大康安良片区法定图则文本二次公示稿深圳市规划和国土资源委员会.doc

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1、深圳市龙岗104-06&07号片区横岗大康-安良片区法定图则No.LG104-06&07/01（草案）深圳市城市规划委员会二一二年八月依据深圳市城市规划条例（2001）以下简称条例），制定深圳市龙岗104-06&07号片区横岗大康-安良片区法定图则草案（以下简称“本图则”），经初审同意，现予以公开展示。公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向深圳市城市规划委员会（以下简称“市规划委员会”）提出对本图则的意见或建议。本图则包括“文本”及“图表”两部分。（1）文本：是指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。（2）图表：是指按法定程序批准并由市规划委员会主任委员签署生效的具有法律效力的规划图

2、及附表。深圳市城市规划委员会二一二年八月目 录文本1总则12目标与定位23用地性质34开发强度45配套设施46道路交通77城市设计98城市更新119地名1310其它规定151 总则1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：盐龙大道、沙荷大道、坪南路、康贤路、东部高速公路及部分园山公园所围合的区域，规划区总用地面积751.85公顷。1.2 制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的专项规划。1.3 制定本图则遵循的总体原则是：低碳生态、环境友好、多元复合、公平共享、健康宜居、产业发展。1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。

3、本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据深圳市城市规划标准与准则（2004版）（以下简称深标）确定。1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合深圳市城市规划条例（2001）第二十七、二十八条的规定。1.8 本图则自市规划委员会主任委员签发之日起施行。即日起，该片区原有图则（包括控制性详细规划）自行废止。2 目标与定位2.1 本片区的规划目标是：横岗中心地区南部重要的自然生态景观屏障

4、区，兼俱生活居住与先进制造业、仓储物流产业发展并重的综合发展地区。将本区建设成为联系山海，传承历史文脉，集先进制造产业、居住、仓储物流、城市公园于一体的城市综合地区。2.2 本片区的主导功能是：先进制造产业、居住、仓储物流、城市公园。2.3 本片区的发展策略是：（1） 尊重自然、传承历史，构筑城市与自然和谐共生、城市有机生长更新的综合地区；（2） 完善道路系统，加强片区内外交通联系；（3） 完善公共设施，通过城市更新提升片区品质，打造安良和大康两个地区商业与公共服务中心；推动产业升级改造，优化居住生活品质，带动本地区空间发展、整体形象的提升；（4） 优化片区产业功能布局：通过安良、大康地区的产

5、业升级改造提升本地区的产业发展业态，形成以传统优势特色产业为主、高新技术配套产业为辅的先进制造业产业格局；依托平盐铁路横岗货运站的发展带动盐龙大道西侧土地整备，预留为盐田港海铁联运发展相适应的用地空间，规划仓储用地发展物流产业，作为盐田港发展的后备基地，发展物流业及临港型工业；（5） 强化区内城市特色风貌，结合水系、道路、公共服务设施和公共开放空间，形成区内外景观相融渗透，营造独具特色的“青山、绿水、小城”宜人格局。3 用地性质3.1 本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、仓储用地（W）、道路广场用地（S）、对外交通用地（

6、T）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、水域和其它非城市建设用地（E）等十大类。详见本图则“图表”的规定。3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“

7、经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。4 开发强度4.1 本片区建设规模总量约为535.1万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。4.4 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发

8、生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。5 配套设施5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进

9、行合理的微调。5.4 本片区规划居住人口规模约5.3万人，就业人口规模约11万人。未来片区开展城市更新、产业升级等建设活动时，必须根据人口规模的变化配置相应的配套设施，并对市政配套人口规模进行校核和及时优化。5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。表5.5：配套设施规划一览表序号设施类别项目名称数量所在地块号总量规划增加现状保留规划1教育设施幼儿园4305-1405-07、05-22、11-05小学2110-0211-08初中1109-12九年一贯制学校2205-15、07-072医疗卫生设施社区健康服务中心3205-0205-16、05-24综合医院1109-

10、13（300床）3文娱设施文化站1109-15居住区级文化中心2205-28、11-07居住小区级文化室3305-12、05-21、11-014体育设施综合体育活动中心1109-15社区体育活动场地5402-1005-28、08-10、11-01、12-13游泳池1109-155社会福利设施敬老院1109-146行政管理与社区服务设施社区居委会5305-02、09-1005-16、05-26、11-01派出所1005-11社区服务中心1104-03社区服务站7705-16、05-26、08-11、08-29、09-10、11-01、14-05社区肉菜市场3205-0308-24、10-30社区

11、警务室8804-03、05-18、05-24、08-11、09-10、09-15、12-13、14-057道路交通设施人行天桥66社会停车场(库)7503-05、05-0106-03、06-09、08-23、09-16、12-14自行车停放点101005-09、05-13、06-03、06-09、08-23、09-08、09-15、09-16、12-07、14-08综合车场1108-23公交场站2205-08、12-14加油加气站3103-06、02-1208-23(合建加气站)8给水排水设施给水厂3201-0901-10、14-18给水泵站1102-13雨水收集处理设施1109-099电力设

12、施变电站3201-1408-06、08-2110邮政设施邮政所3304-03、05-18、11-0711燃气设施液化石油气设施3308-04、08-28、14-1012环卫设施公共厕所4406-09、06-12、09-06、12-15再生资源回收点2206-12、12-15垃圾转运站2206-12、12-1513防灾减灾设施消防站1109-17应急避难场所4405-15(室内固定避难场所一处)、06-09(室外固定避难场所一处)、10-02(室内固定避难场所一处)、11-08(室内固定避难场所一处)注：下划线表示该设施为非独立占地。5.6 本图则安排了300床综合医院、横岗综合车场、西坑水厂、

13、大康文体中心等4处区级设施。5.7 本片区污水排至横岗污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。5.8 本图则东部供水干线、铜锣径支线、梧桐山河、大康河蓝线；110千伏安良变电站、110千伏大康变电站和110千伏西坑变电站电源进出线及相关过境高压架空线路高压走廊,梧桐山哨所至龙中、梧桐山至龙岗微波通道控制线依据相关专项规划确定。高压燃气管道、天然气长输管线、成品油管道橙线限制线依据相关专项规划确定。5.9 本片区道路或场地应尽量使用草地种植土或推广采用地面透气透水性铺装，建筑或硬质地面雨水优先排入绿地，以充分利用绿地的渗水作用，从而减少径流量。5.10 本图则中配套设施的建设须

14、同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。6 道路交通6.1 本片区对外联系的主要道路为有盐龙大道、惠盐公路和沙荷大道等。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。6.2 本片区规划道路分五个等级：（1）高速公路：东部高速公路，红线宽度80米，为双向6车道；（2）快速路：盐龙大道，红线宽度80米，为双向6车道；（3）主干路：惠盐公路，位于盐龙大道红线内，双向6车道；沙荷大道，红线宽度50米，双向6车道；康贤路，红线宽度40米，双向6车道；坪南路，红线宽度40米，双向6车道；保康路，红线宽度40米，双向6车道；康园路，红线宽度30米，双向4车道。主干道路网密度2.46公里/平方公里；（4）

15、次干路：山子下路，红线宽度25米，双向4车道；康园路，红线宽度30米，双向4车道；安平路，红线宽度30米，双向4车道；富康路，红线宽度25米，双向4车道。次干路网密度为1.2公里/平方公里；（5）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12-20米，为双向2车道，支路网密度为3.51公里/平方公里。6.3 本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。6.4 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘

16、石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。6.5 本片区共设公交首末站3处。6.6 本片区配建停车位配置标准按深标相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。本片区设社会公用停车场8处。6.7 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道，以及自行车停放点。宜在大型公园、河道两侧、公共绿地和环境优美地区设置独立的自行车休闲道。6.8 本片区规划步行系统为道路人行道、沿河绿地和其它公共开放空间所构成，片区内所有慢行系统应按照相关规定进行无障碍设计。6.9 本片区规划人行

17、天桥6处，除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。6.10 道路详细设计时，应留设生物通道，增进道路两侧地区生态功能联系。7 城市设计7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求：（1） 本片区是深圳东部滨海文化、龙岗客家历史文化和现代港口产业文化三者交汇融合的、具有先天优良资源禀赋的、可资进一步审慎开拓的城市结合地区。规划以保护控制为主，延续并继承优良自然山水禀赋资源，在遵循片区历史生长脉络的基础上，循序渐进地对旧村更新改造。（2） 本片区以梧桐山、马峦山自然环境为基底，形成片区的外围生态屏障；安良地区在安居路沿线，结合梅花山公园，形成带状商业与公共服务轴；大

18、康片区在山下子路西段与大康河南岸，形成片区商业与公共服务带。“一轴一带”构成本地区的双片区中心。（3） 保留梧桐山绿色背景基底，结合现状地形地貌、道路、梧桐山河、大康河、盐田河等水系以及园山公园、梅花山公园、荔园公园、大万公园等公园绿地形成次一级的公共开放空间。以安居路沿街绿带、保康路沿河中央绿带和道路林荫道为纽带，以现状发展的道路为骨架，串接现有三条水系，注重风向与水系的衔接关系，实现生态环境与城市空间的渗透与融合。（4） 片区内道路与建筑空间布局，应结合绿色网络，保障视觉上的景观通透。（5） 片区保护现有历史风貌地区，保存建筑空间格局及街区基底，结合现状控制街道尺度及沿街界面，延续并继承现

19、有宜人的空间尺度及邻里关系。7.2 本片区东南部梧桐山体纳入基本生态控制线，该用地内建设要求依据深圳市基本生态控制线管理规定执行。7.3 本片区历史风貌保护应满足如下要求：（1） 严格保护片区内横岗部、福田世居、大万世居、大凤世居等现有传统历史村落地区，应及时开展传统村落保护和协调规划研究，确定保护协调区范围，并控制、管理传统村落周边地区的建设行为。（2） 传统村落周边地区的局部更新改造，应与传统村落空间形态在形式、尺度、肌理等方面的特征相协调，延续传统村落的历史风貌及特色。（3） 片区内传统村落可结合规划的社区公园、公共开敞空间进行修缮和整合，形成历史文化特色公园。（4） 本片区现存古树名木

20、两棵，分别位于安良村和大万村；片区内城市建设活动须避让古树，并对其加强保护。7.4 本片区建筑界面应满足如下要求： （1） 安居路、山子下路、保康路、安兴路两侧的建筑应保持连续建筑界面，其中梧岗路两侧由商业建筑构成的街墙贴线率不宜小于75%，由居住建筑构成的街墙贴线率不宜小于60%，商业建筑裙房高度控制在1520米。（2） 园山公园、梅花山公园、大万公园及梧桐山河、大康河支流沿线地区应采用开敞、通透的建筑界面，保证自然景观的可达性以及视线的通透性，连续建筑界面不得超过75米。（3） 该片区临大康河及其支流沿线地块，应设置公共步行通道联系滨水开敞空间。7.5 本片区建筑高度应满足如下要求：（1）

21、 片区内建筑整体空间风貌为“两个片区中心中高强度开发”的空间格局。安良社区GX01更新改造单元和大康社区文体广场周边地区，在沿承现状基础发展形成的商业文化中心，局部提倡中高强度开发的商业及公共设施，其商住混合用地建筑限高控制在100米以内，居住建筑限高控制在80米以内，形成较强的可识别性。（2） 安昌路、安居路、山子下路两侧的商业用地建筑限高控制在50-80米。（3） 大康河、梧桐山河滨水片区周边为高层控制区，对除商业中心外的滨水建筑高度进行控制，建筑限高控制在24米。（4） 片区周边梧桐山体、梅花山公园、梧桐山河、大康河、福田河是本片区的重要山水景观资源，本片区应当结合规划道路和公共开放空间

22、控制建筑空间布局及单体形态，宜适当留出可识别片区中心和绿色山体背景的视线通道。7.6 本片区主要公共空间包括梅花山公园、荔园公园、大万公园、园山公园，以及安居路沿线公共绿地和保康路道路中央绿带。上述公共空间通过与道路步行道、自行车道的结合，构成片区内的绿色网络，同时与外部的马峦山、梧桐山山野步道连接，为当地居民提供良好的文化休闲、户外景观游憩环境。7.7 公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并与周边的道路交通系统、慢行系统有良好的衔接。8 城市更新8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能置换”和“拆除重建”三种类型。8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能置换”类

23、城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则规划引导的发展方向基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。8.3 本图则划定1个城市更新单元GX01，总用地面积约43.25公顷。（1） GX01城市更新单元1、该单元位于安良社区，盐龙大道、安平路、坪南路、梅花山路围合范围内，面积43.52公顷。包含05-0428、06-0204共28个地块。本单元属2010年深圳市城市更新单元规划计划中的重点研究片区。通过该单元的更新改造，引导商住开发，完善片区公共配套和服务设施，居住生活环境，建设

24、服务安良社区的综合服务中心。2、该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量原则控制在61.46万平方米左右，其中居住建筑总量约为40.03万平方米。3、该单元内应重点落实1处18班幼儿园（05-07）、1处12班幼儿园（05-22）、1处文化体育设施（05-28）、1处36班九年一贯制学校（05-15）、公交场站（05-08）等设施。8.4 本图则大康河沿线地块，可根据城市发展需求，适时开展“拆除重建”类城市更新活动，并通过此次城市更新一并落实1处36班初中（09-12）、1处300床综合医院（09-13）、1处500床敬老院（09-14）、1处4500平方米附设公

25、交场站等公共设施的建设工作。8.5 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。8.6 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及公共绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及公共绿地。8.7 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足

26、道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。8.8 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度等控制指标。9 地名9.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。表9.3：地名规划一览表类别序号原有地名规划名称道路等级备注现状铁路1平盐铁路平盐铁路铁路现状道路1盐龙大道盐龙大道快速路北起龙岗北，南至盐田港2沙

27、荷大道沙荷大道主干道西起沙湾，东至荷坳3山子下路山子下路次干道西起坪南路，东至沙荷大道4安良路安良路支路北起安平路，南至盐龙大道5无名安沙路支路北起坪南路，南至甘沙路6无名福坑村一路支路西起坪南路，东至福坑村二路7福坑二路福坑村二路支路西起坪南路，东至福坑村一路8新屋巷上中路支路北起康贤路，南至康河路9八斗路八斗路支路北起康贤路，南至沙荷大道10无名海业一路支路北起沙荷大道，南至福村路11无名海业二路支路西起沙荷大道，东至海业一路12无名海业三路支路西起沙荷大道，东至海业四路13无名海业四路支路北起海业二路，南至海业一路14育英街育英街支路北起康河路，南至山子下路规划道路1东部高速公路高速公路

28、北起深山高速公路，南至莲塘口岸2坪南路主干道北起康贤路，南至恒心路3康贤路主干道西起坪南路，东至沙荷大道4保康路主干道北起沙荷大道，南至坪南路5康园路次干道北起康贤路，南至沙荷大道6安平路次干道西起盐龙大道，东至坪南路7富康路次干道北起沙荷大道，南至坪南路8恒安路支路北起盐龙大道，南至梧桐山南路9安兴路支路西起盐龙大道，东至坪南路10安昌路支路西起盐龙大道，东至梅花山路11安居路支路西起盐龙大道，东至梅花山路12墩塘路支路北起沙荷大道，南至坪南路13潘塘路支路北起沙荷大道，南至坪南路14良运路支路北起沙荷大道，南至安平路15梅花山路支路北起安平路，南至坪南路16沙安路支路北起沙荷大道，南至安平

29、路17沙排路支路北起坪南路，南至安良路18甘沙路支路西起坪南路，东至油甘路19油甘路支路环状路，起止于坪南路20康河路支路西起坪南路，东至沙荷大道21康文路支路西起坪南路，东至山子下路22沙福路支路北起沙荷大道，南至福坑一路23塘莘路支路西起坪南路，东至沙福路24康体路支路北起山子下路，南至沙荷大道25龙屋路支路北起康贤路，南至沙荷大道26下中路支路北起康贤路，南至康河路27陈屋路支路北起康贤路，南至沙荷大道28万凤路支路北起康贤路，南至沙荷大道29水岭路支路北起康贤路，南至康河路30福村路支路环状路（起止于沙荷路福田村段）31太湖路支路北起康河路，南至山子下路32大万路支路西起康园路，东至沙

30、荷大道立交桥1西坑立交桥立交桥2安良立交桥立交桥自然地理实体1夹子水库夹子水库水库2石龙肚水库石龙肚水库水库3老虎坜水库老虎坜水库水库4梧桐山河梧桐山河河流5大康河大康河河流6福田河福田河河流7园山园山公园山体8尺码岭尺码岭山体9石龙肚石龙肚山体10大窑山大窑山山体11松山仔松山仔山体12老虎坜老虎坜山体13黄蜂窝黄蜂窝山体天桥1梅花山天桥人行天桥2坪良天桥人行天桥3大康河人行桥人行跨河桥4荷塘天桥人行天桥5莘塘天桥人行天桥6沙福天桥人行天桥9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。10 其它规定10.1 涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.3、6.9、8.6、8.7及8.8条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。10.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。