湛江商业地产项目建议书.doc
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1、湛江商业地产项目建议书深圳XX有限公司XXXX项目小组 目 录一、项目现状31、XXXX3(1)用地与建设内容3(2)报批情况3(3)招商情况4(4)项目由来42、湛江XXX房产置业有限公司5(1)历史沿革5(2)管理架构6(3)财务状况及说明7二、投资环境91、地理位置与人口92、经济发展与产业结构103、社会消费及商圈114、城市规划12(1)“十一五”规划12(2)海滨大道规划12(3)XXX区城中村改造13(4)商圈规划135、优惠政策15三、项目招商业态市场分析161、餐饮业16(1)发展过程16(2)现状分析16(3)政府规划182、休闲娱乐业193、宾馆酒店业19四、项目周边租金
2、情况22五、项目优势与风险分析231、项目优势与机会23(1)业态综合互补23(2)政府关系和商户经验23(3)城市规划及发展232、劣势与风险分析23(1)土地性质23(2)项目招商23(3)装修款代垫担保24(4)楼房加建24(5)现金流24六、收益测算261、基础假设262、财务测算27(1)收入测算27(2)经营费用测算28(3)利润测算28(4)效益指标测算28七、结论与建议30附表:2010年-2029年项目现金流量表预测35一、项目现状 1、XXXX (1)用地与建设内容XXXXX项目位于湛江XXX区,地处XXX路与XXX交汇处,占地132.2513亩,用地性质为集体土地。根据湛
3、江市国土资源局于2006年3月颁发的集体土地使用证,该土地所有权属于XX村委会,土地使用权属于XXXXX项目的开发主体湛江XXX房产置业有限公司。XXXXX项目位置图XXX项目始建于2006年,为当年湛江市重点建设项目,承建方为江苏省第一建筑安装有限公司,工程主体包括ABCDEFG共7栋,层高为3-5层,规划总建筑面积为56966M2。目前项目主体工程已完工,园林、道路工程处于收尾阶段,还没有办理房产证,正在按入住商户要求对AEFG栋已招商面积进行内部装修,以及对D栋后附楼进行改建(加盖约2000M2),相关工程计划于2009年底完成。XXX项目鸟瞰效果图XXX项目总建筑面积差异表序号栋号建筑
4、面积(M2)规划许可面积与江苏一建结算面积对外招商面积1A90239113.191132B77857971.577833C81598142.880834D87749331110005E1048810452.3200006F79518135.87G47864740.55000合计569665788760979.1(2)报批情况序号时间批准机关批复内容12006年1月19日湛江XXX区管委会XXX项目立项批复22006年1月20日湛江XXX区规划国土建设局项目用地审查意见32006年2月8日湛江市城市规划局项目用地规划设计条件批复42006年3月16日湛江市国土资源局集体土地使用证52006年3月
5、14日湛江市城市规划局建设用地规划许可证62006年4月13日湛江市城市规划局项目规划方案批复72006年4月24日湛江市城市规划局项目用地工程管线规划设计方案批复82006年5月31日湛江市城市规划局项目建筑方案批复92006年6月7日2006年6月28日2006年7月6日湛江XXX区规划国土建设局建设工程规划许可证102006年6月12日湛江XXX区管委会项目变更建筑面积批复112007年2月12日湛江市建设局建筑工程施工许可证 (3)招商情况目前已招商面积45113 M2,商户业态有夜总会(XXX)、餐饮(XXX、XXX、XXX、XXX)、酒店(未定)和银行(湛江农信社),租赁合同签署情
6、况如下:序号栋号租户面积(M2)业态租金(元/ 月M2)租期免租期1AXXX等8913餐饮、茶艺4009.7.1-24.6.301年农信社200银行10万/年09.7.1-24.6.301年2B-3C-4DXXX11000酒店3008.6.30-28.6.291年5EXXX20000夜总会4009.7.28-24.7.272年6F7GXXX5000餐饮4009.7.1-24.6.301年以上租金自第四年开始逐年按6%递增,项目物业管理费均为10元/ 月 M2,以上租户免租期自租户开业之日起计算。另外,D栋租户由于自身原因,可能弃约,XXX已经开始与另外两家有意向的租户(XXX、XXX)开始商务
7、谈判,目前尚不确定何时能签约。B、C栋将视项目运营情况进行招商,计划吸引本地餐饮和休闲娱乐项目进驻。 (4)项目由来序号合作合同签约主体签约时间1项目合作合同XXX实业、湛江XXX房产置业2006年1月19日2项目合作合同补充协议XXX实业、XXXX置业、湛江XXX房产置业2006年4月4日3项目合作股份转让承包经营补充协议XXX实业、XXXX置业、湛江XXX房产置业、XXX村委会2007年5月7日 根据2007年5月7日签署的补充协议,2006年4月4日签署的补充协议已作废。2006年1月19日,XXX实业与湛江XXX房产置业签署项目合作合同,根据合同:l 采取由湛江XXX房产置业提供土地,
8、XXX实业投资8000万元建设并统一管理的方式,建设XXX项目,自动工建设之日起,合作期限为40年。l 项目土地在经XXX全体村民代表同意后注入湛江XXX房产置业,并在办理完土地权属手续后,将湛江XXX房产置业的股权变更为XXX实业占有70%,XXX村委会占30%。l 项目建成后,其商业用建筑房产将按7:3的比例分配给XXX实业与湛江XXX房产,并办理房屋产权登记;合作期内,XXX实业可自用、抵押或出售名下的房产,但在合作期满后,XXX实业须将名下的项目占地与房产归还湛江XXX房产置业。l XXX实业负责培育市场和项目招商,引入知名餐饮品牌。2007年5月7日,XXX实业、XXXX置业、湛江X
9、XX房产置业和XXX村委会签署项目合作股份转让承包经营补充协议,根据补充协议:l 项目合作方增加XXX置业,并将湛江XXX房产置业的股权变更为XXX实业占有42%,XXX置业占28%,XXX村委会占30%。在2046年4月8日合作期满后,XXX实业与XXX置业须将共同持有湛江XXX房产置业70%的股权无偿交还给XXX村委会。l 湛江XXX房产置业和XXX村委会同意将XXX项目EFG栋的土地性质由集体划拨用地变更为国有出让土地(实际未执行)。l 以XXX实业、XXX置业和XXX村委会在湛江XXX房产置业所持股权担保,由湛江XXX房产置业向银行进行贷款及融资(实际是以办理到湛江XXX房产置业名下的
10、项目用地作抵押担保)。l 项目由XXX实业与XXX置业共同出资建设并负责经营,XXX村委会不参加项目经营,不论项目盈亏均获取保底固定回报:2006年-2009年不计回报,2010年-2011年为200万元/年,2012年-2016年为250万元/年,2017年-2021年为300万元/年,2022年-2026年为350万元/年,2027年-2036年为400万元/年,2037年-2046年为450万元/年,合计支付1.34亿元,每6个月交一次。 2、湛江XXX房产置业有限公司 (1)历史沿革湛江XXX房产置业有限公司为XXX项目的开发主体,该公司成立于2006年1月6日,注册资本为800万元(
11、人民币,下同),经营范围为房地产投资、XXX项目投资和物业管理,目前股东分别为XXX投资控股有限公司(出资560万元,占70%)和湛江XXX区XXX瑞达实业股份有限公司(出资240万元,占30%)。该公司的历史变更情况如下:原始设立2006年1月6日,湛江XXX房产置业有限公司(集体股份制)成立,公司住所为湛江市XXXxxx号,公司注册资本为800万元。其中,XXX村委会以货币出资640万元占80%,自然人XXX、XXX均分别以货币出资80万元各占10%。第一次变更2006年2月15日,XXX村委会分别与自然人XXX、XXX签订股权转让协议,由自然人XXX、XXX将各自持有湛江XXX房产置业有
12、限公司的10%的股权转让给XXX村委会。股权转让完成后,湛江XXX房产置业有限公司变更为由XXX村委会100%持有。第二次变更2007年5月7日,XXX村委会分别与XXX实业有限公司、XXX置业有限公司签订股权转让协议,由XXX村委会分别以336万元、224万元的价格向XXX实业有限公司、XXX置业有限公司转让其所持湛江XXX房产置业有限公司42%、28%的股权。股权转让完成后,湛江XXX房产置业有限公司股东变更为XXX村委会(占30%)、XXX实业有限公司(占42%)和XXX置业有限公司(占28%)。第三次变更2007年10月16日,首先由XXX实业有限公司与XXX置业有限公司签订股权转让协
13、议,由XXX置业有限公司以224万元的价格将其持有湛江XXX房产置业有限公司的28%的股权转让给XXX实业有限公司;再由XXX实业有限公司与XXX投资控股有限公司签订股权转让协议,由XXX实业有限公司以560万元的价格将其持有湛江XXX房产置业有限公司的70%的股权转让给XXX投资控股有限公司。股权转让完成后,湛江XXX房产置业有限公司股东变更为XXX村委会(2008年5月16日改造为湛江XXX区XXX瑞达实业股份有限公司,占30%,)和XXX投资控股有限公司(占70%)。 (2)管理架构截止目前,湛江XXX房产置业有限公司共有员工45人,公司组织与管理架构如下:董事长顾问财务部副总经理副总经
14、理副总经理职能:商户收租;资金管理;税务管理。工程部运营部总办办公室职能:水电维护;工程维护;商户工程协调监督;工程改造;园林维护。1人职能:机密档案;后勤;保安;法规;外联。职能:规划招商;广告宣传;企业推广;人力资源。3人3人7人(含西原建材2人)32人以上员工基本是从XXX村委会和原公司股东XXX抽调,只有部分基层员工工资由湛江XXX房产置业有限公司支付。项目建成开业后,前期工程类人员会减少,保安后勤类人员会适当增加,员工总人数预计约50人。 (3)财务状况及说明资产负债表截止2009年3月31日(单位:元人民币)损益表截止2009年3月31日(单位:元人民币)财务状况重点说明l 固定资
15、产约83万元中的车辆是XXX的车辆,尚未办理产权转让/过户手续。l 无形资产账面净值为15562万元,是XXX项目土地使用权的评估价值。评估由XXX置业委托湛江市XXX土地房地产评估有限公司进行的,评估基准日为2009年1月3日,评估目的是为XXX置业申请抵押贷款提供参考。在评估报告中,评估师提醒该报告使用人由于农村集体土地使用权的流转,目前相关法律法规和配套政策尚不完善,短期强制处置、未来市场变化风险对估价对象的价值会产生一定影响。l 长期借款余额为8000万元,为XXX置业从湛江市农村信用合作社联合社借的社团贷款。该社团贷款期限为3年,从2009年1月11日起至2012年6月10止。由XX
16、X置业以其拥有的集体土地使用权为抵押担保,利率为5.85%,年利息为468万元,贷款用途被指定为装修XXX项目资金。l 项目由于尚未完工,未产生营业收入,未来XXX的收入主要来自于三方面。租金:A栋、E栋及F栋的租金为40元/m*月,从第四年开始逐年按6%递增。B栋及C栋为初始租金30元/m*月,以后每年递增一次,至第六年时与其他栋租金持平。D栋计划用作酒店,租金为30元/m*月,无递增。物业管理费:统一为10元/m*月。电费差价:公司从变电站购电,然后销售给租户赚取0.1元/度的电费差价。另外,根据XXX置业与湛江XXXXX区政府初步达成的意见,XXX区政府出于对XXX的支持,将会按项目租户
17、每年实际上缴地方税收的20%作为对公司的奖励,XXX置业目前正在争取将奖励比例提高到30%。但截至目前,仍未收到任何关于该税收奖励的政府批准文件。l 截止2009年3月31日,XXX置业2009年度累计发生管理费用71万元。在项目建成开业以及完成人事调整后,预计今后每年的经营及管理费用约为160万元。l XXX置业经营中所涉及的税种包括:营业税:税率为5%;城市维护建设税:税率为1%;教育费附加:税率为3%;房产税:税率为12%;城镇土地使用税:税率为8.7元/平方米;所得税:税率为25%;个人所得税:税率按员工实际收入按相应税率代扣代缴;二、投资环境 1、地理位置与人口湛江市位于中国大陆最南
18、端、广东省西南部,坐落在雷州半岛,处在粤桂琼三省(区)交汇处,拥有铁路、公路、水运、航运、管道等立体交通网络。全市面积1.3万平方公里,现辖雷州、吴川、廉江三市,徐闻、遂溪二县和赤坎、霞山、坡头、麻章四区,湛江XXX区位于赤坎和霞山之间。湛江市区被湛江海湾划分为东西两部分,西部有赤坎、霞山、麻章三个区和经济开发区、东海岛试验区,东部只有坡头区。湛江是珠三角、长三角自驾车通往环北部湾地区的主要通道,其雷州半岛拥有1000多公里海岸线。1984年5月,湛江与青岛、大连、广州、北海等14个沿海城市被国务院批准为全国首批对外开放城市,1984年11月国务院又批准成立湛江经济开发区,1992年7月广东省
19、人民政府批准成立湛江东海岛经济开发试验区。同时,湛江也是北部湾经济圈和大琼北旅游圈中的重点城市。截止2007年底,湛江市拥有常住人口680.79万人,其中,市区常住人口144.65万人;拥有户籍人口744.99万人,约占广东全省的9.13%,是广东省户籍人口第二大市。2007年底湛江市区常住人口分布情况项 目赤坎区霞山区开发区东海区坡头区麻章区市区合计常住人口22.44万36.73万4.06万20.13万36.30万24.99万144.65万 2、经济发展与产业结构2008年,湛江全市生产总值首次突破千亿元,达到1048.66亿元,比2007年增加约163亿元,是2000年的2.8倍,按可比价
20、计算年均增长10.8%。尤其是从2003年开始经济实现两位数增长,每年踏上一个新百亿元台阶,经济总量已居广东全省中游水平。从产业结构看,2008年湛江全市生产总值中第一产业实现230.66亿元,同比增长5.4%;第二产业实现497.07亿元,增长10.5%;第三产业实现320.93亿元,增长12.5%。三次产业结构为22.0:47.4:30.6。在第三产业中,批发和零售业增加值实现89.25亿元,增长14.7;住宿和餐饮业增加值实现27.91亿元,增长11.1%。可以说改革开放30年来,湛江经济发生了历史性巨变,实现了综合实力从贫困地区到全国百强城市、经济结构从农业支配型到工业主导型的历史性跨
21、越。2002年湛江确立了“工业立市、以港兴市”的发展战略。2006年广东省“两会”之后,工业重型化成为湛江产业升级的重要战略方向。继湛江东兴石油企业有限公司、中海油南海石油西部公司等重大项目之后,2008年3月和2009年2月,宝钢重组广东钢铁业的千万吨级钢铁基地项目和中科1500万吨炼油项目又先后落户湛江东海岛。其中,宝钢项目总体规模为年产钢2000万吨,首期1000万吨,投资697亿元,2011年建成投产后,年可新增工业产值700亿元,同时带动17大类200多个产业链项目建设,可拉动配套产业投资1000亿元、产值超过2000亿元;中科炼油项目总投资约为80亿到90亿美元,2013年建成投产
22、后,可年产1500万吨炼油、100万吨乙烯及下游化工产品,将给湛江带来约1500亿元的GDP增量。另外,这两个项目建成后,预计将直接给湛江带来约60万的人口增量,湛江新一轮改革开放和大发展将面临前所未有的机遇。 3、社会消费及商圈湛江近年来经济迅猛发展,重大项目频频落地,随着市民收入的增长,社会消费能力也在不断升级。2008年,湛江城市居民人均可支配收入12362元,比2000年增长74.2%,年均增长7.2%;社会消费品零售总额467.7亿元,比2000年增长1.68倍,年均增长13.1%。2002年-2008年湛江市居民收入与消费数据项 目2003年2004年2005年2006年2007年
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