商业输了头阵开发赢了全盘;金源MALL之.doc
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1、商业输了头阵开发赢了全盘 金源MALL之惑(4) 大型MALL的投资回收期较长,通常需要812年时间。但对于开发商在开发金源MALL中获得的商业收益,所有接受采访的业内专家都认为,世纪金源集团的收益应该是丰厚的,而且从企业投资行为看是成功的。 通过业界对金源MALL开发模式的总结,世纪金源集团对金源MALL的开发主要达到了以下几个方面的目的。 一、 金源MALL作为300多万平方米住宅大盘“世纪城”的商业配套部分,金源MALL提升了住宅部分的认可度,对住宅销售起到有利的支撑。 二、 金源MALL在规划、立项方面更具备主动性和易操作,同时商业地价成本更容易承受。 三、 开发商对外表示,金源MAL
2、L的开发成本为38亿元人民币,其中银行贷款为10亿元。对此,房地产业界分析,金源MALL在开发链中,建筑等环节为开发商所有,在开发期已有丰厚收益。 四、 营业面积50多万平方米的金源MALL,通过与几家大的零售企业合作,建立了相对稳定的租赁回收渠道,后期商业经营压力小。 对于金源MALL的商业模式,伟业商业顾问总经理蔡宇翔表示,金源MALL作为超级大盘“世纪城”的一部分,对于开发商来讲,更希望金源MALL成为一个亮点、焦点,以支持在住宅项目上赚到更丰厚的利润。世纪城整体项目在开发拿地的时候,由于大型商业项目的存在,可以得到地方政府的支持,而获得一个最低价或优惠政策。 合富辉煌北京公司总经理尚文
3、生认为,金源MALL对于开发商来说是一个不错的项目,地价成本低,建筑成本应该在每平方米5000元左右。“总投入和租金回报的情况是相当不错的。” 针对大型MALL一时四方横行、急于上马的局面,一位不愿透露姓名的行业专家指出,这或是一夜暴富的机会。近期的资料显示,ShoppingMall的银行贷款比例为95%。这种大型工程受到地方政府的支持,政府官员觉得这种大型商业设施建起来是一个政府形象、业绩。由此,真正支持MALL建设的是银行,开发商只拿了5%;而且在项目前期阶段,开发商的5%也是多次付清的。在这种情况下,开发商实际上是一个承包企业,不用真正拿钱。并且通常的做法是:项目的工程建设单位是自己的,
4、开发商只要去建就是赢家;银行支持的95%资金中有30%的毛利润是属于开发商的。 中国商业地产联盟理事长荀培路也曾表示,商业地产开发过分依赖银行贷款,特别是大型商业设施,动辄十几亿元或者是几十亿元。而在国外,商业地产通常是通过基金来运作。 不怪得现在专家们在评价金源MALL的商业设计时会说:“金源MALL渗透了太多的地产思维,而不是商业思维。” 在北京,“世纪城”是一个世人皆知的超级大盘,相比之下,金源MALL在建设期却很低调。当市场正在预热北京东南西北四个方向的大型MALL的时候,金源MALL简直有点像横空出世一样,突然冒了出来,并马上以建成者的身份进入了市场。 对此,业界评述认为:“也只有世
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