某商业项目（服装商业中心）规划及招商方案.doc

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1、山西太原鸿金宝商业项目(服装市场)规划方案声 明ATTENTION本商业规划是在经过太原本地市场调查的基础上制作完成的，在实施过程中亦将根据实际情况进行有限的变动！本商业规划中的商铺分割情况将根据原设计院要求、工程实施情况而定，所有该数据仅为参考数据不作定论用！本商业规划属于商业机密，其版权为制作单位，若收件人与本案无关应及时退回，收件人应视同公司机密保管！未经制作单位核准，不得将本商业规划复制、拷贝并以任何形式散发，制作单位有权维护本商业规划案所有权！合约中约定的有关市场调查及商圈报告、业态业种配置等均在本规划中用不同形式出现表述仅此不再另行加述！自收件人收到本案之日起，视同执行上述声明，所

2、有声明在收件之日起自动生效！第一篇：太原概况报告第二篇：本案商圈调查第三篇：本案商业定位第四篇：本案商业规划第五篇：商业管理概述第六篇：周边引导环境第七篇：招商推广策略第八篇：本案财务分析太原市概况调查报告 城市概况：太原市是一个具有2500年历史的古城，史称晋阳，简称并，是山西省省会，始建于公元前479年的春秋时期，称为晋阳邑，战国初期为赵国都城。在两千多年的历史中，太原一直是中国北方的军事重镇，史载有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉，郭沫若先生也有“远望太原气势雄”的诗句。 到清代，太原已发展成为我国北方重要的商业、手工业城市。民国时期，太原即为省辖市。 地理概况：太原位于华北地区黄河流域

3、中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行山阻隔， 西有吕梁山屏障，座落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足 行政概况太原是全国特大城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，493个社区居委会，54个乡、镇，1285个村民委员会，1805个自然 村。全市总人口为341.30万人，其中常住人口315.31万人。 人口结构：全市十县（市、区）总人口为341.30万人，全市文化人口占总人口的95.3%，每万人中拥有大专以上文化程度者为1201人，目前，全市014岁人口占总人口的19

4、.8%，1564岁人口占总人口的73.4%，65岁以上人口占总人口的6.8%，有逐步向老年型社会发展的趋势。全市男性人口为163.8万人，女性人口为151.5万人，性别比例为108：100。 经济概况：太原是我国建国初期的工业基地，经过50年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材 、精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。 2001年，全市国内生产总值达到384.40亿元，比上年增长10.3%，第二、第三产业增加值分别比上年增长11.0%和11.6%，增长速度均高于全国和

5、全省平均水平。三次产业比例为3.7:49.5:46.8，全市人均GDP为12319元。 太原市人民每日为国家创造GDP1.05亿元，创造工业总产值1.27亿元，农业总产值639万元，生产原煤6.7万吨，钢8410吨，发电量3.2万千 瓦小时，为全国经济发展作出了积极贡献。 交通状况：山西省现有公路3万多公里，有铺装路面里程约占84%，其中一半多为高-次高级公路，基本建成了以太原、大同、长治、临汾、侯马等地为中心。联络邻省保底、邯郸等地和本省各市县及95%以上乡镇的公路网。有国道8条、联系省内外的干线公路10余条，其中有二连浩特至河口的纵向国道干线，以及北京-太原-昆明的108国道、呼和浩特起经

6、本省至广西北海的209国道等。太（原）-石（家庄）高速公路已建成正式通车。 商业贸易：全市共有商业网点40546个，其中批零贸易业和餐饮业为26493个。在商业网点中，有综合商厦39个，超市160个，集贸市场 331个，餐饮业5604个，服务修理业8288个。营业面积总计354万平方米。从业人员24.2万人，其中：批零贸易业15.5万人，餐饮业3.8万人，服 务修理业4.9万人。全市社会消费品零售额161.13亿元，近几年来，太原市注重网点布局、商业业态结构调整，各类新型商业业态应有尽有。各类综合商厦、超市、连锁店、便利店、专 卖店达4231个，占全市商业网点的10.4%。 城市建设：太原市大

7、力实施积极的财政政策，加大投资力度，调整投资结构，投资规模继续扩大。全社会固定资产投资完成 122.71亿元，其中：基本建设投资49.57亿元，更新改造投资38.64亿元，房地产开发投资21.14亿元，其它固定资产投资13.36亿元。按产业划分：第一产业完成投资4.16亿元，第二产业完成投资57.03亿元，第三产业完成投资61.52亿元。城市居民住宅条件得到改善。全年住宅投资额29.83亿元，住宅竣工面积353.28万平方米，全年竣工的经济适用房52万平方米。人均居住面积由上年的10.13平方米提高到10.55平方米。 人民生活：全市城乡居民的收入水平据抽样调查显示，太原市城镇居民年人均可支配

8、收入从1980年的451元，增加到2001年的6500元；农民人均纯收入也从1980年的156元增加到了2001年2738元的水平。 在城乡居民收入水平显著提高的同时，居民家庭各项支出稳定增长。2001年，太原市城镇居民年人均消费性支出5165元，农民人均消费支出1595元。居民消费结构发生明显变化，城乡居民一改过去以吃、穿为主的单一格局，呈现出生存资料支出比重减少，发展和享受资料支出比重提高的新趋势。2001年城市居民家庭恩格尔系数为 33.9%，比1980年下降近20个百分点。城乡居民生活水平不断提高，截止2001年末，每百户城市居民家庭拥有彩电117台，洗衣机95台，电冰箱(柜)103台

9、，家用电脑14台，空调器7台，家用汽车0.7辆，移动电话21部。每百户农民家庭拥有自行车144辆、摩托车19辆、轿车2辆、缝纫机62台、电视机93台、电冰箱27台、洗衣机59台、照像机10台，电风扇49台、空调1台、家庭影院14套，家用电话31部、太阳能、电热淋浴器3台。居民居住条件不断改善，居住面积逐年扩大。城市人均居住面积由1980年的4.70平方米，提高到2001年的10.55平方米，增长1.24倍。城市中有90%的家庭住上了单元配套住宅，其中：有三居室及以上住房的户占25.3%。在住房面积增大的同时，自来水、煤气、暖气、卫生等住宅配套设施也得到完善。农村居民人均住房面积高达26.20平

10、方米，其中钢筋混凝土及砖木结构面积占到91%。 太原1999-2001各项主要经济指标情况：总人口（人） 国内生产总值（万元） 农林牧渔总值（万元） 工业总产值（万元） 一般预算收入（万元） 一般预算支出（万元） 城乡居民存款（万元） 社会消费总额（万元） 城乡固定资产（万元） 全部职工数量（人）1999 3501144 3180000 114662 3813354 203277 227313 3943100 1361741 871068 8949442000 3497493 3465305 122531 3764796 214828 245873 4196300 1477516 993386

11、 8626662001 3413017 3844025 119988 4193858 241578 297391 4701900 1611322 1169274 836041 华北经济圈报告简述山西是华东、华南和西南等区域连接“三北”（东北、华北、西北）地区的枢纽地带和商品流通中转站，是中国北方著名的商品集散地，是华北经济圈的核心。山西地处河北、河南、陕西和内蒙古自治区之间，是环渤海经济圈的中心，是连接中西部地区的传送带，而在国家“十五”全国城镇发展布局规划中，太（原）大（同）侯（马）被列为省城城镇发展的核心，这也为北京到石家庄到太原再到西安这条经济带的形成挑起了重担。华北要想在全国经济中占有

12、一席之地，不被边缘化，加强区域间的经济合作是必然选择，推进华北区域经济一体化已迫在眉睫。而山西在此间扮演一个特殊的角色。山西是能源重化工基地，是能源的储备站，为区域经济整合奠定了良好的基础。目前，华北经济一体化发展存在诸多困难。首先是区域之间各地市场整合还存在许多制度障碍，没有一个行之有效的改革。其次在对外开放不断深入的情况下，各地都在盘算着自己一亩二分地的收成，没有从整个区域协作分工角度来考虑如何整体与国际经济接轨。另外，从行政角度分割区域，造成了利益冲突和对某一有限区域资源的竞争，也导致了区域之间重复建设、产业雷同、资源浪费等问题。山西、河北、内蒙经济实力较差，产业结构低级化，经济粗放型增

13、长仍未从根本上改变。因此，山西应当尽快启动该地区经济一体化进程，破除区域经济发展的壁垒，立足各自优势，以市场配置资源为基础，推动区域一体化，与己与人都是有利的。山西高速公路及信息网络的建设将缩短华北区域间的时空距离，有利于区域间的流动，有利于打破市场分割，发展大商业、大流通，形成与高速公路为动脉的经济带。 现在山西已建成了大运、太旧、原太等省内及跨省高速公路，山西有条件依托这些公路，以太原为中心，整合资源，加快环华北、西北地区现代物流体系建设，做好与京津交通信息网络体系的对接工作，实现物流运作一体化、信息化、高效化运营。 太原商业情况调查报告简述太原，自古以来就是我国北方重要的商贸集散地。因精

14、于经营，太原人曾赢得了“晋人善贾”的美誉。晋商因“善殖利于外”，纵横驰骋于四方，在商界称雄达五百年之久，成为中外商业史上的珍闻罕事。“九五”期间，全市社会消费品零售总额连年增长，2000年达到147.8亿元，比“八五”期末98.1亿元增长50.7%，年均递增8.2%。2001年、2002年全市社会消费品零售总额分别实现161.1亿元和181亿元，增幅分别为9.1%和12.3%，“十五”期末预计完成248亿元，年均增长10%。作为城市经济的重要组成部分，商贸经济充分反映了太原经济的繁荣发展和综合实力。截止2002年底，全市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点35289个，总面积2875860

15、平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均营业面积已达0.8平方米，从业人员达224281人。在各类商业网点中，各类批发市场62个、百货店及购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。与此相适应，商业建设管理也取得了令人欣喜的成绩，商业网络规划格局已经形成，“一主三副”（以钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业群体为主中心，三副是以下元、尖草坪、长风街与亲贤北街、朝阳街服装城为副中心）及“三级商业群”（一级是市级商业中心，二级是区域性商业中心，三级是社区商业中心）进一步完善。各类商品市场辐射功能不断增强，一批上规模、上档次的商业网点项目正在建

16、设和筹划之中。地方性法规太原市商业网点管理办法于1992年颁布实施，并于2000年9月修定，为今后商业建设管理奠定了坚实的法制基础。经过近十年的历程，太原的流通产业步入业态创新、经营方式创新的新阶段。新型业态中连锁超市、专卖店、物流配送、电子商务等蓬勃兴起。首先，连锁商业从无到有，蓬勃发展，推动了传统商业的改造，催生了大型超市的建设，促进了现代流通业的发展。到2002年底，全市共有限额以上连锁公司（总店）18个，其中零售连锁总店13个，餐饮连锁总店5个，从业人员1.2万人，营业面积26.6万平方米，门店数338个，年销售总额23.9亿元，其中零售总额达20.1亿元，占全市社会消费品零售总额的1

17、1.1%，市场份额比上年增加了2.2个百分点。其次，部分商业企业实行了强强联合和重组，壮大了规模。年销售额上亿元的商场达12家。华宇购物中心、五一百货集团、美特好、燕兴商场、服装城、桥西综合批发市场年销售额达5亿元以上。华宇集团以年销售7亿元以上进入全国商业销售百强企业，唐久超市进入了全国连锁超市百强。天龙集团成为三晋第一“商业”股。再次，一批社会民营商业企业以科技为先导，积极发展现代流通。新技术、新设备开始在各商场和连锁便利店广泛应用和推广。华宇购物中心率先建立了大型商业计算机网络。美特好等商家开始尝试电子商务。整个流通业的科技含量和现代化水平不断提高。2000年底，全市国有和集体经济的商业

18、网点比1995年分别减少了47.9%和74.5%。非公有经济商业零售额逐年增加，从2000年到2002年分别实现93.3、105.7和124.2亿元，市场份额比上年分别增加了2.0、2.5和3.1个百分点。2002年餐饮业继续呈现较高的增长态势，全年营业额25.52亿元，比上年增长13%。2000年-2002年，餐饮业实现的营业额在社会消费品零售总额中的比重分别为9.7%、13.5%、28.9%。比重不断提高，地位和作用日趋显著。社会经济的稳步发展，消费能力的不断提高和行业规模的扩大，企业开拓与创新能力增强，世界连锁餐饮业巨头肯德基、麦当劳的进入等，都有力地促进了太原市餐饮业的持续快速发展。个

19、性化消费日趋明显，经营特色更趋突出；家庭私人消费比例继续攀升，节假日市场更趋红火。 太原服装业调查报告简述服装已成为现代生活中不可缺少的装点时尚生活的元素，服装市场也由此比比皆是。全国各地不断涌现出不少各类独具特色的服装批发市场，规模大小不一，品类齐全。如今在山西，众多服装批发市场如雨后春笋不断涌现，服装服饰集约化产业链正在获得稳步发展。时下，山西太原已成为国内内陆地区又一大服装、服饰批发集散产业化基地。在山西太原市的朝阳街，一共坐落着大小20余家服装批发、零售市场，这对于一个重工业城市而言是非常难得的。难得之处就在于地处内陆却有如此大规模的客户群。进取精神：所谓“天下熙熙皆为利来，天下壤壤皆

20、为利往，夫千乘之王、万家之侯、百室之君，尚犹患贫，而况匹夫编户之民乎。”由利益而起动的进取精神，是明清山西商人鏖战于商场的精神动力；敬业精神：晋商的敬业精神，也是常为人所称道的。正是在这种悠悠历史长河所沉淀出的商业奇迹神话的映衬下，让山西太原的服装服饰集约化产业链得到了更大的发展，让坐落于太原的众多服装批发市场形成了名副其实具有真正战略意义的服装批发集散产业化基地。本章小结宏观范畴：作为中国经济规划区之一的华北经济圈，山西省有着得天独厚的地理优势，随着交通网络的建设和发展，以太原为中心的经济辐射能力可以远及内蒙古、河北省、陕西省、河南省等地区，辐射人口超过2亿，其经济潜力不容忽视。国家重视华北

21、经济圈的发展，以宏观调控方式在规划整个经济圈，这使山西对外形象不限于煤炭大省的口号，其将利用特殊的地理位置大力发展其它经济。作为山西省省会太原，又将是这个经济圈中的重中之重，为本案提供了一个良好的商业大环境。微观范畴：太原作为山西省会城市，是政治、经济、文化等的中心，是山西省煤炭资源对外联系的主要窗口，也是商贸、经济等的中心城市。人口结构整体趋于年轻，居民收入逐年快速成长，家用电器每百户拥有量均在山西省属于第一位。根据太原市政府对太原商业情况的发展报告表明，近年来，政府对太原市的商贸发展有着良好的扶持政策，社会中对零售、餐饮、娱乐等的投入在大量增加，商业面积也在逐年递增，零售批发的业绩快速上升

22、，这使本案的外部环境有着非常良好的推进作用。商圈范畴：根据对太原市服装城的调查报告显示，朝阳街已经从原有的地摊式小商小贩发展到现在具备整体规模的商圈，其功能辐射力已经超出山西本省的范围，大量外地客均在该商圈形成采购、销售、物流的习性，同时根据市政府的经济报告表明，政府仍然在加大其功能范围，并在未来一段时期内大力改造其周边环境，使本商圈更加规模化、规范化。本案可以说在目前阶段占据了天时和地利的优势，其时机不容错过！本案商圈调查报告调查时间：2004年4月商圈范围：朝阳街沿线为主调查对象：沿路静态调查、随机和特定性对象问卷调查、原公司（售楼及开发商）人员调查问讯等调查方式：原由图纸及资料、抽样问卷

23、调查、现场拍照分析等调查人员：由上海天擎置业营销策划有限公司派驻人员实施抽样问卷数量：商圈供应商问卷214份销售部人员随即调查4人与董事会成员进行讨论例会3次供应商小型座谈会18次 本案商圈的平面示意图朝阳街平面示意图 商圈细分调查内容（一）1、 本商圈内步行人流基本从建设路进入的为主，由于前段路面狭窄，故人流相对拥挤，多数人流是通过交通工具进入本商圈，因为公交站点的关系，集中在以圣亚开始至精品结束这段人流相对密集，而且本段是业绩良好的几大市场的集中地段。2、 本商圈的经营业绩良好的为圣亚和精品，二店的位置分别位于该路段的中部和后部，从业绩上讲，并没有因为地理位置的先后而产生差异，由于可见本商

24、圈主要消费群体将是以中低段商品为主的（精品为例），中偏高商品为主的（圣亚为例）一般。租金、人流、业绩比较示意图3、本商圈租金状况没有因为地理位置的先后而有差异，也没有因为人流因素的多少而有差异，只是在根据自己经营状况的好坏，随行就市的调整租金价格故本商圈无法采样获得平均租金价格，这在内地或其它城市实属罕见的状况，故本案在宣传抄做和招商经营上将需要突显优势。 商圈细分调查内容（二）1、本商圈南北人流差异较大，由于南面多集中与服饰类商品和其它消费类商品，相对人流较大且集中。北面为服务类商品较多，如：电信和联通的营业所、银行、美容等，人流少于南面，这为未来将人流引入北面本案的主干道双塔北路带来一定的

25、难度。2、本商圈由于是前往高速公路的主要干道，进出车流密集，交通严重拥堵，在节假日表现尤其明显，鉴于批发市场的独有特性，采购完商品的消费者利用三轮机动车等简易交通工具进行短途驳运也是造成该路段拥堵的主要原因。经了解，该路段有可能在未来改建成步行街，车流将被堵截在朝阳街二端，双塔北路将拓宽打通，此为本案的交通车流带来一定的帮助。 商圈细分调查内容（三）顾客和供应商的问卷调查内容汇总1、对于鸿金宝项目如果您要进驻所考虑的条件是什么？ 本项调查结果： 1、受租金和物业费的需求占主要因素，一般经营者认为只要租金和物业费取费合理将是进驻本案的主要原因。 2、管理团队也是本项调查的主要因素，经营者现对现有

26、市场的经营状况反应情况一般，只是认为是常规的物业管理，当然此也受到经营者基本素质较低的因素干扰，对此方面的建议程度一般。 3、停车场的需求在本项调查中也占有一定的比例，故本案在规划中必须考量停车场的需求，包括机动车和自行车，另外对于短途驳运的人力或机动三轮车的停放也是非常重要的。 4、停车场部分在现有商圈的所有商场几乎都不具备此条件，由于本案后面尚有5亩空地，可以考虑在此上第一期以停车场形式出现，一来可以将停放的车辆进行统一管理，避免本案前广场由于车辆人流混杂造成拥挤，二来派驻少量人员进行有效管理，为商场增加一部分客观的收入。2、您希望鸿金宝内部装修以后能达到一个怎么样的水平？ 本项调查结果：

27、1、本项调查中显示对于商场的装修希望能够并超越现行圣亚的标准，随着人们生活水平的提高，在购物期间不但要求享受好的商品，同时也需要有好的环境来支撑。 2、虽然精品商场在本商圈中的业绩和租金是最高的，但由于受到大楼主体结构的影响，在其基础上再做改造的机会不大，压抑、拥挤是目前反应最为强烈的，更多的受访希望能够拥有一个和圣亚相雷同或高于其环境的商场是最好的。 3、受访者中对于本案大楼外部的装修也很重视，由于本案离主商业街尚有100米的距离，但楼体高度较高，比较容易在路口看到本案，如果有醒目的大楼外观将有利于提升人流进入商场的机会。 4、本案现有外观设计具有比较现代化的气息，充分利用商场外部灯箱广告可

28、以收入相当的广告收入，另外由于商场现有格局为统一分割的小铺面，相应的公共面积少，在本案场内的公共广告可以利用闭路电视系统，以电视广告的形式出现，此可与本案在做背景音乐系统时同时完成。 5、商场基本照度要求达到400-500勒克司/平方米，灯具可以采用节能型桶灯或隔栅灯，天花板可以采用局部造型设计和施工的石膏板材料，这将会成为目前商圈内所有商场中最漂亮和美观的室内空间。3、您对现有太原市场的物业或经营管理感觉如何？本项调查结果：1、非常不满意现行商场的物业管理，认为基本上不存在什么管理，仅仅是收取管理费用的单位。2、在所有评价中，相对对于圣亚的管理评价比较高，对于东方红、朝阳等商场的管理评价几乎

29、为零。3、认为有个管理良好的经营团队是非常重要的，这也将是取决于供应商进驻本案的一个相对重要的考量环节。 4、针对商场的内部管理是非常之专业的行为，是一般的物业公司所不能具备的功能，其不但要求具备常规物业公司的保安、维修、清洁等功能，同时也要具备商业的经营调整。由于商场的经营是在调整中不断提升的，在一期即使完全招商成功的基础上，仍必须具备有20%左右的面积作为调整用，故经营期间所谓的物业公司或商管公司都必须肩负起商业调整的功能。5、对于太原已经成熟的批发市场商圈朝阳街，现有在该商圈经营的厂商已经经历了本商圈若干年的变化，商业概念和经营理念也日趋成熟，对于有经验的商业管理的需求也是越来越大，在本

30、项调查中不难看出他们对好的经营管理团队的需求是十分强烈的，这也可以作为日后本案的商业炒做中的一个重点。4、如果鸿金宝以后由上海的专业管理公司统一管理经营您对此有意愿吗？本项调查结果： 1、感兴趣和非常有兴趣的占主要，认为上海管理公司能够带来先进的理念和管理方式，同时也比较崇拜上海公司，认为上海是国际大都市，不但操作规范而且概念先进，这对于本案未来长久良好的经营将是非常重要的。 2、也有对上海管理公司的介入表示犹豫的，理由为“外来的和尚一定好念经吗？”，这需要在后期宣传上加以弥补和解释，毕竟此类反应的受访者不多。 3、对于统一经营和返租的客户凡响不同，对于已经购买商铺的业主而言，只要有好的商业抄

31、做题材，他们是十分希望通过自己的方式来找到后期的经营者，这样他们认为可以收到比预期更高的回报，但若此项比例过大，亦将造成未来商场内部统一管理的难度。4、在调查期间接触的部分业主或经营者中，也有较多比例的人希望进行统一经营和管理。5、强化商场统一经营管理是未来商业抄做中的一个重点，所有商品都具备其一个共同的特性，即商品与商品之间是可以相互补充从而达到1+12的效果，以独立但店经营的商品，不但需要投入庞大的广告费用或促销费用，同时常规品牌的产品是难以成系列的，在顾客的购买行为中产生美中不足的感觉，5、现有的租金和物业费您承受能力如何？本项调查结果： 1、目前对于现行商场经营者来说，现有租金和物业费

32、还是可以支撑的，如果真的生意好或管理特殊的话，哪怕再稍微高一点问题也不是很大，最终取决与自己经营的商品能否赚钱。 2、对于外力在太原的经营者来说，现有租金有点偏高，全年只能赚个2-3万元并不是他（她）们的期望值。 3、物业费的异议不大，在45-55元/平方米/月的标准是能够接受的程度，尤其是本案是个新开业的商场，收取此标准的物业费能够理解和接受。 4、对于物业费的包含内容基本有共识，对于特殊业种，如：黄金珠宝、烟酒等希望商场在申办执照时需要申请此类经营内容。 5、对于有免租期非常欢迎，没有过多的指望半年以上的免租，但是有2-3个月的免租是完全且非常强烈的能够接受的。6、本案由于偏离主商圈100

33、米，又是一个新兴的商业设施，由于之前在销售过程中没有强调本案的商业题材，在调查中绝大多数的厂商对其一直抱有观望的态度，故在商业规划推出之后，不但要重点强调其商业题材，同时由于本商圈为量贩型商圈，价格竞争优势也将突显，以初期一个低租金介入市场，在短时间内快速招商成功，聚集人潮，提升商业附加值，是未来经营的一个重大策略。6、来您这边购物的外地人多还是本地人多？本项调查结果：1、 来本商圈的本地人流比较多，多为零售形式，批发的主要产生在以太原为中心周遍的地县市内，尤其是榆次等地的人群号称平均每天有近1万人在本商圈购买。2、 对于省内其它城市的购买人群，一般集中在周末或节假日为多，平时此类人群偏少。3

34、、 本地为数不少的消费者在柳巷商圈看中的款式服装，一般在本商圈找到类似的服装购买，由此可见本商圈购买的消费群体尚属于中档偏低的。7、您对于鸿金宝项目是否看好？ 本项调查结果：1、在圣亚经营的厂商比较不看好，当然圣亚的厂商均为温州为主的拥有经营权的经营户，在临近商圈同时开二家店的机会不高，另外圣亚为产权和经营权对接模式，自己经营自己购买的商铺的积极性等远高于本案对外租赁的积极性。 2、除圣亚以外的经营者对本案的商业程度了解不高，仅认为本案是个房地产项目，至于未来的经营内容等几乎一无所知，但多表现为如果管理好、租金物业取费合理还是会考虑的，这对本案在规划定位后的商业抄做要求非常高。8、您认为本商圈

35、还缺少一些什么业种？本项调查结果： 1、由于目前经营者的经营理念和文化程度的关系，本项数据相对模糊，但在与经营者沟通期间，多数反应对于餐饮的需求比较强烈，另外反应在对儿童用品市场、化妆品市场、运动休闲类产品市场的需求也是有的。 商圈细分调查内容（四）东方红商厦楼层业种状况一楼皮鞋、皮具，二楼皮鞋、皮具三楼男装、女装 厂商来源本地占多，商品主要来源于浙江、江苏、上海 内部简单装修，客流少 主营皮鞋、皮具，皮鞋、皮具价格带40元280元，现在经营状况不理想 租金在12元/平方米/天，基本没有品牌形象，批零兼顾 商场准备调整重新招商，预计好的铺位租金3.5元/平方米/天，差的铺位2.5元/平方米/天

36、 朝阳服饰城楼层业种状况经营业种为：服装、床上用品、童装、化妆品 厂商来源本地占多，商品主要来源于太原周边地区 内部装修简单光线昏暗，客流很少，业种搭配混乱，部分电梯停用，经营状况较差 租金只有0.46元/平方米/天，内有多数铺位转让，多数经营户欲撤出龙马服装批发市场 总经营面积四层约9916平米 费用：管理费 500元/月/户 空调费 100元/月/户 工商费 40元/月/户 买断经营租金 1.2元/平米/天 至 1.8元/平米/天 经营业种男女装（基本无楼层业种分配） 价格带20元 至 150元圣亚品牌服饰广场楼层业种状况一楼皮鞋、皮具、服装 金利来、查理王二楼男装圣达菲 金豪威 三楼男装

37、柏士德 梦特娇四楼女装嘉彩 伊莎贝尔五楼女装丽丹尔 拜丽德六楼女装、童装 卡芬妮 娇兰 厂商主要来源于浙江温州，商品主要来源杭州、温州、海宁、桐乡、温岭、永嘉、乐清、义乌 商场内部购物环境较好，物业费65元/平方米/天，租金4.58元/平方米/天 品牌形象较好，四、五、六楼客流多，皮鞋、皮具价格带40元300元，女装价格带30元380，男装价格带39元1300元 一楼 皮具1096平米、皮鞋275平米、男女装 846平米二楼至六楼 每层经营面积约2346平米六楼现在 童装已撤，准备上七楼太原精品服饰城楼层业种状况一楼男装、男士单品二楼男装三楼女装四楼女装五楼女装六楼女装七楼精品服装 厂商主要来

38、源于本地，商品来源浙江、江苏、上海及太原周边地区 租金平均为13.45元/平方米/月，物业管理费45元/平方米/月，空调费10元/平方米/月 内部装修一般，商品档次中低档，铺位面积1225平米，电梯直达六楼，客流基本从六楼向一楼流动 单层经营面积约 3500平米一楼、二楼经营男装 约7000平米三楼至七楼经营女装 约17500平米 吉美名品服饰广场楼层业种状况一楼内衣二楼男装三楼女装四楼牛仔五楼牛仔 厂商主要来源于本地，商品来源浙江、江苏、上海、天津、石家庄及太原周边地区 租金平均为1.7元/平方米/月，一、二、三楼物业管理费35元/平方米/月，四、五楼物业管理费每年一万 商场装修一般，档次中

39、低，客流少 义乌小商品市场 文具、床上用品、家用五金、小家电、音像制品、工艺礼品、化妆品、体育器材、地方小吃，厂商主要来源于本地，商品来源浙江义乌，无装修，客流较多 商圈细分调查内容（五） 商圈顾客购买行为特性1、本商圈主力购买人群是以批发形式为主的购物群体，批发形式相对占主导地位2、批发行为时间多发生在上午6：30-9：00以前，之后的时间多为零售为主，一般商场营业时间多在7：00-19：00范围，商圈整体没有所谓的夜市 商圈顾客购买趋向特性1、本商圈顾客在购买商品时只要选择商场形式的商铺进行购买，选择沿街商铺购买的人群相对比例较小 2、在商场购买的特性反应购买者对商品的品质保证等需要比较强

40、烈，沿街铺面的商品总体档次较低，购买群体多多为低收入者或外地人群 3、沿街铺面可供选择或购买的商品种类较少，这也是多数顾客在商场购买的主要原因 商圈内商品价格档次特性1、作为批发为主的商圈，商品总体以中档和中低档为主，包括餐饮部分的消费，无法支撑有品牌的餐饮店，快餐也是很少有人选择2、对于本案未来的商品价格定位理应以本商圈的商品档次特性为参考，以中大档和中档商品为主3、多数调查群体认为圣亚是该商圈中商品档次最高的，但对圣亚的调查中发现，其商品总体结构对太原市来讲也只属于中档偏高的档次 商圈内商品业种特性1、本商圈商品相对单一，服装总销售面积占绝对优势，其中又以女装为主要销售内容2、其它业种商品

41、除皮件外基本不成规模，而皮件中又以皮鞋为主要销售商品，皮包的占比和经营情况不佳 本案在太原市场的广告受众面1、调查显示，太原市内知道本案的占主要比例，但在进行具体询问过程中对本案的具备认知度尚有欠缺2、了解本案主要媒介为广告，反应本案之前在媒体上的抄做是成功的3、由于媒体主要受众人是普通百姓，仅队未来购买对象有很大帮助，但对招商而言，其意义不大，故在招商期间的广告手段应以调整，使广告效果达到最佳状态 4、对于可以达到主要目的的招商广告可采用报纸、广播、电视等基本大众传媒工具外，锁定招商对象的广告亦可采用POP、DM等手段 5、传统广告模式在太原司空见惯，仅仅利用“全面招商”等等的传统广告口号在

42、实际效果中将不可能吸引众多眼球，招商广告亦将需求考虑以新主题或题材贯穿整个招商过程 本案的SWOT简述：本案的优势 1、总体体量为该商圈最大的，根据商业定律大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的论点，本案将具备强大的吸盘作用。2、是新建建筑，在硬件环境上在该商圈是最好的，精品、服装城等由于建筑体陈旧，随着消费者对硬件环境需求的提升，将会被市场逐渐淘汰。3、有专业的上海管理公司负责规划招商和统一管理，在软件上为本案的成功运做带来推动力量。4、有夹层可以存放货品或作为办公用，解决批发的经营者或品牌的经营者仓库和办公场地的需求。5、位于高速公路的主要进入市区的主干道之一，为外地区采购的客户带来物流方面的便利。本案

43、的劣势 1、偏离主商圈100米，是非常致命的问题，如果能够用其它方式弥补这100米的距离将对本案带来巨大的收益。2、前期炒做广告中对于本案的商业定位不明确，没有商业题材，观望者非常多，在后期规划定位后，广告宣传的主题和形式很重要。3、大楼内部动线狭小，对于人群流通性不强，由于受销售的影响，此方面来做统一的售楼返租以及在未来室内设计中进行弥补。4、投资客户和经营客户之间的协调是本案内部需要慎重处理的主要问题。本案的机会 1、由于在多方面优于该商圈传统的商场，规划定位准确以及取费合理，本案开业之日有机会打败该商圈传统商场。2、朝阳街若根据市政规划改建步行街，双塔北路的拓宽能为本案的人流车流改向带来

44、便利。3、前期的广告抄做使本案的知名度已经有一定的基础，但不是未来招商客源的目标，未来广告主题明确方法合适，可以得到事半功倍的效果。本案的挑战 1、东方红处于重新招商阶段，圣亚也在扩建当中，义乌小商品市场也正处于改建扩建中，未来在商品的招商过程中会发生一定比例的重叠和冲突。本章小结 朝阳街商圈特征综合描述：内容 特征描述交通特征 1、由于是通往高速的主要交通要道，再加上批发市场销售行为结束后的短途驳运行为，该街车流严重拥堵，尤其为节假日特别明显。2、南北二侧的商品结构有所差异，南面多集中消费类商品，北面多集中服务类商品，形成人流基本在南面较多，北面较少的特征。3、各大商场均没有或不具备停车场功

45、能，造成三轮机动车、自行车、私家车等停放混乱，对于批发市场需求之一的物流造成发展制约。商业特征 1、集中了圣亚、精品、朝阳、东方红、吉美等楼体式批发零售的商场格局的市场，也有沿街商铺形式的批发零售店形态。2、80%以上为服饰类商品，餐饮严重匮乏，业种非常单一，商场之商品之间没有形成互补或错位经营的形式。3、多为销售直接对接方式和出售经营权的方式，在初期商场经营时没有进行总体规划、商业布局等，也没有相应的物业或商业管理公司。4、圣亚、东方红等均处于再发展和调整阶段，未来与本案的招商会形成局部的冲突或重叠。5、商场形式的商铺缺少现场仓库支持，为批发的货源储备带来不便的因素。租金特征 1、 经营优劣

46、悬殊，各自租金收益均根据独自的情况调节，价格杠杆方式明显，为独特的随行就市定价模式。2、该商圈的商场没有因为地理位置的差异而造成租金的差异，以精品位于该街的中后段，但租金为该商圈的最高值。3、楼层垂直和平面租金差异不明显，甚至出现高楼层的租金大于低楼层的租金，此乃在外地市场实属罕见。物业特征 1、物业费有高达65元/平方米/月的，也有27元/平方米/月的，商圈物业均价为45元/平方米/月的左右。2、本案在售楼期间对于物业费的解释为50-55元/平方米/月的，高于商圈均价，对于商场未来物业费收益有很大的帮助。3、现有商场存在拖欠物业费的现象，仅以经营情况不佳的商场表现突出，在未来本案经营期间将需提高防风险能力和应对措施。4、物业费基本含盖内容相同，包括公用的能源（水、电为主）、广告、税收、管理费用等。企划特征 1、商场没有整体的促进销售的活动，仅发现的活动均为厂家自己举办的建议活动，档次和促销内容非常传统无新意。2、商场内部布置不协调，一般只注重其整洁并没有透过