房地产测量——课件.ppt

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1、房地产测量,专 业：测绘工程总 学 时：40学时考核方式：考 查,课程简介,学时：40 实践课：6学时课程性质：考查 总学分：2.5主要学习内容：房地产管理中的测绘重、难点：房产调查、房产图绘制、房产面积量算考试：笔试60%+实验20%+平时成绩20%教材：房地产测量.廖元焰.中国计量出版社参考资料：房地产项目测绘.黄孟南,第一章 绪论,房地产测量-概述,第一节 房地产测绘概述1、房地产的概念：房产是建筑物财产的简称，有房屋财产和构筑物财产。地产是土地财产的简称。房地产是房产、地产的统称。它具有实物性、经济性、不动性。房屋、构筑物与土地均是有价值的，所以房产和地产都是不动产。,结构关系：,2、

2、房地产测绘定义,房地产测绘是采集、表述房屋以及房屋用地的有关信息的一门技术。定义1：测绘技术与房地产产权产籍管理相结合的专业测绘，运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及房屋附属物的自然状况、权属状况、位置、数量、质量和利用状况的专业测绘。,定义2：测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部，精确测定各类房屋用地的坐落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小、房屋的界址、境界及其附属物，绘制房产图，出具房产测绘成果的工作。,房地产测绘包括：房地产基础测绘，房地产项目测绘。1、房地产基础测绘房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整

3、体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸-房地产分幅平面图及房地产分丘平面图。,房地产基础测绘,2、房地产项目测绘,房地产项目测绘:是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中，测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等所开展的各项测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。最大量、最具现实性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。,房地产项目测绘,第二节 房地产测绘的目的、任务和作用,一、房地产测绘的任务1、对房屋本身以及与房屋相关的建筑物 和构筑物进行测量调查和绘图的工作；2、对土地以

4、及土地上人为的、天然的荷载 物进行测量调查和绘图工作；3、对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定、调查和绘制成图 的工作。,二、房地产测绘的目的,1、为房地产管理(包括产权产籍管理、开发 管理、交易管理和拆迁管理)服务、以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。2、为城市规划、城市建设(如基础设施，地 下管网，通讯线路，环境保护)等提供基础数据和资料。,三、房地产测绘的作用,1.法律方面作用：房地产测绘成果是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据。2.财政税收经济功能：房地产测绘的成果是进行房地产

5、价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险业务不可缺少的依据。3.社会服务、决策参谋功能4.测绘技术方面的作用,房地产测量-概述,一、房地产测量的基本内容 1、房地产平面控制测量；2、房地产调查；3、房地产要素测量；4、房地产图绘制；5、房地产面积测算；6、房地产变更测量；7、房地产成果资料的检查与验收等。,第三节 房地产测绘的内容及特点,二、房地产测绘的特点,1.测图比例尺大；2.测绘内容上与地形测量的差别；3.测绘成果效力的差别；4.测绘成果产品的差别；5.精度要求不同；6.修测、补测、变更测量及时；7.房产测绘人员既懂测绘、更懂房地产。

6、,三、房地产测绘与地籍测绘,房地产管理首先是产籍管理。以房屋与土地并重、以房产和地产一体为特征。地籍测绘是测定和调查土地及其上附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等基本现状的测绘工作。异同：房产测绘偏重于房屋，地籍测量偏重于土地。图上的荷载也是这样，一个是房屋要素多，一个是土地要素多。测绘技术、方法、手段、目的、内容等大同小异。,四、房地产测绘的工作程序,1、程序房地产的权利申请人或利害关系人申请 房产测绘部门审查申请人或利害关系人提交的各种证明文件（合法性和否齐全）签订房地产测绘合同。2、房地产测绘技术设计 平面控制测量 房地产分幅、分丘、分层分户平面图的测绘及房地产的面积量算 变更测量

7、 进行测绘成果的检查、验收 上交资料和技术总结。,房地产测量-概述,房地产测量成果包括：1、房地产簿、册；2、房地产数据；3、房产图集。,五、房地产测量的成果,奴隶制社会:土地、房屋测量开始 封建社会：商鞅土地改革 隋唐：建立户籍制度 宋元明清：建立一定水准房产图 民国时期：土地测量实施规则 新中国：开展房产土地登记工作，颁发土地权状 1984-1987年：第一次房产普查，房产登记发证工作 地籍测量规范 1991-2000年：房产测量规范组织标准统一化 现代房产测量：航空摄影、数字化、GPS、电 子平板测图系统测绘标准汇编第二次全国土地调查技术规程,第六节 房地产测绘的历史沿革,50年代初，我

8、国在全国主要城市范围内开展了大规模房产、土地登记工作，颁发了土地权状，这些土地权状就是房地产测绘的结果。1984年底，建设部决定在全国城镇范围内进行第一次房屋普查。1987年，在全国范围内进行房地产登记发证工作。1991年，第一部房产测量规范(行业标准)正式出台，标志着全国房地产测绘标准的统一。2000年2月，国家颁布了房产测量规范(GB/T17986-2000)，房地产测绘工作逐步走向规范化的道路。,我国现状 1、起步晚，市场化程度低，处于摸索、研究、思考阶段；2、全野外数据采集测量、数字化测量、GPS测量、电子平板测图系统等,七、小结,第二章 房地产平面控制测量,房地产测量一般不测高程，因

9、此通常只布平面控制点。国家和城市布设的控制网的精度都可满足房地产测量要求，但控制点的密度往往不够,房产测量规范规定要求，建筑物密集区控制点平均间距应在100m左右，建筑物稀疏区控制点平均间距应在200m左右。平面控制测量可选用三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法进行。,第一节 房地产平面控制测量概述,房地产测量-房地产控制测量,1、为房产要素测量提供起算数据：房地产测绘对界址点、房角点的要求较高，相对于邻近控制点的点位中误差不超过(0.02m)，因而对控制点的精度要求也很高。2、为房产图的测绘提供测图控制和起算数据；3、为变更测量、修测与补测提供起算数据。,一、房地产平面控制测量

10、的作用,二、房产平面控制网的布设原则及要求,房地产测量-房地产平面控制测量,1、布设原则：房产平面控制点的布设应遵循“从整体到局部、由高级到低级、先控制后碎部、分级布网”的原则，也可越级布网。2、要求：（1）控制点间要具有较高的相对精度；（2）房地产平面控制点要有相当的分布密度；（3）房地产平面控制点要能长期保存使用；（4）房地产平面控制网点的坐标应能保持较长时间的稳定。,三、房地产控制测量的方法和基准,房地产测量的方法：总的包括基本控制测量和图根控制测量（测绘大比例尺地形图），房产测量已由传统的三角测量、量距导线测量到三边测量、测距导线测量、GPS相对定位测量等。,国家坐标系统（1980西安

11、坐标系）、地方坐标系（局部坐标系、城市坐标系）、独立坐标系（假定坐标系和任意坐标系）与高斯投影统一3平面直角坐标系统。,坐标系统和投影基准。,1、我国历年来采用的国家大地坐标系,2、地方坐标系（抵偿坐标系）,地方坐标系是在局部建立平面控制网时，根据实际需要采用任意子午线为中央子午线的一种坐标系，其椭球参数和投影方式与国家坐标系相同。1）r10km或s300，水平面代替水准面产生的距离误差可忽略不计；2）高差误差，短距离测量水平面代替水准面高差应考虑。,当地方控制网离国家统一投影带（3或6）的中央子午线较远，投影变形较大，不能满足大比例尺（1:500）房产测图或工程测图的精度要求；测区的长度变形

12、值超过2.5cm/Km时，应人为地改变归化高程，使距离的高程归化值与其高斯投影的长度改化值相抵偿，但不改变统一的3带中央子午线而进行的高斯投影计算的平面直角坐标系统。这种坐标系统称为抵偿坐标系，即地方坐标系（城市坐标系）。,3、任意坐标系,高斯正形投影任意带平面直角坐标系简称任意坐标系。其高程归化投影面可为测区平均高程面，任意带中央子午线可选择通过测区中心的某经度值，并尽可能减少投影的长度变形。,四、国家和城市控制网的利用,房产平面控制测量可以利用的成果有两部分：1、国家的一、二、三、四等大地控制网的控制点；2、各城市的二、三、四等城市控制网和一二级城市平面控制网控制点。,各级国家平面控制网限

13、差表,各级城市平面控制网限差表,第二节 房地产平面控制测量内容及布测,房地产测量-房产平面控制测量,一、房产平面控制测量的内容：房产平面控制测量包括二、三、四等基本平面控制测量、一、二、三级加密平面控制测量、满足碎部测量需要的图根控制测量。控制测量采用方法：国家控制测量：三角测量、精密导线测量、GPS定位测量；城市控制测量：三角测量、导线测量、GPS定位测量、各种形式的边角组合测量。,二、城市导线网测量,导线测量的技术指标和要求,房产测量-房产平面控制测量,（一）导线网的布设,为了保证房地产平面控制网的精度，在利用导线测量方法布设房地产平面控制网时，应注意以下问题：1、导线一般应沿道路布设，尽

14、量布设成直伸导线，并构成网状。不布设或少布设单一导线，不允许布设支导线。导线应与邻近的高级点或同级点进行联测。当平差后两点的间距与所量边长超过规定限差时（5cm），应重新处理。2、导线网中的结点与结点、结点与高级控制点间附合导线的长度、导线边数不能超过房产测量规定中规定的导线全长、边数的0.7倍。,（二）导线网的观测,1.水平角测量城市各级导线的水平角测量一般采用测回法，三、四等导线一般采用左、右角观测法。,各等级导线水平角观测的技术要求,2.边长测量,各等级控制网测距的技术要求,各级测距仪观测结果的限差,（三）导线网与高级控制点的连接,导线连接测量的目的是把高级控制点的坐标和起始边的方位角传

15、递到在测导线上。在高级控制点设站观测连接角时，方位角至少应有两个已知方向来传递，为了减小连接角误差对导线精度的影响，测量连接角时的测回数宜为测量相应级别导线转折角测回数的1.5倍。（四）导线网的平差计算（五）导线网的精度评定和分析,建立城市平面控制网的传统方法：三角测量，并采用全网测角、侧边、边角同侧等方法。,三、城市三角网测量方法p42,四、GPS定位测量,城市三角网在城市平面控制测量中占有极其重要地位，但它已逐步被城市GPS控制网所代替。,（一）GPS网的技术设计：GPS网的技术设计主要包括精度指标的确定和网的图形设计等。1.影响GPS测量技术设计的因素（1）与测站有关的因素：网点密度、布

16、网方案、时段分配、重复设站和重合点的设计；（2）与观测卫星有关的因素：观测卫星数、卫星信号质量、图形强度因子、卫星高度角、星历来源；,（3）与仪器有关的因素：接收机、天线、记录设备；（4）后勤方面的因素：动用接收机台数及其来源和使用期间测区内各时段机组的调度；其他外业装备，主要是效能工具和通讯设备。,2.GPS网精度指标,3.GPS网的网形设计：点连式、边连式、混连式三种基本方法，在此基础上可布设经典控制测量图形P69。,1、概述GPS作为一种新兴的高精度的定位工具，随我国房地产测量工作的全面展开，已普遍用于建立房产平面控制网，也用于测定房产界址点、房角点、地物点等控制点及某些房产要素的位置。

17、GPS房产测量与GPS普通测量的异同点：相同点：采用载波相位测量相对定位；,二、GPS定位在房地产测量中的应用,不同点：房产测量边长较短，定位精度要求不高，效率往往成为主要问题。另外房产测量的GPS点一般在城市高级点控制下布测，图形灵活，定位方法广泛采用快速定位法；而一般GPS控制网测量边长较长、定位精度要求高，其主要目标是精度。因此，GPS网必须采用闭合图形、构成连续网，在每个测站要观测几个时段（1-2h），以便获取更多的多余观测，改善观测卫星的几何结构，提高解算整周模糊度和定位结果的精度。,2、GPS房地产平面控制网的布设,GPS测量能满足各等级房产平面控制网的精度要求，完全可用GPS技术

18、进行房产测量。（1）在国家或城市一、二、三、四等控制网下加密一、二、三级房产控制点：采用闭合或符合线路，尽量和高级控制点重合。,（2）布设相应等级的全面网或对原有老网进行全面改造：三角网、环形网或混合网（GPS和经典大地测量）、星形网（房产要素和碎部测量），联测一定数量的常规大地测量控制点。各等级GPS相对定位测量的主要技术要求符合P75表规定。,3、GPS房地产测量作业模式,三 房地产图根控制测量,1、房地产图根控制测量方法 一般采用光电测距图根导线测量、GPS快速静态测量、GPS实时动态（RTK）测量以及各种交会定点等方法。在城镇建成的住宅区常常利用导线布设灵活的特点而布设成图根导线控制网

19、，以避免采用GPS测量方法时，高大密集的建筑物对卫星信号的影响。,2、房地产末级控制点精度要求,房地产图根控制点在精度上应满足房产测量规范要求的“末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m，并满足测量界址点的精度要求。房地产图根控制点的密度也应满足界址点测量的需要。,3、房地产图根控制精度,房地产图根控制点应尽可能埋设永久性或半永久性标志,同时为了以后使用方便，应提交房地产图根控制点成果表，并附有点之记。,第三节 房产平面控制测量的 水平角观测和距离测量,1、水平角观测 水平角观测使用DJ1、DJ2、DJ6三个等级的光学经纬仪或电子经纬仪，其在室外条件下的一测回水平方向标准偏差不超过

20、1，2，6。（1）二等以下水平角观测 采用方向观测法，在导线测量和三角测量中，一级以上的导线中，当只有两个方向时，应测左右角；在一个测站需要观测两个以上方向则用方向观测法。,1）观测开始前要调整好望远镜的焦距，一测回内应保持不变，因为调焦会使视准轴发生变化，使2C值超限；2）仪器温度和外界温度一致,2C值超限应在测回间进行视轴校正等。,（2）水平方向观测中的注意事项,水平角观测限差,表中：2C=盘左读数-（盘右读数 180）,2、距离测量,光电测距边的选择应符合以下条件：1）测距测线（仪器视线）宜高出地面和离开障碍物1m以上；2）测距测线应避开发热体的上空及附近；3）测站避开受电磁场干扰的地方

21、，一般离开高压线5m以外；4）避免测距时视线背景部分有反光物体。,光电测距限差,注：a、b为光电测距仪的标称精度；a为固定误差；b为比例误差；D为测距边长，m。,小结,地籍测量与地形测量作业过程对比分析,第三章 房地产调查,第一节 概述房产调查是在房地产行政主管部门的支持下，会同测绘工作的勘测员、房屋权属主和相邻四至房屋权属主等有关人员，必要时邀请地籍部门派员到现场指界确认界址线。必要时，房屋用地会同地籍管理部门、行政境界则会同民政部门共同确认。各方认可后，经填写权属调查表并签名盖章方为有效。一、房地产调查的任务与内容房地产调查的任务是调查确定房屋及其用地的每个权属单元的位置、权属、权界、特征

22、、质量及数量，并为房地产测量作好准备。,房地产调查的内容包括房屋（住宅和非住宅）调查和房屋用地调查，房产调查的具体内容如下：（1）房屋用地权界（丘界）的调查；（2）房屋状况及用地面积调查；（3）房地产数量调查及示意图的绘制；（4）房地产权属状况调查；（5）权属主（法人）的调查（6）地理名称和行政境界调查。,二、房地产调查的目的,房地产调查的目的：获取房地产各要素资料，通过确权审查、实物定质定量，认定房地产权界及其归属，最终充实完善房地产测绘的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。,三、房地产调查的方法,房地产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果归整五个阶段

23、。先阅、后查。“先阅”：在实施房地产调查前，对房地产权属单元的有关权属文件进行查阅，并结合产籍档案按房地产法规、政策、办法等对照审阅，以“房屋调查表”和“房屋用地调查表”中的幢和丘为单元分户进行，逐项实地进行调查。,其根本目的在于明确其权属是否合法属实。如资料不全，应及时通知权利人补充有关权属证明文件。“后查”：房地产调查在广泛审阅产权产籍资料后进入现场进行调查。现场调查的基本原则：1、不允许将产权产籍资料原件带至现场，以防散失。2、调查者通常必须携带工作用图、房屋产权产籍资料、房屋调查表、房屋用地调查表、,审阅记录及其他房地产调查用具等到现场。3、调查者应会同房地产各方权利人代表共同到现场指

24、界认定，如果其中一方因故不能到场，必要时应按法律程序完善委托代理手续。4、必须现场如实记录各权属单元房地产调查情况，对于房地产权属纠纷一定要客观记载，由上级主管部门调处，调查者不能越权仲裁。,四、房产调查在房产测绘中的地位,1、在分幅平面图测绘阶段，通过房地产调查获得各用地单元的范围、坐落及相互关系，并按房地产管理要求对各用地单元编“丘号”；2、在分丘图测绘阶段，房地产调查是为了确定各用地单元的权属、界线，对界址点进行等级划分和编号，了解丘内房屋的情况并编立“幢号”；,3、在房屋分幢测绘过程中，房地产调查着重于房屋产权来源、产别及房屋基本情况展开，并确定房屋中各部分功能及结构，为合理测算房屋面

25、积作好准备；4、在多元产权（全民、集体、私有）房屋分户测丈阶段，通过房地产调查，确定各分户自用范围、公共面积范围及共有共用情况，并搜集公共面积的分摊协议或文件。,第二节 房屋用地调查,房屋用地调查可以与房屋调查同时进行，分组调查时也可分别进行。调查前，必须进行充分的准备，包括调查单元的划分和编号，取得城市相应的土地等级资料，收集调查所需的图件、行政境界资料、标准化地名表等，同时向调查区内各个单位发出调查通知。,房屋用地调查以丘为单元分户进行。调查内容包括：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。房屋用地调查记簿应采用专

26、门的“房屋用地调查表”，并绘制用地范围略图。,一、房屋用地调查的内容,二、有关房产单元的分类,房产测量-房产调查,1、房屋用地的调查与测绘单元：房屋用地调查与测绘以丘为单元分 户进行。2、房屋的调查与测绘单元：房屋调查与测绘以幢为单元分户进 行。,房屋用地调查表市区名称和代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者：年 月 日,（一）丘的定义与丘的划分,房地产测量-房产调查,1、丘的定义：丘是指地表上一块有界空间的地块。丘的用地界线首尾封闭，一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。,2、丘的划分通常情况下，一个单位（或一处院落）一个门牌号是独立丘；当用地单元

27、混杂或用地单元面积过小时，划分为组合丘。也可按界标或自然界线确定，即有固定界标的按界标划分，无固定界标的按自然界线划分丘。,（二）丘号的编立方法,房地产测量-房产调查,1、丘号的编立：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。市码、市辖区(县)代码采用GBT22602007中华人民共和国行政区划代码规定的代码。房产区：是以市行政建制的区的街道办事处或镇（乡）的行政辖区，或房地产管理部门划分的区域为基础划定。根据实际情况的需要，房产区还可再划分为若干个房产分区。丘是以房产分区为单元划分的。,房产分区：根据实际情况和需要，可以街坊或主要街道围成的方块为基础将房产区再划分为若干房产分区。房产

28、区码和房产分区码由当地人民政府和房地产管理部门统一编立，均以两位自然数字从01-99依序编列；避免重号，保证编号的唯一性。没有划分房产分区时，相应的编码用“01”表示。,丘号的编立：以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列。丘号编立格式如下：市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号(2位)(2位)(2位)(2位)(4位)丘号编立顺序：以房产分区（或房产区）为单位，从北到南、从西向东呈反“S”形编列。在变更测量或修、补测中，新增的丘号接原编号顺序连续编立，失灭的丘编号作废。,2支丘号的编立,在组合丘内，各用地单元以丘号加支号编立。各丘支号的编立按面向主丘大门从

29、左到右、从外到内呈反“S”形顺序编立。丘支号的表示方法为：丘号在前，支号在后，中间用短直线连接。如“48-6”表示是第48丘内的第6户房屋所有权。丘号、丘支号的使用，必须同房产分区及以上的编码或分幅图图号一起使用。否则，丘号、丘支号是没有意义的。,幢是一座独立的、连成一体的，包括不同层次和不同结构的房屋。幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用阿拉伯数字顺序按S形编排。幢号标注在房屋轮廓线内左下角，并加括号表示，如（6）为该丘内第6幢房屋。P212-213,3幢与幢号,在他人用地范围内建造的房屋或自己权属范围内的土地上他人建造的房屋，应加编房产权号。房产权号是在幢号后面用标识符A表示

30、，如（7）A；多户共有的一幢房屋在幢号后加编B;房屋所有权的他项权利，在幢号后加编C表示房产典当权，D表示房产抵押权。,4房产权号,三、房屋用地坐落的调查,房屋用地坐落是指其在实地的由民政部门统一命名的行政区划名称和自然街道名称以及由公安部门统一订立的门牌号。1、当房屋用地实地位于较小里弄、胡同、小巷时，坐落前要加注主要自然街道名称；2、房屋用地临两个以上的街道或有两个以上的门牌号时，均应分别注明，并按其主次顺序注明；,3、当房屋用地暂缺街道门牌号时，可以用与毗邻或临近房屋用地坐落的相对位置加以说明，也可以用房屋用地中主要标志性建筑物名称代替；4、组合丘内，应根据各权属单元实际用地的位置加以说

31、明；5、实际地名改变时，应在老名称前加注一“老”字，新名称前加注一“新”字。,在房地产产权产籍档案管理中，图号和房产分区号也是用地坐落的主要内容。图号指房屋用地的主门牌号所在的分图图号，房产分区号指房屋用地所在房产分区编码。对于范围较大的地块，它可能同时跨两个或两个以上的行政区，调查用地的坐落时行政区名以其用地大部分所在区或其行政隶属关系为准。,四、房屋用地情况的调查,房地产测量-房产调查,（一）房屋用地的使用权主和使用人调查使用权主指房屋用地的产权主的姓名或单位名称。,（二）用地权源,用地权源：房屋用地（土地）使用权的来源。用地权源的调查主要是调查房屋用地使用权的单位或个人取得其使用权的时间

32、、方式及数量。时间：以获得土地使用权正式文件的日期为准。方式：取得土地使用权的方式有征用、划拨、出让和转让等。数量：以文件中规定范围内的面积为准。,（三）房屋用地的产权性质的调查,中华人民共和国土地管理法规定，城市市区的土地属国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。土地的所有制性质不受土地使用权人性质和土地上附着物产权性质的限制。即土地的所有制性质只有国家所有（简注“国有”）和集体所有（简注“集体”）两种情况。,（四）土地等级调查,城镇土地等级是根据市政建设情况、经济繁荣程度、商业发展程度、公用事业及交通状况、城市发展规划、工程地质条件及自然生态环境等条件综

33、合评估而划分的等级。各地方人民政府根据国家土地等级划分的总原则，结合本地区的特点制定适合本地区的地区性土地等级评估标准，并按该标准划分土地各等级的区域。房屋用地等级根据其所在区域土地等级填写。P114表6-67,（五）土地税费的调查,房产测量-房产调查,土地税费的调查：按税务机关提供的征税资料或者缴税人提供的缴税证明，按年计征额填写。其中属于免征对象应注明“免征”，并简注原因。对于外资企业和中外合资企业的用地，依照国家法律和国务院有关规定执行，调查中也必须向税费征收部门收集有关资料填写。P117,（六）用地用途分类调查,城镇房屋用地分类调查是一项政策性、技术性都很强的工作，其类别按房产测量规范

34、划分。一般来说，一块用地应分为一类，特殊情况下，可按用地内各幢房屋用地的实际情况分别划分类别。一幢房屋楼上、楼下用途不同的，以第一层房屋用地为准；第一层有多种用途的以主要用途为准。P119表6-9,用地的分类调查,五、房屋用地权属界线的调查,1、房屋用地界址线的调查：房屋用地界址线：是指用地单位合法使用土地范围的边界线，它是一闭合的曲折线。用地使用权的合法取得方式：征用、划拨、出让、和转让等，其相应文件中对用地范围都有明确的说明，文件中所说明的用地范围即为红线范围，房地产管理和测绘中所指的房屋用地界址线为用地单位实际合法使用土地范围的边界线，理论上与红线范围内的实得土地范围相一致。,共用院落的

35、界线：由产权人（用地人）指界与邻户认证来确定。提供不出证据或有争议的应根据实际使用范围标出争议部位，按未定界处理。,2、界标,界标:指房屋用地范围权属界址线界址标志。硬界：有明显和固定的线状地物作界线，包括房屋的墙沿、围墙、栅栏、铁丝网以及固定的坎、坡等。软界：没有明显的地物作界线。硬软界是从界址的界标上来区分。界址线的实界、虚界：界址线有明确位置、界址线没有明确位置，从界址线确定位置上来区分。,无论界址线上有无明确的硬界标志，当界址线有明确的位置时（实地明确位置或资料中以界线定位点坐标约定的位置）即为实界，无明确标志即为虚界。一般情况下虚界多为软界。虚界在房屋用地与公益事业用地相邻时或者以里

36、弄划分为丘时出现的机会较多，此时界址线内的房屋用地面积为概略值。同时，线性地物也有一定的面积（围墙），调查界址线时，一定要确定界址线与硬界界标的位置关系，如下图以围墙为例：,3、用地的四至关系,房屋用地的四至：房屋用地四邻地块情况。指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北概略方位，分别调查，注明邻接丘号或街道名称。与之相邻的是房屋用地时，调查其权利人名称及其主要情况；与之相邻的是自然街道、沟、渠等一类线性地物或者空地植被时，则应填记自然街道或地形、植被名称。,六、房屋用地范围示意图的绘制及调查表的填制,（一）房屋用地范围示意图绘制房屋用地范围示意图，是以丘为单位，主要表示房屋用地范围及

37、其权属界线，并用概略比例尺绘制的略图，内容有：（1）用地位置；（2）用地界线及其权属，包括共用院落界线；（3）界标及其类别；（4）用地范围内房屋的位置及形状；,（5）注记房屋用地界线边长，包括共用院落的相对定位关系尺寸；（6）标注用地四至方位符号。（二）房屋用地调查表的填制房屋用地调查表应以丘为单位，按表中内容认真调查填制。对于组合丘，填制中还应注意如下问题：（1）整丘的调查表是各支丘房屋用地调查表的索引；只需填写图幅号或房产分丘号、坐落、用地等级与分类、用地面积和用地示意图等共,性项目，各支丘应分别另按调查表逐项填写。（2）房屋用地调查表和房屋调查表相关内容应相互配套。（3）房屋用地调查表整

38、编时，序号栏应以整丘编序号，各支丘所用的调查表编为该整丘调查表所编序号的分号。序号与分号间用短直线连接。（4）房屋用地调查表按房产(分)区进行或按图幅编订成册。,房屋用地调查表市区名称和代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者：年 月 日,第三节 房屋调查,房屋调查应在房屋调查表的配合下进行，并同时绘制出房屋调查略图。房屋调查应充分利用好已有资料，例如大比例尺地形图、地籍图和新近航摄像片，以及有关产籍资料等。房屋调查中产权的一般概念及住房制度改革中多元化产权形态参见P105-106。,一、幢、分幢和幢号的编立方法,房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数

39、、所在层次、建筑结构等等。（一）幢的定义幢是房屋的计量单位，指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。,房屋调查表市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者：年 月 日,（1）房屋建成后又扩建、修建，其扩修部位无论其结构与原房屋结构是否相同，只要形成整体的仍作为一幢。（2）紧密相连的房屋，不可分割的，可作为一幢。（3）多功能的综合楼，其主楼和裙楼合为一幢。（4）房屋间以过道或通廊相连的，可独立分幢，过道或通廊为房屋的共有共用设施处理。,（二）实际房屋分幢中特殊情况的分幢处理,（三）幢号编立方法,房地产测量-房产调查,幢号编立以丘为单位进行。自进大门（主门牌号处）起，从左到右，从

40、前到后，用数字1、2、顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。每幢永久性的合法房屋均应编号。在一丘内，各房屋的编号为唯一的。,(四)房产权号,房产测量-房产调查,在一丘内对房屋编号时，还必须记录其产权人，并在图中加编房产权号。1、在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，房产权号用标识符A表示。2、房屋共有权号：多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号，共有权号用标识符B表示。3、房屋所有权的它项权利：在编号后加编C表示房产典当权。在编号后加编D表示房产抵押权。,二、房屋坐落的调查,房屋坐落同于房屋用地的坐落。房屋座落是指房屋所在地的街道名称和门牌号。如果房屋座落

41、在小的里弄、胡同和小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；房屋座落在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明；单元式的成套住宅，应加注单元号、室号和户号。,对于多元产权房屋中的各权属单元，还应分别按其实际占有的建筑部位，调查单元号、层次、户号和室号。对于建立有档案资料的房屋，其图、册及页号也是房屋坐落的内容。图号：为房屋所在分幅平面图的图号；册、页号：是按房屋图卡整装订成册时，房屋所在的册、页所编定的序号。,三、房屋产权人、产权性质、产别、权源的调查,1、房屋产权人:依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其

42、他组织和自然人。私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人的姓名。单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。,房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。它们均列入政府房地产管理部门直接管理的“直管产”。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人姓名或单位名称。当产权人提出不需托管时可以退还。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。拨用产的使用单位只有使用权而没有处置权，当房屋不用时须交还房地产管理部门。,房产

43、测量-房产调查,房屋产权来源：是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分家析产、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用、购房等方式取得的房屋所有权。产权来源有两种以上的，应全部注明。,2、房屋产权来源,3、产别的调查,房屋产别：是指根据房屋产权占有和管理不同而划分的类别。我国城镇房屋产别按两级分类，即一级8类和二级11类。按具体分类标准划分参见P108。城镇以外的工矿企事业单位及其毗连的居民点也按此标准进行房屋产别分类。,房屋产别分类标准,四、房屋层数、层次、建筑结构、建成年份,1、房屋层数：房屋层数是指房屋自然层次的总层数。通常按室内地坪0以上计算。,（1）采光墙在室

44、外地坪以上的半地下室，其室内高度在2.2米(含2.2米)以上的，才计算层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和；（2）地下室（2.2m及以下的半地下室）、假层、附层(夹层)、不足2.2米高的技术层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，插层，以及突出屋面的楼梯间、电梯升顶间，水箱间等均不计层；,调查房屋层数应注意以下几个问题,（3）利用屋面搭盖的与正屋不同结构的房屋不计层；（4）房屋建筑无论是现实还是历史的，各地建筑风格不同、形式多样且差异甚大，因此调查房屋层数，不应在室外凭直观获得调查结果，而应到房屋内部勘查。,房屋按层分类表,2、层次,层次是本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示

45、。层次与层数是两个不同的概念。层次是一序号，层数是描述房屋层次多少的一个量。多元产权房屋中，层次与户号、室号一起组成该房产权属单元的具体坐落。在存在跃层（复式结构）的房屋中，一般将其各部分的首层都划为第一层，以上相应部位划为同一层次。,假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)不另编层次，将其划入相应的层次之中，说明为“某层附层”等。,3、建筑结构,房屋的建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分的类别。确定房屋的建筑结构及其分类，基本目的是区别和反映房屋建筑的质量等级，按照其承重体系所采用的建筑材料而划分建筑结构的类别参见P111。一幢房屋有两种以上建筑结构时，应以面积大的为准。,房

46、屋建筑结构分类表,4、建成年份的调查,房屋建成年份是指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准，建成年份仅用数字填表即可。一幢房屋有两个以上的建成年份，应分别注明。调查房屋建成年份，不应用建成年代或时期取代。只有当较古老的房屋建筑调查其具体年份确有困难时，方可按建成年代或建成时期或地方上的习惯方法调查填表，但这种情况是少数的。,五、房屋用途、占地面积、建筑面积的调查,1、房屋用途的调查 房屋用途：是指人们利用房屋从事生产、生活及经营活动的性质。房屋用途这一要素具有很强的时间性，它必须结合调查时间使用。房屋用途按两级分类，一级分8类，二级分28类。如一幢房屋具有两种以上的用途，应分别注明，

47、并同时划分出各用途部分房屋的面积P109。,房屋用途分类,2、占地面积的调查,房屋占地面积：指该幢房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法的一项重要指标。应从房屋批建资料中收集获得。房屋实际占地面积一般按底层外墙勒脚计算，以丘为单位进行测算。包括房屋占地、庭院占地、分摊面积占地、室外楼梯占地和其他地类占地。其准确值在房屋面积测算过程中才能获得。,3、建筑面积的调查,房屋的建筑面积：指房屋外墙勒脚以上的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室外楼梯等；也指房屋在规划设计中相关主管部门批准修建的房屋建筑面积，其值根据规划设计资料估算得出，调查时从

48、房屋批建资料中收集。建筑面积：建筑物各层面积的总和，包括使用面积、辅助面积、交通面积和结构面积等。,分摊面积指丘内的公共面积，如过道、电梯井、楼梯间、变电室、公共门厅、设备间、值班警卫室等，还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（含山墙）水平投影一半的建筑面积。,六、房屋分层、分户调查,（一）分层调查房屋的分层调查是准确测算房屋各层建筑面积，进而准确测算整栋建筑面积的基础工作。通过分层调查，定性确定房屋各部位及其附属构件的范围及功能，以利于面积逐一准确测算。1层的概念（1）自然层：房屋中供人们正常生产、工作与学习的楼层叫自然层,其是房屋的主要层次，即计入房屋总层数的各楼层。,（2）技术层：高

49、层建筑中为方便房屋上下部位的使用而建设的楼层，其主要功能为管网改道，承重部位变换等。（3）地下层：设置于室外地坪面之下的楼层叫地下层，其墙体和地坪一般经过了防潮处理。与地下层相似的地下架空层是利用房屋架空基础而建造的楼层。,（4）假层：位于自然层以上，房屋的最上一层，层高不是全部为2.20米以上的非正式层。假层应具有采光通风设施。（5）夹层：上下两层正式层之间的房屋。（6）气层：利用房屋人字架的高度建成，并设有老虎窗的叫做气层。,（7）地下室：房间地平面低于室外地平面的高度h等于或超过该房间净高的 1/2 者为地下室。地下室顶板的底面标高高于室外地面标高的称半地下室，这类地下室一部分在地面以上

50、，可利用侧墙外的采光井解决采光和通风问题；地下室顶板的底面标高低于室外地面标高的，称为全地下室。,（8）夹层和暗楼：建筑设计时，安插在上下两正式层之间的房屋，叫做夹层；房屋建成后，利用房屋上、下两正式层之间的空间添加建成的房间，叫暗楼。（9）过街楼和吊楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋，叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边为支柱支撑的悬空房屋叫做吊楼，两者其上层均计为正式层，下面空间部分不计为层。（10）层高：是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。,2房屋附属结构的概念,（1）阳台：具有底板、顶盖和围护结构，且与户室开门连通，供居住者室外活动或凉衣等的空间。按其位置分为：凹阳台、凸阳台