坡子街铜锣湾广场产权商铺投资话述.doc

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1、坡子街铜锣湾广场产权式商铺投资话述1、 铜锣湾是什么（香港铜锣湾广场连锁事业集团简介）？=香=港铜锣湾广场连锁事业集团有限公司（以下简称铜锣湾集团）是一家专业性大型零售企业，主营现代商贸流通业中的SHOPPING MALL和大型综合百货店两大业态，拥有“CMALL铜锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌，营业总面积逾490万平方米，员工逾10000人，拥有54个网点，遍布于全国18个省、3个自治区、4个直辖市中的42个城市，其中SHOPPING MALL（美式购物中心）44家，分别是：深圳铜锣湾广场、华侨城铜锣湾广场、北京金源燕莎MALL、天津铜锣湾广场、上海铜锣湾广场、重庆铜锣湾广场、重庆协信铜

2、湾广场、成都熊猫城铜锣湾广场、成都世纪铜锣湾广场、沈阳华锐铜锣湾广场、杭州休博园铜锣湾广场、长沙铜锣湾广场、武汉铜锣湾广场、长春铜锣湾广场、太原铜锣湾广场、南京21世纪铜锣湾广场、海口铜锣湾广场、呼和浩特首府铜锣湾广场、乌鲁木齐铜锣湾广场、贵阳铜锣湾广场、大连铜锣湾广场、大连安盛铜锣湾广场、大连华南铜锣湾广场、厦门名汇铜锣湾广场、厦门未来海岸铜锣湾广场、阳江铜锣湾广场、河源铜锣湾广场、株州铜锣湾广场、常德铜锣湾广场、永州铜锣湾广场、娄底铜锣湾广场、延吉远航铜锣湾广场、烟台澳柯玛铜锣湾广场、江西赣州铜锣湾广场、新乡铜锣湾广场、雅安铜锣湾广场、北海铜锣湾广场、芜湖铜锣广场、嘉兴铜锣湾广场江南MAL

3、L、金华铜锣湾广场、常州太阳城铜锣湾广场、盐城铜锣湾广场、库尔勒铜锣湾广场、保定铜锣湾广场等。铜锣湾集团还包括27家大型综合百货店（DEPARTMENT STORE）：铜锣湾百货华发北店、华侨城店、重庆店、沈阳店、长沙店、武汉店、兰州店、呼和浩特店、珠海店、大连店、大连安盛店、厦门未来海岸店、厦门名汇店、东莞华南MALL店、阳江、河源店、株州店、娄底店、延吉店、烟台店、烟台九隆店、开封店、芜湖店、嘉兴店、金华店、保定店等；另拥有高档百货OMOMO阿玛百货。集团属下的香港铜锣湾广场连锁事业集团有限公司是全国唯一一家拥有超过30家MALL的企业。集团属下的深圳市铜锣湾百货集团有限公司已成长为极具影

4、响里的百货连锁集团，是全国性强势品牌。公司与新燕莎集团联手投资成立了北京新燕莎铜锣湾商业有限公司，下属的金源新燕莎MALL，位于世界最大的MALL金源时代购物中心的核心部分，是目前全国第一大SHOPPING MALL。铜锣湾集团作为中国MALL业态的奠基人，自1996年起对新概念美式购物中心SHOPPING MALL进行广泛研究，率先在国内提出“MALL”名词，并选定了“CMALL”作为品牌，于1998年将欧美SHOPPING MALL业态引入中国，创办了CMALL铜锣湾广场 。从此，中国就有了MALL、主力店等这一类的名词，中国的商贸流通业就有了MALL业态。铜锣湾对MALL新商业模式及MA

5、LL新商业理念的强大传播，在短短的几年间传遍整个中国，掀起了MALL大潮，对中国现代商贸流通业的变革、升级作出了突出的贡献，影响深远；MALL的出现和流行对中国商业起到了史无前例的推动作用。同时，这一MALL大潮又在国内催生了一个新的产业“商业地产”。这一首创对国内流通业与地产业的产业推动价值和意义是无可估量的！集团专注于摩尔业态的研究、致力于永续经营，旗下的另一品牌“铜锣湾百货”亦率先打破传统百货的经营模式，展露创新百货魅力，坚持走休闲、品位、文化、体验的经营路线，注重格调和消费环境，注重创新能力的建设，铜锣湾百货被评为“2003年度全国百货行业优秀企业”，CMALL华侨城铜锣湾广场被评为2

6、003年度全国零售商店设计评比第一名。铜锣湾集团被评为“2004年度中国商业地产杰出贡献企业”，CMALL铜锣湾广场被评为“20042005中国最具影响力的SHOPPING MALL品牌”，陈智总裁被评为“2003年度中国房地产业十佳商业地产领军人物”，“2004年度中国中国商业地产杰出贡献人物”、“2004年度中国连锁业年度人物”、“2005年度中国零售业十大风云人物”，“19852005推动中国商业进程的二十大人物”。“铜锣湾”是购物天堂的象征，“铜锣湾”已成为SHOPPING MALL的代名词。铜锣湾集团专注于MALL事业，并成为中国的造MALL工厂。2、 坡子街铜锣湾广场的地王价值及经

7、营定位？ 明清以来，坡子街一直是苏中地区的商贸集散地，是泰州及里下河地区的商业中心，也是泰州城市形象的摇篮。 坡子街沉淀了上百年的知名度和经营积累，终日人如潮涌，谁都想在这里分一杯羹。繁华之盛，名冠江淮。全泰州的百年老店，十有八九在坡子街发迹，上演无数财富传奇。这里不仅是泰州繁华的象征，更是泰州人心中的财富中心。 坡子街旧城改造项目被列为2005年泰州重点建设项目，以全新商业理念规划的坡子街商业中心，将建设成苏中苏北地区一流的商贸街区，成为500余万泰州人民休闲、购物的天堂和商业繁荣的聚宝盆。坡子街铜锣湾广场商业面积达17万方，是包括商业步行街、大型超市、专业卖场、特色餐饮中心、品牌专卖店、专

8、业市场、时尚休闲娱乐中心、超大型中庭和巨量地下停车库的SHOPPING MALL。此次泰州宝江置业有限公司于铜锣湾集团强强联手，凭借该项目的地利优势、政府支持以及铜锣湾集团先进的摩尔运营经验，坡子街铜锣湾广场将为泰州商业带来国际最先进的摩尔经营模式与管理理念，立体、综合的丰富业态组合和最时尚的粤港时尚新资讯，使建成后的坡子街铜锣湾广场与国内一线都市时尚潮流完全同步，成为泰州地区又一个全新业态的消费服务中心。3. 关于坡子街铜锣湾广场的若干经营思想a) 所谓商铺，是先有商再有铺。商铺物业，作为一种固化的资本，已经成为现金中国人中先富一族所普遍使用的投资工具。投资商铺物业的行为，追求的是获取保值基

9、础上的资本增值，或者是通过自营获取更大的商业利润。然而从商铺物业的终端用途来看，它不是消费品，而是用做租赁或自用的经营场所，由于商铺物业自身不会产生直接的增值利益，而是要在经营者的活动中才能体现它的增值价值。所谓商铺，是先有商再有铺，商铺的价值最终将体现在商品和经营者的基础之上，只有有了经营商品的人和能够吸引消费者的商品和服务，商铺的价值才能体现。在同等条件下，只有当租赁或自用者的商业经营活动产生的效益越好时，商铺的自身价值也才会越好。而商业地产项目中的所有权、经营权、管理权，三权的模糊和混乱，不但使开发商纠纷缠身，也使消费者、经销商不明就里。“皮之不存，毛将焉附”？商铺物业的成功开发，只有物

10、畅其流，才能利从中生。为了对每一个投资者的利益负责，作为坡子街商铺物业的开发商将告别“商铺切割，一卖了之”的甩手掌柜模式。不会在商铺卖出后就此“蒸发”，而是会从利润中拨出专用基金，成立商业经营管理公司，完成所有权分散后的经营权集中的软设计，形成统一的业态定位、制定招商管理和商铺代租的政策，统一营造商业氛围，开发坡子街的整体性竞争力，做原先分散的小业主经营者想做而做不了的事情，促使坡子街整个商铺物业的市场潜力在培育中得到成长。b) 联手营商，共嬴未来的理念。将坡子街致力于践行一站式购物集大成的经营理念，并在这个理念下事实联手营商，共嬴未来的管理思想。为此坡子街的开发商在项目规划之前，就大范围地调

11、研了泰州本地和全国发达地区的大型商业地产项目，从中吸取他们的成功经验或失败教训。在坡子街建筑的总体规划中，什么地方适合做什么，应该找什么样的商品和什么样的业态来经营，已经有了比较充分的构想，在应该引入什么样的商家进驻的课题上，也做了深层的分析研究。坡子街的开发商将坚定不移地按照营商的规律来办事。从一开始就使坡子街像已经成功的大型商业企业一样，具有品牌的统一性和运作管理的协调性，成为一个讲究品质、管理有序、顾客满意、效益良好的一体化营商空间，通过全方位的努力真正为置业者和营商者带来长久回报率。c) 站在消费者的角度开认识统一经营管理的意义和价值。在高档次的大型商场，我们会发现每隔一个季度甚至一个

12、月，就会做一个形象调整，尽管那里的商品也是来自同样的货源，但作为消费者还是愿意以高价到那里去消费。并且高档次大型商场中，营业人员的服务水准，尤其是全过程获取消费者的满意度方面，也是小店和市场上的摊主所做不到的。而实际上，高档次大型商场中的商品也是由分散的商人提供的。为了让坡子街形成聚集能量式的经营力，而不是散乱无序的感觉，在引入一个个商品品牌和一个个分散的营销商的时候，必须在服务上给坡子街的消费者以一体化的感觉。为此，坡子街的经营管理机构将引导置业者和营商者，善于站在消费者的角度来认识统一经营管理的意义和价值。4 商铺租赁若干问题释疑。 a) 眼前租金高不等于投资回报率就一定高。投资商用物业，

13、一般首先考虑的是投资回报率，并通常认为用出租获取的租金来收回全部投资款的时间越短，回报率就越高。反之回报率就低。但是眼前的高租金并不能保正连续十几年都能以这个租金水平来出租商用物业。因为，商业经营的竞争导致了任何商业业态的盈利水平都会迅速发生变化。如果说租金是一种动态参数，那么回报率就是一种变量的状态。所以，用静态的常量去推算出的租金回报率是不正确的。实际是，如果承租商铺的经营者因业态定位，周边人气、同行竞争等条件因素的制约，商业经营的盈利水平必然会下降，甚至使其无法承受现有的租金。但是，如果一个商铺物业的周边经营环境具有较大的竞争力，经营者的盈利水平就会趋好，此时的商铺物业租金就会上升。b)

14、 租金的高低并不是由商铺本身决定的。一般而言，商铺租金的高低并不是由商铺本身决定的，而是由所处的商圈位置和经营环境决定的。但是同一个商圈，同一条商业街，哪怕是门挨着门的商铺，其租金也可以相差不少，这是由于商业业态的原因所造成的。因为两家商铺连在一起，一家经营便利店，另一家开设摄影店，两者承受租金的能力是不一样的，投资回报绿也就会有差异。所以，作为商铺投资者首先要清楚自己的物业适宜经营什么业种和业态。在此基础上去找合适的租赁客，只有这样，才能获得相对而言的高回报率。c) 不能因为谁出的租金高就把商铺租给谁。投资者在出租商用物业时一般都倾向于谁出的租金高就租赁给谁。实际上，这也是错误的。因为新购置

15、的商铺物业如果一开始就以很高的租金把它租出去，往往会使租赁客无法进入良性经营，会因无法承受高租金而很快退出经营。这时投资者又得重新寻找新的租赁客。期间的商铺物业就会产生空置期、即使重新租出也需要让出再次装修的免租期等。再说，新的出租未必就能得高租金。几年下来的年租金收入可能比较底价格出租的还要低。此外，这一过程中，业主可能还得花去相当大的时间和精力，甚至遇到意外的矛盾。5. 投资商铺与投资住宅的收益比较中国自古有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但风险较小，回报率普遍高于住宅，因此购买商铺出租已成为众多投资者的首选。a) 商铺的投资潜力目前在泰州商铺投资的概念还未全面普及，在成熟的市场情

16、况下，商铺与住宅的价格之比大约为4：16：1，因此泰州地区商铺价格还有较大的上涨空间（但商铺投资者不可机械的据此比例去投资操作，因为商圈环境和供应量的差异，以及住宅价格透支等因素将会对商铺的市场价格发生影响）。由于住宅房价连年上涨，给房产投资者们带来了不小的收益，但随着大量新商品房项目的推出，加上经济适用房开发量的不断增长，尤其是高居不下的房产，已经使得中央政府一再推出了针对住宅投资的金融新政，由此继续投资住宅的风险在日益增加。上海等地的住宅售价已经开始下降，尤其是出租回报率也在下滑。与其投资住宅不及转而投资商铺。这是购房者权衡住宅与商铺投资收益之后的选择。毕竟商铺的发展潜力巨大，长程的投资回

17、报率远远高于住宅。b) 商铺具有租期的稳定性是一个优势。商铺具有租期的稳定性是一个优势。承租户对商铺的装修与设施配备投资，意味着比较大的投入，而投资回收目标和赢利预期规划需要较长的租约，而且很可能租户期望的租期更长，这决定了商铺租期的稳定性。商铺的租约期通常为3至5年或更长。而住宅的租约期限则一般只有半年至一年，有的甚至是一月一租或一季一租。c) 商铺的增值利润是不可限量的.无论是租用性还是自用性商铺的投资，购买者在自用的过程中能使商铺的身价得到增值。而自用性住宅投资在使用的过程中无法创造出利润。自用性商铺投资，在使用的过程中通过经营者的努力，不仅能创造出可持续收获的商业增值利润，而且商铺作为

18、一种固定资产还能增值。而自住性投资者，在使用的过程中不可能创造出这种利润。d) 租用对象的差异商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求，因为商铺进入市场后要面对经营者和消费者，如果不能同时满足这两个对象的要求，商铺的投资就不算成功，而住宅只需面对租户。e) 商铺越用越升值，住宅越用越折旧商铺与住房的升值可能性呈反向互动关系，商铺越用升值，住宅越用越折旧。商铺的长期升值趋势不会由于房龄长而衰减。商铺会因其地段稀有随着商业圈的发展成熟不断地升值，价值提升的同时，不仅租金增长是必然的，作为二手商铺出售时，价格也会随商铺氛围成熟而向上波动，而二手住宅的售价一般不会高于同类一手住房的价格。如

19、果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功经营起来的商铺价值是无价的。一般住宅房所遇到的折旧问题决不会出现在商铺的价格计算上。f) 商铺出租不需要装修，住宅必须装修对于承租户而言，毛坯房商铺比装修后的商铺更具吸引力。也就是商铺出租时的价值，不会因装修问题和使用的年代长久而受到影响，因为商铺租用者需要根据经营的内容自行装修。即使租用者退出时需装潢费变值折价，也是其与后续租用者之间的关系，而不用房东为商铺的装修事宜劳心。而住宅租赁价格的高低，很大程度上取决于房屋装修档次的高低与新旧。年代长远后的住宅会因为硬件设施过时而贬值，有很多人会因为房屋曾有人住过就不愿购买。商铺出租后，业主也不会为热水器突

20、然坏了或马桶漏水了等琐碎小事而被租用者搞得心烦意乱。 g) 商铺租价可望提升，住宅租价易跌难生商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率和稳定性明显高于住宅，（住宅投资的资金收益率约为5%左右，商铺投资的租金收益率至少在6%，成熟的可达8%15%以上。）随着人气上升，商铺价值提升成为必然。商铺投资者还可以在获取一租金收益之外，在商铺买价升值一定水平时及时卖出。h) 商铺租金易收，住宅租金难收商铺租金的付款方式较有保障，在收取23个月押金的基础上，再预收一个季度、半年或一年的租金是通常的做法，而住宅租金的收取一般是月月收取，也没有什么押金，没有保障，业主向租户收取月月租金是烦心的事。6. 家庭投资

21、保障计划a) 儿童投资计划：一个铺位就是一个超级教育基金。投资方向变动因素回报前景人寿保险1、货币贬值; 2、学费上涨;3、父母收入能力下降。1、不足以解决上学的完整开支;2、学费上涨、货币贬值、收入下降等不可抗拒因素难以有效防御。产权式商铺1、租金上涨；2、铺位价值上升。1、随着租金、商铺价值等上升可以抵消上述不可抗拒因素的干扰；2、小孩学成以后还可以继续通过商铺获得收益。b) 老人投资计划：一个铺位就是一个养老金库。投资方式变动因素回报前景养老保险1、货币贬值；2、收益固定；3、收益年限少。1、不足以解决养老金的完整开支；2、货币贬值、健康原因等不可抗拒因素难以有效防御。产权式商铺1、租金

22、上涨；2、铺位价值上升。1、随着租金、商铺价值等上升可以抵消上述不可抗拒因素的干扰；2、老人养老以后还可以继续传给后人获取收益。c) 成人投资计划：一个铺位就等于多拿一份工资。投资方向变动因素回报前景存银行买股票1、货币贬值；2、股票风险3、银行利率低1、无法完成预定的财富积累目标；2、货币贬值、收入下降等不可抗拒因素难以有效防御。产权式商铺1、租金上涨；2、铺位价值上升1、随着租金、商铺价值等上升可以抵消上述不可抗拒因素的干扰；2、即使退休以后还可以继续通过商铺获取第二渠道收益。7. 国内商业地产经营中存在四大问题问题一：模式弊端切割产权分散销售的商用物业，投资者就是产权所有人。但是 分散的

23、所有权如果离开了统一策划，就难以形成统一的经营模式。由此会导致后续经营的无序和弱势。一个铺一个铺的形式虽然适合置业者的需求，但他们买后往往不是自己经营，而是一个铺一个铺的租赁者只能吸引小经营户，而小经营户选择的商品，雷同性比较高，而且品质很难得到保证。即使购买这种铺位的是经营者，也会导致无序经营，这种离开了统一经营管理的铺位出租形式，即使地段再好，也不可能使经营获得真正的成功。问题二：定位不准没有深入的做市场调研，对该区域的需求估计错误。缺少特色商品，就会难以吸引目标消费群体，所以先把商业建筑建起来，然后不加控制的卖掉或租出去，至多再引入一个知名主力百货零售商，预先不做定位规划是不可能万事大吉

24、的。只有在与当地的消费者的购买能力和习惯接轨的层面上，选择恰当的定位，才能聚敛足够的商业氛围，从而吸引更多的消费者。问题三：操作失败任何一个企业都有一个成长期和成熟期，一般前三年到前五年是成长期，后三年或后五年是成熟期。从理论上讲，商铺需要在一定的商业氛围中才能存活发展。对于还未形成气候的商圈，自然需要花费一些时间“培育”。只有在商业氛围被培养出来之后，商铺才能够实现理想的经营状况和投资回报。产式权投资主要涉及租金水平和出租率水平，影响物业投资回报率的因素主要是经营管理的水平。虽然投资商用房产比投资其他行业和住宅物业的收益水平要高的多，但在开始的几年里，租金的收益率最多只能锁定在6左右。如果一

25、开始就追求高租金回报，无疑是杀鸡取取卵。问题四：规划不当商铺的经营需要有统一的规划，但如果卖掉一家算一家，或租掉一家算一家的操作，就会致使经营过程中出现混乱的局面。一加一不一定等于二，如果光靠一家一家的小店铺盲目的集聚起来，其结果就可能是负二。缺乏对使用功能合理的规划，自由态的设店方式，就难免会出现雷同的商品雷同的店，还会出现李家开的好，张家眼红跟进开，然后其他人又接着开。于是你的商品卖五块，隔壁的卖四块，再隔壁的卖三块，最后为了存活下去再用假冒伪劣商品取代正货。如果任凭这种原始态商业自生自灭，结果会使得所有经商者的利益都得不到保障。此外，离开了统一的规划，也不可能形成有效的室内通道串联，客流

26、就无法在各个区域内流通。坡子街商业业态规划的四大原则一是大型百货聚集性原则，即坡子街将聚集各种主题商品，形成大型百货商业业态，充分发挥大能量吸引人流的商圈辐射力。二是多元业态良性互补原则，整个坡子街将以购物为主，并集合娱乐餐饮休闲商务等功能板块，通过合理的分布，发挥互动服务效能。三是开放性组合原则，坡子街的步行街店铺和特大型购物中心式铺位，将按照规划的不同商品主题，不同的服务业态，不同的产权成分，形成大中小不同面积的区域，并进行合理分布。但无论是街道式店铺还是自然围和的主题商铺区域，都将按照开放性的组合原则实现自由连通，确保给消费者以游走式的消费体验。四是“一楼一特色，一区一品位”的业态计划，

27、全力避免同业态的无序竞争和商品与服务的空白点。8、若干商铺投资专用术语（1） 商铺的含义：狭义而言，商铺是零售业进行有形销售的场所。它包括大型百货公司、超市以及其他各种类型的综合、专业商店和商场。广义而言，商铺是直接面对消费者进行有形商品销售或进行（有形、无形商品兼有的）复合商品经营的场所。其概念范畴还包括零售商业外的娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，赢利性的展览馆厅、体育场所、浴室以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的交易场所.商铺按用途的分类：a) 零售业：有百货商店、大型超市、各种专卖店、单品店以及便利店和杂货店；b) 餐饮业：有饭店、餐厅、酒吧、茶坊等；c) 旅游业：有宾馆、旅

28、馆等；d) 体育娱乐业：有歌舞厅、棋牌室、网吧（嬴利性）、体育场馆和健身房、电影院等；e) 服务业：有车船航空售票处、调剂商店、美容院、婚纱出租、摄影、拍卖行、会展、各种维修点等；f) 金融业：有证券公司的营业厅、银行各种业务的直接受理处、营业部等.（2） 商业用地的临街状态：a) 四面临街：这并不多见。其特点是体量大、网网占据整个街坊。四面临街的商铺具有规模性效应.b) 三面临街：三面临街的商铺具有两个街角和三个主要临街立面，这类商铺气势恢弘，容易突出商业主题，是展览、会议、大型商业活动的理想场所，但其规模小于四面临街的商铺.c) 两面临街：位于街角上的商铺内的商品、商业信息传递给多个走向的

29、人流，商铺路过的人流量越高，吸引入店的人数就越多，则可能完成的销售额就越大。d) 单面临街：位于临街的商铺有来往两个人流走向，商铺价值次于街角商铺。对于直行人流的视野而言，几乎没有盲角。e) 立体形态：四面临街和三面临街的商铺与周邻的关系十分清晰，而一面临街的状态具有“凸型商铺”、“凹型商铺”和“平面商铺”三种立体形态。在这三种立体形态的商铺中，根据商铺的广告展示作用的要求，“凸型商铺”的商业价值最大，“平面商铺”次之，“凹形商铺”最小。（3）立店障碍的因素主要有:法律限制、环境限制、建筑条件限制以及人为干预等，每一种因素都会成为商业企业使用商铺、经营商铺的阻碍.（4）商铺的估价方法：在现实的

30、评估实践中，租赁商铺宜用“收益还原法”进行评估。购置商铺用“市场比较法”比较合适，如果再用“收益还原法”予以修正，则效果更好。（5）商铺与其他投资类别的比较：比较类型项目名称能值增力风险因素周期供应总量变现能力保管难度通用性商铺强小长有限一般小强贵金属一般小较长有限强小装饰古玩强大较长有限一般大装饰玩赏住宅一般小长有限一般小居住证券强大短相对无限强小无无形资产强大较长无限弱无无 期货强大短无限强无无 （6）商铺产权拥有的形式a) 完全产权商铺：是指一个经济实体或一名自然人垄断了所拥有商铺的产权，而其他任何经济实体或自然人不拥有此商铺产权的份额。该商铺的收益、处分等民事行为不会受到其他人的干预。

31、b) 共同拥有产权商铺：是指商铺产权由两个或两个以上经济实体或自然人所共同拥有的商铺。（7）商铺产权的权能a) 占有权：是指房地产权利人对属于本方名下房地产的实际可以控制的权利。b) 使用权：房地产权利人使用本方名下的房地产（包括时间上和空间上）的权利。c) 收益权：房地产权利人享有在经营、处分属于本方名下房地产时产生利益的权利。d) 处分权：房地产权利人在不违反国家有关法律的前提下，依法行使对属于自己财产处分的民事权利。（8）连锁商业的特征a） 统一供配商品：这是为了达到规模经营，提高销量，获得供货商更多的优惠，以降低商品进货成本，使企业具有价格竞争力。b) 统一标志：易于识别c） 统一管理

32、：减少管理人员，降低管理成本d） 统一着装：便于管理，便于顾客识别e） 统一面积：保证经营特色，保证商品上架的总量。f） 统一营销：便于经营控制和管理。g） 统一核算：便于企业考核经营状况，控制经营成本。“七个统一”的实质是连锁企业在“低经营成本，低场租费，低管理费用”和条件下，以价格为手段，参与市场竞争，吸引消费者。（9）综合型大型超市（大卖场）的选址a） 商圈选择 理想的选择地点为交通主干道汇集的角地或商业建筑，有多条公交线路经过，具有骨干的运客能力，如地铁、轻轨，在中心城区设定商圈为半径2-3公里，商圈有25万人口以上，在市郊或人口密度低的商圈可放大至5公里。b） 立店障碍在设定的商圈已

33、经有同种业态并且场地面积大于立店选址面积的情况下不宜设立。c） 面积不小于5000平方米，常见10000平方米以上，停车场要有占地面积的一半或者三分之一。d） 建筑要求建筑结构最佳的是拱顶无柱结构或-框架结构。层高不低于6米，柱距不小于7.2米。如为多层商业建筑，还要架设无阶梯坡自动扶梯，配套设施主要上电力，以每100平方米15千瓦配置。e） 租金承受每天每平方米1元以下，如土地租用，则租价以房屋租价底50%计算。f） 租期不小于8年（10）茶坊、酒吧、咖啡馆的选址a) 商圈选择消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的 是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色

34、，以及舒适和愉悦来吸引消费者的。其选址往往是高雅路段，具有清雅，优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。b) 立店障碍开设茶坊、酒吧、咖啡馆必须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入加以管理。酒吧属于高消费范围，国家课以重税，收取“消费税”，政府管理部门，包括规划、治安、消防等部门加以严格审核。c) 建筑要求 : 茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化和艺术性要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。d) 面积：

35、50400平方米e) 租金承受：3-20元/（平方米/天）f) 租期：2年以上（11）.服饰类专场店的选址a) 商圈选址：选址于社区型、区域型、都市型商圈之繁华商业街市，忌没有独特风格。友邻选择为首饰、礼品店；同业态相邻也可以形成连店效应。商铺位于公交、地铁车站附近更佳。b) 立店障碍：忌独店、门前有封闭型交通隔离栏及高于1.2米的绿化。c) 面积：30100平方米d) 建筑要求：门前开阔，即使单开间。门面宽度不可少于3.3米，层高不低与2.8米，配置水、电、电话。e) 租金承受：1元/平方米/天f) 租期：1年以上（12）.大型家具、家居用品商场（装饰市场）的选址a) 商铺选址：因为大型家具

36、、家居用品商场（装饰市场）的体积较大，占用商铺面积较大，且同行竞争致使边际利润下降等原因，该业态无法占据社区型、区域型、都市型商圈及重要商业街市上的商铺。上述两种业态可以选择交通主干道一隅的“二转三”的厂房和库房，或较大面积、租金较低的大型商铺。所临交通主干道可达不少于数个10万人的居住区域。b) 立店障碍：封闭型交通隔离栏是主要立店障碍，商场附近20米不可有经常性明火作业。c) 面积：不少于3000平方米d) 建筑要求：无柱拱顶、框架结构适合本业态。层高不低于3米，柱距不少于5米，场地干燥防潮，商场分布多个楼层需要配备2吨货梯，上水不小于6分管。e) 租金承受：0.81.5元/平方米/天f)

37、 租期：3年以上（13）.MALL（摩尔）全称shooppingMall,音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。Mall指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心，是目前世界大型商业地产的顶级形态。（14）.零售业以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行为。（15）.零售业态零售企业为满足不同的消费需求和目标客户而形成的不同经营理念、经营方式的表现行为。（16）.商圈零售企业经营、服务辐射的有限空间、领域。（17）.超市采取自选销售的方式，以销售食品、生鲜食品和日常用品为主，满足顾客日常必需品需求

38、的零售业态。（18）.便利店以自选销售为主，销售小容量应急性食品、日常生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。（19）.仓储商店采取自选销售方式，以销售大众化使用品为主，并实行储销一体、低价销售和提供有限服务为特征的零售业态。（20）专业店专门经营某一大类商品为主，并且具有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。（21）专卖店专门经营或授权经营制造商品和重价上品牌的零售业态。（22）百货店在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，已销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主，提供相关服务，满足对商品多元化选择零售业态。（23）大型购物中心在一个大型建筑体内，由企业计划的开发、拥有、管理营运的各类零售业态，服务设施的集合体。（24）业态分类根据零售企业经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规范和目标客户等结构特点，给出超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心等九种主要零售业态的分类。