南通名都广场项目商业经营环境综合态势分析报告47页.doc

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1、目 录第一部分、项目调研的基本情况概述（一）、调研信息收集渠道（二）、实地体验考察场所（三）、调研范围对象（四）、调研样本容量分布第二部分、南通市经济社会概况宏观分析（一）、社会、人文、历史环境（二）、城市区位与交通（三）、经济发展概况（四）、城市规划与发展定位第三部分、南通市商业市场经济环境中观分析（一）、南通市商业市场在长三角商业市场中的地位与特征（二）、南通市区商业格局/主要商圈特征分析（三）、南通市消费存量分布与诉求特征分析（四）、南通市商业市场分类解析（五）、南通市中心商圈发展前景分析第二部分、南通市经济社会概况宏观分析对南通市经济社会概况的宏观分析有助于对本案商业市场定性的考量，即

2、明晰本案的商业部分在南通市经济发展中的地位作用，以及南通城市未来商业发展趋势对本案商业配置的要求，做到既符合现实要求，又具有发展的前瞻性。南通市地处长江三角洲东北部，东濒黄海、南临长江，辖区东南部分区域三面环水，呈准半岛状，素有江海门户之称。南通是第一座由中国人自己按照近代城市理念，全面规划建设并取得卓越成就的城市。南通市近年经济发展迅速。1997年起至今，年经济发展增速超过10个百分比，城市产业结构不断优化，城市化水平取得长足进步。（一）、社会、人文、历史环境南通市现代辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），辖海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有141个乡镇、10个街道。全

3、市面积8544平方公里，毗邻海域约1万平方公里，共有长江岸线277公里、黄海岸线205公里。2006年南通的全市户籍人口769.79万人，其中市区人口86.64万人。2006年，全市人口出生率为6.35，人口死亡率为7.16，人口自然增长率为-0.81（已经连续五年呈现负增长）。 （此图改成五年数据，与文字表述一致）五千多年前，南通境内的海安青墩即已成陆，并有原始氏族部落繁衍生息。在今市区一带五代设郡，称静海。后周显德五年（公元958年），筑城，定名通州。宋天圣元年（公元1023年），改称崇州，又名崇川。辛亥革命后，废州设县，称南通县。1949年，南通全境解放改县为市，市、县分治。1983年，

4、南通地区与南通市合并，实行市管县体制。南通历代人文荟萃,名贤辈出。三国名臣吕岱、宋代杰出教育家胡瑗，明代名医陈实功，清代扬州八怪之一的李方膺，清末状元张謇等历史名人均为南通籍人士。近代，南通以中国人自办的第一所师范学校、民间博物苑、纺织学校、刺绣学校、戏剧学校、盲哑学校、气象站、养老院、育婴堂等“十七个第一”，在中国文化科教史上写下了光辉一页。漫长的江海岸线使南通具有滨江临海城市的迷人神韵。南通有稀有淡水鱼类127种，是鳗鱼、长江水系中华绒鳖、蟹苗种的天然产区，有近海鱼类130多种，贝类资源蕴藏量达8万吨以上，“天下第一鲜”文蛤的出产量占全国的三分之二。吕四渔场为全国四大渔场之一，盛产带鱼、鲳

5、鱼、大黄鱼、小黄鱼、梭子蟹等水产品。南通的传统民间艺术品有通派风筝、通派盆景、沈绣、剪纸、扎染、蓝印花布、红木雕刻、启东版画等。（二）、城市区位与交通1、城市区位南通市北接盐城市的东台市，西靠泰州市，南以长江为界与苏州市辖区的张家港市、常熟市、太仓市以及上海市的崇明县隔江相望。四百四十公里的江海岸线作为苏北与上海沟通的门户。南通市地处长江三角城市群江北首位区域，在江苏省振兴苏北的发展战略中具有核心地位。南通市三分之二地区位于上海都市圈核心区（100公里）辐射范围，苏通、崇启、崇海三桥飞架南北，突破长江天堑，融入上海一小时交通圈和苏南板块，具有接轨上海的“同城效应”，与宁波、苏州、呈三足鼎立之势

6、，拥有长江三角洲北部最具吸引力的区位优势。交通咽喉之天然优势无以复制。南通现已初步形成了开放的水陆空立体交通网络。2、城市交通l 水上交通：一港十区、江海并汇，联通世界；三桥五渡，连接苏南、直达上海南通集长江、黄海交汇口“黄金海岸”和“黄金水道”优势于一体，水岸线绵延482公里。长江流域进出物资转运枢纽和长江三角洲地区的重要港口南通港与世界70个国家和地区的199个港口通航，并开通南通至香港、日本、韩国三条国际集装箱航线。南通的内河运输也十分发达，与京杭大运河相通，四条长江汽车渡线连接大江南北。“十一五规划”以来，南通港按照沿江开发、江海联动和港口的发展规划，一手抓岸线整治开发、一手抓经营建设

7、，各项工作均取得了新的进展。2006年，全年完成港口建设投资10.2个亿，新建成5万吨级以上泊位4个，新增能力2000多万吨，总货物吞吐量达到10386万吨，成为全国沿海第十个亿吨大港。同时，长江上靠泊等级最大、卸船效率最高、设施最现代化的矿石中转码头投入试生产；“长江北支”开发利用、“横港沙”整治开发都已形成方案。南通港口具有较强的可持续发展后劲。l 陆上交通：横纵环高速、干线铁路贯穿南北/苏北跨江门户宁通高速公路和204、328国道及纵横全市，通启、盐通高速与规划中的沿海高速形成纵、横、环的高速公路网；宁启铁路、新长铁路将于近期相继正式通车。正在建设的苏通长江公路大桥2008年将竣工通车，

8、届时，南通将真正融入上海1小时交通圈。l 航空交通：区域枢纽民航机场飞达祖国南北南通机场按国家二级机场标准设计建设，可供波音757等D类飞机起降。南通兴东机场、如皋机场和启东直升飞机场，构筑了南通与外界的空中通道，已开通到北京、大连、广州、深圳、青岛、厦门等航线。（三）、经济发展概况（2006年底统计数据）l 地区生产总值全年实现地区生产总值1758.34亿元，比上年增长15.7%。增长速度居全省第二。l 财政收入全年财政总收入217.56亿元，比上年增长27.1%。其中，一般预算收入92.53亿元；增长28.5%。财政总收入占GDP的比重为12.37%，比上年提高0.8个百分点。全市财政支出

9、151.60亿元，增长26.6%。l 人均GDP2006年南通市人均GDP突破2万元人民币，合3074美元。当一个城市的人均GDP发展到某一阶段时，会带来商业形态和业态的变化，同样又会推动消费品零售总额的增加。城市人均GDP水平达到2500美元，就具备了发展都市型大型商业地产的条件。l 进出口贸易全年进出口总额100.62亿美元，比上年增长18.1%。其中，出口72.13亿美元，增长24.5%；进口28.49亿美元，增长4.5%。l 固定资产投资全年全社会固定资产投资1048.90亿元，比上年增长28.7%。其中，规模以上投资869.54亿元，增长29.4%，规模以上投资占全社会投资的比重为8

10、2.9%，比上年提高0.46个百分点。市区居民人均住房建筑面积29.43平方米，增长1.0%。 l 人均可支配收入全年市区居民人均可支配收入14058元，比上年增长13.5%；人均消费支出9332元，增长8.8%。l 全年社会消费品零售总额621.96亿元，比上年增长16.0%。分城乡看，城镇（市区和县城关镇）消费品零售额347.59亿元，增长16.8%；农村（县以下）消费品零售额274.37亿元，增长14.9%。分行业看，批发和零售业零售额566.26亿元，增长15.9%；住宿和餐饮业零售额54.14亿元，增长16.1%；其他行业零售额1.56亿元，增长16.4%。l 职工平均工资2006年

11、南通平均年薪21654元，同比增长16.4。l 基础产业概况随着整体经济水平的快速发展，南通市的产业结构不断优化。2006年，全市第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为9.6%、56.0%和34.4%。全年市区居民消费价格总水平比上年上涨1.7%。1、第一产业南通是中国著名的农副产品生产基地。全市耕地总面积700万亩，土壤质地优良，适种范围广，是中国33个综合商品生产基地之一/著名的粮棉油和黄麻、生猪、山羊、家禽、蔬菜、花卉等生产基地。2006年全年实现现价农林牧渔业总产值310.70亿元，比上年增长4.5%。其中，农业产值134.84亿元，增长5.5%；牧业产值82.88亿元，

12、增长4.9%；渔业产值78.10亿元，增长3.3%。2、第二产业南通是中国近代民族工业发祥地之一。经过百余年的发展，形成了以轻纺为主体，造船、机械、电子、化工、医药、建材、电力、船舶、冶金等多门类相配套的现代工业体系。纺织业基础雄厚，是中国12个纺织品出口和10大服装出口基地之一。精细化工、电子信息、船舶修造等产业发展迅速。2006年全年全部工业实现增加值815.02亿元，比上年增长19.2%。其中，规模以上工业实现增加值746.84亿元，增长22.7%；工业产品销售率99.2%，比上年提高0.3个百分点。全年实现建筑业增加值169.98亿元，比上年增长12.0%。南通的建筑业全国闻名。3、旅

13、游服务业南通市旅游资源丰富。蜿蜒30华里的濠河宛如珠链、环抱全城，是国内仅有的保留最为完整且位居城市中心的古护城河，被誉为南通城的“翡翠项链”。市区南郊的狼山风景区是江苏六大自然风景区之一、国家4A级旅游区。区内有千年古刹广教寺、鉴真东渡出海遗址、骆宾王衣冠冢、康熙御书亭、葵竹山房等文物古迹。南通特色旅游资源比较丰富，有海安的青墩新石器文化遗址，如皋的冒辟疆、董小宛故居、水绘园、定慧寺和如东海上的迪斯科、通州的戏剧古镇石港、海门的蛎蚜山、启东的圆陀角等。濠河夜色国家4A级旅游区狼山全市有旅游星级饭店47家、旅行社85家、A级旅游区点15个，旅游直接从业人员1.1万人。全年接待海内外旅游者900

14、.96万人次，比上年增长18.8%。其中，接待海外旅游者18.06万人次，增长19.4%，其中港澳台同胞2.21万人次，增长8.3%；接待国内旅游者882.90万人次，增长18.8%。全年实现旅游总收入93.90亿元，增长23.2%。（四）、城市规划与发展定位l 南通市“十一五”规划概要“十一五”时期，南通经济社会发展的总体思路是：根据江苏省委、省政府作出的“新发优势在苏中”的科学判断，按照“依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海、走向世界、全面小康”的发展思路，以科学发展观统领经济社会发展全局。从外部发展环境来看，整个中国正处于新一轮经济快速增长的“黄金机遇期”和“矛盾突显期”。居民消费结构

15、逐步升级、产业结构调整和城市化进程加快、社会主义市场经济体制进一步完善、长三角区域一体化进程加快、北京奥运会和上海世博会的举办等，都将为南通带来新的发展机遇。同时，在提高经济增长质量和竞争力、统筹城乡与区域发展、促进社会和谐、缓解资源瓶颈制约等方面也将面临新的挑战。从城市自身条件看，“十一五”时期，南通期盼多年的、能够促成比较优势、实现商业业态质的提升的重大机遇纷至沓来：全省沿海开发战略的实施和洋口、吕四深水大港的开发建设，将使南通的沿江沿海优势进一步放大，形成沿江沿海优势强劲突破的区域发展新格局；苏通长江大桥、沪通铁路及沪崇启、沪崇海等过江大通道的建成，将使南通全面融入上海一小时都市圈，构筑

16、起承南启北、西进东出、江海河联运、水陆空互通的“黄金十字通道”，为南通带来新的发展机遇。目前，南通市与苏南地区的常州、无锡、苏州相比，还是存在着经济发展上的差距。根据南通市“2020年城市化水平要达到60”的目标，2010年人口就要达到100万，南通将成为特大城市。借势苏通大桥的贯通与上海世博会的效应，南通市的后发优势潜力巨大。由此，带动商业能级提升的现实可能性客观存在。基于上述条件，未来南通市的发展战略理应依托长三角整体提升的机遇，复制无锡、苏常导入型产业移植的模式，借势特殊地理位置，成为长三角城市群中接受上海辐射、承接国际资本转移的最佳平台之一。随着过江通道预期效应的释放，南通的区位优势不

17、断凸显，经济社会已步入跨越发展新阶段区位、资源、人才等各种优势汇集，承载资本、产业、技术转移的要素充分，条件成熟。南通具备了发展先进制造业和现代服务业的“六大优势”：一是处在国内大交通枢纽位置；二是拥有与国际物流相衔接的江海港口；三是拥有搞大工业的淡水资源和良好的排放条件；四是具有容纳大工业项目的土地空间；五是拥有优质、稳定的人力资源；六是拥有丰富的电力能源。南通得天独厚的“六大优势”，正加速转化为发展的现实优势。放眼未来，南通必将成为长三角地区潜力最强、希望最大、成长性最好的城市。l 城市发展思路：依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海、走向世界、全面小康。l 城市发展定位：经济增长速度继续

18、处于江苏和长三角城市前列，经济总量在全国城市排名中进入前30位。在全省江北率先全面建成小康社会，全面融入苏南板块，加快推动形成长三角核心区沪苏通“金三角”和沿海沪甬通“一体两翼”发展新格局，加速把南通建设成为江苏江海交汇的现代化国际港口城市、长三角北翼的经济中心和国内一流的宜居创业城市。l 南通市城市特性与时代机遇双重水岸港口经济作为全国十大港之一，南通市首先是一个典型的外向型沿海港口城市。未来构筑大通道、大港口、大物流等势能支点，是借助先天动力的必然经济发展轨迹。南通市的“十一五”发展规划已经确立了依托江海深水大港口和现代化综合交通体系，加快建设服务长三角及苏北、辐射长江中下游、沟通南北和连

19、接海内外的长三角北翼现代物流中心的发展战略。加工服务型主导产业南通市毗邻上海、苏州、无锡等全国龙头发达城市，拥有相对廉价的土地资源和劳动力成本，早在九十年代末，便已形成了以纺织业为主导的劳动密集型加工服务产业群。当前，正迎来依托长三角城市发展群产业结构升级换代、核心城市次级工业嫁接转移的历史契机，引进、吸收先进技术，提高自主创新能力，逐步掌握关键技术和核心技术，既是南通市主观经济腾飞的要求，也是城市群落加强分工协作的需要。非典型生态旅游城市南通市拥有狼山、濠河两大国家4A级旅游景点以及广教寺、鉴真东渡出海遗址、骆宾王衣冠冢、康熙御书亭、葵竹山房等历史文化遗迹，江风海韵、古栈犹存。苏中桥头堡独特

20、“地利”承南启北、西进东出、江海河联运、水陆空互通的“黄金十字通道”，为南通带来新的发展机遇。以上综述了南通市社会经济发展概况。由此，我们看到了南通经济发展的前景。而商业是随着城市的经济发展而发展，商业是城市的“脸面”，是城市的形象，是城市的名片。研究分析南通城市经济发展是为了更清晰地分析与把握南通市商业发展的前景与机遇。第三部分、南通市商业市场经济环境中观分析（一）、南通市商业市场在长三角商业市场中的地位与特征南通市曾被并称为“苏南”四小虎之一，在八、九十年代也曾辉煌一时。随着长三角都市圈地区的城市高速发展，上海次级工业的边缘转移，苏州、常州等与上海连接的优势逐渐体现，南通市的发展相对滞后。

21、但是，随着苏通大桥的即将开通，作为苏中战略支点和沿江海黄金十字通道物流中心特殊地位的势能会得到逐步释放，南通市将重新崛起。长三角地区分城市支出结构与中位水平的差值比较（2005年）城市食品衣着居住医疗保健杂项商品和服务家庭设备用品及服务交通和通信教育文化娱乐服务上海-0.2-2.61.3-1.71.1-0.31.91.8南京36.1-0.8-0.30.1-0.31.012.51.6杭州-1.30.3-0.4-0.2-0.2-1.14.114.7苏州1.3-1.41.6-2.00.02.1-0.70.3无锡0.8-1.4-1.51.20.36.12.3-0.6宁波1.7-0.4-0.8-2.3-

22、0.7-1.03.31.3南通2.1-0.49.00.2-0.31.5-2.50.4常州-0.20.30.90.10.80.4-0.3-0.9绍兴-2.11.1-1.10.1-0.3-0.72.71.6镇江8.19.41.9-2.40.21.8-5.4-2.9湖州-1.21.82.87.5-0.2-0.30.4-2.0泰州6.71.3-1.8-3.50.91.3-3.0-0.7舟山-1.11.31.52.63.5-0.2-2.0-0.9中的数字表示长三角地区该方面支出比重的中位水平，高于中位水平10的用红色标识，低于中位水平10的用蓝色标识。2005年，长三角地区共实现批发零售贸易业销售额93

23、82亿元，增长14.0，增幅较去年提高1.6个百分点，占社零总额的87.7；实现餐饮业销售额1190亿元，增长18.5，占社零总额的11.1，餐饮业占据重要位置。但南通市的餐饮消费增长缓慢，与长三角许多城市存在差距（甚至低于舟山、泰州），具有迎头赶上的发展潜力。南通市的人均消费性支出和人均社零均处于长三角十六城市中的较低水平，与其长三角十六城市第七位的人均GDP水平反差极大。这一数据对比说明，南通市的商业市场发展已经远远落后于周边城市的发展水平。以下图表反映了南通与近邻城市的距离。年份2005年2006年对比内容 城市南通扬州常州无锡南通扬州常州无锡人均GDP（元）19096203893721

24、05770922842245403795664031人均可支配收入（元）1238411379145891600514058129451665018189社会商品零售总额（亿元）450 263.7444.1824.11622355.83515.8959.47城市人口（万人）770456.31410550733458.64411556南通市的人均消费性支占人均可支配收入比重为69.2（2005年数据），在长三角十六城市中排第九位。消费倾向有提升空间。在支出结构上，南通是典型的“均衡型”城市，各方面支出的比重基本在整个地区的中位水平上，相对于其它城市而言，消费热点不是很明显。南通市的经济水平和零售规

25、模已经发展到一定程度，消费价格趋于稳定，支出结构的变化相对较小，消费能力处于积蓄期。南通市的食品类支出比重上升幅度小，反映出该城市加大了用于改善居住条件和生活质量的消费投入。衣着消费额增长幅度略低于平均水平，可能与南通市服装市场不够成熟、一线品类样式缺乏有关。南通市旅游业与类似城市对比表：指标内容/城市杭州市黄山市扬州市南通市城市人口数(万人)666.31147.56458.64769.79GDP总值(亿元)3440.99187.511001758.34社会消费品零售额(亿元)1112.3761.9355.83621.96人均GDP(元)51871127332454022842人均可支配收入(

26、元)市民：19027元农民：8515元市民：9722元农民：3708元市民：12945元农民：5813元市民：14058农民：6106年旅游人次(万人)3864.1612411346.17900.96入境游客人次(万人)182.024.71%54.524.39%30.072.22%18.062%外汇旅游收入（亿美元）9.09499.40美元/人1.1201.76美元/人2.08691.71美元/人年旅游收入(亿元)543.6948.88%84.4136.35%131.6837%93.90.41%从表上看出，南通市在GDP、人均可支配收入、城市建设等方面远远领先于黄山、扬州两市，入境旅游人次却只

27、有可怜的18.6万人。然而与扬州相比，南通市独一无二的十里环城濠河以及佛家胜地狼山等旅游资源在攻心力上绝不输于瘦西湖。因而，南通旅游业发展受限最大原因在于长江的一水之隔，阻断了南通的旅客输入路线。可以预见，苏通大桥建设完成后，南通市的旅游业将会迎来一个飞速提升的阶段，从而大大带动休闲娱乐业的发展，这就是南通市敢于提出2010年实现旅游收入260亿元，商贸市场成交额达到1200亿元规划的原因，也是我们趋向于休闲街区定位的依据。南通市的社零总额在长三角十六城市中排第五位（仅次于苏州、南京、无锡、舟山等四市），增幅达16，超过平均增长速度两个百分点。按照国际经验，商业发展阶段主要判断元素是：人均GD

28、P、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件。当人均GDP低于1000美元时是传统百货主导期，高于1000美元是精品百货主导期。当人均GDP在30004000美元时，家庭汽车拥有率1520，大型商业地产（ ShoppingMall ）开始发展；当人均GDP在10000美元，家庭汽车拥有率60，大型商业地产（ ShoppingMall ）成熟发展。目前南通的人均GDP水平在30004000美元指标区域，南通市已经进入大型商业地产发展时期，应该出现购物中心销品茂（ ShoppingMall）的形态。而现在，南通市中心的商业形态已经严重滞后。南通市的商业发展长期落后于苏南、落后于自身的GDP水平，但是它的商

29、业市场的潜力和成长性在长三角十六城市中居于前列，这些已经反映在统计数据中。（二）、南通市区商业格局/主要商圈特征分析1、中心商业高度浓缩，次级商业带状、点状分布城市商业格局，即城市商业的空间布局结构，对新商业网点的建设具有引导和提示作用。名都广场步行街作为南通市南大街南延的战略支点，是未来南通市级商圈中现代商业的组成部分，必须充分考虑向全市的辐射延伸，以全城范围内有关业态业种的现有存量为定位对标参照因素。通过对南通市重点对标商业网点的全面考察，我们发现：南通市的商业市场主体框架由南大街人民路、桃坞路服饰城、环濠河特色休闲带、青年路工农路休闲餐饮街、外围市场群等几大板块所组成。从空间分布上看，具

30、有以下显著特征：中心商业：南通市市级商业中心，由南大街北段（钟楼长桥段，全长250米）、人民中路（友谊桥和平桥，长400米）、八仙城服装市场等三部分构成，整体呈“丁”字形分布。有关资料显示：南大街的日均人流量约为30万人，节假日可达40万人以上，是南通最繁华的商业中心，是消费者的首选商圈。南大街商圈以百货商厦为主干，集中了购物、餐饮、娱乐等多项服务功能，规划总建筑面积28万，营业面积20万。据日前市场实地考察和深度访谈发现：98的消费者认为，南大街是南通市最佳购物场所；90以上的消费者最常去的商圈是南大街商圈，南大街在南通市商业体系中具有不可动摇的绝对核心地位。表1.南大街主要业态构成表：业

31、态 主 力 构 成 实 体 2005年零售额（亿元） 百货商厦文峰大世界、金鹰国际、百货大楼、亚萍国际27.02389超级市场大润发、时代置业、王府千家惠、家乐福等23.07397专业商厦永乐家电、苏宁电器、五星电器、宏图三胞、新世界数码、手机市场等33.75251餐饮业中城大酒店、吉华花园酒店、皇家贵宾楼、肯德基、麦当劳、大娘水饺、日全食等 4.17437住宿业有斐大酒店、华能宾馆、三德兴大酒店、汇金大酒店、皇家贵宾苑等 1.24832次级商业：桃坞路，是南通历史上的第一条商业街，自清末以来，一直是南通政治、金融、文化的汇集地。2003年，桃坞路经过拓宽改建以后，与濠河沿岸的盆景园、西寺路等

32、连接成片，形成了具有一定景观效能的休闲步行街。该商业圈以崇川区政府为中心向东西两侧延伸，东至跃龙路，西至孩儿巷南路，全长500米。主要业种为：服装、鞋帽、图书、杂货店，兼有少量饭店、茶馆、歌舞厅和金融机构。环濠河休闲商业带，主要由濠河风景区整体形象的星级酒店、酒吧、咖啡厅、KTV、文化艺术品等内容所构成，包括濠东路酒吧茶楼休闲街、濠南路文化休闲博览一条街、濠西路艺术市场、濠北路特色商品一条街等四大板块。该商圈定位为展示城市个性风貌精华集中体现的“特色圈”、“南通城市新名片”。目前，环濠河商圈的专业店大部分主体尚处于规划或建设中，预计在2010年左右可基本成型。2、成熟商圈南延东扩、新城区商圈积

33、极培育（1）南大街市级商业中心南延东扩作为南通商业规划重点，南通市市级商业中心南延东扩的发展战略已经启动。南大街新建的大型商业物业东面有怡城广场、侨鸿购物中心，南面有名都广场、总部大厦。据南通市崇川区商贸局有关人员介绍：未来南大街以南（长桥青年路段），将构筑以商务、休闲、精品商业为主体的情调休闲购物区，与南大街北段形成差异互补；南大街的东面，将作为现有成熟商业的延续，缓解目前250米南大街北段不堪重负（人流量高度集中、停车设施严重不足，造成马路上、商厦大楼门前停满非机动车，严重影响市容环境）的现状。（2）新城区市级商业中心正在崛起南通市商业“十一五”规划，在未来5年建成南通市第二个市级商业中心

34、。届时，新城区的商业中心对现代商业业态布局将更趋完善。着重建设高档次的购物中心，发展新型服务业、发展高档办公及其配套设施，形成新型高档行政、商务中心，向标准现代化城市商业中心靠拢。目前，南通市政府办公楼搬迁到此，并且建造了公务员公寓等，苏通大桥北岸的优势能不断激发新城区的活力。但是，按照商业市场形成的一般规律，以目前新区的人口密度和商业资源基础，南通新城区要形成新的市级商圈与南大街分庭抗礼，需要的时间周期将在10年以上。综上所述，南通市目前的商业市场呈现典型的中等城市自发集市型商业布局特性。同时，存在以下问题：l 商业网点布局聚散失度突出表现为市区商业网点过度集中于南大街，十字街长桥段仅250

35、米的狭窄空间内集聚了南通市80多万城镇人口和六县市假日入城居民的消费流量。交通、停车等公共空间不足的过度压力，使这个城市的心脏不堪重负。在实地考察中，经常可以听到消费者“太挤了，车没法停，走路都困难”的无奈叹息。然而，反观区级商业中心，仅桃坞路一处稍成气候，且经营现状并不乐观；拥有大量外来人口和生产资料批发企业的港闸区全境零售商业发展极为落伍，零售网点少、规模小，没有大型百货商厦、超市大卖场等零售业态。同时，社区便利店、小型超市等也发展滞后，无法满足当地居民的消费需求。l 新型业态缺乏、产品档次落差大在业态构成上，形式过于单一，现代化购物形态（如购物中心、特色专业街）发展滞后。以文峰大世界、金

36、鹰国际为代表的百货大楼群与八仙城、桃坞路为代表的沿街专卖店，瓜分了相当部分的南通市商业零售市场；在商品的配置上，国际品牌和国内潮流一线品类样式缺乏，经营诉求过于偏向中老年和大众通俗消费。而后者在一定程度上是受限于前者的产物，有格调的潮流品牌不可能与大众生活消费融为一体，混杂于百货大楼之中，传统的经营场所，决定了南通的老态市场基调。l 新老市级商圈调度失衡对政府部门的深度访谈得知，现在南通的商业发展战略重心已经转移到以苏通大桥为源头的新城区。这一决策从长远发展角度看是无可厚非的，但是按照城市商圈发展的一般规律，无中生有地创造市级商业中心，必然会经过较长时间的市场培育期。过早地转移战略中心，只会造

37、成“老商圈无序发展、环境恶化”、“新商圈人气不足、青黄不接”的恶性现实。南大街作为成熟商圈，在短时间内不可能被替代。当前的重任理应是：大力改善南大街市级商业中心的硬件设施和商业服务水平，补充现代商业形态延伸南大街，有效利用商业消费的最重要且是最为宝贵资源客流资源、商家资源。而非避重就轻，厚此薄彼。l 购物环境差、服务水平低作为人均GDP超过3000美元，市区人口达87万的中等城市，南通市商业服务设施远远落后于城市发展需要。唯一的市级商圈腹地窄、容量小、业态功能单一、配置落伍、餐饮/娱乐功能缺失，高中低能级商业物业同处一街。特别是金鹰国际、五星电器以南的商业物业大楼硬件和低含金量的商业业种配置（

38、如各类小杂货铺、低端住宿旅馆混处），极大地影响了商业中心的形象以及政府市级商圈南扩的战略。（三）、南通市消费存量分布与诉求特征分析1、南通市消费存量分布市场调查和相关资料显示：南通市的主力消费群包括原住民、返乡者、本地工薪阶层、六县市入城者、旅游者和学生、小业主、白领、公务员等诸多成分。全市的人均可支配收入超过14085元，职工年平均工资21654元，拥有相当强的消费能力。一个城市的市级商圈的形成与发展，与居民区分布与人口密度、产业发展布局、事业单位分布、公共配套设施具有密切联系，包括人口数量与结构的特征及其发展趋势和购买潜力、竞争者的经营状况、区域内的经济发展前景及产业多元化程度、区域内的交

39、通/运输/服务/金融/信用/保险/物业等环境设施的匹配状况、劳动力市场条件、法律/工商行政管理等制度环境因素、民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施状况等等。南大街南北两段冰火两重天的突出特征必然固有其原因。我们从居民分布和公共事业单位等直观方面，对南通核心商圈的现状进行解析，以冀通过对客源的通透分析，把握南通市的现有消费市场特征。从项目周边住宅分布图上可以看出：从人口密度上分析，南通市的人口密度明显是北高南低，且北面具有公交枢纽站，由此构成了多档次的密集消费客源。在宏观地块上，北部明显具有比较优势。从交通便利性分析，在直线距离上，十字街具有圆心半径的级差优势；在道路和公共交通集散点上

40、，长途客运站具有人流运载优势。南大街南段的商业繁荣，还需要配置人流运载工具以及交通工具的停放设施。企事业单位商务办公楼不仅是商务消费购买力的重要组成部分，它对公共交通、民众向心力都具有特殊影响。最好的证明就是：为扶持新城区中心的开发建设，南通市委、市政府带头将办公楼迁进了开发区，并建设了公务员公寓，通过居住人口的导入，创造对商业消费的基础资源条件。个中寓意，不言而喻。但是，长期形成的大量公共配套设施还是在南大街、市中心周边。详见项目周边公共设施分布图。商业消费市场除了满足市民以及居住者的日常生活需求外，还有日益增加的商务消费需求与政务消费需求。特别是当一个城市的CBD地区形成，其带动商业中高端

41、商业消费的效应将日渐看涨。2、南通市消费诉求特征 通过市场调查了解，南通市民的消费诉求特征已经十分清晰，主要包括以下几点：（1）自有品牌攻心力强如文峰、睛喜、名典、二轮等，皆非国内一线品牌，但是在南通的认同度远超过许多一线品牌。（2）生态环境极受欢迎市民广场、体育公园、环濠河带市民的大量聚集证明，南通市民对绿色生态环境的诉求已经处于相当的高度，将这一诉求移植到休闲购物场所，没有理由不被饱受南大街“逼仄”已久的南通消费者认同。（3）市民普遍患有“恐高症”百货大楼、文峰、金鹰三楼以上经营普遍不善说明，南通市民对高空垂直布置的商业场所不敏感。（4）动感时尚万众期待从市场调查中我们确认了，具有现代人追

42、求时尚心理特征的南通商业受众，已经对传统的商业形态以及单一、落后的商品品类开始产生不满，引领潮流时尚的新型年轻态购物场所为万众所期待。（5）品牌价格多重顾虑南通市民在消费上普遍比较理性，虽然品牌对其具有极大的诱惑力，但是价格敏感度也较高。如金鹰和百货大楼的人气，显然比价格上更实惠的文峰大世界稍逊一筹。（四）、南通市商业市场分类解析商业市场的规模总量最终是与消费人口总量以及经济收入呈正相关关系。2006年底，南通市户籍人口769.79万，市区人口86.64万，人均GDP22842元。按照人均1.2商业面积占有量计算，南通市城区商业量总需求为104万。结合目前南通市的现有商业存量、供应品类和消费者

43、的普遍反映，各消费市场均存在供应量、价位档次、品类格调上的不同缺口。南通市目前和未来很长一段时间内的商业中心（特别是零售业）仍将高度浓缩于南大街商圈。南大街商圈的商业态势，基本上可以代表整个南通市商业的发展状况；而作为市级商圈的新成员，本案名都广场未来面临的主要竞争也来自于南大街的现存和在建商业。基于实效性和务实性原则，本文将结合意向定位方向，以南大街商业实体为重点，做分业种的针对性解析。第一、服装鞋帽专卖零售业1、现状品牌服饰专卖店主要分布在人民路、桃坞路上，南大街八仙服装城属中低档，其它路段有零星分布。总体容量还未饱和。正在建造的侨鸿国际中将会增加这部分商业业种。（该业种调查结果资料见附件

44、一：南通市服装鞋帽专卖零售业专卖店情况表）2、竞争态势解析南通市服装鞋帽专卖零售业主要分布于四大板块：（1） 金鹰国际、亚萍国际、文峰大世界、百货大楼3楼以上的百货大厦群落。这一板块在物业条件上明显领先于其它网点，而且可以得到黄金地段人流的支撑，理应占据先机。然而实地考察结果却正好相反，除文峰大世界的下移当季服装经营良好外，五层楼的运动装品牌广场消费者客源稀少，形成了底层人流如潮、楼上门庭冷落的怪状。这充分说明了目前在南通采取大厦多层垂直布置的零售购物形态开始出现与消费潮流不适应的态势。（2） 以人民路、南大街、环城南路为代表的沿街专卖店。相对于其它板块，本版块服装零售分布相对分散，购物时间成本高。但其在品牌上强于桃坞路，在位置上优于“百货大楼”，在物业上好于八仙城，因而获得了一定的市场份额，在南通市服饰鞋帽零售行业竞争力上处于中上游地位。（3） 八仙城内的低格调服饰专卖店集群。这一板块的突出特征是地段佳、人流大、物业差、管理乱。虽然八仙城存在诸多缺点，但是由于地段独特和平面商业布局的形态，有较强人流导入，吸引了年青人和大众消费主力群体。（4） 桃坞路老商业街的传统服饰城。桃坞路是南通市历史最为悠久的商业街区之一，目前以经营服装和小百货为主。实地考察发现，目前桃坞路服饰城的经营状况也不容