实际到位16.45亿元，增长55.19%；国内贷款3.20亿元，同比下降48.39%。充足的资金来源，为今年投资的稳定增长提供了可靠的保障。4、房地

19、产开发投资增长，商品房供销两旺。该市房地产开发保持了一定的增长。1-2月共完成投资1.80亿元，同比增长38.46%。全市房屋竣工面积为23.05万平方米，增长2.84倍；销售商品房19.35万平方米，增长6.81倍。1-2月份的商品住宅销售面积中，居民个人购房16.75万平方米，同比增长 9.64倍，占商品住宅销售面积的86.57%。小结：聊城的经济发展对房地产的影响：投资力度将继续加大，房地产开发规模将会继续增加，居民的收入水平（包括城镇职工和农民）、恩格尔系数和可支配收入比例增高，会刺激房地产消费市场，使需求加大。为本项目的开发带来机遇。三、聊城市未来发展定位与规划远景（一）近年来聊城市

20、在城市建设方面所取得的瞩目成就聊城市着眼于完善和提高城市功能，改善人民生活条件，紧紧抓住人民群众关注的热点和焦点，集中力量实施了一大批民心工程、德政工程。东阿引水城市供水工程从45公里以外的东阿牛角店引来了岩溶水，圆了聊城人吃好水的梦；污水处理厂的建设，消除了污染，使水城的水质更加清澈，为子孙后代造福；实施集中供热工程，拔掉了300多烟囱，还市场一片蓝天；以市场转让方式实施的天然气工程，使聊城人从此告别了扛煤气罐、烧煤球炉的历史。加大市政公用设施的投入。建设了东昌西路、卫育北路、柳园北路等道路，打通了卫育南路、振兴路、东关街、北关街等断头路，形成了快捷流畅的城区道路网络。建设了利民东路、聊师南

21、沟等排水工程，使长期得不到解决的道路积水问题划上了句号。城市公交的快速发展，大大方便了居民出行。按照城外森林带、城内是花园、疏林依草地，组团大色块；绿化出精品，大树进城栽；奋战三五年，聊城绿起来的思路，建设了东方红绿地、孔繁森纪念馆绿地，实施了大树进城计划，形成了湖河相依，绿水相映的水城绿化特色。目前，城区绿化覆盖率达到33.96%，人均绿地达到11.09平方米，是省级卫生城和园林城。同时，对城市夜景照明进行了统一规划，在东昌湖畔、古运河边及高层建筑物上，安装了礼花灯、射灯、霓虹灯、轮廓灯等各种灯具。每到夜晚，几大风景区彩灯齐放，霓虹闪烁，扮靓了聊城的夜晚，增强了城市的现代气息。1998年以来

22、，聊城市完成拆迁400多万平方米，拆出了聊城的新形象，房地产业成为外商投资的热点，成为聊城市新的经济增长点，一批规划较大、配套完善的住宅小区的建设创造了良好的城市面貌和居民生活环境。1998年以来，聊城市将城区内的东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通，确定统一的水位标高，形成湖河相连，新老相连，水水相通，城水相依的水城特色，前以此为依托建设了三大风景区：一是开发建设了东昌湖风景区。应该风景区规划面积21平方公里，是江北水城的重要体现。包括占地1600亩的湖滨公园。公园内小桥流水，绿草茵茵，腾龙广场、金凤广场、生肖广场等大大小小的雕塑和建筑小品点缀其间，已成为市民休闲娱乐的好去处。二是开发建设了古运

23、河风景区。古老的古运河焕发出青春的光采，蜿蜒城内4公里，两岸店铺林立、绿柳城荫，河中轻舟飘荡，一派美好景象。三是开发建设了徒骇河风景区。在徒骇河上修建了长100米、高5米的单体橡胶坝，实施了河道开挖、房屋拆迁、沿河绿化等工程，初步建成了占地1000多亩的风景区。目前，聊城正在实施一批靓点工程建设。包括古运河的三期改造，东昌湖的再开发，两个高品味的广场建设，建成后将使聊城作为江北水城的内涵更加丰富和充实。聊城市优美的环境已经成为投资者的天堂，同时聊城市委市政府制定优惠政策，提供高效优质服务，为投资者创造了良好的软环境。聊城这座古老的城市正走向新的辉煌，聊城这座秀美城市正张开怀抱欢迎有识之士来聊创

24、业、共同发展、开拓未来。（二）、城市未来发展的功能定位及远景发展规划2001年开始，聊城市委、市政府聘请专家对城市总体规划进行了修编，并通过了专家评审和技术审查。修编后的城市总体规划确定聊城市的城市性质是：中国江北水城、国家历史文化名城、以发展商贸、旅游为主的区域中心城市。城市的发展方向是以东扩南展为主，西、北适当完善。东扩即将开发区的面积由现在的40平方公里扩大到60平方公里；南展，即将行政中心南移至湖南路以南，通过南区开发带动城市发展，增加土地收益，为城市建积累资金，南区建设将更加突出水城特色。对于南部行政区的规划，邀请北京清华城市规划设计研究院进了规划。总的思路是，依托风光秀丽的徒骇河风

25、景，堆山、挖湖，广造园林，丰富文化设施，使南部新区成为江北水城的重要组成部分、人和自然环境和谐发展的现代化新区。新的城市总体规划确定：该市近期发展目标是：到2010年城市人口达到50万人，城区面积达到60平方公里；到2020年城市人口达到80万人，建城区面积达到90平方公里。远景规划人口100万人，用地规划110平方公里。修编后的总体规划充分体现了突出水城特色、体现古城风韵、展示现代风貌、坚持以人为本、综合协调发展的原则。总结：随着聊城“江北水城”的旅游城市的定位和城市品牌内涵的不断被挖掘，水文化已经深入到聊城人心中；随着古运河的阶段性改造，顺理催生了运河系的诸多“水景住宅”；这一切对本项目的

26、开发都有着巨大的影响,既有机会又有威胁。第二部分：聊城市及区域房地产市场分析一、房地产市场综述（一）、 聊城市房地产市场发展历史回顾及发展阶段判定聊城市房地产业起步于二十世纪八十年代末，由于受经济体制、分配制度等多种因素的制约，发展十分缓慢。至1997年底，房地产开发累计完成投资仅6.5亿元。1998年聊城撤地设市，随着住房分配制度改革的全面实施，城市建设步伐的不断加快，房地产开发管理体制逐步规范，我市房地产业开始蓬勃发展起来。特别是2000年以来，房地产业更呈现出快速膨胀的发展势头。一般来说，商品房市场分为初级阶段、成长阶段、成熟阶段和转型阶段。根据市场调查，我们判定聊城房地产市场处于成长阶

27、段初期，预计2005年将步入快速成长期。（二）、聊城市2004年房地产市场分析1、房地产开发水平逐步提高。04年前开发的楼盘多数为中低档盘，小区品质差，几乎没有绿化和其他配套设施，现在开发的楼盘已经开始注重提高自身品质，但由于需求旺盛，开发商仍处于盲目开发阶段。个人购房需求旺盛，消费者还处于“居者有其屋”阶段，仍处于满足最基本需求阶段，但从目前的消费市场看，05年将是一个转型期，从最初的“居者有其屋”到“居者优其屋”消费过程将趋于理性化。2、房地产供需结构分析。从总体上说，聊城房地产市场供不应求，但属于结构性不平衡。从供给分析：住宅市场：供不应求，需求旺盛。无论是高档盘，还是中低档盘都处于供不

28、应求阶段，05年之前开发的楼盘除个别定位偏差较大之外，基本都以售完；办公物业：刚刚起步，在售写字楼屈指可数，原因是大型单位自建楼房，而小公司和企业数量较少，因此供需均不旺盛；商业物业：开发量过大，需求量趋于饱和，供需基本平衡，沿街门头房和小户型商铺销售处于低潮。聊城房地产与别的城市不同之点有商业地产先行之势。从购买目的来分析购客户以自用型为主，投资型客户占有比例较小，自用户型以80120平米两房和三房为主。购房受到区位限制较大，根据调查显示聊城人首选居住位置在东昌湖附近，其次是自己目前所在区域附近，然后考虑主要的还是价格。投资产品主要以建设路周边小户型为主，投资比例很小。3、房地产价格分析目前

29、聊城房地产价格相对较低，住宅平均价格在1500元/平米左右，低档房一般在1300多元/平米，中高档房1700元/平米，高档盘在2600元/平米；商业项目价格平均在4000元/平米左右，市场租金在0.31.1元/平米天。（三）、聊城市住宅房地产市场未来走势预测1、住宅面积将从现在的大三房140平方到集约型、适用型回归，面积预计控制在110-130平方。2、户型设计更加合理。现在聊城大多数户型还是暗卫设计，住宅内部功能分布不尽合理，存在着严重的功能重叠及浪费等户型设计上的问题。3、小高层逐渐成为聊城住宅的新亮点，消费者对小高层的抗性进一步减弱。4、住宅仍以市区供应为主，主要集中在东昌湖周围；不过开

30、发区的住宅供应将显著增加，成为聊城住宅市场中一个不可忽视的部分。5、住宅小区的设计将更注重人性化设计，注重小区绿化，公建配套的建设及投入，小区物业管理也将更上一个层次。6、住宅价格仍有上涨空间，将进一步攀高，预计2005年聊城住宅均价将达到2000元/，市区均价将突破2500元/.（四）、聊城市商业房地产市场未来走势预测1、商业房地产市场特征分析聊城现有的商业街基本上集中在城市中心商业区，比如：聊城城区以新东方广场、金鼎商厦、五星百货、人民广场地下商城为核心的市中心商业区，以香江光彩大市场为核心的城区北部物流园区，以汽车产业园为核心的城区东部物流带，以新时代广场、铁塔商场为核心的城区南部商业区

31、。市中心商业气氛较浓厚，市民购物80%集中在这些商圈中。在新增的商业项目80%也集中在上面的商圈中，不过据我们市调小组调研分析，所有商业项目未能销售到60%以上，商业水份量大，虚夸风严重，投资客对商业的投资比较慎重。从现在正在销售的商业项目分析我们看到，这些商业态定位严重重复，都定位在服装，百货，超市，在走大而全的路子，但是在真正的产品定位上，却缺乏相应的支持，项目开发的不伦不类，结果只剩下最残酷的价格竞争中，弄的遍体鳞伤。另外我们也发现聊城缺少国内外知名物流企业入驻，在发展连锁经营，打造市场品牌，构筑交通运输、仓储配送、信息网络等功能配套的现代物流体系上落后与山东青岛，烟台济南等强市；社区商

32、业服务设施建设，也不尽人意，存在的多而乱，小而杂的局面。在近半个月的市场调查中我们发现，聊城商业形态中缺少大而专的商业形态，比如：大型的娱乐城堡，大型的电器一站式购物店，大型的专业的儿童用品等这些比较专业类别的市场氛围。2、聊城市商业房地产市场未来走势预测（1）.聊城市商业房地产市场供应量在2005年将是最关键的一年，老市区仍然是商业项目最青睐的地方，商业新盘不断涌现。从现有的商业项目供应量分析，从现有的聊城经济，完全消化这些商业需要2-5年的时间，远远超出了一个城市现在可以承受的商业体量，所以2005年仍旧是残酷的商业价格竞争年。（2）.商业项目产品定位逐渐明晰，开发商更注重商业项目的长线投

33、资回收。从现有的商业项目都基本上在招商，这也反应出开发商心态的变化，从原先的一蹴而就，慢慢的变成长线投资。（3）.市区周边商业形态逐渐成长，开发区商业的推出将成为聊城市又一新的亮点。（4）.商业房地产开发商正逐步打造其品牌知名度，放弃粗旷式的发展模式，开始寻求一种集约、经济模式化的发展路子。（5）.商业房地产正逐渐向商业MALL发展，新的更适应聊城的商业形态初露倪端。二、聊城市房地产项目调查情况（一）、聊城市部分住宅项目调查情况项目一: 中通时代豪园项目名称中通时代豪园发展商中通时代房地产开发有限公司建筑商聊建集团001项目部位置聊城市东昌西路99号建筑设计新加坡山鼎建筑事务所占地面积28万平

34、米 (分三期开发),土地购置价为75万/亩建筑栋数一期:15栋6+1多层住宅,去年8月份开盘,现已基本售完,现余部分六层. 二期:4栋多层,3栋小高层,已有部分封顶,三期工程尚未开发.销售均价一期开盘均价:2000元左右;二期多层均价2600元/平米;其中(一层2900元/平米;二层,三层2660元/平米;四层2460/平米;五层2300元/平米;六层2100元/平米);二期小高层销售均价为2660元/平米,最高售价3400元/平米主力户型120平米两室两厅;130平米三室两厅,148平米三室两厅付款方式可提供8成30年银行按揭,外地购房者无需担保（开发商担保绿化率35% 包括亲水观景园林;首

35、层私家花园;顶楼花园;首创前台花园;等物业管理时代信诚(香港),智能化封闭式管理,引进港管家服务,包括私人家政;钟点管家;私人医生等人性化服务,多层物管费0.5元/平米,小高层未定会所功能6800平米水岸会所,集运动;购物;社交一体的3S会所,室内恒温泳池,咖啡厅,保龄球馆,棋牌室等服务类别;小区内设有中，英双语幼儿园装修标准一期为毛坯房标准;二期,三期为粗装修;一期楼座外立面为白色玛赛克,二期为外墙涂料配套标准双气三线,天然气入户1.8/立方米;庆东壁挂式燃气锅炉地热采暖;外窗中空玻璃使用年限框架结构70年;砖混结构50年交付时间一期为2004年6月(已交付),二期多层年底交付,小高层明年5

36、月交付.小区全部竣工为明年8月份推广主题“28万平米亲水园林社区”现场包装售楼中心包装气派,沙盘,户模,展板,影音设备齐全,现场气氛较好,销售人员服务接待规范消费群体30-40%为本地中高收入消费者;20%为外地返乡消费者;30%为周边市县消费者. 该项目主要针对该城市的高端消费者.销售率一期工程基本销售完毕,销售率达95%以上,二期销售良好,单月销售在80-100套左右，三期未开盘。评述: 该项目开发商实力雄厚,建筑设计,景观设计及项目配套水平较高.项目规模较大,地理位置理想,工期较快.户型设计,配比良好.一期已基本入伙,一期景观,配套已建成,有利于项目后期销售.其单元入口大堂较具特色,增加

37、项目卖点.该项目提供港式物业管理,收费虽略高于周边项目,但其服务内容及形式普遍受其意向消费者欢迎,在聊城市内有一定影响力.该项目虽为目前聊城市的高档项目,其性价比较高.受到广大高端消费者欢迎. 此项目中包括部分回迁户,其建筑风格及结构与该项目整体效果有所差异,且居民素质有所不同,对一期项目有所影响. 该项目因采用地板式采暖,根据了解此种采暖方式,在市内温度,维修及经济方面相对不够理想.样板房装修比较简单,选用家具及装饰上略有不足.该项目未配备地下室,且多数户型未设计储藏室.生活起居略有不便.项目二.新东方名人苑项目名称新东方名人苑发展商聊城新东方房地产开发有限公司建筑商聊建集团位置昌润路占地面

38、积18万平米建筑棟数一期12栋6+1多层,含部分沿街商铺及1栋写字楼销售均价2300元/平米,起价1900左右(六层)主力户型113平米三室两厅;148平米三室两厅;135平米三室两厅等付款方式8成30年按揭贷款绿化率40%,区内小品,景观,泛会所功能俱全物业管理物管费0.5元/平米会所功能3000平米主题会所,装修标准毛坯房,多层电梯,地热采暖配套标准封闭式智能化管理,红外监控,可视对讲系统等使用年限70年交付时间一期2004年年底.推广主题“新东方名人苑,湖畔新生活”现场包装售楼部装修较具档次,功能齐备,现场氛围良好,销售人员职业素质较好消费群体全市区域及周边县市的高中端客户销售率一期基本

39、销售完毕,销售率达90以上,空置房多为楼层较高单位.评述: 该项目处于市区南侧,地理位置优越,东侧临近东昌湖,周边配套较为齐全,沿街道路宽阔,项目配套齐备,开发商实力雄厚,项目整体规划较好,注重项目包装推广,值得一提的是,该项目在广告推广方面由为突出,聊城市几乎所有主干道,都设有该项目的路旗,在本地区域内广为人知.销售率较高.但该项目的围墙广告设计较差,版面零乱,难于体现项目档次,只是简单的将项目配套进行叙述.该项目因其为6+1多层项目且配备电梯,其使用成本略高,根据了解,前期有部分客户对电梯的使用问题及交费问题,与开发商曾出现纠纷.项目三: 星海家园项目名称星海家园发展商星光房地产开发有限公

40、司建筑商聊建集团位置振兴路东侧建筑面积13万平米建筑棟数现售楼座为1栋171高层住宅，2栋111小高层住宅，2栋61多层住宅(均为商住两用楼)销售均价高层及小高层为1608元/平米起价,每层递增30元/平米;多层价位为，1-3层1658元/平米；4层1558元/平米;5层1458元/平米;6层1098元/平米;商业均价为3800-4500元/平米主力户型住宅:多层:90.5平米/100平米/102平米两室两厅;小高层,高层:142平米/146平米三室两厅等;商业多为上下两层结构,面积在206平米-300平米之间付款方式住宅:7成15年按揭贷款;商业:5成10年绿化率35%物业管理自管;物管费:

41、0.15元/平米会所功能无会所装修标准粗装修; 配套标准天然气(开户费2400元);地热采暖(开户费15元/平米)宽带入户,可视对讲，智能化管理使用年限住宅70年,商业40年交付时间二期住宅2004年年底推广主题居住新高度,城市新生活现场包装售楼现场包装较简陋,面积较小,现场内未放置沙盘,只有部分户模及展板,销售人员素质较高消费群体聊城市及周边区域,主要来自高中端收入人群销售率住宅70%;商业60%左右评述: 该项目位于兴华路与建设路的中间位置,穿越市中心,是聊城市的重点项目.该路段东西长1350米,南北宽30米,主要以商业,办公,住宅为主.该区域周边配套齐全.交通便利.人气较旺.具备较高的投

42、资价值.其主力推广应该在于商业部分. 目前,该项目除部分围挡广告外,未做其它推广,据称,该项目在近期即将对项目进行大面积推广宣传,届时,住宅均价将增加200元/平米.且近期购买住宅客户可享受免三年电梯费及98折的价格优惠. 该项目在户型设计上,中小户型占有较大比例,其户型设计较为合理,为项目本身增加卖点.但就项目本身品质,项目内部配套及服务来将与 “中通时代豪园”, “新东方名人苑”等项目相比,仍有差距.尤其是其景观设计等方面略逊一筹.项目四:万盛家园项目名称万盛家园发展商聊城市万盛房地产开发有限公司建筑商山东佳隆建工集团有限公司位置聊城市东昌路185号规划设计上海宝刚设计研究院建筑设计山东省

43、建筑设计研究院建筑面积30846平米建筑棟数1栋6+1多层;2栋17+1高层;1栋11+1小高层销售均价小高层,高层均价3100元/平米;3层起价2935元/平米;4层2735元/平米;17层3395元/平米; 18层3895元/平米主力户型129平米两室两厅;150平米三室三厅;184平米四室两厅等付款方式7成15年银行按揭贷款绿化率35%物业管理自管,一期多层暂不取费,后期由小区业主委员会负责管理会所功能无装修标准粗装修,外飘窗,双层玻璃,集中供暖,分户控制,三线入户,管道天然气配套标准智能化管理,可视对讲,红外监控使用年限70年 土地购置价65万/亩交付时间现房推广主题“地标性湖景公寓,

44、因领住宅时尚”现场包装售楼中心包装极其简陋,与该项目不匹配,内部环境零乱,面积狭窄,洽谈区域较小,部分销售人员能力欠缺消费群体聊城地区及周边区域的高端客户,部分外籍人事销售率70%评述: 该项目地理环境优越,与东昌湖为邻,体现湖景住宅特色.目前,该项目为聊城市楼层最高的现房住宅项目.周边生活配套齐全.交通便利,属于聊城市的中心区域.高层建筑为板式设计,户型设计较为理想. 该项目缺乏较好的形象包装,包括工地包装及销售现场包装,与该楼盘的品质定位不相匹配.无专业物管公司打理.内部景观设计缺乏品质感.小区规模较小,缺乏高档盘风范.与周边同档次次项目相比,其销售率较低.除购房款外,其额外取费较多,如双

45、气开户费,公共设施维修金等.项目五: 凤凰新城项目名称凤凰新城发展商山东聊城当代集团建筑商聊城建工集团位置聊城经济开发区黄河路建筑面积80万平米,共分三期开发建设建筑棟数主要以独栋别墅,TOWNHOUSE及4+1多层公寓组成销售均价独栋别墅销售完毕;联排别墅2300元/平米,多层公寓1500元/平米主力户型多层公寓110平米两室两厅;145平米三室两厅,联排别墅206平米(3+1);233平米(3+1)付款方式7成15年按揭贷款绿化率40%以上物业管理自管,封闭式智能化管理,会所功能3000平米主题会所,具备泛会所功能装修标准毛坯房,双气,三线配套标准超市,诊所,学校,幼儿园等基础设施（已列入

46、三期工程）使用年限50年交付时间一期,二期为现房,三期为2004年年底推广主题自然中找寻时尚,细节中幛显气魄现场包装销售大厅比较昏暗,未体现项目风格,设有沙盘一个及部分户模,展板,销售现场实行喊控模式,项目内配备看房车消费群体聊城市区及外埠区域销售率一期基本销售完毕,二期销售达60%,有部分团购评述: 该项目为山东聊城当代集团开发,实力雄厚,在业界有良好口碑,多次参加省内外举办的大型房展集会,并设有全国免费订购热线.其地理环境幽雅,临街道路宽阔,植被覆盖率较高,周边有多所学府,如聊城大学就位于附近.文化气氛较浓厚.该项目南侧建有17.1万平米的聊大花园,据称是专门为聊大教授所建,由校方出资70

47、%,个人承担30%. 项目已基本成型,社区内环境幽雅,配套完善,人车分流,建筑物外立面色调鲜明,根据不同的建筑体及建筑风格选用不同色调.其TOWNHOUSE户型设计独特多样,能满足不同客户需求.其价位适中,迎合众多消费者需求. 目前,该项目市政配套相对较少,就餐,购物,等设施较少,据称上述配套市政设施已例如三期工程. 项目六: 鼎舜花园项目名称鼎舜花园发展商聊城市公路房地产开发中心建筑商聊建集团001项目组规划设计聊城市规划设计研究院 建筑设计聊城市规划建筑设计院/东昌府区恒信建筑设计院位置聊城市东昌西路60号建筑面积13万平米, 占地176亩建筑棟数整个区分别墅区,商住区及多层住宅区,其中多层住宅区又分A,B,C三个区块,A区为临运河多层住宅;B区为近湖面平面结构多层住宅,C区为错