2004浙江桐乡商业项目市场研究报告.doc
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1、第一部分 市场研展篇一、宏观市场环境分析1、宏观市场环境分析1.1 宏观经济环境分析浙北地区与苏南、上海同属于长江三角洲区域,浙北地区目前已经成为外资进入浙江省的前沿地带。以今年1至8月份为例,湖州合同利用外资增幅位居全省第一,达4338,嘉兴以2574的增幅位居全省第三。作为浙江省块状经济的发达地区之一,浙北几乎每个县都有年销售额几十亿元甚至上百亿元的块状经济,在所在地区的发展中占有举足轻重的地位。近几年,嘉兴凭借极为优越的区位条件和现代立体化立体式大交通格局基本形成了优势,加快旅游事业的发展,吸引长江三角洲地区大中城市特别是的市民来嘉兴游玩观点光,采用“后花园”经济战略方式,将嘉兴初步建成
2、了长江三角洲地区大中城市特别是上海旅游休闲观光度假的“后花园”。而桐乡又为“后花园中的后花园”,左有嘉兴、右为余杭,因此来自杭州、上海、宁波的辐射影响都被周边县市所截留,而所受影响甚小,所以对比经济发展水平,可以发现桐乡的经济一直“尾随而行”。以桐乡旅游业为主体的“后花园经济”在城市的发展中显的犹为重要。1.2 宏观政策环境分析国家建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门,联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知,保证中小套型住房供应、打击炒地炒房、期房禁止转让、平抑房价再度成了近期房地产界的热门话题。为此,记者采访了部分房地产商、业内管理人士和一
3、些普通市民,总体印象是:国家七部门对房地产界的政策是正确和及时的,是维护房地产市场正常秩序、抑制房价、为老百姓营造一个透明和适宜购房环境的积极措施。由于桐乡房地产市场一直处于“温和”状态,所以桐乡房地产市场目前还处于“波澜不惊”状态。2、 桐乡印象2.1 区域位置桐乡市位于浙江省北部杭嘉湖平原腹地,沪、杭、苏“长江金三角”中心,东临嘉兴市郊区,南接海宁市,西界德清、余杭两县,西北与湖州市郊区毗连,北与江苏省吴江市接壤。东距上海131公里,北离苏州74公里,西邻杭州65公里,居沪、杭、苏金三角的中心。2.2 城市规模市域总面积723平方公里,人口66万,其中市区人口17.8万,辖14个镇和10个
4、乡,市政府驻地梧桐镇。 境内地势平坦、河网密布、气候四季分明,是典型的江南水乡,素有“鱼米之乡、丝绸之府、百花地面、文化之邦”的美称。2.3 交通环境桐乡位于沪杭甬黄金旅游线上, 水陆交通十分便捷。 320国道、 沪杭甬高速公路 、京杭大运河贯穿全境,省、县级公路纵横成网,近邻上海虹桥机场、杭州萧山机场、东方大港乍浦港。“黄金水道”京杭大运河、四级航道杭申甲线横贯桐乡,通航能力超过500吨位。杭州湾跨海大桥世界最长的高速公路特大桥,将于2006年通车,到宁波可缩短一半。东临乍嘉苏高速公路,可通达全国各地。 桐乡交通环境区位图桐乡市交通环境及周边城市里程表高速公路桐乡上海 110KM桐乡苏州 6
5、5KM桐乡杭州 56KM桐乡宁波 220KM港 口桐乡乍浦港 45KM桐乡上海港 135KM桐乡宁波港 240KM机 场桐乡杭州萧山机场 56KM桐乡上海虹桥机场 115KM桐乡上海浦东机场 130KM铁 路桐乡杭州站 55KM桐乡上海站 135KM桐乡嘉兴站 27KM2.4 经济水平沿海开放城市桐乡,属国务院批准的全国首批开放县市之一,在全国县域经济综合实力最发达100县(市)排名中,桐乡位居第34位,在浙江省26个入选县市中名列第11位,桐乡已成为浙江省17个扩权县市之一,是浙江省首批小康县市。2004年全市整个国民经济实现了较快发展,经济总量和效益全面提升。全市国内生产总值达到215.4
6、9亿元,实现增长16.7%。财政预算收入15.96亿人民币元,城镇居民人均可支配收入14201元,社会消费品零售总额74.48亿元,是浙江省十大经济发达县(市)之一。2004年第一产业实现增加值14.00亿元,比上年增加6.5%;第二产业增加值130.18亿元,比上年增长18.0%;第三产业增加值71.31亿元,增长16.3%。三产比例由2003年的6.97:59.59:33.44调整为6.5:60.41:33.09。桐乡工业经济发展迅速,2004年规模以上工业企业实现总产值328.58亿元,其中轻工业实现产值261.45亿元,同比增长41.5%,重工业实现产值67.13亿元,增长26.5%。
7、形成了毛纺针织、化学纤维、丝绸服装、和建筑材料四大支柱产业。桐乡市以旅游开发、市场建设为载体,大力发展第三产业。挖掘整合全市旅游资源,优化景点布局,增强旅游服务功能,乌镇成为国家4A级旅游景区。形成以乌镇古镇为龙头,以名人文化,运河文化为依托,点、面、线相贯通的大旅游格局。几年来旅游业的发展成绩卓然。2004年全年共接待各类3405万人次,其中境外游客19.8万人次,分别比上年增长30.7%和61.4%;旅游创收22.44亿元。2004年桐乡市国民经济主要统计指标指标名称实际数值(亿元)增幅地区生产总值(亿元)21549167工业增加值(亿元)11822172第三产业增加值(亿元)713116
8、3全社会固定资产投资(亿元)8748201房地产开发投资(亿元)1381639第三产业投资(亿元)2396129商业营业用房建设投资(亿元)274612财政总收入(亿元)159628城乡居民人均可支配收入(元)14201128城乡居民人均储蓄额(元)17616156房地产施工面积(万平方米)16654889房地产竣工面积(万平方米)4611721实际利用外资(万美元)11596446出口总额(万美元)53849437社会消费品零售总额(亿元)7448158 数据来源:桐乡市统计局2.5 投资力度随着近几年房地产行业的飞速发展,来自外地的房地产开发企业抢滩桐乡市场,投资量大幅度提高。2004年全
9、市固定资产投资额87.48亿元人民币;房地产开发投资额达13.81亿元,比上年增长63.9%,其中商业营业用房投资为2.74亿。2.6 城市运营力分析与房地产发展之关联桐乡市城市总体规划,明确而有科学地对桐乡市区规划为五个居住区:320国道以南结合商贸区和开发区的建设将形成两个居住区。一是城东南监湖公路西侧居住区,规划用地110万平方米左右,可居住3.54.0万人口;二是城东南湖公路东侧居住区,规划用地在100万平方米左右,可居住3.03.5万人口。320国道以北将由南北向的康泾塘和东西向的北港河及其河滨绿地划分,组织成为城中、城北和城西三个居住区。一是北港河以南,康泾塘以东结合城改造的居住区
10、为城中居住区,规划居住用地100万平方米左右,可居住3.03.5万人口;二是北港河以北,康泾塘以东为城北居住区,规划用地160万平方米左右,可居住5.0万人口;三是康泾塘以西为城西居住区,规划居住用地150万平方米,可居住4.05.0万人口。桐乡市区规划城市人口规模为:近期(至2005年)11万;中期(至2010年)15万;远期(至2020年)20万。根据规划,到2020年,该市将在全国、全省率先基本实现现代化,人均GDP超1万美元,城镇化水平达到75%,市域总人口110万人,城镇人口83万人,基本实现城乡一体化;国民经济和社会发展主要指标达到或超过目前中等发达国家水平,成为以上海为中心的“长
11、三角”国际都市带的有机组成部分、浙江省接轨上海的前沿和对外开放的平台、先进制造业的载体;建成城乡一体化的示范区、可持续发展的生态区。 2004年国家统计局发布全国百强县排名榜,桐乡市位列第34位,其综合指数超出平均水平,同时远超长三角区域丹阳、海门、靖江等市(县)。 位次县名综合指数发展水平发展活力发展潜力1顺德区9984010593095454751313江阴市9581210264587090708299吴江市8209884668921026353020余杭区7240874005814355933123海宁市6940870295814075785134桐乡市65512681077502048
12、05135海盐县6523265627751635714739丹阳市6448765277672245888975海门市5751258355627905014681靖江市56820553156189061235*以上内容来自国家统计局,计算数据为2003年统计数据。2.7 城市发展远景规划桐乡市提出了成一个集旅游、文化、工贸为一体的综合性现代化城市的发展方针。规划结构为:两轴、两片、“井”字型绿化框架。两轴以庆丰路及振兴路为轴心的城市中心两片在城市东北及西南方向规划两大片工业仓储集中用地五个居民区沿道路和河流形成居民住宅区,每个居民区的规模为3-5万人绿化框架以“井”字型的绿化框架为现代城市绿化的
13、主流,塑造具有江南水乡特色的城市环境近期工业在西南工业区即桐乡经济开发区内进行开发;居住用地主要向东、南及北发展。中期继续向东及南北拓展用地远景主要向北、西拓展用地二、桐乡商业环境分析及展望(一)桐乡整体商业环境概述1 平稳增长的零售商业:2004年全年批零贸易业零售额62.46亿元,同比增长13.8%。作为桐乡百货行业龙头的东兴商厦2004年实现营业额3.2亿元。2 快速发展的餐饮业:随着人民生活水平的提高,餐饮行业因此得到了快速发展。2004年桐乡餐饮零售额为6.0亿元,同比增长17.1%,增长速度快于批零业3.3个百分点。3 商业水平较低:桐乡现有的百货零售主要集中在东兴老街区域,总体表
14、现为商品档次不高、服务水平低、缺乏相应的娱乐配套设施。经营较好的业态为通讯器材、中低档服装、食品、电器等。而高档百货则表现为卖方市场。4 休闲娱乐业的冷热不均:受消费水平的限制,桐乡市普通消费者对高端休闲娱乐场所的认可度较低,而中端场所数量少,市场需求较大。桐乡市目前最为认可的是东兴老商圈,该商圈包括了鱼行商业街、东兴商厦、时代购物广场、东兴街、梧桐大街以及新建的北港步行街。商品品种全,数量多,涵盖高、中、低三个档次,但总体偏中下。桐乡市的绝大多数消费行为发生在这里。(二)桐乡现有商业圈及特色商业街分布桐乡目前能称为商圈的只有庆丰中路老城区和振兴东路(市政府)新城区两处,其中庆丰中路老城区由时
15、代超级购物中心、东兴商厦、鱼行街、梧桐大街、桐乡集贸市场和新建的北港步行街构成,商业氛围很浓,人气较旺;而振兴东路(市政府)新城区虽然有世纪联华的进驻以及梧桐中心市场和振兴东路商业街,但商业氛围并不浓厚,随着润丰商业步行街的兴起,以及在世纪大道对面的易初莲花10月开业,政府向东发展的规划,新商圈发展指日可待。1、庆丰中路老城区商圈在经营项目经营面积经营种类及档次消费者分析经营现状时代超级购物中心30000服装、针纺织品、鞋帽、日用百货、通讯器材、文体用品,档次较好以市区居民为主,多为购买家庭日用品一、二楼经营状况良好,三楼品牌服装、由于二楼超市的隔断经营状况不好东兴商厦18000饰品、钟表、烟
16、酒、 五金交电通讯器材、服装、床上用品、体育器材、文体用品、美食城,档次中高档市区居民,消费能力较强,有一定的目的性桐乡的老牌商场,九六年就 已开业,经营状况一直良好北港步行街4000招商中,预计以服装为主,文体用品等为辅,档次较好预计会以追求时尚的青年男女为主依托鱼行街,紧邻梧桐大街,预计经营状况不错桐乡集贸市场2500服装、玩具、杂货 档次较低以低购买能力的城乡居民为主面向大众,价格低廉,经营现状较好在经营项目建筑产品设计分析交通组织分析装饰装潢设计分析经营管理产品分析时代超级购物中心建筑由一幢二十八层公寓式办公楼、一幢十五层单身公寓及四层商业娱乐裙楼构成;商场内建筑实际为3层,层高4.8
17、米,内部柱距58;外立面采用大面积落地窗;商铺可自由分割。该项目紧临庆丰中路,对外交通便利,设有200多个车位。商场主入口正对庆丰中路,内部设计1200中庭,中间布置楼梯,两侧各设置手扶电梯一部。二楼时代超市单独使用上下自动人行道一部。商场内装潢较新,灯光效果较好,内部采用大面积玻璃设计。视觉环境为各商场中最好。商场内安装中央空调,烟感喷淋装置,背景音乐、闭路监控; 东兴商厦建筑共7层,商场共四层在营业,立面设计一般,内部层高约为4.2m,夹层层高约为3.5m,柱距为56;东兴商厦位于东兴街与庆丰中路交叉处,外部交通依靠东兴街和庆丰中路,便利度尚可;内部通道围绕位于商场中央的一部上下扶梯,同时
18、在商场最西侧设置直立客梯两部,客货两用梯两部。商场内装潢较旧,部分已经脱落,灯光效果差。整体形象有破旧之感。商场内安装中央空调,烟感喷淋装置,背景音乐;无闭路监控,红外防盗等设备2、振兴东路(市政府)新城区商圈在经营项目经营面积经营种类及档次消费者分析经营现状世纪联华6000百货、文体用品、家电、床上用品、休闲等 档次较高以市区居民为主,多以购买家庭日用品临近振兴中路,质优价廉,经营现状还可以桐乡中心市场15000摩托车、家具、家电 档次一般市区居民居多,少量周边乡镇居民,购买单位以家庭为主由于门前老320国道现在在建设,加以经营的产品本来就不能够聚集人气,经营现状一年不如一年,一楼摩托市场也
19、将被苏宁电器所代替在经营主要商业项目体量图3、鱼行街商业一条街 鱼行街商业一条街为桐乡地区商业气氛最浓的老牌商业街,以服装为主,定位较高,经营现状一直很好。诸多国内国际知名品牌聚集在此,如:七匹狼、雅戈尔、森马、李宁、安踏、匡威、苹果王、唐狮、班尼路、以及越王珠宝行,是年轻追求时尚一族必去之处。 鱼行两侧店铺多以2560为主的门面,租价在2500元/年左右,由于经营现状很好,使得其门面一直很紧张,如有门面转让的其转让费高达10多万,在桐乡此行业中较为少见。 4、振兴东路(市政府对面)沿街底层商业店铺 振兴东路(市政府对面)沿街底层商业街是新兴的一条集市政配套和装饰、休闲娱乐、餐饮的一条街。中行
20、、工行、农行、信用合作社、中国移动、蓝山咖啡、维多利亚、维纳歌休闲娱乐中心以及部分商业营销中心都聚集于此。 振兴东路(市政府对面)沿街底层商业街是新商圈发展较好的一条商业街,根据规划,该区域将成为桐乡市的政治文化中心,依托新政府大楼和展览中心所带来的优越的人文环境,以及即将兴起的润丰步行街,人气将逐渐旺盛,升值潜力不容忽视。5、桐乡主要商业区租金水平桐乡市主要商业圈店铺租金水平统计表 数据来源:各商业区实际市调统计商圈分布在经营项目店铺经营面积租金水平(元/年)庆丰中路老城区商圈时代超级购物中心.最小面积20最大面积不限,可自由分割,整层面积为8000主力面积为401F内铺:面积200以上 2
21、500-2800 面积小的 3600-3800 外铺:销售价格在15000元/ 租价在 3300-35003F 租价在1250东兴商厦最小面积25最大面积不限,可自由分割,整层面积为4500主力面积为45不租采取抽点形式 为25%北港步行街最小面积为30最大面积为80主力面积为45位置较好(临近三叉口) 租价:2000位置一般(步行街内的) 租价:1800梧桐大街 最小面积为18最大面积为85主力面积为35靠近北港河南侧 租价:1500梧桐街两侧 租价:1700鱼行街最小面积为25最大面积为60主力面积为40租价在 2300-2500桐乡集贸市场最小面积为10最大面积为15主力面积为12租价在
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