建筑合同管理 模块一 合同基本知识.doc

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1、建筑合同管理 模块一 合同基本知识1 合同法2 协议书3 通用条款4专用条款5合同附件第一章 合同法第一讲 合同法概述一、合同法概述 合同，是指民事法律关系中平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同又称契约。我国合同法分则中，包括买卖合同；赠与合同；借款合同；租赁合同。二、合同的法律特征 (一) 合同是由双方当事人的一种民事法律行为 (二) 合同必须是双方或多方当事人意思表示一致而成立 (三) 合同的债权债务必须相互对立 (四) 合同的缔结由当事人的自由意志支配三 合同的基本原则 (一) 平等,自愿原则 (二) 公平,诚实信用原则 (三) 遵守法律,维护

2、社会公共利益的原则 (四) 依法成立的合同对当事人具有约束力的原则 第二节 合同的订立 一、合同的主要条款 合同的主要条款决定合同是否合法，有效无效，能否履行。我国合同法对合同的主要条款作了规定：(一)当事人的名称或者姓名和住所 名称，是指法人或者其他组织在登记机关登记的正式称谓；姓名是指公民在身份证或者户籍登记表上的正式称谓。住所对公民个人而言、是指其长久居住的场所；对法人和其他组织而言，是指其主要办事机构所在地。 (二)标的 标的，是指合同当事人之间权利义务所指向的对象，也就是合同法律关系的客体。合同的标的必须明确、具体、肯定。 合同的标的可以是物，也可以是劳务、技术成果等，只要不是法律禁

3、止的，都可以成为合同标的。 （三）数量： 数量，是指以数字方式和计量单位方式对合同标的进行具体的确定，也就是衡量标的轻重、多少、大小、面积及容量的尺度。 有关产品的计量方法，国家有规定的，应执行国家的规定；国家没有规定的，由当事入协商确定。合同中数量要清楚，计量单位要明确，不可含混不清，切忌使用含糊不清的计算方法。（四)质量： 质量，是指以成分、含量、纯度、尺寸、精密度、性能等来表示合 同标的内在素质和外观形象的优劣状态。 在签订合同时，标的质量要订得详细具体，写明国家标准、部颁标准、省级标准、专业标准、厂级标准等 (五)价款或者报酬 价款或者报酬，是指当事人一方履行义务时，另一方当事人以货币

4、形式支付的代价。 价款或者报酬一般由当事人在订立合同时自由约定、但是如果属于政府定价的，必须执行政府定价。如果有政府指导价的，当事人必须在政府指导价规定的幅度范围内确定价格。 （六)履行期限、地点和方式履行期限,是指当事人履行合同义务的起止时间。 履行地点，是指当事人按合同规定履行义务的地方，即在什么地方交付或提取标的。 履行方式，是指当事人采取什么样的方式履行自己在合同中的义务。 （七）违约责任 违约，是指当事人没有按照合同约定的标的、时间、地点、方式履行义务的行为。 违约责任，是指合同当事人不履行或者不完全履行合同约定的义务所引起的法律后果，即应当承担的法律责任。 违约所应负的责任，一般是

5、违约对方支付违约金或赔偿金。 (八)解决争议的方法解决争议的方法，是指当事人之间在履行合同过程中发生争议后，通过什么样的办法来处理这一争议。 争议的解决方法有两类：一类是诉讼解决，另一类是非诉讼解决 。二合同的订立（一）订立合同主体的资格当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力当事人可依法委托代理订立合同（二）订立的程序 当事人订立合同采取要约、承诺方式。 这种方式是当事人对合同的内容进行协商，达成意见一致的过程。 当事人相互协商的过程，也就是合同订立的过程。 （一）要 约(Offer) 要约，是指当事人一方以一定条件订立合同为目的，而向对方提出确定的意思表示，也就是希望和对方

6、订立合同的一种意思表示，即订约提议。 1、 要约必须具备三个条件： （1）要约首先要约人要表示订立某种合同的意思。 （2）要约的内容必须明确、具体、肯定，即应该在要约申明确提出准备与对方签订合同的主要条件，以便受要约人确切知道要约的内容。 （三）要约必须传递给受要约人或其代理人，否则要约就没有法律效力。 2、要约的法律后果 要约的法律后果，主要是要约人在要约有效期限内受要约的拘束，具体表现为： 要约中规定对方必须在一定时间内同意签订合同的，则在此期限内要约人不得撤销 或者变更要约的内容。 受约人负有与接受要约的对方订立合同的义务。要约在有效期内，受要约人一经接受，合同就此成立。 出售特定物的要

7、约，要约人不得以此为标的物向第三人发出要约。 要约人违背上述行为，就要承担赔偿由此而造成对方损失的法律责任。3、要约邀请 要约邀请，是指希望他人向自己发出要约而作出的意思表示。 要约邀请本身不发生任何法律效力，所以也可称缔结合同的准备行为。比如，公司向客户寄送报价单；价目表、商品目录、拍卖广告、招标广告、招股说明书等。 在报纸、电视、广播中的商业广告、招聘广告及出租房屋广告等也是要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。对方发出要约需经发出要约邀请方接受，合同才能成立。比如，招标公告是要约邀请，而投标是属于要约，投标人投标后即负有与招标人订立合同的义务，而招标人可以接受其投标，也可以不

8、接受。二）承 诺 (Acceptance) 承诺，是指受要约人明确同意要约的意思表示，即接受提议。 承诺也是一种意思表示，承诺人对要约表示同意后，合同即为成立，承诺人就负有履行合同的义务。1、承诺有效成立的必备条件 （1）承诺的内容应当与要约的内容一致。（2）承诺必须由接受要约的人或其合法代表或合法代理人向要约人表示。 （3）承诺必须在要约确定的期限内到达要约人，否则认为不接受。 2、承诺的方式 我国合同法规定，承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。 承诺可以分为以下5种方式： （1）到达承诺。（2）迟到承诺。 （3）推定承诺。（4）默示承诺。 （5）

9、法定程序认定的承诺。 3、合同的成立：承诺生效时合同成立。某化肥厂诉某农资公司履行合同纠纷案 案情： 在今年1月日,某化肥厂业务员郭某出差时在火车上碰巧遇到某农资公司的经理匡某及其秘书李某,双方在火车上就开始谈论生意。郭某介绍了厂里的主要产品及其价格,匡某对该化肥厂的钾肥感兴趣,表示可以考虑买人一批,准备春耕季节的市场需求.下了火车后,郭某决定与匡某等同在一家宾馆。双方都看过对方的有关证件后,郭某拿出已经盖了合同专用章的合同文本,填写了有关事项,签名,递给匡某签名，匡某说不需要自己亲自签名,让秘书李某签名就行。李某按照匡某的意思签了名。 签完名才想到没有合同专用章。郭某说不要紧，只要双方有意做

10、生意就行。双方可以先签好合同,一式两份,等匡某和李某回到公司后再益章,然后传真绘郭某,当做最后文件。匡某同意.合同上约定,化肥厂出售10吨优质钾肥绘农资公司,价格为每吨2000元.共2万元,化肥厂在3月15日之前送货上门,货到付款.李某与匡某回到公司后,因为忙于年终收尾工作,把与郭某的合同一事忘记了。不久就放假过年。郭某回到厂里却通知销售部，准备在3月15日之前发货并且送到农资公司。 在3月12日，化肥厂把货送到农资公司时，谁知农资公司却拒绝收货，说不知道与化肥厂有购销合同，已经从别的厂采购了相同的化肥。农资公司的经营人员通知经理匡某，匡某才想起与郭某的合同。但是他为了维护公司的利益，随即说明

11、签的只是合同草稿，没有盖章，合同还没有成立。后来又说该草稿是李某签的，李某不是法定代表人，又不是业务员，签字无效。化肥厂把化肥卸下堆在农资公司门口，用油布遮好，声明对方必须接收并如数付款。双方僵持不下。化肥厂到法院起诉，要求认定双方合同关系成立，判决对方履行合同。问题 ：( l)李某的签名是否有效? (2)双方签订的合同是否有效?审理 结果 法庭判决该合同是有效的合同，农资公司应该履行合同，接收货物，支付款项。 分析 合同法第33条 “ 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。” 本案在审理时，农资公司的经理矢口否认他让秘书李某签字，否定自己当时在场，声称自己不知道

12、这回事。化肥厂却到郭某曾经与匡某和李某住过的宾馆取证，找到了匡某与李某的住房登记记录，宾馆开具有关证明。匡某承认自己在那里住过，但还是否认知道这件事。法庭认为匡莱理由不足，认定李某的签名是合法的代理，签名有效。 法庭认为该合同具备合同的基本条款，双方的意思表示也是一致，其他方面也符合法律的规定，应该认定从郭某和李某签字时成立。法律并没有规定合同要有合同专用章才有效。农资公司的规定只有对内的效力，不能抗辩对方当事人。 法庭最后判决该合同是有效的合同，农资公司应该履行合同，接收货物，支付款项。四、格式合同（一）概念： 格式合同，是指采用固定的格式条款订立合同。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定

13、，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式合同又称标准合同。 提供格式条款方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任条款，按照对方的要求，对该条款给予说明。（二）效力： 格式条款如具有下列情形的合同无效； 提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 (三) 格式条款理解争议的处理： (1)对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。 (2)对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款或非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 （四）缔约过失责任一）概念 缔约过失责任是指订立合同过程

14、中，当事人由于过错违反先合同义务而依法承担的民事责任。先合同义务是当事人为订立合同而相互接触和协商期间而产生的义务，包括当事人之间的相互协商、互相通知、互相保护，对合同有关事宜给予必要和充分的注意等义务。先合同义务不是合同义务。因违反先合同义务应当承担赔偿责任，但不是违约责任。二）缔约过失责任必须满足以下要件1、当事人违反了先合同义务，即当事人的行为发生在订立合同的过程中。2、当事人实施了合同法第42条、43条规定的行为。（当事人一方有假借订立合同，恶意进行磋商的，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的；其他违背诚实信用的行为以及当事人泄漏或者不正当地使用在订立合同过程中知悉的商业

15、秘密的行为。3、当事人一方的行为给另一方当事人造成了损失。4、一方当事人的行为与另一方当事人的损失之间有因果关系。5、违反先合同义务的一方在主观上有过错。典型案例 李某系安徽某县农民，1995年春节后与几个同村的年轻人一起到浙江打工。因为不懂技术，又没有打工的经验，长时间找不到工作。4月3日，李某来到建安建筑公司的建筑工地上，提出到工地上打工，只要包吃包住，工资少些也没有关系。工地的负责人见他可怜，就答应他，但是同时对他说明他没有建筑经验，每天在工地上上下下很危险，公司对他以后的一切伤亡事故概不负责，由李某自己负责。李某当时写下字据，保证伤亡由自己负责，不给公司带来任何麻烦。于是李某在工地上打

16、工。 但是天有不测风云。6月21日李某不慎从脚手架上摔下来。经过多家医院抢救，保佐了腿脚，却留下右腿残疾，右腿肌肉严重萎缩，要靠拐杖才能行走，还有轻微的脑震荡。这次事故中，李家花的医疗费和住院费40400多元，李家亲属到杭州探病、照顾李某所花的车费、生活费共4000多元。 出院后，公司不让李某回到工地去，也不再发工资。李某回到家里，不能干农活，还要继续吃药养伤，李家欠下一大笔债务。李家觉得非常不公平，到建安建筑公司要求赔偿。建安建筑公司拒绝了这个要求，认为公司没有聘用李某，李某是自愿到工地干活，公司是照顾李某才让他到工地干活的，而且李某自己保证伤亡由自己负责。李家多次索赔都没有成功。在1996

17、年2月，李某在家属和某律师事务所的免费帮助下到法院起诉。案情焦点：建安建筑公司让李某写的书面保证是否有法律效力?审理结果： 法庭认为李某与建安建筑公司的劳动合同关系成立，李某的书面保证无效。建安建筑公司应支付李某的医疗费、伤残补助费、营养费、家属因到医院照顾探病所花的旅差费、误工费等全部费用。第三节 合同的效力 合同效力即已经成立的合同的法律效力，其含义是指依法成立的合同对当事人具有法律的约束力。 具有法律效力的合同不仅表现为对当事人的约束，同时，在合同有效的前提下，当事人可以通过法院获得强制执行的法律效果。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律

18、保护。 合同成立意味着双方当事人就合同的主要条款已经达成一致。 合同生效意味着产生法律约束力，即法律效力。一、合同成立与生效的区别与联系 合同成立是合同生效的前提。已经成立的合同不符合法律规定的生效要件，不能产生法律效力。 合同效力体现了国家对当事人已经订立的合同的评价。评价若是肯定的，即合同能够发生发生法律效力。若是否定的，即合同不能发生法律效力。 合同生效是指已经成立的合同在当事人间产生的法律约束力。强调合同对当事人的约束力。 合同成立主要表现当事人的意志，体现自愿订立合同的原则； 合同效力则体现国家对合同关系的评价，反映国家对合同关系的干预。 同一旦成立即产生法律约束力，表现在合同成立与

19、生效在时间上的同一性。但对于有些需要履行批准、登记手续方能生效的合同及附条件和附期限的合同，如法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续后才生效的，则合同自批准、登记手续办理完毕之后生效。合同的成立与生效有一定的时间间隔，表现在合同成立与生效在时间上的不具有同一性。承诺生效时合同成立。合同成立但不一定就立即生效。有效合同 有效合同即依法成立并符合合同生效的合同。 有效合同的要件：1、合同的主体合格。（指的是合同的主体应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力）。2、意思表示真实。3、不违反法律和社会公共利益。两种特殊的有效合同（一）表见代理（二）超越代表权订立的合同（一）表见代理1、表见代理是指

20、被代理人的行为足以使善意相对人相信无权代理人具有代理权，基于此项信赖与无权代理人进行交易，由此造成的法律后果由被代理人承担的代理。2、表见代理本来属于无权代理，但产生与有权代理同样的法律后果。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人具有代理权的，该代理行为有效。（二）超越代表权订立的合同法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。如果法定代表人超越权限与相对人订立合同，相对人善意并且无过失地相信对方没有超越权限的，则该法定代表人的代表行为有效。订立的合同符合法律规定的成

21、立要件的，可成立。该法人或者其他组织是合同一方的当事人，应当承担法律后果。如果相对人知道或者应当知道法定代表人超越权限，不适合上述规则，同时法人或者其他组织不承担合同产生的法律后果，由法定代理人自行承担合同责任。（法人是一个单位）二、无效合同 无效合同是指没有法律效力，不被法律承认和保护的合同。 无效合同自成立时就不具有法律约束力。无效合同应从以下几个方面确认： (一)合同主体资格不合格者订立的合同 (二)无代理权的人订立的台同 （三）单位代表越权订立的合同 （四）无处分权的人处分他人财产的合同 （五）内容不合法的合同(一)合同主体资格不合格者订立的合同1不具备法人资格的社会团体和组织以法人名

22、义订立的合同； 2未经核准登记领取营业执照的经济组织和个体工商户以其名义订立的合同； 3超越主管机关批准的经营范围或违反经营方式所签订的合同； 4不具有相应的民事权利能力和民事行为能力的当事人订立的合同。 (二)无代理权的人订立的合同1.无行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认，被代理人末作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。2.表见代理。 例：三木公司诉三石公司代理合同纠纷案 陈某是天津三石公司供销科长，任职期间

23、办理了三石公司与上海三木公司之间的供销、加工等多方面的业务。1997年3月，陈某辞职后开办了六顺公司，六顺公司的办公房内存有一批三石公司的设备。1997年4月1日，陈某对三木公司讲有一批设备要销售，销售价格确定为58万元人民币，并说明三木公司如同意，应在一个星期之内给予答复。三木公司表示同意。同时陈某将一份载有上述内容、由陈某自己签字、以三石公司为卖方的合同邮寄给三木公司。 三木公司4月4日收到该合同文本签字盖章后，于4月15日用特快专递寄给陈某。陈某于4月17日收到该合同文本后，于4月18日告知三木公司，由于该批设备由于存放的时间较长，有些部件可能有些问题，并讲明将于同日将该设备发送给三木公

24、司。 三木公司4月26日收到该批设备。后来因为设备有故障，根本就不能正常运行，而且因机器故障致一名职工严重受伤。三木公司找到三石公司，要求退货，赔偿损失，并且承担受伤职工的医疗费用。 三石公司却说自己也是受害者，陈某已经离开三石公司，三石公司并没有委托陈某与三木公司签订合同。因此拒绝承担责任。 双方争执不下。三木公司将三石公司告上法庭，要退回款项，赔偿损失，支付职工的医疗费用。案情焦点 陈某与三木公司的商品买卖合同是否对三石公司发生效力?审理结果 陈某的代理行为有效，三石公司对陈某与三木公司的合同负责。陈某与三石公司的关系另案处理。分析： 表见代理本来属于无权代理，即没有代理权、超越代理权或者

25、代理权终止后仍然以被代理人的名义进行。 第四十九条“ 行为人没有代理、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。 但是表见代理与狭义的无权代理不同的是，相对人有充分的理由认为代理是有权代理，从而与之订立合同。出于对善意的相对人的合法权益保护，法律特别规定表见代理有效，它不需要经过追认就产生效力，被代理人不得拒绝履行代理行为对自己产生的法律后果。由此可见，表见代理与一般的无权代理有绝然不同的法律后果。这实际上加重了被代理人的责任，让他更加谨慎的行使自己的授权。表见代理的基本要件是： 一、相对人必须是善意的，并且是没有过失。善意是合同法诚

26、实信用原则的体现，没有过失是相对人对自己行为应尽到慎重小心的义务。 二、相对人自己认为代理人是有权代理应有充分的理由。如果是因为自己的原因而误以为对方有权代理造成损失，被代理人不承担责任。 三、相对人已经与相对人订立了合同。没有订立合同根本就谈不上要人负责的问题。 分析上例 认清本案中陈某代理三石公司是表见代理是本案的关键。陈某以前是三石公司的供销科长，经常与三木公司从事业务往来，这是三木公司信赖陈某的主要原因。而后来陈某辞职，三木公司并不知道，有理由认为陈某依然是三石公司的职员，从而与之订立合同。这符合表见代理的规定，该合同对三石公司发生效力。三石公司认为自己没有授权给陈某，三石公司也没有收

27、到三木公司的钱等理由，都不能对抗三木公司的请求，三石公司应先承担责任。至于三石公司与陈某的关系应另案处理。（三）单位代表越权订立的合同法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为视为有效。这是由于代表法人或者其他订立合同是否越权，除违法行为外，很难使相对人知其是否超越了权限。只有相对人“知道”或者“应当知道”法定代表人或者负责人越权而与之订立的合同，属于无效合同。（四）无处分权的人处分他人财产的合同 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该全同有效。 无处分权的人有两种：一是非财产所有人；二

28、是不具有法律授权处分他人财产的人。这两种人与他人订立处分该财产的合同是违法行为，所订立合同法然无效。 处分权人原来没有权利处分他人财产，但在处分之后，权利人予以“追认”，这也就是说权利人允许他“处分”财产。在这种情况下，“无处分权的人”变为“有处分权的人”，实际上属于一种追认代理权的行为，因而所订立合同有效。另外，无处分权的人订立合同后，取得了处分权。比如，权利人授权其代为处分财产的权利，这是属于事后取得代理权的行为，所订立合同也就有效。（五）内容不合法的合同 合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。这是由于违反了合同订立时的“合意”及“

29、诚实信用”原则。 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。 以合法形式掩盖非法目的的。比如，某人为了逃避法律对其财产的强制执行（没收、罚款、损害赔偿等），因而与他人订立买卖合同，出卖应被执行财产的。这种合同孤立来看虽然合法，但订立的目的是为了违背法律，因此是无效的。 4损害社会公共利益。这是指订立合同的当事人的行为损害了法律所保护的社会成员的公共利益，由此导致合同无效。在有的国家把这种情况称为违反公共秩序和善良风俗，也将其列入无效合同事由之列。 5违反法律、行政法规的强制性规定. 合同法第53条规定，合同中的下列免责条款无效： （1）造成对方人身伤害的。 （2）因故意或者重大过失造成对方财产损

30、失的。 这种免责条款是违反“公平原则”，往往给占据有利地位的方将自己的意志强加于他人。这一规定仅是指条款无效，并不影响合同其他条款的效力，不能因该条款无效而否定其他条款的效力。 例：华盛信托投资公司诉远洋船务公司借款与抵押合同纠纷案2007年，远洋船务公司(以下简称远洋公司)因为资金周转不过来，向华盛信托投资公司(以下简称投资公司)申请贷款500万元人民币。因为主管部门规定该投资公司只能向其投资企业放贷，而且远洋公司与投资公司不属于同一行政区域，因此该投资公司不能直接绘远洋公司贷款。 投资公司找到另外一家与远洋公司同一行政区域的投资银行(以下简称投资银行),与远洋公司三家一起商量,由投资公司向

31、投资银行签订一份拆借资金50O万元的合同,但是资金不进入投资银行的账号，而是直接进人远洋公司的账号;然后由投资公司与远洋公司在1992年9月10日签订一份借款合同。合同约定：投资公司借给远洋公司500万元人民币,月息是09，每四个月付一次利息，贷款期为一年；远洋公司以其所属的“大舜”号轮船作抵押。案情焦点 (1) 远洋公司与投资公司的借款合同是否有效?(2) 该借款合同的附属合同船舶抵押合同是否有效?分析 法院在判决时也认定这两个合同都是成立了，但都是无效的，并且所持的理由却不同。法院认为借款合同无效是因为该合同的内容违反了法律的强制性的规定，不符合合同生效的基本要件。认为抵押合同无效的理由是

32、因为该合同在程序上违法，不符合法律对于轮船的抵押所作的程序上的规定，导致合同虽然成立，但未生效。 对于借款合同，法律没有特别规定它的生效方式，因此应该依照第四十四条的第一款进行，即认为生效是从合同成立时开始。但是它仍然要符合合同生效的四个基本要件。本案的借款合同违反了要件之一，即合同内容违反法律、法规的规定。法院认为投资公司作为金融机构，向不是其投资企业的远洋公司发放贷款，超越了经营范围，违反了金融信托投资机构管理暂行规定的第十八条的规定。而且借贷未经主管部门批准，并且一拆借的名义贷款，是规避法律的行为。因此该借款合同是无效合同，远洋公司的上级公司应当返还所得的500万元给投资公司。 三、可变

33、更或可撤销的合同 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。 另外，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 有下列情形之一的，撤销权消灭： 1具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；2具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 变更或撤销合同属于法院或者仲裁机构的职权，其他机关行使这项权力不具有法律效力。四、无效或被撤销合同的处理

34、合同无效或被撤销后，尚未履行的，不得履行；正在履行的，应当立即终止履行。对于合同无效或被撤销造成的财产后果，应当根据当事人的过错大小，用以下三种办法处理：第一，返还财产。 第二，赔偿损失。 第三，追缴财产。 第四节 合同的履行合同订立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、合同履行的原则在合同履行过程中必须遵守的两个基本原则：（一）全面发行原则：指合同当事人按照合同的约定全面发行自己的义务，包括履行义务的主体、标的、数量、质量、价款或报酬以及履行的方式、地点、期限等，都应当按照合同的约定全面履行，不能以单方面的意思改变合同义务或者解除合同。（二）诚实信用原则：指在合同发行过程中，合同当事

35、人讲究信用，恪守信用，以善意的方式履行其合同义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、合同履行的规则（一）合同约定不明的履行规则（二）执行政府定价或政府指导价的合同发行规则（三）合同履行涉及第三人规则（四）当事人一方发生变更时的发行规则（五）合同的提前履行规则（六）合同的部分履行规则（一）合同约定不明的履行规则一)质量要求不明确的：按照国家标准履行；没有国家标准有行业标准的，按行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行：依法应

36、当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在个动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。履行方式，是指采取什么方法来实现合同所规定的双方当事人的义务。 六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 （二）执行政府定价或政府指导价的合同发行规则政府定价是指依照价格法的规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。这种定价是确定的

37、，当事人不得另行约定价格。政府指导价是依照规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定的价格。遵守以下原则：执行政府定价或政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期将会标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按新价格执行。逾期提取标的物的或逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按原价格执行。（三）合同履行涉及第三人规则当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债

38、务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。（四）当事人一方发生变更时的发行规则1、债权人分立、合并或变更住所，没有通知债务人，致使发行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。2、合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。（五）合同的提前履行规则债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人的利益除外。债务人提前履行债务给债权人增加费用的，由债务人负担。（六）合同的部分履行规则债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人的利益除外。债务人部分履行债务给债权人增加费用的，由债务人负担。例：某物资公

39、司与某房产公司房屋租赁合同不完备案 某房地产开发公司(以下称甲方)与某物资公司(以下称乙方)签订了一份房屋租赁合同，合同主要条款如下： 第一条 甲方将一楼所有房屋出租给乙方。租赁期限为10年，自1993年1月1日起至2003年1月1日止。前五年每年租金60万元，从第六年起，每年增加3。 第二条 乙方每年1月10日前向甲方支付该年度总租金额的一半，然后在7月10日前付清另一半。 第三条 在本合同签字后3日起10日内，乙方向甲方预付半年租金。此笔款项交付之日起10日内，甲方将出租房屋全部交付乙方使用。 第四条 乙方在承租期间，所使用的煤、电、水计表核算，冷暖气费按平方米计算，由甲方按月收费。 第五

40、条 房屋内部设施的维修由乙方负责维修，房屋的维修保养由甲方负责。 第六条 乙方逾期支付租金，每逾期一日就按年租金额的万份之三罚款，如有一方无故提前终止合同，将按末完成的租期部分应付租金的10罚款。 第七条 双方发生争议应协商解决，协商不成的，任何一方均可向市仲裁委员会申请仲裁。 合同签订后，乙方向法律顾问咨询，发现合同内容不完备，要求重签合同。案情焦点：(l)合同是否有效?(2)能否补救?审理结果：合同有效；双方协商签订合同补充条款。分析 我们可以发现该合同的内容不完备,条款有很多漏洞,主要的缺陷有:(l)标的物不明确.上述合同中,标的物简单的规定为“一楼所有房屋”,使合同的标的物,即出租物处

41、于不确定状态.(2) 标的物数量的条款不完备.上述合同中标的物的数量规定为“一楼所有房屋”，出租房屋的具体数量不明确。 (3)欠缺关于标的物质量的条款。 (4)缺少关于出租房屋用途的条款。在房屋租赁合同中，一般应明确规定出租房屋的用途。通过规定用途，出租人可较确定地了解出租房屋的使用情况，监督、限制承租人破坏性地使用房屋，防止承租人擅自改变房屋的用途，以保护房屋所有人的权利，也可防止承租人利用承租的房屋进行非法活动。(5)合同没有必要的违约责任条款。 根据这条规定，结合上述合同，我们就可以在原合同基础上补充一些条款，使之更加完备，使合同内容更加明确，从而增强合同的安全性、可行性。补充如下规定：

42、 第一，详细写明标的物即出租房屋的坐落地点、门牌号码及附属设备(如门窗、水、电表、灯具、保暖、卫生设备等)； 第二，写清楚标的物的数量，如具体写明出租房屋的间数、建筑面积及附属设备的数量，用来作为交付或返还时验收的依据； 第三，在合同中增加房屋质量状况的条款及当事人对出租屋的要求,明确写出出租房屋的建筑结构和室内装修情况,附属设备的质量情况,作为交付或返还时验收购根据；处理合同纠纷时，也可以以此确定双方的责任； 第四，明确列出出租房屋的用途； 第五，除了原来规定的承租方逾期交付租金和任何一方提前终止合同的违约责任.还应增加承租方逾期交付水,电,煤气,冷暖气费和出租方不履行对房屋内部设施的维修,

43、保养责任.出租方出现不按时交付出租房屋，不履行对房屋的维修,保养责任等违约行为时应该承担的违约责任等条款。二 合同的担保合同的担保: 合同双方当事人为了使合同能够得到全面全约履行,据法律和行政法规的规定,经双方协商一致而采取的一种具有法律效力的保护措施.合同的担保方式保证、抵押、质押、留置、订金 保证是指保证人与债权人约定,当债务人不履行债务时,保证人按约定履行债务或承担责任的法律行为. 抵押是指债务人或第三者不转移其抵押财产的占有权,将该财产作为债权的担保.质押包括动产质押和权利质押.动产质押是指债务人或者第三者将其动产移交债权人占有,并将该动产作为债权.权利质押是指出质人债务人或者第三者）

44、将其法定的可以质押权利凭证交付债权人，以担保质权人的债权的以实现的法律行为 留置是指合同当事人一方依据法律规定或合同的规定，占有合同中对方的财产，以保护自身合法利益的法律行为订金是指同当事人为了证明合同的成立和担保合同的履行，在合同规定应给付的金额内向对方预先给付一定数额的货币三合同的保全合同保全，是指法律为防止因债务人的财产不当减少而给债权人的债权带来危害，允许债权人对债务人或第三人的行为行使代位权或撤销权以保护其债权。 合同的保全制度有：（一)债权人的代位权 (二)债权人的撤销权（一)代位权代位权是指因债务人怠于行使其对第三人享有的权利而有害于债权人的债权时，债权人为保全自己的债权，以自己

45、的名义代位向第三人行使债务人现有债权的权利。 比如，甲欠乙10万元，丙欠 甲5万元，由于甲不去行使对丙的债权，以致使其无力偿还对乙的债务，则乙可以依据代位权行使甲对丙的债权，请求丙履行对甲的债务。 债权人行使代位权，并非直接向第三人行使，必须经过人民法院行使。 债权人代位行使债务人的债权，债务人对第三人的债权必须是非专属于债务人自身权利，比如，债务人自身享受的劳保福利或退休金等权利。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。例：孙某为他人合伙经营服装生意，于3月12日向许某借款1.5万元，约定借期6个月，月息为银行利息的2.5倍，至9月12日本息一次还清，孙某为许某出具了欠条。孙某用此款与他人合伙倒卖旧家电，被工商机关查获，旧家电被全部没收并每人罚款1万元。孙某为翻本，竭尽所有财产再次经营家电生意，又亏损，至还款期届满，已经无支付能力。许某多次催要，孙某无法清偿欠款。某日，许某又向孙某催债，恰有姜某找孙某还款，孙某连忙将话岔开，进行掩饰。许某经了解，原来孙某数年前曾借给姜某1万元作经营资金，现在本息已达2万元。姜某准备归还孙某该借款本息，但孙某认为收回这2万元也得还债，让姜某暂不要归还。一年后，孙某仍无归还许某借款的意思，许某向法院起诉，请求