房地产评估报告(样本).doc

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1、 房 地 产 估 价 报 告项 目 名 称：资阳市鑫屋苑小区第12层#8号房地产价格评估 委 托 方：资阳南俊汽车公司估 价 方：资阳懿德房地产评估有限公司估 价 人 员：陈国平 杨荣估价作业日期：2011年11月01日至12月25日估价报告编号：X房估字XX第XX号目 录致 委 托 方 函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果7十一、估价作业日期7十二、估价报告应用的有效期7十三、估价人员8附 件9房地产估价技术报告10一、个别因素分

2、析10二、区域因素分析10三、市场背景分析10四、最高最佳使用分析13五、估价方法选用13六、估价测算过程13七、估价结果确定18致 委 托 方 函资阳南俊公司：受贵公司的委托，我公司于2011年11月01日至12月25日，对位于资阳市雁江区南门鑫屋苑小区第12层#8号，建筑面积为369.97m2，房屋所有权证证号为X证字第号的房地产进行市场价格评估，为确定拍卖底价提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点资阳市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2011

3、年12月5日的价格及单价为：房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米 资阳懿德房地产评估有限公司法定代表人：陈登科2011年12月25日估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系

4、或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员2011年12月05日去资阳市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估价的估价师签名：估价师签名 资格证书号 估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商

5、业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。6.我公司估价人员

6、2011年12月5日去资阳市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。7.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税费。8.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。9.房地产估价报告备查编号：X房地估X字XX第X号。10.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。 资阳市鑫屋苑小区第12层#8

7、号房地产估价结果报告一、委托方单位名称：资阳南俊汽车公司单位住址： 资阳市雁江区南俊大道第203号联系电话：18608218332二、估价方机构名称：资阳市懿德房地产评估有限公司单位住址：资阳市滨江路333号蜀亨大厦22楼法定代表人：段娅娟联系电话：13548217730三、估价对象 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。鑫屋苑小区第12层#8号房地产位于资阳市雁江区南门，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层#8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。小区

8、外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；小区配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。2.委估对象利用现状委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。3.周围环境估价对象位于资阳市南门鑫屋苑小区第12层#8号，正南方靠国土所方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处资阳市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是资阳市一般的办公地段。 权益状况委估对象位于资阳市鑫屋苑小区第12层#8号，房屋所有权证证号为房权证字第号，

9、权属私人所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。 四、估价目的为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。五、估价时点2011年12月05日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、资阳市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年；委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，即委估宗地剩余使用年限为41年。按

10、房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格；建议拍卖底价为市场价格的80%。七、估价依据 行为依据委托评估函。 法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范（GBT 502911999）。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。 取价依据全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表。 产权依据房屋所有权证存根房权证字第号八、估价原则 合法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 估价时点原则。 综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各

11、种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和资阳市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。十、估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米十一、估价作业日期2011年11月01日至12月25日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2011年12月25日至2012年12月25日。十三、估价人员估价师签名 资格证书号 估价师签名 资

12、阳懿德房地产评估有限公司2011年12月20日附 件一、房屋所有权证存根房权证字第号；二、资阳懿德房地产评估有限公司价格评估委托书(XX)南市执字第X号；三、估价机构营业执照；四、估价机构的资质证书；五、估价人员资质证书；六、估价机构备案证明。以上均为复印件。资阳市鑫屋苑小区第12层#8号房地产技术报告一、个别因素分析 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。该地产位于资阳市鑫屋苑小区第12层#8号房地产，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子

13、，天花为石膏吊顶，铝合金窗。小区外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；小区配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。2.委估对象利用现状委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。二、区域因素分析 估价对象位于资阳市南门鑫屋苑小区第12层#8号，正南方靠国土所方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处资阳市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是资阳市一般的办公地段。三、市场背景分析1.一般因素影响土地价格的一般因

14、素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。地理位置和行政区划地理位置 资阳市位于四川盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻成都，与内江、重庆、遂宁、眉山相邻。幅员面积7962平方公里，城区面积37.5平方公里，总人口488万。1998年2月经国务院批准调整四川省内江市行政区划设立资阳地区。2000年7月6日经国务院批准地改市设资阳市，资阳市辖雁江区、安岳县、乐至县，代管县级简阳市，资阳市委、市政府驻雁江区。 资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路成渝高速公路从我市北郊穿过；成渝铁路、321国道（广州至成都）、319国道（厦门至成都）、318国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公

15、路通车里程达到了3394公里。 历史沿革 资阳历史悠久。1951年出土“资阳人”头盖骨化石，表明早在3.5万年前在这片土地上就有人类活动。历史上的著名人物有东周孔子之师苌弘、西汉著名辞赋家、谏议大夫王褒、东汉经学家董钧、宋代著名数学家秦九韶、新中国开国元帅陈毅、现代著名作家刘心武等。 生态资源 资阳属浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为丰富。全市水资源丰富，有3平方公里以上的大小河流43条，大中小型水库377座，市内生态保护良好，森林覆盖率为47，乐至是全国先进绿化县。 通讯 资阳市通讯设施先进，光纤传输快捷，实现了全球通讯无障碍。 供水 资阳市建有自来水厂4座，全市综

16、合日供水能力18万吨，满足了市区生活、生产用水 供电 资阳市现有220千伏变电所3座，110千伏变电所5座，并有54座水电站与大电网并网运行，供电能力为现需求量的2倍以上。 供气 市区年供应液化石油气15600吨，供应管道天然气1836万立方米，在供各种燃气用户达8.6万户。 名胜古迹 资阳人文古迹较为丰富，特别是始于南北朝、盛于唐宋的安岳石刻，以“古、多、精、美”被誉为“我国古代雕刻又一伟大宝库”，有唐宋时期雕刻的石刻145处10万余尊，3米以上的石刻造像50余尊，经文40多万字，高三米，雕技精湛的紫竹观音被誉为“东方的维纳斯”。此外还有资阳半月山大佛、河东大佛，简阳石景山“人头石”、“张飞

17、营”，乐至陈毅故居、报国寺等名胜古迹。简阳三岔湖距成都50公里，岸线长240公里，大小岛屿113个，湖面开阔，秀色可餐，1993年被香港列入世界名湖名库；简阳龙泉湖仅距成都38公里，14座群岛形态奇异，景色宜人，2000年被列为省级自然生态保护区。 名优特产 1999年，资阳粮食总产量250.34万吨，居四川第四位；棉花产量1.99万吨，居四川第一位；油料产量13.26万吨，居四川第六位；猪牛羊肉产量30.47万吨，居四川第五位；年出栏生猪372万头，出栏羊118万只。建成有国家级柠檬生产基地县1个、商品粮生产基地县3个、瘦肉型生猪基地县2个、花生基地县1个，省级蚕桑基地县2个。资阳还是四川重

18、要的特种畜禽、特种水产、特种水果商品生产基地，大耳麻羊、法国番鸭、獭兔、甲鱼、大鲵、淡水珍珠、柠檬、通贤柚等特色产品生产规模居四川前列，特别是柠檬产量占全国的23。其中简阳作为成都的城郊型农业区已具雏型，农业特色日益明显。 资阳市工业基础好，拥有各类工业企业1.2万户，主要以内燃机车、电力机车、机械设备、食品加工、橡胶化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等几大门类为主。正在形成以内燃机车、PC桥梁为代表的机车基地，以天府轮胎为代表的橡胶产品基地。 行政区划 资阳市辖雁江区、安岳县、乐至县，代管县级简阳市，资阳市委、市政府驻雁江区。 雁江区 资阳市雁江区幅员面积1633平方公里，总人口105万人。雁

19、江区是资阳市人民政府所在地，交通四通八达，区位优势突出。成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路及沱江穿境而过。雁江区工业基础较好，内燃机车及电力机车、机械设备、食品、医药、包装、电力等26个工业行业发展迅速。它同时也是四川重要的经济作物重点产区，是全国大型商品粮基地。2000年全区国内生产总值42.7亿元。近几年，城市规模正迅速扩大，国家、省、市重大建设项目加快建设，基础设施功能完备，已形成中等城市发展框架。 简阳市 简阳市毗邻成都，有都市后花园之美誉，幅员面积2215平方公里，总人口143万人。2000年国内生产总值45.6亿元。境内号称“天府明珠”的三岔湖，北距成都5公里，湖岸线周长240公里，

20、大小岛屿114个，1993年被列入世界名湖名库；被誉为“人间瑶池”的龙泉湖仅距成都38公里，湖岸线周长54公里，14座形态各异的群岛和湖尾长峡，使该湖自成幽绝风韵；丹景山风光旖旎，“一山两湖”农业生态旅游开发潜力巨大。工业生产历史悠久，拥有部、省级重点企业6个，已形成以机械、化工、橡胶轮胎、纺织为主的工业体系。 安岳县 安岳县幅员面积2690平方公里，总人口153万人。2000年国内生产总值31.5亿元。安岳县历史悠久，境内文化古迹众多，被国家授予“中国民间艺术（石刻）之乡”，被四川省列为“旅游兴县”试点县。成于唐宋时期的10万尊石刻以其“古、多、精、美“而享有极高声誉；“紫竹观音“佛像被誉为

21、”东方维纳斯”。安岳柠檬以占全国总产量70%的独特优势成为全国唯一的柠檬商品生产基地，被国家授予“中国柠檬之乡”称号，是全国商品粮基地县、瘦肉型生猪基地县。 乐至县 陈毅元帅故乡乐至县，幅员面积1424平方公里，总人口88万人，2000年国内生产总值22.7亿元。是全国绿化先进县和国家粮棉、生猪基地县。旅游资源丰厚，有古代名胜“八景”和“陈毅元帅故居”等文物景观20处，其中报国寺为隋代建筑，寺内汉白玉佛像单尊规模及数量均居全国第一地理位置 资阳市位于四川盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻成都，与内江、重庆、遂宁、眉山相邻。幅员面积7962平方公里，城区面积37.5平方公里，总人口488万。1

22、998年2月经国务院批准调整四川省内江市行政区划设立资阳地区。2000年7月6日经国务院批准地改市设资阳市，资阳市辖雁江区、安岳县、乐至县，代管县级简阳市，资阳市委、市政府驻雁江区。 资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路成渝高速公路从我市北郊穿过；成渝铁路、321国道（广州至成都）、319国道（厦门至成都）、318国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程达到了3394公里。 历史沿革 资阳历史悠久。1951年出土“资阳人”头盖骨化石，表明早在3.5万年前在这片土地上就有人类活动。历史上的著名人物有东周孔子之师苌弘、西汉著名辞赋家、谏议大夫王褒、东汉经学家董钧、宋代著名数学家秦九韶、新中

23、国开国元帅陈毅、现代著名作家刘心武等。 生态资源 资阳属浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为丰富。全市水资源丰富，有3平方公里以上的大小河流43条，大中小型水库377座，市内生态保护良好，森林覆盖率为47，乐至是全国先进绿化县。 通讯 资阳市通讯设施先进，光纤传输快捷，实现了全球通讯无障碍。 供水 资阳市建有自来水厂4座，全市综合日供水能力18万吨，满足了市区生活、生产用水 供电 资阳市现有220千伏变电所3座，110千伏变电所5座，并有54座水电站与大电网并网运行，供电能力为现需求量的2倍以上。 供气 市区年供应液化石油气15600吨，供应管道天然气1836万立方米，

24、在供各种燃气用户达8.6万户。 名胜古迹 资阳人文古迹较为丰富，特别是始于南北朝、盛于唐宋的安岳石刻，以“古、多、精、美”被誉为“我国古代雕刻又一伟大宝库”，有唐宋时期雕刻的石刻145处10万余尊，3米以上的石刻造像50余尊，经文40多万字，高三米，雕技精湛的紫竹观音被誉为“东方的维纳斯”。此外还有资阳半月山大佛、河东大佛，简阳石景山“人头石”、“张飞营”，乐至陈毅故居、报国寺等名胜古迹。简阳三岔湖距成都50公里，岸线长240公里，大小岛屿113个，湖面开阔，秀色可餐，1993年被香港列入世界名湖名库；简阳龙泉湖仅距成都38公里，14座群岛形态奇异，景色宜人，2000年被列为省级自然生态保护区

25、。 名优特产 1999年，资阳粮食总产量250.34万吨，居四川第四位；棉花产量1.99万吨，居四川第一位；油料产量13.26万吨，居四川第六位；猪牛羊肉产量30.47万吨，居四川第五位；年出栏生猪372万头，出栏羊118万只。建成有国家级柠檬生产基地县1个、商品粮生产基地县3个、瘦肉型生猪基地县2个、花生基地县1个，省级蚕桑基地县2个。资阳还是四川重要的特种畜禽、特种水产、特种水果商品生产基地，大耳麻羊、法国番鸭、獭兔、甲鱼、大鲵、淡水珍珠、柠檬、通贤柚等特色产品生产规模居四川前列，特别是柠檬产量占全国的23。其中简阳作为成都的城郊型农业区已具雏型，农业特色日益明显。 资阳市工业基础好，拥有

26、各类工业企业1.2万户，主要以内燃机车、电力机车、机械设备、食品加工、橡胶化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等几大门类为主。正在形成以内燃机车、PC桥梁为代表的机车基地，以天府轮胎为代表的橡胶产品基地。 行政区划 资阳市辖雁江区、安岳县、乐至县，代管县级简阳市，资阳市委、市政府驻雁江区。 雁江区 资阳市雁江区幅员面积1633平方公里，总人口105万人。雁江区是资阳市人民政府所在地，交通四通八达，区位优势突出。成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路及沱江穿境而过。雁江区工业基础较好，内燃机车及电力机车、机械设备、食品、医药、包装、电力等26个工业行业发展迅速。它同时也是四川重要的经济作物重点产区，是全国

27、大型商品粮基地。2000年全区国内生产总值42.7亿元。近几年，城市规模正迅速扩大，国家、省、市重大建设项目加快建设，基础设施功能完备，已形成中等城市发展框架。 简阳市 简阳市毗邻成都，有都市后花园之美誉，幅员面积2215平方公里，总人口143万人。2000年国内生产总值45.6亿元。境内号称“天府明珠”的三岔湖，北距成都5公里，湖岸线周长240公里，大小岛屿114个，1993年被列入世界名湖名库；被誉为“人间瑶池”的龙泉湖仅距成都38公里，湖岸线周长54公里，14座形态各异的群岛和湖尾长峡，使该湖自成幽绝风韵；丹景山风光旖旎，“一山两湖”农业生态旅游开发潜力巨大。工业生产历史悠久，拥有部、省

28、级重点企业6个，已形成以机械、化工、橡胶轮胎、纺织为主的工业体系。 安岳县 安岳县幅员面积2690平方公里，总人口153万人。2000年国内生产总值31.5亿元。安岳县历史悠久，境内文化古迹众多，被国家授予“中国民间艺术（石刻）之乡”，被四川省列为“旅游兴县”试点县。成于唐宋时期的10万尊石刻以其“古、多、精、美“而享有极高声誉；“紫竹观音“佛像被誉为”东方维纳斯”。安岳柠檬以占全国总产量70%的独特优势成为全国唯一的柠檬商品生产基地，被国家授予“中国柠檬之乡”称号，是全国商品粮基地县、瘦肉型生猪基地县。 乐至县 陈毅元帅故乡乐至县，幅员面积1424平方公里，总人口88万人，2000年国内生产

29、总值22.7亿元。是全国绿化先进县和国家粮棉、生猪基地县。旅游资源丰厚，有古代名胜“八景”和“陈毅元帅故居”等文物景观20处，其中报国寺为隋代建筑，寺内汉白玉佛像单尊规模及数量均居全国第一经济和社会发展状况2002年末，全市总人口297.71万人，比上年增加3.15万人，其中市区人口140.39万人，比上年增加2.54万人。全市总人口中非农业人口124.08万人，其中市区非农人口103.17万人。2002年，据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入8796元，比上年增加890元，增长11.26%；农民人均纯收入2524元，比上年增加203元，增长8.75%；在岗职工年平均工资11638元，比上年

30、增长12.86%。城乡居民消费水平及生活质量进一步提高。2002年，全市实现国内生产总值356亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。其中第一产业增加值50.9亿元，增长10.8%；第二产业增加值101.9亿元，增长12.2%；第三产业增加值203.2亿元，增长11.3%。产业结构进一步调整，国内生产总值中三次产业结构比例为14.30:28.62:57.08。全市人均国内生产总值达12021元，比上年增长10.28 %。财政收入持续较快增长。2002年全年财政总收入44.98亿元，比上年增长16.74%，其中地方财政收入26.18亿元，增长26.18%。财政支出34.29亿元，增长33.4

31、0%。2002年末全市金融机构存款余额777.73亿元，比年初增加75.85亿元，增长10.81%。在生活水平继续提高的同时，城乡居民储蓄存款有较大的增加。年末城乡居民储蓄存款余额327.34亿元，比年初增加50.60亿元，增长18.29%，金融机构贷款余额733.89亿元，比年初增加107.40亿元，增长13.52%。房地产市场分析作为城市先导产业的资阳市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年资阳市房地产市场相对而言走低幅度不大，特别是切实可行的地价管理政策把资阳市土地市场逐渐带入了科学化、规范化的轨道，从而带动了整个房地产市场健康、有序的发展，对促进资阳市经济的发

32、展、特别是是城市建设的发展起到了巨大的推动作用。总体来说，资阳房地产近几年总体发展有如下几个特征：这几年资阳的房地产开发均集中于新城、琅东南湖两区；江南区多是工厂区，房地产开发不热，房地产价格相对较低；城北区随着快速环线的修通及沱江北岸60万平方米旧房拆迁，房地产开发将大大提升。总体来说，资阳目前房地产开发量与城市规模相比，仍然处于较低水平。资阳市这几年的房地产主要由买方拉动的健康市场需求为基础，目前新建中低档城镇混合住宅楼盘均维持着较高的入住率，空置率较低。写字楼、商业用房过剩，租金低廉，多以出租为主。但随着我国加入WTO，外来企业的不断增多，特别是近几年并未增加的写字楼开发，更由于银行按揭

33、的完善及普及，写字楼可能异军突起，出售及出租率会相应提高。资阳市的房价依然持续在较低的水平，虽然这几年房价每年在上涨，但资阳市商品住宅平均房价依然在2100元/m2左右，框架高层写字楼则在3000元/m2左右，目前房价上涨的趋势还在持续之中，且未有停止的迹象。工业房地产开发相对滞后，目前尚未真正启动。所有这些，都将刺激资阳市商业、住宅、工业土地的投资和消费，房地产价格将会稳中有升，并有保值和增值的潜力。四、最高最佳使用分析委估房地产位于资阳市雁江区南门，周围多为商铺、写字楼，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产位于资阳市鑫屋苑小区第12楼#8号，现作写字楼用，这和规划的使用状况一致。根

34、据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程 市场比较法采用市场

35、比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对XX市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1.确定比较因素比较案例委估房产13楼16楼XX10楼地理位置XXXX交易价格(元/m2)315033003370交易情况正常正常正常正常交易时间2003.32003.22003.22003.1区域因素一般一般一般一般个别因素一般较差较好较好1. 确定比较因素系数见下表比较案例委估房产13楼16楼福莱阁交易价格(元/m2)315033003370交易情况100100100100交易期日100100100100区域因素100100100100个别因素10096105105 3

36、.比准价格确定比较案例委估房产13楼16楼福莱阁交易价格(元/m2)315033003370交易情况100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100区域因素100100/100100/100100/100个别因素100100/96100/105100/105比准价格328131433210根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（328131433210）3=3211元/m2 收益法由于该写字楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。1.估算总收益通过调查XX市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的写字楼

37、在装修后的月出租价格一般为23元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：23369.97（12-1）=93602.41元2.估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的1.5计算，据对XX地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为1200元/m2，则：房屋修缮费1200369.971.56659.46元管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3，则：管

38、理费93602.4132808.07元保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2，则：保险费1200369.9787%2772.50元税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及资阳市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12，营业税按年租金的5，教育附加按营业税的3，城市维护建筑税按营业税的7，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年收入的1，则：93602.4117.5%+93602.411=16474.02元上述、总费用合计为26714.05元3.年纯收益93602.4126714.0566888

39、.36元4.还原利率的确定还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：还原利率一年期贷款利率70期望得到的利润30一年期贷款利率为5.31%；期望得到的利润设为10，则：还原利率5.31%70%10%30%6.7175.确定收益年限委估对象建筑物剩余使用年限为44年，委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取41年。6.计算房地产的价格据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则收益价格=66888.36/6.71711/（16.717）41

40、=926528.75元取整为926529元。房地产单价=926529369.97=2504元/m2七、估价结果确定1.房地产正常价格的确定由市场比较法测算出的房地产单价为3211元/m2，由收益法测算出的房地产单价为2504元/m2，两者差异较大，根据两种估价结果与市场价格的接近程度，结合估价人员经验，取二者的加权平均值，市场比较法为80%，收益法为20%，并取整，则： 委估房地产的单价=321180%250420%=3070元/m2委估房地产价格=3070369.97=1135808元取整为1136000元2.房地产拍卖底价的确定根据估价目的和委估对象现状，确定拍卖底价为估价值的80%，则最后的房地产拍卖底价和单价为：房地产拍卖底价=113600080%=908800元取整为909000元房地产拍卖单价=909000369.97=2457元/m23.估价结果的确定最后估价结果如下：房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米 资阳市懿德房地产评估有限公司2011年12月15日