商业地产培训(内部)课件.ppt

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1、,定义,内容,类型,模式,客户,商业地产知识,商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产 就是我们平常说的商业的交易场所广义的商业地产 包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。,何为商业地产,商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。,何为商业地产,概念：Mall林荫道 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多 商店、娱乐设 施和餐馆组成的大型零售综合体。Shopping Mall 规模在

2、10万平方米以 上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。,购物中心SHOPPING MALL,主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。,SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容,其具有以下特征：拥有较高盈利水平的产业，以第三产业为主导：拥有设备空间的最高聚集度：具有最高的地价和较高的能达性：具

3、有良好的社会服务条件，：借助信息交通维持在区域经济中一定比重的控制作用：趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这个阶层与 现代信息，科技领域重合的趋势显著,SOHO公寓：酒店式公寓，一般是平层的，以小户型单位为主LOFT公寓：一般是指两层空间，高大而开敞的空间，上下双层的 复式结构CID：中央科技区CLD：中央生活区（因CBD的出现而诞生）CBD：传统中央商务区（高端商务区）,商业地产知识概念,商业地产知识,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是

4、买来自住的，,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成.是属于消费终端,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待，也就是说商铺销售出去了我们的商业才刚刚开始,商业必须针对不同的业态不同的功能不同的产品，基商业设计也是不 一样的（如层高.交通，承重头等）,住宅的设计主要是基于一般性作用功能的需要即可（如交通，采光，通风等）,商业地产与住宅房地产的区别,贯穿商业地产全过程的三种行为,开发行为,投资行为,经营行为,商业地产知识,商业地产的

5、四元素,商户,消费者,商业地产知识,高品质商业地产,分割商铺领风骚,国际资本加紧抢滩,第三方经营管理发展趋向显著,商业地产发展趋势及特点,商业地产的发展特点及趋势,商业地产知识,市场型商铺,底商型商铺,地产投资市场产品类别,交通设施商铺,城市综合体；多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发.管理.运营的一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体,主要是指专业市场,小区内(社区)门面,住宅楼底商,写字楼底商,以交通发展起来的商业,商业地产分类,商业地产分类,商业地产分类,专业型商铺,定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营

6、的产品关系密切。案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。,商业地产分类,销售模式,整体转让,零散销售,自由出租,返租销售,商业地产的销售模式,概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后 将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。,返租销售,商业地产的销售模式,实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发

7、经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。,返租销售,商业地产的销售模式,利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。,返租销售,商业地产的销售模式,风险

8、：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。,返租销售,商业地产的销售模式,商业地产知识,租金（元/平米/天）销售单价（元/平米）回报率天出房率,公式,投资回报率：投入与投入后所得收益的比例（投资回报率年租金总投资资金）,投资回报周期：从投资到收回本金所需要的时间（投资回报周期总投资资金年租金）,6%-10%左右是合理回

9、报率,商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。,商业地产知识,商业地产的客户,商业地产知识,投资者最关心什么？,物业是否能增值,投资风险有多大（投资保障问题）,增值空间有多大,商业地产知识,怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？,商业地产知识,商业地产知识,地块价值地产项目所处地块是否在未来有发展项目规划商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求同类市场经营状况某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间背景环境大的经济环境是否健康发展行业环境商业地产行业是否是

10、投资热点价格合理销售价格是否与实际价值趋同,影响客户决断的因素,客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。,商业地产知识,影响客户决断的因素,参与开发的公司品牌,项目本身,内在因素,外在因素,客户自身实力、知识、年龄、偏好、,其他（唯一性）,商业地产知识,外在因素,参与开发的公司品牌,开发商,物业、运营公司,发展商,建筑设计公司,实力信誉经验,商业地产知识,外在因素,硬件,软件,商业地产知识,硬件,软件,地理位置交通状况周边商业市场同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施,产品定位投资成本投资回报率投资回报周期进驻品牌未来前景销售策略优惠政策推广力

11、度运营管理,商业地产知识,历史岳麓版第13课交通与通讯的变化资料,精品课件欢迎使用,自读教材填要点,一、铁路，更多的铁路 1地位 铁路是 建设的重点，便于国计民生，成为国民经济发展的动脉。2出现 1881年，中国自建的第一条铁路唐山 至胥各庄铁路建成通车。1888年，宫廷专用铁路落成。,交通运输,开平,3发展(1)原因：甲午战争以后列强激烈争夺在华铁路的。修路成为中国人 的强烈愿望。(2)成果：1909年 建成通车；民国以后，各条商路修筑权收归国有。4制约因素 政潮迭起，军阀混战，社会经济凋敝，铁路建设始终未入正轨。,修筑权,救亡图存,京张铁路,二、水运与航空 1水运(1)1872年,正式成立

12、，标志着中国新式航运业的诞生。(2)1900年前后，民间兴办的各种轮船航运公司近百家，几乎都是在列强排挤中艰难求生。2航空(1)起步：1918年，附设在福建马尾造船厂的海军飞机工程处开始研制。(2)发展：1918年，北洋政府在交通部下设“”；此后十年间，航空事业获得较快发展。,轮船招商局,水上飞机,筹办航空事宜,处,三、从驿传到邮政 1邮政(1)初办邮政：1896年成立“大清邮政局”，此后又设，邮传正式脱离海关。(2)进一步发展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驿站；1920年，中国首次参加。,邮传部,万国邮联大会,2电讯(1)开端：1877年，福建巡抚在 架设第一条电报线，成为中国自办电报的

13、开端。(2)特点：进程曲折，发展缓慢，直到20世纪30年代情况才发生变化。3交通通讯变化的影响(1)新式交通促进了经济发展，改变了人们的通讯手段和，转变了人们的思想观念。(2)交通近代化使中国同世界的联系大大增强，使异地传输更为便捷。(3)促进了中国的经济与社会发展，也使人们的生活。,台湾,出行,方式,多姿多彩,合作探究提认知,电视剧闯关东讲述了济南章丘朱家峪人朱开山一家，从清末到九一八事变爆发闯关东的前尘往事。下图是朱开山一家从山东辗转逃亡到东北途中可能用到的四种交通工具。,依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。提示：特点：新旧交通工具并存(或：传统的帆船、独轮车，近代的小火轮、

14、火车同时使用)。原因：近代西方列强的侵略加剧了中国的贫困，阻碍社会发展；西方工业文明的冲击与示范；中国民族工业的兴起与发展；政府及各阶层人士的提倡与推动。,串点成面握全局,一、近代交通业发展的原因、特点及影响 1原因(1)先进的中国人为救国救民，积极兴办近代交通业，促进中国社会发展。(2)列强侵华的需要。为扩大在华利益，加强控制、镇压中国人民的反抗，控制和操纵中国交通建设。(3)工业革命的成果传入中国，为近代交通业的发展提供了物质条件。,2特点(1)近代中国交通业逐渐开始近代化的进程，铁路、水运和航空都获得了一定程度的发展。(2)近代中国交通业受到西方列强的控制和操纵。(3)地域之间的发展不平

15、衡。3影响(1)积极影响：促进了经济发展，改变了人们的出行方式，一定程度上转变了人们的思想观念；加强了中国与世界各地的联系，丰富了人们的生活。(2)消极影响：有利于西方列强的政治侵略和经济掠夺。,1李鸿章1872年在上海创办轮船招商局，“前10年盈和，成为长江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之势”。这说明该企业的创办()A打破了外商对中国航运业的垄断B阻止了外国对中国的经济侵略C标志着中国近代化的起步D使李鸿章转变为民族资本家,解析：李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；洋务运动标志着中国近代化的开端，但不是具体以某个企业的创办为标志；洋务运动中民用企业的创办在一定程度上抵

16、制了列强的经济侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三项表述都有错误。答案：A,二、近代以来交通、通讯工具的进步对人们社会生活的影响(1)交通工具和交通事业的发展，不仅推动各地经济文化交流和发展，而且也促进信息的传播，开阔人们的视野，加快生活的节奏，对人们的社会生活产生了深刻影响。(2)通讯工具的变迁和电讯事业的发展，使信息的传递变得快捷简便，深刻地改变着人们的思想观念，影响着人们的社会生活。,2清朝黄遵宪曾作诗曰：“钟声一及时，顷刻不少留。虽有万钧柁，动如绕指柔。”这是在描写()A电话 B汽车C电报 D火车解析：从“万钧柁”“动如绕指柔”可推断为火车。答案：D,典题例析,例1上海世博会曾吸

17、引了大批海内外人士利用各种交通工具前往参观。然而在19世纪七十年代，江苏沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是()A江南制造总局的汽车 B洋人发明的火车 C轮船招商局的轮船 D福州船政局的军舰,解析由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居民到上海”可判断最有可能是轮船招商局的轮船。答案C,题组冲关,1中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行业是()A公路运输 B铁路运输C轮船运输 D航空运输解析：根据所学1872年李鸿章创办轮船招商局，这是洋务运动中由军工企业转向兼办民用企业、由官办转向官督商办的第一个企业。具有打破外轮垄断中国航运业的积极意义，这在一定程度上保护了中国的权利。据此本题选C

18、项。答案：C,2.右图是1909年民呼日报上登载的一幅漫画，其要表达的主题是()A帝国主义掠夺中国铁路权益B西方国家学习中国文化C西方列强掀起瓜分中国狂潮D西方八国组成联军侵略中国,解析：从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，20世纪初的这一幅漫画正反映了帝国主义掠夺中国铁路权益。B项说法错误，C项不能反映漫画的主题，D项时间上不一致。答案：A,典题例析,例2(2010福建高考)上海是近代中国茶叶的一个外销中心。1884年，福建茶叶市场出现了茶叶收购价格与上海出口价格同步变动的现象。与这一现象直接相关的近代事业是()A电报业 B大众报业 C铁路交通业 D轮船航运业 解析材料主要反映了信息交流的快捷，故选A。答案A,题组冲关,3假如某爱国实业家在20世纪初需要了解全国各地商业信息，可采用的最快捷的方式是()A乘坐飞机赴各地了解 B通过无线电报输送讯息C通过互联网 D乘坐火车赴各地了解解析：本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信息“20世纪初”“最快捷的方式”，因此应选B，火车速度远不及电报快。20世纪30年代民航飞机才在中国出现，互联网出现在20世纪90年代。答案：B,4下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是()A信息传递快捷简便B改变着人们的思想观念C阻碍了人们的感情交流D影响着人们的社会生活解析：新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。答案：C,