合院形式房地产项目营销策略报告课件.ppt

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1、,合院形式房地产项目营销策略报告,合院的由来现阶段合院特点（一）组团形式1、双联院2、四联院3、六联4、多联（二）全围合空间、半围合空间选择合院理由,合院优、缺点合院楼盘1、外立面风格2、房型,合院的由来,所谓合院，是指由东、西、南、北四个朝向的房间合围而成的内院式建筑。其中以我国北京四合院最为典型，发展也最为完善与成熟，其主要空间布置形式为：院南为倒座房，院北为正房，院东西各有厢房。“庭院”是指有这四个朝向的房间自然合围而出的那块空地。,合院的布局将户外空间变成为户内空间的一部分，这样的布局，严格来说并非是一种建筑设计，而是源自于人们日常生活。如此的布局方式，也十分切合我国古代社会的宗教礼法

2、，家庭中男女、长幼、尊卑有序。以北京四合院为例：四合院的四周是实墙，以庭院为中心形成一个安定舒适的生活环境。院南的倒座房是仆人的房间，院北为正房是主人房间，院东西各有厢房供子女居住。中国传统文化中的“天、地、人”的三界空间在此得到淋漓尽致的体现。合院的中央是不住人的，容纳的乃是天地，古中国以天地为尊的精神在合院式建筑里显露无疑。庭院位于合院的中心地带，是一块有形状的空地。这块有形状的空地分明是一块被合院的房檐在家中划出的一方天地。,现阶段合院特点,院墅住宅，其物业形态以独栋或联排的方式表现，市场常见的院墅产品多以四联、六联或多联的形式为一体 形成组团，排布成全围合或半公共空间的院落。随着生活水

3、平的提高，人们对生活质量的关注程度也不断提升。在合院的建筑基础上，通过运用现代技术手法，把古典精髓和现代科技融合为一体。创造出符合现代生活，同时添加一些现代豪宅必须的奢华元素，增加现代生活中一些必须空间配套，使居民生活更加丰富多彩。,四联院代表性楼盘,作为体育产业与地产行业相结合的奥林匹克花园，倡导一种健康、科学、文明的生活方式，这种生活方式的构成不仅是优美的社区环境、舒适合理的居住空间、完美的生活配套和先进的现代化设施，更重要的是融合以人为本的居住理念。惠州奥林匹克花园规划占地近91 万平方米，建筑面积近 130 万平方米，总规划 5 年分 4 期开发完成。首期规划以联排别墅为主，搭配少量小

4、高层住宅。首期容积率仅 0.77，总建面近3万平方米的综合运动城、三大国家级培训中心、中美合作中体倍力健身中心等。体育、商业的建设和经营成为惠奥社区的核心主题。,惠州奥林匹克花园,六联院代表性楼盘,姑苏桃花源，位于历史悠久的木渎古镇，东、北二面以自然水系张金浜为界，南面与竹园路相连，西面紧邻天平山和灵岩山国家级风景区。姑苏桃花源，总建设用地为20万平方米，是木渎别墅区最大的别墅生活社区，暂规划由联排、双拼组成，还规划有商业水街及休闲会所，配套齐全。苏州市场首次创造了“六合一”的合院别墅。资源独一无二，名山、古镇、园林、名胜环绕左右。四星级的中华园大酒店隔路相望、更有建设中的高尔夫练习场和规划中

5、五星级大酒店毗邻；还有木渎高级中学，未来的城市地铁，与之匹配。,苏州姑苏桃花源,多联院代表性楼盘,项目位处龙华新城龙华新城总用地面积23万平方米，未来规划居住人口31万，作为“深圳城市的中心轴带”北延段，在未来，将形成被称为“副都心”的、以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区。小区内宽敞的公共活动空间、人车完全分流设计，以及开扬的外部景观所带来的舒适感受，都将使本项目成为名副其实的生活之城，使居者享受与福田区同等品质的繁华都市生活。建筑风格现代简约，高层建筑板塔结合，外立面时尚现代，空间变化丰富，新颖的户型设计以及豪华的公共空间观感，都将令万科金域华庭成为梅林关附近的标志性建筑。,万科金域华

6、府,多联院代表性楼盘,龙湖蓝湖郡聚集别墅、高层公寓、soho公寓及社区大型商业和邻里中心为一体，是一个集居住、商业、休闲及社区服务于一体的大型城市综合社区。整个项目总建筑面积约50万方，计划分二期开发完成。项目一期为低密度西班牙风情别墅和现代风格景观高层。二期是以欧洲风情的联排别墅。整个小区内部配套包括：1万邻里中心，内设超市、诊所、餐饮和游泳池等；2万开放性商业中心，内设大型卖场和高档餐饮娱乐休闲场所；多个户外运动点，包括篮球场、灯光网球场、羽毛球场等。,上海龙湖蓝湖郡,多联院代表性楼盘,保利家园位于嘉定新城核心位置，东至裕民南路，南至白银路，环拥商业、文化、景观、行政、商务、教育、医疗等7

7、大中心配套，建设的11万平方米围合式大社区。总计面积16.7公顷的地块内，创新户型亲情公寓、服务式公寓、商业广场等约40万平方米建筑，以参差互生的院落式布局，与自然景观完美交融。而贯穿社区每个细节的院的精神，为居住者实现更多聚集与交流的可能，亲情融融的居住氛围，由此呈现。,保利家园,多联院代表性楼盘,项目占地近约27万平方米。一期为纯别墅组团，仅201席。独创英伦独院、大院别墅，户型面积200-400平米，独门独院、前后多露台、双车位赠送，创造别墅价值全新突破。悠山郡的七合院由7栋别墅组成，楼之间的间距最大可达十余米，不但给人7个独栋（而非7个联排）别墅的印象，而且各栋别墅之间的空隙客观上为相

8、对封闭的内部公共院落，因此特别设计了与外部空间联系的 视觉走廊，达成了“内”与“外”的沟通。,重庆龙湖悠山郡,全围合空间,上海龙湖蓝湖郡,重庆龙湖悠山郡,返回,全围合院落,保利家园,惠州奥林匹克花园,全围合院落,苏州姑苏桃花源,万科金域华府,半围合院落,舟山保亿风景合院两栋L型的建筑组成一个邻里组团，形成一个独立的半私密性景观组团。,选择合院的理由,自古以来我们的生活里面，我们跟大地是分不开的。我们都很希望跟大自然有个亲密 接触，天人合一。拉近人与大自然的距离，人与人之间的距离。合院别墅友善的传统来得格外自然。不仅仅是每天不断的亲密招呼，年长日久，合院将邻居磨合成一大家人；从邻里之间的托付开始

9、，信任渐渐强大；一家有欢笑，马上感染到其他几家；一有空闲，大家可以相约下沉式公共庭院开party、烧烤等，一同分享更多的生活快乐。,合院优、缺点,优点：邻里之间在合院中有一个亲情的沟通，同时与大自然亲密接触。缺点：私密性不太理想，东、西面房型的采光不理想。,外立面风格,现代主义建筑风格现代中式建筑风格草原式建筑风格意大利托斯卡纳风格西班牙风格,现代主义建筑风格,现代主义建筑的代表人物提倡新的建筑美学原则。其中包括表现手法和建造手段的统一；建筑形体和内部功能的配合；建筑形象的逻辑性；灵活均衡的非对称构图；简洁的处理手法和纯净的体型；在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果。对这些建筑观点，有人称为“功能

10、主义”，有人称为“理性主义”，不过更多人则称为“现代主义”。在20世纪2030年代，持有现代主义建筑思想的建筑师设计出来的建筑作品，有一些相近的形式特征，如平屋顶，不对称的布局，光洁的白墙面，简单的檐部处理，大小不一的玻璃窗，很少用或完全不用装饰线脚等等。这样的建筑形象一时间在许多国家出现，于是有人给它起了一个名称叫“国际式”建筑，当然，这样的称呼是就其某些表面形式而言的。,外立面总体比较,惠州奥林匹克花园和万科金域华府外立面总体上运用灰色面砖，在屋面处理和细部处理上有所不同。,细部比较,惠州奥林匹克花园的门窗边框是木质材料，而万科金域华府门窗边框是用铝合金。,细部比较,在屋顶的设计上，惠州奥

11、林匹克花园为平屋顶，而万科金域华府是在空中共有一个屋盖，具有强烈的整体感。,外立面总体比较,两者在墙面颜色上有很大的差异，保利家园用红色墙砖作为主色，用白色沟边，使轮廓更加鲜明。,细部比较,庭院的入口处运用铁艺门来分隔公共庭院和私家庭院。,细部比较,惠州奥林匹克花园屋顶为平顶，而保利家园为缓坡屋顶。,现代中式建筑风格,现代中式别墅的三大特点：建筑的时空观、建筑的自然观和建筑的文化观，这三大特点也是现代中式别墅与四合院及苏州园林的区别之处。尽管中式别墅遍地开花，但是中式别墅也有南北方的差异，这就是所谓的“建筑的时空观”，它是建筑的一个基本特点。建筑的自然观主要表现在两个方面，一是建筑要与自然隔绝

12、，一是建筑要与自然交融。这是对立统一的，这是建筑非常重要和独特的一个特点。建筑必须要有文化，建筑必须要有一种历史性，现在的建筑与过去的建筑要有联系、要有渊源。建筑的文化观的另一个体现是建筑应该有艺术性，建筑不仅要满足人居住的基本功能，这是人对建筑的精神要求，建筑是要有艺术感的，是要有艺术规律的，是要有艺术审美的。建筑的文化观的第三个要求是真实性要求，建筑必须是真实的，建筑要真实地反映建筑技术、建筑材料、建筑空间。,外立面总体比较,从整体上看，亚东朴园和苏州姑苏桃花源外立面颜色都是以白色和灰色为主。苏州姑苏桃花源更接近于古色古香的中式风格。,细部比较,两者都是通过阶梯来到自己家门口，两扇门虽然外

13、观不同，但是都表现出中式气质。,细部比较,亚东朴园和苏州姑苏桃花源在窗户表现形式上相同。而在屋瓦的表现上，苏州姑苏桃花源更为精致。,细部比较,露台、阳台围栏，亚东朴园用透明玻璃，苏州姑苏桃花源运用简单图案的有色玻璃。,草原式建筑风格,这类住宅大多坐落在郊外，用地宽阔，环境优美。建筑从实际生活需要出发，在布局、形体、以至取材上，特别注意同周围自然环境的配合，形成了一种具有浪漫主义闲情逸致及田园诗意般的典雅风格。草原式风格追求表里一致性，建筑外形尽量反映出内部空间关系，注意建筑自身比例与材料的运用，力图摆脱折衷主义的常套，造型效果犹如植物覆盖于地面一样。建筑往往利用垂直方向的烟囱将高高低低的水平墙

14、垣、坡度平缓的屋面、层层叠叠的水平方向阳台与花台及舒展而又深深的挑檐统一起来。它既具有美国建筑的传统风格，又突破了传统建筑的封闭性，很适合于美国中西部草原地带的气候和地广人稀的特点。建筑以砖木结构为主，尽量表现材料的自然本色，重点装饰部分的花纹大多图案化的植物图形或由直线组成的几何图形。,外立面总体风格,观庭别墅和舟山保亿风景合院总体外立面颜色差不多，都运用红色和白色的面砖和涂料。,细部比较,两者窗户周围边框用木材进行点缀，更能体现建筑与自然的结合。,细部比较,两者都以缓坡屋顶来诠释草原式建筑风格。,意大利托斯卡纳风格,意大利托斯卡纳风格，通过天然材料，如：石头、木头和灰泥来表现建筑的机理，尤

15、其是红色陶土屋瓦及灰泥墙面涂层。托斯卡纳风格是乡村的、简朴的，但更是优雅的。与大自然的有机组成。意式乡村风格的规划布局主要要把握两个部分，第一建筑的布局，建筑多为连续半围合的格局，适当的小中庭花园和露台的设计尤为重要；第二就是开阔的周边密林种植区，做出远距离的环抱，为庭院提供远景组成。如果由于庭院尺寸限制无法做出环抱的远景，那么就在隔墙上做足爬藤植物，或运用桧柏和高篱，一样可以达到不错的景观效果。,西班牙风格,西班牙建筑风格最大的特点是在西班牙建筑中融入了阳光和活力，采取更为朴质温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，醒目又不张扬。建筑通常以远高近低的层级方式排布。高低错落，符合人的空间尺度感。从红

16、陶筒瓦到手工抹灰墙（STUCCO),从弧形墙到一步阳台，还有铁艺陶艺挂件等，以及对文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等抽象化利用。而风格独特的拱圈、气孔，配合文化石与手抹灰墙面，也体现了浓郁的西班牙风格。建筑材料的采用一般都会给人斑驳的、手工的、比较旧的感 觉，但却有非常亲和的视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、环保吸水，可以保持屋内温度。产品完全手工化、精细化。从地形处理到铁艺、门窗及外墙施工工艺，每一个细节都精雕细琢，使之具有手工打造的质感。手工感是西班牙风格建筑的典型特征。,外立面总体风格,外立面总体上大致相同，但在墙面颜色和局部略有不同。蓝湖郡墙面颜色是一种淡黄颜色，而江与城是白色和黄色两

17、种颜色。在文化石的运用上，蓝湖郡并不是大面积运用，而江与城在一、二楼的外立面都运用了文化石。,细部比较,同样是用木材来表现阳台的特色，但是两者表现的形式不同。,细部比较,花架露台,细部比较,在露台的表现上，龙湖江与城在墙面色彩上以明亮的颜色给人一种视觉冲击感，而龙湖蓝湖郡整体色彩上的搭配相对柔和、惬意。,细部比较,庭院入口表现上，龙湖江与城运用铁艺门展现出优雅的特点，而龙湖蓝湖郡运用木质门展现出乡村、简朴的特征。,细部比较,木饰百叶窗,苏州姑苏桃花源房型,地下室下沉式庭院，更亲近阳光，宽敞的地下空间，可用作娱乐室、运动室等。首层，有前庭、中庭、后院,房型,苏州姑苏桃花源房型,二楼，两间客房朝南

18、向，南北阳台。三楼，主卧套房，南向大露台,苏州姑苏桃花源房型,苏州姑苏桃花源房型,惠州奥林匹克花园房型,惠州奥林匹克花园房型,万科金域华府房型,预留派对空间（泳池、篮球场、影音室），满足年青人不同功能需求。预留电梯井，提升居住品质感。,万科金域华府房型,前、中、后三庭，均有6米层高，采光、通风极佳。中庭可与两边相通，空间得到延伸,万科金域华府房型,万科金域华府房型,龙湖蓝湖郡房型,不下沉下沉式庭院，庭院高度在地面以上，双车位，地下室空间宽敞。首层，前、后“私家庭院”；中、西厨区分。,龙湖蓝湖郡房型,二、三层卧式大多都朝南向，三层主卧豪华套房，另设大露台。,龙湖蓝湖郡房型,龙湖蓝湖郡房型,重庆龙湖悠山郡,下沉式庭院，双车位；首层，主、佣分离，二、三层室内空间逐渐变小，庭院向空中敞开。,重庆龙湖悠山郡,保利家园,产品附赠90平米的半地下室，两个停车位，提高了性价比。,保利家园,前、中、后三重“私家庭院”,保利家园,二、三层全部采用玻璃墙体，北向房间能南向采光,保利家园,卫生间：高坡屋顶配南向高窗设计，采光充足。三楼大露台三重“空中庭院,