成都超高层住宅专题研究课件.pptx

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1、,超高层住宅专题研究以成都市场为例,二级市场营运中心策略服务部 2013.7,前言,超高层建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流,是经济发展的标志,它正在不断的改变着城市的经济结构与城市景观。超高层建筑的大量涌现,为城市的经济建设、商业繁荣、人口聚集带来生机与活力,一定程度上加速了城市化进程的发展。随着近年来城市人口的急剧增长，城市用地愈发显得宝贵，旧式的低层住宅以及中高层住宅逐渐无法满足城市的发展需要，加之近年来建筑设计施工水平的进一步提高，超高层住宅近年来在人口密集地价昂贵的大城市愈发盛行。,目录,1.超高层住宅简介 1.1 超高层定义 1.2 成都超高层住宅分布 1.3 成都部分超高层

2、住宅楼盘概况2.超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析 2.1超高层住宅优势分析 2.2 超高层住宅劣势分析3.超高层住宅的消防分析 3.1 超高层住宅消防隐患分析 3.2 超高层消防隐患解决办法4.超高层住宅的避难层设计分析5.超高层住宅建设成本分析6.成都超高层住宅案例分析 成都超高层住宅典型楼盘分析世茂玉锦湾,超高层住宅简介,Part 1,超高层定义 成都超高层住宅分布 成都部分超高层住宅楼盘概况,超高层住宅定义,我国民用建筑设计通则（JG3787）将住宅建筑层数划分为：13层为低层；46层为多层；79为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分

3、为四类：（1）916层（最高为50米）；（2）1725层（最高到75米）；（3）2640层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。,成都超高层住宅分布图,由于受到航空限高、文物保护单位限高等因素，成都超高层住宅主要分布在三大区域：绕城以内区域，南延线区域，温江区域绕城以内区域：由天府广场为轴心的东南-西北轴线向周围发散分布。绕城以内东南方向区域是成都超高层住宅最密集区域大成都范围内西北西南超高层住宅分布较少，正北，东北无超高层住宅分布,成都部分超高层住宅楼盘概况,成都部分超高层住宅楼盘概况,超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析,Part 2,优势分析 劣势分析,优势分析,劣势分析,超

4、高层住宅消防分析,Part 3,超高层消防隐患分析 超高层消防隐患解决办法分析,超高层建筑发生火灾时火势蔓延快建筑装修中使用了大量可燃性材料,建筑内部还分布着大量电线电缆,一旦火灾形成,火势会非常迅猛,电梯井和管道井就像一个个大烟囱,火借风势,蔓延很快,构成火势迅速蔓延的主要途径。超高层建筑发生火灾时人员疏散困难高层建筑层数多,人员集中,垂直疏散距离远,发生火灾时,要使人员迅速疏散到地面或不受火灾威胁的安全部位是十分艰难的。发生火灾时火灾扑救难度大 消防部门的云梯只有100m 高,如果超过消防登高车辆的高度则根本无法进行室外救援,除非动用直升机灭火,可是协调还需要时间,只能依靠自救,即依靠室内

5、的消防疏散设施。超高层建筑中普遍使用的钢结构体系耐火性较差钢材在700 摄氏度的高温下就会丧失承载能力,导致楼体坍塌。,超高层建筑由于其高度相对于普通高层的较大区别导致给消防工作带来了许多困扰和危机：,超高层住宅消防隐患分析,合理布置高层建筑总体布局和防火分区：总平面布置中的主，附体关系，该建筑与四周建筑的间距及车道的设置等等，均属与防止蔓延和迅速扑救密切相关的问题，也是进行建筑方面设计方案时须首先考虑的重要因素之一。防火分区是延缓火势蔓延的重要措施，包括水平和竖向两种：水平防火分区是应用防火墙，防火门及防火卷帘等将各楼层在水平方向分隔为两个或几个防火分区。竖向防火分区主要指对建筑内部的垃圾井

6、、水井（水管井）、电井（强、弱电）及楼、电梯间实行防火阻隔（水井、电井要求封堵），最大限度地降低火势蔓延速度，控制火灾燃烧面积。高规规定，超高层建筑每个防火分区建筑面积1000，当高层建筑与其裙房之间设有防火墙等防火分隔设施时，其裙房的防火分区允许最大建筑面积不应大于2500m2，当设有自动喷水灭火系统时，防火分区允许最大建筑面积可增加1.00倍。每一分区内要相应装设一些使防火门能自动关闭的装置，并且在建筑施工时，要做到防火卷帘安装时，卷筒与梁，卷筒与墙壁之间不能留有缝隙，能充分发挥其防火、阻烟作用。,超高层消防隐患解决办法,确保建筑物耐火能力 在高层建筑防火设计中应保证建筑物的耐火等级，使火

7、灾发生时建筑物结构在较短时间内不会损坏，为人员疏散赢得时间，同时也减少火灾损失。可靠的耐火构造能减少起火，蔓延及保护人和建筑的安全。设计中除了应首先保证主体结构的耐火能力之外，还须对天棚，墙面等装修部位的耐火性能给予充分的考虑。加强自然排烟设计及安全疏散设施设置 高层建筑中玻璃幕墙和竖向管道常常成为火势蔓延的途径，造成火势跳跃防火分区，扩大火灾损失；其次，大量高层建筑火灾证明了烟是高层建筑火灾中最大的杀手。因此，防排烟设计与安全疏散设施的设置是高层建筑防火设计中十分重要的环节。,超高层消防隐患解决办法,超高层住宅避难层设计分析,Part 4,避难层的设置：自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难

8、层之间，不宜超过15层；这是因为登高、举高消防车，最大作业高度在3045m；根据对消防队员的实测，登高超过10层时，心跳和呼吸明显加快，不适应扑就的需要，会给灭火工作带来不利影响。,避难层定义：避难层是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。通过避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。使得人们遇到危险时能够安全逃生目的。,避难层设计分析,通向避难层的防烟楼梯间应在避难层分隔、同层错位或上下断开，但人员必须经避难层方能上下 避难层的净面积宜按每平方米5人计算 避难层可兼作设备层，但设备

9、管道宜集中布置，设备管井及垂直交通设施应用耐火极限不低于1h的墙围护起来 避难层应设消防电梯出口、设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘 封闭式避难层还应设独立的防烟设施，并有应急广播和应急照明等,避难层设计要点：,超高层住宅建设成本分析,Part 5,设置避难层，100米以上的建筑一般每隔50米要设置一个避难层。供电系统双电源+自备电源。进户门要求为甲级防火门。由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗玻璃等建筑材料的选择会格外严格会较大。超高层建筑设计复杂项目设计和管理水平要求也较高设计、工程顾问及监理费用会增加。超高层建筑的消防要求极为严格。凡超过5平方米的房间均要设置。超

10、高层建筑的配套人防面积也较大。,超高层住宅建设费用较普通高层住宅增加项,超高层建筑建设成本分析,考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在2200-2500元/平米，超高层的成本在2600元/平米-3000元/平米左右。全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000元/平米，而部分框支剪力墙结构的成本与框架-剪力墙结构相仿。,增加造价：,成都超高层住宅案例分析,Part 6,成都超高层案例世茂玉锦湾,点式围合布局优点：点式有利于住宅小区的低密度，对于住宅的通风采光都有好处。围合式布局有利于地块的经济合理。,基本信息：物业类别：住宅、普通住宅,低密度洋房建筑类别：板楼 小高层 超高层环线位置：一环

11、以内容 积 率：5.58 开盘时间：2012年6月23日一期已开盘 开 发 商：成都世茂房地产开发有限公司占地面积:51560平方米 建筑面积:390000平方米,业态布局,酒店,锦江,本项目包含：8栋超高层住宅7栋复式结构多层洋房1栋180米精装SOHO3栋10万平米高端百货卖场1栋220米五星级茂御酒店+商业,成都超高层案例世茂玉锦湾,30层避难层,45层避难层,15层避难层,避难层的设置15层设置一个避难层,十五层避难层三十层避难层四十五层避难层,与普通高层住宅的区别,超高层住宅剪力墙设计相对普通住宅设计更加复杂 由上图可以看到，基本上所有墙体都设计为承重墙。超高层住宅墙体厚度也与普通高层存在差异 由上图，二到十四层住宅墙厚300mm，而十六至二十九层则为墙厚200mm。普通高层承重墙厚一般为200mm。,十六至二十九层平面图,二到十四层平面图,与普通高层住宅的区别,剪力墙的设置,Thanks for your attention,Wish you a good day!,