【商业地产DOC】徐州SOHO新天地商业项目全程策划方案56DOC.doc

《【商业地产DOC】徐州SOHO新天地商业项目全程策划方案56DOC.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【商业地产DOC】徐州SOHO新天地商业项目全程策划方案56DOC.doc（85页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、目 录第一部分 徐州市商业发展背景分析1一、市情概况1二、宏观经济概况2第二部分 徐州市商业格局分析6一、古彭广场商业圈7二、火车站商业圈11三、段庄广场商业圈12第三部分 徐州市商业服务业分析16一、徐州市商业服务业市场整体研判16二、重点商业服务行业分析19（一）百货零售业19（二）休闲娱乐业20（三）餐饮业27第四部分 项目分析36一、项目地块条件分析36二、项目地段环境分析36三、项目SWOT分析43第五部分 项目定位44一、项目业态定位44（一）项目业态定位方向44（二）项目商业业态可行性分析46（三）项目业态定位建议47二、项目业种组合规划建议48（一）项目业种组合规划思想48（二

2、）项目可行性业种甄选49（三）项目业种组合规划方案51第一部分 徐州市商业发展背景分析一、市情概况1、地理位置徐州市位于江苏省的西北部，东经1162211840、北纬33433458之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里.徐州地处古淮河支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，老黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。2、气象气候徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带

3、半湿润气候，受东南季风影响较大。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期；四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。3、矿产资源徐州市地层发育齐全，地质构造复杂，岩浆活动频繁，地质历史时期环境多变，为不同类型矿产的形成和储存，提供了良好的条件。现已查明和开采的矿产资源由铁、铜、煤、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩（砂）、粘土、白云岩等。丰富的矿产资源为该市传统工业发展奠定了坚实的基础，但同时由此而衍生的矿产开采、加工及化工产业也给城市环境带来一定负面影响。4、人口构成至2004年岁末，全市户籍人口916.85万人，其中徐州市区户

4、籍人口总数172.96万人，占全市人口总数的18.9，男女性别比例为106，市区60岁以上的老年人口占总人口比重小于20，人口年龄结构较为年轻（见下图）。按照该市远景规划到2020年市区300万人、主城区220万人的城区规模。5、城市功能徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区、环渤海经济圈的结合部，是四省经济的重要连接点。另外还承担着陇海兰新经济带东部的中心城市、全国重要的综合性交通枢纽、区域性商贸物流中心和国家历史文化名城等多个重要角色。二、宏观经济概况1、全市生产总值（GDP）2004年徐州全市国民生产总值首次逾千亿，达到1095.8亿元人民币，同比增长20.98

5、，占全省7.1个百分点，与2003年比下降0.2个百分点。可见徐州市近年来虽然GDP增速较快，但与江苏省内地区苏、锡、常、南京及苏北口岸城市相比，其发展速度仍旧较慢，从该市2004年人均GDP增长速度看，其发展速度慢于全省平均水平。2、第三产业生产总值2004年徐州市第三产业增加值399.67亿元，同比增长13.7 %。通过对2000年以来该市第三产业增加值所占全市GDP的比重变化情况分析，我们看到该市第三产业发展近年来缺少新的增长点，与第二产业占国民GDP比重增长速度相比，第三产业表现为“动态”停滞状态。3、固定资产投资固定资产投资增长较快。2004年全年全社会固定资产投资完成445.27亿

6、元，比上年增长16.3%。其中规模以上投资完成 390.53亿元，增长40.6 %。在规模以上投资中，国有经济投资147.85亿元，下降22.7 %；民间投资198.90亿元，其中私营个体经济投资72.69亿元，增长101.5 %。基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成189.31亿元、64.75亿元和30.91 亿元，增长42.6%、27.6 %和2.7%。4、房地产投资2000年以来徐州市房地产开发投资额基本保持稳定，但投资下滑趋势明显，房地产发展动力不足，这主要与下列影响因素有关：n 在徐州的发展战略（苏北发展的重要增长极、江苏新兴的产业密集带、陇兰经济带对外开放的先导区）的指导下，

7、该市长期以来强调区域内部第二产业的增长极作用，近年来招商引资工作中工业生产类项目比重极大；n 城市化进程缓慢，长期以来徐州市区城市功能布局分散，未有效形成城市集聚效应，因此向外扩散作用力小，从而导致城市化进程缓慢，房地产开发投资整体疲软；n 本世纪初，彭城大规模的“南进”房地产开发行为及城南高校的大规模合并与扩建促使房地产开发投资提前掀起高潮，故而造成近期房地产投资停滞不前的假相；n 随着市区大多数老牌国有企业改制工作的结束，我们分析新一轮立足于市区内的房地产开发高潮正在蕴酿之中。5、城市居民收支近年来伴随徐州市招商引资工作的深入推进及市区第三产业的快速发展，城市居民收入持续提升，与此同时由于

8、一些沿海一线城市部分新型商业实体的进入，城市居民人均消费金额也在不断攀升，但在住房及医疗制度改革的基础上这种消费支出增幅有所减缓。6、社会消费品零售总额从下图看，2000年以来徐州市城区社会消费品零售总额总体呈稳步增长态势，年平均增长率高达17.45，其中2004年受部分先进连锁百货与餐饮业态快速进入的影响，社会消费品零售总额同比增幅更是高达38.20，但是图中批发零售贸易与餐饮两大类在2004年的发展命运却相差甚远：餐饮业延续2001年以来的良好发展势头，继续稳步攀升，本土餐饮与外来连锁餐饮机构协调发展，相辅相成；但是批发零售百货业却因外地先进的品牌连锁机构进入，而受到强大冲击，本土多数国有

9、营运模式下的百货商场的衰落已成既定的现实，纵向分析这主要与先进业态下当地居民消费质量快速升级有关。第二部分 徐州市商业格局分析徐州是客观形成的区域性商贸都会和物资集散中心，在全国市场流通网络体系中，具有北货南下、南货北上、双向对流的枢纽性地位。从商业发展过程来看，徐州最早的商业中心在淮海广场、火车站附近。在上世纪七、八十年代，该商业中心的白云、蓝天和人民商场曾经是徐州市民的首选商业消费场所。九十年代随着市场经济的深化和大规模的城市改造，特别是淮海路商业主干道上三大广场的整改扩建，以及上世纪末大量新兴商业业态如超市的涌入，传统商业格局受到打破，以人民商场为代表的传统百货商场逐渐衰落，而以古彭广场

10、、火车站淮海广场、段庄广场三大广场为依托的徐州市整体商业格局渐已形成。一、古彭广场商业圈1、商业圈构成分析古彭广场商业圈是徐州市最繁华、幅射范围最广、最具影响力的核心商业圈。该商圈东起解放路，西至西安路，北接黄河南路，南到建国东路。市内两大核心商业干道淮海路、中山路贯穿商业圈，十余条商业支道纵横连接，使得商圈内物流、商流最为频繁。商圈内各主次干道两侧商店林立，同时又分布着市展览馆、文化宫、市委市政府等大型行政事业机构。2、商业网点及经营业态分析（1）概况：据调研资料不完全统计，古彭广场商业圈核心区内共有大中小商业网点270多家，零售商店接近140多家，占比一半以上多，其中大型零售商包括金地商都

11、、金鹰国际购物物中心、徐州百货、华联商厦（已倒闭）、新华鸿国书城、新华书店等；超市卖场有最早进驻徐州最具影响力的专业卖场深圳新一佳，以及经过调整后的家乐福（原悦佳超市）；而近七八十家中高档次的精品店则成为徐州年轻时尚市民消费的主要场所。餐饮娱乐六七十家占比在25%左右，服务业二十几家，占13%左右，其他类型商业十几家，占6%左右。古彭广场经营业态统计表分类商店类型数量分类商店类型数量分类商店类型数量分类商店类型数量零售业大型百货商厦5餐饮娱乐宾馆3服务业房产中介4其他15超市2大中小型饭店48美容美发13服饰专卖店71快餐6照相冲印6鞋类专卖店21酒吧咖啡馆茶社3广告4化妆品专卖店13电影院4

12、报亭5钟表眼镜5休闲浴场3文化用品5书店4音像专卖店4药房3通信器材15（2）经营业态评价 服装、鞋类品牌专卖店比较多，服饰71家、鞋类21家，占比在30%以上； 餐饮娱乐业占网点占总数的26%左右； 商业网点业种构成齐全。3、商业圈特点分析n 商业氛围最为浓厚、商业影响力最强；n 业态构成最丰富，百货商场、专卖店、大型超市等密集；n 市内高档商品品牌集中地；n 临街商铺出租率较高；n 购物、餐饮、休闲、娱乐等功能最齐全；n 商圈内购物商场主要采用“扣点”收益模式，扣点比例在25%左右，促销费另算，比例在5%上下，商铺租金在816元/平方米/天；4、代表个案分析n 金地商都项目名称金地商都开发

13、商徐州天信房地产综合开发公司总建面积15万规划地下一层：大型超市、一层：精品广场、二层：主力百货、三层：书城、电脑数码广场、四层：精品家具单位面积()一层58.4-247，主力面积在60-70、二层40-50、三层 30-40得房率50%左右价格（元/）一层售价最低为8900元/，最高30000元 /,价格主要集中在13000-14000元/；二层售价7560元/，最高10080元/；三层价格最低5600元/，最高7200元/。租金区间：110150元/.天（室内）250元/.天（室外）销售策略带租约销售，税前8%。第一个十年以0.1%递增，第二个十年基数调整为12%，且以0.1%递增。投资客

14、群徐州本地人居多，0304年投资热情高涨，04年下半年至目前整体市场不温不火销售状况一期（开业前）10万销售70%，剩余部分2004年8月（开业后）15%销售周期：2年，最好位置和最差位置未销售。销售促进：投资回报炒作、温州炒房团、较强的资金链商业业态商铺、百货、超市卖场经营模式一、二层实行返租经营，年投资回报率在8左右，三、四层整体被丰安汇博、金海马家具城承包租赁。地下一层为家乐福超级购物中心租金固定租期10年，续约期10年，固定回报8%地址中山北路6号开盘时间2003年备 注金地商都是徐州大型的百货商场，择徐州三大商业圈的金鹰古彭广场商圈而栖，与金鹰百货相邻，南临古彭广场，区位优势明显，但

15、经营并不良好。项目名称黄河景园天成商都项目地址夹河街与中山北路交界口项目位于青年路北侧区位分析东临金地商都、金鹰百货，商业氛围好 该区域是徐州市区老商业街，商业氛围浓厚。项目规模一期有8000的商业面积，上下2层商业建筑面积在10000左右单位面积()未定半地下店面面积在20-80，主力面积在20-40之间，共40套；地面1、2层分割面积在70-500之间（部分1、2层连卖）共16套，主力面积在200左右。商业形态产权式商铺产权商铺销售模式销售销售销售情况-商业项目整体已基本去化完毕，只剩下12套余房销售价格价格未定项目负一层沿街门面售价为8500元/，其余门面8000元/，一层价格在1500

16、0元/,二楼售价为8000元/，三楼售价为6000元/。二、火车站商业圈1、商业圈构成分析火车站商圈是仅次于古彭广场的徐州第二大商业圈，位于徐州火车站和汽车站的北侧，以复兴北路为轴对称分布。该商圈整体面积不大，但特点突出，同时因其优越的交通地理位置，历史上曾是徐州市老商业中心。2、商业业态组合分析火车站商圈经营业态主要由传统百货商场、专业大卖场、临街商铺、室内步行街四部分构成。百货商场包括白云大厦、蓝天大厦；专业卖场有徐州最有名气的朝阳市场、天桥市场以及苏宁电器专业卖场；临界商铺主要是由分布在复兴北路两侧门面房构成；室内步行街则是去年9月份落成的“新朝阳”室内购物广场。3、经营业种构成分析4、

17、商业圈特点分析n 徐州市最早的商业中心；n 商业圈人流大，但有效购买力不大；n 商业圈地理交通位置优越，是普通市民、周边县区居民和农民购物首选；n 商业圈内经营档次整体不高。5、重点个案分析项目名称朝阳贵邦项目地址徐州火车站北侧，紧邻朝阳市场区位分析借助徐州老批发市场，带动项目商业项目的商业氛围。项目规模建筑面积2.5万，上下共五层，每层约250个门面单位面积()20-70不等商业形态产权商铺销售模式销售、开发商可提供代租服务销售情况1-4楼铺位已基本去化完毕，5楼去化速度较慢。销售价格一层均价在10000元/，二层均价在7000元/，三层均价在5000元/，四五层价格在2800-4000元/

18、。现状开业率极低，商家目前免租金招商。三、段庄广场商业圈1、商业圈构成分析段庄广场商业圈正在形成与发展中，主要是受古彭广场商业圈的功能延伸，和部分核心商业圈资源的转移的影响。逐渐形成的以服务于徐州城西各住宅区居民的日常消费需要的商业集中地。2、商业业态组合分析注：临界商铺是段庄广场商业圈目前业态比重最大的商业业态3、经营业态结构分析4、商业圈特点分析n “区域性”商业圈特点明显；n “价格导向”是商业圈内目标消费人群较为突出的消费特点；n 商业圈内经营业态结构多为中低档商品；n 商业圈内餐饮、休闲、娱乐等商业基础设施缺乏；5、代表个案分析项目名称万通嘉苑新都大厦苏堤商业街项目地址二环西路北侧淮

19、海西路南侧永安广场南侧区位分析段庄广场西侧，紧邻超市，但无法聚集大量的人气项目周边商业人气较差。周边商业氛围不浓项目规模建筑面积6000，每层面积在3000平米，上下共2层商业面积1.44万，每层面积在3600平米，上下共4层，建筑面积在16000左右，有5栋3-4层商业综合楼组成单位面积()每套面积在200左右每套门面房分割面积在180-1000之间最小面积300商业形态沿街门面沿街门面沿街门面销售模式销售，1、2层连卖1、2层连卖，3、4层分割面积出售销售，1-4层连卖销售情况项目整体去化60左右， 去化速度慢，项目进深较大，无统一经营。项目从户型上看已去化75，从面积销售看，只去化50左

20、右。目前，购买者所接受的面积较小的门面房，大面积的门面房去化速度非常慢。项目出售面积较大，去化较慢。销售价格销售均价在7000元/。项目销售最低价为6500元/，最高价在10000元/1-2层5500元/，1-3层加地下室3800元/（综合价），1-4层加地下室3600元/（综合价）。第三部分 徐州市商业服务业分析一、徐州市商业服务业市场整体研判徐州市商业服务业行业研判商业类别发展现状市场火爆程度市场论证价值综合零售百货零售计划经济条件下的老牌商场多已走向衰落，市场经济模式下的新型购物中心一支独秀，市场尚存较大开发空间超级市场零售本土超市零售业多已走向衰落，超市洋品牌市场接受度较高，市内布点不

21、均匀，且缺乏竞争专业零售及批发食品、饮料及烟草制品零售符合本地居民消费习惯，烟酒类消费比例及频次较高（略）纺织、服装及日用品零售当地居民服装类消费量较大，但质量提升空间较大，尤其是中、高端市场（略）文化、体育用品及器械零售为当地市场空白点，由于当地院校师生比例较大及当地体育文化氛围浓厚，市场份额较大，尤其是中端市场图书零售城中板块该市场已近饱和，市场空白主要集中于城南院校市场医药及器械零售当地医药零售业布点较少，尤其城市中心商业区，社区在此块配套较为薄弱汽车、摩托车及零配件零售目前发展水平较低，虽有一定市场空白，但本案体量及结构限制较大家电及电子产品零售考察当地零售市场居民对该类产品的选择更注

22、重售后服务，一般专业类家电卖场市场占有度较高，且西关地区市场空缺较大五金、家具及室内装修材料零售市场空缺较大，但本案商住综合型结构不宜发展其它略略略休闲娱乐量版KTV多家一线城市知名品牌进入，作为健康的休闲娱乐方式也有其一定市场占有份额夜总会市场涵盖各种档次及各种卖点夜总会，总体娱乐质量较差，但市场火爆，有提升空间茶社市中心地区部分品牌茶社市场接受度高，经营情况良好，具有一定消费市场酒吧该市酒吧经营场所分布较多，并在一定程度上形成了规模效应，整体市场经营水平较低，提升空间较大体育休闲鉴于该市体育休闲设施及主要消费人群多分布在城南高教地区，本地发展市场可行性较小影、像欣赏历史上曾经大举占有市场，

23、但随着居民休闲消费方式的多元化推进，目前市区仅剩“中山堂”一家，市场反应较差网吧、游艺、电玩受网吧市场较热影响，同时网吧在电子游艺功能的超强替代性，仅网吧市场较热，其余行业效益一般休闲浴场受该市色情行业的带动，休闲浴场市场极热足疗在城南高尚住宅区有部分足疗门店发展，且市场接受度较好，水平较为专业，市区内该市场发展规模较小，有一定市场发展潜力其它略略略餐饮中餐（快餐）市中心部分连锁性质中餐市场发展较好，居民接受度较高中餐（正餐）受当地文化影响，市场很热，市场竞争激烈，但餐饮文化的创新提升空间广泛西餐（快餐）当地西餐连锁布局较广，但当前市场接受度较差，这也许与这些西洋快餐在口味上的本土化及当前中餐

24、（正餐）的性价比较高有关西餐（正餐）市场空白，可考略补充发展，但我们认为受当地饮食文化影响，市场风险度较大根据上表对于徐州市商业经营行业的整体研判，结合本案具体情况，本着寻找市场热点与市场空白点的角度出发，我们认为本案可行性商业经营行业主要如下：n 综合百货零售业n 超市零售业n 专业零售业（将结合本案具体情况考略补充发展及重点发展）n 休闲娱乐行业（量版KTV、夜总会、酒吧、休闲浴场）n 餐饮行业（中餐）下一章节我们将结合上述论点对结论市场进行重点分析。二、重点商业服务行业分析（一）百货零售业1、 超市零售自2004年4月16日国家商务部颁布外商投资商业领域管理办法以来，国外众多商业零售商对

25、中国零售市场更是加紧进入，2004年12月11日外商投资商业零售企业可以突破的仅限于省会城市、直辖市、自治区首府、计划单列市及经济特区的地域限制。在此发展背景下徐州超市零售行业也开始重新洗牌，至2005年3月份一度有包括法国家乐福、泰国易初莲花、新一佳等国内外大型外资超市7家进入过徐州市场，算上本土大型超市企业，要有10家，该市超市业与南京市场不同，以上提及的十家超市业态无一例外都是大卖场。至2004年底较早进入徐州市场的上海世纪联华、本土的惠客隆及百惠家美时等都已关门歇业、压缩体量或是大规模调整。总结：当地居民对于超市零售业的选择要素比较简单，主要体现在价格与品牌两个方面，发生在超市内的消费

26、种类主要是一般生活食品与日用消费品。2、 百货商场可以说百货商场，尤其是国有性质的百货商场长久以来一直是徐州市民的首选商业消费场所，如城中的人民商场、徐百商场，城东的白云商场、蓝天商场，西关的友谊、华美等，但是2003年以来，随着南京金鹰国际购物中心、金地百货等一批新型百货商场进入彭城，这些老牌百货商场经营纷纷进入窘境，目前已有部分商场开始进入整改与调整期。可以说当地居民对新型百货商场的购物环境、空间结构营造、促销模式及产品品牌等方面接受度较高，市场认可度较好。另外商场整体品牌的选择对于当地居民的影响较大，一些当地人熟知的、具有一定消费档次及消费身份代表的品牌对于当地居民而言较易接受。3、 百

27、货类批发市场徐州市百货批发市场主要集中于城东火车站板块，分别是位于复兴路上的朝阳市场和金朝阳市场。建国东路上的宣武市场和新生里市场，批发商品类型主要有服装鞋帽和五金两大类。（二）休闲娱乐业1、KTV及夜总会n 徐州市KTV及夜总会市场现状（1）从经营模式分析，徐州KTV市场有：夜总会型、量贩式、练歌房三种类型，其中最多的是量贩式KTV；（2）从消费时段分析，主要经营时段在晚上20：00凌晨02：00，量贩式和练歌房则从下午13：30就开始营业，因此这两种类型的KTV都有两班员工，一个是下午班，一个是晚班；（3）从消费金额分析（量贩式KTV和练歌房差不多）KTV类型小包中包（单位：小时）大包（单

28、位：小时）备注小时包晚小时包晚小时包晚量贩式/练歌房20408010040601201606080160250夜总会608010015080140150250140260250400（4）从包间总量分析，一般KTV包间都在50个包间左右；稍大一些的在80100个，如龙卷风；大型的在150200如嘉年华；（5）从营业面积分析，一般KTV都在2000平方米以上；（6）从消费时间分析，大都在2小时以上；（7）从包房定座率分析，基本上每晚能保证在60%70%的区间；（8）从关联产业分析，主要由酒水、果盘小吃、其他有偿服务，部分KTV在更高楼层设有包房。中式酒水在520元，小吃在320元，档次比较好一些

29、的正规KTV都配备超市，价格比较透明，消费也不高，如嘉年华。n 徐州市KTV及夜总会市场特点（1）徐州KTV整体市场竞争激烈，量贩式KTV几乎遍布市内所有的主干道，低中高档次均有市场；（2）同质化经营，同质化竞争严重，促销活动形式多样，主要以“价格优惠”作为市场促销油头。如“50元一个晚上”、“30元唱一下午”、“包房五折”（3）KTV娱乐形式单一，档次相仿；（4）高档、特色，集餐饮、洗浴、KTV、客房于一体的一站式消费的休闲娱乐场所市场空白；n 代表个案项目名称嘉年华龙卷风华润项目地址徐州市中山南路徐州市开明市场旁徐州北郊建筑结构框架框架框架总营业面积（m2）250012004000包间总量

30、150间，将再增加50 83间60+1个夜总会+客房+酒吧地段区位特征市中心商贸区市中心边缘区市郊地段道路性质市中心主干道中山北路市中心边缘次干道对外联系交通干道经营时间2003年中2005.2.10试营业日营业时间中午1点至凌晨2中午1点至凌晨2中午1点消费高峰时间段晚8点至晚24点晚8点至晚24点晚8点经营现状评价较好一般较好租赁标准及租金水平自主开发联营租赁期限无无消费者特征各阶层各年龄段各阶层各年龄段商务人士、私营老板、暴发户、定向性消费客单量160左右150较高800元以上（不含特色服务费）车位配比无专有停车场20周边各业种组合餐饮、茶社、百货、金融电讯、酒店餐饮小吃备注徐州第一家纯

31、量贩式KTV，自配酒水超市纯量贩式KTV，自配酒水超市特色有偿服务2、酒吧业n 徐州市酒吧乐业市场现状 （1）从酒吧“行业生命周期”分析，徐州酒吧业尚处于起步阶段。2004年10月位于户部山的徐州市第一家酒吧宝船开张营业，马上就成为在徐工作的外籍人士、追求时尚生活的市民留恋的地方。接着，维京、兰贵坊、动感、毛女、风暴等七八家酒吧紧追其后，纷纷开张； （2）从酒吧分类来看，徐州酒吧一类是动吧，包括跳舞吧和演艺吧，主要代表有：兰贵坊、维京、动感、毛女、风暴。在这类酒吧里，喝酒、聊天、唱歌、蹦迪，各种活动一应俱全；第二类是静吧，主要代表有宝船、维京。该类酒吧以“酒文化”为主。在这里基本上找得到世界各

32、地洋酒、啤酒、咖啡、冰激凌以及专业调酒师精心调制的鸡尾酒。该类酒吧营造的是一种在轻柔的音乐伴奏下，饮啜名酒，相互沟通聊天、放松心灵的轻松环境。从供求关系分析，静吧市场供不应求； （3）从消费时段分析，主要经营时段在晚上20：00凌晨02：00，高峰时段在22：0024：00； （4）从消费金额来分析，普通中式啤酒1525元，碳酸饮料58元。徐州酒吧都有促销活动，如买5瓶啤酒赠送2瓶及小果盘。由于徐州当地人都喜好喝酒，基本上都要每人喝道23瓶，通过交流发现，到酒吧消费的很多人都是刚刚聚会完喝过酒的，由于没有一站式消费的场所，所以还要花费交通成本到酒吧；（5）徐州演艺酒吧有两种：一种走高雅艺术路线

33、，如欢乐谷，在这里能够体验到真正的艺术；另外一种就是大众化表演（带有色情性质）。通过走访后者经营状况要强于前者，且关联产业丰富；（6）徐州酒吧的营业面积基本在200300平方米之间，软硬环境一般；（7）从酒吧分布分析，徐州酒吧大多分散经营，目前稍具规模的就是戏马台酒吧一条街。n 徐州市酒吧业市场特点（1）经营模式相似；（2）整体市场缺乏竞争，导致经营者不愿突破和改善现状；（3）特色化、主题化酒吧市场缺乏；（4）专业经营酒吧人才、管理理念缺乏；（5）酒吧消费大众化，消费人群涉及社会各阶层人士。n 徐州市酒吧消费客群分析（1）身份特征分析：动吧消费客群比较复杂，社会各界层人群都有，静吧则以外籍人士

34、、白领、高级职业经理人为主流消费人群；（2）年龄特征：2535年龄段为消费主力；（3）消费行为：多以族群的方式到酒吧消费，其中4人消费团体最多；（4）消费心理分析：缓解压力、释放自我、获得快意。n 代表个案项目名称兰贵坊百乐门欢乐谷项目地址徐州市人民商场旁徐州市淮海东路155号徐州热电厂对面总营业面积（m2）300左右，将增加1001100左右2000以上包间总量无演艺吧+60间KTV包房地段区位特征通讯一条街休闲、娱乐工业区地段道路性质市中心主干道淮海东路老黄河景观干道城市主干道中山北路北段经营时间2004年日营业时间晚8点点至凌晨3点晚7点30至凌晨2晚6点、可以包夜消费高峰时间段晚8点至

35、晚24点晚9点至晚24点演艺吧晚8点10点KTV晚8点12点经营现状评价很好较好较好租赁标准及租金水平建筑面积租赁期限消费者特征各阶层各年龄段商务人士、私营老板区域性消费、各阶层各年龄段客单量200左右300左右较高150元车位配比无专有停车场无专有停车场30左右周边各业种组合洗浴、网吧、餐饮、茶社、百货洗浴桑拿、夜总会餐饮、洗浴、通讯备注徐州效益最好的酒吧吧名具有很强的影响力准备在增加100平的营业面积音乐、歌舞（情色）、服务、KTV包房知名度较高，演艺多为高雅艺术3、洗浴桑拿业n 徐州市洗浴桑拿业市场概况（1）徐州洗浴中心业真正开始蓬勃发展是在最近三、四年。随着徐州城市经济的迅速发展，居民

36、生活水平逐渐提高，城市生活结构也发生了较大的改变，享受型消费逐渐增强；（2）徐州交通枢纽的城市位置，使得该城市对周边县、地级城市具有较强的辐射力，促进该行业的发展；（3）随着徐州城市经济对外联系的加强，强大的商务人士群体频繁出入徐州城市，这为洗浴桑拿业的发展提供了强大的消费基础；（4）徐州洗浴桑拿业竞争异常激烈，一般城市主干道都会有该行业经营。n 徐州市洗浴桑拿业市场特点（1）硬件环境比较奢华；（2）与南京相比内部结构配比中重视包间建设，包间比例较大；（3）规模体量大；（4）空间开阔，硬环境较好；（5）布点密集；（6）具有一定品牌知名度的桑拿洗浴场所市场占有略较高；（7）多数洗浴桑拿中心受马鞍

37、山水文化影响较大；（8）洗浴场所卖点普遍以色情行业为卖点。（三）餐饮业下图是针对餐饮业消费结构构成，根据该市2004年统计年鉴相关资料整理得到的餐饮业部分消费特征：食品类消费份额达75，较过去有所下降，但烟酒类及饮料类消费份额攀升较快，尤其以饮料类消费份额开始扩大为特征。从地域角度而言徐州市的餐饮文化派系应该属于淮阳菜系，即江苏菜，它是由苏州、扬州、南京、镇江四大菜为代表而构成的，其特点是浓中带淡，鲜香酥烂，原汁原汤浓而不腻，口味平和，咸中带甜，但是在实际生活中当地人的饮食习惯则更加体现“兼容并收”的特点：淮阳菜的“浓酥”、鲁菜的“咸鲜”、川菜的“麻辣”、粤菜的“奇珍”等等，在其饮食文化特征中

38、更多的受到北方菜系的影响，口重、辛辣，这也是徐州处于南北交通枢纽的地理位置所形成的，因此在对徐州市餐饮行业的针对性调研当中，我们得出以下结论：徐州市饮食习惯大体可归结为淮阳北派菜系，在淮阳菜的基础上更加体现口重、辛辣、粗俗的特点。因此目前在徐州餐饮行业发展过程中，当地本土特色餐饮与内地其他派系中餐经营状况都比较不错，大众接受度较高；但是受该市产业结构（工业制造业发达）、市区办公商务氛围及当地酒文化因素影响目前西式快餐连锁经营现状不佳（如肯德基、麦当劳及必胜客等），当然这也与与当地中餐比较而言的“性价比”较低有关。提示：餐饮经营中要更加突出文化氛围的营造，将饮食与文化相结合，在价格适中的前提下，

39、适时赋予文化内涵，提高餐饮消费的“性价比”，倡导“特色与文化”相结合。n 徐州市餐饮业市场概况（1）近年来随着人们生活水平的提高以及消费观念的更新，餐饮业已成为该市居民消费领域十分引人注目的亮点。餐饮企业不断推陈出新，中、西餐不同菜系强调特色，个性化品牌经营的特点更加明显，同时餐饮价格基本稳定，增强了对消费者的吸引力，拉动了全市餐饮业的快速发展。2004年，全市餐饮业实现零售额35.24亿元，同比增长18%；（2）徐州市餐饮业发展本就有其地域历史渊源，作为南北方的交通枢纽，作为一个胸襟宽广的城市，他们必须要去选择包容，选择以酒桌文化这种中国大地广为接受的沟通方式与外界建立深厚的经济联系；（3）

40、徐州市餐饮业市场是由两个极端的市场组成：一端是连锁餐饮机构、特色酒楼、大型餐饮构成的环境幽雅价廉物美的中高端市场；另一方面是就餐及厨膳环境极差的地段市场。可以说这两类就餐场所在餐饮价格方面差异较小，只是就餐环境属两个极端，后者的就餐环境在外地人看来简直不敢入“雷池”。可以说这两端市场在彭城而言市场占有率不分伯仲。n 徐州市餐饮业市场特点(1) 中西餐比例严重失调，西餐现阶段生存环境较差；(2) 中餐口味地域融合性强，整体属于淮阳北派菜系，口重、偏辛辣；(3) 餐饮消费性价比较高，便宜实惠；(4) 具有一定文化主题（文化内涵较粗）的餐饮企业市场接受度较高；(5) 高端餐饮市场具有一定的市场占有度

41、，但必须考虑产品与当地口味的有机融合。n 徐州市餐饮消费客群分析(1) 客群组成: 本地机关事业单位的政府官员； 工矿企业单位中层以上管理人员； 部分普通市民； 外地来彭商务人士；(2) 年龄特征：中青年人群（2050岁）年龄段为消费主力人群；(3) 消费行为：族群消费为主力消费模式，与南京相比族群基数有所上升；(4) 消费心理分析： 工作交流； 商务、会务考察； 家庭、公司聚会；n 重点个案分析餐饮娱乐类个案调研一项目名称徐州亚华海鲜城项目地址位于徐州市西安北路66号商业业态大型高档餐饮建筑结构三层框架构架总营业面积30000平方米就餐量设有680个就餐位地段区位特征位于该市城中淮海路商圈北

42、延地段商业性质商业环境浓厚，竞争激烈，人流量大地段交通性质交通便捷，67，608，37，17等路公交车到达，市中心5位置步行方便地段居民环境周边居民区密集，机关及企事业单位分布较多经营时间午餐及晚餐9：00am10：00pm日营业额略日营业时间13小时消费高峰时间段11:00am13:00pm/6：00pm9：00pm经营现状评价与样样红海鲜鲍鱼翅等高档餐饮消费场所分享市中心位置的高端市场，经营情况较差租赁标准及租金水平本集团产权商铺租赁期限10年消费者特征本地高端消费人群，外地来彭商务人士客单量人均消费=360元车位配比租用大厦写字楼地下停车场100多个车位周边各业种组合及租金构成/所在区域

43、城市规划彭城商业中心餐饮娱乐类个案调研二项目名称徐州亚华绿色生态园所有权性质/项目地址位于徐州淮塔风景区南部徐州花卉展示中心园内商业业态大型休闲餐饮建筑结构轻钢构架总营业面积占地面积5800M2，可容纳1200人同时用餐包间分类及总量设有27间豪华观景包房地段区位特征位于凤凰山风景区南面徐州花卉展示中心园内，它巧妙的将室内园林景色与室外的小桥流水融为一体，将餐饮休闲融入风景区的大环境，较有世外桃源的氛围地段商业性质由于是风景区，商业环境整体不浓地段交通性质到达主要交通方式为私家车或出租车，公交及步行进入频次较少地段居民环境周边分布有高尚住宅小区，别墅区及高教住宅经营时间午餐及晚餐（午餐8折（酒水海鲜除外），晚餐