商业地产专题讲座之第15期商业地产投融资与资产管理.doc

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1、第15期：商业地产投融资与资产管理商业地产专业讲台商业地产投、融资与资产管理 主讲：鄂丽华 嘉亿领国际商业地产投资开发管理机构董事长 鄂丽华：非常感谢新浪乐居商业地产频道为我们组织了这次活动。各位网友好，首先介绍一下我本人，我是嘉亿引领国际商业管理有限公司的董事长鄂丽华。现在简单介绍一下这个公司，以及我们从事的行业。 嘉亿引领公司主要是一家有国际资源商业地产运营商。我们的团队是国际团队组合，我们公司的主要服务平台是为政府提供商业规划，为金融机构提供投资开发的商业管理项目。我们公司与美国富顿集团做了国际战略联盟，达成了在中国商业地产的投资、开发以及投资开发管理的综合合作。我们和韩国联合金玉管理公

2、司（乐天的运营商），我们做商业运营的合作。我们有14家国际国内的战略联盟公司。我们与国际团队进行合作的是南京的世贸中心（与美国富顿集团合作）,这个项目在南京河西区，18万平米的面积，我们与韩国团队合作的无锡商业新城是一个6万平米的商业，我们还为政府做商业规划。现在开始跟大家正式交流。商业地产的发展空间在目前还是很有前景的，但是我们需要谨慎地把握时机。商业地产投资比房地产投资更加理性，投资回报的目标需要进行调整，我们需要从商业地产投资这个特性做出分析，采取正确的战略战术。我们将来会更多地关注商业地产的运营，以及后期资本管理以及操作。中国在商业地产发展方面提供了很大的发展空间，加快了国际化进程，比

3、如深圳、上海、北京、天津等地，一些大的城市。与此同时，这些国际都市化进程对周边城市有了一些辐射性作用以及影响。这种国际都市化的进程和辐射的必然性引起了商业地产的升级，刺激了商业地产的投资，提高了商业地产的需求潜力，以及未来要加强资产管理的标准化，促进商业地产的资本运作。今天我主要讲的有三个内容。第一部分是商业地产投资；第二部分是商业地产的融资模式；第三部分讲的是商业地产的资产管理。第一部分 商业地产投资下面咱们进行今天第一个主题，商业地产投资与资产运营，首先我们先讲商业地产的投资。商业地产的投资目的就是为了资产运营达到资本的运作，这是第一个环节。我分几个细节去跟大家解释。首先，我们先讲一下商业

4、地产投资的几个分类，大家都非常清楚，商业地产主要分两种类型，一个是持有型，一个是出租型。持有型的商业地产包括各种类型：百货业态、超市、家居、工业直销折扣的工厂店、商业街以及各类专业市场，娱乐以及购物中心等。持有型商业地产的投资模式，这类地产是唯一类的经营模式，意味着开发商必须先通过金融操作筹备到足够的资金，按照商业规划去进行建设。通过投入运营，再依靠租金的收入提取回报的资本，获取利润。如果开发商不能解决项目开发前的资金问题，对后面的资本运作以及商业资产的维护，以及资产的提升，就会有一定的影响。持有型商业地产目前投资状态是这样的，中国商业地产正处在发展初期，而且至今为止资本市场还没有形成一个有效

5、的循环。虽然不少零售商已经在国内证券市场挂牌上市，但是资金的用途主要用于零售的经营，而不是专业进行地产投资。专业进行地产投资的很少有获得挂牌上市的资格，很少有从事资金的运作。专门进行商业地产投资的机构没有进行组合，而且普遍地缺乏驱动性。现在讲一下出售型的商业地产。出售型商业地产有以下几种类型：商业街、商铺、各种类型的专业市场，特别是批发市场，也有餐饮业态，以及建筑底商的商业形式，他们一般以散售为主，开发商是为了尽快地回收资金。出售型的商业地产投资模式是以商铺出售为特点，开发商在项目开发过程中因为资金压力确实比较大，为了缓解投资的压力，降低开发商的投资门槛，有利于项目的开发和运作。鉴于出售型商业

6、地产投资门槛相对低一些，所以很多房地产商在规模超过10万平米以内的项目大部分采取了销售的形式，以及实现资金循环，增加收益。另外，这样可以提升整体项目的综合价值，为整个项目增加了一些卖点。目前，二三线城市许多开发商采取了一种新的投资模式，也象征着另外一种融资模式。开发商通过投资回报的产品，向民间融资，带产品卖，带回报率，这种出售型商业地产的投资也会给很多购房者造成一定经济上的压力以及损失。因为这样销售型的商业没有整体运营，会对民间投资者有一定的影响。说说商业地产投资的特点。商业地产投资有抗调性和抗风险性。2008年经过金融危机的洗礼之后，我们特别显著地看到商业地产，特别是综合体的抗调性。价格的取

7、向也不像住宅这么明显。加上商业地产总量的聚集，这两年有很多商业地产因为奥运会晚一些时间开业或者是延期开业，09年无论如何都会正常地推向市场。无论它是资金回笼的需要推向市场，还是从正常开发到开业，今年应该形成一个热点。股市的震荡和全球经济形势的不稳定，让投资渠道更加狭窄了。投资不动产可能在今年回归，商业地产是可持久性发展的业态。但是率先反弹和反转并走上上升的形势必将是商业地产在这种金融危机中受到打击最小的一次。如果住宅在当前楼市投资置业中是有目共睹的红海，那么商业地产是柳暗花明的蓝海。所以称之为是“具有抗风险性和抗调性”一个非常好的投资热点。商业地产投资的另外一个特点就是稳定经济、刺激消费。因为

8、商业地产的发展促进了经济生活的重要条件，也是扩大消费和促进消费升级的一个启动机器。目前在全国灾难性危机的笼罩下，为了稳定市场保证就业，国家不断推出就业政策，拉动内需，刺激消费。反过来不难理解刺激消费就是商业地产，就是救市经济。市场上嗅觉比较好的开发商一定会抓住这个机遇，在今后的房地产市场上实现完美的转身，投入商业地产。另外，就是国家的新政策非常有利于商业地产的投资。扶持中小型企业的政策有利于商业地产的发展，中小型企业就像满天的星星一样分散在全国各地。国家政策有助于协助中小型企业搭建创业平台。国务院关于搞活流通扩大消费的意见，对商业地产的发展提供了政策的环境。这个政策环境指出的是要促进流通企业发

9、展，降低企业经营成本和销售价格，让利于消费者。还有支持中小贸易企业的发展，扶持和促进中小型贸易企业的发展。实行商业与工业用水、用电的优惠政策，都是国家为商业地产开辟了新的投资条件。还有一个特点，投资商业地产符合市场的发展规律。从现在市场的状况来看，随着商品房的快速成熟，随之而来的就是人们的就业需求，以及对就业需求产生经济经营功能的产业地产，就是商业地产的发展。这是符合未来发展趋势的。也是启动商业地产的一个有利的客观条件。我们再来分析一下商业地产的投资现状。中国商业地产形势一直在学习国外的模式，首先我们这家公司是跟美国富顿集团合作的，通过跟这个国际联盟合作，我们充分体会到的是，在西方经济世界里美

10、国地产模式是比较容易被中国接受的，因为它的模式已经非常成熟，被认为是一种比较成熟的开发模式。美国模式是研究消费者的心里为中心，以消费者需求进行物业的开发和销售。这是根据其土地私有制相关，因为美国的土地是持有在个人手里，中国土地一般都是在政府手里，通过招牌挂去取得土地。这样国外的土地性质对于土地的开发有了一个开放性和决定性。美国商业地产是以商业运营组合为核心，这样跟中国商业地产投资形势和投资利润目标分析是完全不一样的。国外是以保证项目的运营为中心来进行整体产业链的设计，包括产品的设计、运营的设计以及融资渠道的设计。在美国大型商业载体，在规划、投资、开发到出租经营的过程中，有很多该领域强势的机构进

11、行整合，进行把关。而我们中国是缺乏整合资源的能力。开发商的主要责任是将商业地产建成，通过整体出租，收取租金获取投资回报，并由开发商自有的商业管理公司进行统一的经营管理。还有投资模式可以简单分析如下。这个投资机构的组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托公司以及产业基金；经营模式包括物权整合、持有和统一经营，管理模式包括专业的商业管理公司以及各业态的专业管理公司进行整体统一经营。简单说说中国目前存在的商业地产投资的问题。商业地产在中国来讲，它的投资主要由开发商先通过招拍挂，从政府获得土地，再做规划报批，一般是进行贷款开发，以出租或出售为主，没有意识在商业地产投资的价值上进行整合，由运营商和

12、开发商共同承担风险。还有一点，中国现在存在一个问题，国家发改委和商务部联合分发了外商投资产业指导的目标，于2007年12月正式实施。根据这个新版的目标，高档宾馆、别墅、写字楼的建设和经营，虽然国家政策对外资基金进入地产领域进行了相应的限制和控制，但是市场发展趋势决定了商业物业必须与基金结合，才能延续商业地产的存在和它的生命力。可见，中国商业地产在实现国际化发展面临很多的困难。可见中国商业地产也在实现国际化发展中面临着很多困难。如何推动中国商业地产与国际接轨，实现中国特色的商业地产发展，是推动中国地产发展所需要考虑的问题。这是目前中国的现状。目前我们通过跟国际团队合作，我们总结出了我们嘉亿引领倡

13、导的一种方式，也是国际上现在最成熟模式的实施过程。一般在取得土地以后，国内主要流程是从政府手里进行招拍挂取得土地之后进行项目的研测，这是国内惯用的，先取得土地，再进行项目的定位和规划，再进行施工，招商，开业。一般租金是这个项目最主要的一种回报方式。而国际成熟的商业地产模式，也是我们未来要先定向项目的定位，有了准确的定位之后，先组合投资经营者，这些经营者可能有酒店、酒店式公寓、写字楼以及综合性的商业，包括购物中心、超市、餐饮、娱乐业态。先把有投资能力的投资商和经营商进行组合，在这时候解决一部分融资的过程，再做投资开发的测算，再取得土地，再根据业态的配比做规划再进行施工，再通过项目的运营自行开发经

14、营，自己去经营自己主项的业务，这样就规避了开发商的经营问题，同时解决了一种新的投资开发模式。下面再讲讲商业地产投资操作的重点与难点解析。首先要明确商业地产投资目的，随着近几年来商业地产的快速发展以及政府给了许多政策的支持，投资商业地产的目的已经非常清晰。投资商业地产的目的相对单纯，而且使投资目的与资本行为还未形成倒置。尤其是对于没有商业地产开发经验的开发商，以及一些缺少前期调研和精准定位的商业地产项目，失败的案例很多。因此，开发商在明确了投资目标之后再考虑取得土地，这样是非常重要的一部分。认清商业地产投资的特点，也是要在投资商业地产时充分考虑的。商业地产开发的面积比较大，投资总价比较高，培育时

15、间会比较长。对资金链有一种依赖性，相对住宅投入周期也比较长，收益会更高，需要理性和专业的分析。解决商业地产投资和融资途径是大家应该重点考虑的一个问题。商业地产是一个典型的资金密集型行业，开发期需要巨大资金投入。因为融资成了开发商最关心的一个问题，目前我国商业地产融资方式比较单一，最传统的方式就是自有资金加银行贷款。但随着国家货币政策稳定的发展趋势来看，加之金融危机对投资的影响，银行体系缩紧了对商业地产的放款。因此，如何拓展融资渠道，解决融资瓶颈是未来商业地产投资开发需要重点考虑的一个问题。下面是一些难点的分析，如果不去整体持有商业物业，产权不统一的时候就很难进行统一管理，这样就会对资产的提升和

16、维护造成影响。由于部分发展商商业地产经营经验不足，经营能力又没有，商业地产在设计的时候本身就存在一些问题，对提高经营水平造成了一些障碍。商场最重要的是客流，客流是靠动线进行疏导，如果设计本身将客流分散，停留时间不进行科学的分析，就会造成资源的浪费和消费力的降低。比如北京和深圳在商场特别注重内部景观和外部景观的设计，但缺乏实际运营的考虑。因为我们在项目运营的过程中，确实遇到过这样的情况。我们意德法家现在跟两家基金进行合作，他们收购了成熟的物业之后帮助他们做资产的创造和提升。如果在前期这方面不注意的时候，它的运营成本就会增加，比如卫生间的水，有的是感应式的，有的就是脚踩的，或者是手动的，如果在设计

17、不合理的时候就会增加运营成本。包括通风系统以及空调系统都会增加运营成本。在最初考虑运营的时候，在这里面投资也要分析到运营成本的问题，这是未来在投资商业地产时要解决和规避的一个问题和难点。商业项目运营团队目前的现状是不够专业，未来投资商业地产一定要注重专业团队的整合和运营能力的规范化，这是非常重要的几点。国内开发商投资环境。我们根据目前大家比较熟悉的案例做了一些分析，比如说富力转型的代价，富力转型商业地产导致资金链问题的传言，富力高层也在频频辟谣，说资金链不仅仅是他们的问题，也是整个行业的问题。这种情况都影响到了目前商业地产投资的因素。比如世茂在目前为止是做股份控制，拥有全国数个住宅的开发和酒店

18、物业。商业物业已经有相对专业的团队在运营，在持有这些商业物业的时候做了一些平衡发展策略。从众多案例可以看到，大多数开发商是没有经过前期专业论证以及自身能力的把握，和资源整合、管理运营能力整合的情况下，在选择商业地产投资的时候出现了一些不理智的行为。我们觉得万科始终关注住宅类型物业的发展，它的发展相对比较稳定，选择的投资也是比较理性的。商业地产投资未来发展趋势我们认为在2009年是机遇与挑战并存的年代。全国经济低迷影响中国市场是有限的，投资与压力仍然是不减的。根据我们跟美国和国内几家基金合作来看，他们一下子选择了六个项目进行收购和投资开发，说明国内和国外的资金还是看好了中国商业地产投资发展的趋势

19、以及它的潜力和空间。2009年住宅应该是有宏观调控冲击的，但是商业地产而言受到的政策影响相对小一些。客观上推动房地产企业向商业地产进行战略性转型。对于一些有资金实力和融资渠道的企业会加紧和主动地进入商业地产的投资开发领域。随着很多房地产公司的战略性转型，进入商业地产已经是必然了。其目标和目的是大型公司明确了自持商业地产和组建自己商业的专门投资机构，以及商业管理公司和运营公司，资产提升的必要性是未来他们投资的主流，也是他们投资的方向和目标。受到城市进程加速的因素驱动，在中国城市规模和建设面临新的需求，还有城市新城的改造，这对商业地产的发展是非常迫切的，需要资金和各方面专业团队的支持。商业地产投资

20、规模会进行一个放量扩展阶段。总结起来就是这样的，层次会多元化；消费需求以及市场的需求会推动商业地产整体的发展。受国家金融危机和信贷政策的影响，必定会对商业地产造成新的压力。中小型商业地产开发商会逐步受到影响，还有可能进一步去改变或影响到周边的边缘化。这是未来的发展趋势。商业地产的融资模式因为我们主要是做商业地产的投资开发管理。融资我们虽然不是专业，但是我们通过跟国际团队合作的项目，确实也接触到了融资这个环节。我们通过实际遇到过的项目和运作过程中出现的问题进行了一些分析。商业地产是中国的新兴商业地产，已经成为了商业地产行业的快速发展的分支。商业地产资金回收主要来源于商铺租金以及对商户提供物业管理

21、等附加的服务收取的一些费用。因发展的需求，和发展过程中贷款、开发、销售、还贷及赢利，对资金快速回收的模式进行简单的复制，商业地产的收益必须保持长期稳定的回收，对资金链有较高的依赖性，需要对资金链进行更专业的管理。我们分析有几种模式。首先说说商业地产融资的特点。商业地产不同于住宅地产，销售并不是盈利的主要模式，商业地产资金回收主要是靠租金以及运营中的其他管理费用。这样开发商在商业地产开发过程中，对住宅地产的贷款、开发、销售、还贷及盈利的快速回收的模式进行了简单复制。目前商业地产收益必须要保持长期稳定的回收，对资金链有更高的需求。那么，要完善处理好商业地产的开发融资已经成为了商业地产发展中的重要环

22、节。国际商业地产的主流融资方式有四种形式，主要体现在股权融资，项目贷款，房地产投资信托和商业地产抵押证券的形式。股权融资是指资金不通过金融中心的机构，借助股票载体，直接从资金盈利部门流向资金短缺部门。资金供给者（股东）享有对企业控制权的融资方式，这是股权融资方式。因此我国在商业地产融资过程中使用了较少的银行贷款。项目融资在我国房地产仍处于初级阶段。项目融资一般指项目在承办人，也就是股东，为经营项目成立一个项目公司，以项目公司作为接待人，筹备贷款，并以项目公司本身的现金流收益作为还贷来源。相对以自身的资信状况和还款能力为审核标准，项目开发完成后，以不动产进行抵押而取得的抵押贷款。目前融资对商业地

23、产项目本身考核比较少，也具有风险性。追求仅仅限于项目公司的一个优点。现在这四种形式中，REITs是从2005年以来被我国地产和金融业以及经济学家们非常关注的资本市场。它的融资模式是西方国家中应用最广泛的。资产证券化是一种方式，只是通过发展股票和证券的一种资产收益凭证，以这种方式集合公众投资者的资金，对房地产项目进行投资开发以及之后的不动产出租管理，由此产生的收益和资产受益由凭证的持有者享有。严格来讲REITs只适用于商业地产，而非住地产使用。第四种，商业抵押证券型的，是以传统抵押贷款汇集到一种组合的贷款中，通过证券形式向投资者发放的一种融资方式。CMBS是投资银行根据评级来确定发行价格，向投资

24、者发行。商业地产同时保持未来的增长潜力以及资产负责是一种表面的融资方式。国内商业地产主流融资模式经历了十多年房地产经营，进入了商业地产运营的新时代。包括以下几种，就是内部融资，运用自有资金和预租预售款和定金进行地产融资。这是商业地产的一种内部融资模式。外部融资是通过银行贷款，上市股票，以及信托，并购，以购买出让方的股权，以及债券的融资。我们通过跟我们基金公司进行合作的时候，基金可以为政府去融资，政府帮助开发商控制资金的使用。这也是一种新的融资模式。国内的融资方式存在的几个问题，体现在下面几个环节。一，依法环境尚未完善；相关法律法规尚未与国际投资惯例和投资机制接轨，特别是我们和美国公司进行合作的

25、一些项目中，中国的评估机制和流程与国外模板完全不同，造成了投资资金到位非常缓慢。这是我们在实操当中确实遇到的问题。外资的投资收益转移出境受约束，限制了海外基金投资的积极性。另外，在投资透明度上还未能达到一般投资者和国际投资者的要求，很难实现目前的融资途径。我国的资本市场的发展速度还难以满足商业地产发的需求，融资途径缺乏，目前还没有形成产业基金和抵押贷款证券发行畅通的市场，民间资本和海外资本在投资变现的能力上受到了制约和限制，商业地产的融资方式比较单一。还有，商业地产的盈利模式不是很透明，令投资商不敢冒然进行投资，限制了民间资本和海外资本投资的渠道。这也是我们通过项目操作和国际团队合作中确实体会

26、到和遇到的。种种因素使投资房地产开发不确定性大大提高，投资风险高。很多测算公式不同，很多投资商不明确开发商测算的回报值和回报和利润点。比如，我们现在跟太原政府做了一个市地标性质的项目，在土地拆迁完成之前，国外基金是很难介入这种项目的。因为从惯例上来讲，他们最怕国有土地的拆迁程序，通过这种拆迁程序会造成他们资金投入很难按期回收，取得利益。商业地产融资中遇到的问题，就是商业地产的开发商专业性不够强。现在开发商都在不断地提高和学习，但是商业地产不是短时间就可以使一个开发商具备经营商和管理商的能力。从开发建设到运营要有一个规范的技巧和技能，这是与住宅完全不同的一种开发的区别。在大型商业地产中造成融资困

27、难的一个重要因素就是对大型地产项目的专业分析以及投资分析能力比较弱，没有相应的经验，又不容易完全能接受国内的模式。他觉得这里面风险非常大，不想去接受这种新的运营模式和投资模式。对于项目的风险，许多外资和基金对于正处在国内的运营公司不专业，也是不能帮助中国商业地产融资发展的问题。以后在商业地产投资和融资渠道中，跟国际化对接的途径要给它普及和扩大。商业地产的融资发展趋势未来商业地产融资渠道会出现新的变化，会多元化格局。商业地产企业会纷纷寻求新的融资模式，比如说REITs会作为一种比较理想的商业地产融资形式，比如REITs，它会普及，也会被资金方逐步接受。但由于海外上市门槛较高，REITs的成功在中

28、国还属于个别案例。在未来通过对接口的扩展和国外开发流程和模式的规范化，中国的融资渠道也会不断扩大。其中，购买商铺以及写字楼的模式对于未来已经不是一个新的融资渠道。摩根斯坦利、美林、高盛集团和花旗银行先后涉足房地产投资领域，国际投行也在关注中国资本市场，将中国市场作为一个新的选择。以国内传统房地产企业，除了竞争有了基本的合作，加大做蛋糕的同时，也会加深蛋糕的切分。海外资本大举进入咱们国内和纵深的发展，将使商业地产有更多的机会，竞争也会越来越多。我们总结了三种商业地产融资模式，就是整体持有模式、物业散售和资本运作，下面将各自的优缺点简单说一下。自持的金融贷款形式，它的优点是可以获得商业物业的长期收

29、益，变现部分有资金的使用。缺点是对物业要求比较高，对应的优质商业物业。物业散售型的是商业街，它的优点是能够快速回笼资金，缺点是后期运营可能会出现一些问题，影响整开发商的声誉。它的物业类型主要是临街的商铺、底商以及铺面比较小的。资本运作市场的优点是可以一次性把资金回笼，实现资本运作的目的。缺点是对物业的综合要求比较高。这种物业类型是指大型优质集中性的商业地产。资产上市公司的优点，是加强上市公司的资产和稳定收益的操作比较简单，缺点是没有REITs高。这个物业类型是质地较优良的商业。REITs的优点是能够快速回笼资金，要求回报率比较低，收益相对比较大。它的缺点是对资产规模、商业质地要求比较高，操作程

30、度比较复杂，时间也会比较长。它针对的类型是大型优质集中的商业物业。商业地产的资产管理下面开始讲第三部分，也是最重要的部分。我们在第一环节讲到了商业地产的投资目的。商业地产的资产运营是真正投资商业地产的目的，商业地产的运营核心主要分四大块，营销、运营、招商、资产的运营和维护。资产运营是项目的维护过程，通过经营绩效评估，重大翻新、改造和提升，市场价值的提升，通过经营改善、繁简措施，实现资产的保值和增值，寻找合适的投资商以及适合的机会实现价值变现过程。资产管理运营应该是当前商业地产开发商必须重视的环节。因为在商业物业变现的时候，还需要项目的变现评估。资产运营管理是商业地产最重要的一部分。由于我们研究

31、商业地产是持有型的产品，我们把这些项目看作是资产，这是无可厚非的。而对于这些项目的运营可以纳入到资产运营管理的范畴。但大多数人认为运营就是一个商场、一个购物中心的开业，以及开业之后的正常的经营管理和物业管理。其实这种观点考虑得还不够周全，这是导致中国大部分商业物业中心投入运营以后被消费者津津乐道的没有几个的原因。反而大部分商业和中小型商业的空置率会越来越多，而且目前逐渐在提升。所以出租收益会降低，因为投资回报完全与成本投入不成正比。所以资产运营是对资产投资和资产提升的最重要环节。我们下面通过几个环节和大家一起分析和探讨资产运营的重要性。我先讲第一个，商业地产资产运营的概念。主要分三个层次。第一

32、，是物业管理，是房地产开发过程中的一个延续。物业管理，我们指的商业地产有很多种类型，除了持有和出售型需要物业管理，它要通过这个物业管理做一些日常的维护，保护商业物业和资产正常的运行。第二个层次就是资产管理。通过制定资产运营策略控制物业运营成本，监控物业运营绩效，并要定期进行投资与运营状态分析，实现商业地产目标。要设定目标和实现目标。为了实现这个短期和长期的目标，要进行资产管理，良好的资产管理是提升项目价值和项目资产的重要的工作环节。它不仅可以实现商业物业的净收益值的最大化，还可以实现保持商业资本的发展潜力。第三种，组合投资管理。是通过房地产多种经营方式进行组合，以实现组合投资收益的最大化，其中

33、包括的内容是以投资者沟通，并制定组合的投资目标和投资准则，制定并执行组合的投资策略，调整资产结构，负责策略资产配置以及延伸工具的运用，监督物业的购买、处置以及资产的维护和再投资的决策。这里面我们提的再投资是非常重要的，因为你在资产维护和资产运营中是有一部分收益的，是不在你投资测算和投资回报之中的。资产管理再次投资这个策略是非常重要的，评估组织的投资绩效也都是非常重要的。我们的资产运营服务的对象是直接投资者和经营者，这个经营者包括我们招商引进来的商家和承租者。还有一个间接的投资者，就是国际资金、股权投资合作者。金融投资人，有的是指信托、REITs、购买者。我们服务对象主要针对这几类人群。资产运营

34、管理中为什么要强调它的必要性和重要性？是从商业地产的特性开始分析，和价值量大的情况，和管理的专业性强的必要性来分析的。商业地产是物业资产管理类型的首要领域，最主要的原因是商业房地产以获得物业资产投资收益或增值为主要目的。它比住宅型的物业更具需要专业和普遍容易广泛执行的意识，因此物业资产管理人更容易，更有机会让商业地产通过市场化的手段来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值的最大化。这是必要性。那么，商业物业管理的重要性是通过商业资产运营管理，达到资产运营管理的目的。首先，投资意味着担当风险，规避风险就是运营的一个最重要的目的。要创造最佳的收益回报，是商业地产项目资产运营的一个核心工

35、作。资产运营管理的使命是从商业项目开始，这个商业项目是除了住宅以外的都属于商业项目。任何商业项目开始的时候，是商业地产资产运营的开始。资产管理的目的是通过商业地产的资产运营，有效地提升商业物业的资产价值，提早进入资本运作市场。资产运营管理的重要性，是可以带来商业物业的保值和增值，稳定的开发资金流，良好的品牌信誉度。这种资金开发流是在我们运营了几个项目之后，帮助开发商，通过你的运营要改变以前仅仅靠出租来获取的回报。现在我们在北京有运营的合作项目，我们跟美国富顿集团合作的项目，是帮助开发商运用现金流，进行再投资的使用。我们再讲一下为什么资产运营在商业地产中是非常重要的。资产管理是对商业地产投资发挥

36、着重要的作用，因为商业地产投资无论是在开发投资还是物业建成后的投资，从置地、规划设计、营建、销售、收回投资都需要经历一个时期，最短的也要两年，长达五年或者更长的时间，这就要看这个项目的投资标的以及投资性质。如果没有强有力的专业资产管理人员进行服务，有可能会延期投资回报周期或者是达不到投资者预期的效益。资产管理的专业服务包括了投资分析、交易管理、资产价值评估、交易过程的风险控制，以及如何通过资本市场进行商业地产的金融投资、银行信托以及证券化的资本运作，来实现商业地产的价值。也就是说，资产管理等于物业管理加资产运营，加财务管理。这是非常重要的。由于商业地产投资性强，收益性持久，以及使用价值与投资价

37、值并存等特点，商业地产应作为资产管理的首选物业类型。如果资产经营与资产管理到位会提升商业地产的项目品牌，从而影响整体的租赁收益和租赁价格。在新的一轮商业招租或者商铺转让的时候，商业地产物业价值会明显地体现出来。不是所有的资产都能称为优质的资产不是所有的商业地产项目都能称为优质的资产。国内资产项目不是不多，但是除了体量，衡量一个商业地产的品质特征，我们没有一个权衡的标准。我们通过分析这几点可以判断一个商业建筑是不是优质的资产，就是建筑的外型、轮廓的设计，建筑布局的表情等级，基本雷同。比如说一些能够形成品牌差异化的几乎没有。在商业内部动向以及商业空间的使用上都缺少一些东西，主题不明确，比如灯光的设

38、计，地图地标，购物手册等等，很少有一些综合性的创意和系统性的指导，大部分比较雷同。为什么不能做到优质资产？就是因为忽略了内部空间建设上的使用和共享空间的互动，比如说内部交通的动线和外部交通动线如何结合，中庭的设计要鲜明，让消费者能有一些眼球发亮的感受，我们目前的资产中都缺少这些东西，严重存在各种业态比例失调，特别重零售、重百货，重购物中心，娱乐、体验、消费的体量配比不够。这是影响我们优质资产的普遍问题。资产运营过程中的问题随着商业地产的发展，客户消费趋于理性的，虽然有更多的资产运营公司出现，但是，真正能实现资产良好运营，则需要规避几个问题：第一，就是选址测算。我们做一个商业地产，一定要分析它的

39、周边情况。做未来的商业地产特别是综合体一定要考虑到周边的产业链，产业链对你的商业支持是非常重要的，还有就是城市规划和区域规划，对于选址也是非常重要的因素。盲目地相信商家，经营者的意向，这也是一个问题。第三就是规划设计对商业综合体的互动功能缺少考虑。比如商业综合体必须有三种以上的组合才能称为综合体，这样三种以上的综合体就需要有一个共享空间和互动，在之前的项目中考虑不周全，在未来和设计投资这种商业地产综合体的时候要考虑这个因素。还有一点，就是建筑物本身没有什么特别的显著性和特色，没有视觉冲击力，这是普遍现象。大部分都是方方正正的，没有一些情景，没有一些新的环境的感觉。营销模式存在很大的统一性，很大

40、的商业经营风险和法律风险，包括分割的销售，售后的返租，统一管理都存在着一些问题。接下来通过一些案例我们做一下说明。随着万达、新光天地这些大型高端商业综合体的出现，CBD这个区域，我们分析还是觉得没有完全走出同质化高端消费品的区域。这个区域里面缺少一种具有文化底蕴的商业，或者是对该区域的产业链支持的商业。位于银泰的双子座是捱着长安街，这个位置的选择也是出现了一些问题。有人说由于CBD这个地区地产供应量过大，造成招商不利，很多人认为是因为国贸商圈的租金很高影响了招商，其实不是。通过我们分析，我们了解到两个区域里面等着排队入住的商业是非常多的，衡量一个商业的成功与否主要看它的销售额。只要销售额够高，

41、即使租金水平再高也不会使招商受到影响。我们认为品牌入住不够的原因是商业地产经营从一开始的定位就出现了问题，招商策略出现了问题。说说商业资产运营的重点。根据我们的经验，有以下几个特别重要的问题需要关注：一，不要相信品牌的战略同盟。比如我在投资之前会告诉你我可能有多个主力店跟我是战略联盟的。可是这些主力店，你不要相信心他永远跟着你走，有可能他会受到大环境的影响和他开店区域的拓展目标实施问题，你选择的这个项目他不一定永远跟着你走。所以不要相信这个。二，项目选址一定要专业化。商业地产综合体是一个多业态的整合，要整合多业态的管理公司是最重要的，因为只有多业态的管理公司才能管理你这个综合体里面的各个业态，

42、它会对你的资产进行专业的维护。开发商自己不能做这种运营管理，因为它需要的是在这个行业里面最有优势和最有专业性的机构来整合这种能力，去为他创造资产。第四点就是购物中心的“血管”。我们说的“血管”就是动线，是直接影响项目价值提升的最重要的一点。使用最大价值的出租率，而且有效地把客流导入到所有的动线里面，这是一个技巧，是资产运营中一个最重要的环节。五，客户需求研究要透彻化。现在的客户需求就是消费者的需求以及商家的需求，是我们未来资产运营中最重要的部分。未来商业地产的经营绝对不是品牌与品牌之间的竞争，和面积大小、体量的竞争，而是你要对客户的需求和你引来的经营者的需求进行分析，为他们提供真正的服务之后跟

43、你共同创造商业地产的资产价值。第六点就是空间设置的人性化和建筑形式的特色化。这一点也是需要考虑的问题。第七点就是品牌招商的差异化与业态搭配的合理性。我们要还是强调一点，大家在做商业地产项目的时候，很多年就在提这个差异化，如何去实现这个差异化是未来资产运营首要考虑的问题。第八点，购物中心的运营管理和专业商业运营管理的信息化平台的搭建。我们从八个方面分析了商业地产资产运营的重要性。下面我们把每一个重点进行详细的分析。开发商和供应商总是存在有效供应不足的问题。选址的原则是非常重要的，刚才我们讲到选址要根据周边项目实际需求和产业需求，和规划需求，去研究最终端的需求，要细化和细分这个商业业态和商圈氛围，

44、这是非常重要的。我们认为投资需求最终决定的因素，是商业经营需求，也就是投资回报的要求。在很大程度上反映租金回报率或者是经营业绩，在这几方面专业化的体现。一定要分析城市的规划，这里面就有很多因素。目前在开业的有很多需要跟市政做规划，跟大的交通做规划，比如轨道交通，交通枢纽型的商业，如何利用它的交通枢纽的功能产生商业最大化，这是非常重要的。我们同时也要考虑城市建设规划，包括短期和长期规划。有的地方是从当前分析最佳位置，但将来可能不太合适，所以在设计和选址中要考虑到未来的规划。反之，有些地区看来不是特别理想的，可能是在未来城市发展中和新城发展中变成一个非常好的位置。因此，对于未来发展空间要有一个明确

45、的关注。我们分析了专业选址，包括7大指标，42个因素。会用不同的分值量来标准化地考虑这个商业的价值，包括城市分类。我们嘉亿引领最近成立了商业地产研究院，我们会在这方面做出模板，在这个行业中我们先提出一个基础的模板，为这个行业做一些实实在在的基础工作，因为我们在全国做了这么多项目，又和国际项目进行合作，我们从中国商业地产的实际需求，结合国内一些地产项目中出现的一些问题，我们做了一套选址标准流程和模板。我们会通过新浪乐居商业地产频道提供给大家作为参考。我们分析一下多业态组合的商业的运营重点。我们先比较一下它的因素。物业性质，城市综合体会有什么优势？就是收益加消费型，它跟单一型物业相比就有一定的竞争

46、性。而且投资商业综合体和未来的城市发展是有一种需求的，我们觉得商业综合体的多业态组合是非常重要的。不同的发展模式成功驱动的因素是不同的，城市型综合体的五种发展模式我们简单分析一下。第一种，均衡发展型。典型案例比如北京的华贸中心、香港的太谷广场。规模二，住宅驱动性，主要以住为主，不是纯居住性，是商业公寓型的，建外SOHO等。城市综合体的发展模式有五种。第三种模式就是商务驱动性的，比如高科技，创意产业园，会议会展等，成功的案例就是广州的中信广场。第四种模式就是以酒店为主的，如上海商城。第五种是以休闲娱乐、餐饮为主，还有一些景观的观光，比如深圳的华润中心，日本的福冈博多运河城，都是比较典型的案例。综

47、合体的物业相互支撑，比如综合体里面的公寓、酒店、商业的互助关系，是通过专业的物业管理和资产运营管理公司进行整合、互动，达到一个统一的物业管理标准和资产维护标准，去运作整个综合体的。整合多业态的资产管理公司，去专业的运营，这是为什么？什么是城市综合体？城市综合体是都市多种物业，集文化，包括商务、居住、酒店、娱乐以及一些会议集中在一起的综合性的业态，或者由其他几个实业组成。一个城市综合体需要有多个专业的运营公司跟他一起去做运营，现在酒店的运营管理公司比较多，而且酒店的投资管理模式也基本逐步成熟。国际化的酒店管理已经进入中国很久，这种城市综合体里的酒店运营管理不是一个最重要的问题。而城市综合体的管理

48、属于商业物业管理是最复杂的，需要统一互助。这就是资产运营水平一定要达到标准化，这是一种需求。国际上的综合体是用物业运营管理分工合作。通过各业态的无缝连接成为一个和谐的整体。所以我们未来开发商投资商业地产的时候，一定要有意识整合多个资产运营管理公司，去运营这个商业综合体和商业地产投资。在资产管理当中最重要的一个环节就是动线，刚才我们强调了几次动线设计，就是要符合每一个项目本身的结构。要求人流系统要根据建筑物本身的物理因素设计，包括楼层的垂直设计，交通，立柱、中庭、大堂、应急出口要从基本需求上进行设计，达到统一，特别是导识系统。还要考虑到顾客心里上的需求，缓解顾客在商业体里面的视觉感受和身体感受。商铺要采取玻璃围墙为主，而写字楼的管理一定要考虑它的电梯。电梯是写字楼人员每天上下班人员流通的高峰，如何解决电梯的问题是非常重要的。资产管理运营里需要的是运营技巧，我们可以看到一些成功的案例，我这里有一个北京西单大悦城的六层直达电梯，方便了顾客的可达性，顾客可以直达5层，这样对它的餐饮起到了一个比较好的推动作用。因为餐饮业态也是瞬间聚集人