龙湖商业广场商业布局.doc

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1、龙湖商业广场商业布局分析方案三山区域规划: （索引）十二五期间，三山区确定了“四大定位” “五大组团”的发展格局:四大定位分别为:皖江城市带重要的先进制造业基地、长江中下游现代综合物流中心、区域性生态休闲和绿色度假基地、芜湖市“宜居-宜业”的现代化、生态化绿色新城区。五大组团包括：商务政务中心组团、龙窝湖旅游度假组团、峨桥茶市组团、滨江产业组团、浮山休闲度假组团。“打造芜湖市副城的概念，建立一个以特色工业为支撑的新城区，城市功能区建设更具独立性，实现”工业化、城市化、生态化”。 第一步可行性方案借助S321国道交通优势及行政区区位优势宾馆业态：（C-5#楼）市场调研截至2011年12月份，三山

2、区上规模宾馆3家，商务宾馆2家，准四星级1家。私人宾馆的房间数占到总数的97.5%；而从酒店个数上看，私人小宾馆占主导份额，目前三山区除碧桂园大酒店外，星级及商务型宾馆较为欠缺。三山区外来商务人士逐年增加，经济型商务宾馆很受欢迎，该区域宾馆日常入住率达到90%以上；日常商务人士为宾馆主要客户，占客户总数的76%；现有宾馆接待能力不足，主要表现在档次较差,配套跟不上，三山区域中、高端消费基本流失到芜湖市区。可行性宾馆作为城市经济发展配套产业，三山区目前宾馆业态功能配备，已满足不了三山区域市场发展的需求。商务宾馆紧靠S321国道，展示面好，容易吸引、聚集人气；留住高端人士。（二至三年内可运行）服务

3、人群：商务人士、工业区、行政中心、区域中、高端、旅游消费人士。l 板块商业模式价值链：规划内容终级目标规划功能规划目标 解决区域购物、改善区域生活、打造区域商业圈金质商业圈商业购物区域人气价值促进居住价值商业价值带动物业销售提升地块价值提升商务宾馆留住高端人士商务宾馆模式解决区域商务居住商务宾馆服务酒店、餐饮酒店餐饮高中端消费聚集人气中高端酒店解决区域居住消费满足区域娱乐休闲缓解工作压力娱乐休闲娱乐休闲中心居住固定消费购物改善区域生活需求聚集人气居住区产业整合价值聚焦产业升级带动产业经济盘活物业经营物业销售酒店、餐饮业态：（C-3#楼）及（C-2#楼）市场调研1、目前三山区餐饮种类缺乏特色，餐

4、馆种类单一，特色、品牌类餐饮需增加；2、应提高就餐的环境、服务水平及软硬件设施，但生意不错。3、三山区没有一家上档次的酒店。从酒店、餐饮业调查发现，该区域应引进外来上档次的酒店及品牌餐饮，以适应三山区快速发展，同时也是本项目招商、销售的机会点。可行性酒店定位（高档）：生猛、海鲜酒店 装修格局高档一楼迎宾、接待、海鲜展示、点菜等。二、三楼包间，四楼为高档休闲、娱乐。服务人群：行政中心领导、工业区领导、商务人士、区域高端消费人士。提升项目高档次聚集人气、满足三山区高端消费需求。西式酒店（中、高档）：装修格局欧式风格一楼迎宾、接待为主，面积不用太大。二楼为西餐厅、少量包间服务人群：商务人士、区域高端

5、有品位的、旅游的消费人士。提升项目档次聚集人气、满足三山区高端消费需求。一楼配套店：高档烟，国酒、洋酒、红酒等一楼配套店：面包店、咖啡吧等中式酒店（中、高档）：装修格局中式风格一楼迎宾、接待、酒席、婚宴为主，面积可大。二楼包间为主。服务人群：三山区本地、外地人，打工的婚庆、企业、事业、工厂宴席等。提升项目档次聚集人气、满足三山区人们消费需求。（二至三年内可运行）生活配套区业态（C-1#楼）市场调研1、项目周边规划多个大型居住地块，未来常驻群体能够带来稳定的消费需求；2、项目临近工业区及三山新区政府，中高端消费量大；3、周边在建已建成的有碧桂园，幸福花城，天池圣居等中高档小区，会为项目带来稳定的

6、消费群体。但是，目前三山区没有一家像样的家居、家具店（生活馆），厨具、装饰、灯饰、及工艺品店。以往的项目开发经念告诉我们，项目处于三山新区开发前期，人口、交通、配套设施不成熟，需要较长的市场培育期；但是，以车代步的年代我们可以送货上门。装饰、装修材料、家居、家具店（生活馆），厨具、装饰、灯饰、可以先行。新开发区（市场培育期3-5年）国内都是这样。可行性一楼店：品牌装饰、装修材料、灯饰、工艺品、厨具等二楼店：品牌家居、家具店（生活馆）等（三年内可运行）第二步可行性方案休闲娱乐业态：市场调研娱乐：三山现有爆米花KTV、欢乐迪KTV、印象会所。洗浴：三山现有飞龙洗浴中心、东方休闲浴场足浴：三山现有金

7、丽源足浴消费价位在58-268元，经营情况较好。日营业额在8000-12000元。通过调查三山休闲娱乐业呈现特点为：消费场所不多，消费定位两极分化，本地区以低、中端为主，整体处于初级市场，呈现不均衡发展状态，以洗浴、KTV为主的休闲娱乐模式，中高端休闲娱乐消费外流到芜湖市区及本区域周边城县、消费。可行性量贩式KTV（C-1#楼）三至四层量贩式KTV一般具有规模大，营业时间长，价格灵活多变、消费人群多样化等特征。打造三山区最大的包厢最多的量贩式KTV。夜总会（C-3#楼）三层夜总会，泛指各类夜生活娱乐场所。设有舞池、乐队或DJ，提供歌舞表演。而客人大都属成年人并会喝酒。开起三山区娱乐先河（目前三

8、山没有）。服务人群：三山区企、事业、工厂、商务、旅游喜欢娱乐的青少年、中青年等。聚集人气、满足三山区人们消费需求。康体、洗浴、娱乐、休闲中心（C-1#楼） 三层内设健身、体育保健、康体中心、洗浴、足浴、按摩、瑜伽等。服务人群：项目自身的几千人及三山区其他项目的几十万人（龙湖帝景湾、碧桂园，幸福花城，天池圣居等中高档小区）延生到整个三山区。（三年内可运行）第三步可行性方案美食一条街（C-2#楼、C-3#楼）一层特色美食为主，满足三山区各阶层的需求，特别考虑大、中、小学生及购物中青年男、女性需要。服装一条街（C-1#楼、C-2#楼、C-3#楼）一层时尚女装、男装、童装为主，满足三山区各阶层的需求，

9、特别是中青年，上班族购物需要。服装品牌店，珠宝首饰、化妆品店（C-1#楼、C-2#楼）一层提升购物档次，聚集人气、满足三山区人们消费需求。连锁家电、数码城（C-1#楼）二层地下大型超市和电影院是本项目招商最大的难点项目整体思考三山区目前以底商（住宅的第一层）为主，第二层销售、经营都较为困难，本项目一时难以改变区域内人群的消费习惯。中、高端消费人群基本上去芜湖消费。作为副城市商业更是如此，要想增强区域商业的吸附能力就必须要升级更新，做大、做强、做特、做专。要把自己放到更大的区域来看待竞争与合作。时尚、休闲娱乐、商务酒店、城市精英生活为综合主题的一站式区域消费中心，彻底改变三山区现有商业格局，建立三山新城的商业典范。经营角度思考商业，聚集人气是关键，没有了人气，新开的店面很容易陷入门前冷落的地步，发家致富更是成了奢望。通过这一段对整个三山区的深刻考察和深入分析。中高端酒店，休闲娱乐是整个三山区消费人群百且需要的，也是项目可行性，主要是起到聚集人气，提升整个三山区（有车一族）消费档次。给整个大昌龙湖商业广场带来生机（快速回笼资金）及物业价值升级空间和经营空间。芜湖大昌房地产开发有限公司2012年3月5日星期一