上海长江国际商业广场招商手册文案规划.doc

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1、长江国际商业广场招商手册文案规划P封面：LOGO长江国际商业广场时尚消费旗舰店 到开发区赚钱去消费力第一区大宇重工、富士康、东岳、浪潮、LG企业白领城市高档消费中坚力量盘踞夹河苑、蔚蓝海岸、碧海云天、银芝小区、晨光小区等滨海社区提升消费品位烟台海关、管委会、农业银行、建设银行、招商银行、恒丰银行高收入带来高消费坐拥20万人口，每年10几亿大生意 长江国际商业广场 开发区商业第一城2万平方米商业旗舰 填补开发区中高档消费空白 扼守长江路、泰山路商业金三角开发区第一门户 续写“海港路-南大街”商圈传奇免租半年，隆重招商0成本抢占开发区P1P2:市场介绍篇左P:到开发区赚钱去导语：有大开发就有大商机

2、：经济开发区尤其是高新技术开发区，高速增长的经济，往往使其成为当地最具活力的经济中心。远的如上海的浦东、陆家嘴、北京的中关村、深圳的科技园，近的如青岛的经济技术开发区。都是在短短几年、十几年内成为当地乃至全国都具有影响力的经济中心。同时，开发区又是一个超强的人气磁场。大量企业的入驻，带来了大量“高学历、高素质、高收入”的企业员工。这些“三高”人群，消费讲究品牌，档次，是城市新兴的消费中坚。所以说开发区往往是一个城市的消费中心。烟台经济技术开发区，作为全国排名第六的开发区，近年来在吸引了大量的诸如韩国、日本等国际、国内的知名企业入驻之外，加上其滨海地理环境优势，又成为极具特色的居住区域，大量的地

3、产开发，从夹河苑到蔚蓝海岸、碧海云天一个个滨海社区大盘，吸引了大量的市区人口涌入。可以说，这里将成为烟台富人聚居的地方，也必将是烟台中高档消费中心。商机永远只属于有眼光的人。面对开发区澎湃的商潮，先人一步，你就掌握了战略的主动权。一、 开发区-烟台经济第一区最具活力的经济中心，可能是烟台最富裕的地方l 经济增长最快的区域一组数据显示：自1985年建区至今，开以区始终是经济增长最快的区域。1993年的国内生产总值（GDP）仅为10几亿元，2002年就飙升到100亿元，2003年更是达到140亿元的颠峰。工业总产值1993年的仅为20几亿元，2002年突破200亿元，2003年更是达到300.16

4、亿元的高峰；以每年45.8%的速率增递。以2003年的数据为例，开发区的工业总产值（300.16亿元）是芝罘区（57.4亿元）的5倍多，是莱山区（63.1亿元）的4.7倍多。（做1993年、2002年、2003年的、2004年的国内生产总值简单柱状图）（做1993年、2002年、2003年的、2004年的工业总产值简单柱状图） （做各区工业产值对比柱状图）l 企业进驻最多的区域：大宇重工、浪潮LG、富士康、上海通用东岳、首钢电装等国际、国内知名企业纷纷抢滩目前，建成区面积26平方公里，居住人口20万人。 30个国家和地区、17家世界500强企业纷纷进入开发区投资，外资结构：韩国46%；香港24

5、%；日本7%；美国6%；新加坡5%；台湾3.5%；德国3%；英国2%；其它3.5%。形成机械设备、汽车及其零部件、电子信息、化纤纺织、食品加工、精细化工及生物制药等支柱产业，是全国最大的汽车零部件生产基地、挖掘机生产基地、电子网板生产基地、氨纶丝生产基地，全国重要的第三代移动通信生产基地。开发区在中国国家级开发区投资环境综合评价中居第6位。l 开发区人均GDP高出全市平均水平近四倍开发区以外向型、高新技术产业为主导的经济基础，为区内各行业的持续繁荣发展提供了保证，2003年，开发区12个园区共完成GDP近200亿元，实现地方财政收入5亿余元，开发区人均GDP高出全市平均水平近四倍，开发区以较少

6、的人口创造了最多的财富，从这种意义上说，这里是烟台最富的地区一点也不过份。2003年烟台经济技术开发区与中心城区各项社会经济指标比较（资料来源：烟台市政府网站）开发区芝罘区莱山区指标数额比上年增幅数额比上年增幅数额比上年增幅面积220K/169 K/258 K/人口13.19万人/65万人/16.97万人/国内生产总值140亿元40%67亿元22.1%36亿元29.5%工业总产值300.16亿元49.8%57.4亿元/63.1亿元/地方财政收入5.01亿元24.3%3.39亿元32.1%1.4亿元44.9%二、 坐拥三大人群，20万人口，每年10亿大生意开发区强大的产业基础,迅猛发展的园区经济

7、 ,世界500强等外资企业的投资建厂，中小企业的纷纷入驻，中高档住宅与写字楼的不断兴建，使得开发区的人口数量不断增长，形成了以现代厂企的中高层人员、中高档住宅的居民、写字楼里企业的中高层人员为主的的三大中坚人群，从而具备了极强的消费基础。据统计资料显示，目前开发区已有20万人口，按每人每年日常消费最低5000元计算，这里就有： 20万人 x 5000元/年/人=10亿（元）仅项目500米范围内的就有7万固定消费人群：小区类总人口常住人口流动人口晨光小区5000人银芝小区1976户5000-6000人金东6200人1200人5000人华电2000户5000人丹阳1136户4200人2010人21

8、81人星海1000户4000人3800人200人金城1480户3700人3500人147人凤台东1099户3300人2037人1260人凤台西823户3700人金光1300户4000人20002000旭日4000人金盛2000户6000人800户2000人4000人合计约55100人厂企类：员工人数振河实业公司约1000人嘉和牧业约400人首钢电装约500人华东变压器有限公司约300人华鲁热电约200人大宇重工约5000人三、 开发区-品牌消费最强劲的区域开发区的园区经济已经成为烟台市结构最优、活力最强、劲头最猛、潜力巨大的经济板块。生活和工作在这里的人士，多是“高学历、高素质、高收入”的三高

9、人群，消费讲究品牌、档次，是开发区新兴的消费中坚，他们迫切需要符合其消费需求的中高档购物休闲娱乐场所，渴望就近消费，渴望去环境舒适宜人的场所购物休闲。右P:高消费 呼唤高档商业中心开发区买大件商品必去南大街开发区高素质人口迅猛增长，经济规模持续上扬，人均消费支出属于富裕型，消费市场急剧膨胀。然而，开发区目前的商业服务配套还没跟上市场的需求。开发区目前的商业配套仅满足开发区居民日常生活需求。 通过对开发区居民购物地点与购物品种实地调查分析得知, 除生活必需品之外就近采购外，开发区居民购买购买大件物品和上一定档次的品牌商品如：服饰、高档电器、化妆品，开发区现有商家无法提供的，居民只能选择到市中心区

10、南大街一带的大型商场。 开发区商业配套严重滞后 高消费亟需高档商场填补空白 目前开发区商业整体上还处在初级阶段，地摊、夜市盛行；消费者也难买放心；长江国际商业广场旁边的已有商城也是有规模无档次，购物环境差，商品档次与地摊货一样、更谈不上服务质量；而仅有几家超市还只停留在基本上满足人们日常生活需求水平。这与开发区人口消费水平与消费力现状严重脱节。根据开发区“改变以往建设产业区、工业区，单纯以工业为主体的发展模式，适应新的发展条件变化，追求生活质量的提高、环境的改善、文化的塑造与经济的发展相协调。向着更适宜人居住的多功能新城区转变，建设生态文化新城，塑造人间仙境，体现“新港口、新烟台、新形象”的战

11、略规划，彻底改变目前严重滞后的商业配套的局面，建设区域性商业中心刻不容缓。亟需从商城档次、规模、环境、服务各个方面进行全面提升。长江国际商业广场正是肩负着这样的使命，实现开发区商业的升级跳，打造开发区商业新的里程碑。P3：地理战略篇长江路、泰山路商业金三角 开发区的“南大街海港路”地段决定商业价值，选择黄金地段就是拥有商战的制高点，就能在商场上总揽全局，纵横驰骋游刃有余。长江国际商业广场地处长江路、泰山路商业金三角，扼守开发区商业第一门户，必将成为开发区商战制胜的必然选择.黄金大道长江路 开发区的“南大街海港路”呼之欲出 长江路作为连接老城区和开发区的“黄金之路”，是开发区最主要的交通大道和景

12、观大道，东西向贯穿城区，并向东南连接主城区；同时，也是开发区目前最具商业价值和商业氛围的街道。目前，长江路两侧政府机构、农业银行、建设银行、招商银行、恒丰银行等金融机构林立，一栋栋写字楼如雨后春笋般拔地而起，一个金融商务中心已在迅速崛起。同时，德胜商城、家家悦超市等主力商家早已抢滩，而各种具有先见眼光的品牌店如名岛咖啡也开始沿线布阵.放眼绵延二公里的长江路，商战烽火正在漫延。正如南大街海港路商圈一样，通过近二十年的发展，南大街海港路在以振华商厦、富凯商城、良友广场等大型商家的整体带动下，各种商场互为补充，大规模形成大辐射，从而奠定了烟台商业中心的地位。长江国际的出现将与德胜商城等大型商城一起，

13、通过差异化经营，以主力商家的实力，形成极强的商业凝聚力与辐射力，从而打造一个全新的长江路商业板块。可以说，二十年发展成就了南大街海港路商圈;“半年一变化的开发区”，不用三年时间，其商业中心就要向长江路看齐。60万辆/月庞大车潮, 昭示黄金大道无限商机长江路是连通老城区和新城区的主干道，日日车潮如炽，是开发区的黄金大道。长江国际商业广场北临长江路，西临泰山路，地理位置十分优越。据日常测算，长江国际商业广场前长江路上车流量达到60万辆/月的庞大车潮。在商城外立面立一幅广告牌，相当于在烟台电视台上打永不间断的活广告，财富气息一路奔涌。长江路长江国际商业广场路段车流量调查表时间：2004年9月20日

14、星期一 2004年9月22日 星期三时间段车流量时间段车流量11：2511：3532811：3011：4032011：4012：5011：4512：5513：1013：2035013：1513：2531912：3012：4012：3512：4513：2513：3538013：3013：4034914：3514：4514：4014：5014：5015：0030014：5515：0530015：3515：4515：4015：5017：1017：2035017：1517：2539018：5019：0035018：5519：05330时间段合计2058时间段合计20189：0021：00246969：

15、0021：0024216长江路、泰山路车流如炽夹合长江国际图长江国际商业广场、德胜商城、振华商厦、富凯商场P4：商城介绍篇2万平方米缤纷购物广场开发区商业新名片导语：终结传统商业模式 打造开发区商业新名片大规模现代购物中心，凭借其丰富的商户、良好的购物环境，以及购物、休闲、娱乐“一站式”服务，越来越成为城市消费的首选。据权威商业机构统计，全球发达国家的50%的社会消费品购买在大型购物中心完成，而在中国城市化进程较快的地区，购物中心越来越成为消费市场的主流。长江国际商业广场作为烟台开发区传统商场的终结者，将凭借其20000平米的商业磁场，为广大市民提供一个崭新的购物环境，打造开发区商业新名片。一

16、站式商城长江国际商业广场，超市、百货双层业态互补组合经营，顾客在这里不仅可以方便地选择到称心如意的日常生活所需，更可以满足开发区白领、金领、高收入公务员群体对中高档品牌消费的需求。再加上方便快捷顺畅的交通、地利，顾客随时随地都可以在长江国际轻松享受到便利舒适的“一站式”购物带来的极度快感。品牌总动员长江国际商业广场，荟萃班尼路、以纯等南派、北派服饰精品，知名百货商家，众多皮革、玩具、精品、化妆品、首饰品牌。进入长江国际即刻置身一个琳琅满目的购物天堂，各种时尚、精致，挑逗人无限购物欲望的品牌令人目不暇接。购物天堂长江国际商业广场以国际化的现代零售业购物环境为标准，2万平方米体量的大型购物广场，集

17、购物、休闲、时尚文化于一体，双中庭通透开敞，气度恢弘、明朗开放，名牌自动扶梯、先进的中央空调系统及现代照明设施，彻底提升开发区商业档次低、购物环境标准差的整体商业经营局面，营造开发区首个大规模、现代化、国际标准的购物天堂。P5：经营业态篇一层：经营项目一期：珠宝首饰、水晶玉器、化妆品、名表、眼镜、皮具、箱包、男女皮鞋、精品礼品、数码精品、通讯器材、商务中心、连锁品牌餐饮（一、二楼）。二期：扩大已有品类的经营面积，同时增加：彩扩冲印、鲜花礼品、自助银行、保健品、药店(平面图、品牌图片、LOGO)二层：经营项目一期：女性品牌服装服饰、时尚饰品、头饰、内衣睡衣家居服、羊毛衫、羽绒服、纤体美容院、连锁

18、品牌餐饮。二期：扩大已有品类的经营面积，同时增加：职业女装、休闲女装、青春女装、中老年服饰、美甲、美发、婚纱摄影。(平面图、品牌图片、LOGO)三层：经营项目一期：男装、休闲装、童装、童用、运动服饰、运动用品、床上用品、家居饰品、布艺。二期：扩大已有品类的经营面积，同时增加：淘气乐园、牛仔装、旅游用品（二期）、画廊、窗帘、书店书吧、民间工艺品，电子游戏厅、乒乓球桌球室、大型家电卖场。(平面图、品牌图片、LOGO) P6：（经营成本比较）免租半年，0成本抢占开发区后半年28元/平方米月起，用市区1/10的租金做10倍的生意不用再付出200元/平方米每月的高昂成本，不要死守在商家竞争惨烈的市区，生

19、意之道，从来就是抢占市场空白，以洞察力、生产力、高效率、低经营成本、执行力、推广力取胜，先下手为强，远见者必富。 开发区的宏大发展前景，与日巨增的庞大市场需求，长江路的日益繁盛，长江国际商业广场的精确定位及雄厚经营推广实力，填补开发区中高档消费空白，坐拥每年十亿大市场，现阶段28元/平方米每月的超低经营成本，绝对是抢占财富商机的最佳时刻。长江国际商业广场与市区某商厦租金对比表：商业名称一楼租金二楼租金三楼租金市区某商厦280元/ M2180元/ M2100元/M2长江国际商业广场前半年免租金，后半年58元/ 平方米起前半年免租金，后半年36元/ 平方米起前半年免租金，后半年28元/ 平方米起管

20、理致胜，打造长江国际金质品牌一所成功的商场，除了本身具备卓越的硬件优势和地段优势，更需要强有力的商业经营管理。专业的管理，优质的服务，以商家为本，以消费者为尊，是现代商战制胜的根本保证。长江国际商业广场， 将以超前的经营理念和新颖的商业视点，建立完善的管理制度、专业的上岗前培训和在岗再培训体系、健全的服务体系、精简高效的组织架构，在同行中创造盛誉。它独树一帜的“三权分立”和“五个统一”的管理方针就是成功的典范。“三权分立”即所有权、管理权、经营权相分离，“五个统一” 即统一规划、统一经营、统一形象、统一招商、统一收银。统一规划： 长江国际商业广场的业态业种通过专业的规划有利于适应市场需求，从而

21、使销售稳定、利益最大化。统一经营：统一经营的模式可以使入驻的商家获得税务上的优势。统一形象：由于本项目采用空间通透的设计和拥有双阳光中庭，动线流畅，对外宣传时，能够形成品牌冲击力例如：北京的Sogo、上海一百等商场的品牌效应。同时对消费者形成良好的商场形象，这对提升销售业绩有着明显的效果。统一招商：由于通过专业的规划设计，商场内各业态特色分布，从而可以拥有良好的资源，可以依据规划，形成统一招商的良好效应。统一收银：由于是统一收银，使消费者增强对商场的信赖感，促进消费者的购买次数，从而使入驻商家的利润与日膨胀。P封底：（经营推广篇）专业经营推广，软件建设第一长江国际商业广场作为颠覆开发区传统商业

22、的终极者，以打造开发区商业新名片为目标。深知商场做旺才是硬道理，为此，商城成立了专门的经营推广部，制定了一系列高标准的发展战略与经营管理制度，以规范化、制度化、高标准服务的经营管理将商城纳入长远发展的战略轨道，打造永续发展的战略平台。聘请深圳知名经营顾问机构，全面贯彻“人性化”经营理念长江国际商业广场全面引进南方“人性化”的经营理念，高标准规范商场的服务水准，在商城一流的硬件设施的基础上，再度拔高，创造商场一流的软环境。从本质上提升商城内外形象，真正意义上打造开发区商业新名片。导入CIS战略，塑造商城开发区商业旗舰金质品牌商城CIS系统是商城品牌形象建设的一个最重要的因素。经过有组织的系统策划

23、与设计，可以快速而明确地达到识别和认知商城，塑造出独特的形象的目的。长江国际商业广场通过导入国际标准的CIS战略，以全新的理念和VI系统塑造商城全新的形象，提升整个开发区的商业形象，打造开发区商业新名片。广场旗（图片）是一个商场对外昭示与形象表达有力媒介，是企业对内凝聚力与号召力的象征。导示系统（图片）导示系统除了导示商城方向所在，还是商城对公众传递其形象的重要途径。良好而富有特色的导示系统就是一位出色的商城导购员，可以让顾客轻松、愉快地购买到想要的物品。POP促销旗（图片）一面具有特色的POP促销旗就是一条很好的促销广告，能够刺激消费者的购买欲望。表达本商场的经营与形象特色。广告攻势（图片）长江国际商业广场长江路展示面，是不用花钱的“活广告”，商城将以此做足商业文章，让长江路每月60万车流人潮领略开发区购物天堂的缤纷气质。*电视、报纸、网络、期刊、户外路牌、POP广告形成立体的广告攻势*形象宣传车，成为长江国际流动的购物风景线促销永不停，天天购物节（图片）长江国际商业广场前开阔的商业广场，是商城实施促销活动的大舞台，天天上演永不落幕的购物狂欢节。*节性的商品优惠促销折扣，促销永不停*假日统一组织的有奖销售、购物抽奖等活动*商城统一定期举办全民*定期举办品牌专题服装表演会、流行时尚新品发布会、专题讲座等*在广场前经常举办文化、艺术及社会公益活动