万达商业广场旺场操作模式探索.doc
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1、万达商业广场旺场操作模式探索 一、 旺场的基本概念及指标 (一)出租率 出租率为经营面积(包括出租和自营)占商场面积百分比。其公式为:出租率经营面积商场100 (二)经营稳定性 经营稳定性指标为经营面积的时期占总经营面积的加权年限。(一般地多年之后再作统计分析,主要是分析滞留下来经营者的加权平均寿命)其计算公式为:经营稳定性指标经营面积年限经营面积经营面积1经营年限1经营面积2经营年限2/经营面积1经营面积2 (三)经营流动性 经营流动性指标为:每年离去经营者面积占总经营面积的百分比。(主要考虑和分析经营者的流失情况,一般地每年统计分析一次) 其公式为:经营流动性指标年内离去经营者面积总经营面
2、积100 二、 租金体系 (一)几个基本思路 1经营面积越大,单价越低; 2经营门面越大,展示面积越大,单价越高; 3租金单价与售价并不是简单的比例关系或对应值(因为铺位稳定性与租价相关,铺位大小、位置、朝向与售价相关;也即经营决定租价,商铺的物理性决定其售价); 4租价与租户关联(大品牌,租价低;小品牌,租价高); 5租价与租期相关(租期长,租价低;租期短,租价高); 6租价与押金(保证金)相关(押金多,租价低;押金少,租价高); 7租价与商场开业时间相关(商场成长阶段,租价由低至高较大幅度增长;成熟阶段,租价相对稳定) (二)租金体系的分布 一般地,其租价设置和面积分配符合宇宙法则即80:
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