06月西安商品房市场月度分析报告107p.doc

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1、西安商品房市场月度分析报告2012年06月份西安房地产信息网数据研究中心2012-07申明：根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用，严禁传递给第三方，如有违约根据合同约定将中止合同执行，同时追究对我司带来的负面影响，谢谢配合！目 录一、宏观运行背景61.1 政策法规61.2 规划建设81.3 热点动态10二、土地市场112.1 6月全国土地市场动态122.2 6月全国土地市场概况132.3 6月西安土地市场分析14三、2012年6月西安商品房市场运行情况203.1 楼市迎“传统淡季” 全市商品房供应量环比下滑四成233.2 逆市而涨 6月商品房销量环比小幅上涨6.61%243.3 6月供大于

2、销 库存仍在持续上扬263.4 住宅销售占比84.39% 市场趋于稳定273.5 西安商办物业销售喜忧参半 总量增至15万平28四、2012年6月西安房地产分物业市场情况294.1 2012年6月西安普通住宅市场运行情况294.1.1 市场交易政策利好促西安普通住宅销量微涨5.05%294.1.2 住宅均价本月房价持续走稳 住宅均价6761元/平米304.1.3 普通住宅市场客群分析334.2 2012年6月西安商服用房市场运行情况414.2.1 6月西安商业市场趋热 环比涨幅近5成414.2.2 万众广场牵头 6月西安商服用房均价上涨16.72%424.3 2012年6月西安写字楼市场运行情

3、况424.3.1 6月西安写字楼销量下跌32.29%424.3.2 写字楼成交均价环比微降3.14%434.4 2012年6月西安别墅市场运行情况43后市预警43五、2012年6月西安房地产分城区运行情况455.1 城东区455.1.1 城东区普通住宅市场运行情况465.1.2 城东区商办物业情况495.1.3 城区营销情况515.1.4 城区新盘简介515.1.5 区域热点分析515.1.6 典型楼盘介绍545.2 城南区565.2.1 城南区普通住宅市场运行情况585.2.2 城南区商办物业情况615.2.3 城区营销情况625.2.4 城区新盘介绍635.2.5 区域热点分析665.2.

4、6 典型楼盘介绍675.3 城西区695.3.1 城西区普通住宅市场运行情况715.3.2 城西区商办物业情况745.3.3 城区营销情况755.3.4 城区新盘简介765.3.5 区域热点分析765.3.6 典型楼盘介绍785.4 城北区805.4.1 城北区普通住宅市场运行情况825.4.2 城北区商办物业情况855.4.3城区营销情况865.4.4城区新盘简介875.4.5区域热点分析885.4.6典型楼盘介绍905.5 城内区915.5.1 城内区域普通住宅市场运行情况925.5.2 城内区域商服用房955.5.3 本月城内区市场动态965.5.4 典型楼盘介绍965.6 高新区975

5、.6.1 高新区普通住宅市场运行情况995.6.2 高新区商办物业情况1025.6.3 城区营销活动1035.6.4 城区新盘简介1045.6.5 区域热点分析1045.6.6典型楼盘介绍105一、宏观运行背景1.1 政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响6.5住建部鼓励在建楼盘以大化小增供商品房住建部6月5日，住建部通过新闻发言人接受新华社记者采访的方式，再次强调楼市调控不动摇，并将增加中低价位、中小套型普通商品住房供应列为重要任务。在此之前，住建部党组书记、部长姜伟新已经部署相关工作，要求积极开展增加普通商品住房的配套政策研究。6.7政府原因造成土地闲置违约责任将自负国土部6月7日，国

6、土部公布了闲置土地处置办法，并将于下月1日起实施。针对以往因政府原因造成土地闲置情况较多，强化政府原因导致土地闲置责任，区分政府原因和企业原因，特别是明确政府不按期交地、修改规划、政策调整、处置信访事件、军事管制、文物保护等因政府原因导致的土地闲置，采取协商方式处置。6.8五年期以上个人住房公积金贷款利率降至4.70%住房和城乡建设部住房和城乡建设部关于调整住房公积金存贷款利率的通知，自2012年6月8日起，下调个人住房公积金贷款利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%。6.8央行、银监会双双澄清 房贷利率下限7折不再放宽银监会中国银监会发布的商

7、业银行资本管理办法(试行)(下称资本办法)，明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%。而银监会在去年8月公布的征求意见稿中规定，对住房抵押贷款区分一套房和第二套房给予差别风险权重，一套房抵押贷款风险权重为45%，第二套房抵押贷款风险权重为60%。6.12住建部出台相关新规 外来人员也可申请公租房住建部6月12日，住房和城乡建设部公布公共租赁住房管理办法(以下简称办法)，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。根据办法规定，申请公共租赁住房，必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准;申请人的收入、财产低于规定标准;申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达

8、到规定年限。6.18继续严格执行差别化房贷政策住建部针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道，住房城乡建设部新闻发言人18日在接受新华社记者专访时表示，住房城乡建设部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。6.18建保障房免征土地使用税国税总局国家税务总局纳税服务司18日表示，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。6.18住宅项目容积率不得低于1.0国土部根据国土部、发改委日前联合发布的通知，限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)即日颁布实施。限制用地项目

9、目录(2012年本)明确规定住宅项目容积率不得低于1.0。6.19鼓励民资进入国土资源领域国土资源部国土资源部19日对外发布关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见，鼓励、支持和引导民间资本进入土地整治、矿产资源勘查开发等国土资源领域。6.21坚决制止小产权房国土资源部执法监察局6月21日，国土资源部执法监察局局长李建勤表示，国土资源部将严厉打击违规违法用地，对于新建的小产权房坚决制止。1.2 规划建设时间主题内容及影响6.1西安行北渭河特大桥近日顺利合拢 6月底全线贯通近日，全长6.5公里的行北渭河特大桥的顺利合拢，通车后，从临潼城区西北上大桥就可直达阎良，至少可少走20余公里的路

10、程;从西安经行北大桥到渭北，也只需要40分钟时间。越来越便利的交通条件，也使临潼与外界的对接能力愈发增强，为临潼区经济发展提速。6.1196公里地铁覆盖西安全城6月1日，西安市召开城市快速轨道交通建设规划(2012-2018年)评估会，国家发改委、住建部的18位专家参与了评估。未来7年，我市将建设6条地铁线路，城市核心区、老城改造区以及城市周边新区都将被覆盖。6.4西安出台“三进两增一加强”推进副中心城市建设新开工项目开工率上半年要达75%以上，6月底前完成第二批缓堵点改造，停车泊位增加到8000个6月4日，市政府常务会原则通过了贯彻中省稳增长决策 确保我市经济平稳较快增长的措施建议，出台了“

11、三进两增一加强”系列稳增长措施，以确保完成今年上半年和全年经济发展目标。6.6灞桥生态湿地公园免费开放6月6日，西安市灞桥生态湿地公园(一期)正式建成并免费向市民开放。6.8西安浐灞未央联手强拆4处违建9300平米6月8日上午，由浐灞生态区管委会牵头，在未央区政府大力配合下，组织两区公安、交警、国土、司法、城管执法、街道办事处、园区管理办等多个部门500余人，动用挖掘机、装载机、破碎机等大型拆除机械，对浐灞生态区范围内袁雒村及东方红村4处违法建筑开展强制拆除行动，强拆违法库房、厂房9300平方米，破碎地面31800多平方米。6.937家央企与陕西签订206项目 计划投资7000多亿37家中央企

12、业与陕西省签署合作项目206个，范围涵盖能源化工、装备制造、电子信息、有色冶金等7大类，计划新增投资7000多亿元。6.13西安城中村改造新开工29个项目2012年西安市城改办保障性住房安居工程建设整体进展良好，截至5月底，城市棚户区(含城中村)改造项目新开工29个，31588套，完成全年棚户区(城中村)改造开工任务的99.5%。6.18西安拟增建10个建筑垃圾消纳场 3个已经通过环评从西安市市容园林局获悉，西安市已经规划再增加10个建筑垃圾消纳场，目前3个已经通过环评，分别是户县黄家庄选址、灞桥沟泉村选址、航天基地西杨万村选址。6.19西安碑林区下半年启动8个改造项目6月19日，记者从西安市

13、碑林区“旧城综合改造推进会”上获悉，今年下半年，碑林区将启动东关南街、太乙路等8个项目的改造，改造将彰显碑林建筑风貌。1.3 热点动态时间主题内容及影响6.4西安公积金贷款将提至60万 特殊情况审批可达70万6月4日上午，西安市市长董军主持召开市政府常务会议，原则通过了贯彻中省稳增长决策确保我市经济平稳较快增长的措施建议。会议还提出，西安市个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元，特殊情况经审批可提高至70万元。6.56月起西安7部门联合审查保障房申购人资质真实性从西安市房管局获悉，自本月起，市房管局、市民政局、市公安局等7部门将联合对保障房申请人申请资格进行联合审查，以确保住房申请人资格的

14、真实性。6.6西安首个限价房项目本月内预售 均价42004800元/平方米6月6日从市房管局获悉，作为西安首个限价商品房的“昆明时光”项目即将在本月中旬面世，项目户型设计为80100平方米的两室、三室产品，规划建设可容纳4000余户居民，总占建筑面积约45万平方米，销售均价为每平方米42004800元，目前已开始进行购房资格审核，首期推出1200余套房源，购房5年后，可上市进行交易。6.11保障房建设考核：西安市城改办排名倒数第一西安市住房保障工作领导小组办公室11日对外公布了5月份西安承担保障性住房建设各单位综合考核和排名，在24个责任单位中，房管局、高新区、长安区名列第一、二、三名，西安市

15、城改办综合考核倒数第一名。6.11新就业大学生等3类人群可申请西安公租房6月11日，记者从西安市房管局获悉，西安开始面向城六区收储5000套社会闲置房及5000套城改安置房，并将以低于市场价20%的租金进行配租，城市中等收入偏下人群、外来务工人员及新就业大学生等3类人群可申租。6.14资格不符 西安390户家庭被取消经适房申购资格从6月份起，西安市房管、民政、公安等7部门将联合对保障房申请人申请资格进行联合审查，以确保住房申请人资格的真实性。14日下午3时，华清园经适房项目35号、36号楼进行摇号分配，共提供房源207套，符合摇号条件的70户家庭通过摇号，均获得了房源，另外30户家庭因不符合购

16、房条件被取消了申购资格6.16我省169.78万户进入“十二五”保障房轮候计划16日从省住建厅获悉，通过公示、审核等环节，我省从城镇中低收入家庭、外来务工人员和新就业人员中筛选出符合保障条件的共计169.78万户家庭，编入各地“十二五”住房保障对象轮候计划。6.25西安361家房企资质证书被注销25日，省住房和城乡建设厅下发通知，根据行政许可法和房地产开发企业资质管理规定等相关规定，经研究，对不符合资质标准要求的361家房地产开发企业资质证书予以注销并向社会公布名单，其中二级资质2家，三级资质65家、四级资质133家，暂定资质161家。二、土地市场2.1 6月全国土地市场动态国土部：开发商囤地

17、两年将无偿收回今后，如果开发商“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。昨天，国土部公布了闲置土地处置办法，并将于下月1日起实施。楼市成交量上升 住建部将“储备政策”保调控5月中下旬以来房地产标杆城市成交量的迅速放大，已经引起了住房和城乡建设部(下称住建部)的高度关注。目前，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部已经开始着手汇总分析北京、上海、广州、深圳等地的楼市成交数据，并据此对下一阶段房地产市场价格的走势和趋势进行初步评估。6月12日，中国人民银行总行下发172号特急文件，要求各商业银行对于购房按揭贷款优惠下限以7折为底线。

18、在此之前，中国人民银行3年半以来首次降息，以及商业银行在北京、上海等一线城市将首套购房优惠利率、首付比例等均恢复之前的优惠政策。这一系列金融机构政策带来的宽松货币环境，已经令住建部对楼市调控保持成效感受到了压力。住建部的相关信息汇总工作，主要通过住建部房地产信息直报系统完成。目前，住建部从该系统中调取的数据显示，虽然5月中下旬以来，成交量持续保持放大态势，但总体成交价格仍保持平稳。对于是否有针对性的措施，住建部目前的思路是，在房地产价格保持平稳的情况下，坚持现有调控措施，至于针对性的措施，将做好“政策储备”，及时应对市场变化。国税总局:建廉租房及经济适用房免征土地使用税国家税务总局纳税服务司昨

19、日表示，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。据悉，有纳税人咨询，房地产开发企业在开发商品住房项目中配套建造廉租住房、经济适用房，对廉租住房、经济适用住房部分能否免缴土地使用税。对此，纳税服务司称，根据规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比

20、例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。2.2 6月全国土地市场概况1、供应量：6月全国土地市场继续低迷，供应量继续减少6月延续前期走势，推地量低于去年同期水平。6月全国300个城市共推出土地3086宗，推出面积12340万平方米，环比减少3%，同比减少32%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）819宗，推出面积3901万平方米，环比增加16%，同比减少33%。2、成交量：个别地块受追捧，市场整体低迷尽管6月个别地块受到热捧，仍难掩整体颓势。6月，全国300个城市共成交土地1825宗，成交面积8033万平方米，环比减少19%，同比减少48%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住

21、宅用地的综合性用地）510宗，成交面积2274万平方米，环比减少13%，同比减少50%。3、成交价格：楼面价继续下滑6月，全国300个城市成交楼面价为877元/平方米，环比上涨17%，同比上涨8%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面价为1148元/平方米，环比上涨4%，同比下跌4%。2.3 6月西安土地市场分析6月份，随着央行首次下调存贷款利率，再加上开发商“降价跑量”的销售策略，西安楼市不断刷新着新的记录，成交量创近一年最高值。随着楼市的回暖，许多开发商购地意愿明显增强，纷纷考虑出手拿地。从近两个月土地市场表现来看，土地成交量有明显上涨的趋势。数据来源： 西安房地

22、产信息网数据研究中心6月份，西安市共挂牌出让土地26宗，出让面积86.6万平方米，环比下滑45.1%，成交土地18宗，成交面积75.72万平方米，环比下滑12.8%。6月份，西安土地供应量和成交量都出现下滑。6月，西安土地成交金额为312174万元，较5月份增加了一倍。6月份，成交楼面价为1132元/平米，楼面价较5月份翻了一番，主要原因是6月份，住宅用地和商业用地成交量增长明显。1、 土地供应：6月份西安市供应土地分布图从6月份西安市土地供应分布图可以看出，6月份土地供应主要集中在一些热门区域，城南的曲江区，城东的浐灞区，城北的凤城路一带成为本月土地供应集中地。随着二环内土地逐渐被开发，土地

23、资源越来越稀缺，而政府加快对于二环外城市的扩建与发展，这些区域土地资源还比较丰富，发展潜力比较大，成为市场上的新宠。住宅商业商住综合工业5月5.7315.38105.4516.76月1.748.670.75.586月份，各物业供应量较上个月都趋于减少，且下滑较多。本月，商住综合用地占到全市供应量的82%，目前，二环外好多区域发展还不成熟，配套都比较落后，而区域人气的提高，需要配套不断跟进。商住综合用地方便进行城市综合体建设，不仅可以打造区域地标性建筑，还有利于带动区域人气的提升。而此类土地成为以后开发商重点争夺的对象。2、 土地成交6月份西安市土地成交具体信息地籍编号城区面积（万平方米）用途楼

24、面价（元/平米）容积率不大于成交价（万元）YT6-6-22-2城南6.88 商住310 4.249045YT6-6-80城南0.83 商住245 6.891405YT6-6-82城南3.58 商住277 5.165113YT6-6-84城南0.39 商业274 1.74187JK3-7-10城北0.98 住宅1463 3.55040LH9-12-260城西6.57 商住1100 3.7927400LH9-2-81城西1.27 商住782 3.993950QJ8-2-2城南9.72 商住1470 342887QJ8-2-3城南3.18 商住2754 1.614031QJ8-5-1城南7.17 商

25、住1469 331588QJ6-2-2城南9.88 商住1671 3.557786QJ6-2-6城南9.92 商住1671 3.558006QJ10-8-429-1城北2.82 商业2400 5.537190JK3-6-50城北0.75 商业2760 510307WY1-1-28城北2.18 工业0 0.09BQ2-28-35城东1.35 商住192 4.421146BQ1-10-43城东4.89 商住205 4.14120BQ1-16-12城东3.35 商住181 5.43270 数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心本月成交的18宗土地中，主要分布在城南，城南一个城区的成交量就占到市场总

26、量的68%。城北，城东，城西各有少量土地成交。本月成交的土地中，只有1宗纯住宅用地，1宗工业用地，1宗商业用地，其余的都为商住综合用地。3、 6月西安土地市场特征1）土地供应量和成交量双双出现下滑6月，西安共挂牌出让土地26宗，供应面积86.6万平米，环比下滑45.1%，政府放缓了土地供应量，今年以来月度供应量首次跌落至100万平米以下，与此同时，成交量环比下滑12.8%。不过总体来看，土地市场月度成交量维持在较高的水平，尤其在金融政策调整，开发商调整销售策略，成交量有所攀升的情况下，开发商对于未来预期明显好转，拿地意愿明显加强。2）二环和三环之间的土地成为市场新宠由于二环内土地资源有限，政府

27、加快了对于二环外土地市场的规划发展，目前二环至三环之间的土地成为市场的新宠。本月成交的土地集中在二环和三环之间。3）商住综合用地受开发商青睐，市场火热本月成交的土地以商住综合用地为主，其他用途的土地只有少数几宗。典型地块分析1、 地块基本信息地块编号为FD2-5-1，位于沣东新区西三环以西、建章路以东；地块规划用地性质为住宅用地；地块已经挂牌成交，成交时间为2012年5月25日，竞得人为西安嘉鹏房地产开发有限公司；地块净用地面积为1.83万平方米，容积率为3.12，最后成交结果为2410万元，根据最后成交结果及规划用地指标来看，最后成交楼面价为422元/平米。宗地编号土地位置土地面积土地使用规

28、划指标要求性质年限容积率FD2-5-1沣东新区西三环以西、建章路以东1.83万平方米住宅703.122、 地块发展前景分析随着西咸一体化的提出，城西也加快了发展的步伐，尤其世纪大道，一座座拔起的楼盘，成为西咸新区发展最有力的说明。沣东新城也已成为西咸新区房地产市场中的另一含金量颇高的价值洼地，新的核心板块已在逐渐形成。目前区域房地产市场发展还比较落后，区域可利用土地还比较多，后期，随着西咸一体化的进展，未来地铁一号线的开通，将为区域发展提供了很好的机会，尤其房地产市场，将迎来发展的机遇。3、 地块SWOT分析及应对策略内容应对方式strengths地块位于西咸新区的沣东新城，目前区域刚处于起步

29、发展阶段，随着西咸一体化的提出，区域发展迎来契机，配套也在不断完善中深入研究市场走势及销售动向，充分挖掘客户特征，定位合理的业态规划，建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设、协调投资和自主的户型配比，以迎合区域居民自主或投资以及多样或专一市场需求。weaknesses周边配套有待提升；地块规模小，不利于整体规划发展社区可以考虑配套一些商业服务，以满足周边配套的不足opportunities随着西咸一体化的提出，这对于区域发展也是个利好因素；目前居住圈在售品质楼盘比较少，可以打造品质项目打造符合都市生活节奏的品质社区，相对周边的在售楼盘，有差异地打造个性化，差别化、品质化的楼盘，以博得客户的认可

30、threats目前区域在售项目价格比较低，缺乏品质项目深入研究西咸市场主力客户的需求特征，推出适合市场需求的产品，降低市场风险；注意产品本身的品质，无论是规划设计还是现代科技的应用。4、 地块的分析预测及计算1）地块成本分析根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：类别多层小高层中高层高层超高层土地成本（楼面地价）1000-1400前期费用80-90设计费用50建筑安装工程费600-900900-120014001800-23002200-2500装修费用300-2000政府配套费150售后服务费30-35营销费100-130财务费用9

31、0-140管理费30-50税金（营业税及附加、土地增值税）按项目的一定比例提取不可预见费根据以上指标，最后计算出待分析地块总成本为12481.68万元。2）土地利润预测目前居住圈项目在售均价在4700元/平米，考虑到国家对于房地产调控政策的方向不会变，区域房价上升空间有限；另一方面随着西咸一体化的发展，未来区域发展潜力巨大，我们保守估计，三年后，待项目建成后区域房价依然维持在4700元/平米。则项目建成后销售总收益为17687.04万元。项目总成本（万元）总收益（万元）利润（万元）销售利润率结果12481.6817687.045205.3629.43%综上分析，待项目建成后，销售总利润为520

32、5.36万元，销售利润率为29.43%。三、2012年6月西安商品房市场运行情况2012年6月西安各城区各物业销售套数一览表（单位：套）车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北8826751122393114城东6319042942261城南11718074731974城内254635城西12122664631365高新2872087251132512全市5679724546424112612012年6月西安各城区各物业销售面积一览表（单位：平方米）车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北2632.55276040.8122084.7522071.83322829.94城东1929

33、.69211599.4324649.79238178.91城南17937.44198303.441782.43825.02258848.29城内1880.09599.31260.232739.63城西368.89102523.0214202.672992.85120087.43高新9575.87208391.036319.7416500.89240787.53全市32444.44998737.78109638.6942650.821183471.732012年6月西安各城区各物业销售面积环比变动一览表环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北-24.59%2.58%-4.61%40.1

34、6%3.64%城东-70.86%-15.37%-4.78%-17.36%城南1388.39%-20.72%320.93%-75.16%-3.03%城内-0.08%35.30%-1.53%城西-60.25%33.85%379.78%-59.38%36.69%高新366.79%102.27%-43.53%-54.86%57.56%总计119.87%5.05%49.05%-32.29%6.61%2012年6月西安各城区各物业销售面积同比变动一览表同比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北42.94%-39.35%-63.64%379.77%-38.20%城东70.24%12.60%58.87

35、%13.90%城南415.51%3.88%-9.50%-72.06%4.41%城内-43.39%-7.97%-43.10%-38.15%城西-87.11%38.41%33.87%2180.61%36.97%高新125.94%206.47%-79.91%-71.22%49.52%总计139.34%1.98%-33.61%-39.09%-3.98%2012年6月西安普通住宅销售排行一览表排名城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（平方米）1城南中铁铂丰尚都城58966375.822城北万科金域华府31229478.93城北天朗御湖30127198.24城东浐灞半岛20824869.155高新缤纷南郡2

36、6524801.586城北海璟台北湾26624282.697城东绿地国际生态城五湖名邸15022419.688高新鸿基新城21221803.579城北中登文景时代18320957.9210高新天朗蓝湖树17516468.13楼市在经历过“金三银四红五”之后，6月份，在央行降息及房贷利率优惠的大背景下，加之开发商推盘节奏的加快及降价力度的不断加大，刚需频频出手，致全国楼市普遍呈现出“反季旺销”的迹象，其中各中大城市楼市销量均出现较大幅度的上涨。而之前出现的通胀、经济增速放缓等经济难题，在楼市回暖的促动下得到有效的缓解。与此同时，部分城市房价也出现小幅的反弹，西安房地产信息网数据研究中心认为，在住

37、宅市场“双限”的当下，后期楼市博弈必将加剧。西安房地产信息网数据研究中心6月对全国各主要城市的房地产交易数据监测显示：在监测的40个城市中，6月全国一二线城市楼市销量均呈现上涨之势。其中，一线城市如北京，6月全市新建商品住宅网签总量为11983套，环比5月上涨14.1%，同比去年6月大幅上涨32.5%，不仅创造了今年内楼市成交的最高值，也是限购后第三次单月成交超过万套；二线城市如南京，6月份全市住宅成交6365套，环比上月上涨8.27%，房价整体上涨0.57%。总体来看，全国楼市在经历过“红五”的旺销后，6月楼市再度发力，楼市销量普遍呈小幅上涨态势，且房价回调愈发明显。作为二线城市的西安，在“

38、红五”的余温下，6月份西安楼市再度起航，加之各方利好政策，所谓的“淡季”在本月并未得以展现，相反，商品房、住宅市场销量均呈现小幅上扬之势。另外，从价格方面来看，西安房价呈持续走稳态势。3月份以来，在房企“以价换量”策略的催动下，首置群体纷纷出手，至5月份底，随着楼市销量的持续高涨，首改客户也已相继入市，进入6月，西安楼市在各方利好政策的拉动下，全市各物业销量均出现不同幅度的上涨。其中，西安住宅市场销售面积为99.87万平方米，环比5月涨幅5.05%，同比去年6月上涨1.54%。价格方面，本月西安普通住宅成交均价6761元/平米，几乎与5月持平，从本月成交典型楼盘来看，其中大型品牌项目销量一路走

39、高，且均价并未发生变化。可以说，目前全市房价处于一种相对稳健的局面。3.1 楼市迎“传统淡季” 全市商品房供应量环比下滑四成“金三”以来，在房企“以价换量”策略的驱动下，全市楼市销量的持续走高，四、五月期间，房企推盘放量节奏不断加快，快速跑量以求资金回笼成为房企一致的心声。时至6月，作为楼市传统的销售淡季，开发商纷纷对后市预期的走低，致市场上可售房源量出现大幅度的缩减。西安房地产信息网数据研究中心根据网签合同备案及楼盘市场调研统计显示：6月份，西安市商品房供应面积为124.69万平米，环比5月下跌43.29%，同比去年6月上涨28.40%。“金三银四红五”期间，在开发商大力促销及刚需购房者的积

40、极入市下，楼市迎来了久违的销售高峰期，房企的资金回笼压力在一定程度上得到缓解。时至六月盛夏，受国家及地方政府政策调控影响，各方博弈日益加剧，致楼市供应量出现季节性回落，预计在未来几个月内，随着毕业季的到来，全市商品房预售面积将持续出现回落现象。3.2 逆市而涨 6月商品房销量环比小幅上涨6.61%6月，全市商品房销量并没有因为市场上预售房源量的大幅减少而出现一定程度的下滑。相反，借“红五”之势，在市场利好政策的作用下，各大房企纷纷加大优惠力度，而刚需客户也积极出手，西安商品房成交面积环比出现小幅上涨，楼市已呈现回暖迹象。价格方面，随着楼市销量的持续走高，房企回调价格之势有所抬头，整体来看，全市

41、住宅及商服用房物业市场成交均价呈现增长态势，而写字楼及车位/地下室物业市场成交均价则出现小幅的回落。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：6月份，西安商品房成交面积为118.35万平方米，环比5月上涨6.61%，同比去年6月下跌3.98%。6月以来，在各方利好政策的催动下，西安楼市呈现出良好的增长趋势，尤其是车位/地下室物业市场，同比环比分别增长137.47%、118.16%，其中地处城南区大雁塔居住圈内的万众广场，其车位/地下室物业销量几乎与上月全市该物业市场销量持平。3.3 6月供大于销 库存仍在持续上扬从本月全市商品房供销差额情况来看，市场供给仍大于销售，差额缩小至6.34万平米，由

42、于房企优惠力度的不断加大，加之银行首贷利率的下调及降息等利好政策的作用下，压抑已久的刚需置业者纷纷迎合市场契机选择出手。反观房企，一方面，随着淡季的到来，部分房企出现对后市信心不足，除大打促销战外，并未加推房源量；另一方面，连日以来，随着楼市销量的持续走高，部分房企开始捂盘等压低推盘节奏。西安房地产信息网数据研究中心认为，尽管6月楼市打破常规，商品房销量创今年以来之最，但供大于售的现状，使得目前商品房市场库存量依然居高不下。从本月全市住宅成交前十名来看，仍以低价位楼盘及高性价比楼盘为主，且在接下来的夏季，百万平米的月度销量将难以维持，所以说，房企面临的销售压力将更加巨大。3.4 住宅销售占比8

43、4.39% 市场趋于稳定4月以来，随着房企优惠力度的不断加大，全市住宅销量愈加趋于稳定，目前大致维持在85%左右。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年6月，西安住宅市场销售占比为84.39%，较上月小幅下滑1.26个百分点，商服用房占比为9.26%，较上月上涨2.63%，写字楼占比为3.60%，较上月下滑2.07%。3.5 西安商办物业销售喜忧参半 总量增至15万平3月，在华南城的奋力成交下，全市商服用房物业销量增至15.8万平米。4月，随着住宅市场的关注度居高不下，商服用房物业销量出现大幅锐减。但从近两个月市场表现来看，商服用房市场有所抬头，而写字楼市场则出现小幅回落之势。西安房

44、地产信息网数据研究中心数据显示：2012年6月，西安商服用房成交面积为10.96万平米，环比上涨49.05%，同比下跌33.61%；写字楼方面，成交面积为4.27万平米，环比下跌32.29%，同比下跌39.09%。总体来看，4月以来，全市商办物业销量从11万平米增至15万平米，呈现出良好的增长态势。各物业库存全面大幅上涨 去化压力持续加大西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2012年6月末，西安商业和办公楼结转可售面积分别为393.99万和128.09万平米，从各月度走势情况来看，在进入2012年后，西安商办物业库存量呈逐月攀高之势，4-6月，商业用房库存量始终处于 380 万平米以上的高位，且