房地产基础知识分享课件.pptx

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1、,房地产基础知识培训,1,房地产，对吗？,应该是：地产房,2,地 产 房,土地性质土地属性,建筑形态户型格局,建筑规划建筑工艺,3,主管政府部门编辑标书，然后召集公民、法人、组织进行竞标，专家根据标书要求对竞标文件进行审核，在规定时间和地点进行开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出中标通知书。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。竞标土地一般有特殊建设要求，例如：市政设施代建、建设市政配套等,土地招标,主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时

2、间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。,土地拍卖,主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。土地挂牌出让类似于电商限时交易。,土地挂牌,土地市场的“招、拍、挂”,土地,4,土地属性,土地,5,土地基本经济技术指标,土地,6,三通一平（净地）：水，电，路，场地平整,七通一平（熟地）：水、电、路、通气、通讯、通邮、排污，场地平整,土地开发交付标

3、准,土地,7,以时间来分,以产品来分,期房,现房,是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。,是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。,毛坯房的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。,根据由建设部制定的商品住宅装修一次到位实施导则要求.精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,清水房又称“初装房”，是指完成房子的基本装修，包括水、电、集

4、成线路和墙面的简单处理,房产的分类,房产,8,房产的分类,房产,廉租房,经适房,单位房,安置房,房改房,限价房,商品房,特殊房,集资房,以属性及不同用途分类,指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。,9,房产的分类,房产,10,建筑形式与产品品质,房

5、产,11,框剪结构主要结构是框架，由梁柱构成，小部分是剪力墙。墙体全部采用填充墙体，由密柱高梁空间框架或空间剪力墙所组成，在水平荷载作用下起整体空间作用的抗侧力构件。适用于平面或竖向布置繁杂、水平荷载大的高层建筑。,框架结构框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。,框架与框剪,房产,12,开间：3-4.5M,进深4-6M,住宅设计中，即住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，故又称开间。,指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。在建筑学上是指一间

6、独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。,开间与进深,房产,13,住宅性能标准,房产,参考：建设部商品住宅性能认定标准,14,住宅性能标准,房产,参考：建设部商品住宅性能认定标准,15,层高:本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米。净高:本层楼地面与本层顶的高度。净高+楼板厚度=层高。,层高与净高,房产,16,复式商品房是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。,跃层式商品房是指由上、下两层楼盘面、卧室、

7、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。,复式与跃层产品,房产,17,露 台是指每层缩进而形成的屋顶平台，其上部除花架等可有可无的装饰物外，上边又没有屋顶，所以称作露台。,阳 台泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施。分为封闭是阳台和半封闭式阳台。阳台和露台的区别是“是否具有永久性顶盖”。,露台与阳台,房产,18,人车分流,房产,“人车分流”是一种小区交通组织原则19世纪20年代在美国首先提出并在纽约郊区的雷

8、德朋居住区实施“人车分流”体系力图保持居住区内安全和安静，保障社区内各项生活与交往活动正常舒适的进行，避免居住区大量私人汽车对生活环境的影响。居住区内汽车和行人分开，车行道分级明确。,19,地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。,地下室与半地下室,房产,20,车库形态,房产,地面车库,半地下车库,地下车库,21,公摊与非公摊,房产,商品房有哪些公摊面积？,商品房哪些面积不需要公摊？,电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。套（单元）与公用建筑

9、空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半,从属人防工程的地下室或半地下室供出租或出售的固定车位或车库楼栋外用作公共休憩的设施或架空层,22,定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他

10、人，应当向购房者双倍返还定金。违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。,定金与违约金,房产,23,经典户型布局,房产,井一层八户,24,经典户型布局,房产,回一层八户,25,经典户型布局,房产,出一层四户,26,经典户型布局,房产,中一层两户,27,五证两书三证,房产,国有土地使用证：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、“四至”范围。建筑用地规划许可证：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。建设工程规划许可证：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。建设工程开工证：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。商品房销售(预售)许可证：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。,商品房质量保证书商品房使用说明书,房屋所有权证房屋契证国有土地使用证,28,总平图,房产,29,