国际酒店集团 全体业主保障计划合同书.doc

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1、康年国际酒店集团全体业主保障计划合同书20_年_月_日中国编号：_ 甲方：业主 代表人： 地 址： 邮编： 联系电话： E-mail： 签约地址： 乙方：（项目所在地注册的酒店经营公司） 法定代表人： 地 址： 联系电话： 丙方：海南康年酒店管理有限公司法定代表人：吴廷元； 地 址：中国海南省海口市五指山路51号京航大厦4楼416室； 联系电话：经三方友好协商，甲方将其所拥有的物业，参加由丙方制作且实际操作的“全体业主保障计划”，丙方制作的“全体业主保障计划”是以五星级酒店标准的物业管理、经营和服务水平为目标。 通过在统一运作机制下，保障全体物业的长期保值、增值的目的。本计划由乙方作为酒店经营

2、实体执行。经三方共同协商，对以下原则达成一致意见，订立本合同供共同信守。本计划中，甲方是物业产权人，将物业统一委托与乙方进行酒店式管理；乙方是酒店经营公司，受甲方委托对甲方物业进行酒店式运营管理；丙方受乙方聘请，以其专业经验代表乙方对酒店进行全方位的具体经营，并为甲方权益的增值和实现提供平台。1.合同各方1.1 甲方已于 年 月 日与 公司签订商品房买卖合同（合同编号为 ），成为 项目业主，物业位于 区 层 号房，房型为 室 厅 厨 卫，共 间/套，总建筑面积 平方米。1.2 乙方为 酒店有限公司， 提供与“全体业主保障计划”所需的公共配套和后勤设施，是本项目整体经营的主体，并在本合同期内已委

3、托丙方作为这些配套设施与后勤支持的独家经营管理者， 使本项目的客房部分和配套与后勤设施能在一个整体、统一、完整的平台上经营运作，保障、维护本项目全体业主的利益。1.3 丙方为海南康年酒店管理有限公司，负责制定及实际操作本“全体业主保障计划”。2.合同期限合同三方同意，委托经营期限按合同法中规定的最长年限，定为甲方物业验收并交由乙、丙方管理后计二十年。3.合同用词定义及“全体业主保障计划”主要内容。 3.1 “项目”“项目”是指处于中华人民共和国 城市的 项目的 栋，并拟定名为“ 酒店”， 组成部分为：i. 客房部分，共 平米，约分为 单位；ii. 公共配套和后勤设施，包括大堂、餐厅、康体、商场

4、、厨房、仓库、停车场、机电设施、管理层与员工用房等， 共 平米，各方确认此部分为开发商保留产权部分，乙方已取得此部分本合同期内的使用权。3.2 本计划要点如下：i. 物业业主可享用全年上限自用天数21天，按淡季加权系数计算，旺季或节假日入住按加权比例折算，加权比例由丙方制定，并于每年第四季度在“业主信息服务平台”公布下一年度的加权比例。ii. 自用房晚仅限物业业主本人或物业业主授权且经丙方审批通过后的有效受益人使用，不能转让，每年年底清空，不能累积到下年度。iii. 自用期间物业业主按天数交付酒店“综合物业管理服务费”。iv. 经营期间由乙方以包干形式承担“营运成本”，包括公众物业的物业管理费

5、， 物业业主无须承担。v. 物业业主须要承担“重置基金”的供款，费率为“客房月度收入”的5，并在利益分配中扣除。vi. 可参与丙方的“集团自用房互换系统”到丙方其它产权酒店度假。3.3 “客房月度收入” “客房月度收入”是指当月参与经营的物业，作为酒店整体客房经营而获得的代理出租客房的房费收入，不包括服务费、客房内酒水、食品、长话、自动点播、餐饮等客人在房内的消费。3.4 “利益池”和“权重”“利益池”丙方将全体物业整体经营的客房月度收入按3.5条的相应分配比例放入到一个“利益池”，供当月参与物业经营的全体业主按各物业单位的“权重”分配。“权重”权重是由丙方综合考虑了各物业面积、楼层、景观、朝

6、向等因素制定，本物业的权重为 。3.5 “利益池与运营成本的分配比例”“利益池与运营成本的分配比例”是乙方作为项目经营主体方，为保障客房物业业主在本合同期内不需要受到经营风险带来的亏损，将客房的运营成本以包干形式运作，使客房物业业主的分成能随着市场的起伏而变化，但不会没有分成，或出现需要供款分担经营亏损的情况。包干费的计算是按本物业所属利益池的客房月度收入，减去营业税和其它政府征收的税费后的60%。余下40%放进本物业所属的利益池账号，供本利益池中全体业主按其权重分配。3.6 “运营成本”“运营成本”是乙方作为酒店经营实体，参与经营的同类型物业的包干运营费用。包括：酒店人员工资及福利、酒店经营

7、成本、支付丙方的管理费、酒店经营亏损等，经营成本中将包括经常性甲方物业的维修成本，上限是客房营业额的1.5%, 超出此上限的维修类成本计入“大维修”，从3.9的“重置基金”中计提 ；经营成本不包括：重置基金、物业税、各客房物业业主的所得税和丙方向各客房物业业主收取的咨询平台的年度服务费。3.7 “集团自用房互换系统” 业主能通过丙方的“集团自用房互换系统”到丙方其它产权酒店度假。 具体置换细则由丙方在其“业主信息服务平台”宣布。3.8 “综合管理服务费” “综合管理服务费”是指甲方参与本计划自用期间，为享用套内套外的保洁、易消耗品、水电气、 维护及酒店的“不收费的公共配套设施”而承担的费用。甲

8、方在使用自用房晚时，须在入住时按天数预付自用期间的“综合管理服务费”，以保障酒店的正常运作。“综合管理服务费”的费率由乙方每年度按市场行情及本酒店的经营成本予以制定。3.9 “重置基金” “重置基金”是一笔专款专用资金，为甲方在参与本计划而设的物业翻新资金，目的是为本项目能长期保持按五星级酒店经营的硬件标准，保证物业无论是设计、装修还是物品配置都能处于优良状态、与时俱进。本项目的客房按照五星级酒店标准设计和配备，甲方验收物业后如参与需要每月向乙方缴纳重置基金，支付方式可先从甲方的业主收益分配中中扣除，不足部分由甲方补足。重置基金用于物业的资本性重置、大维修、翻新、物品重置等，由丙方在“业主信息

9、服务平台”公布使用状况。3.10 “专项资金帐户”乙方将专设业主收益管理的银行帐户。每月将3.5利益池的业主收益分配金额存入专项帐户，待次年第一季度经第三方会计师事务所审核确认后，再从专项帐户按甲方权重扣除重置基金的交纳、甲方在酒店的挂账和完税后的余额分配给甲方。其中，甲方可以在酒店的挂帐上限额度是累计收益分配的60%。 本账号由乙、丙方联合签署管理。乙方专设重置基金管理的银行帐户，本账号由乙、丙方联合签署管理。3.11 “业主收益调整”在酒店经营中，若出现坏账或应收未到帐情况，乙方有权按实收现金发放业主收益 。3.12“业主信息服务平台” “业主信息服务平台”是指丙方为服务甲方研发的一个网络

10、信息平台，使甲方可以随时了解其物业的收益情况、并选择其物业自用或经营时段等。甲方签署全体业主保障计划合同时需向丙方缴纳业主信息服务平台800元的激活费，在甲方物业验收后每年的1月15日前向丙方缴纳业主信息服务平台年度维护费1000元，首年不足一年按验收后实际天数比例交付。4.甲方的权利与义务4.1 甲方有权通过 “业主信息服务平台”第一时间查询与其相关的信息，有利于管理其各项权益。但应按3.10条的约定缴纳相应的费用。4.2 甲方在自用时有权享有与五星级酒店客人享受的所有设施与同等服务。4.3 甲方有权按3.7条的约定到丙方其它产权酒店度假。4.4 甲方自用或在本合同委托经营期内应按第3条合同

11、用词定义及“全体业主保障计划”的内容履行义务。4.5 甲方应按3.9条的约定每月向乙方缴纳重置基金，用于物业翻新和大维修；甲方自用期间，应按3.8 条的约定缴纳相应费用。4.6 甲方不承担酒店经营亏损。4.7 本合同租赁期内，甲方不得将本物业出租给第三方；不得自行经营、不得与他人联合经营或委托他人经营；甲方不得将物业用于其它商业性用途。4.8 甲方不干预乙方在酒店经营管理策略上所作的决策。4.9 同意授权乙方在本合同有效期内行使其在业主大会和业主委员会的权利。业主委员会所做出的各项决议，应考虑到物业的酒店性质，不得做出有损于物业进行整体酒店经营的决定。4.10应严格履行“全体业主保障计划”承担

12、合同约定的各项费用，按时缴纳各项费用，税费。5.乙方的权利与义务5.1 乙方是本项目物业作为酒店经营的唯一经营主体。5.2 有权在本合同有效期内代表甲方行使甲方在业主大会和业主委员会的权利。但代表业主大会与业主委员会所做的各项决议，应考虑到物业的酒店性质，不得做出有损于物业进行整体酒店经营的决定。5.3 按本合同的约定，与甲方分享酒店客房房费的收益。5.4 承担酒店经营的亏损。5.5 按酒店委托经营管理合同（或其他的合同名称），履行与丙方的合同。5.6 对违反本合同约定损害全体甲方或酒店整体经营效果的业主提出索赔。6.丙方的权利与义务6.1 按照本合同及与乙方的酒店委托经营管理合同（或其他的合

13、同名称）对酒店进行具体的经营管理，并向乙方收取相应的报酬。6.2 有权向甲方收取所提供的增值服务费用。6.3 代理甲方进行酒店式的经营管理，同时维护相应的配套设施，保障物业良好状态。7.全体业主保障计划7.1 甲、乙、丙三方均同意，酒店经营受市场等其它众多因素的影响，乙、丙方不对甲方作任何经营价格和投资回报的承诺。本利益池中全体业主的“每月未分配利益”通过本合同3.4条方法核算利益分配后，统一将相应金额的收益存入由乙方开设的专项银行帐户，在次年第一个季度经会计师事务所审核收益分配后按7.6条的计算方式将甲方应分配的收益额存入甲方指定账号。“重置基金” 采用专款专用的管理办法，其使用状况会在丙方

14、的“业主信息服务平台”公布。7.2 计划的运作模式甲方参与时，将其物业主要以委托代理出租模式，并通过乙方作为酒店经营主体由丙方经营管理。丙方通过多年高星级酒店运营经验，将参与的物业统一按酒店经营模式代理出租，通过“利益池”与“权重分配”核心理念，为全体业主提供一个团结、公平、公 正的交易平台，使甲方物业的出租收益最大化。7.3 自用房晚的计算方式如下：甲方所购客房交由乙方作为酒店代理出租，每年可免费享有以淡季时段加权比率计算的自用房晚。淡旺季的加权利比率由丙方制定，并于每年最后一个季度前通过“业主信息服务平台”公布下一年度的折让比率。7.4 自用房晚申请手续如下：a. 申请自用房晚冲抵时，凡购

15、买一套物业的业主，每天只能冲抵一个自用房晚；如超出，须按丙方制定的业主优惠房价支付房费。b. 甲方在淡季需提前30天提出要求，非淡季需提前90天提出要求，如少于提前预定天数或入住当天提出要求，丙方有权视维修和出租情况而决定接受要求。如接受甲方要求，丙方会尽量满足但不保证甲方入住其所购买物业。c. 超出自用房晚规定者，房价按当日丙方制定的业主折扣房价，并由甲方或甲方许可入住的客人付清住房费用，否则，丙方有权拒绝甲方或甲方许可入住的客人继续入住。当年内方案中没使用完的剩余天数，不可累计到以后的会计年度使用。d. 甲方不许对自己的自用房晚进行转让或委托其它旅行社、房产代理公司出租，如有上述行为，丙方

16、有权按业主优惠房价追溯甲方酒店所损失的客房经营收入，并取消甲方当年度和下年度的自用房晚使用权。7.5收益计算、财务审核和估算a. 甲方参与利益池分配的收益计算公式为：甲方净收益=本利益池客房月度收入扣除政府营业税、费后的40%权重重置基金-代扣缴各项目税费甲方在酒店内的挂账和对酒店的其它欠款。b. 财务审核与结算甲方参与利益池分配的收益在每一会计年度结束后一个月内委托当地有资质的会计师事务所审核，并在当地税务机关办理完税后15个工作日内进行结算，结算后乙方于10个工作日内将收益汇入甲方指定银行帐户：开户行： ；开户名称： ；账号： 。c. 账号变更该账号视为甲方收益唯一指定账号，甲方如需变更账

17、号，或因产权变更而需要变更收款账号的情况，必须提前一个月书面通知丙方，并征得丙方书面确认后，方为有效账号变更。甲方未通知或通知未经丙方确认的，丙方仍以上述账号为准。如有争议，甲方须承担因此而造成的相关经济及法律责任。7.6物业产权变更时其相应权益的变更7.6.1 收益分成丙方制定“全体业主保障计划”中收益分成的程式公式为每月核算，每一会计年度审核一次。故甲方在产权变更时应与本物业受让人确定变更该月的收益所属者，由甲方与本物业受让人协商并提前一个月通知丙方，否则丙方将按甲方原来的收款账号的所属人支付本物业的收益分配。7.6.2 21天自用房晚。当本物业被转让时，21天自用房晚的剩余天数需一同转让

18、。当年剩余天数以丙方记录为准，其计算方式是按所选方案的全年上限天数减去甲方已申请并获得丙方批准的淡旺季加权天数之后的剩余天数。7.6.3 重置基金重置基金作为整体物业长期保持按五星级酒店经营的硬件标准而设的一笔专款专用基金。在本计划期间重置基金不会返还甲方，只在本合同期满时才会在结算后返回甲方，所以甲方应注意在其转让本物业时，重置基金的滚存余额需一并转让。甲方须在转让本物业时，按上述7.7.1条、7.7.2条和7.7.3条的执行办法，如有争议，甲方须承担因此而造成的相关经济及法律责任。7.7 套内物业维护本项目经营性的物业需要有高标准的维护和更新，在甲方自用期间，日常保洁维护的费用来源出自在“

19、综合物业管理服务费”，在经营期间，则出自于乙方的包干费。而物业的资本性重置、大维修、翻新、物品重置的资金来源则出自于甲方负责承担的“重置基金”，“重置基金”如出现不足够的情况而使乙方发生垫资情况，乙、丙方有权提高重置基金的计提比例或费率，并通过在甲方收益中以扣除方式偿还。7.8 本合同条文中的金额按中国国家统计局公布的全国居民消费价格指数的涨跌幅自2014年1月后每两年调整一次，在调整当年的4月1日开始计算或执行。通胀指数的调整不涉及乙、丙方按比例计提的部分。8、其他8.1 甲方承诺在合同期内，如出售、赠与、出借而转让该房产的，或者因其他原因使房产转为他人所有或使用的，必须提前一个月书面通知丙

20、方，并在其手续完成后再报丙方备案，保证丙方明晰有记录。以上行为导致产权转移的，本合同的甲方权利义务就一同转移与受让人承受。丙方在经营管理中以甲方提供的档案资料为准，包括利益池分配的受益人。甲方有责任确保本物业受让人或使用人明晰并自愿履行与本物业相关的未履行完毕的约定合同（包括且不限于本合同以及甲乙双方签署的其他法律文件），且必须协助该物业受让人或使用人与乙、丙方确认本合同，否则甲方需承担连带责任和违约责任。8.2 如甲方物业属于共有或者出现继承，甲方必须获得共有人同意或确保继承人同意本合同，该物业共有人或继承人必须同意接受本合同以及甲乙双方签署的其他法律文件，不得以不知情来对抗该物业有关合同中

21、的约定。8.3 甲方在本合同执行期间不得擅自更改其物业内的装修及物品配置。8.4 甲方如违反此合同约定，必须赔偿乙、丙方全部损失，包括直接损失、间接损失。8.5 由于地震、台风、水灾、火灾、战争、疫情、法律变更以及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或不可避免的不可抗力原因，致使合同无法履行，经双方同意可提前终止合同或暂停经营管理行为。8.6 本合同的订立、生效、解释及争议，均适用中国法律，发生争议协商不成时，提交项目所在地人民法院裁决。8.7 本合同壹式陆份，叁方各执贰份，具同等效力，自甲乙丙三方代表人签字并加盖公章后即时生效。甲方（签字/盖章）： 乙方：（签字/盖章）日期： 年 月 日 日期： 年 月 日丙方：（签字/盖章） 日期： 年 月 日