【商业地产】甘肃陇南市阳光新城三期开盘执行方案17DOC.doc

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1、文件名：A-2008-7-22-01 时 间：2008-7-22主 题：认购方案 阳光新城三期开盘执行方案 制表人： 审核人： 时间： 阳光新城三期开盘认购执行方案开盘目的u 举行本县前所未有的大型开盘仪式，打造开发商强势品牌；u 从5月31日进行三期预约至今，共积累意向客户130多个，为了这批预约客户避免分流至其他竞争项目，使其尽早落定；u 吸引未预约持观望态度的客户，该批客户疑虑心较强，有较强的购房意愿，促使其在开盘之日来落定；一、认购时间2008年7月27日当天；早上10：30正式选房号，具体时间依现场客户情况定。二、认购物业范围阳光新城三期预约楼号1# 11# 12# 15# ；三、

2、认购操作办法开盘前工作u 短信发放，最佳是针对全县移动和联通用户及小灵通发送，如因特殊情况不能全县发送的至少需发送给曾来访的客户；u 电视广告更改；u 工地直幅；u 售中心现场准备工作：销售中心现场模型已经更新到最终确定方案模式；销售中心现场已有经确认过的最新的户型图；订购协议书定稿印发到位。u 置业顾问培训工作：对本次认购范围及认购产品的熟知；对本次认购须知及认购流程的熟知；对本案讲盘流程的熟知；对银行贷款的相关业务知识的熟知；对订购协议书规范填写的熟知；对收款流程规范操作的熟知；u 销售总监准备工作：1、 本次推盘销售控制表的制作（内部使用）；2、 现场流程模拟培训；3、 置业顾问培训；4

3、、 本次推盘具体价目表准备；5、 本次推盘说辞准备；6、 活动所需要的销售表式格式准备并确认；（订购协议书）现场财务准备工作：1、本次认购活动为了加快现场收款效率，拟订收款流程；2、财务收款流程的培训； 2、 开盘流程 开盘前一天下午，销售中心门前拱门竖起； 开盘前一天，必须做好现场包装工作（包括地毯，汽球、音响等等）和所有工作人员培训工作； 8：30，舞狮队到位以及全体工作人员到位做好准备工作； 8：50，销售中心音乐响起好日子； 9：00，各负责人各就各位做好准备； 9：20，舞狮队开始从销售中心出发表演，路线：销售中心 宝中宝超市 兴隆市场 沿人民中路往销售中心走 9：50舞狮队进入销售

4、中心祝贺表演，开发商领导给狮头一个红包； 9：55主持人上台先邀请开发商领导讲话，宣布宽景三期正式开盘，强调预约前十名客户做好选房准备，（准备好一万元人民币购房定金￥10000元）； 10：00分，鞭炮燃起，公布正式开盘，宣读喊号规则以及选房流程，同时告知客户选房后有抽大奖环节，正式开始叫号选房；开始喊第一批客户（6组客户，下同）排队等候，马上进入销售中心指定选房区选房（选房后舞狮队马上击鼓祝贺）； 10：20分，第一批进入选房区选房，主持人公布：“现场又传来好消息，恭喜*成功成为阳光新城*号房新业主。”（舞狮队击鼓祝贺）并要求第二批客户做好选房准备（具体请参看第十条认购流程）； 10：25分

5、，第二批客户进场选房，第三批客户等候依次类推； 11:30分,舞狮队到销售中心门前表演； 11：45分，由主持人根据现场情况，作些互动游戏节目；调解现场; 11：50分，进入抽奖环节，由主持人宣读抽奖规则并逐个邀请客户上台抽奖（客户中奖后舞狮队马上击鼓祝贺）； ；抽奖细则抽奖条件： 客户须办理认购手续完毕后，方可进行抽奖，抽奖按照认购手续编号先后顺序进行； 客户购买一套房拥有一次抽奖机会，两套房拥有两次抽奖机会，三套房拥有三次抽奖机会，依次类推； 抽奖对象： 开盘当天成功认购客户；奖品设置：u 三等奖十名，落地扇十台；u 二等奖三名，洗衣机三台；u 一等奖二名，电动车两辆；一二期老客户奖品设置

6、u 一期每个老客户赠送45元左右的花生油，共120桶；现场包装u 销售中心门前拱门一个；u 销售中心门口两侧，各摆放一盆招财树，汽球；u 销售中心门口放上两个音响,一个朝门路,一个朝销售中心内；u POP帐篷三个同时摆放在门前，供客户选房等候，地面铺上红地毯，并拉上警戒线，划分好功能区；u 在销售门口门前铺上红地毯，直至路边；u 软沙发位置处搭建一个小型舞台,供主持人调动现场气氛和喊号,有奖问答；u 销售前台左侧安置一个销控表,供业主随时关注房子销售情况和可选房源；认购流程图交定金签放号表选 房叫号进场等待叫号 认购完成领 奖抽 奖等待抽奖签认购书 当天认购流程细则1、 公布总经理定稿的价格表

7、；2、 销售总监负责制作本次认购范围内物业销控表；3、 销售总监负责对置业顾问进行本次认购流程的培训工作；4、 置业顾问负责通知预约客户当天携带认购金（认购金一万元整，￥10000元），及预约卡原件和相关证件至销售部进行认购；(证件包括：认购人身份证件原件、预约卡原件、预约金收据原件)5、 认购当天，客户在接待中心等待叫号选房；6、 现场主持人负责根据预约卡编号前后顺序喊号；（原则上一个号码喊三次，无应答直接到下一个号码，以此类推）7、 按每6个预约客户为一组进指定认购区办理认购手续；8、 置业顾问负责在正式认购前指导客户看价格，定房号（三个意向房号）9、 客户听到叫号后到指定选房区找到曹敏销

8、控处选房；10、 置业顾问负责引导客户选房，指引到指定放号区定房号，到签约区填写认购书（客户填写部分），要求客户确认后签字按手印；11、 财务收款处根据客户手上的放号销控表（曹敏签字为准）来收最客户购房定金：一万元整（￥10000元整）12、认购协议书签定区的工作人员，凭客户的放号销控表及财务一万元整（￥10000元整）定金收据原件与客户签定认购协议书13、 客户签定完认购协议书后到销售接待中心等待抽奖；注意事项：1、 认购当天严格执行按预约卡标号前后顺序的原则进行认购；2、 当天未到现场认购的预约客户不为其保留所预约选号选房权；四、认购当天现场各工作人员工作职责置业顾问工作：1、 负责为客户

9、介绍楼盘信息及价格2、 负责协助客户选房为其解释认购书条款；3、 负责为贷款客户解释贷款流程及提供的资料；4、 负责引导客户至选房区、交款区、签约区办理相关购房手续；5、 负责为客户推荐其他房号（房号已被认购）现场销售总监工作：负责人 曹敏 1、 现场销售控制；2、 现场销售节奏把握；3、 现场为置业顾问提供即时性指导；4、 现场协助置业顾问完成客户逼定；5、 解决现场突发事件；6、 现场人员的即时性协调安排；（注：冯昌富协助曹敏贴销控板，两人配合要非常默契，营造现场旺销氛围）现场财务工作：负责人：李伟 李绍迈 工作内容：1、负责现场定金收款工作；2、负责开具收款收据；5、负责当天的资金回收统

10、计工作；现场订购协议书签定区工作负责人 谢珍 梁菲菲工作内容1、 负责客户的认购协议书签定工作；2、 公司公章（盖认购协议书用）总负责人工作安排现场总负责人：刘敬成 梁柱权1、727日当天工作执行监督；2、负责现场各环节工作配合最佳状态；3、 认购现场人员调控，负责现场的秩序，并对整个活动突发状况作出恰当及时的处理安排；现场保安保洁工作（物业公司协助）负责人：开发商定 秦小娟 陈英（保洁）工作内容：1、 维持现场秩序；2、 维护现场卫生；3、 保证现场的供水；4、 车辆引导停放监督舞狮队人员工作负责人：张海彬工作内容：负责放鞭炮，并带领舞狮队礼品发放人员工作负责人：王新强 张重和工作内容：负责

11、一二期老客户的礼品领导最发放抽奖人员工作安排负责人： 刘敬成 主持人 曹敏 梁柱权 冯昌富主持人负责现场紧张气氛的营造，曹敏等人协助照相人员工作安排负责人：王新强由王新强安排人员现场全程照相五、认购金收取金额套房定金一万元人民币（￥10000）物料准备清单：1、 认购协议书（一式二份）；共100份（覃滢负责）2、 销控表、贴纸（大厅用）3、 落地扇十台；4、 洗衣机三台；5、 电动车两辆；6、 海报（发给新客户）7、 认购须知；8、 销控表（销售总监用）9、 公司财务章（财务用）10、 公司公章（认购书签定区用）11、 选房流程图表12、 奖品签领表13、 签约水性笔20支（谢勇负责）14、

12、彩色笔、橡皮擦一批（谢勇负责）15、 足够当天饮用的矿泉水20件一、 人员安排简板编号人员名单位置负责事项备注1主持人XXX舞台处宣读规则、流程，喊号以及调动现场气氛，最后主持抽奖刘敬成开盘现场控制整个流程进度开展，并对整个活动突发状况作出恰当及时的处理2曹敏总销控台负责引导客户选房，放号、销控、核对优惠3李绍迈 李伟财务台负责收款、开收据4谢珍/梁菲菲签约台负责计算置业计划价格并填好认购协议后引导客户签约7冯昌富销控表处负责粘贴销控表和曹敏、司仪形成沟通互动。8张海彬机动负责放鞭炮，并带领舞狮队9梁柱权机动控制整个流程进度开展，同时协助司仪跳动现场氛围10梁柱权舞台处核对客户抽奖信息需确认客

13、户办完认购手续后凭认购协议和收据11冯昌富舞台处记录中奖客户信息，并发放兑奖券12置业顾问各就各位负责通知自己客户，同时安抚现场客户，引导客户选房13张重和/王新强销售前台处负责确认老客户身份后发礼品，负责发放未成功购买的预约客户的礼品14谢勇等销售外面负责维持现场秩序，并对整个活动突发状况作出恰当及时的处理安排邀请四名公安民警协助物业公司做好安保工作15车辆引导人员客户车辆放在京都宾馆后面停车场处物业公司人员协助16陈英、秦小娟维持销售现场和外场清洁工作,发放糖果小吃给客户17摄影师机动现场全程照相由王新强联系二、 物料准备人员安排编号物料名称负责人跟进人完成时间备注1拱门王新强梁柱权7.2

14、52地毯王新强谢勇7.253销控板冯昌富梁柱权7.254销控表冯昌富梁柱权7.255销贴冯昌富梁柱权7.257音响、话筒（租用）王新强谢勇7.258小型舞台王新强谢勇7.2510落地扇王新强谢勇7.2511洗衣机王新强谢勇7.2512电动车王新强谢勇7.2513金龙鱼油王新强谢勇7.2514矿泉水王新强谢勇7.2515鞭炮王新强谢勇7.2516舞狮队王新强谢勇7.2517横幅冯昌富梁柱权7.2518抽奖箱冯昌富梁柱权7.2519兵乓球王新强谢勇7.2520红色彩笔王新强谢勇7.2521互动礼品王新强谢勇7.2522工作人员台前标示牌冯昌富梁柱权7.2523警戒线王新强谢勇7.2524排号规则和

15、认购流程公示图冯昌富梁柱权7.2525舞狮队红包王新强谢勇7.2526电视台记者红包王新强谢勇7.2527司仪（主持人）王新强谢勇7.2528签约、彩色笔、橡皮擦王新强谢勇7.25 三、 物料准备及费用预算编号物料名称规格/数量单价总价（元）备注1拱门1门4004002地毯11*2米高143083销控板2米高*3米宽，1块251504销控表2米高*3米宽201205销贴1000.5507音响、话筒（租用）1套4004008小型舞台60010落地扇10120120011洗衣机31500450012电动车22200440013金龙鱼油1.8升120瓶45540014矿泉水20件2550015鞭炮十

16、万头两鞭12024016舞狮队三头大狮，六头小狮1200120017横幅0.75*3米，1条103018抽奖箱1151519兵乓球1000.550用于抽奖20红色彩笔1支5用于抽奖21互动礼品505250小布娃、洗衣粉、洗洁精、香皂22工作人员台前标示牌5105023警戒线24排号规则和认购流程公示图0.8*1.2101025舞狮队红包8826电视台记者红包20027司仪（主持人）50028签约、彩色笔、橡皮擦水性笔20支，彩色笔一批 橡皮擦10块5029不可预见费1000不可预见30合计总费用总费用 附件1短信内容阳光新城宽景三期新品7月27日盛大开盘，开盘当天抽大奖送大礼，购房有更多优惠，

17、到场均有精美礼品赠送，大型景观园林已盛情开放，询8236688 电视修改阳光新城宽景三期新品7月27日盛大开盘，开盘当天抽大奖送大礼，购房有更多优惠，到场均有精美礼品赠送，大型景观园林已盛情开放，销售热线：8236688 8238866工地直幅u LOGO+阳光新城u 7月27日隆重开盘气拱门内容u 阳光新城宽景三期新品开盘盛典（销售中心门前）销售中心门口横幅u 宽景三期新品盛大开盘销售中心空调处广告u 7月27日阳光新城宽景三期新品盛大开盘选房流程图示附件2刘总讲话稿尊敬的阳光新城广大业主、朋友们：大家早上好！今天是阳光新城宽景三期隆重开盘大吉之日，我谨代表广西兆丰置业投资有限公司/博白县新

18、大地房地产开发有限公司全体员工，向阳光新城新老业主及所有来宾的到来表示热烈的欢迎！非常感谢你们一直以来对“阳光新城”的支持和信赖！广西兆丰置业投资有限公司/博白县新大地房地产开发有限公司一直坚持走品牌开发之路，引进先进的开发管理理念，目标是把“阳光新城”打造成博白居住品质最高、居住环境最优雅、户型设计最人性化、配套设施最完善的花园式住宅小区，力争给广大业主提供最好的社区居住环境！兆丰置业/新大地地产公司将伴随着大家的关注成长，请大家共同来见证！最后预祝本次“阳光新城开盘盛典”圆满成功！愿所有的客户都能选到自己满意的房子！并祝大家中大奖行好运！谢谢大家！ 附件3选房规则及流程一、 喊号顺序依据预

19、约卡号的先后顺序进行，先是二期预约余留客户，按预约号先后次序喊，然后三期预约客户从预约卡号第一号开始喊，直至最后一名；二、 每个号由司仪人员喊号三次，如无人应答，则跳过，此视为该预约客户自动放弃优先排号选房权，如仍须选房，则轮到喊完所有预约号后，方可进场选房；三、 客户须凭预约卡和诚意申购书进场选房，选房后预约卡和诚意申购书由销控人员收回；四、 每批进场选房的客户为五组，每组客户限两人进场，即只能带一名家庭人员进场协助选房；五、 每批进场选房的客户选房时间控制在23分钟内，如未能在限制时间内选到自己满意房子，可在旁边休息处商量再决定，决定后可在未选房源中选房；六、 拿到房号后，客户须凭认购协议

20、书在半个小时内到收款处缴款，如未在半个小时内缴款的，则由现场管理人员提前10分钟通知服务该客户的置业顾问告知客户即将清号，如到时该客户未缴清款项，则由现场管理人员通知销控人员立即清号，将该房号放出，由后面客户选择（现场管理人员出具一式三份清号单，一份交销控清号，一份交财务人员备份，一份公司备底）；七、 缴款后，客户须凭认购协议书以及定金收据至签约处签约，签约后可到销售大厅参加现场互动游戏，等候抽大奖。附件4激情大抽奖奖项公示一、抽奖对象 开盘当天成功认购客户；二、 抽奖条件 客户须办理认购手续完毕后，方可进行抽奖，抽奖按照认购手续编号先后顺序进行； 客户购买一套房拥有一次抽奖机会，两套房拥有两

21、次抽奖机会，三套房拥有三次抽奖机会，依次类推； 三、激情大抽奖奖品设置u 一等奖二名，电动车两辆；u 二等奖三名，洗衣机三台；u 三等奖十名，落地扇十台； 四、互动游戏奖品u 由主持人根据内容难易和现场情况统一安排发放；领奖品者须留下姓名和联系电话方可领奖；地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引

22、。3.2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个

23、独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。4.3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续

24、；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。5.4 项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。5.5 物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。5.6 保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。6、方法和过程控制6.1 项目前期介入6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，

25、在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了

26、解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交工程整改建议书。6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交物业验收报告，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量。6.1.1.4 营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保

27、安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。6.1.1.4.1在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。6.1. 2 项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。6.1.3 项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的1

28、0-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米24元）。6.2前期物业管理阶段6.2.1 前期物业管理服务合同：6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的约定）内容一致。6.

29、2.2 物业管理方案策划：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。6.2.3 物业管理费测算6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。6.2.3.2 物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。6.2.4 项目开办费6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算时，将

30、项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。6.2.4.2如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米23元），以便物业公司正常开展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。6.2.5.2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分

31、由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。6.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米500元

32、。6.2.6 保洁开荒6.2.6.1 保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。6.2.7.2 地产公司如委托物业公司全权

33、办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算（人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司承担. 6.2.8售后服务6.2.8.1 地产公司按照房屋质量保证书规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任，此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作（具体参见地产、物业、施工三方保修协议书）6.2.8.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实，应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施，物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和

34、扣罚。6.2.8.3 地产公司委托物业公司管理维修、返修工作，物业公司酬金收取标准按照保修协议书相关内容执行。6.2.8.4地产公司项目部工程结束后，须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。 6.2.9空置房管理6.2.9.1 空置房是地产公司因销售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司承担。6.2.9.2. 为避免在客户看房时出现不良现象，地产公司应对空置房建立巡查制度，对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查，必要时对空置房定期清洁。如地产公司将上述工作委托物业公司，费用由地产公司承担，具体

35、收费标准由地产公司与物业公司双方协定。6.3 其他6.3.1代垫款项和代收代付业务按照相关财务管理规定执行。6.3.2 因地产公司销售或其它需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担，此部分费用由地产公司划拨给物业公司。6.3.3若地产公司在开发建设时已经缴纳了水电气等配套设施的开户费用，地产公司应在签订房屋销售合同、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用。若委托物业公司在业主入住时收取此笔费用，可参照地产委托代理业务操作。6.3.4 因市政配套不到位而销售有承诺等原因，造成项目用水、电、气、暖等费用形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成

36、的价差，以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，应由地产公司承担补差责任。物业公司应至少每季度统计一次并报地产相关部门。6.3.5地产公司在制定与物业管理相关的资料（楼书、广告、合同及宣传资料）时，应充分征求物业公司意见。6.3.6 地产公司不得对购房者作出超过前期物业管理服务合同范围的承诺，双方应在房屋销售前对可能出现的问题统一口径；对因销售承诺过失导致日后增加物业管理成本和难度的，应由地产公司承担责任。7、相关文件前期物业服务委托协议前期物业服务合同保修协议书8、本指导书内容由物业公司新项目部负责修改、解释。物业接管工作流程物业竣工验收物业公司接管初验施工单位对初验存在的问题进行整改物业正式接管验收共用设施和设备接管房屋接管其他相关图纸资料设施设备使用说明书设施设备功能鉴定 电气设备水卫洁具 安防设备水电气底数五金附件土 建装饰前期介入工作流程资料的整理、归档制度建立提交合理化建议物业进度统计现场跟踪、记录工程规划管网设计功能设计智能化介入保安介入物业宣传工程介入会所管理协作营销组织开展工作拟定物业管理方案了解楼盘基础资料组建前期介入工程组u