XX9月10日郑州中原万达广场市场调研报告1.doc
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1、郑州中原万达广场市场调研报告一、项目概况郑州中原万达广场位于郑州市中原路与秦岭路交汇处,所在的中原区是郑州市委市政府所在地,属于城市核心区。郑州中原万达广场(不含安置区)总投资额50亿元,总建筑面积约53万平米,包括购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等,其中商业面积约25万平方米。购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态,能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求工程现场(作业工人较少,工程设备只有两台,工地整体给人冷清的感觉)。 广场广告外立面宣传画还未粘贴 正在施工的新建售楼部(十月底使用)二、万达商业业态定位
2、分析郑州中原万达广场作为亚洲最大的商业地产公司,万达集团的商业开发坚持“业态规划在先,建筑规划在后”及“商业订单在先,建筑建造在后”的宗旨。广场目前已经基本完成主力店的招商,确定了主力店的品牌和规模。广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。次主力店和精品店的招商已经基本完成。万达根据招商的要求做了分类:一个是零售类,其中又分为综合型(如超市和百货)和专业型;另一个是非零售类,如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴随着集团城市综合体业务的发展,要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。这不仅仅是对万达商业地产发展的经验总结,也符合欧美国购物中
3、心的规律。目前,国际上认可的比例是:零售业、娱乐业、餐饮业的比例4:3:3,即零售业40%,娱乐业30%,餐饮业30%这样的比列才能形成一个比较成熟的购物中心。一楼(万千百货/迪卡侬) 二楼(万千百货/国美) 三楼(万千百货/大玩家) 四楼(万千百货/KTV)五楼(万千百货/万达院线) 六楼 (万千百货/其他)附:万达主力店情况说明:大歌星KTV:是全国目前知名的连锁式量贩KTV,其主要特色是装修豪华,设备一流,深受年轻人的欢迎。大玩家超乐场:是目前国内室内数一数二的电子游乐城,是2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营商,目前在全国有15家连锁店。沃尔玛超市:全球零售业500强之首,世界最
4、大的连锁零售业企业,向顾客提供高品质、快捷、便利、有品质的购物新享受。国美电器:中国最大的家电零售连锁企业,全国240多个城市拥有直营店近千家,年销售能力达800亿元以上。迪卡侬集团(法文:Decathlon Groupe)是法国大型连锁运动用品量贩店,由米歇尔雷勒克(Michel Leclercq)于1976年创立,其第一家店开在法国里尔附近的小村庄恩洛斯(Englos)。今日(2007年8月)迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络,包括中国大陆与台湾,分店数量超过300家以上,是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团1。郑州中原万达广场立面及动线设计 广场的客户面向城市各个阶层,特别是城市中
5、的中青年顾客。商业区的立面设计采用现代主义的设计手法,利用玻璃幕墙,石材幕墙等高档材料,突出时尚、现代的特点。广场在设计之初就充分考虑到后期运营的使用和管理,使万达广场的立面效果可以长期保持。 广场住宅区以高层建筑为主,整体采用经典的三段式划分,浅暖色基调,强调向上挺拔的动态感。 使建筑的整体感觉既有温馨感,又有尊贵感。 万达集团高度重视夜景照明效果。使得万达广场不论在白天还是夜晚,都是中原区最引人注目的建筑群。 外围商业U型主动线及商场内动线化的规划。作为万达广场整体规划的“灵魂”和“纽带”,步行街独特的动线规划连接各大主力店,使客流前后、横纵贯通,达成23万平方米大商业空间的客流高度共享。
6、完美的U型设计使得所有铺面临街建造、最大限度地规避客流死角。万达根据各主力店不同的要求,从以下几点对动线更细的规划:第一,商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合,实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外,商场的主要出入口的外部,应该设置一定的缓冲空间,一般为10米10米的广场,以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅,使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区,以实现商业利益的最大化。 第二,人车分流。第三,建筑小品、硬质景观的设计。商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计,有利于对设置在其附近的商铺,吸引更多的人流在此经过。 第四,人流与货流避免交叉。第五,其他附
7、属设施与人流动线的关系处理。灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线,这些附属设施要保障一定的间距,以确保人流的通行空间不受到影响。 三、项目的租售分析二七区、中原区等以商住两用的物业为办公场所,整体租金和售价水平位于市场的最低端,租金在0.5-1.2元/日,售价在4000-6000元/区间销售推广策略万达目前因销售价格未出台、本地商管部还没有成立,现在的推广策略偏重于市场品牌推广,等声势造足销售政策出台顺势而动。万达商业销售和租赁比例分析:商业物业最理想的盈利模式是长期持有,这符合商业地产的自身规律,一般来讲,商业物业是越老越值钱,不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分
8、价值是通过后期运营管理实现的,用通俗的话讲,商业是养出来的,商业物业的资金投入大,回收期长,决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力,在资金允许的情况下,建议开发商长期持有商业物业,从项目价值最大化的出发点考虑,投资购物中心,在美国年回报率低于5%,东南亚可达8%9%,而中国则可以达到13%甚至更高。这种盈利模式是一种最理想的方式,但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商,毕竟有着强大资金实力的开发商太少。开发商持有优质商业物业资产,既能获得长期收益,亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金,对开发商来讲是个不错的选择,但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高,其投
9、资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本,开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。主力店租赁+商铺全零售的变现方式被万达集团演绎到极致,其前期的大部分商业物业都是按照这一思路来操作的,都是做一个沃尔玛的主力店,然后其它的商铺均以产权式商铺散售,这种方式给万达解决了融资的问题,也让万达很快发展起来。综上所述:万达根据不同地方的投资大小,采用商业体量20-30%出售(零散商铺):70-80%商业体量租赁给主力店(自持物业)来进行万达模式的良性循环。四、项目规划特点分析商业地产的第一代是笼统的商业地产-第二代订单地产-第三代城市综合体,这是商业地产发展的趋势。现在,城市综合体(同时拥有酒
10、店、写字楼、商场、商业街和高级公寓的建筑群)是万达推广的第三代商业模式:郑州万达广场内现代化高级写字楼、SOHO、LOFT齐全,集餐饮、娱乐、休闲、健身多功能于一体。万千百货、万达影城、大歌星、大玩家、大型超市等重量级的主力店已纷纷进驻。对于购房者来说,购买万达精装公寓和写字楼的同时,也拥有了完善的商务、商业配套。郑州中原万达广场鸟瞰图一期:郑州中原万达广场北地块为商业用地,用地面积54331.41,总建筑面积约24.9万,包括购物中心、SOHO、室外步行街。容积率为3.39,绿地率7.5%二期:南地块为住宅用地,用地面积38347.85,总建筑面积约28.2万,包括六栋(共16个单元)高层住
11、宅及两层底商。容积率为6.22,绿地率25.1%。 五、郑州万达广场优劣势分析:备注:1、目前工程还没有完全进入全面实施阶段2、商管部没有成立3、销售价格和相关数据没有完全确定。4、一期全部是商业,住宅和写字楼数据还未有推出。5、因现场不让拍照,本报告图片为手机拍摄,效果较差。故有些数据和图片可能会有所变动,我们会及时补充和更新数据。郑州恒大营销部 2010-9-10亲爱的朋友,上文已完,为感谢你的阅读,特附加送另一篇村级党建工作的调查报告范文,如果下文你不需要,可以下载后编辑删除,谢谢!村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出: “ 加强和改进党的基层组织建设,使党的基层组织真正成
12、为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题,调整组织设置,改进工作方式,创新活动内容,扩大覆盖面,增强凝聚力,使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体,建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质,xx年xx月,我先后深入xx乡xx村展开调研活动,在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 (一)完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定,有
13、党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后,设立党总支的条件已基本成熟。县xx乡xx村率先一步,在探索农村建设中,全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村(因党员不足xx人)之外全部设立了党总支,以片区划片联合建立了党支部,按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组,在党小组内挂牌成立了党员中心户,作为党小组开展活动的阵地,建起了村级“党总支党支部一党小组党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上,既充分体现了产业特点,又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力,实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政
14、策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上,村主任兼任党总支书记,支部书记由总支委员或党员村干部兼任,支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计,该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组,基层组织机构十分健全。 (二)发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现,无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报15件实事,并填写农村党员实事申报登记卡,交村级党
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