房地产之重庆高端住宅考察报告调研报告课件.ppt

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1、经典地产资料,追求品质 坚持信仰,2014.4 重庆高端住宅考察报告,万科润园项目组,3.294.1，重庆双飞高端项目考察游、重庆万科内部交流,1,万科锦城之连廊理念、园林设计、泛大堂泛会所概念,2,协信公馆之历史人文、奢华体验、资源整合,Part One 重庆渝中,3,龙湖时代天街之项目规模、设计理念、配套优势,万科锦程,规划总评图,占地面积:105463平方米 建筑面积:639257平方米 开发商:万科重庆房地产开发有限公司建筑形态：12栋高层和1栋超高层住宅、4栋多层住宅、1栋超高层1栋超高层办公及商业、幼儿园会所理念：泛会所、泛大堂，“1+3”高端品质配置，其产品设计、创作理念均来东南

2、亚度假酒店 建材装修：精装,万科锦程,小区入口,小区入口：通过移步换景的设计，让人看到不同的景致变化，增加小区入口的神秘感和观赏感，同时增加项目的空间感。,入口第一段,入口第二段,入口第三段,万科锦程,看房通道和园林绿化,看房通道：1、利用连廊的设计，看房通道直接通过独特的连廊到达大堂，和交付之后的生活 场景一样，体验营销的典型；2、万科每个项目特有的入口绿化通道，视野开阔，增强仪式感和。,进销售中心大堂中，单独开辟了品牌展示区，对所有了解项目的客户先进行一番洗脑准备。销售大厅内陈列置业顾问服务品质监督墙，从心里上暗示客户被尊重。,万科锦程,销售中心内部,销售中心：室内光源设计极具温暖温馨感，

3、室内更设有儿童活动区，突 显人性化的细致服务。,万科锦程,销售中心,连廊与入户大堂：小区内用连廊连接起来，既阻挡了风雨，又阻隔了建筑太密造成的压抑感，一举两得；入户大堂运用空间的变化制造出宽敞的感觉。,万科锦程,连廊、入户大堂,泛会所概念中的泛大堂,电梯入户大堂,样板间收纳系统展示充分，功能强大，具有很强的生活氛围。客厅内电视不停的播放项目宣传片，展示项目的同时，让参观客户有体验感。,万科锦程,样板房展示,3室2厅1卫1厨79.00,2室2厅1卫1厨60.00,万科锦程,基本户型,户型比较方正，面积控制很好，面积区间在58122平米之间，面向首次置业人群，装修风格适合中青年人群,2室2厅1卫1

4、厨58.00,4室2厅2卫1厨122.00,万科锦程,基本户型,得房率控制在80%，在高层住宅中得房率比较高,该项目位于重庆中心区渝中区的老城区，交通方便、配套齐全，项目面积适中，精装修品质感强，面向中青年人群；在占地面积才160亩的地面上造出了63万平米的项目，建筑密度可想而知，但通过小区内运用连廊、小区入口移步造景、园林小景多变的几项措施，造成空间的变换多样，减低了高层建筑的逼迫感。同时，园林的品质感、园林小品的丰富变化、电梯入户大堂的空间营造感也给人留下深刻印象。项目通过与将爱剧组合作，在项目现场做电影宣传，吸引了足够的人气和符合项目需求的客户群，为项目在市场的炒作提供了足够的素材，同时

5、将项目的VIP卡叫作“将爱卡”，对项目的持续影响力起到了巨大作用。,万科锦程,综合小结,协信公馆,规划总评图,占地面积:24794平方米 建筑面积:156480平方米 开发商:重庆协信控股集团有限公司建筑形态：3栋超高层住宅、1栋高层商业会所：协信公馆已与缙云山道家名师李一道长合作，推出中国首家养生会馆，传授养生修法，集休闲、运动、养生于一体。建材装修：1栋精装，1栋清水房,陈诚公馆是重庆陪都时期遗留下来的一座历史文化建筑，协信集团效仿上海外滩三号建设案例，延请意大利世界顶级古建筑保护设计机构，修旧如旧，再现了这座特殊历史时期的建筑精品。使得优秀的历史建筑艺术文化得以保留，同时为日益国际化的重

6、庆提供一种新的生活体会。2010年，陈诚公馆成为君顶领袖会西南联盟会所，君顶领袖会是全球顶级高端私人俱乐部，全球仅限500席会员。目前君顶领袖会主席为杨澜。,协信公馆,人文历史,君顶领袖会由“中粮集团”与“阳光媒体集团”联合打造，是全球顶级高端私人俱乐部，全球仅限500席会员，均为全球领袖级的企业家和政商界人士，入会条件和审查程序十分严格。除对企业及个人业绩与财富的审核要求外，更加入了对社会贡献、个人修养及社会影响力的评判。,协信公馆,人文历史,陈诚公馆内部实景,安保系统:闭路电视监控系统、楼宇可视对讲系统、周界防越系统、一卡通管理系统、公共广播与背景音乐系统、保安巡更系统、信息发布系统等共7

7、大系统；电梯系统：预召唤系统，2.8米层高、十万元奢装豪华轿厢，3.5米/S高速电梯；（普通为2.5M/s）；外立面:巴西进口花岗岩石材+刚挂外立面，进口防腐蚀抗老化特殊专用外墙表面漆；门窗及五金：灰色吸热中空玻璃节能、视线干扰少、防紫外线、私密性强、无光污染；罗克迪五金件纯正意大利品牌，现用于上海环球金融中心；入户豪华大堂挑高六米,设置五星级风雨门廊,整体建筑1-6层底部纯石材立面；室内3.15米层高、十万元超奢华电梯装修,车行直接入户,500平米恒温游泳池及配套健身会馆；,协信公馆,精装修,项目总占地面积25000平米，但开发商却独辟出23000万平米，高标准打造渝派欧式皇家园林。园林景观

8、规划沿袭Artdecot风格，一个中央广场、两条景观长廊、三片绿林幽谷立体呈现，低调奢华的几何元素设计，雅致中沁透隽永气质。天人合一的设计理念下，古树、柱廊、水池、喷泉等风情各异的小品元素点缀其间，与地块原生自然林域互为风景，营造出中央城区不可多得的林荫深宅。,协信公馆,园林理念,协信公馆定位高端，一问世便走高端路线，但开发商同时赋予项目更多附加值，如陈诚公馆的历史价值，李一会所的养生价值，君顶领袖会的圈层资源，“海峡两岸交流基地”的感情寄托等做依托，为项目的推出设计了各种类型的推荐活动，使得项目的定位不仅高端，而且丰满，满足了上层人士的各类需求；项目同时在重庆和上海销售，面向全中国乃至海内外

9、的高端人士，通过各类活动，开展圈层营销和口碑传播，吸引了港澳台等各类高端人士，取得了不俗的销售成绩,协信公馆,推广理念,该项目地处重庆两江交汇之地，具有丰富的自然江景景观，项目出身决定了项目的高端定位，通过整合各类资源，赋予项目高附加值，丰富项目内涵，提高项目传播力；把项目打造成重庆乃至西南区域的聚合精英人群的超级社交平台。项目吸引了海内外各界高端人士，在一期首批售罄房源中就包括大陆138位、台湾34位、香港18位、及其他国家与地区9位的华人财智菁英等业主。,协信公馆,综合小结,龙湖时代天街,规划总平图,占地面积:253346平方米 建筑面积:1300000平方米 开发商:重庆龙湖成恒地产开发

10、有限公司项目规模：项目规划总体量超过100万平方米，商业面积逾60万平方米，按照福布斯去年发布的世界购物中心排名测算，这将是亚洲最大的单项目购物中心，规模超过4个北城天街之大。建材装修：1期住宅为精装修,龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体，商业规模亚洲第一，近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街！项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的

11、首席地标！,龙湖时代天街,商业规划理念,一期住宅为5880平米的精装房，1号楼为3梯12户 空中商铺首批将以两栋15层跃层形态面世，每层24套，每栋5部电梯。而在户型上，分别又有层高5.8米和3.5米两种，单层套内面积为41,龙湖时代天街,户型特色,时代天街效果图,龙湖时代天街,龙湖天街系商业,北城天街实景图,龙湖天街是龙湖商业地产的主要产品线。最早项目发端重庆，其定位是大型超区域及区域型购物中心。重庆龙湖北城天街于2003年开业，这是龙湖天街第一个项目，位于重庆市江北区，目前已成为重庆第二大商圈；2008年3月，第二个项目西城天街亦顺利开业，开业仅1年便实现了常规购物中心需23年才能实现的成

12、绩，将重庆老工业区杨家坪商圈从百货时代直接带入了“购物中心”时代，重塑了重庆主城西区的商业格局。目前龙湖在重庆已成功运营“北城天街”、“西城天街”、“紫城天街”和“蓝调天街”等多个商业项目。,2010年5月6日，西安龙湖北城天街项目正式启动。项目地处西安二环内大兴新区核心区域，项目总投资近90亿元。这里将成为大兴新区乃至西安的“地标性建筑群”及商业中心。2010年9月28日，成都龙湖北城天街问世。该项目位于城东二环路与建设北路交汇处，建成后与周边的商业共同形成近100万平方米的商业规模，成为仅次于春熙路商圈的成都第二商圈。2010年11月18日北京龙湖商业项目“长楹天街”已动工。该项目将是龙湖

13、在北京的第一个大型商业项目总体规划建筑面积为46平方米。龙湖方面表示，龙湖天街将是其一个“产品标杆”，会和住宅方面的滟澜系列和香醍系列一样，在全国各地复制开发。未来几年里，龙湖天街产品将会在杭州、无锡等地面世。,龙湖时代天街,龙湖天街系商业,重庆北城天街实景图,成都北城天街效果图,总体量超100万方的商业住宅项目，商业体量60万方，龙湖天街系的大手笔，无论在商业规划上，还是招商，管理，运营，都是极度考量一家公司对商业地产的把握能力。龙湖地产从物业做起，到成为高端产品先行者，再到商业地产新贵，每一步都是成功的典范，非常值得业内学习和研究。,龙湖时代天街,综合小结,1,2,龙湖项目之物业服务、细节

14、处理、景观设计,Part Two 重庆江北,3,万科悦府之规划理念、园林设计、营销推广,4,5,中海寰宇天下之规划理念、地理位置、资源优势,保利江上明珠之项目规模、建筑风格,华润中央公园之项目规模、园林风格,占地面积:138140平方米 建筑面积:78039平方米 开发商:万科重庆房地产开发有限公司建筑形态：联排别墅、双拼别墅建材装修：毛坯 容积率：0.7停车位:每套别墅1到3个停车位,万科悦府,规划总平图,从地块到规划，万科一直在思考，从产品形态、建筑风格、入市时机、竞品情况等方面做了详细的市场调查和全盘考虑，最后得出运用拉高拍低，把地块分成两块做规划和推广，一块纯别墅（万科悦府），一块纯高

15、层（万科悦峰）；万科悦府定位高端别墅群，在建筑风格上采用重庆未出现过的赖特风格，具有东方气质，自然大气，外立面采用钢挂石材，尽显高贵；针对重庆人对朝向的不敏感，采用了合院理念，使整个小区排布有新意，增加邻里交流空间；,万科悦府,规划理念,万科悦峰总建筑面积24万平米，由7栋高层和3栋规划中的超高层U5精装修住宅组成；万科悦峰建筑为纯正Art deco建筑风格，Art deco建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔,给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与品位，同时建立社区的独特性，将“以人为本、健康生活、高品质居住”贯穿于设计的全过程。,万科悦府,规划理念,

16、由于容积率达到了0.7，在园林设计上无法营造出大型集中景观区。解决办法：减少公共景观，拉大每家的花园面积，把客户注意力拉到自家花园上来；小区入口处营造景观的仪式感：排场大；对树种的挑选别出心裁，选用重庆少见的树种和草皮，既让客户感到绿化的层次感，又让客户感到了新鲜和独特；,万科悦府,园林设计,样板间展示区施工细节堪称完美，软硬装配合完美。,万科悦府,样板房展示,在景观及朝向的选择上，重庆当地居民首选景观资源。围合建筑设计组团，景观资源得到最大化处理及运用.,万科悦府,示范区园林,细节之处体现定制的特别，彰显高端气质。,万科悦府,细节品质,说辞中主动找竞品，其他产品为非同类产品，不予评价；陌生拜

17、访电话说辞：告诉客户有新项目、项目定位、区域、业态、大环境配套，其他有关项目细节一概不说，保持神秘感；饥饿营销，一定要让客户，包括客户的圈层都知道有这个项目，但关于项目细节都不知道；圈层营销：注重口碑宣传，朋友推荐；定期举办高端圈层活动，拓展客群；,万科悦府,营销推广,对市场的调查分析透彻，对客群的深入了解是项目一期推出就售磬成功的主要原因；销售流程流畅，对销售细节把握力强，样板房装修既奢华，又实用，充满情景化的生活场景令到场参观者富于想象；项目前期定位，营销就开始参与，使得项目与市场结合紧密，也是项目成功的主因之一；,万科悦府,综合小结,项目位于两江新区核心，金 开大道中段，坐拥成熟、便捷的

18、金开城市生活。南侧金开大道与东侧市政道路均为城市主干道。万科悦峰 南面为万科悦府别墅和市政规划的近400亩颐和公园，先天环境优美，视野开阔。区域交通条件良好，具 有良好的地质，地形与生态环境条件。万科悦峰地块位于重庆两江新区重点发展的高新园片区，被定位为 居住、商贸、高新技术为主的城市综合性开发区，是重庆高档住宅核心区。,万科悦峰项目,万科悦峰,项目基本概况,项目入口整齐划一的树阵，体现强烈的仪式感。超过2000平米的大面积红线外包装很好的解决了项目工程进度滞后无法实景展示的问题。,草坪、白桦、花木，其实我们可以做的比龙湖好。,树木的养护液挂的朝向一样，高度一样，细节再次体现品质,万科悦峰,项

19、目外部园林展示,工法展示样板间，收纳功能展示的淋漓尽致，一切用数字说话，体现专业水准。,万科悦峰,工法展示空间,悦峰样板房装修整体色调简单明快，装修风格与其首改目标客户群体吻合。,万科悦峰,样板房实际展示,龙湖江与城,规划总评图,占地：110万平方米建面：120万平方米开发商：重庆龙湖地产发展有限公司规划：1三大公园共约500亩；2艺术中心、教堂、学校120亩的教育配套体系；3橄榄球场等系列大型体育健身设施；3万平方商业步行街产品形态：联排、叠加别墅,龙湖江与城,园林,近乎完美的园林景观已成为龙湖地产的一张“名片”,细节处理,服务，产品、景观，龙湖用心于每一个细节,龙湖江与城,江与城,立面风格

20、,外立面风格：托斯卡纳,龙湖江与城,四室两厅两卫套内147户型,户型（147平）,龙湖江与城,三室两厅两卫套内132户型,户型（132平）,龙湖江与城,春森彼岸,规划总平图,占地：16万平方米建面：78万平方米产品形态：高层、超高、洋房开发商：重庆龙湖地产发展有限公司容积率4.88,嘉陵江大桥,朝天门大桥,黄花园大桥,嘉陵江,长江,解放碑中央商务区,江北嘴中央商务区,观音桥商圈,项目紧邻重庆三大CBD中的江北嘴中央商务区，1000m江景资源，有设计获美国年城市设计大奖的规划成为其项目卖点之一。,龙湖春森彼岸,项目概况介绍,龙湖春森彼岸,区域发展照片对比,重庆城市发展和江岸水景价值的认知提升变迁

21、,春森彼岸,销售展示,布置色彩简洁明快临江观景，心情愉悦促进成交1-6层设商业、会所等,项目充分利用江景资源，设计近一公里长的观景休闲平台，客户看楼通道与观景平台合二为一，充分提升客户对于景观资源的认知。,春森彼岸,社区环境,中心广场水系路边正在输液孕育生机的小树苗楼梯前的休息台优雅的白桦树林,社区精心设计的导示牌名人名言名贵树种的标识卡片温馨提醒牌,春森彼岸,社区细节,“人无我有、人有我优”。所有景观小品杜绝成品采购，足显设计创新为产品溢价带来的潜力。项目开盘价从7000多飚升到17000充分显示了项目从定位到建设到销售及未来信心得到市场的认同度。,龙湖春森彼岸,小区内部园林展示（交楼区域）

22、,春森彼岸,大堂,大理石墙面配以水晶雕饰，双层大堂，气派高贵业主温馨提示板，保护墙面及地面的措施细节！,龙湖的石材随处可见，住宅大堂的服务台背景墙云石来至海外，全球仅4000平方，为此龙湖买下了该矿山，而春森彼岸项目就用了1/4。（气度、气派），仅石材一样，针对万科每年数百万的开发量，如何有效采购值得深讨。,龙湖春森彼岸,公共空间装修标准,春森彼岸,户型79平米,2房2厅2卫,春森彼岸,户型104平米,3房2厅2卫,春森彼岸,户型140平米,4房2厅2卫,景观设计标准化:1）造价定位标准化 2）节点工艺标准化,龙湖,景观小结,精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！,严格控制成本，同纬度

23、选择，根据地区特征、自然环境、植物种类、当地人偏好选择，保证成活易打理！,龙湖,景观小结,注重色彩搭配，善于运用色彩对比，形成视觉冲击,绿化前期储备:苗源直接利用项目基地本身的原生树、或由专人在各地收购，选择与开发项目同纬度的地区收购一手苗木，直接移植。苗圃采用自建、收购和托管三种方式。规模大、开发周期长的项目选择最后开发的地块作为囤苗基地；在开发项目较多的城市，收购合适的成熟苗圃；如果一时找不到合适的基地，就采取苗木托管的方式，把移植来的苗木种植到当地苗圃中，支付相应的管理费用即可。,龙湖,景观小结,自建苗圃基地，解决植物成活率的难题，快速更换，同时节约成本。,龙湖,物业特点,TIP1：龙湖

24、物业从项目拿地开始就介入到项目开发过程，利用自己项目经验的积累进行系统输出，对项目方案提出自己的意见，比如门岗的设置、路灯的安排等，这样有利于接收后提升业主满意度和降低物业管理成本,TIP2：通过技术防范设施降低人力成本。如摄像头监控所有的售场，甚至每个门岗的服务站姿。这样减少了巡逻次数，节约了很多人力成本，也提升了服务品质。,物业管理在英文里是资产管理的意思。如果物业服务和细节做到位，为业主物业的保值增值的贡献不言而喻。,TIP3：围绕业主需求满足的造血机制。龙湖物业专门印制了给业主的有偿服务手册，共有200多个收费服务项目，业主只需要一个电话就可以解决生活中的问题，这些非物管费收入超过公司

25、总收入的20%。此外从2000年开始，龙湖地产和物业分离，进行完全市场化的运作。,对于龙湖物业来说，这些故事不仅仅是一种收获，更是一种管理技巧、一种营销方式、一种企业文化，它几乎是龙湖的全部,TIP4：龙湖物业推出菜单式定价服务，并每年设计新增1020个新的服务细节让业主体验。如夜间洗车服务，再如针对一些业主饲养宠物给其他业主的干扰，在取得业主共识的基础上制定园区养宠自治管理办法等。,TIP5：“讲故事”是房地产常用的营销手段，很多开发商都会讲出关于小区的某棵树、某个景观等的故事，但是龙湖的“小故事”更多地集中在物业员工之间，员工和业主的关系中，景观只待有心人去感受。“我给你讲个小故事。”龙湖

26、的员工和业主随时都会向来访者讲一个他亲身经历或者听说的小故事。如某业主中午出门时忘记了锁门，小区保安在门口整整等了她4个小时，时值重庆酷暑天；再如一次小区突然停电，业主林女士从9层楼没有去过的消防通道走下来时，发现楼梯扶手竟然干干净净，手上没有沾一点灰尘，让这位业主惊叹不已。龙湖物业每年都会把关于员工的小故事汇集成一个小册子。,占地面积:93334平方米 建筑面积:430000平方米 建筑形态：别墅、小高层、高层、超高层 开发商:中海九龙仓建材装修:精装修,中海寰宇天下,规划总平,寰宇天下位于江北嘴CBD中心地段，距离重庆大剧院，科技馆，江北嘴CBD中央公园约100米，东临长江、嘉陵江两江交汇

27、，拥有中国西部地区得天独厚的景观资源。与解放碑商贸区、弹子石商住区隔江相望，离江北商圈，解放碑商圈、南岸商圈等区域约3公里。,中海寰宇天下,地理位置,中海寰宇天下,资源优势,无可复制的地理位置：位于重庆江北嘴核心位置江北嘴CBD是两江新区的核心区域，未来将成为长江中上游金融及商务中心，根据江北嘴开投提供的信息显示，目前已有金融机构区域总部密集入驻两江新区江北嘴。国开行、中国人寿重庆地区、农行重庆市分行、工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、华夏银行、重庆农商行、重庆银行、西南证券、平安保险等25家金融机构在此设立区域总部，预计未来五年，整个江北嘴的建设投资将会达到上千亿元。除了国内金融机构区

28、域总部计划进入江北嘴外，一些跨国公司的区域结算中心、全国票据交易中心也在积极对接江北嘴。区域内仅有的两个住宅产品之一：寰宇天下、紫御江山江北嘴金融核心区五平方公里之内，只规划了两个住宅项目，其中就包括定位最顶级的中海寰宇天下。,项目入口采用树阵形式，体现强烈的仪式感。草皮的选择颇有讲究,值得我们借鉴.,中海寰宇天下,外围展示,从星河湾的成功可以看出，在房地产发展尚未成熟的区域，高端客户对于豪宅的认识还是停留在细节和用材方面，我们可以说他很土，但是事实证明，迎合市场的东西才是真正被市场接受的。中海寰宇天下再次用事实证明这一点,精神堡垒工艺材质俱佳,小推车堆金砌银,在品质的世界里,中海寰宇天下,细

29、节展示,由两大开发巨头：香港九龙仓、中海地产共同开发，实力雄厚；无可复制的先天地理位置，决定了项目的贵族基因；主力户型为200左右大平层，预计一期30000万元左右/平米；东临长江、嘉陵江两江交汇，拥有中国西部地区得天独厚的景观资源。,中海寰宇天下,综合小结,华润中央公园,规划总评图,占地面积:190000平方米 建筑面积:670000平方米 开发商:华润置地重庆有限公司建筑形态：28栋高层建材装修：毛坯园林风格：东南亚休闲风格,社区入口简洁大气,华润中央公园,社区环境,华润中央公园,园林景观,东南亚式园林风格，充满异域风情,销售中心：1、利用中式屏风进行适当的区域区隔，突出生活私密性；2、销

30、售灯箱的应用恰到好处；3、整个销售中心布局合理，销售道具充分应用。,华润中央公园,销售中心,华润中央公园的销售中心采用刻意的“暗氛围”营造，非常类似高端奢侈品展厅的氛围。这样的暗环境刻意让客户更好的聚焦灯箱上的产品和项目信息。,华润中央公园,销售中心内部,ipad在华润中央公园已经成为基本的销售道具，更难得是华润专门制作了相关项目的ipad应用。通过专门的应用程序可以将项目各类信息全面展示，而非简单的看图片或者视频。,华润中央公园,销售道具,华润中央公园,户型,2室2厅1卫1厨89.00,华润中央公园,户型,3室2厅2卫1厨114.00,华润中央公园,户型,1室1厅1卫1厨37.00,保利江上

31、明珠,规划总平图,占地面积:572094平方米 建筑面积:1250000平方米 开发商:保利重庆投资实业有限公司建筑形态：别墅、洋房、高层容积率：2.1物 业 费 3.50元/平方米月,社区内园林中规中距，没有惊喜，售楼处前广场绿化面积大，彰显央企气势,保利江上明珠,社区环境,售楼处面积大，但销售道具不完善，略显空旷；销售人员比较冷淡，缺乏热情，可能与售楼处太大太冷有关,保利江上明珠,售楼处,保利江上明珠,别墅户型,6室3厅5卫2厨341.66,保利江上明珠,别墅户型,5室4厅5卫2厨329.54,6室3厅5卫1厨337.01,保利江上明珠,别墅户型,5室3厅3卫1厨180.14,保利江上明珠

32、,洋房户型,保利江上明珠,洋房户型,4室2厅2卫1厨128.62,1,2,金科廊桥水乡之销售流程、销售道具、细节处理,Part Three 重庆大学城/南岸,3,龙湖东桥郡之销售细节、户型特色,东原1891之奢华体验、装修风格、,龙湖东桥郡,规划总平图,占地面积:380000平方米 建筑面积:380000平方米 开发商:重庆龙湖凯安地产开发有限公司建筑风格：意大利托斯卡纳风格建筑形态：联排别墅、双拼别墅容积率：1.0物 业 费 3.50元/平方米月停车位:车位配比1：2,纯别墅社区，主要为联排、双拼别墅，托斯卡那风格,龙湖东桥郡,产品形态,小区坡地起伏，植被层次丰富，植物物种丰富；重绿植，轻硬

33、装,龙湖东桥郡,园林景观,3房3厅4卫 208.00,龙湖东桥郡,户型,4房3厅4卫 224.00,龙湖东桥郡,户型,3房3厅4卫208.00,龙湖东桥郡,户型,占地面积:1198800平方米 建筑面积:1500000平方米 物业管理费:高层：1.8元；洋房：2.8元；别墅：3.5元开发商:重庆市金科星聚置业有限公司物业管理公司:重庆金科物业户 数:总户数2672户停车位:总数：1720个建筑形态：别墅、多层、高层小区配套：包括五星级会所，恒温游泳池、高尔夫推杆场、特色幼稚园、综 合多功能健身会所、室外健身场,金科廊桥水乡,规划总平图,销售道具丰富，种类多样，各司其职,金科廊桥水乡,销售道具,

34、大型区位交通图,品鉴本,提示牌,产品信息展板,注重销售细节，物料制作精细,金科廊桥水乡,销售道具,品鉴架,名片架,液晶屏广告牌,制作精良的资料架,人性化展现销售道具，无一不体现开发商对细节的追求,金科廊桥水乡,销售道具,引入航空服务礼仪,销售人员服务打分系统,奖牌奖杯箱,别具一格的销售道具,室内细节的展现,充满绿意，有山有水有桥，山水相融，一派醉人景色；在园林设计中充分利用项目原生水系的资源，看楼路线与景观资源互动充分。,金科廊桥水乡,小区园林实景,景区内提示牌、引导牌、情趣小品随处可见；重要景点节点配有相关介绍铭牌，设计语言转换营销说辞成功且巧妙。,金科廊桥水乡,小区园林实景,危险提示标志,

35、室外水龙头的处理,园林主团介绍,背景音响，石头形状,样板间施工考究，主题鲜明。样板房现场客户引导性和打动性非常强。,金科廊桥水乡,样板房,地下一层露天游泳池,金科廊桥水乡,样板房,地下一层活动室,一层花园,厨房直通花园门,地面铺设价值10000元/平米的人工天然配色镶嵌马赛克,金科廊桥水乡,样板房,样板房内温馨的提醒标志,独特的分隔式卫生间设计,重庆金科-重庆排名第二的开发商，确实令人感动。从销售流程、销售道具、销售动线的设置，到园林打造、园林投入和园林细节的关注；从样板房户型的设计到样板房装修理念的提升，都着实让人看到了一个不一样的金科。,金科廊桥水乡,综合小结,顶楼瑜伽室,值得学习的几点：

36、销售人员专业度；销售道具精细度；售楼处销售氛围的设计；园林细节的把握；户型的新颖人性化；售楼处外围的包装；对品质的追求等,东原1891,规划总平图,占地面积:72618平方米 建筑面积:299740平方米 建筑类别 塔楼 高层容 积 率 4.13装修状况 毛坯,精装修开发商:重庆东原地产开发有限公司物业管理公司:重庆新东原物业管理公司物业顾问公司:重庆新东原物业管理公司景观设计单位:新西林景观国际(瑞士)建筑设计单位:美国RTKL国际有限公司产权年限:70年物 业 费 3.80元/平方米月 户 数:总户数950户,售楼入口地面的项目LOGO,东原1891,售楼处,售楼大厅，奢装随处可感受,项目

37、宣传展板,休息区,影音区,样板房一路都有清晰的引导，楼梯间清爽明亮；样板段无处不显示出项目的品质,东原1891,样板房,装修标准为3000元/平米：杜拉维特马桶；汉斯格雅水龙头；普罗巴克入户门锁；科勒五金件；诺克司热水器,东原1891,精装修标准,位于样板段必经之路泳池里的水清澈透明，很干净,东原1891,细节处理,女卫生间放置高档香水，每天换一款不同香味的香水，以香水替代清新剂,卫生间放置高档洗手液和护手霜，方便客人使用,沙盘底座、户型底座、沙盘顶部、模型区周边墙壁使用统一纹理，统一材质，形成区域的统一性,东原1891,户型,1室1卫1厨27.35,东原1891,户型,1室1厅1卫1厨37.

38、80,1室2厅1卫1厨65.65,东原1891,户型,东原1891,户型,2室2厅1卫2厨112.03,Part Four 重庆行对项目的反思,反思一：产品设计是否可以再精细些？反思二：销售氛围是否可以再充足些？反思三：销售动线设计是否可以再诱人些？反思四：销售道具是否可以再丰富些？反思五：销售人员是否可以再专业些？反思六：物业服务是否可以再细致些？反思七：固定道具是否可以再精致些？反思八：广告公司是否可以对项目了解得再透彻些？反思九：推广活动是否可以做得再生动些？反思十：给客户的增值服务是否可以再多一些？,总结重庆项目的做法,万科锦程-如何回避产品硬伤？连廊设计，化弊为利；售楼处内增加人性化

39、的服务（儿童游戏室），拉近与客户的距离；协信公馆-历史人文与项目完美结合，高端圈层活动风生水起，设计理念迎合上层人士消费观；销售动线经过了一番考量，通过参观陈诚公馆，引出来宾强烈的尊荣感和认同感，既而激发拥有感；龙湖住宅项目-细致的物业服务让业主备感尊崇和温暖；丰富的园林景观舍得投入并自成一体；龙湖商业项目-以为业主提供配套为前提而形成了影响周边的大商圈，并把“天街系”复制到全国各地，龙湖的做法令人深思：到底是幸运还是坚守？万科悦府-以充分的市场调查为基础，对产品定位做了透彻的分析和比较，前期定位准确；销售推广采用饥饿法，通过对前个项目累积下来的老业主和高端圈层客户的客户做口碑传播，保持项目神

40、秘感，使得项目一举成功；现场样板段展示充分到位，样板房设计迎合高端人群，销售道具设置、营销流程和销售人员的专业化讲解也是成功的因素之一；金科廊桥水乡-营销包装全面，销售流程流畅规范，销售讲解专业，销售道具齐全且令人耳目一新；园林景色迷人，细节处理令人倍感舒适；户型设计新颖且实用好用；外立面层次丰富，吸引眼球；东原1891-销售道具的统一性完整性；客户增值服务细致周到；精装修品牌实实在在，一眼明了；,我们如何改进？,如果要进行整体的大动作，投入成本大，工期时间长，估计不太现实，只能基于项目现有的基础上进行改进：提升销售人员的自信，改变销售人员精神面貌；增加销售中心各类营销道具：如二次包装的到位；更换现有部分道具：如画架的形式可多变，对材质要求提高；样板房通道增加指引牌，更换现有已变旧的引导牌；20号楼清水样板房及看房通道尽早布置完成；增加部分销售物料，如二期别墅和西区洋房的销售物料设计可提前考虑；制作样板房精装修标准展示牌，设计与材质要求显示出项目的品质；物业服务设立考核标准，如保安的站姿、走姿、敬礼、换岗、回答客户提问等都需标准化；物业服务人员站姿、端茶送水、引导客户等都需标准化；增加几类增值服务，如对女性的关爱，对儿童的关怀，对老人的关心等，增加女性用品，准备水果糕点，常备紧急药物等；,THANK YOU！,