北京房地产市场回顾及展望.doc
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1、2008年北京房地产市场回顾及2009年展望一、宏观经济分析1、国际经济形势严峻,最快09年底回暖美国金融危机正在席卷全球,金融市场动荡加剧。美国金融危机引发的金融灾难,正在向全球性经济危机演化。其实早在2007年4月,美国已经有了金融危机先兆,从2007年12月,美国的经济已经陷入衰退。 全球先进经济体经济增长减速,预计2009年经济增长略高于2%在美国,随着住户对实际和金融资产贬值和金融状况收紧做出回应,经济将遭受打击。欧元区的增长将因金融状况收紧和信心下降而深受打击。在日本,净出口对经济增长的支持将下降。世界范围内,先进经济体经济处于下滑趋势。在先进经济体经济下滑的带动下,预计世界增长将
2、从2007年的5%下降到2008年的3.75%,2009年将降至略高于2%(表1)。表1:GDP增长趋势数据来源:国际货币基金组织网站 先进经济体GDP增长幅度下调,直接影响商品出口国及存在严重的外部融资和流动性问题国家的经济增长 图2:GDP趋势增长率数据来源:国际货币基金组织网站对于新兴和发展中经济体,2009年实际GDP增长预测的下调幅度在一定程度上对于新兴和发展中经济体,2009年实际GDP增长预测的下调幅度在一定程度上更大,平均为1%(表2)。下调后增长率为5%,高于先前经济周期波谷(如1990年、1998年和2001年)的水平。然而,就相对于其(较高的)趋势增长率的比例而言,新兴经
3、济体的周期性下滑与先进经济体的周期性下滑在程度上类似,这与过去的周期一致。不同地区的下调幅度有很大差异。受影响最大的是商品出口国(因为对商品价格预测做了大幅下调)以及存在严重的外部融资和流动性问题的国家。东亚国家(包括中国)总体下调幅度受影响较小,因为它们的金融状况往往更为强健,商品价格下跌使它们市场形势开始对这些政策举措做出反应。即使这样,也影响到了中国的经济增长,同时波及到居民的购买力。 先进经济体经济复苏最快将在2009年后期开始预计2009年先进经济体的经济活动在年度基础上将收缩0.25%,这将是战后的首次年度收缩,预计经济复苏最快将在2009年后期开始。2、国内经济-内外交困,保8成
4、为首要目标,启动内需成为重点 全球经济衰退,直接影响中国商品的出口数据来源:北京统计信息网目前中国经济出口的依存度已接近40%,其中,美国、日本、和欧盟三个地区占中国出口的近50%,但今年它们的经济都已出现负增长,而且预计09年这三个地区的经济都将继续萎缩,09年主要贸易伙伴陷入经济困境,因此中国的出口增长前景暗淡。 中国GDP增速减缓,2009年经济仍将处于低位运行拉动经济的三架马车是投资、消费、出口(按照2007年GDP增长11.5%计算,其中,投资占17%,需求占16%,出口占40%)。中国的出口增长前景暗淡,数据显示,目前东莞已有1/4的出口型企业倒闭,中国经济面临着结构性调整和外围环
5、境极度恶化的困境。因此,在当前出口严重受阻的情况下,投资和消费成为启动内需的重要筹码,中央政府的4万亿投资已经明确,刺激消费的政策也在逐渐快速推出,但消费者信心指数却没有持续明显增长,股市、房市即是最明显的例证。“观望、捂紧钱袋子、真正的冬天还没有到”等心态成为中国消费市场最大的拦路虎。因此,温总理说的“信心比黄金还重要”是当前市场的真实写照,经济回暖之路还需要一段时间的调整,保8之路任重道远。 居民收入减少,消费预期减弱,储蓄成为居民首选国内经济的不景气,影响了国民经济各行业的发展,企业盈利能力明显下降,消费增长也趋于缓慢,同时也影响居民的收入和收入预期。2008年8月中下旬,中国人民银行在
6、全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查,回收有效问卷20000份。调查结果显示:08年3季度城镇居民当期收入满意指数为15.3%,分别比上季和去年同期下降2和5.7个百分点,未来收入信心指数为19.3%,分别比上季和去年同期下降1和4.5个百分点,双双降至2006年以来的最低水平。储蓄存款无风险和稳定的特点再次受到居民的青睐。调查显示,自2007年2季度始,认为存款利率“适度”的居民人数占比逐季攀升,并屡创历史新高,本季有55.3%的居民认为存款利率“适度”,再次刷新历史记录。银行储蓄再次成为居民的首选。诸此种种现象显示,居民可支配的财产性收入大幅缩水,消费者信心很难树立。 股市大幅缩
7、水,居民财产性收入降幅严重中国A股市场上证综指从07年10月的6124点一路下跌,最低点探至1664点,收于12月31的1820点,08年全年大跌65.39%,最高点到最低点累计跌幅超过70%,创出中国股市史上最大年跌幅。“问君能有几多愁,恰似满仓中石油”成为大江南北传唱的笑谈。股市的持续低位运行,极大地挫伤了市场和股民的信心,以及对未来的消费预期。中国人民银行三季度调查数据同样显示显示:在当前物价和利率水平下,认为投资股票或基金最合算的居民人数占比为8.2%,较上季大幅下跌8.6个百分点,连跌4个季度,且跌幅均在8个百分点以上,与2007年3季度的最高点44.3%相比,本季有投资股票或基金意
8、愿的人数仅占它的1/5。 居民购房意向谨慎,房市未来不容乐观中国人民银行三季度调查数据显示:未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点,并创1999年调查开始以来最低水平。在调查的七个大城市中,北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%,低于全国平均水平。 中央政府投入4万亿资金力撬内需由于国内经济尚有足够的上升空间,因此,在目前出口形势暗淡的情况下,通过投资拉动内需,是政府采取的一种主要手段,认为这对明年拉动内需将起到一定的作用。从总体上看,中国对于基础建设投资拉动可谓驾轻就熟,并且投资基础建设还可以带动就业
9、,同时拉动内需。从国务院常务会议精神了解,此次投入主要包括政府保障性廉租房建设投资、农村基础设施建设投资、公共交通、环境等二、金融财政政策分析1、适度宽松的货币政策为经济保驾护航 货币政策在宽松中保持谨慎从今年下半年开始,5次调整存贷款利率。目的在于拉动内需,鼓励居民消费,放弃固定存款。从经济学角度考虑,如果一味的降低利率,会增加进口的机率,从而影响本国经济的增长。同时,从中国人民银行研究局局长张健华第三届国家风险管理论坛中的讲话,“明年要分析货币政策的效果,降息的目的是恢复消费者信心,但仅降息一种手段是不够的。”我们也不难推策,明年的货币政策将在宽松的环境中保持谨慎。2、财政政策力度加大,刺
10、激经济发展 财政政策刺激,保持经济增长,但细节需谨慎目前通过减免首次置业的契税等,刺激居民购房;通过政府补贴,支持企业正常运行,从而保持经济的增长。由于经济危机,目前补贴数额较高,其目的是保持经济增长,但现在仍在刺激政策的前期,并且这些刺激措施会以最有效和最公正的方式展开。因此,认为中国在财政政策刺激措施的细节上将保持谨慎态度。三、2008年房地产市场回顾1、行业政策分析二元结构的重大转折,影响深远1.1历年政策回顾-一元结构到二元市场的重大调整08年前,政策有几个重大节点,即98年房改开始,房地产市场启动,04年3月,“8.31大限”标志着土地市场运作的逐步规范化,但也拉开了土地价格飞速上涨
11、的序幕。随着05、06两年“国八条”及“70/90”政策的严格执行,国家对商品房开始了严格的宏观调控,但调控范围仍集中于商品房市场上。07年,政策调整相对密集,一方面在金融信贷政策方面进一步紧缩,另一方面针对二套房的收付、利率,均进行了有针对性地增加,开始明确控制房地产投资、投机行为的政策方向,对市场影响较大。1.2当前政策重点为促进房地产市场稳定发展,引领经济发展重任2008年国家及北京政府政策回顾08年,政策分为两个阶段,一至三季度,政策仍延续了07年的思路,一方面进一步控制信贷,另一方面严格规范土地市场,打击地产商屯地行为,在解决住房问题的思路上,有07年集中于商品房市场转向保障房、商品
12、房双管齐下,形成了新的思路。为应对经济危机,08年下半年政策思路发生了转变,一方面信贷开始放开,另一方面在保证保障房供应的前提下,对房地产投资逐步放开,9月14日下调准备金率及10月22日下调房产交易契税税率是其标志。2、土地市场供给减少,土地流标现象增多 供应量与去年基本持平2008年各类商品房用地成交974公顷(不含工业仓储用地),比07年增长8%,与07年12%的增幅相比,08年土地供应量没有出现大幅增加的情况,反而增加量减少。各类商品房用地形成供应面积1256万平方米,与07年供应量基本持平。 招拍挂市场增加工业仓储用地2008年土地成交按用途基本分成3类,比以往增加了工业仓储用地。其
13、中住宅成交910公顷,占成交总量的66%,工业仓储用地首度挂牌出让,成交67宗超过404公顷,占到成交总量的29%,商业办公等综合类用地成交仅占5%。2008年各类用地成交列表 成交土地数量(宗) 成交土地面积(平方米) 规划建筑面积(平方米)住宅 58 9101483 11637965商业金融 16 632671 910113工业仓储 67 4042593 2908934合计 141 13776746 15457012 住宅供应仅完成计划的五成多2008年土地市场成交住宅及住宅项目用地910.15公顷(含两限房用地),比07年增加供应78公顷,然而仅完成08年供地计划的53.54%,土地流拍
14、现象多于往年,更甚者,顺义站前西街地块流拍3次调整规划后才得以成交,说明08年土地市场交易整体比较冷淡,一方面受政策影响开发商资金瓶颈突出,另一方面开发商面对经济危机大势下的市场信心不足,从而拿地更加谨慎理性。 中心城区土地稀缺2008年土地市场成交从区域分布来看,东城、西城、崇文、宣武四个中心城区没有住宅用地供应,其他用途土地也只有东城区成交一块不足万平方米的商业用地,由此分析中心城区的土地已极度稀缺。而住宅用地六成以上分布在远郊区县,供应前两位是顺义和昌平,郊区化特征日益显著。 首次推配建政策性租赁房地块2008年8月7日北京市首幅配建政策性租赁房的朝阳区北苑南区居住项目用地成交,北京城建
15、兴华地产有限公司以12.01亿元中标,高于招标底价2000万元。北苑南区地块位于朝阳区立水桥,总建筑面积21万平方米,主体为商品房地块。其中,配建廉租房1.6万平方米,配建政策性租赁房3万平方米左右,户型全部在90平方米以内。而同时推出的另一块配建政策性租赁房的顺义站前西街地块主体为限价房,因投标单位不足3家而流标,该地块后取消配建政策性租赁房以限价房项目挂牌成交。实际上北京政策性租赁房的首次试水情况不容乐观。两幅试点地块中,一幅流标,一幅则近乎底价成交。投资回收期长、利润低,使得政策性租赁房项目对于房企而言并无太大吸引力。市国土局表示“政策性租赁房在今年尚处于试点阶段,近期的建设方式以在普通
16、商品房和限价房项目中配建为主”。 限价房地块普遍遇冷2008年北京土地市场共推出11块限价房用地,目前成交9块,大兴康庄三期、四期两块至今流标。而9块限价房用地的成交并非十分顺利,只有纪家庙、东沙河、大兴康庄(二期)等少数限价房地块一次顺利成交,其余地块均曾出现流标,有的做出规划或者价格调整重新上市交易成功。11月5日,北京市土地整理储备中心延长了大兴区康庄限价商品住房项目用地挂牌申请与截止时间。此前的10月31日,修改了卢沟桥乡郭庄子村限价房用地等3块土地的交易条件。其中,规划建筑面积16.1万平方米的郭庄子村限价房地块,由全部建设限价房和廉租房的规划改成建设10万平方米限价房、1.2万平方
17、米廉租房,其余建为普通商品房;回龙观地块原本20万平方米限价房的建设规划缩减了5万平方米,改作普通商品房,同时价格由每平米6500元提高至6600元;规划建筑面积20.3万平方米的顺义区站前西街地块已由独立建设限价房改成配建10万平方米限价房,价格由每平米4980元提高至5500元,其余为普通商品房,还取消了配建政策性租赁房。 土地价格继续上扬2008年土地价格保持了继续上涨的局面,商品房(含两限房)整体楼面地价3762元/平方米,比07年增长17%。08年海淀区商品房楼面地价最高,为8071元/平方米,顺义楼面地价涨幅最大,楼面地价4280元/平方米,增长147%。2008年各区县住宅用地地
18、价列表08年楼面地价(元/平方米) 07年楼面地价(元/平方米) 同比增长海淀 8017 3838 109%朝阳 5650 4385 29%石景山 4351 2925 49%顺义 4280 1733 147%丰台 3122 4377 -29%昌平 3120 2089 49%通州 3015 2650 14%大兴 1917 3660 -48%房山 1827 1259 45%平谷 1075 1087 -1%延庆 794 1151 -31%总体水平 3762 3208 17% “地王”创新高2008年度土地成交两个最高:最高土地总价30亿,由北京懋源投标竞得的芍药居东区住宅及配套、公建项目用地2组团,
19、土地面积23.3公顷,规划总建筑面积31.7万平方米;最高楼面地价14751元/平方米,由中铁置业摘牌的六道口居住项目,总建面4.3万平方米。最高土地总价 备注 最高楼面地价 备注08年地王 30亿 芍药居东区住宅及配套、公建项目用地2组团,总建面31.7万平方米,由北京懋源投标竞得。 14751元/平方米 六道口居住项目,总建面4.3万平方米,由中铁置业摘牌。07年地王 17亿 西大望路27号地,总建面15万平方米,由北京万科中标 13788元/平方米 大屯路224号地,总建面6万平方米,由金融街控股中标。3、住宅、写字楼、商业市场分析3.1住宅市场-价量齐跌,观望氛围浓厚统计口径:根据北京
20、中原投资顾问部的监测,以有预售许可证并在网上进行公示的普通住宅、公寓、别墅物业的供应量为统计标准。本次年度回顾统计期间为2008年1月1日至2008年12月31日。其中,2008年1月1日至2008年12月31日为网上公示数据,12月1日至12月31日数据为北京中原投资顾问部根据市场水平进行的预估。3.1.1供应 2008年住宅市场供应继续下降08年全年,北京住宅市场上市面积约1155.5万平米,上市套数9.8万套,延续了自04年的下降势头,较07年供应面积减少11.6%,供应套数减少18.6%。从供应势头看,08年的供应增加呈现出“双高峰”的分布,46月即911月是新增供应的两个高峰。从总供
21、应量的分布看,08年下半年市场新增供应量较上半年下降了12.7%,显示了经济转冷、成交量下降的市场格局已开始向供应端传导。数据来源:北京中原投资顾问部3.1.2需求 2008年住宅市场成交量大幅下挫2008年住宅市场成交量仅有665.3万平方米,成交套数仅为5.8万套,较07年巨幅下挫。与07年相比,成交面积下降了60%,成交套数下降了59%。数据来源:北京中原投资顾问部全年走势上,虽然各月成交量同比均有下降,但下半年后成交量下滑更为明显。下半年成交套数较上半年下降28.6%,成交面积下降26.5%。月份上,2月是全年的最低点,成交仅2194套,24.7万平米,本应相对旺销的8、9两月成交仅为
22、2700套左右,是成交下降最严重的月份。自11月后,成交量有所回升,但仍与07年水平有较大差距。3.1.3价格 2008年住宅市场开始出现下降趋势势08年,北京普通住宅价格开始呈现出下降趋势,单价较07年下降了7.53%。从月度走势看,8、9两月是全年的价格高点,自10月份以后,价格出现明显的下降趋势。数据来源:北京中原投资顾问部3.1.4综述08年北京市住宅市场的最大特征即为明显的供过于求,成交量的急速萎缩是全年市场最明显的表象。虽然供应量有所缩小,但相比需求的迅速萎缩,仍无法达到平衡。并且,在传统的旺销期二、三季度这一趋势尤其严重。从08年全年走势看,住宅市场呈现如下主要特征: 影响房地产
23、交投的主导原因由政策性因素转向外部条件的不确定性影响购房者消费预期的因素主要集中于股市暴跌引发的财富性收入缩水、宏观调控带来的降价信心、经济速度放缓引发的对未来收入预期降低三个方面,其中后两者占据更大因素。从三方面因素的时点看:n 金融政策自9月15日开始明显转型,08年1月至6月,共计5次调高存款准备金率,连续施行紧缩的货币政策,反映在房地产方面,即紧缩房地产信贷,至9月15日,调降存款主备金率,并连续数次降低基准利率、公积金利率,对购房及房地产信贷开始放松。n 房地产税收政策自10月22日开始转向,关于调整房地产交易环节税收政策的通知的颁布标致着对房地产市场由“防止过热”向“保证平稳健康发
24、展”这一方向的实质落实。n 沪指在10月28日跌至1664点,形成历史新低,此后两月内持续震荡调整。n 07年上半年,美国次级贷危机已逐步显露,08年7月13日,美国财政部、美联储联手推出拯救两房计划,9月15日,雷曼兄弟银行申请破产,影响直接波及中国,中国国内经济预期迅速降低,相继调低gdp等经济指标预期。政府为保证经济发展,对房地产行业的政策已发生了明显变化,从9月15日10月28日是一系列政策落实的转折点,但同样自这段时间,金融危机、股市下跌等影响未来收入预期的直接因素影响被放至最大,并且至今仍对经济好转时间缺乏明确预期,影响成交的主要因素已由预期房价下跌的政策风险向预期未来购买力不足的
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