上海社区商业发展的现状、瓶颈与对策.doc

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1、上海社区商业发展的现状、瓶颈与对策10上海社区商业发展的现状,瓶颈与对策文/金伟一,上海社区商业的发展的历史和形态据研究,上海社区商业的发展的历史演进过程,大致可以分为三个时期,主要呈现三种形态:一是商住混杂的自然型社区商业.这种类型的社区商业是历史上积累和自发形成的.在上海中心城区特别是内环线内,居住人口密度高,商旅流动人口数量大,各类日常消费需求数量大,沿街形成了各种类型的小店铺,小作坊和服务型设施.最为典型事例是,存在数量众多的为居民供应热水的老虎灶和小浴室.二是新村小区的配套型社区商业.20世纪60年代到90年代初期,上海新建了一大批新村小区,按总建筑面积3.5%的商业设施配套,以保障

2、居民的日常消费需求,形成了配套型的社区商业.较为典型的有上海曲阳新村的封闭型社区商业.三是多层组合的规划型社区商业.90年代后新建的小区,由于开发商的规划定位各异,形成了多层次组合的规划型社区商业.例如,上海古北,联洋,碧云,大宁等国际社区和相关社区商业,以及上海郊区城镇沿街住宅楼底铺型的社区商业.由于上海是一个特大型的经济型城市,市场规模宏大,市场细分度高,万商云集,推崇时尚.在历史上,上海商贸业一直十分发达,城市居民的日常消费需求在总体上能够得到较好的满足.然而,由于城市建设和居民住宅建设速度很快,出现了大量新型的社区.随着旧城区的改造.原有保障型商业设施被改建或移作他用,城市轨道交通的建

3、设,改变了城市经济和居住的集聚状态和流向.在社区商业方面,如何保证新建社区日常基本的消费品供应和服务,如何保障各类城市居民的生鲜食品和蔬菜的供应,如何完善社区商业的整体布局和形态等,成为当时亟须解决的问题.20世纪90年代中期以来,上海率先推进社区商业的发展.上海市政府对社区商业发展十分重视,2001年至2002年,两次召开全市推进社区商业建设工作会议,提出要把发展社区商业作为一项确保市民安居乐业的重要工作来抓.2001年7月,上海分别颁布了(商业分级设置规范)和(商业零售业态规范)等地方标准,有关商业研究机构及时提供了社区商业布局类型)研究成果,给出了社区商业的界定,功能定位,布局原则,分类

4、和国际发展模式等.2002年7月,原市商委,原市计委,市规划局下发(关于促进本市社区商业建设发展的意见),对社区商业建设的组织领导,分类规划,项目审批,业态配置和经营管理等提出工作要求.2004年以来,市经委编制的上海商业发展行动方案)和(上海商业发展第十一个五年计划纲要).继续明确要运用规划,政策,标准等手段,规范社区商业发展.自20世纪90年代中期以来,上海随着社会经济的发展,消费需求的变化,社区商业的核心零售业态从以社区百货店为中心,到大卖场,社区购物中心为中心,以及菜市场和食品超市为主体的生鲜食品供应体系,社区商业的形态和内涵不断得到完善.二,上海社区商业的现状和特征2005年末,上海

5、市常住人口约1780万人,其中居住半年以上的为438万,占全市常住人口总量的24.6%,接近1/4.2005年全市常住人口密度为2800人/平方公里.根据目前行政区划,上海市共分为1g个区县,下属103个街道,108个镇和3个乡,以及3437个居民委员会和1874个村民委员会.以现有街道和镇作为社区主要划分单位,上海有210个以街道或镇为规模的社区,即居住区.若以34个居民委员会为单位规模视为一个居民小区,上海城镇范围约有1100个居民小区.从社区分布的角度看,上海中心城区(外环线内)面积约6oo平方公里,常住人口约98o万人,平均人口密度为1.63万人/平方公里.其中,内环线以内人口密度为3

6、.39万人/平方公里,内中环之间为1.75万人/平方公里,中外环之间为o.7o万人/平方公里.上海郊区(外环线外)面积约574o平方公里,常住人口约8oo万人,人口密度为o.14万人/平方公里.上海中心城区人口高度集聚,郊区农村人口布局分散.内环线以内的人口密度是外环线以外的24倍.所以,上海的居民社区存在多种类型,其主要特征可以从四个方面开展识别:形成历史,规模和形态:人口密度;产业支撑:经济收人状态和偏好等.上海发展社区商业,既要认识社区商业发展的共性,也要把握社区商业发展的个性,开展分类指导.这是上海社区商业发展的重要前提条件.目前,上海已经有175个社区被列人社区商业建设和改造范围,约

7、占全市社区总数的50%.其中,122个老社区的商业配套已经基本完成,改造后的社区商业面积约400万平方米,主要包括大型综合超市,生鲜食品超市,标准化菜场,各类专业专卖店和生活服务网点等,53个新建社区将自2007年起逐步列入建设计划,预计在十一五期间全部完成.三,目前存在的问题和瓶颈1,缺乏比较完善的社区商业整体规划.社区商业建设责任主体是各区县政府.目前,尚缺乏较完善的整体规划,往往注重于局部数个点上的布局,各街道之间的统筹协调,互补相容不够.不少地区既有社区商业配套不足,也存在过度配套的问题.随着城市建设和旧区改造的不断推进,一些人口导人区内居住人口迅速增加,社区商业配套设施还跟不上,但在

8、部分较成熟的大型居住区域内,以大型综合超市为代表的商业设施往往扎堆开设,竟争激烈,给社区交通,环境和中小商户带来不利影响.2,改造提升传统社区商业较为困难.传统居住区商业往往将公建配套商业网点和居民住宅设置在一起,随着超市,便利店,快餐等新的零售业态不断出现,客观上要求商业和居民区能够适当分离,既方便购物消费,又能还居民安静舒适的环境.但是,这些社区受到建筑空间和周边环境的影响,动迂成本较高,难以将商业网点进行适度集中设置,使得对这些社区商业进行改造和调整不易到位.3,社区商业现状和居民消费需求有差距.近几年上海经济快速发展,人民生活水平明显提高,已初步进入小康社会的消费水平,居民对消费的需求

9、已经不限于商品的品种和价格,品牌消费,服务型消费和消费环境等因素越来越受到消费者的重视.但是,目前一些社区的购物环境,服务质量和业态配置,尚不能完全满足居民对休闲,娱乐及生活服务等综合消费的需求.4,政府对必备型业态配套缺乏调控手段.20世纪90年代后期,原有的住宅公建配套商业网点划拨政策按规定取消后,由于对新建居住区网点配套不再刚性要求.开发商往往注重房产效益而忽视配套商业,特别是菜市场,大众化餐饮,理发沐浴,维修等带有一定公共服务性质的必备型微利行业,供需矛盾突出,影响居民日常生活,而目前政府商业主管部门还缺乏有效调控的手段.5,政府是否需要调控尚存在认识上的困惑.这里存在两种观点:一是认

10、为发展社区商业应该完全依靠市场化运作;二是认为政府在保障各种人群基本生活消费的商业设施建设上,应直接调控和发挥积极作用.目前,上海部分社区出现了一些新情况,即社区商业设施总量过剩和结构性不足并存.从总体上社区商业设施并不缺乏,但单单依靠市场调节,菜市场等必备的设施仍然难以得到有效配置,人们的日常基本需求难以得到有效保障.四,加快社区商业发展的对策建议1,将社区商业基础部分纳入社会公共服务体系国务院关于加强和改进社区服务工作的意见(国发14号)文件第十四条明确:要指导社区居委会为发展社区服务提供便利条件,支持社会各方面力量利用闲置设施,房屋等资源兴办购物,餐饮,就业,医疗,废旧物资回收等与居民生

11、活密切相关的服务网点,并维护其合法权益.第十八条明确:要鼓励相关企业通过连锁经营提供购物,餐饮,家政服务,洗衣,维修,再生资源回收,中介等社区服务.利用现代信息技术,物流配送平台帮助社区内中小企业,实现服务模式创新,推动社区商业体系建设.建议要加强与民政部门沟通和协调,在各地制定贯彻国务院关于加强和改进社区服务工作的意见的实施意见中,要把鼓励社区商业发展作为重要的政策措施内容之一,以支持社区商业发展.2,运用财政政策推进社区商业的发展对社区商业中与居民日常生活密切相关的商业和服务业,建议参照社区商业设置规范的有关内容,对菜市场,大众餐饮,大众理发,大众沐浴,维修,再生资源回收等,给予支持和鼓励

12、.政府要制定有关政策,实行部分网点租金补贴,政府进行网点回购等措施,为社区商业创造良好的发展环境.同时,要鼓励各类组织,企业和个人进社区开展与居民生活密切相关的社区服务业务.对从事经营菜市场,大众化餐饮,理发,沐浴,维修,废旧物资回收等,在设置和招商时由区县政府和街道,乡镇给予租金或税收等方面的扶持3,发挥多方积极性落实网点资源政府部门要加强与街道,居委会的协调工作,对社区中自有和可控的商业网点,研究和落实优先满足与居民生活密切相关的服务网点的配套,已经用于其它商业用途的,要逐步调整到位.要引导居委会将闲置的设施,房屋等资源,兴办与居民生活密切相关的社区服务业务.鼓励和支持区县政府和街道乡镇通

13、过财政预算或多渠道筹建资金,以成本价格向房地产开发商回购部分用于居民生活密切相关的服务网点,通过向开发商返回部分土地出让金,弥补回购网点的成本价格与市场价格的差价.由政府掌控与居民生活密切相关的服务网点的资源,对部分社区商业网点的用途实施有效调控.4,形成消费合作社促进社区商业发展消费合作社是国外商业活动中的一种常见的形式,即由消费者自己投资建设一些为他们所服务的商业机构,参与消费合作社的成员可在这样的商业机构中享受优惠的价格和特殊的服务.由于消费合作社是消费者自己的组织,具有很强的自主性和可参与性,所以在为消费者服务方面体现出了很高的质量.同时也可以弥补在社区商业开发中资金不足的缺陷.我国在商业发展中,曾有供销合作社的组织形式,该组织曾在联接城乡物资流通方面发挥了重要作用.在当前的经济形势下,消费合作社仍有适宜的发展空间,可以考虑在社区商业的发展中,通过试点,恢复和建立消费合作社的形态,使其成为社区商业发展的一种新的尝试.5,吸纳社区居民参与社区商业的监督管理社区居民是社区商业的主要消费群体,他们应当有权对社区商业的建设与发展提出要求和建议.因此,从事社区商业经营的企业,应当主动吸纳社区居民的代表参与社区商业的监督与管理,不断调整经营模式,改善服务,使之与社区细分市场的需求更加吻合,同时也能使得进入社区商业的企业同社区融为一体,使得社区商业更具有亲和力.11