千岛湖项目思路课件.ppt

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1、千岛湖项目思路1219,探讨主题,如何确保项目顺利开发并成功运营？,目录,一、市场梳理,二、项目定位,三、开发建议,一、市场梳理,项目规划有酒店、商业街、业态码头等，这些业态在千岛湖发展情况如何？,项目处在怎样的市场大环境下？,项目的消费群客户又在哪里，有何特点？,长三角四小时交通圈内唯一的滨湖群岛型度假胜地,千岛湖镇,杭州,长三角地区图,浙江省图,市场背景,地理背景,千岛湖在长三角地位：凭借千岛湖独特的山水资源，加上杭州旅游西进战略，千岛湖有望发展成具有国际影响力的旅游度假区。,长三角简介：长三角是我国最为重要的海运港口之一。是我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济

2、板块。,市场背景,城市战略,杭州西部地区旅游产业发展升级具有战略意义的主节点之一,千岛湖,战略举措：通过规划共绘、交通共建、市场共拓、产业共兴，优化配置旅游等各类资源，构筑全市一小时半交通圈、旅游圈、经济圈。战略目标：建设成现代化国际风景旅游城市，打造旅游休闲之都。战略内容：“旅游西进”战略的实施，以“三江两湖两址一山一河”为基础，辅之以交通西进、市场西进、产业西进。,千岛湖,杭州,黄山,市场背景,发展前景,杭千黄旅游黄金三角之一发挥中心点的协同效应,区位简介：千岛湖，国家一级水体。因湖内拥有星罗棋布的1078个岛屿而得名。旅游地位：千岛湖地处杭州、千岛湖区、黄山旅游黄金三角之中。是镶嵌在“杭

3、千黄名城、名水、名山”这条黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠。同时还处于西湖、黄山、太湖、武夷山等国家级风景区旅游网络的中心部位。发展方向：千岛湖旅游正朝着休闲度假胜地，养生居住天堂，中国水业基地，江南山水名城的方向发展。,7,6,3,4,会议中心,运动休闲,自驾车营地,1,2,5,市场背景,发展进程,从单纯的生态观光旅游向休闲度假旅游全面过度,排岭半岛旅游度假区块以城中湖为中心的珍珠半岛度假区块以万向大酒店为主的羡山休闲度假中心区块以石林为基地的高山避暑度假区块以遂安列岛为主体的姜家休闲度假区块界首乡休闲度假区块进贤湾旅游度假区块,东南区域,湖面狭窄，港汊深遽，景观多样,旅游开发成熟度,房地产开发

4、成熟度,市场背景,区域优势,旅游开发和房产开发程度本区域均名列前茅,东南湖区,中心湖区,西南湖区,西北湖区,东北湖区,山水交融，自然风光最佳,湖面宽广，城湖相映，名胜众多,湖面开阔岛屿众多野趣横生,人文景观和村落遗址较多,度假别墅和度假公寓为主,高端度假别墅为主,进贤湾旅游综合体,姜家风情小镇,国家青少年小球培训基地,东南湖区,中心湖区,西南湖区,西北湖区,东北湖区,景观资源,高,高,开发项目,千岛湖面临长三角及大杭州等不同层面的多重机遇利好，而项目所在的东南湖区又是千岛湖旅游和房产开发均较成熟的区域之一。良好的市场环境为本项目开发奠定了成功基础。,市场背景,梳理小结,长三角经济圈,交通圈内唯

5、一的滨湖群岛型度假胜地经济腹地比较发达，在长三角类型独特,大杭州都市圈,千岛湖发展将极大受益于杭州市“旅游西进”战略,千岛湖度假区,杭千黄中心节点，有机会成为世界级休闲区,东南湖区,旅游和房产开发成熟度均较高,竞品业态,销售型项目分布,千岛湖的度假物业集中在两大区域中心湖区域、东南区域,竞品业态,销售型项目概况,目前度假物业开发总量巨大多配备星级酒店，拥有各自景观等资源,绿城酒店式度假公寓,独栋占主导，面积偏大以优质服务、独特体验为核心价值的产品出现,萌芽期2002年前,启动期2003-2006年,发展期2007-2010年,进入旅游地产综合开发阶段，单纯的地产+酒店的模式将不占主导,阶段特征

6、,资源价值未突显,以湖景资源为核心价值点开元度假村首先建设别墅度假物业，代表千岛湖度假物业开始,产品特点,小规模，产品粗简，不是真正意义上的度假产品,大量出现湖景独立别墅，但产品初级、粗糙配套服务设施不足,较成熟期2011年后,差异化产品出现：超大户型、迷你别墅高端、特色的多元度假产品将出现,竞品业态,销售型项目发展,开发商,代表项目,从资源主导向以资源和产品合力取胜转变地产+酒店的开发模式,明珠花园,本土企业,杭州企业,浙江品牌企业,全国实力企业,千岛湖墅华联进贤湾项目金基观岛,开元度假村,度假项目开发理念和产品均已较成熟资源之上塑造差异化、多元化是必然趋势,竞品业态,销售型项目特征,硬件同

7、质化现象依然严重但教育培训、文化体验等软件相比较薄弱,竞品业态,酒店情况,千岛湖高端酒店现状依山或临湖而建，都以湖景为其最大的卖点；酒店内部的餐饮、会议、康体服务大体一致，差异化较少；在同质化的情况下，多以地理位置、建造规模体、自身优惠活动现差异化。,2012年淳安县酒店业规模现有客房约10043间，可招待近2万人，176家经营性酒店，其中评星级的55家，社会旅馆121家，供应8543间客房，招待15800人（不包含刚开业的和即将开业的希尔顿、润和、丁香度假公寓，这加起来约有1500间客房，这些星级酒店占了接待旅客的95%）。,千岛湖经济酒店现状千岛湖的经济型酒店发展速度相对较慢，品牌连锁经济

8、型酒店数量有限；本地经济型酒店主要针对的是普通观光游客和城市背包族，卫生、服务质量等有待提升；代表酒店：千岛湖假日酒店、千岛湖国际青年旅舍、怡莱国际青年旅舍、橙子酒店。,高端酒店以湖景和服务为核心价值经济型酒店发展相对较慢,2012年淳安县酒店经营统计,300326,245227,350,298315300,130,105,264259,索芙特滨江凤凰度假村天清岛度假村开元度假村,千岛龙庭润和度假村天屿度假村绿城喜来登,金紫度假村,金山湾度假村燕山度假村文化度假村,千岛湖的高端星级酒店的客房数集中在200350间,千岛湖高端酒店客房数,相对于三亚旅游度假区域的高星级酒店，千岛湖高星级酒店的客房

9、数相对较少,部分酒店中包含独立客房，显示出与城市酒店的差异性，更追求舒适性,开元酒店每年营业利润在6000万左右，淡季入住率（9月份）也能达到60%,竞品业态,酒店情况,千岛湖的酒店市场发展从单一向多元演变规模化发展（做大）：进贤湾旅游综合体，具备千人的接待能力,精细化发展（做强）：细分市场的酒店，对应不同的客户需求,单一发展阶段,多元发展阶段,2004年之前，各类度假村成为本地接纳旅游客群的主要载体。,2004年，千岛,湖开元度假村开业，千岛湖高端客户休闲度假的不二之选。,2005年-2007年，新建的高星级酒店数量增多，广泛分布于中心湖区。,千岛湖的中小酒店市场中针对细分市场客户群体的项目

10、有所增多，,如BOBO族，怡莱国际青年旅舍等。,2009年，千岛龙庭为代表的高端商务酒店出现，高端酒店的,市场竞争加剧。,规划和目前在建的高星级酒店约18家，多为,综合型度假酒店，突出全面的服务和大规模的接待能力，广泛分布于中心湖区、东南湖区。,竞品业态,酒店情况,高级酒店注重规模和服务，机会有限主题鲜明的精品特色酒店拥有市场先机,会议交流,10.8%,度假15.4%,探亲访友,3.0%,观光66.6%,其他,4.2%,根据统计局资料，千岛湖的客户类型构成中主要有三大块客户，占三分之二 的观光客，15的度假客，以及11的会议交流客群；观光客对酒店的要求最低，因此与之对应的酒店市场发展比较单一；

11、度假与会议交流的客群则对酒店的要求相对较高，市场有进一步细分的趋势。,度假、会务客群的增长凸显市场细分需求，目前高星级度假型酒店在建和规划的数量较多，而特色型精品酒店则相对较少。,观光客仍是客群主流，但停留时间短，消费欲望弱，对酒店需求不强且比较单一，而且其本身比重也在不断下降。,竞品业态,酒店情况,度假客和会务客群是千岛湖酒店两大主要客群,竞品业态,商业情况,秀水街是市、县重点建设项目是与新旅游码头相配套的商业街区,竞品业态,商业情况,秀水街是市、县重点建设项目是与新旅游码头相配套的商业街区,停车场：7000，400停车位旅游码头：码头每天能同时接待3万人下湖游览；同时还从这里向千岛湖外围景

12、点输送客源；是千岛湖真正的旅游集散中心。,润和度假村,停车场,商业街,07年开业时70%商铺完成招租，但后期部分商铺已关门；仍有部分商铺对外转租；位置偏远，且出售商品无明显特色；对本地人吸引力不大；人气较旺的是土特产品店。,竞品业态,商业情况,作为中早期唯一的集中商业体，不算最理想业态和服务特色不足是主要原因,休闲游艇是淳安县十二五规划中八大积极推进发展的休闲特色产业之一。千岛湖水面总面积为573km2，其中合适功能区划分且适宜成长游船艇的水域为57km2，考虑到景观需求、生态呵护以及驾驶手艺等因素，联系国外经验指标，据专家剖析，千岛湖游船艇适宜密度指标为81艘/km2，可以成长的数目可达到8

13、75艘。,每年9月17号为淳安游艇展会。,竞品业态,游艇码头情况,我曾经去过许多国家，千岛湖是我看到的最漂亮的地方之一，这里湖面面积很大，湖水澄碧晶莹，水质良好，发展游艇产业潜力很大。澳大利亚澳洲国际游艇公司董事长约翰先生,无论是自然资源还是政府推进游艇项目是千岛湖旅游增长点之一,作为滨湖项目品质的象征游艇已经成为千岛湖项目的基本配置,竞品业态,游艇码头情况,众多星级酒店集中进入千岛湖，千岛湖的版块价值已经突显,千岛湖的酒店市场发展从单一向多元演变，未来高星级酒店市 场机会有限，特色突出、主题鲜明的精品酒店还有机会千岛湖拥有发展游艇俱乐部的条件，但真正成熟尚需时日目前仅作为项目的配套、项目品质

14、的象征，未来项目可以考 虑游艇会所、游艇培训中心等服务形式秀水街是千岛湖游客下船的必经之路，与一般景区商业无差，没有明显特色，其成功失败之处都值得本项目借鉴,竞品业态,竞品业态小结,星级酒店,游艇俱乐部,景区商业,客群分析,度假时间安排,0%,40%30%20%10%,60%50%,1-2天,5天以内,一周左右,54%客户每年到千岛湖度假1-2次，18%每季度去1-2次，更有15%每月都会去1次以上。如此高的频率实属罕见，回头客已经成为客群的主流。,58%的客户仅在千岛湖逗留1-2天 33%的客户会逗留3-5天高频次、低强度是千岛湖游客重 要特征,回头客是游客的主流延长游客逗留时间应是千岛湖主

15、要课题之一,客群分析,客群来源,杭千高速开通后，千岛湖进入杭州1.5小时的经济圈、生活圈和旅游圈，进入上海、南京、宁波等长三角大中城市4小时交通圈。据了解，杭州方向输送的客源达60以上。,据最新数据，江浙沪仍是主要客源市场，分别占到37.65%、16.22%和28.77%，其中休闲度假游客比近40%。,虽然作为全国知名的风景区但千岛湖的地域属性非常明显,客群分析,消费习惯,区域的旅游客户度假消费支出比较集中，普遍处于30005000元之间。,从区域客户千岛湖度假的组织方式看，家庭游占了主导地位。,人均3000-5000元的中端消费力以家庭、亲朋为主的中型组织,客群分析,客群小结,时间特点,消费

16、习惯,客户来源,高频次，但逗留时间短说明游客对千岛湖的态度：喜欢，但不满足,以家庭和亲朋组团为主消费能力中端偏上,浙江及长三角客源是千岛湖客户的绝对主力杭州是客户输送主枢纽和主中转,虽然作为全国知名的风景区但千岛湖的地域属性非常明显,二、项目定位,项目具备哪些价值点，难点又在哪里？,项目定位和业态如何融合？,针对不同的客户群如何分别推广？,千岛湖啤酒温泉小镇除了啤酒与温泉，还能拿什么吸引游客？,项目剖析,价值梳理,品牌价值,湖景价值,建筑价值,千岛湖啤酒的品牌价值，增强对游客的吸引力和商家的信任度,一线临湖，可提供垂钓、游艇等多种水上活动,浓郁鲜明的异国风情建筑与自然环境相得益彰,地段价值,千

17、岛湖景区的高速出口处，昭示性较佳,主题价值,啤酒与温泉的主题较鲜明，具备差异化特色,项目已经具备一个旅游项目外在基础价值体系,项目剖析,价值梳理,品牌价值,湖景价值,建筑价值,开元、绿城、华联、滨江、金基千岛湖不乏浙江及全国性的品牌,项目的湖景并不是最宽，没有明显优势，并缺少山景,目前千岛湖齐聚了各式风格建筑，不乏大师手笔；本项目建筑皆为多层，形态较单一,地段价值,受临街面和建筑限高影响，地段昭示性被削弱,主题价值,啤酒具有一定的季节性，而温泉已经成为多数竞品的常规配套和服务。,专属于项目的差异化价值并不突出,当品牌成为寻常，山水成为共享，建筑、主题、地段又不足支撑，项目的核心价值在哪？,旅游

18、综合体定义：是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，以整体品质较高的特色服务为灵魂的互动聚集区。,项目剖析,项目定位,互动、休闲、特色、服务方是旅游地产的内在关键词,核心价值：给予消费者独一无二的物质与精神双重旅游休闲体验,本项目应打造成怎样的城市综合体？,项目剖析,项目总定位,综合项目特征、市场机会、开发商愿景创意旅游综合体可作为本项目定位方向,不大的适中规模,大众亲民的啤酒文化,精品特色的商业市场机会,千岛湖旅游文化的缺失,与已有的啤酒长廊结合,创意文化旅游综合体,项目剖析,业态规划,餐饮、酒店、

19、休闲、会议、教育、购物创意先导，品牌共享，功能互补,千岛湖啤酒小镇千岛湖首席创意旅游综合体(Creative Tourism Complex,CTC),以啤酒文化和温泉养生为基础，为游客提供配套服务而规划设计的接待、餐饮、会议、购物等服务设施；同时依托千岛湖啤酒的品牌，进行衍生产品与服务设施的建设和推广，从而衍生开发更多的综合功能如水上体育运动、商业开发、节事会展、文化教育、垂钓等项目，形成一个独特的综合型旅游集聚地。不仅为外来访客提供独特旅游体验，更可为本地居民提供另一种生活选择。,项目推广,本地推广,本地客群是最近的客源也是项目集聚人气的第一选择,千岛湖啤酒温泉小镇淳安人自己的小镇,推广主

20、题：,推广理由：越来越多的外地大鳄进入千岛湖开发，越来越多的游客来到千岛湖，给淳安带来客观的经济效益的同时，淳安人的本土情节却受到了考验。千岛湖啤酒直接以千岛湖为名；千岛湖啤酒也是浙江唯一的国有品牌啤酒，由此千岛湖啤酒也成为淳安人本土情节的最佳代言人。这也是项目与其他巨型旅游综合体抢夺本地客户最有利的因素。另，这并不会与外地客户的消费理念冲突：一、此推广仅在本地实施；二、越是淳安特色的，越受外地客户接受。,项目推广,本地推广,长三角客群是项目主力客群须给其营造一个与众不同的千岛湖,让心灵和身体一起去旅行啤酒温泉千岛湖,推广主题：,推广理由：长三角客户到千岛湖旅游追求的是在周末或节假日里身体和心

21、灵的放松，而不是另外一种截然不同的生活方式。2-4小时的车程恰是此种旅游需求的最佳半径。与利群广告相似的广告语，又与项目业态无缝吻合。给客户营造的是一个“似曾相识、截然不同”的千岛湖，使其更容易接受又心生向往。,项目推广,全国推广,全国性客户决定项目最终高度也是项目对千岛湖啤酒品牌的反哺与补充,推广主题：,从钱塘江，到千岛湖,推广理由：杭州方向输送的千岛湖客户比例达60%，因此将本项目与杭州景点联系在一起可有效吸引其全国性的客户。全国性的长途旅客一般都有较丰富的人生阅历，“江湖”的概念容易引起其共鸣。,推广模式,事件营销,事件一：媒体攻击力,新闻发布会千岛湖啤酒的千岛湖战略版图,媒体形式：新闻

22、报道,事件影响：千岛湖啤酒开创中国首个啤酒主题小镇,事件二：政府攻击力,杭州市政府+建德市政府+旅游局+规划局+工商局,媒体形式：新闻报道,事件内容：千岛湖啤酒小镇的政府看房团，市长看房团、局长看房团；千岛湖啤酒小镇积极参与社会公益活动红头文件放心白皮书,推广模式,事件营销,事件三：业界攻击力,旅游地产代表+啤酒产业代表+娱乐产业代表+政府代表,其实重点不是一定要使这些大腕到场，而是建立千岛湖啤酒小镇在业界人士内的口碑，让人感觉到这是一个不能不知、不得不来、不看不行的项目，比如上海的新天地，深圳的华侨城，广州的星河湾,推广模式,事件营销,事件四：旅游攻击力,谁说只在日本有啤酒温泉？去千岛湖啤酒

23、小镇！,媒体形式：城市论坛、地产和旅游专刊,事件影响：改变游戏规则，设定价值标准口碑从良到优，品牌再上层楼借助权威渠道，建立专业地位,推广模式,事件营销,事件五：专业攻击力,千岛之湖，汇于一镇,关于城市旅游和商业发展的高峰论坛千岛湖啤酒小镇项目价值倍增计划千岛湖啤酒小镇项目品牌精髓演绎千岛湖啤酒小镇项目规划/建筑理念剖析引发一次回归到旅游/人生/地产/自然的深层次探讨,推广模式,事件营销,事件六：展会攻击力,2014年浙江房博会主题：让心灵和身体一起来场水的旅行,品牌为先，产品为基，将千岛湖水，啤酒和温泉三种形态业态结合形成专属项目的独有魅力点并于目标客户的心灵之间架起桥梁，创造地产精品的同时

24、，更树立人文价值的标杆,推广模式,事件营销,事件七：圈层攻击力,小众优越，源于大众崇拜,“地中海”邂逅“千岛湖”文化香奈儿双年展美国LCS携手千岛湖啤酒小镇世界游艇展和顶级赛事摩根VS千岛湖啤酒：财富放对位,推广模式,事件营销,项目定位,定位小结,创意文化旅游综合体是旅游综合体中的高级形态，在同一方山水下，让客户感受项目与众不同的体验，争取最多的回头客与组团型客户。但创意文化旅游综合体的开发也更为复杂，除千岛湖啤酒固有的啤酒产品这一构架外，所衍生的综合服务才能使项目有血有肉，更为丰满，更具生命力，这需要嫁接更多的专业资源。,三、开发建议,开发时机如何选择？,何种开发模式可降低风险？,如何嫁接资

25、源才能为项目增值？,开发时机,宜早不宜晚,无论是从成本考虑还是价值考虑开发都宜早不宜晚,在条件允许的前提下，正式开发应尽早提上日程,本项目规模上难以与巨型项目相抗衡，但同时规模较小，开发进程较短、进入盈利阶段快，“以快打慢”，最大化项目排除竞品干扰。新的土地供应计划将带来更多的竞争对手。商业用地年限仅40年，如开发较晚或开发较长时间，将直接缩短运营期。建安成本逐年增长，直接增加项目建造成本。据初步估计，项目投资约两亿，此投资额如不使用，按10%贷款利息计算，每天沉淀的资金成本约60000元，每月180万元。,资源嫁接,酒店运营,各子项目运营差别较大需专业的操作主体分别进行运营,一个创意旅游综合

26、体(CTC)项目的成功，必然分不开各类子项目的健康运营和持续盈利。然而，又因为各子项目性质差别较大，项目运营特点差别较大，因此借助专业的主体操作是非常有必要的。尤其酒店是创意旅游综合体(CTC)项目中必不可少的一项，从项目前期开发到后期项目营销，酒店都占据了相当重要的地位。越来越多的本土地产商及投资商开始频繁与国际酒店管理公司进行合作，或进行管理输出，或直接涉及到参股与合资。,杭州华驿企业管理有限公司是一家专门从事旅游教育培训、酒店建设和包括会务在内的酒店运行管理的公司，拥有丰富的人才资源、雄厚的技术力量、深厚的历史背景、特有的科研优势。公司由华驿教育、华驿管理和自主投资经营三部分组成，可为本

27、项目提供优质的专业运营、管理、培训服务，并带来丰富的客群资源。,资源嫁接,酒店运营,华驿企业管理不仅提供服务更可为项目带来丰富的客群资源,资源嫁接,招商与策划,杭州博涛不仅提供专业的策划与招商服务其独有的商家资源可直接作为招商对象,市场导报由浙江省工商局新闻中心主办，浙江省唯一省级经济报，由工商局主办、民营企业协会、市场协会、商标协会等八大协会主办，下辖300万市场与中小企业主体。其管辖的市场与企业每年所举行的行业峰会、研讨会、企业碰头会等规格与次数均非常可观，通过市场导报的引导，可为本项目带来可预见的巨大经济效益和社会效益，并提升项目知名度。,杭州博涛独家战略合作资源,浙江省工商局新闻中心,

28、资源嫁接,招商与策划,金桂论坛拥有省内外万余家企业资源可为项目酒店、会务旅游增添极大助力,是在浙江省人民政府的直接支持下，由浙江省经济合作交流办公室、浙江省商务厅联合主办的高端国际商务论坛，博涛是其执行秘书长单位。自2009年成立以来，金桂主论坛已成功举办五届，吸引了法国、德国、西班牙、澳大利亚、智利、奥地利、沙特、波兰等十余个国家的众多商会、企业。同时论坛更吸纳了长三角区域优秀企业会员10000余家。金桂论坛内部会员之间交流活跃而广泛，每年均举办大中小型商务会议和行业会议百次以上，均有机会引入本项目，为本项目运营带来极大的经济效益，并进一步提升项目乃至千岛湖品牌的国际知名度。,杭州博涛独家战

29、略合作资源,金桂论坛,资源嫁接,招商与策划,现代经营管理理念与传统易学结合可以引起商家、企业管理者的极大兴趣,易慈国际风水文化研究院由浙江大学特聘教授谢陆鸣老师和李建国老师共同创办，集儒释道传统文化于一体，是开展国学易经理论研究、实践探索、学术交流、服务企业的传播服务平台。2011年被评为中国易学行业最具影响力机构。,杭州博涛独家战略合作资源,易慈国际风水文化研究院,资源嫁接,招商与策划,通过顶级拍卖行的竞拍活动在市场上树立项目价值标杆,浙江华鼎拍卖有限公司成立于2003年，是中国拍卖行业协会理事单位，系省、市、区各级法院指定和协作拍卖单位。具有拍卖行业A级拍卖企业的资质。公司专注于从事土地拍

30、卖，成功构建了房产和玉石投资、变现的平台学区房、商铺及玉石专场拍卖会、政中心及公共资源交易中心等。公司主营业务涉及：股权、债权、物资、机动车、资产权益等领域。,杭州博涛独家战略合作资源,华鼎拍卖,资源嫁接,招商与策划,通过点对点的直接对话将项目信息精准直达客户目标,杭州博涛拥有移动、联通及各银行数十万高端客户资源库，建立密切合作；此外，博涛在多年的房地产营销过程中，积累了浙江省内各地8万余名高端客群资源（商铺、别墅、排屋业主）；通过筛选甄别，均可纳入本项目营销范畴，作为直接目标客群。,杭州博涛独家战略合作资源,省内高端客户资源库,资源嫁接,招商与策划,三大商会的领袖人物为项目提供可观的投资者,

31、杭州博涛与温州、台州、舟山商会及其领导保持着良好的合作关系，其下属的企业与投资群体可为项目带来优质的高端客群，亦可直接纳入本项目营销范畴；同时通过这些群体的传播和影响力，对拔高项目形象和促进销售招商带来双重助力。,杭州博涛独家战略合作资源,温州、台州、舟山商会,开发模式,方案一,两段式开发，循序渐近策划、管理先行，确保开发安全,第一期入口至中心广场2万方由千岛湖啤酒按常规步骤开发，博涛和华驿参与招商、咨询、策划等事宜，确保一期成功；在一期取得初步成功的前提下，前景看好，第二期4万多方，由博涛和华驿牵线寻找合适的投资方投资，在保证经济效益同时，降低风险；第二阶段华驿和博涛可全面介入，成立经营管理

32、团队，充分发挥专业优势，引入其独有资源，确保项目的全面成功。,方案一（推荐方案）,开发模式,方案二,所有权、收益权与经营权分离与资方合作，风险共担、收益共享,千岛湖啤酒不参与投资开发，由华驿和博涛介绍投资方进入进行注资，成立项目公司进行开发，所有权归项目公司各股东所有，并按股权约定分配利益；日常经营权归千岛湖啤酒所有。操作方式：除常规接洽投资商外，可通过在杭州集中举办“千岛湖未来旅游地产升级换代前瞻”类似高峰论坛，在更大范围内寻找一个或多个更优质的投资商共同投资。,方案二,开发模式,方案三,全资全权开发，出租为主，部分自营经济效益和品牌效益最大化,由千岛湖啤酒进行全权开发建设，华驿和博涛参与策划、招商与咨询管理等服务。开发完成后业态关键部分可持有自营，确保千岛湖啤酒对项目的掌控，享受升值收益。其余对外出租招商，以尽快回笼部分资金。,方案三,期待更深入的沟通,The end,thanks!,