如何做好商铺投资？课件.ppt

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1、如何做好商铺投资？,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,假如给10年前的自己发一条三个字的短信，你会对自己说什么？,多买房！,多买铺！,过去5-10年的商铺投资的回报远远高于住宅投资！，举两个现实的例子，西大街百盛，当时售价3.2万/，现在的市场价格恐怕要到7万元/，且百盛签订了20年的租约合同，投资人赚的钱大家可想而知！西高新新西蓝住宅5年前售价34千元/，现在售价应该在7-8千元/之间，而新西蓝的门面5年前售价1万元/左右，现在4-5万元/都不见能买得到！,一、大市场环境下商铺投资为什么这么火？,流动资金需要找一个出口，所有和

2、”地”相关的产品都在炒!,1、国内整体经济形势：后金融危机时代，国内整体经济形势严峻。,2、国际经济形势：发达经济体量化宽松的货币政策使得大量资金流入新兴经济体。,对中国的影响：外需环境恶化，对中国产业结构有影响；国际热钱冲击力较大，对中国资产的投资投机行为严重；新兴经济体的投资收益水平高于发达经济体，这一深入原因造成了发达经济体的资金流入新兴经济体。,发达经济体,新兴经济体,金砖四国：通货膨胀加剧，资产泡沫化严重,发达国家，高失业率，高负债率，低增长，经济发展原动力不足！,一、大市场环境下商铺投资为什么这么火？,其背后是一场发达国家和新兴经济体之间的货币战争，反过来政府要做的是收紧银根，放大

3、地根！,3、国内投资渠道狭窄，且风险较大，在住宅投资受限的情况下，商铺投资成为资产保值增值的最佳渠道！,一、大市场环境下商铺投资为什么这么火？,一、大市场环境下商铺投资为什么这么火？,4、在自己不懂行的领域投资，风险较大！宝马进去，自行车出来；西服进去，三点式出来；老板进去，打工仔出来；博士进去，呆傻出来；姚明进去，潘长江出来；鳄鱼进去，壁虎出来；蟒蛇进去，蚯蚓出来；牵着狗进去，被狗牵着出来！,5、目前商铺投资是跑赢CPI的最佳途径！,一、大市场环境下商铺投资为什么这么火？,跑赢CPI是大家的任务！,二、做好商铺投资需要注意的几个因素：,地段！地段！还是地段！-李嘉诚,1、选地段,对于我们西安

4、的投资者来说，东大街、小寨等热门地段永远都是投资者关注的首选地段！,西大街时代盛典,东二环立丰百盛,小寨百盛,2、看商家,主力商家的带动效应和租金承受能力一般都会对周边商铺租金和价格产生较大的影响，好的主力店是商铺价值倍增的诱发器！“有品牌店，主力店的地方就有无穷的商业机会”，如有品牌百货、大型综合超市、专卖店、大型品牌餐饮签约的地方就大大降低了商铺投资的风险。,西大街百盛,解放路万达,二、做好商铺投资需要注意的几个因素：,3、选位置,位置有大位置，小位置之分，大位置要交通便利的两边为好，城乡结合部及新区商业需要养，投资回报期限将延长。,小环境有所谓的“金角银边”之说，即临街和把街角为上佳选择

5、；与通道、电梯等的相对位置越近越好！但这不包括很深的把边角落，俗称“商业死角”,所谓“一步差三市”就是说的位置不同，带来的收益差异化，一般来讲交叉人流量较大的地方，有利于商铺经营。,二、做好商铺投资需要注意的几个因素：,4、选铺型,在选铺时，我们依然要注意铺位结构的选择，目前很多住宅底商结构与上面的住宅结构相同，商铺内有很多的剪力墙，铺位被分割的乱七八糟，这样的铺位价格较低，使用度较差，有一定出租难度，但自用较佳。,二、做好商铺投资需要注意的几个因素：,5、挑楼层,商铺楼层很重要，特别是沿街商铺，一般三层以上的商铺招商难度较大，即使出租，租金收益也不会太高，且层差租金差异较大。,一般情况下，三

6、楼以上租金很难涨起来！,二、做好商铺投资需要注意的几个因素：,6、比体量,一般来说体量较大的商业其投资风险也较大，这往往是被投资者忽略的一点，商业项目体量较大，短时间内难以消化，容易造成面积闲置，不仅使后期招商及长期经营的可持续性风险加大，整体租金水平也上不去，影响投资回报，一般情况下初略估算周边区域人均商业面积超过2时，风险就会大增。,二、做好商铺投资需要注意的几个因素：,7、验证照 看工程进度,一般来讲，开发商的 实力、专业背景和业绩也是投资时应考虑的要素，很多住宅开发商首次开发商业，往往专业性不够，造成风险；同时亦要考察项目销售手续（五证）是否齐全，一般封顶后的项目投资风险较小。,二、做

7、好商铺投资需要注意的几个因素：,8、售后包租要警惕！,售后包租并不能降低投资风险，有时开发商会跑掉。前景较好的项目一般不用售后包租，那些包租10年，年返8%以上的项目反而要小心一点。,二、做好商铺投资需要注意的几个因素：,9、看配套！,商业上我们常讲一句话叫“进得来、留得住、出得去”，其实这是对我们商铺的交通动线做出了要求！一般情况下我们在投资商铺时，一定要考虑商业交通动线配套的便利性，及车位问题！在现在交通便捷的情况下充足的停车位是影响商业运营的关键因素之一。同时需要考虑所购商铺能否符合餐饮业态要求，是否设立隔油池、排烟管道等配套设施，因为餐饮业态的租金承受能力强，出租率高，回报利润高！,二

8、、做好商铺投资需要注意的几个因素：,10、估租金，推价格！,选铺时，首先要判断商铺的售价是否脱离了价值，建议可以参考周边区域每平方米租金价格，可以以商铺报价除以15年，再除以12个月，大概可以算出这个商铺以15年为回收期的月租金水平，如果租金低于现在的周边租金水平，说明投资尚有空间，如果高于周边的水平较多，这个商铺投资空间就不是很大，这是商铺能否顺利出租的一个参考，当然15年能收回汇报是一个底线，计算较为保守，仅作投资决策参考。同时投资商铺的大忌是盲目参与拍卖，因为高价买回的商铺出租压力大。,二、做好商铺投资需要注意的几个因素：,备注：目前市场上由于钱太多的缘故，15年回本的商铺已经属于罕见，

9、基本上20年能够回本的商业都不一定能够买得到，这也是目前我个人对市场比较困惑的一个原因，也希望今天我们的嘉宾中有人能够帮助我一起找到这个问题的答案。,11、初次投资者需谨慎！,建议初次投资者最好选择门面商铺、或者有有独立交通的商铺，因为门面的抗风险能力最强，且租金最高，投资回报收益快！对于初次投资者最好不要投资产权式分割铺位。,同时，在商铺种类中有大众消费类和专业市场之分，成熟的专业市场商铺租金要远高于同档次的大众消费商铺，但专业批发市场需要有多年的市场培育期和统一的运营管理，做不到这两点的专业市场类商铺不值得投资。,二、做好商铺投资需要注意的几个因素：,三、商铺投资经典案例解析（德安操盘）：

10、,莱安逸境-好旺角,地处南二环与唐延路交汇处，周边名盘环绕，10万高新新贵人群聚集区，堪称：高新第二富人区！占据南二环“金角银边”,好地头！金角银边,莱安逸境-好旺角,好定位,“区域性社区 生活 中心”,功能阐释1）以其辐射范围内的居民为服务对象。2）在于满足居民步行15分钟内的消费需求3）辐射范围为周边1-1.5公里4）在业态上，以大型便民超市、大众餐饮、娱乐、休闲（吃喝玩乐）生活配套为主。,三、商铺投资经典案例解析（德安操盘）：,莱安逸境-好旺角,好商家 给力的财神,三、商铺投资经典案例解析（德安操盘）：,莱安逸境-好旺角,好规划 科学的的交通人流动线,三、商铺投资经典案例解析（德安操盘）

11、：,莱安逸境-好旺角,好铺子 周到的配置！,一层门面全部临街，业态规划上可以做餐饮，预留烟道、隔油池等配套设施，另配有300多个独立商业专用车位。,三、商铺投资经典案例解析（德安操盘）：,莱安逸境-好旺角,铺位划分：大开间、短进深！商家好用！投资者好买！一楼划分面积区间60-160之间，二三楼面积区间分割在400600之间。,好铺子 合理的铺位规划和分割！,三、商铺投资经典案例解析（德安操盘）：,莱安逸境-好旺角,好回报 预留升值空间,价格上预留了一定的升值空间！一期投资者坐享20%升值！1楼门面租金价格达到270元/平米，年租金回报率超过7%,三、商铺投资经典案例解析（德安操盘）：,谢谢大家！,