延安商业地产招商手册文案（93页）.doc

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1、站在中国和世界的角度打造延安延安中国只有一个延安， 它是每一个追随中国革命的有志之士顶礼膜拜之地它的面貌不仅代表延安人民的面貌，它是国人是否会继续感到自豪和骄傲的根本！延安世界只有一个延安它是每一个惊叹中国日趋强大的国外友人辗转追根溯源之所它的风采不止是记忆延安城市的发展，更是友人能否认识到这是今日中国雄起、腾飞的孕育之源！有谁会忘记，改革开放前陕北的贫瘠曾带给国家领导人内心的愧疚！国人的心酸？！近年来延安的腾飞让每一个带有感恩之心的中国人欣慰、鼓舞！，半世纪前，陕北人民倾其全力哺育了新中国革命的开国元勋21世纪后，陕北人民用他们的努力成果让世人感到震惊！延安人民从来就不缺伟大的创造力！昨日孕

2、育了伟大的中华人民共和国！今天的必将建设一座令世人难忘、永恒的记忆之城！9月下旬，受延安商业局领导的邀请，我们设计院、方案规划人员、策略师等一行7人以走进延安、触摸延安、感受延安的心情度过难忘的延安调研、考察之旅。一方面我们感受到延安城市的日新月异，蓬勃发展、同时感叹延安人的气魄和手笔.无论驻足枣园旧址、宝塔落日、百米长路，还是闲步在二道街喧闹的商业区，既惊叹于延安新站主楼现代与陕北人文风情的完美结合、更沉醉于中国延安干部学院建筑群夺人心脾的细腻巧工！延安，无好建筑？延安都是粗放式的建设狂潮？延安不尊重设计、不尊重市场论证？延安仅是财大气粗？延安只是大、不求细节只是萝卜快了不洗泥？不知是外界的

3、传言？还是延安的发展太快让人略微心生妒嫉?商业局的工作人员带我们约见了凤凰宾馆、食品公司、新华书店等多家单位的同志，大家畅所欲言，广泛交换意见，即描绘了未来改造后企业的发展前景、后期经营的提升；又充分考量职工居住条件的改善、过渡的安置。并探讨各种敞开胸怀借助外力合作的可能性，同时深深认识到过去仅凭各自铺面，单打独斗抱着金饭碗苦捱的困窘；更希望把目前小规模的发展模式改变为与延安人民共享的创业平台、财富之都！同期我们在延安的市调人员通过随机调查发现：、 延安的商业发展建设空间巨大、城市向现代化迈进的动力强劲；、 百姓对自己城市与发达地区的差距感受颇多；、 渴求全面提升商业服务配套标准，并期望早日享

4、受和拥有到常常在外地消费却无法给延安人自己提供的就业机会、增加的税收以及满足各种文化生活需求的设施。另外根据多年来对全国各地到过延安、短期生活在延安的各行业人士、外国旅游者、学者意见的积累资料分析：延安的红色旅游价值、怀旧价值、新的创业之都价值、人文价值、能源产业衍生价值、城市发展整体效用潜力巨大，挖掘空间无法估量。只是目前大家的精力尚未从热点的主行业转移过来，第三产业、民间贸易、文化产业、创意产业仅处于萌芽状态；现代化的办公、灵活的酒店式公寓、多功能动感十足的商业街区均未形成，国内、国外一线的服务品牌、商业品牌、娱乐品牌很难看到，低水平的模仿，高收费、低服务的门店比比皆是;除了缅怀之情尚能留

5、住各方宾客外，无法从外地人的口袋中掏出更多的钞票！延安人仅能赚陕北人自己钱的现象非常严重！回过头来分析我们地块的特点：地段：地块一：身处一道街、二道街、延大附院包围，三面临街的无尚珍贵宝地！地块二：地处东关正街，延河桥到百米大道的必经之地，传统的闹市！背靠清凉山，面闹内静，方便、快捷之所！现状：地块一：三家单位：一家4000多平方米的传统宾馆、一家数十张床的旅社、一家延安人最熟悉的新华书店，几十间出租的小门面，85户4060平方米老旧的职工住房。 地块二：临街为已出租的酒店，里面拥挤着公共用的停车场，84户职工住房，临时出租的大棚，现实问题与思考：1. 几家单位目前自有资金较小，企业经营状况一

6、般，职工收入与延安日益提升的物价渐渐形成倒挂，想要依靠现状得到改善几乎不可能。同时，周边环境日趋喧闹已不适宜生活。2. 企业经营如何提升，职工收入如何增加，居住条件可否改善，是活生生的现实问题，如何通过这次借助外力进行资源整合，既让企业借此机会得到质的提高，又要满足职工生活改善，并把一个企业内部的产业办的更加社会化，真正成为延安商业战线的标杆性企业。3. 延安市建筑设计方面多年已形成自我独特的规划、建设习惯，城市的建设有自己固有的认识，这与其它城市或百花齐放、或单一品相还有一定的不同，如何建设一个地标性的建筑、既不冲击城市规划的固有习惯、又让各界眼前一亮；既保障改造企业原有业态的持续，又整体提

7、升品质；既满足合作企业投入产出的经济需求，又大大增加城市商业功能。这些问题又看似是无法调节的矛盾，无法破解的两难悖论！4. 如何吸引大型商业品牌企业入驻延安，进驻我们项目，能够在改造前拿出吸引、符合他们近乎苛刻的进入标准，我们必须做好充分的前期论证、洽谈和妥协。这又是我们的项目如何借力打力的重要环节。5. 如何在大商业引进困难，另立途径做精做巧，作特色商业，把我们的企业既保留原有业态，安置一部分职工，又能够在新建商业街、公寓楼、办公楼等方面安排培养物业、商业管理的队伍，不仅满足现有职工安置，也能扩大新的就业机会作为另一选择。6. 如何完成我们的职工适应新工作环境的观念转变，从粗放式的经营管理向

8、专业化、规模化、正规化转变，能否快速完成这个过程。7. 如何把目前的延安商业中心向西延伸，扩大，这应该也是对我们极具挑战的命题！带着这些问题，带着商业局领导的嘱托、相关各单位职工的期望、带着对延安的的各种信息我们回到西安，我们进行多种的商业业态模拟、换位思考、转换角度，征询各方意见，调集各地商业项目模板。我们深知，一个建筑的诞生，决不是设计师一笔钩过，也不是哪一张大嘴信口开河。而满带延安重托的这两个项目不是我们做活、赚钱的生意，它是我们对延安这座城市，抚育过创建共和国英豪十三年的延安百姓曾经生活过的延安交给我们的光荣任务！也许我们的努力与大家的希望相差甚远，但我们会快速接近最终的期望！延安已遍

9、地精品，各界人士时时品评着它，挑战无处不在！但我们坚信，有延安优秀的城市管理者的把关、延安各级领导的关怀、有延安强有力的经济基础、有改变城市面貌，提升城市商业品质的企业领导人，有懂得生活、向往美好事物的延安210万人民的配合！我们共同站在中国和世界的角度打造延安！我们要了解延安什么？ 延安的今天、未来 一、 延安概况：延安市位于陕北黄土高原丘陵沟壑区，介于北纬35213731，东经1074111031之间。北接榆林市，南连咸阳、铜川、渭南市，东隔黄河与山西省临汾、吕梁地区相望，西依子午岭与甘肃省庆阳地区为邻，东西最大横距257.85公里，南北最大纵距239.12公里，地下地上资源十分丰富，土地

10、面积辽阔，发展林果业、畜牧业和设施农业前景广阔；矿产资源丰富，已探明地下矿藏10多种；自然景观和人文旅游资源独具特色，以中华民族圣地黄帝陵、中国革命圣地延安、黄河壶口瀑布、黄土风情文化为主体的旅游资源驰名中外。市内现有枣园、杨家岭、王家坪等革命旧址350多处，是全国爱国主义、革命传统、延安精神三大教育基地。延安民间文化积淀深厚，社火、灯会、转九曲等民间文艺活动和信天游、农民画、剪纸等民间艺术具有浓郁的黄土风情。近年来，延安坚持实施“开放带动、城市带动、产业支撑”的发展战略，深化改革，扩大开放，国民经济和社会事业都有了较快发展。2003年，全市国内生产总值达到142.76亿元。延安城市中心规划区

11、面积80平方公里，其中建成区面积15.58平方公里，现有常住和流动人口21.2万人。城市基础设施日益完善，综合服务功能不断增强。 2003年城镇居民人均可支配收入达到5994元，农民人均纯收入1707元。对外开放先后与江苏无锡、连云港，上海宝山区、卢湾区，深圳龙岗区，北京石景山区，山东潍坊，福建福州，浙江嘉兴，贵州遵义等13个市区建立了友好合作关系，基本形成了一条联结东部沿海发达城市的经济协作带。与德国埃尔富特市缔结为友好城市，对外开放领域进一步拓宽。招商引资成效明显。2003年共签订招商引资合同和协议项目235个，其中合同项目119个，总投资39.2亿元，已有96个开工建设，到位资金13.3

12、亿元，项目履约率达到80.6%，资金到位率达到56%。二、 延安分析延安城市人口分析2006年末全市总人口为215.08万人，比上年末净增加4.38万人，增长2.08。全年出生人口为20499人，死亡5970人。出生率为9.59，死亡率4.43，人口自然增长率为5.16 年度总人口（万人）人口出生率（）自然增长率（）死亡率（）2002年200.749.214.824.392003年205.619.725.324.42004年208.88.73.545.172005年210.79.014.824.732006年215.089.595.164.43延安市经济分析2007年全年实现生产总值（GDP）

13、594.03亿元，同比增长14.6%，增幅比上年同期降低1.6个百分点，高于全国3.2个百分点、全省0.2个百分点。分产业看，第一产业增加值41.59亿元，增长6.5%；第二产业增加值479.93亿元，增长15.4%；第三产业增加值72.51亿元，增长14.5%。三次产业的比例为7.0 ：80.8 ：12.2 延安消费结构分析2007年经济实现快速增长，综合经济实力不断增强。其中全市社会消费品零售总额60.04亿元，较1978年增长41倍,年均增长13.8%。从城乡看：城乡市场持续升温，差距逐步缩小。城市消费品零售额26.28亿元，较1978年增长60.2倍,年均增长15.2%，农村消费品零售

14、额33.76亿元，较1978年增长32.7倍,年均增长12.9%。从行业看:住宿和餐饮业增势强劲。住宿和餐饮业零售额8.33亿元，比上年增长23.4%；其他行业零售额0.82亿元，增长19.1%，批发和零售业零售50.89亿元，增长15.7%。批发和零售、和住宿餐饮业的发展极大地丰富了人民的消费水平，市场上名、优、特、新商品层出不穷，消费者地位逐步提高，生活质量明显改善。随着红色旅游的不断深入,全市来延旅游人数和旅游综合收入实现“双丰收”，对全市第三产业的快速增长起到积极的推动作用。2007年全市共接待旅游人数650.12万人次，比2000年增长2.5倍，其中：海外旅游者达2.23万人次；实现

15、旅游综合收入35.01亿元，比2000年增长7.4倍，其中：实现外汇收入219.63万美元，旅游人数和旅游综合收入创历史新高。旅游综合收入占全市第三产业的比重由2000年的12.7上升到2007年的48.3%，上升了35.6个百分点；占全市GDP的比重由2000年的3.2%上升到2007年的5.9%，上升了2.7个百分点。 消费群体调查及分析延安作为陕西省的财政大户，除了有丰富的矿产资源之外，延安还具有丰厚的旅游资源及农产品资源，其经济的高速发展，造就了延安人民人均收入名列全省前茅。 其购物、餐饮、娱乐等消费需求及消费品质日益提高。因此，需要我们以更高品质的产品来满足其需求。2007年末全市金

16、融机构各项存款余额442.05亿元，较1978年增长516.6倍,年均增长24.0%，其中城乡居民储蓄存款200.22亿元，较1978年增长752.8倍,年均增长25.7%。2007年全市城镇居民人均可支配收入达9801元，较2000年增长92.8%，年均增长9.8%；2007年农民人均纯收入2845元，较1978年增长52.7倍，年均增长14.7 %。2003年2007全市农民人均纯收入连续五年超过全省平均水平；全市在岗职工年平均工资为23140元，较1978年增长39.9倍，年均增长13.7 %。随着收入的增加，城乡居民储蓄迅速增加，人均储蓄由1978年的18元，增加到2007年的9411

17、元，增长了522倍。为此，我们针对上述具体数据对延安市民进行了街头随机抽样调查，以随机调查结果进行归类分析，对延安消费群体进行详查，以确定项目的定位及把握消费者的需求。-本调查是按随意抽样的方法进行的，共在街头发放问卷100份，实际收回88份。调查的目的在于了解本地消费者的消费特点、购物习惯、消费能力和消费心理等，以便我们在确立本项目商业定位时能够充分把握和符合消费者的现实状况。 购物生力军购物潜在客户 在逛街的人群中，以中高收入人群居多，其中学生占到44%。 从图示可以看出延安人均收入名列全省前茅，有很强的购买能力。经常光顾的商场如下表： 对每个月光顾商场的次数调查:从上述图例表明，68%以

18、上的人每月会去商场购物两次以上，说明大部分消费者已经热衷于商场购物方式。 消费者调研总结1、延安地区人口增长快速，且人口素质将有较大程度的提升，对购物居住环境及配套设施的需求也相应提升；2、 延安人民收入的不断增加，购买能力的不段增强为消费者本地化消费奠定基础，同时消费者对商业业态的丰富性、商品种类的多样性、购物环境等需求强烈；可提供丰富业态及较高档次品牌百货及购物中心3、 高品质的服装服饰及丰富的娱乐性商业较其他业态的需求大，而原有商业街等商业物业因自身硬件及定位原因，品牌档次低，无法满足消费者更高的需要。可提供专业服务高品质专业卖场可提供多功能娱乐场所数字化娱乐广场延安商业分析1、 延安的

19、主流商铺，其建筑规划手法及建筑面貌均比较的传统，难以满足城市经济的高速发展及城市规划面貌的日新月异，更无法满足延安作为资源、旅游名城的发展需要。随着延安人民个人收入水平的大幅度增长，目前商业功能分布及产品类别亦难以满足延安人民日渐提高的消费需求。2、 延安目前店铺林立，已具备城市发展的商业雏形，其商业形态所呈现的为“小、散、乱”的布局特点。因此从城市规划的长远角度来讲，结合国际化大都市的城市规划经验应打造功能化、品牌化、标志化及时尚化的商业形态。以体现红色文化下的新的商业元素，给城市注入大都市的商业气息和打造延安市在全国乃至全世界的品牌形象。3、 延安市受其独特的地形环境的制约，目前主要的商业

20、街为一道街及二道街，因为街道狭窄的缘故，整个街道的商业主要集中于不到五百米的空间，五百米以内寸土寸金，五百米范围外，商业价值大打折扣。因此，形成了集中消费的商业特点。4、 从延安的消费结构来讲，主要以购物、餐饮、娱乐为主。功能化小品牌化散标志化乱位置名称类型商铺面积营业额（日/万）一层（租金）二层（租金）三层（租金）经营内容中心街延百大厦百货1300042联营扣点23+1%综合百货中心街丽融广场百货1000030260精品百货中心街中延国际百货500015240综合百货中心街延安国贸百货300017300韩国城二道巷银海超市超市200010联营扣点15%日用百货二道巷银海百货百货300011联

21、营扣点23%综合百货二道巷美术大厦百货150015220租赁百货二道巷民生国贸百货12007联营扣点22%综合百货延百大厦 是本地最早的大型商业百货（营业时间也超过10年），2005年营业额达到了15553.2万元，切割了整个延安市区11%的百货业市场，也是延安百货零售企业的龙头。经营品种规格齐全、档次较高；商场信誉度高，有稳定的客户群。2005年商场进行了重组升级。但商城整体内部装修及商品陈设未能突显商品档次，购物环境欠缺，服务还达不到现代商业的水平。 丽融广场是目前延安消费定位档次最高的零售商业，占据了当地的中消费市场，同时提升了整个延安的消费水平，2005年营业额超过了1亿元，成为仅次于

22、延百大厦的第二大百货企业。丽融购物广场的成功对于本项目是有借鉴作用的?填补了延安市场逐渐形成的中高档消费的空间。 中延国际购物中心该商场体量较小，经营尚不成熟，商品分类、陈设混杂，空置较多。项目紧邻延百，商业定位与延百类同，自身规模及信誉度都无法与其抗衡，竞争压力较大。延安国贸大厦底商部分针对低收入消费人群，以低档日用杂货及服装为主，货品多以柜台式出租经营，在该街区内属正常租金，可是2-4层设为特色经营区“韩国城”吸引以年轻女性为主的青年消费群，带动了高楼层的客流，使此区域的租金高出底商，最高达500元/平方米/月。其大厦底商自身配备的自动扶梯并未开启，而这没有影响到“客流上楼”。市场消费群体

23、的细分，使商家成功的挖掘出了这部分的市场空间。 银海超市地处延安市中心商圈，人流量是其经营的最大保证。价格均低于其它超市，超市规模中等，货品种类基本齐全但品牌有限；货品陈设较杂，通道面窄，灯光不明亮，购物环境不宽敞。但银海超市却是延安市人流密度最大的超市。核心思想 此次方案的制定由延安市商贸局会同延安市各部门根据延安市的现状。从延安根本出发，本着“改革创新，着眼未来”的规划方针，对现有城区项目进行拆迁改造，其目的旨在打造新时代经济下的新延安，制定延安新的城市坐标，并以新坐标为中心，带动延安经济整体向西延伸。方案的制定对延安具有划时代的深远意义，一方面重新制定延安经济原点，让延安城市面貌卓然一新

24、，并带动延安经济再次腾飞，另一方面，让延安传统商业重新焕发新的商机，制定了老牌企业的可持续性及专业化发展路线，并扩大了城市人口就业机会，解决了城市再就业人口的生计问题。因此，此次方案的制定应着眼未来所带来的连锁经济效益及意义，从国计民生等多个角度思考问题，本着“务实”“认真”“负责”的态度，“以延安是我家，我爱延安”的思想打造新的经济核心建筑。改造办法由延安市商贸局为主导，会同相关各部门共同研究制定规划方针，并聘请我方（陕西合纵诚不动产服务有限公司）作为具体规划方案的制定人，由于现存企业，住宅户资金条件有限，无法进行大规模的改造，因此采取“招商引资，吸引外资”的形式，本着“政府”、“企业”、“

25、投资商”、“拆迁户”多方共同发展，共同进步，多方共赢的原则，从产品的品质，形象，效益等多方面进行深入研究。因此，在旧城改造上政府应该给予政策及力度上的扶持与支持。四方利益此次方案的核心应本着政府、开发商、市场、拆迁安置户四方共同的利益来考虑，既要为原有企业的长远可持续性发展考虑，又要为谋求开发商的既得利益，还要考虑到拆迁户的合法权益，更要维护政府口碑树立延安形象，为延安打造具有标杆性的产品。政府形象开发商利益安置户需求市场产品政 府-打造城市发展的标志性建筑，带动延安经济向西延伸，并形成新的商业核心，扩大城市就业机会，解决城市再就业问题，树立政府良好形象开发商-寻找适当的建筑容积率，从产品定位

26、及规划上着手，找准市场定位，权衡各方利益为开发商谋求最大利益，实现产品本身的市场价值市 场-为市场提供其新时代经济发展需要的产品，打造多元化，多功能的精品商业购物中心，满足延安人民日益增长的消费需求，丰富延安人民蒸蒸日上的经济生活安置户及安置企业-从多方面着手研究拆迁方案，既要保持原有企业的品牌性，支持延安传统商业，为其制定专业化的可持续性发展路线，也要从拆迁安置户的实际需求及困难出发，解决安置户的投资性需求及收入稳定的问题。并通过对原有企业的改造进一步扩大就业机会，解决了政府对城市再就业的安置问题。拆迁办法方案一将二道巷地块与福来登地块的拆迁户进行集中安置，具体安置地点应根据实际情况另行商定

27、。对两地块的原有企业进行原位置保留，以保证原有企业的可持续性发展。对个人拆迁户按原面积的1:1的赔付，如拆迁户有增大面积的需求则应根据住户需求对增加的面积采用成本加价法进行另行核算。这样使拆迁户的经济和物质生活得到很大提升，树立了政府在市民心中的良好形象，为延安市及市民谋得了良好的发展机会和福利，还满足了拆迁户多方面的需求，考虑了拆迁户的情绪问题，保证了开发企业的利润目标，维护了开发企业的经营利益。对安置企业来讲，保持了原有企业品牌的独立性，从企业形象及 经营方针上，都做了很大的调整，使原有企业具有了现代经济的可持续性发展的经营方针及实力。方案二对个人拆迁户进行原地安置，将新建成的公寓住宅按面

28、积赔付给拆迁住户，使拆迁住户拥有投资性质的公寓，得到可持续性的收入，增加拆迁户的家庭收入。此种办法将拆迁户的长远利益与政府拆迁工作的难度合理的进行转化，既减缓了拆迁工作的难度及工作量又为拆迁户谋得了更理想的投资出路。将政府形象，居民的长远利益及城市整体规划发展有机的结合起来。方案三对拆迁户进行现金的赔付，为开发企业增加市场可销售面积，增大开发企业的产品利润。保障开发商的最大收益。此种方案政府在拆迁难度上较小，但对投标开发企业的资金状况要求较高，需要开发企业具有很强的资金实力，在实际运作当中会对开发企业的资金链造成一定的压力，但整体资金回收可通过后期产品的打造从市场销售方面得以实现。拆迁改造方案

29、方案一集中安置方案二原地安置方案三现金赔付集中安置，1：1赔付或成本加价法赔付，满足多方需求，为延安市及市民谋得良好发展机会，树立了政府良好形象原地安置，按原面积赔付，使拆迁户拥有了投资性公寓，解决了市民的长远生计问题，增加了家庭收入，谋求了投资出路现金赔付，将政府拆迁与拆迁户摩擦程度最小化，减缓了拆迁难度，为改造方案的顺利进行做好工作深远意义、 从二道街及福来登地块的改造上来打造延安现代建筑的亮点，让整个延安焕发现代化都市的气息，让全国人民重新认识延安面貌，让世界重新认识新经济下的新延安。、 改造后的二道街将成为延安新经济发展的原点及核心，将带动延安经济整体向西延伸，形成新的经济区域，促进延

30、安经济的快速发展。、 改造后的二道街及福来登项目呈现给世人的将是，建筑风格新颖独特，建筑功能齐备，拥有完备的现代商业配套及符合多方面需求的办公、酒店、公寓住宅等现代化的配套设施，实现了经济效益最大，核心意义最强的规划目标。最大化的丰富了延安市民的经济物质生活，最大化的促进了延安经济的高速发展。、 改造后的两个项目，从政府角度讲，既打造了现代延安的地标性建筑，又通过传统商业的传承及现代商业的发展，为延安的城市人口就业问题做出了突出贡献，新的商业、酒店、办公的打造将为延安市民带来近2万人次的就业机会，有效的解决了延安市民再就业的问题，既为政府减轻了压力又为市民谋求了福利。、 对原建筑下的企业进行改

31、造及原地安置，有效的保护了原有企业的实体及品牌性，从企业整体形象，经营路线上进行现代化的打造和包装，使企业得到可持续性发展的机会，增强了企业在现代经济下的竞争力与抗风险能力。、 对两项目进行改造，使现有拆迁居民改变了原有的脏、乱、差的居住环境，拥有了现代化的健康栖居的居住环境，提高了延安人民的物质文化生活。、 通过对项目产品的打造，为延安房地产市场提供了高品质、多元化的产品，满足了延安市民投资、办公、经营及向往现代化新生活的多方面的需求。项目地块一一、项目环境分析：1、 项目概况 项目地处延安市一道街与二道街中间位置，属城市中心商业繁华地段，周边商场林立，商业建筑集中，城市配套完善，商业氛围及

32、商业价值无可厚非。项目三面临街，东临建设银行，西临延大附属医院，北临二道街，南临一道街，具备商业多面临街，大开间，展示面大的优越特征。 项目地快形态为“刀把型”，从地貌特征上来讲整体建筑形态的规划具有特点鲜明，手法独特的先决条件。具备打造延安品牌和标志性建筑及树立延安城市形象的客观条件。2、 项目目前状态 项目目前存在的商家有“新华书店”“凤凰宾馆”。 还有84户拆迁安置户。因此，在进行方案设计时应考虑住宅拆迁户的合法权益和现存商业的保留及后期的可持续性发展。 3、现存商业的特点新华书店，是新中国成立前，毛泽东主席亲笔提名的老企业，几十年来为延安人民的文化生活做出了突出的贡献，但目前的新华书店

33、无论从商业形象上还是从经营业态上都过于的单一与传统，无法适应经济形势的高速发展及人们对于文化事业的多元化及品质化需求。且新华书店作为一种文化产业无法形成浓厚的商业购物氛围。因此，此商业虽然具有品牌依托性的特点，但却无法给改造后的商业项目营造成熟的购物氛围。抗大纪念馆，属于历史沿革下的纪念性建筑，从打造项目上可以依托抗大纪念馆的品牌性来提高整个项目的知名度及美誉度。突出项目地标性的特点，但却无法从商业氛围的营造上为项目推波助澜。 凤凰宾馆、迎宾楼属于项目地块中的老牌酒店，从目前酒店的整体配套及住宿条件上来看已经无法满足经济高速发展的延安经济及人们日益提高的物质文化需求，更无法满足延安作为旅游圣地

34、，中外游客对酒店标准的要求。在现存状态中，凤凰宾馆设施过于陈旧，整体外在形象也残败不堪，急需要给酒店注入新的血液。而迎宾楼目前只是拥有十几张床的小旅馆，更需要给其大换血，从外在形象，设施配套等各方面进行重新打造，重新规划，重新定位推广。这两家商业其主要功能均为住宿，可以体现改造项目后的多功能性，但却无法提高项目地块的商业氛围。 我们要发现什么？ -对项目进行深入细致的分析项目SWOT分析 项目优势（Strength） 项目劣势（Weakness） 项目机会点（Opportunity） 项目威胁点（Threat）一、 项目优势（Strength）1、 地理位置优越 项目地处延安市主干道一道街与二

35、道街中间位置，属城市中心商业繁华地段，具有稀缺性及唯一性的特点。周边商业林立，三面环街，人流量大，消费集中。具备标志性商业的先决条件及基本元素。2、 品牌依托性强项目与具有人文特征的“抗大纪念馆”紧邻，具有一定的品牌依托性。其原有商业“新华书店”“凤凰宾馆”亦已给延安市民留下深刻印象。因此，其商业氛围的蓄养及新项目的品牌推广已无大的困难。3、 项目关注度高、资源力量强 此项目为延安市政府联合延安市商贸局并整合各方面资源共同进行打造，旨在打造面向全国，面向世界的延安地标性建筑，给延安的红色文化中注入现代化的时尚元素及现代城市的发展气息。4、 项目品质高 项目旨在打造延安地标性建筑，代表延安革命老

36、区、资源名城及经济高速发展大城的品牌形象。树立城市发展的典范，为延安特色文化城市规划再添点睛之笔。品牌依托资源力量项目品质地理位置二、项目劣势（Weakness） 1、占地面积小项目占地面积有限，从规划设计上来讲无法满足低容积率，低密度的建筑要求。 2、设计难度高 项目整体地貌特征为“刀把”型，从打造延安新型地标建筑物的要求出发，既要考虑实际运作及销售的需要，又要考虑项目本身的建筑布局，建筑风貌的特性。因此，其设计难度较高。 3、购物娱乐氛围不浓 项目现原有商业为“凤凰宾馆”“新华商店”“抗大纪念馆”虽然具有一定的品牌依托性，但给客户却没形成集中消费娱乐的购物习惯。 4、交通 延安受其特殊地理

37、位置的影响，其交通主干道过于狭窄，而项目地处一道巷与二道巷交界位置，其商业氛围浓厚，但道路交通无法与之城市发展相匹配。为此项目打造地标建筑的品牌形象造成一定的困难。设计难度高购物氛围弱占地面积小交通三、项目机会点（Opportunity）1、国民经济高速发展下的延安，在改革开放的春风下横空腾起，发生了质的变化，一改过去经济落后人民贫穷的局面。财政收入、人均个人收入一度跃居全省前列，成为全国、全省知名的资源、人文、旅游名城。因此，作为高速发展的延安来，在依托过去“红色政权”的人文鲜明特征的主题下需要进行点睛之笔，让腾飞中的延安在全国乃至全世界树立文化名城下的新型城市的典范，提高延安对外的整体形象

38、及品牌度 。2、城市建筑代表一个城市整体发展的面貌，而目前高速发展的延安正处于新老建筑交替的阶段，也是城市面貌向新型大城市发展迈进的最佳时机。因此，需要在新经济，新发展时期下诞生出符合新城市发展的“核心产品”，从而以核心产品为原点带动延安整体城市的规划发展。3、新项目的打造将会进一步增加延安人民的就业机会，丰富延安人民的购物及娱乐生活，增加的地方财政收入，提高延安市民的生活质量，并进一步拉近政府与市民的关系，树立政府良好形象。消费市场消费者消费需求住宅人口的增长消费需求的增加现有商业区的档次及发展限制新的区域型商业中心四、 项目威胁点（Threat）、 项目定位为延安市地标性建筑，是高速发展的

39、新经济下的“奇葩”，也是未来延安城市规划发展的“原点”其商业价值高，政治意义深刻。但延安作为红色历史名城有其独特的人文特征，因此在项目规划时应将现代城市规划发展与红色文化的传承并驾齐驱，即：地标性建筑应突破限高的问题，满足整体城市现代化发展的需要。、 如何在项目地块小的前提下做到提高品质、建筑风格新颖、功能齐全、符合延安区域发展特征，成为引领延安居民消费的领头羊等特点，也是项目运作的难点。、 原有住户及商户的安置工作及安置办法也是项目能否顺利运作的关键问题。建筑高度于城市限高的矛盾设计规划于项目现状的矛盾项目威胁点安置办法与安置户之间的矛盾我们要追求什么？ - 一座建筑与一座城的完美结合，一个

40、商业为城市发展带来的传奇神话项目定位我们期待什么？ - 符合延安经济发展的建筑奇葩 我们想做什么？- 打造延安新经济下的建筑坐标及标志性建筑 我们要贡献点什么？ - 让中国重新认识延安，让世界永远记住新延安一、 延安的价值属性 延安 ，红色政权的革命根据地，新中国政权建立的源泉，中国革命思想的发源地延安 ，资源名城，煤炭、石油、天然气储备丰富，矿产资源得天独厚延安 ，财政收入全省前茅，为陕西省经济做出突出贡献延安 ，民间文化积淀深厚，社火、灯会、转九曲等民间文艺活动和信天游、农民画、剪纸等民间艺术具有浓郁的黄土风情 ，其声誉享誉中外。 延安 ，自然景观和人文旅游资源独具特色，以中华民族圣地黄帝

41、陵、中国革命圣地延安、黄河壶口瀑、黄土风布情文化为主体的旅游资源驰名中外。 革命思想的发源地GDP名列全省前茅资源名城独具特色的旅游资源浓郁的民间艺术二、我们的思考原点 我们坚持以塑造延安新形象为导向，打造新经济下的延安品牌商业，以商业原点为核心，带动延安整体新城市的规划发展，让延安商业文化形象在红色文化的映衬下焕发新的英姿。开发商利益产品政府形象市场需求城市规划发展 三、 我们要打造什么样的楼盘 重塑延安商业形象，打造延安人民自己的特色商业名城以致世纪金花、建造延安人民的中大国际引进奢侈品商业经营概念，缔造延安商业新神话全新演绎延安商业战略奇迹，塑造延安现代时尚都市商业风情繁衍红色文化奇迹，

42、塑造新型红色商业文化形象四、我们要达成什么样的共识？ 业态的共识 品牌个性的共识 商业个性规划与政府城市规划发展理念相融合、延展的共识项目定位 代表延安新城市经济发展的地标性建筑- 延安精品购物综合建筑通过对延安整体商业市场的分析了解，结合目前延安特有的人文特征、地理位置，以及政府打造“延安经济新城市”的核心思想，本着对延安未来城市规划和城市发展相负责的态度，从深度和长远角度出发，拓宽项目规划思想，提高项目规划的理念，做到政府与市场，政府与商业形态，政府与城市规划发展及城市规划发展与商业形态发展并头进步，相互融合，共同发展。 因此，我们建议将项目定位为：代表延安新经济城市发展的地标性建筑 -延安精品购物综合建筑打破区域内传统或现有商业推广模式，将本项目商业部分作为重点单独推广，以商业带动住宅，同时淡化住宅商业气氛，变被动为主动新城市商业中心娱乐休闲新地标传递给业主不一样的商业信息，即:商业中心区的精品住宅，而非住宅的配套商业。住宅区的配套商业商业中心区的精品住宅核心思想1、 红色文化照耀下的新东方之星2、 建造延安自身引以为傲的“时代综合广场”即“精品商贸购物中心”及“智能办公大厦”3、 延安商业的典范，各类购物商品及娱乐的集散地4、 延安新经济城市的形象建筑5、 延安未来城市规划的坐标及原点6、 新经济城市下的延安面向全国，面向世