购物中心工程管理实务.doc

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1、商业工程管理的前期介入1.商业工程管理前期介入的划分及作用商业工程管理前期介入自开发项目的可行性研究阶段到商户大批入住装修完毕转入正常管理，应包括两个阶段：早期介入和前期管理。早期介入是指商业工程的有关人员参与项目的可行性研究、规划设计、建设、销售和竣工验收的过程，商业工程人员从商业工程管理的专业角度提出意见和建议，以便减少建成后的商业物业在使用、运行、维修上的不足，最大限度满足业主和使用人的需求。前期管理是指在物业承接查验、商户入住装修中商业工程管理人员的介入。这一阶段的工作主要是商业工程正常使用期所需的管理服务内容、物业设备设施承接查验、商户入住装修管理、工程质量保修处理及工程有关方面管理

2、机构和人员的配置、工程管理规章制度的制定、商业工程设备设施的验收与接管、主力店、次主力店设备设施的进入管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。2.商业工程管理前期介入的时间要点及含义必要性商业工程管理前期介入的必要性 在项目开发建设工作早期，商业工程管理人员通过早期介入活动，将长期积累的商业管理知识和经验对项目的可行性提出意见和建议；就原设计图纸的缺欠或不足，提出有关楼宇结构布局及功能使用、设备设施的选型、配置、运行、维修及管理方面的改进建议；监管在施工程的质量，发现和检查不合格、不合理、不符合质量标准的工程问题提出整改建议；在承接查验对工程质量及设备设施进行测试、检验、调整、试车和指出前期工程

3、质量及设备设施的缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议并总结工程前期介入发现的问题作为案例；在招商出租阶段同步跟进配合，协助项目公司及时发现和处理存在的问题，从源头上堵住漏洞，避免和减少上述阶段的问题发生，而且在项目开发初期把不利于商业管理、损害商户利益的因素尽可能消除或减少，以保障物业正常投入使用后的正常运行。3.商业工程管理前期介入意义的作用商业工程管理前期介入的作用 1、优化设计商业地产开发项目的规划设计、建造质量、设备设施投资配置及环境布置往往受限于许多客观因素的影响或主观因素的认识，由于这些原因所造成的缺欠都直接影响着日后的商业使用环境、条件和功能等，而商业工程管理人员由于参与了许多

4、商业工程管理项目的前期介入和日后工程管理工作，积累了丰富的商业工程管理经验，由于角色的不同，看问题的视野不同，对商业物业可能会出现的规划设计、设备设施选型、配置和建造质量缺陷往往比较敏感，能及时发现指出，这样就能确保商业项目开发建设的质量。例如，某商业管理公司工程人员每年汇集运行中新发现的问题，定期更新商业地产技术条件，从源头上保证所开发的商业地产符合市场需求，便于日后的运行管理。2、有助于提高工程质量在商业地产开发建设的过程中，商业工程管理人员利用自身优势协助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免日后使用中再投

5、入额外资金和精力，从而减少浪费，提升商业地产的品质。例如，在某项目建设中，商业工程管理人员在商业步行街装修期间发现步行街商铺内许多风机盘管出风口安装在格栅吊顶之上，且格栅吊顶不能上人，由此将可能产生两个问题： （1） 空调的无效负荷增加，吊顶之上的部分也将成为空调的负荷区域，无形中加大了能耗。（2）格栅吊顶无法承重，增加了更换回风过滤网的难度，甚至导致过滤网无法更换。为此，必须将出风口下引到格栅之下，经过多方面努力，终于项目公司同意安排下引，并在开业前完成了风管下引工作。方便了日后空调的运行管理。 3、有利于了解商业地产的情况商业工程管理人员通过前期介入可以熟悉建筑结构、管线走向、设备安装等情

6、况，对于图纸的改动部分做好记录，对隐蔽工程状况全过程跟踪，充分了解所管商业物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。4、为日后商业管理作充分准备可利用前期介入的机会，逐步开展修订工程管理方案和各项管理制度、进行人员招聘、岗前培训、业户入住装修管理等准备工作。同时通过前期介入过程中与各方磨合，理顺与环卫、水电、通信治安、绿化等部门之间的关系，建立畅通的沟通渠道，为日后商业工程的使用和管理打下良好的基础。4.项目立项决策可行性研究阶段的介入要点可行性研究阶段的介入 商业地产开发首先进行的是可行性研究。其涉及到商业工程管理的所有建筑物的功能、结构、供电、供水、供气等设备的选型等一系列

7、工程项目。工程项目是商业工程管理人员参与立项决策的主要内容，工程项目内容能否满足今后商业运行后商业工程管理的要求，是商业工程管理要考虑的首要问题。可行性研究阶段的介入要点：1、提供已运行的商业物业在工程配套方面的成功与缺欠。2、就日后的商业工程管理内容、商业工程管理标准及成本、设备设施维修支出等方面提供有参考价值的意见。正确的建议和重要的信息可对项目的可行性分析、降低决策的风险起着重要的作用。5.规划设计阶段介入要点由于对商业建筑特别是城市综合体类型的大型商业中心或综合性商业建筑的规划设计及商业工程设备设施的选型配置有其具体的要求，因此在设计上对商业楼宇的功能、结构及工程设备设施的的整体布局，

8、对商业工程设备设施的选型配置及不同业态对工程方面的需求是设计介入时要考虑的主要问题。工程设备既要能满足整体楼宇商业经营的需求又能满足不同的业态具体需求，更要便于商业工程管理。规划设计阶段的介入要点：1、就结构布局、功能方面提出改进建议；2、设备设施配套和水电气等供应容量合理性、适应性；3、设备设施、装修材料的设置、选型等。例如，大型的零售商业与一般规模的娱乐公司同在一个楼宇时，在设计时就要考虑两个不同的业态在空调及其他设备上的使用问题。由于两种业态的营业时间不同，要求的环境温度也不同，应根据两个不同的业态在设备配置方面的需求实际情况，提供设备设施配置的具体设计方案。6.施工建设阶段的介入要点商

9、业工程管理施工建设阶段的介入要点： 1、配合监理公司检查监督施工工程中批量较大的各种建材、装饰材料和建筑配套设备设施是否与设计图纸规定的品牌、型号、规格和标准相符合，以及施工安装的质量。2、配合监理公司重点对建筑的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料的使用安装过程中的监督检查。3、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别是那些在设计资料和常规竣工资料中无法反映的内容。4、在项目公司、监理公司的配合下将参与所有土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位等就设备设施的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)违约处理等达成

10、书面协议，以便运行后的工作联系。5、重要的土建要确保一定的抽检合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收，且要有商业管理人员参加。尤其是防水工程的各工序验收。7.设备安装调试阶段的介入要点设备安装调试阶段的介入要点：1、参与重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话通讯交换系统等)安装调试工作，要求施工单位对商业工程管理人员及相关技术操作人员提供正规的培训。2、通过详细查看各专业设备技术参数，结合设备随机文件，了解掌握各专业设备的技术参数，安装基础、标高、位置和方向，维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术要求。3、在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及外形

11、尺寸的基础上，在符合设计规范、技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利、易于维修保养，设备系统容易调节匹配，系统管线布置和流程控制更趋于经济合理，各系统的动能、功能流量输出应便于计量管理，便于经济核算。4、参加设备安装工程分布、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，从设备运行管理方面提出整改意见和建议。 8.竣工验收的介入要点竣工验收是最后的验收，其介入要点：商业工程管理人员应会同项目公司、监理公司及有关人员参与项目的整体竣工验收，应随同相关验收组观看验收过程，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为商业工程管理的接管验收做准备。对不符

12、合商业工程管理要求的工程项目内容及缺欠要记录在案，并提交项目公司整改。9.装修装饰阶段的介入1、熟悉经项目公司审核的主力店二次装修图纸。2、审核小商铺装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。3、审核施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证，如需动用电焊等特殊设备的须审核操作人员的上岗证明。商业工程新建项目的接管与验收1.接管验收与竣工验收的区别1验收的性质不同竣工验收是政府行为，是对项目施工质量和建设质量进行的全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是

13、商业管理公司从确保项目日后正常使用和维护角度出发，进行质量查验。验收目的不同2.竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了设计文件所规定的要求，也是开发商为了使物业取得进入市场的资格，对物业是否合格所进行的质量验收。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验，是为了分清管理责任，对即将管理的物业质量和物业现状进行的验收。3.验收条件不同竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用功能。接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。房屋地址编号已经由有关部门确认。4交接对象不同竣工验收是

14、由开发商验收建筑商移交的物业，竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用。接管验收是由商业管理公司承接开发商移交的物业，接管验收一旦完成，则标志着物业正式进入使用阶段或新的管理阶段。5商业管理公司参与的职责不同竣工验收时，商业管理公司只是参与者，无直接的责任关系。接管验收中，商业管理公司与开发商是直接的责任关系。2.商业项目工程验收工作要点8.2.1建筑结构、空间尺寸及设备设施整体布局、配套是否符合设计规定。主要验收部分：变配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、通信网络设备系统、电梯设备系统、供暖设备系统、燃气设备系统以及智能化监控管理设备系统。8.2.2检查验收各专业设备

15、的技术性能参数，安装基础、标高、位置和方向，维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等是否符合设备（机组）的技术要求。8.2.3对设备安装工程的分部、分项工程质量验收，对隐蔽工程质量验收和设备安装工程质量的综合验收。8.2.4对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行验收。要求收集整理的文件资料主要有：1、设备选型报告及技术经济论证；2、设备购置合同；3、设备安装合同；4、设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；5、进口设备商检证明文件；6、设备安装调试记录；7、设备性能检测和验收移交书；8、设备安装现场更改单和设计更改单；9

16、、技术管理业务往来文件、批件等。这些文件资料连同设备安装工程竣工验收图纸资料一起归入设备前期技术资料档案。3.新建项目的工程设备验收工作内容新建商业项目一般体量均较大、业态复杂，由于各种客观因素往往不会同时竣工，为保证资金迅速回收，往往是商业部分先竣工开业，因此新项目的接管与验收工作比较复杂也非常重要。新建项目的接管验收重点在于楼宇的隐蔽工程的验收和设施设备的验收。与通常意义上的竣工验收有所不同，下面介绍作为商业工程管理部门的工作。商业工程管理部门，要掌握新项目各类工程设备设施的第一手技术资料，同时保证开业第一时间即进入正常工作状态，在新项目竣工验收前即派相关工程技术人员进行合署办公。4.正式

17、接管时应注意的主要问题1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核。对尚未完善的事项，要求项目公司提出补救和解决措施并备案。 2、项目公司应将所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程等主要配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修内容、保修期限等内容列出清单交给商业管理公司。 3、将项目公司施工未用完的建材，包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用，以减少以后维修费用。 4、凡工程施工采用的非市面上常见的建材、设备和设施，应由项目公司或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。5、验收时注意和工程管理密切相关的设施和管线有无并按要求做好。 6、设备

18、、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明。 7、能源计量的确认主力店的能量计量从进场日开始，如果项目公司所属的施工队伍在进场日后主力店内仍有收尾工程而产生能耗，则此部分能耗由施工单位与该主力店直接结算。同时明确交接日后能源计量的责任点，如交接日后仍需完善的施工及调试能耗需按表计量，产生的费用由施工单位承担。8、遗留工程问题的确认商业工程管理的相关工程人员必须仔细阅读施工合同，深入现场查找充分发现问题，收集整理、同时要有依据日后实际运行条件的变化有预见性做出合理推断并及时拍照取证。在收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现场核实、签字确认。所有工程遗留问题要进行归类划分：工程质量

19、问题、规划设计问题及商业工程优化需求等。9、在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，请项目公司（或项目公司委托管理公司）发函给施工单位要求其进场维修。如施工单位拒不履行维保责任，则上报项目公司协调解决，或直接扣除施工方的相应维保款予以修复。商业工程问题的整改与完善1.工程遗留问题的一般处理方案开业30天内，工程管理人员应充分查找、收集、整理工程质量问题，也可依据日后实际运行条件预见性做出合理推断并拍照取证，对所有工程遗留问题进行分设三类分别处理：规划设计问题、商业优化需求、施工质量问题。规划设计中未涉及成本预算中未考虑的项目工程管理部门要集中整理各项工程遗留问题，并在充分听取其他部门意见的

20、基础上，对于影响商业活动和工程质量及品质的问题及项目，形成“工程质量问题处理报告”，阐明情况，明确整改方案及费用测算上报项目公司，得到处理批复后组织整改实施。9.1.2商业物业需要优化的项目购物中心开业后，由经营部门提出商业物业条件或商业设备不能满足商业经营活动需要和影响正常经营的项目，工程人员整理分析后，立册、分项形成书面文档清晰阐明原因及费用估算，由项目公司或商业管理公司工程部门在项目保证金中或维修基金中支出费用进行整改。9.1.3施工单位施工质量问题的项目商业公司工程管理人员应将收集的工程质量问题列出清单及要求整改期限，上报项目公司协调施工承包方尽快解决。要求项目公司支付工程质保金时，应

21、经商业管理公司审批。如施工单位同一问题维修三次后仍未解决，商业管理公司可在书面通知项目公司和责任施工单位的前提下，另行委托其他单位处理，相关费用从其质保金中扣除，如质保金不足，欠缺金额由责任施工单位承担。在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由商业工程管理部门发函给施工单位，同时抄报项目公司要求其进场维修，如对施工单位两次发函催促仍不履行维保责任的，7日内由商业管理公司负责估算维保金额向施工单位致函（抄报项目公司），由项目公司财务部直接代扣施工单位相应维保款拔付到商业管理公司，商业工程管理部门可按制度对上述维保项目做招投标，选定外委施工单位完成维修。2.工程问题、缺陷产生的原因可行性研究

22、阶段考虑不周商业项目工程问题、缺陷有因可行性研究阶段考虑不周而产生遗留问题，如层高、设施设备的配置、特种业态的配置（如餐饮、电玩、影院、KTV等）等。因可行性研究阶段从商业经营角度考虑及论证不充分，造成决策项目存在问题，导致开业后不适应市场要求，不能满足经营需要而造成工程问题。1、空调的配置不足某购物中心属组合店，其当时业态的配置为首层统一定位为服装、服饰为主的精品店，空调冷量及供热的设计就根据这种业态进行，为节省成本减少了公共通道的风柜机、风机盘管，其余区域也采用比标准配置少三分之一的设计方案。开业后就发现空调余量不足，造成有的区域一个风柜机所带空调风口多达19个，从而导致空调制冷（制热）高

23、峰期满负荷运行也难以保证效果。同时空调主机的选型也没有给增加餐饮、电玩、影院、KTV等特种业态留出余量。业态调整后空调不足的问题更加突出。2、排烟、排污设施的设置不足由于项目前期决策对餐饮业态估计不足，没有设计充足的排烟、排污设施，导致后期改造难度很大、成本增加，同时也存在安全隐患。某购物中心首层餐饮户从开业时的9户，开业后三年内增加到70户，虽然先后经过三次较大的排烟、排污改造，但受原设计的限制，难以从根本上解决排烟、排污问题，给购物中心提升品质带来很大困难。9.2.2 设计方面的不足由于项目设计时对商业经营考虑不足及设计理念、采用技术的不当选择，都会导致后期工程问题的产生，从而制约商业物业

24、在降低成本管理、提升购物中心品质的运作。1、外墙广告位的不足组合店在外墙广告位设计上存在对经营效益、美化、亮化考虑不足的缺陷。某购物中心外墙广告原设计数量多、面积小，广告布无法长时间固定（一个月后即脱落），且没有采用当时已经成熟的节能光源技术，因而导致广告位租不出去，维护成本高等问题，不得不进行二次改造。从经营角度讲：一些背街面的广告位可能永远没有经营价值，如长时间空置又影响广告形象。因此在广告位设计上要从广告市场经营出发，请广告公司参与设计，同时尽可能采取最新的光源及先进成熟技术。 2、节能技术使用较少大型购物中心在前期设计理念上缺乏节能和环保理念，从而导致各项目开业后运行成本高、环保污染大

25、，不得不进行二次改造、重新植入节能技术。水泵变频技术、照明节能技术、智能化控制技术、保温技术等，均已成熟，应在设计时一步到位，直接采用，不应等竣工后再去二次改造加装。虽然一步到位造成前期投入大，但综合考虑经济效益还是划算的，同时采取节能技术对改善租赁经营条件，减少市场培育周期，对社会做出贡献都有更大的意义。9.2.3 施工过程的缺陷因工期紧和施工监理的疏忽等导致工程缺陷，主要有偷工减料、不按技术规范施工所致。 某商业外广场面积达18000平方米，据前期施工人员证实为了抢工期，采取摆积木的方法，将砖摆好后再洒水泥、浇水一夜成型，从而导致基础未打牢，未留伸缩缝，开业后大面积脱落、起鼓，给日后广场的

26、使用维修带来了很大困难。某购物中心屋面保温防水层施工正值雨季，为了抢工期，导致珍珠岩保温层大量含水，出气孔及虹吸雨排排水孔防水层未做到位，导致开业后顶层大面积漏水，屋面保温层将会长期大量含水，更换维修困难，长期存在安全隐患。9.2.4 运行管理模式方面问题单体店和组合店商业项目，由于采取订单式商业地产模式，在给主力店提供了其独立使用设施设备的运行管理界面，均约定由其自行负责。这样从责任角度比较分明，但由于其产权不属于主力店，所以其在运行中不会考虑设施设备的使用寿命，往往是野蛮使用，不规范使用，导致出现问题，或提前出现大、中、小维修。某购物中心沃尔玛独立使用的电梯、卸货通道、空调主机等就出现了此

27、类问题。建议在租赁时按设备折旧逐年收取成本押金或租赁方支付运行维护费用，转由商业管理公司负责设备的运行管理。3.商业工程整改与完善的重要意义由于商业地产项目开发的模式决定了商场要尽快建成营业，回笼资金，产生效益。所以在商场开业经营时，还有部分在建工程尚未完成，而完工工程由于赶工或交叉施工等原因可能留下缺陷，还有开业后出于经营性需要要对物业设施进行完善，以上原因构成了工程的整改和完善。进一步提高和完善商业经营活动的物质质量及环境基础是商业工程整改与完善的主要内容。工程设备设施整改要按照工程管理的经济规律和组织程序，做好整改经济测算工作，推进整改的步伐，保障商业物业可持续经营的基本条件，提升安全运

28、行、经济运行及满足商业业态的需求是商业工程整改与完善的主要意义。 从购物中心全寿命周期费用的角度来看，整改的经济效益是巨大的： 9.3.1 积极推广和采用新技术的重要意义空调冷水机组能耗在商业项目能耗中占较大比重。某购物中心的冷水机组每年耗电费为170万元，占总能耗比例的62%。如果采用某楼宇科技有限公司生产的中央空调BKS系列能源控制系统，采用独创的模糊控制模型和现代变频技术，可以根据环境及负荷的变化择优选择空调系统的运行参数，实现运行参数的动态检测和在线调节，实现中央空调的智能控制和高效运行，综合节能率可达到25%35%，每年可节约能源费42.5万60万元，4年收回投资，余下36年可节约1

29、512万2160万。9.3.2 技术整改的重要意义1、合理采用技术措施减少地下停车场照明能耗 某购物中心地下停车场照明总功率101KW，如果实行分区域和间隙亮灯，在保证安全的基础上减低照度，每月可节电48480KW.h约4.65万元，合计每年节省54.72万元。2、选用光控变频调速扶梯在人流量较少时能够大幅度节约电能某购物中心如果采用变频调速扶梯，在周一至周五，人流量较少时可以节约30以上的能耗。 某商业中庭设计为全玻璃顶结构，夏季空调能耗浪费巨大，商业工程管理人员建议安装遮阳帘，夏天能够阻隔7080的热辐射，理论上可以降低空调能耗2030，尤其在长江流域以南，空调能耗的节约更为可观。9.3.

30、3 能源（水电汽等）计量完善的重要意义公共能耗计量的完善是能耗有效管控的基础，商业项目的开发过程中往往只对参与计费计量部分安装了计量表，而对不参与计费的公共区域能耗部分很少安装计量装置。项目开业运行后，由于管理需要商业管理公司对各使用部位安装二、三级计量表进行能源计量方面的完善，使之各功能区域的能源消耗得以有效的控管和统计。4.商业管理工程客服体系的人员组成1、项目开发单位工程部门的主要领导及相关工程人员；2、建筑施工单位的主要领导及相关工程人员；3、购物中心主要设备设施的生产、安装、调试单位的领导及相关技术人员；4、商业管理公司工程部门的主要领导及有关人员。商业建筑和设备设施管理的基础知识与

31、应用1.常见的建筑材料1、石材、烧结砖与砌块（1）天然石材2）建筑陶瓷3）砌块2、无机气硬性胶凝材料（1）石膏（2） 建筑石灰 （3）水泥（4）建筑砂浆（5）普通混凝土 （6）建筑钢材 （7）防水材料 （8）保温绝热材料 （9）吸音隔声材料2.各设施设备系统10.2.1 中央空调系统： 1、制冷机组（换热器机组）及能源系统：2、冷冻水（热水）循环系统：3、冷却塔及冷却水循环系统：4、空气输送与分配系统：10.2.2给水系统 1、引水管：2、水表结点： 3、给水管网：4、给水附件：5、配水点：6、升压和储水设备：10.2.3排水系统1、卫生器具 2、排水管道系统3、通气管系统4、清扫设备5、室外

32、排水管系统10.2.4中央消防系统1、火灾消防报警系统2、消防控制中心3、消火栓水系统4、自动喷洒灭火系统5、防排烟系统6、安全疏散和防火隔离系统7、手提灭火器8、其它灭火系统10.2.5供配电系统1、高低压配电线路：2、变配电所3、低压配电柜4、保护和控制装置5、电能表10.2.6 弱电及监控系统1、保安监控系统（1）出入口控制系统（2）防盗报警系统(3）闭路电视监视系统(4）巡更管理系统2、停车场管理系统3、综合布线系统（1）工作区子系统（2） 水平区子系统（3） 管理子系统（4） 垂直干线子系统（5）设备间子系统（6） 建筑群子系统4、广播音响系统（1）节目源设备：（2）信号放大和处理设

33、备：（3）传输线路：（4）扬声器系统：10.2.7 电梯系统1、曳引系统：2、导向系统：3、轿厢：4、门系统：5、重量平衡系统：6、电力拖动系统：7、电气控制系统：8、安全保护系统3.商业工程设备管理的主要目的和任务商业工程设备管理的目的和任务就是采用科学的管理理念和方法，保障设备设施高效率、长周期、安全、经济地运行，并尽量避免他们的使用价值下降，以获得最好的经济效益。具体有如下四点：1、 做好设备管理的综合规划对在用和备用设备设施进行统一规划合理配置，根据具体情况进行综合平衡，制定科学合理的设备使用、配置、调整、维修、改造、更新等综合性计划。2、为商业工程活动提供最优的技术装备应用技术先进、

34、经济合理的原则，为商业工程活动提供最优的技术装备。3、制定和推行先进的设备管理和维修制度制定和推行先进的设备管理和维修制度，以合理的费用保证设备处于最佳技术状态，提高和完善设备完好率和设备利用率。4、研究和掌握设备运行的技术规律运用先进的监控、检测、维修手段和方法，灵活有效地采取各种维修方式和措施，搞好设备设施的维修，保证设备设施的各项技术指标和经济指标达到规定标准，同时按照设备管理的经济规律，组织商业工程管理经济测算工作，有效地采取行政、经济手段和技术管理相结合的办法，降低能源消耗费用和维修费用的支出，降低设备使用的周期费用。5、强化技术培训和素质教育，培养综合素质高技术队伍。专业技术人员的

35、技术状态不但在本行业内要精，而且要一专多能，要具有综合技术能力。培养和造就能熟练掌握自动化和机电一体化多功能技术的人才，是商业工程管理的需要和发展的必由之路。4.商业工程设备管理的内容10.4.1系统工程理论：设备管理系统工程理论把设备管理分解成时间维、资源维和功能维上的三维立体图形，时间维上的任何一点，均可分解为资源维或功能维上的循环过程。例如，时间维上的一个点“安装”，投影到资源维上，比如包含“人力、信息、资金、材料、能源”等要素；而投影到功能维上，也离不开“认识计划组织实施检查反馈”这些过程。也就是说，当我们要进行设备的安装时，就要从资源上作好“人力、信息、资金、材料、能源”等方面的准备

36、。从管理上和组织上，首先要认识和了解安装的特性，然后制定计划，落实组织和实施，对安装质量进行检查，最后评估和反馈。了解了设备管理的系统三维结构，有助于我们从系统空间的角度思考问题。5.商业工程设备固定资产管理10.5.1 商业工程设备的资产管理 商业工程设备资产种类复杂、数量繁多，所占比重较大，已经占固定资产投资的80%以上，是商业管理公司赖以生存和发展的物质基础。设备资产管理的不仅是商业活动的主要因素之一，更会影响到商业管理公司的根本目标能否实现。因此，加强对设备资产的管理，重视对资产管理与成本的研究，是提高固定资金的使用效益，降低管理成本费用，实现资产价值最大化目标的必由之路。固定资产是指

37、公司所拥有的资产中，单位价值较高，使用期限较长，并在使用过程中基本上保持其原有实物形态的劳动工具、劳动设施和其他物质资料。如机器设备、工具、房屋、建筑物和车辆等。按我国财务部门规定，固定资产一般应同时具备两个条件：（1）使用年限在一年以上；（2）单项价值在规定限额以上。否则，列为低值易耗品，属于流动资产。6.商业工程设备设施的档案管理设备档案是指设备从规划、设计、制造、安装、调试、使用、维修、改造、更新直至报废的全过程所形成的图纸、文字说明、凭证和记录等文件资料，通过收集、整理、鉴定等工作归档建立起来的动态系统资料。设备档案是设备制造、使用、修理等项工作的一种信息方式，是设备管理与维修过程中不

38、可缺少的基本资料。工程部应为每台设备建立设备档案，对电梯、锅炉等特种设备，大型、关键、重要的商业设备设施及进口设备等设备档案，要重点进行管理。商业工程设备设施的维修和保养1.商业工程设备设施维护保养的基本要求1、规范性：规范性是指在工程设备设施的管理、运行、维修中要有章可循，规范管理、规范操作、规范标准。2、标准性：是指设备设施的操作、维修按技术标准执行，设备设施的管理要标准化。3、统一性:是指设备设施的管理标准、维修标准、统一类型的机组或设备的操作、维修按公司要求统一执行。4、严、细、精是指在设备设施的管理、运行、维护保养的过程中，要严格执行规章制度、严格执行工作标准，细是指在设备设施的运行

39、操作、维修养护中要细心细致，要细化工作标准、细化工作程序、细化工作要求，精是指在设备设施的管理中，要出精品，要精细工作，精明做事。2.维修的类别1、大修工程大修工程是在房屋和设备设施基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理方式。需要涉及或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程。它是在房屋包括承重结构部位，外墙面、楼幢间，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，空调、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施等共用设施设备和公益性文体设施的大修，更新、改造。2、中修工程中修工程是指：需涉及或拆换少量主体结构或少量设备，

40、需要动用资金达到该部件15%的，但保持原房(或设备)的结构和规模的工程，维修后基本保持房屋完好率不降低。中修工作量介于大修和小修之间。在实际工作中大修与中修的差别不容易界定，一般可以取消中修类别，合并到大修。3、小修工程小修工程是指修复房屋(或设备)在使用过程中其构部件小的损坏，以保证房屋(或设备)原有完损等级的日常养护工程。对于实行状态（监测）维修的房屋和设备，小修的工作内容主要针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整、更换或修理失效的零件，已恢复房屋和设备的正常功能。对于实行定期检修的设备，小修内容主要是根据掌握的损耗规律，更换或修复在修理间隔内失效或即将失效的零件，

41、并进行调整，以保证设备的正常工作能力。小修工程项目主要包括：屋面补漏，修补面层、泛水、屋脊等。钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等修补楼地面面层，抽换个别楞木等。修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。下水管道、窨井的修补疏通，阴沟、散水、落水管的修补等房屋的检查，危险构件的临时加固等。其主要特点：量多面广、零星分散，且突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。3.工程维修的资金来源1、公共区域内的共用部位及共用的房屋

42、或设备在使用过程中其构部件局部小的损坏，且属于物业（商业）管理合同中约定的属于管理公司维修范围内的部分，维修资金由管理公司承担。2、主力店（租户）独立使用、经营区域内和租赁（物业管理协议）约定由（主力店）租户承担的范围内房屋和设备设施，由其自行维修。委托管理公司维修的实行有偿原则。3、除以上两种情况外的维修资金均由业主承担。4.房屋和设备维修的方式、修理周期、维修计划的种类、维修计划的编制依据、编制计划时应考虑的问题1、 预防性维修 对影响设备正常运行的故障，采取“预防为主”、“防患于未然”的措施，以降低停工损失费用和维修费用。主要做法是定期检查设备，对设备进行预防性维修，在故障尚处于萌芽状态

43、时加以控制或采取预防措施，以避免突发事故。计划性预防维修：又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。状态监测下的预防维修：是按实际需要进行的预维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设备设施劣化的发展情况，在高度预知情况下，适时安排的预防性维修。它主要用于重点设施设备。改善性的预防维修：为消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设备设施局部结构和零件设计加以改造，结合维修提高其可靠性的维修措施。2、 事后维修 对一些没有列入预防性维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。3、 紧

44、急抢修 对意外事故引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，难以进行事前准备。由于发生的紧急事件会对物业的正常运行或安全造成重大影响，因此通常采取设计紧急事件处理程序对紧急抢修进行准备。（各种紧急事件预案）。5.房屋和设备维修前的预检、资料准备、工艺准备、其他准备、组织实施、验收和存档1、维修前的预检 维修前的预检是对房屋、设施设备的全面检查，以掌握修理对象的技术状态。修前预检的一般步骤有（根据实际情况可简化）：（1）技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉维修对象的结构、性能和技术指标。其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况；（2）使用和维护人员介绍维修对象目前的

45、技术状态和主要缺陷;（3）进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；（4）进行运行检查，开动设备，观察运行情况；（5）按部件解体检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问题，拆前要做好记录，以便解体时检查及装配复原之用；（6）预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料，如修前存在问题记录表、零配件修理及更换明细表等。2、维修前资料准备维修前预检结束后，工程技术人员须准备各类图纸、图样、记录表格以及其它技术文件等。3、维修前工艺准备资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。4、其他准备其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实维修日期和时

46、间、向业主、租户和有关部门发出通知、清理作业现场等房屋、设施设备维修前的准备工作。5、组织实施要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：（1） 质量的控制对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。（2） 进度的控制商业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给商业的运行造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对商业运行的影响，也有利于降低成本。（3） 成本的控制通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。6、 验收和存档（1）管理公司应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的验收方式。验收时应注意以下几个问题：维修养护工作是否按照计划全部完成？维修养护工作是否达到要求的质量标准？维修养护工作的效率如何？成本控制的效果如何？如果未能满足计划要求，原因是什么？采取何种补救措施？（2）维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。6.维修服务质量的管理12.11.1 及时掌握故障信息并排除故障