商业地产项目案例 一上海新天地.doc

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1、商业项目案例 一上海新天地 上海新天地（XintiandiShanghai）是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。上海新天地就是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街。是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点。 上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。 它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身

2、于20 世纪20年代。但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧。谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演。 那里的时尚精品店紧追国际流行色，不逊半步，中华文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品、工艺品和旅游纪念品，完全是地道的中国味。露天广

3、场上丰富多彩的文化表演让旅客有许多的参与。石库门博物馆通过对一幢楼的重新布置、家具摆设，原汁原味地再现20世纪初上海一家人的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史文化。也可通过博物馆的图片、录像了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。 新天地的石库门里弄处处体现21世纪的舒适和方便，自动电梯、中央空调、宽带互联网，一应俱全。消费者上网可以迅速查询商店价格和餐厅、酒吧的菜单，以及电影院上演的电影，并可能以预定座位，还可直接网上浏览，观赏新天地露天广场及餐馆内的文化表演。走进新天地，更多的时尚和新潮，让人看不完也看不够；更多的参与和投入，让人开心一天玩不够。上海新天地将成为

4、中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。 上海新天地于1999年初开工建设，将于2007年6月全部建成。目前，营业场所已对外开业，2007年底全部开业。那里亦古亦西的建筑风格和经营特色让人耳目一新。从它脚手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、艺术家、企业家、银行家、驻沪外交官纷至沓来，流连忘返。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。 上海新天地这个崭新的国际大都市的时尚休闲之地问世了。 去新天地比较实惠的消费，建议您以品饮料为主。因为价格相对食物而言便宜很多。总之

5、，价格颇高，三思而后行啊！ 上海新天地经营模式分析案例 上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个

6、北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆 定位 上海新天地在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化： 第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。 进展到一定时期，又形成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来上

7、海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。 最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了人们的眼球。 l经营模式 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离。在新天地开发进入到第二个阶段，即从1999年9月到2001年12月，开展了大约300余个大小活动。这些活动很有针对性，针对一些文化政治团体，针对雅皮一族，针对中产阶层。开发商还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业人士来参与。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均

8、是来自世界各地的知名品牌，在现有的租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。解读新天地成功之道 新天地保留建筑外衣、改造内部结构和功能、引进新的生活内容，新天地的开发与保护模式主要有几个方面： 注意保留文化内涵。新天地广场既是一个房地产开发项目也是一个旧建筑保护项目。 战略上科学规划。新天地紧临的淮海中路，是上海的商业中心，将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜在价值，与淮海路产生互动作用。新天地严格选择引入的项目，有导向性地挑选客户，并不单纯追求入住率，从而确保了“新天地”有一个好的开端、好的氛围和好的定位，也保证了今后的长期健康发展。 塑造项目品质感。修建了一个大

9、型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域。 塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使得项目很有新意。 层层定位 上海新天地的成功首先是其定位的成功。 新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？其实，新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所)。在中国，Mall的概念

10、越来越时髦，正受到开发商的追捧。但是许多造Mall的企业有时候造的只是“ShoppingCenter”，这并不是“Mall”本身的含义。“Mall”并不是要让消费者感觉“更大”，最主要的是要有鲜明的“定位”和独特的魅力， 上海新天地应该说是这种意义上的Mall。 上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。 进展到一定时候，又形

11、成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。 最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出。 上海新天地其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，新天地当年在全世界招商，采用中西结合的方式把世界最好的品牌拿到上海来并进行了商品的细分。上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”

12、，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。 一流经营模式 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。因为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。国内的造Mall者也都将这种模式看作理想模式，但由于各种原因，其中主要因为资金问题，大部分Mall的运作模式最后都走了样。5楼 2009-12

13、-31 14:31 补充下资料：评论：评论：新天地保留建筑外衣、改造内部结构和功能、引进新的生活内容，新天地的开发与保护模式主要有几个方面： 注意保留文化内涵。新天地广场既是一个房地产开发项目也是一个旧建筑保护项目。 战略上科学规划。新天地紧临的淮海中路，是上海的商业中心，将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜在价值，与淮海路产生互动作用。新天地严格选择引入的项目，有导向性地挑选客户，并不单纯追求入住率，从而确保了“新天地”有一个好的开端、好的氛围和好的定位，也保证了今后的长期健康发展。 塑造项目品质感。修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一

14、个新的房地产开发热点区域。 塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使得项目很有新意。 我也实地参观了一下，整体氛围和模式都比较适合上海这样的大都市。如果其他的城市模仿的话，首先应该分析一下是否具备整体环境和氛围的条件，其次是品质定位是否能做到不是急功近利，具备这样的实力。上海新天地确实有值得学习的地方，将商业模式与旅游相结合，且业态配比也比较科学很好的运用了概念改造!也很好的证明商业的运用的多元化。对消费群体的阅读上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。