投资公司地下商业项目策划方案.doc

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1、目 录第一部分 索菲亚商业项目商业定位27一、项目概况27二、平均租金建议27三、定位思路同中央大街，略29四、定位方法29五、定位过程32六、定位方案32第三部分 项目租售比例建议与收益预估46一、租售比例建议46二、索菲亚项目收益预估49第四部分 商铺交付装修标准建议51一、铺内装修标准51二、公用设备设施及装修52第五部分 商业营运管理模式建议54一、管理功能54二、管理模式54第六部分 租赁合同和商户管理公约建议56一、租赁合同56二、商户管理公约60第七部分 招商初步策略建议66总体策略思路66 第一部分 索菲亚商业项目商业定位一、项目概况索菲亚地下商业项目处于索菲亚教堂地下位置，兆

2、麟街与透笼街交汇处，索菲亚地下广场商业部分的建筑面积为7319平方米，停车场部分的建筑面积为4308平方米，总建筑面积为11218平方米。项目地上部分属于建筑博物馆物业（目前空置），项目分八个出入口，其中两个主入口位于索菲亚教堂广场，紧邻人车流较为密集的兆麟街，与联升地下相连，另外两个次出入口位于博物馆一层位置，再一个出口通往项目错层停车场的位置。项目四周临街，车来车往，人群熙攘，周边的商业集中了如哈一百、金太阳、华联、世纪联华、燕莎、联升地下广场、时尚地下等大中型百货、（地下）商场，经营业态基本都以百货、服装、服饰为主，经营档次以中档为主。二、平均租金建议最理性租金市场比较法租金本项目地处成

3、熟商圈，因此在制定租价时应采取市场比较法。通过对可比项目的租金分析比较，利用市场比较法来确定本商场的最理性租金。“可比”的定义是：规模、经营品种相似的或地理位置接近的商业场所。商场联升地下时尚购物广场曼哈顿商厦（二层）金太阳（二层）路段兆麟街石头道街透笼街地段街面积（）881010租金（元/月）3303503553501、比较法定价的影响因素项目权重本案联升地下时尚购物广场曼哈顿商厦（二层）金太阳（二层）平均租价（元/m2）PZ=XP1=330P2=350P3=355P4=350地理位置1277778交通状况1077788商业氛围1077777人流量状况1078788商业规模743555门面大

4、小1066666促销活动755566店面形象1166657经营管理877677经营商信誉866576商品知名度755566合 计100Q=67Q1=67Q2=64Q3=74Q4=75商铺价格测算表（表2-1）（1）各参考项目租价是根据现在市场租价计算而来的；（2）的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。修正后各相关项目的价格PIPZ=（Q/QI） PZ 注：PZ为租赁均价P1=（Q/ Q1） P1=(67/67) 330=330元平方米P2=（Q/ Q2） P2=(67/64) 350=366元平方米P3=（Q/ Q3） P3=(67/74) 355=321元平方米P4=（Q/ Q4）

5、P4=(67/75) 350=313元平方米各相关项目权重取值为WzW1=22% W2= 22% W3= 28% W4=28%租价Pz=PIWI租价Pz=33022%+36622%+32128%+31328% =73+81+90+88=332元/月此为负一楼平均月租金计算值,第一年建议在此基础上九折优惠：33290%=298.8，取整数为300元/月。说明：同中央大街，略三、定位思路同中央大街，略四、定位方法排除法 + 选择法（一）排除法：通过分析，排除目前哈尔滨市场常规的地下商业物业定位（二）选择法：我们将在其可行的商业定位中寻找更加适合本项目的定位方案。1、集购物、餐饮、旅游休闲、娱乐于一

6、体的一站式SHOPPING MALL商业街特点：多功能综合商业街指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体，规划一般在5万平方米以上。（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。 与本项目差异点：项目地处索菲亚教堂地下，无论从建筑规模还是硬件设施

7、上都无法达到以上定位要求。结论：这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对本项目不适合。2、专业型商业街特点：经营商品是专业类别，专业商业街往往集中经营某一类（种）商品，如古玩街、旅游商品一条街、酒吧街、餐饮娱乐一条街等。整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商/经营商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。与本项目差异点：1、针对古玩街/旅游商品一条街的定位，因其在品

8、种类别和数量上无法填充本项目的经营面积，无法形成一定规模；再加之项目地上附近已有一些同类的店铺以及规模较大的曼哈顿小商品城，同时项目又处地下，各方面条件还不成熟，所以此定位不予考虑。2、针对酒吧一条街和餐饮娱乐一条街的定位，因受本项目自身的限制以及其面积要求相对较大，将会导致投资者短期租金收益与预期相差过大。结论：种类上无法满足项目规模需求的商品和商铺面积要求较大的专业型商业街不适合本项目的商业街定位，但周边市场存在空白且品种类别能够填充本项目的商品定位可以考虑。3、主题概念型商业街主题型概念型商业街特点：以消费群特征为细分对象，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定

9、的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。此概念的定位是受项目本身的特点和在商业竞争激烈的市场情况下提出来的，与其它大众化定位的本质区别在于：其赋予了商业鲜明且具有针对性的主题，业态组合集中针对某一特定人群进行合理分配与布局，在消费人群的选择上有所取。此主题型概念商业街，原则上街区的长度不应超过600米。因为，人们逛街时都会有一个疲劳极限，所以，在间隔二三百米或四五百米的地方必须设有可以休息、放松的设施，这些设施可以是普通坐椅，也可以是相应的业态，比如餐饮、酒吧等。另外，街区的宽度也不宜过宽

10、或过窄。过宽，人群的回游性会有问题；过窄会造成交通不便。精品店的层高一般在4.5米以上为比较合理，因为涉及后期装修时可能吊顶，如果层高较低，在装修时便难以营造出高档的氛围；要是服装、餐饮则对层高的要求不是很高，有3米就足够。但需要注意的是，若街区以经营餐饮为主，那么，就需要充分考虑到停车位是否充足、设置是否合理等问题。一般而言，餐饮业其建筑距离马路应留有足够的空间，否则，不仅停车位难以保证，而且还会影响道路交通，从而难以吸引客流。商业街两头的店面必须具有相当聚集人流的效应，比如大的主题精品店等。与本项目融合点：（1）项目规模、街区长度、高度、通道的宽度均符合以上要求。（2）目前在道里区甚至是哈

11、尔滨整个的商业场所中，以此主题型概念定位的商业场所很少，多数商业概念模糊、定位不清，市场存在空白点。结论：保守估计目前道里区约6万多的儿童和20多万的中青年女性人群，再加上项目可能辐射到的南岗、道外区，其潜在消费人群保守估计分别约近10万和25万之多，如此庞大的潜在消费市场，有其存在和发展的必要。以儿童或女性人群为主要消费对象的主题型特色商场的定位符合本项目实际。五、定位过程目前哈尔滨道里区以专业型和主题型定位的场所较少与联升地下以及博物馆互通，能够实现潜在消费群的交叉互动可进入性主题型市场的巨大吸客力10万多的儿童消费市场25万多的女性群体潜在消费市场可盈利性开发商背景专业招商管理团队可执行

12、性儿童世界女人世界（图2-1）附市场定位图：商 品 档 次高低潜在消费人群数量少多（图2-2）六、定位方案（一）定位方案A1、经营（主题）定位“儿童世界儿童天地”这是一个特定人群聚集的场所，这里有儿童益智馆、儿童游乐园，孩子们在这里可以相互沟通，一起学习、一块玩耍，在玩乐中开发智力，在学习中体会快乐。这里还有孩子们最喜欢的卡通像、贴画、玩具、图书、游戏以及他们身上穿的，日常用的等等，总之，只要是想到与儿童有关的东西，来这里一定会让你得到最大的满足甚至还会有意想不到的惊喜。这是一个玩的天地，看的世界，寓教于乐的个性展示空间！主题形象描述：儿童世界应该组合：紧跟市场的开发儿童智力、塑造儿童身心健康

13、的新模式，以及最新的国内外儿童书籍、文具、动漫饰品、音乐、游戏等；适合锻炼儿童团队意识的娱乐活动和场所；国内最新款的童装、童鞋、以及儿童日用品等。儿童世界打造的是“哈尔滨市首家集教育、娱乐、与购物结合的互动式体验中心”：1儿童乐、教、购的精神家园作为儿童的家长，孩子可能就是自己的全部精神支柱。所以，现代社会的人们对于孩子的人生成长过程从物质到精神上都会给于很大的关注。从胎教开始到营养补充，从满足孩子物质如：服装、鞋、玩具再到提供其精神食粮如幼教、沙画、益智开发等。看一看琳琅满目的商品，试一试喜欢的服装，领略一下国内外最前言的益智教育模式，如果累了，还可以到乐园里和伙伴们一起玩游戏，一块画画，体

14、会童年的乐趣，享受童年的美丽。2互动式购物中心 儿童世界互动包括步行街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、项目与周边商业场所的互动3个层面。并根据各业态营业时间的不同区分功能区域，既考虑购物环境的舒适性、连贯性，又考虑在不同的营业时段有不同消费亮点及补充：儿童世界内各经营业态之间的互动：儿童世界内集中了商品、教育、娱乐等业态，所有经营业态都在一个主题下相对独立，通过连廊、扶梯、休憩平台多种交通手段串联，最终达到任意商铺单位经营环境均好性目的；商业业态与建筑物之间的互动：我们提出的业态类型除考虑到租金承受能力外，最主要的是将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可

15、以在现有建筑柱网及建筑细节前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；儿童世界与周边商业场所的互动：儿童世界与周边商业业态的互补，从而为实现其与周边消费人流进行互动成为可能。2、主题特色营造1业种及其组合特色：引进目前在市场上具有特色的业种，如：儿童益智馆、儿童动漫等，以其成熟、领先的组合形象给消费者创造更多的心里需求。在业种规划上考虑将购物益智娱乐体验等进行整合，使消费者能够在商场内部产生互动消费。2品牌特色：引进目前在哈尔滨没有的品牌，以其全新的款式，给潜在消费者耳目一新的感觉，进一步刺激其消费。3主入口及其它入口特色：根据所定位的主题，对项目的主入

16、口进行富有创意形象的设计，充分展示项目所要表达主题的意义。地下商业主入口不仅是商业特至的形象标志，更是主题型商业项目吸引聚集目标消费群体，表现与众不同的商业特质的表现。切合经营主题，设计新颖、风格独特的主入口能使商场在消费建筑的风格协调。既要在保持城市原有特色的情况下把步行街插入到地段中，又不能够失去商场自身的现代特色，这是难点所在。为了保持街道整体景观的一致性，主入口设计需要考虑尺度和材料与周围关系，材料选择是体现建筑风格的重要因素。项目定位为儿童乐教购一体的综合家园，需要商场体现出卡通、动漫形象的建筑风格和色彩。4内部装修特色：儿童世界营造“哈尔滨首家乐教购式互动中心”，在引入适儿童消费的

17、娱乐、购物商品和服务的同时，应该强调公共活动区入口、过道和店面装修方面强调儿童的符号，色彩的暖色调，以及造型的卡通、亲切等。5宣传促销特色：通过商场内电子广告以及专门设置的促销平台，逢节假日期间定时做一些礼仪促销活动，如少儿书画赛、少儿象棋赛、智力比拼赛等，使消费者与商品产生互动，既给孩子们的增添了意趣，又将商场内的商品做了宣传，一举两得。6管理服务特色：通过在商场内设置母婴休息室、茶水间等富于人性化的设置，使项目更具吸引力和诱惑力。3、市场定位因为考虑到周边市民的消费与购买力，项目商品定位主要以中档为主，辅以适当比例的中高价位商品。消费群定位主要以年龄在1-16岁左右的儿童青少年，且有一定消

18、费力的家庭。4、形象定位道里区首个儿童乐教式购物商城重点将儿童娱乐与儿童智力开发教育相结合，从内到外，塑造孩子健康的心灵和开发他们潜在的智力，从而带动其它相关联商品的销售，实现其商场赢利目的。从项目室内外装修和设计，以及从后期招商和媒体宣传推广中充分预以体现，并将此形象逐渐渗透到潜在的儿童以及其家长消费人群当中，从而形成习惯性思维定向。5、功能定位这是一个集购、教、玩、乐于一身的儿童世界，是一个不同于单纯的儿童商品城、单纯的儿童娱乐城的主题性场所。它将寓教于购、寓乐于购、乐中有教，教中带乐，充分发现与挖掘孩子的天份和潜力。5、业态组合与业种规划（附：业态分布图）方案A业态组合图（图2-3）业种

19、商铺数量所占面积比例童装区5083530%玩具区3447216.7%童鞋区2542014.8%儿童日用品区161886.6%童床/童车区2140514水吧1481.6沙画1612.2儿童摄影155.472儿童理发155.472胎毛笔制作室1371.3游乐场/益智馆12488.8合计1532825100%方案A业种比例表（表2-2）方案A业种比例图（图2-4）说明：儿童世界主题下的经营范围主要包括：儿童商品、儿童用品、儿童益智、儿童游乐等能够彼此之间能够产生互动的主题性消费场所。这里不仅仅是一个购物的消费场所，不仅仅是停留在满足消费者对商品的需求上，更多的是对消费者心理、精神上需要认同的满足。在

20、综合考虑商铺使用率最大化和消费者购物舒适度的情况下，将通道规划为3米。主力面积以12、16平方米居多，届时可根据商户实际需要进行适当合理的调整。6、支撑点：（1）政府规划：采取限制与鼓励相结合，用定位招商的办法，吸引相同业态集聚，进行街道品牌化运作。这一规划旨在改变哈尔滨目前商业业态分布零乱，规划不够合理等的现状，从资源利用最大化和方便市民消费的角度进行的近期整改目标，为项目此定位提供了较为有利的市场平台。（2）目前除在哈尔滨除南岗区人和地下商城有一规模较大的儿童商城主要经营童装、童鞋、童饰外，在道里区专门以儿童为主题的相关商场较少。此定位是综合了儿童益智、儿童商品、儿童乐园、儿童摄影、儿童理

21、发等集乐、教、购与一体的主题商城，其发展存在巨大空间。（3）保守估计项目所辐射的潜在消费人群（1-16岁左右）约10万之多，市场潜力较大。（4）此定位将会与周边服装、百货、小商品市场以及其它批发市场等在业态上形成互补，在人流上交叉互动，最终实现多方共赢的市场局面。（5）在与哈尔滨本地相关商业专业人士的谈论中，再一次验证了我们所提出的这一主题商城在哈市前景广阔，成功的关键问题在于能将招商实施、控制与宣传推广以及后期经营管理做到位。7、商铺面积表序号面积序号面积序号面积序号面积A0153A479C0716E1016A0237A489C0816E1116A0337A4912C0916E1216A04

22、37A5012C1016E1316A0537小计835C1114E1416A0619B0116C1214E1516A0713B0216C1319E1616A0813B0316C1419E1716A0913B0416C1519E1857A1013B0516C1619E1928A1113B0616C1719E2028A1213B0712C1819E2128A1319B0812C1916小计405A1416B0912C2016水吧48A1516B1012C2118沙画61A1616B1112C2218儿童摄影55.47A1716B1212C2318儿童理发55.47A1816B1312C2416胎毛

23、笔制作室37A1916B1412C2516游乐场/益智馆248A2016B1512小计420合计2825A2116B1612D0112A2216B1712D0212A2316B1812D0312A2416B1911D0412A2516B2011D0512A2616B2111D0612A2716B2211D0712A2816B2316D0812A2916B2416D0912A3012B2516D1012A3112B2616D1112A3212B2716D1212A3312B2816D1311A3416B2916D1411A3516B3016D1511A3616B3116D1611A3716B32

24、16小计188A3812B3314E0112A3912B3414E0212A4012小计472E0316A4112C0116E0416A4212C0216E0516A4312C0316E0616A4412C0416E0716A4512C0516E0816A4612C0616E0916方案A商铺面积表（表2-3）（二）定位方案B1、经营（主题）定位“女人世界女人天下女人空间”，这是一个女性群体聚集、沟通的平台，化妆、美容美体个性体验。淘宝、购物随性自然。主要以经营化妆品、珠宝、首饰、女包、女鞋、公仔，辅以美容美体、化妆间等体验式塑美空间，为打造个性化完美女人而创新的另类世界。2、市场定位商品主要

25、以中档为主，兼有部分中高端商品。无论从硬件装修还是从品牌引进方面都将在联升地下商场的基础上提高一个档次，为避开与周边多家百货商场的正面竞争，经营档次要介于百货与联升之间，作为联升的升级与延伸。消费群主要针对18-45岁之间的时尚、健康、爱美且有一定消费力的女性。3、形象定位健美时尚体验式购物空间 将女性健康、美丽、时尚的主题形象予以充分体现，在业态布局中合理安排可以进行互相联动的商品和空间，通过商场内部装修环境以及广告媒体软性推广，使得此形象定位深入人心，从而将潜在的消费人群进行锁定，引导，最终成为商场的忠实消费顾客。4、功能定位这是一个集欣赏、体验、淘购于一体的女性多彩世界。这里不仅有女人喜

26、欢的琳琅满目的各种商品，而且还有供消费者亲身体验的个性空间。在这里，你可以拥有健康、更可以找到自信，做一个真正意义上完美的女性。5、业态组合与业种规划（附：业态分布图）方案B业态组合图（图2-5）业种商铺数量所占面积比例女装区67110739%化妆品/精品4050018%内衣2239314%皮鞋/皮具2140515%美容/美发/美体12488婚纱摄影11114美甲1371.2水吧1240.8合计1532825100%方案B业种比例表（表2-5）方案B业种比例图（图2-6）说明：女人世界主题下的经营范围主要包括：女性商品、女性用品、女性美容、女性康体、女性休闲等能够彼此之间能够产生互动的主题性消

27、费场所，这里不仅仅是一个购物的消费场所，不仅仅是停留在满足消费者对商品的需求上，更多的是对消费者心理、品味、精神上需要认同的满足。在综合考虑商铺使用率最大化和消费者购物舒适度的情况下，将通道规划为3米。主力面积以12、16平方米居多，届时可根据商户实际需要进行适当合理的调整。6、支撑点（1）政府规划：采取限制与鼓励相结合，用定位招商的办法，吸引相同业态集聚，进行街道品牌化运作。这一规划旨在改变哈尔滨目前商业业态分布零乱，规划不够合理等的现状，从资源利用最大化和方便市民消费的角度进行的近期整改目标，为项目此定位提供了较为有利的市场平台。（2）与联升地下商场连为一体，借助其较大的人流效应与本项目进

28、行互动，实现双方共赢的良好局面。（3）此定位作为联升地下商场在硬件装修和商品档次以及业态功能上的升级和延续，借助项目周边巨大的潜在消费人群将会有较好的发展。（4）在与哈尔滨本地相关商业专业人士的谈论中，再一次验证了我们所提出的这一主题商城在哈市前景广阔，成功的关键问题在于能将招商实施、控制与宣传推广以及后期经营管理做到位。7、商铺面积表序号面积序号面积序号面积序号面积A0153A4916B2912D1316A0237A5016B3012D1416A0337A5116B3112D1516A0437A5212B3212D1616A0537A5312B3312D1716A0619A5412B3412

29、D1857A0713A5512B3512D1928A0813A5612B3612D2028A0913A5712B3711D2128A1013A5812B3811小计405A1113A5912B3911美容美发美体248A1213A6012B4011婚纱摄影111A1319A619小计500美甲37A1416A629C0119水吧24A1516A6312C0219合计2825A1616A6412C0319A1716A6516C0419A1816A6616C0519A1916A6716C0619A2016小计1107C0716A2116B0112C0816A2216B0212C0918A2316B

30、0312C1018A2416B0412C1118A2516B0512C1216A2616B0612C1316A2716B0712C1416A2816B0812C1516A2916B0912C1616A3012B1012C1716A3112B1112C1816A3212B1212C1916A3312B1311C2014A3416B1411C2114A3516B1511C2237A3616B1611小计393A3716B1716D0112A3816B1816D0212A3916B1916D0316A4016B2016D0416A4116B2116D0516A4216B2216D0616A4316B

31、2314D0716A4416B2414D0816A4516B2512D0916A4616B2612D1016A4716B2712D1116A4816B2812D1216方案AB利分弊析（图2-7）（三）定位方案AB利弊分析对比：定位方案A定位方案B利具有特别鲜明的商业主题定位，再加上与其吻合的经营商品、硬件装修和特色管理服务，将会与消费者产生心理共鸣，从而极具传导性和主题引导性。与周边商场的定位进行互补，与其消费者产生互动。与周边商场的定位在档次上进行错位、商品上联动，从而产生强大的市场积聚效应。弊方案AB利分弊析（图2-7）第三部分 项目租售比例建议与收益预估一、租售比例建议出租商铺由开发商

32、统一规划、统一招商、统一管理是目前中国大部分开发商运用的经营模式。应该说，在现阶段的经济环境和城市发展情况下，这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是它也存在一定弊端，因为在租售比例的控制上，很多开发商往往把握不住火候，如果出售的比例太高，而且投资成分太大，经过混乱的易手后，将会造成商业形态无法统一协调，由此影响商铺的入住率，这样不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，从而使项目难以稳定经营。因此，中国的商业地产开发者和经营者为了发展必将不断地提高自己的商业运作能力，从而使纯物业经营模式成为可能，因为这种模式最重要的在于前期的商业运作，只有这个阶段成功了，后续的经

33、营才能维系，并在经营增值后才会由于有多种处理方式而使抗风险能力明显提高，这是商业地产成熟的表现，也是商业地产发展的必然趋势。本项目租售方案建议：本案商业中心的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流来保证日常的经营运转。就两个项目目前情况来看,索菲亚项目对统一管理、统一招商要求较高，而且受地域的影响，所以不易出售，建议此项目采用统一出租模式；而中央大街项目对统一招商要求不高，建议进行铺面合理分割后对外销售。 根据香港及沿海发达城市商业项目运作与销售情况来看，其常用的销售模

34、式归纳起来有直销、带租约销售、租转售（先租后售）、返租销售（或售后包租）、定期回购、利润分成其销售模式共计6种，其利弊如下：商业项目常用6种销售模式分析销售模式说 明利 弊 分 析一般直销市面上进行的普通销售，即发展商无任何承诺的情况下，投资者直接购买商铺利：一般由投资者自行经营或自行出租，与发展商不存在任何关系，故对发展商而言无任何风险；弊：业权分散，不利于整体经营；销售卖点不突出，投资者信心不足；带租约销售即发展商在商铺发售前已与商家签订或意向签订租赁协议，投资者在购买商铺时，发展商将已签定的的租赁协议转至投资者名下，投资者直接获得商家租金；利：投资者的信心增强，商铺价值提升，直接促进销售

35、；弊：由于发展商事先要与商家签订，加大了发展商前期招商的难度；租转售（先租后售）即发展商先将商铺自行经营一段时间，待有稳定的租赁商家或经营成熟后，再将该铺销售给投资者。投资者直接坐享其成，即买即收租；利：成熟经营，商家稳定，商铺的价值高涨，商铺可高价出售；弊：加大了发展商前期招商的难度，商铺在市场培育期内经营不确性较大，如果经营较差，商铺迅速贬值，不利出售转手；返租销售（或售后包租）指投资者购买物业时，将铺位的前五年的使用权和收益权出让给发展商或经管机构，作为回报，发展商或经管机构按照协定的年回报率，在铺位交付后，按月或季度返回投资者；举例：购买价值100万元商铺，按年回报8%，前五年由发展商

36、或经管机构统一经营。发展商按8%的回报率（40万元），在五年内近按月或季度分批返还投资者；利：有稳定的、定期兑现的投资回报，投资者信心较强，直接促销销售；利于项目统一经营管理；弊：项目在市场培育期内经营不确性较大，发展商选择此种销售模式进行促销，必须在返租期内将项目经营至良好水平，否则直接后果是在返租期内租金收入低于返租支出，承担亏损风险，最终导致项目投资收益率迅速降低；【市场培育期后的经营稳定期可采用此方式，一般来说，只要投资回报率值不太高，仍具有一定的可行性】X年回购指投资者在购买铺位时，出于对商场及个人的风险担心，可以和发展商签署回购协议，根据协议，投资者在规定年限后可将铺位按规定条件卖

37、回发展商；利：，投资者的信心达至最高水平，投资者无任何风险；弊：发展商必须承担投资者大量退铺的巨大风险，这种风险有时对项目是毁灭性的打击；利润分成指投资者购买物业时，将铺位前X年的使用（一般是3-5年）、收益权出让给发展商或经管机构，由发展商或经管机构统一经营。作为回报，发展商或经管机构按照协定的年回报率（通常按8%）将投资者出让年限的总收益在购买时一次性返还投资者，从商铺总价中一次性扣除；举例：购买价值100万元铺，按年回报8%，前三年由发展商或经管机构统一经营。发展商按8%的回报率，3年合计24万元一次性从商铺总款中扣除，即投资者购买此铺仅需76万元；利：投资者商铺总款降低，加大贷款金额，

38、直接促进销售；利于项目统一经营管理；发展商使用期内，如果经营良好，可拥有良好的经营收益；弊：商铺总价略有降低，降低部分需通过后市经营收入中获取；（表3-1）此外，市场还有保租、半保半返、租金额外回报的模式，只不过其名称上的不同，其本质基本相同，故此处不再另行阐述。分析上述6种销售模式，我司认为：一般直销模式适用于沿街的商铺,其经营的好坏于商场没有太大的关系。对于商场内的商铺， 操作手法虽然简单，但业权分散，不利于整体经营；销售卖点不突出，投资者信心不足。定期回购销售模式，风险较大。租转售（先租后售）销售模式，回笼资金时间较长，招商成本较高，故建议不予重点考虑，届时可根据招商状况决定是否采用；利

39、润分成将前2-3的地回报率一次性从商铺总款中扣除，大大降低了回笼资金，建议不采纳。至于带租约销售由早期商业物业项目操作中，返租是一种较为成熟的方式，即由发展商在出售该商铺时，即时向投资者租下该商铺以作统一的招商。但自2001年6月1日起，返租已被禁止。在建设部出台的商品房销售管理办法中，有如下规定：第十一条：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。由此可见，商场未竣工前采用带租约销售方式不可行，但如果在商场竣工后招商的同时采用此种模式，具有一定的可行性。销售部分：方案一的B区、 C区和D区的179间铺

40、位,共计2679平方.出租部分：中央大街项目的A区、美食区和休闲区和索菲亚项目的212间铺位。共计4946平方二、项目收益预估（中央大街和索菲亚两个项目）指标类别商铺商业部分销售销售面积（）2679实际销售面积（）2976（按90%的使用面积出售）销售单价建议36000元/销售收益10700万元所缴税金588万（按5.5%计）销售净收益10112万出租出租面积（）4946实际出租面积（）5495（按90%的使用面积出租）租金均价建议295元/月建议租金价265元（第一年9折优惠）出租率按95%计租金收入549595% (265元12) =1660万所缴税金298万（按18%计）租金净收益1362万前10年总收益预估（按年平均递增率6%计）约1.79亿元停车场部分建面（）6845停车位228（按30/车位）销售车位（个）68（按30%销售）销售收入20万/车位/50年使用权68=1360万元所缴税金75万（按5.5%计）销售净收益1285万其它收入押金收入212万（租赁部分每个商户一次